调控后房价会跌吗真的会让房价大跌吗

史上最严调控风暴下,房价会大跌吗?|限购|房价_新浪新闻
史上最严调控风暴下,房价会大跌吗?
  原标题:马光远:史上最严调控风暴下,房价会大跌吗?
  作者:马光远 来源:公号“光远看经济”
  国庆期间的限购成绩单可谓壮观,短短七天时间,北京、天津、南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、南宁、珠海、东莞、福州、惠州共19个城市出台了限购限贷政策。
  这次楼市限购限贷有三大特点:一是时间集中在国庆黄金周,传统的购房的黄金窗口,选择在这个时间,说明管理层不希望过热的房市借黄金周失控;二是大多是在半夜出台。熟悉中国宏观政策的都明白,凡是夜深人静出台政策的,后面透露的信号是很明确的,那就是对市场目前的表现不满意,甚至可以说是强烈不满;三是力度之大,前所未有。首套房贷有的提高至35%的历史高点,二套房贷甚至有提高至80%的,限购的力度也比以前更为严格,这次限购限贷,不仅仅是两年后的重启,而是以前限购限贷的加强版。
  接下来的问题大家比较关心了:在如此严厉的调控风暴下,房价会否迎来大跌?
  还是得吐槽一下,但凡股市房市牛气冲天,十三亿人中至少有7亿就会成为股神房神,专家遍地,各种廉价的观点满天飞。什么暴跌啊,什么拐点啊,什么大跌啊,什么资金正在悄悄逃离房地产啊。我倒真希望发表观点的都是专家,但事实上是,房地产,特别是中国房地产在经济领域里算最复杂的现象。人类历史上,房地产泡沫数次崩盘,但每次崩盘的表现和规律都不相同,很难从中找到某些逻辑。正因为如此,经济学家才不敢去研判泡沫。当然,比较像一点的专家会动辄拿出一些图表和曲线来证明自己的判断,什么房地产总值与GDP的比值啊,什么空置率啊。但我研究房地产这么多年,我很清楚很多数据国家都不清楚,不知道他们怎么知道的,或者怎么算出来的。这么多年研究中国的房地产,我个人只相信市场表现出来的一些特征和指标,也很少动辄去将暴跌大跌等耸人听闻的结论。
  这次调控风暴来得的确很猛,但对下一步房地产走势的影响的判断,不是看出拳的力度,更要看出拳者的意图。很显然,管理层选择在国庆黄金周期间紧锣密鼓出台史无前例的限购限贷政策,目的恰恰是防止房地产继续过热后出现崩盘的危险,而不是为了加速其崩盘。这个时候出台限购限贷政策,目的是为了保护房地产市场,而不是为了打压房地产市场,目的是为了让房市不要重蹈去年股市的灾难,而不是加速房地产灾难的来临。如果在黄金周期间不出台政策,从之前的情况看,由于市场已经形成强大的合谋的力量,房价继续上涨,市场继续疯狂,杠杆继续增加的趋势很难改变,如果对此置若罔闻,势必加速房地产暴涨之后暴跌的来临。所以,我的结论是,这明明是通过人为的为市场降温,呵护市场,确保市场不要出现严重的问题,导致系统性风险。
  其次,就市场本身而言,主要数据和指标的拐点其实早已经到来,无论是房地产投资的下滑,还是销售数据、都已经明白无误地显示拐点已经到来,但今年房地产市场在地方政府控制土地供应导致遍地地王、市场过度渲染避险需求的情况下,导致市场恐慌情绪空前,投资投机需求前所未有的膨胀,乃至于在市场拐点已经出现的情况下又出现了疯涨的局面,就市场本身而言,不管是否出台调控措施,在六个月的周期内市场降温是大概率。
  第三,这次出台限购限贷的19个城市,针对的对象都很明显,主要是抑制投资投机需求,抑制过度炒作。19个城市都把土地供应放到第一位,也说明高层对地方政府炒作土地稀缺导致的恐慌很不满。因此,当下中国房地产市场最大的问题不是房价太高,而是投资投机过剩,人为抑制供应导致的价格暴涨必然会出现调整,避险需求未来一定会抛售,而一点抛售出现,这个市场预期逆转,巨大的杠杆很有可能引发系统性风险,这是高层不愿意看到的。至于本轮房价没有太惊艳表现的城市,特别是我之前指出的没有危险的一些城市,的确出现了一个价值洼地,特别是像西安、长沙、重庆这些省会城市,本轮几乎没涨。而价格已经很高的城市,不见得就是最危险的城市,比如北京,土地供应紧缩到如此严重的程度,今年已经供应的土地不到计划的10%,恐慌性的需求仍然存在,即使出台严格限购,预期仍然不会改变。但那些没有稀缺概念但出现暴涨的城市,已经非常危险。所以,价格的表现是很复杂的,不可能出现普遍的下跌或者上涨,中国房地产市场极其鲜明的区域性决定了,出现什么普遍性大涨或者大跌已经基本不可能。
