&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&房屋合同违约金陷阱有哪些，如何维护购房者合法利益
房屋合同违约金陷阱有哪些，如何维护购房者合法利益
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主讲嘉宾：邢洋律师
一、房屋合同违约金陷阱有哪些从法律上讲，违约金条款的作用是用来约束合同双方的，以促使双方积极履行合同。然而，在目前市场上，发现有极少数不规范的中介公司利用其居间地位，设置“违约金陷阱”，非法获取委托人的违约金。其常用的操作手法如下：首先，中介公司在居间合同中事先拟定好格式性的违约金条款，明确委托人应于某月某日之前到中介公司与另一方签订合同，如因委托人的原因未能签约，委托人应向中介公司承担一定数额的违约金。该违约金的数额通常是中介费的一到两倍。然后，在委托人签署居间合同后，中介公司再口头告知委托人，等候中介公司通知具体签约时间。但此后，中介公司并不履行其通知义务。在委托人电话询问签约日期时，中介公司往往以未联系上交易的另一方为由，要委托人继续等候通知。最后，当居间合同约定的签约时间期满后，中介公司以委托人未按居间合同的约定前去签约为由诉至法院，要求委托人承担违约责任。就此类纠纷而言，由于委托人很难提供证明是中介公司要求其等候通知，而非自身原因未去签约，因此很有可能要承担不利的法律后果。在此，提醒广大市民，与中介签订居间合同时，一定要留心合同约定的交易方式是否具有可操作性；在履行合同时要注意保留相关证据，以防发生纠纷时口说无凭。二、如何维护购房者合法利益经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。以逾期交付房屋为例，按照上述合同文本的约定，如果购房者不退房，那么逾期天数越多，购房者得到的违约金也相应增加。但是购房者退房的情况下，违约金的数额是固定的，也就是即使说逾期天数增加了，违约金的数额也不变。消费者如欲行使自己退房的权利，就要尽早决定，及时与开发商协商退房事宜；协商不成的情况下，尽快依据合同的约定申请仲裁或者进行诉讼。在计算损失时，必须要考虑按揭付款的特殊问题。按揭付款的方式中，每个月的还款中包含了一部分本金和利息，特别是在还款初期，利息所占的比例是很大的。在退房的情况下，这部分利息实际就是购房者的经济损失，而且随着时间的推移，退房的程序结束得越晚，购房者与银行之间的借款关系的结束也相应延续，这部分损失也会持续不断地增加。开发商逾期交付房屋，理应承担全部经济损失。如果单纯地以“购房者应该认识到期房购买的风险”这个理由来让购房者个人承担利息，无异于让一个完全没有过错的当事人来承担经济损失，这是非常不公平的。依据《合同法》第114条的规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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无锡房产律师温馨提示：购房人在填写购房合同前最好事先想清楚用谁的名字购买。因为一旦合同备案，房屋交付前，购房人想换名字，需购房人和房地产商一起到国土房管局办理更名手续，除了要花更名费，还需要房地产商的同意。房屋交付后，购房人要想换名字，只能等到拿到房产证后办理过户，费用就更大了。
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专业房产律师温馨提示：在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全，审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外，签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定，切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句，以避免日后纠纷发生。
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> 购房要谨慎 首次置业谨防六大陷阱
购房要谨慎 首次置业谨防六大陷阱
　　对于购买房子，可以说于多数人而言都可谓是一件人生事，但是在购买房屋时，如果购房者意或签订购房合同稍有不慎，就有可能会掉入房屋开发商的陷阱中。
　　为此，基于这种存在的实际情况，笔者以为，消费者在购买房屋时必须要睁眼睛谨防陷阱，如果一旦遭遇陷阱就应及时拿起法律武器，只有这样才能更好地维护自己购房的合法权益。那购房者在购房时，主要存在哪些陷阱，并怎样去维护自己的合法权益呢？
　　陷阱一：模糊标的好圈钱典型案例：赵女士和丈夫所购房产的开发商是山西某房地产公司，这公司在预售房屋时，并未讲明所售房屋是精装修房，但他们制订的《商品房买卖补充协议》中却加入了不明确的有关精装修房的条款，并强迫消费者与开发商的兄弟公司某装饰工程有限责任公司签订装修合同。赵女士和丈夫都想知道这样的合同究竟该不该签。
　　友情提醒：笔者从相关部门了解到，如果开发商交付的是精装修房，就不应要求消费者与装修公司再行签约。消费者所购房屋由开发商提供，装修标准应与开发商商定，不用直接与装修公司发生关系。补充协议中要求消费者与装饰公司签约的方式，实际上将应由开发商承担的风险转嫁到消费者身上。所以，不管开发商怎么要求，也不能由消费者与装修公司签约。
　　陷阱二：认购定金难归还典型案例：李先生在一小区里看上了一套100平方米的房子，当时售楼小姐要求他签一《订购协议》，并且交了10000元的定金。后来他发现这小区的绿地与其他配套设施的情况和一开始她们说的不一样，就不想要这房子了。但售楼小姐告诉李先生不要房子可以，但定金却不能退。
