置业答疑:购未办证二手房如何规避风险?
日12:19　　来源：
　　置业答疑　　禅城市民陈小姐：最近看中了奥林匹克花园一套二手房，但是还没有证，主要是开发商还没有把证办下来，而且该房目前还在银行按揭还贷，听说至少要到半年后才能办理房产证。请问这种房子能不能买？中介要求将所有资料和证件先押下，等房产证出来再办，请问这样会存在多大的风险？　　满堂红置业法律顾问：此类房可以买，但风险较大。按照法律规定，没有产权的房子是不能交易过户的，因此即使买卖双方提前签订了购房交易合同，支付了定金，合同也不能马上生效，从法律上讲房子还是卖方的。如果受房价上涨等各种因素影响，卖方业主要单方面毁约，买方也是没有办法的，2007年房价上涨较快的时候，此类毁约现象非常频繁。
　　如果陈小姐确实想买那套房子，中介公司的建议还是可以考虑的。要求双方资料押在中介公司，主要是防止卖方反悔或“一女多嫁”，因此一定要求卖方业主那边购房发票、购房合同等详细资料，而对买方则一般不会有太多要求。　　一旦买卖双方与中介公司签订三方协议后，卖方很有可能要求买家支付一定的定金与帮忙还贷，此时买方一定不能将房款付齐，还贷账户依然是卖方的，因此买方一定要保留好每次还贷的依据与凭证，一旦卖方业主反悔，可以顺利要回自己付出的还贷款。（来源：广州日报)
【作者：黄健能 来源：】
(责任编辑：和讯网站)
03/05 08:5903/05 05:5703/05 04:0503/04 13:0003/04 09:0403/04 01:5003/04 01:1403/04 01:09
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如何防范、遇到了怎么处理二手房买卖的风险
二手房由于交易周期长、房产权属瑕疵、涉及大额 资本交付等情况，在交易的时候伴有很大的风险。比如交完钱遇到房子被法院查封、办完贷款缺因为共有人不同意出售无法过户等该如何防范？的小编将从最容易出现问题的地方入手，来解释如何防范、遇到了怎么处理。二手房买卖的风险主要有产权问题。
1.房主无从事交易的资格，也就是假业主的。
这类风险在签约时应该注意查看签约人提供的证件上的名字是否和产权证上登记的为同一人，介于有的人会造假，签约前应要求经纪公司或经纪人前往建委查询。
2.房子是多人共有，卖方未经全部共有人一致同意就将房屋登记出售的。
这类风险的防范是在签约时查看房产证上的产权人，有多个产权人的必须要求全部权利人到场，如不能到场的需要提供同意出售证明及手写委托书。
3.房子有贷款、抵押尚未还清，业主需要用买房的钱去还贷解押的。
这类风险购房者记住一条：不同意业主用你的钱去还房贷，如果业主不能自己偿还的，会有中介公司提供服务，千万不要自作主张同意业主使用买家的钱去还贷。因为你不能确保卖家拿着你的钱真去还房贷，很多纠纷都会在这里出现。
4.房子被法院依法查封的。
签约前需让经纪人协同业主到建委去查档，如果交易之前查封的建委会有备档。如果担心签约完成后、过户之前被查封的，在合同里应写清楚如遇法院查封，经纪公司应当承担先行赔付的责任。
1.不符合转让条件的房。按照国家相关法律的规定,有的房子是不能转让的，比如5年内的经济适用房、军产房、局级分得的公房。属政策性住房,购房人拥有有限产权,不满5年,不得直接上市交易,确需转让的,由政府进行回购
审查产权证时，应注意到以下几方面：
1.以优惠价、标准价购买的公房出售时要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。所以，购房者要确认该房屋是否已按成本价补足费用。按相关规定，以优惠价、标准价购得的房改房上市时，应该先补足标准价和成本价之间6%的差价。
2.军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。
3.远郊区县的乡产权房屋不能上市交易。乡产权房屋需经国家批准，征地开发，待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。如果是县城住房，土地使用证上显示是城镇开发的，则可以上市交易。
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二手房买卖怎样避风险？房产证过户后才算数
二手房买卖，经常会出现这样或那样的问题，要么是付了钱房子拿不到，要么就是产证拿不到。那么怎样才能规避这些风险呢？我们来看。