  第四,必须承认,中国的房价已经太高,从任何一个指标去衡量,中国目前一些城市的房价完全可以位列全球最高房价行列,房价几乎透支了未来几十年的概念和增长空间。就投资的角度而言,如此高的房价投资的风险已经很大,中国大城市住房作为最好投资品的时代在结束。再加上,住房供应已经基本足够,现在在建面积和二手房,完全可以满足中国未来城镇化的需要,除了极个别的城市,我仍然建议中国的高净值人士可以减持手头的房子,以规避房地产小周期调整的风险,用任何理由去解释,中国房价目前都已经高到不胜寒的程度。
  第五,当然,如果真的要反思,必须指出,本轮以“去库存”为主题的房地产刺激政策完全偏离了主题,这是事前就可以预料到的。我多次指出,面对如此庞大的市场,政府没有能力去抑制房价上涨,也没有能力帮助市场去库存。而且,“3.30新政”全面放松和去库存的初衷也是背道而驰的,全面放松意味着刺激的主要是投资需求,大城市会更热,而三四线会更冷,这是正常的。至此我们可以基本认为,本轮去库存的政策完败,不尊重市场,一厢情愿寄托于农民工去库存,是完全不懂中国的房地产市场,政策制定者应该再次反思。
  最后,限购限贷尽管严厉,但从过去的经验看,仍然不足以让市场很快降温,市场的各种力量仍然会博弈,局部市场仍然会高烧不退,如果这样,还会出台什么政策?我前面已经说明,这次出台限购限贷是为了保护这个市场不重蹈去年股市的覆辙,如果真要打压,完全可以学习温哥华的政策,市场立即冷冻。现在只是重启限购限贷而言,增值税、印花税还没收紧呢。如果市场继续疯狂,税率肯定会调整。
  至于国际货币基金组织亚太部建议中国推出房产税,就是纯粹不懂中国房地产市场的胡言乱语了。熟悉我的都知道,我在分析房地产市场的时候从来不提房产税,是我认为短期内根本不可能征收,更不可能影响中国房地产市场。当然,中国房地产市场的杠杆已经很大,但最大的泡沫不在房子,而在土地。限购限贷可以抑制投资的泡沫,但抑制不了土地市场的泡沫。当然,拆除泡沫需要智慧和耐心,且不可犯去年股市的错误,涨的时候到处吹嘘改革牛,等到杠杆不可收拾时,又粗暴拆除,最终毁了市场。所以,预言中国房子还会暴涨或者暴跌的人恐怕都要失望了,市场会降温,但市场一定不会冷冻。
责任编辑:魏巍
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大消息!你以为房价真的不会下跌吗?
&发表于: 10:53:51&&共被阅读过2840 次&&
& & & &虽然房价会往哪个方向走,房子该买或是卖,成为永远都解不开的谜题,但业内普遍认为,涨幅居前的热点城市还有加码调控措施的可能,下一步调控的重点或转向二手房方面。()
一二线城市楼市渐入降温通道
& & & 国家统计局发布数据显示,3月70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为0.7%,相比2月0.3%的增幅有所扩大。但分城市来看,一二线热点城市楼市已逐步开启降温通道。国家统计局重点监控的3月15个一线和热点二线城市,新建商品住宅价格同比涨幅全线回落,回落幅度在0.2个至6.0个百分点之间;业内人士预计,随着地方调控持续加码,二季度房价增幅料将收窄。
北京调控新政满月 楼市降温 部分二手房源价格跳水
& & & 从“3?17”新一轮楼市调控出台至今,一个月内北京多部门已针对楼市使出十余个“大招”,认房认贷、抬高首付等剑指炒房的措施落地生效,堪称“史上最严”。来自市住建委的统计数据显示,今年4月上半月,北京市二手房共网签8000余套,环比2017年3月下半月下降5成。面对交易冷清的行情,部分着急出手的业主开始大幅下调二手房源的报价。
问题一:房价降了吗?
& & & wind资讯
& & & 从统计局确实可以看出,经过一个半月的调控加码,热点一二线城市房价环比平稳,调控成效进一步显现。
& & & 不过中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出,或许热点城市的房价假摔大于真跌。尤其是在15个一二线热点城市中,几乎都是调控重点施展的城市,除限购、限贷以外的限价、限售、限签政策与“双合同”的因素,已经掩盖房价上涨的真实性,暂时让房价呈现下降的情景。也就是说,存在房价表面上看起来是下降的,事实上是假摔,而是上涨的情形。
& & & 用数据来说话。从70城房价环比变化看,3月70城房价环比上涨0.71,比2月0.33%,扩大了0.38%,比1月0.24%扩大了0.47%,比去年12月房价环比上涨0.26%扩大0.45%,说明这几个月来,房价依旧呈现加速上涨的走势。而环比上涨的城市看,3月上涨的城市62个城市,8个城市下降,比2月上涨的城市56个还多6个,比2月下降的城市12 个城市下降减少了4个。
& & &&从70城房价同比变化看,3月70城房价同比上涨10.30%,比2月10.56%增幅回落了0.26%,比1月10.69%增幅回落0.39%、比去年12月10.80%增幅回落0.50%,说明房价涨势减弱、涨幅不断收窄,但是房价总体还在上涨,并且保持高位上涨的形势。房价的涨幅回落,实质上就是房价上涨的幅度下降,不是房价真正的下跌。而同比上涨的城市看,3月上涨的城市68个城市,2个城市下降,比2月上涨的城市67个增加了1个,比2月3个城市下降的减少了1个。
& & & 安家融媒
& & &在新常态下,炒房者的路越走越窄。从去年国家提出“房子是用来住的而不是用来炒的”这一定位后,安家融媒就知道未来的房地产基本思路了。那就是将围绕房子是用来住的出台各种政策,同时严厉打击各种炒房行为。事实证明,不法开发商和中介已经遭到严厉整治,这大家都看得到。
& & & 再从根上看,在如此严厉的政策下,经济是回暖的,也再次证明经济对房地产的依赖性正在逐步摆脱,所以企图以此来阻止房地产市场稳定的心态已经失效。最重要的是国家稳定市场的决心是不想象的。那么,我们个人也好,企业也好,必须做出积极的心态,正确认识当下房地产市场状态,明确未来方向。
& & & 炒房者的生存环境将不复存在,说完全消失基本不太可能,但是炒房时代也将宣告结束。如果一旦炒房者不再,市场将平稳过渡。而市场环境将更加净化。这样看来,对刚需购房者有百利而无一害。
& & &&那么刚需购房者就不要问了,说现在的政策会不会伤及无辜啊?不用担心,剔除炒房者就是还刚需购房者一个健康的市场环境,没有炒作,只有房子用来住。所以,不会伤及刚需。恰恰是在保护刚需,让刚需能够在选择房子上有更大的空间和余地,而不是天天较真市场上的房子贵了还是便宜了。
问题二:房价会往什么方向走?