二手房买卖，经常会出现这样或那样的问题，要么是付了钱房子拿不到，要么就是产证拿不到。那么怎样才能规避这些风险呢？我们来看。前不久，我们报道了几个购房者，通过嘉兴市新创信息咨询有限公司买了二手房，杂七杂八的费用交了不少，首付的钱也出了。但是过户手续还没办好，中介公司就突然关门，老板也联系不上了，这让他们很被动。市住房保障局房地产管理科科长夏明说，嘉兴大大小小的中介机构很多，中介公司老板跑路的案例，以前也出现过。购房者后续通过诉讼程序，追回钱款的难度不小，花费的周期也很长。所以他建议，通过中介机构买房的时候，先要摸清这家中介的底细。夏明表示，营业执照，还有在我们建设行政主管部门经过备案的一些资料，包括一些中介买卖服务的一些规定，正规的机构它应该在办公场所明显的位置上粘贴在那里。如果中介机构向购房者要求，要付杂七杂八的费用，那就要多留个心眼了。夏明说：“委托它（中介机构）替你履行哪些义务或者说哪些事情，如果涉及到收费的，那你要求它（中介机构）出示相关收费的依据。”购房者除了要挑选信誉好的正规中介机构，还要对卖方以及所卖房子的情况进行前期了解，这个环节也不能忽视。去年4月10号，我们栏目播出过《一房二主》的新闻，市民小廉通过中介买了一套二手房，但是事后他发现，和他签购房合同的房东并不是真正的房东，房子的主人另有其人。其实，要辨别真假房东也不难，市住房保障局管理科科长沈颖说，房主是以房产证上登记的人为准，所以市民在买二手房的时候，第一步是要确定卖方的相关信息。嘉兴市住房保障局管理科科长沈颖建议：“可以让买卖双方一起到我们登记大厅来核查一下，想买的这套房子它上面是否有一些查封信息，包括抵押信息，这个都是可以查询的，以保证出售房屋的权利清晰。”另外，买二手房并不是签了购房合同，交了钱就完事了，应该是房产证过户手续完成后才算数。号，我们节目播出了《一房两卖 房东耍赖》的新闻，市民小姚2009年在市区昌盛花园买了一套拆迁房，19万的房款，他付给房东17万，因为手续不全，一直没有过户。没想到房子住了四年，到2013年2月，他想要去办理过户手续，却发现原房东竟然把房子过户给其他人了，新房东还下了逐客令。姚就是在过户手续上，让原房东钻了空子。所以买二手房，购房者要尽快办理房子过户的手续。律师提醒，购房者在签订合同时，在违约条款上明确违约责任，确保原房东不会出现一房两卖的情况。违约责任写高一点，在法律规定的范围内写到，那么这样的话有可能会保障你自己的一些权利的。记者从嘉兴市誉天公证处了解到，目前二手房交易也可以引入公证手段，公证处会审核买卖双方的主体资格，告知买房可能遇到的风险。嘉兴市誉天公证处公证员助理俞金平说，我们公证就是会对这个合同签订的主体进行一个审查，比方说我们会审查这个出卖人，他房产有没有共有人的情况，如果有共有人的，我们办理公证会要求他共有人全部到场签订合同。然后第二个是我们会对这个房屋现在的物权问题进行审查，比如说他房屋是否存在抵押，有没有租赁出去等这些情况进行审查，这样子的话就可以预防后面交易过程中可能房屋在物权上存在一些瑕疵而导致合同无效的情形。另外，买卖双方签订公证合同后，公证处还可以为双方提供第三方的代收款项以及房屋过户服务，这样也能避免因为中介公司倒闭或者中介老板携款潜逃，造成购房者经济损失这种情况。买方他愿意将这个房款以及向中介支付的相关费用打到我们公证处的账户上，暂时存放在我们公证处这里，然后我们也可以为当事人办理这个房产过户的代办手续，然后我们在办理好房产过户手续之后，我们可以再把钱交给房主，然后是中介方，这样子的话，我们就可以避免这个风险的发生。小新说：买二手房，还是建议多留个心，避免日后麻烦缠身。
【延伸阅读】
35000元/㎡
最低价格 : 7500元/㎡
位置 : 神湾镇神湾大道中238号（好世界酒店旁）
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增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证030367号二手房买卖，卖家的房产证暂时没办下来，我怎么贷款从他手里买房子？
二手房买卖，卖家的房产证暂时没办下来，我怎么贷款从他手里买房子？
15-12-8 下午4:34
二手房买卖，卖家的房产证暂时没办下来，我怎么贷款从他手里买房子？B、卖家已交了全款，而且房产证还没有办理（契税还没有交）的话，前一种是购房首付后、你这套房实际上是一手房（因为产证还没有办出来），我给你建议一个可行的方法，说明该房已付全款或者是已办理购房贷款，最终目标是将房子转到你的名下。　　2，谐膛糕合蕹骨见瀑请开发商做退房处理（退房属违约、你与朋友一起找开发商、只要你与开发商签订了购房合同，产证上的名字也不能办成你的名字（因为购房合同是卖家的名字：这两种贷款是不同的，应该说没有什么大的问题、撤销原来网上的登记备案，并将房屋抵押给银行。　　2，变更的方法有两种，所以也不能按照二手房的方法去办理贷款；后一种是房款已全部付清，发票也是卖家的名字：A，你如果一定要贷款才能解决问题的。　　现在的卖家是你的好朋友；付全款的凭房产证可以办理“房屋抵押贷款”（注意，即使发票改成你的名字。而且一般开发商的售楼处有专门协助办理贷款的银行工作人员，其它都好办　　回答如下，购房人有该房屋的完全产权，银行贷款还是不能办理，你就具备了贷款的条件，备案登记时也是卖家的名字）：　　1。，要求将原先的购房合同变更成你的名字，余款向银行贷款，你就不能再办理“购房抵押贷款”，你与开发商重新签订购房合同，但与开发商协调好：如果A方法不行，开发商不会吃亏），是将产权房抵押给银行向银行贷款（房屋价值的50%左右），如首付款凭证什么的都可以叫开发商协助，再与你签订购房合同。　　如果产证已办理，购房人没有该房屋的完全产权.　　以上建议供你参考，希望对你有帮助：　　1要是有关系，那就更名好了。就是谁出更名费的问题了。二手房买卖，卖家的房产证暂时没办下来，我怎么贷款从他手里买房子？）走过户程序，那就无所谓了。如果房东有熟人或者他愿意承担更名费用。（更名是不受国家法律保护欺綘糕咳蕹纠见艘的，甚至是违法的，必须房产证办好了，才能操作此房只有走更名或过户追问说明一下，我所说的更名是开发商给房东的付款发票变更成我的名字，并非房产证更名，之后应该是我拿着付款发票，开发商给我办理房产证。回答要是有关系，那就更名好了。就是谁出更名费的问题了。如果可以办下来房产证的话 可以以你的名义去办理贷款从开发商手里买这个房子啊
然后开发商在把多余的钱给你的卖家啊
不过要给开发商送点礼
就是以你的名义贷款买这个房子 贷款下来了后
开发商把卖家原来买房的钱退给卖家啊
就看卖家和开发商的关系了啊你这个相当于买直接更名的房子，可以省去二手房过户的一些税费，但是你要把差额补给原来的房东，你相当于直接和开发商签合同，房东带你去开发商那边把他的名字改成你的名字，你拿你的购房合同就可以去贷款了。建议最好不要这样做，因为你说的中介不明，应当谨慎一些。追问房主是个我认识的熟人，被他骗的可能性不大，我不明白的只是中间交易的环节容易忽略的事项。回答那就好说了，但是你要考虑的是房产证的问题，因为只有当房产证存在你的名下的可能是才可在银行办理个人贷款，其实现在最好的方式，你可找第三方资金周转，比如利用小狐狸（中德）可以找一找相关的人员问一问。这种情况就是走一手房手续，卖方说能给你再发票上改名字的话您这个房子可以贷款，如果您是首次购房
首次贷款买房子的话，您需要交3成首付 可以带七成的贷款，这个没有什么可担心的。追问先谢谢你，有一点不太懂，就是说假设发票都已经是改成我名字了，说明我交过了房款，那我怎么还能再去银行申请贷款啊？3家到一块。与卖主签好协议，让开发商直接把证办到你名下，如果想用房产低压贷款，或给开发商说好》》》》》要贷款是必须要有房产证的。只有想办法把房产证弄出来的。借钱。现金支付买新房怎么办就怎么办啊你是不是买的龙口西龙苑大厦啊？？既然可以更名那就是说卖家是一次性付款或是只交了一部分定金，还没交契税，如果卖家是一次性付款了，那就不能贷款的，如果只交了定金的话，贷款就可以找开发商帮你找银行贷的。）走过户程序，那就无所谓了。如果房东有熟人或者他愿意承担更名费用。（更名是不受国家法律保护欺綘糕咳蕹纠见艘的，甚至是违法的，必须房产证办好了，才能操作此房只有走更名或过户如果可以办下来房产证的话 可以以你的名义去办理贷款从开发商手里买这个房子啊
然后开发商在把多余的钱给你的卖家啊
不过要给开发商送点礼
就是以你的名义贷款买这个房子 贷款下来了后
开发商把卖家原来买房的钱退给卖家啊
就看卖家和开发商的关系了啊你这个相当于买直接更名的房子，可以省去二手房过户的一些税费，但是你要把差额补给原来的房东，你相当于直接和开发商签合同，房东带你去开发商那边把他的名字改成你的名字，你拿你的购房合同就可以去贷款了。建议最好不要这样做，因为你说的中介不明，应当谨慎一些。这种情况就是走一手房手续，卖方说能给你再发票上改名字的话您这个房子可以贷款，如果您是首次购房
首次贷款买房子的话，您需要交3成首付 可以带七成的贷款，这个没有什么可担心的。3家到一块。与卖主签好协议，让开发商直接把证办到你名下，如果想用房产低压贷款，或公积金给开发商说好》》》》》要贷款是必须要有房产证的。只有想办法把房产证弄出来的。借钱。现金支付买新房怎么办就怎么办啊你是不是买的龙口西龙苑大厦啊？？既然可以更名那就是说卖家是一次性付款或是只交了一部分定金，还没交契税，如果卖家是一次性付款了，那就不能贷款的，如果只交了定金的话，贷款就可以找开发商帮你找银行贷的。二手房买卖，卖家的房产证暂时没办下来，我怎么贷款从他手里买房子？
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