& & & 关于房价走向,向来多空对决。近日,值得关注的是,中泰证券首席经济学家李迅雷和海通证券首席经济学家姜超携手警告楼市风险。
& & & 李迅雷指出,中国楼市的火热已持续了十多年,现在依旧是各路资金的宠儿。然而,美国次贷、日本楼市等前车之鉴告诉我们,没有只涨不跌的市场。1993年起这轮美国房地产牛市中,房地产开发投资增速的高点发生在2000年,但房价下跌则发生在2006年,说明房价滞后投资增速的拐点六年才开始下跌。中国房地产开发投资增速的高点出现在2010年,达到33%,如今已经回落到个位数,说明房地产作为周期性行业,一定会经历从繁荣到衰退的过程,只是很难预测衰退的具体时间。
& & &&他称,由于房价上涨从本质而言就是人口现象,根据人社部对500个村的农村劳动力转移就业监测数据,今年一季度在外务工的人数为27.9万人,同比减少2.1%。这应该是中国自80年代改革以来首次出现外出农民工的负增长,而中国流动人口的减少则发生在2015年。不过人口老龄化和人口流动负增长等对房价存在抑制作用的因素未能充分显示作用,这同样是一个时滞现象,这些都印证了房价不会继续上涨。
& & & 李迅雷指出,经过上面种种分析,除了货币扩张因素之外,其他如改善性需求等解释力度不大。
& & &&这个观点和姜超不谋而合。在姜超最新研报中,他表示,过去两年,国内房价暴涨,出现明显的资产泡沫,重要原因在于货币超发。
& & & 央行每年制定了12%左右的广义货币M2增速,是按照7%左右GDP增速和3%左右CPI增速来制定,但实际的货币增速高达16%,原因在于商业银行为了盈利的需要,发展出了巨大的影子银行,导致了货币严重超发,而超发的货币则滋生了各种资产泡沫,尤其是地产泡沫。
& & & 方正宏观
& & & 方正宏观任泽平则认为,无论是从房地产投资或是房地产市场来看,都更为乐观。他指出,从经济数据看,无论是出口、制造业投资、基建,还是房地产投资等为代表的需求复苏是超预期的,短期可能受库存回补接近尾声扰动,但中长期需求比市场预期的要乐观。
& & & 房地产周期就是一句话,长期看人口,中期看土地,短期看金融。过去这一年多的时间房地产出现了迅速而猛烈的上涨,为什么?因为三期叠加,人口往大都市圈流入,不供地,货币又是松的。未来会发生什么变化呢?未来的变化是人继续往大的都市圈流入,尽快改变小城镇化战略、控制大城市规模的这种思路,尽快树立大都市圈的战略。现在来看,供地是不及预期的。房地产短期看金融,未来大概率货币会收紧。
& & & 任泽平称,无论从美国还是从日本的经验,也包括从过去我们十多年的经验告诉我们,人往大的都市圈迁移是几百年来城市文明的胜利,因为大的都市更节约土地、更节约资源、更有活力。过去十多年关于城镇化的认识一直没有进步,这句话如果不改的话,长效机制难以建立,如果改的话,长效机制有希望。哪句话呢?控制大城市规模,重点发展小城镇,区域均衡发展。还有就是房地产调控也需要改进,房地产调控20年了,我们就三招:限购、限贷、限制土地供给,短期虽然有效果,但长期结果可想而知。长期关键看长效机制。
& & &&谢逸枫
& & & 谢逸枫称,房价没有到拐点,不存在拐点的说法,是因为房价还在上涨,不管是环比还是同比,而同比只是房价上涨的幅度收窄而已。
& & & 他认为,接下来4月70城市房价总体继续降温,环比、同比的房价上涨幅度还会收窄,一旦转变成直接下跌,市场应该会出现维稳的政策,城市分化继续。一方面是15个热点的一二线城市的房价下降转变成收窄降幅,不排除一些热点城市的房价回涨,特别是广州。另一方面是非热点的二线城市与三线城市房价继续上涨,并且扩大上涨的城市。不过,供需紧张、货币超发的根本性问题没有解决,尽管暂时按住了房价上涨的势头,天依然不变。长期看,房价上涨的结果不可避免。
& & & 中金公司
& & &&中金公司此前点评住建部和国土资源部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》称,《通知》首次提出诸多可量化追踪的供地指导意见,并着力强调“落实房地产工作责任制”、“强化约谈问责”,体现了此次中央稳定房价的坚定决心。同时,《通知》特别提到要根据各地实际情况适时调整住宅用地供应,表明此轮政策重在抑制房价过快上涨、维持房价稳定,不必担心房价因供地增加而出现下跌。
至于政策效果如何,仍须关注实际执行情况。中金公司认为,能否足额完成供地计划,将是此次政策能否起效的关键所在。
& & & 李迅雷
& & & 房价永不跌?看看美国
& & & 美国上一轮房地产牛市始于1993年,至2003年房地产整整上涨了10年,当时有分析人士表示,美国房价上涨很健康,短期不会下跌,随后几年,房价果然继续保持上涨态势。
& & & 到了2005年,就连保守的美联储主席格林斯潘向国会作证时,也罕见地表示“美国尚未出现全国性房地产泡沫”。也有的经济学家认为“贷款渠道的多元化”、“产品结构的多元化”、“贷款利率的多元化和多选择的重新贷款机制”以及“房地产消费结构呈多元化趋势”使所有人觉得泡沫不会破灭。
& & &&不幸的是,正是在这种一致预期下,2006年美国房价出现了下跌势头,2007年8月起次贷危机席卷美国、欧盟及日本的金融市场。
& & & 李迅雷表示,人们总是习惯为现状找理由,如今也是如此,认为中国特色的房地产市场尽管存在泡沫,但房价绝不会下跌,因为土地是受管制的,即供给有限,国家有调控能力。这与2005年的时候,美国人民对“美国特色”房地产市场不会下跌的认识不是有着惊人的相似吗?
问题三:楼市调控是否还会继续加码?
& & & 虽然对于房价走势,经济学家们各执一词,但对于后续调控,大多数认为热点城市还有加码的可能,甚至下一步调控的重点或转移至二手房。
& & & 发改委副主任宁吉幢硎荆壳肮艺谧ソ羰奔洌袈嗝芄难芯恐贫ūVし康夭て诔中】捣⒄沟某ばЩ疲墒斓氖焙蚩梢愿吨钍凳D幢硎荆环矫妫匀鹊愠鞘蟹考凵险强赡芑岽磁菽右苑婪丁⒌骺兀有枨蟛唷⒐└喽家扇⌒┐胧A硪环矫娑怨愦蟮娜南叱鞘谢挂岢秩タ獯妫蛭切┑胤揭迪炙淖》考壑祷挂艹ず艹な奔洹7康夭那蛐浴⒔峁剐缘拿芨旯鄣骺靥岢隽烁叩囊蟆
& & &&数据显示,从日开始,全国超过35个城市出台了逾103次有关房地产的约束性调控政策;截止到日,77个市、县、区出台了新一轮楼市限购、限贷调控加码等政策;全国已经有13个城市出台楼市“限卖”政策。
& & & 交通银行宏观研究员夏丹称,从国家统计局公布的数据看,尽管不排除有季节性因素的上涨,但在调控的紧箍咒特别是对新房的限制已收到几乎“史上最紧”的情况下其房价仍然上扬,表明控房价还任重道远。
& & &&她预计,涨幅居前的热点城市还有加码调控措施的可能,下一步调控的重点可能转向二手房方面,调控手段由限购限贷转而侧重于限售,以拉长二手房上市转让交易的时间。房价上涨压力较大的环核心城市地区也有加入限购限贷大军的趋势,调控范围还将扩大。
& & & 谢逸枫称,预计15个热点一二线城市房价调控维持当前现状,并且部分热点城市调控已加码,短期不会放松,并且会贯穿2017年。一方面是15个热点一二线城市房价随时都可能反弹,况且政策与人为因素只是暂时性的,完成控制目标是目标;另一方面是15个热点城市供需、货币、人口、住宅用地供应等一系列问题没有根本性解决,一旦放松必上涨;其三是15个热点城市房价调控已经非常严厉了,如果没有大幅度的上涨,基本不存在调控上加力了。其四是要防止房价过快下跌的风险,避免房价崩盘,危及到楼市、金融、经济、债务的安全。
& & & 谢逸枫认为,按照以往房价调控经验看,一旦15个热点城市房价真正的下跌并且下跌过快,影响到经济稳增长、金融安全与地方经济、地方债务、财政收入、卖地收入、基础实施投资等,房价调控会转变成房价稳定的刺激政策出台,避免房价崩盘。
最新网友点评
关于大消息!你以为房价真的不会下跌吗?我想说两句:
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