　　友情提醒：据笔者了解，很多楼盘都有类似情况，像有李先生这样遭遇的消费者也不在少数，不少开发商利用消费者对相关法律不了解的弱点，在合同里规定，如果终止认购，定金不予返还，其实这对消费者来说是不公平的。这种定金在法律上叫立约定金，也叫犹豫定金，商品房买卖属于宗消费，经营者应为消费者留有一合理的“犹豫期”，以便消费者深入研究有关资料，全面了解自己的权利和义务，自主决定是否购房。“犹豫期”内要求退定金的，应给予退还。
　　陷阱三：虚假宣传来误导典型案例：张女士在一次房展会上看上了一套三居，后来又到售楼处作了详细了解，这小区的宣传资料上写着有法式花园，还有漂亮的双语幼儿园和型的购物超市，于是她就做了买房的决定，可是在交房的时候，她才发现花园、幼儿园、超市根本连影子都没有，于是她去问开发商，可开发商根本就不买她的账。张女士上了虚假宣传的当。
　　友情提醒：有一些开发商在和消费者签订的合同中有这样的规定：出卖人在与买受人签订合同前的广告、宣传资料或楼盘模型、售楼书或其他载体中的所有图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据，双方发生争议时，所有细节均以政府最终批准的法律文件及双方的约定为依据。消费者稍不注意，就会掉进开发商设好的圈套里。这样的条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性，为其信口雌黄、进行虚假宣传提供了方便。条款还以所有细节均以政府批准为依据，堂而皇之地逃避自己的责任。其内容与法律规定相抵触，为无效条款。
　　陷阱四：面积误差失公平典型案例：马伯已经在新居里住了将近一年了，但他非但没有感觉到乔迁之喜，反倒一直觉得心里特别的别扭。他说，他的房子买的时候说是98平方米，后来实测面积是93平方米，按一平方米4000元计算，他要多付两万元钱。按有关规定，他的面积误差这么多是可以退房的，但开发商却说已经签了合同，不能退。马伯当时在售楼人员的要求下签了一补充协议，里面有一条是“面积误差时，买售人不退房。面积误差部分双方按每平方米房价款据实结算房价款。”正是这一条内容给他带来了现在的苦恼。
　　友情提醒：根据笔者了解，在《商品房销售管理办法》中有这样的规定，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算是消费者的主要权利。所以马伯签的这补充协议，实际上是开发商为免除、减轻自己的责任提供了方便，这种协议严重地侵犯了消费者的自主选择权、公平交易权，是最为典型的显失公平条款。
　　陷阱五：契税优惠不兑现典型事例：日，刘先生与某房地产公司签约购买了一套现房，交房时间为日。签约当天，刘先生付清全款和契税。同年6月6日，该房地产公司刊登售房广告时承诺“6月1日至31日，购现房业主享受免契税优惠”。广告刊登后3月，刘先生才知悉广告内容。刘先生认为自己也应享受该优惠，但被该房地产公司一口回绝，说刘先生期房房款已经全部结算，并且已经隔了这么长时间，谁说公司有这样的售房广告，但购房合同中并没有注明，所以不会为刘先生免除契税收费。
　　友情提醒：对于售房的开发商，如果其一旦违反承诺，就应承担相应的违约责任。就该典型事例而言，如果购房者想要避免将来产生不必要的纠纷，就需要在购房签订合同时要求售房的开发商将其售房的广告内容也一并写进合同中或者让其签订补充协议，只有如此，才会使房屋买卖双方在发生纠纷时可以明确违约责任，从而有利于发生“事件”后能够及时进行合理解决。
　　陷阱之：合同多“格式化”典型案例：“商品房买卖合同中与补充协议有冲突的，以补充协议为准。这很不公平，但我还是签了。”家住忻州市的马先生，在今年初购买了忻州市某小区一套120平方米的楼房。本想在合同中注明几项内容的，但开发商就是不让修改。事后一些在房地产行业工作的人士告诉他，房地产市场现在是“卖方市场”，很多开发商都直接出示“格式合同”，不让消费者修改，他们认为：反正购房的人多，这户不买那户也要买。
　　友情提醒：现在商品房在一些地方来说，还比较紧俏，从而便导致开发商宁愿不卖房也不愿意修改合同，因此购房者在签合同时一定要慎重，因为签下“格式合同”后，就必须按合同中的“格式条款”履约，一旦出了问题，打起官司，受害的还是购房者。消费者不要随意签下这类“格式合同”。这类合同中的格式条款明显违反了《合同法》的原则，购房者在签订之前就应该向开发商提出疑问，再协商解决。
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小区建设只建了一半,5年多仍一半未建设,业主如何维护自身权益,是否能得到赔偿?
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他们家的那个不是活动！只不过是把店搬到外面去了！
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&房婶应维护自己权益
房婶应维护自己权益
来源：新浪乐居 &&发布时间：
网曝广州城建系统“退休高层”李芸卿坐拥24套房产。广州市纪委核实，情况基本属实，但部分房产与其3个儿子共有。同时，“房婶”也非官员，而是退休一等工程师，前夫为高校退休讲师。坐拥22套房产的“房叔”蔡彬，因涉嫌违纪违法，已移送检察院。挟“房叔”东风，“房婶”同样撩引起舆论关注。李芸卿认为自己并非官员非党员，房产信息应属个人隐私。言下之意，她和“房叔”不同，完全没必要向公众澄清细节。但有一点，她退休前所任职的企业——广州城市建设开发有限公司，性质属于国企。这也意味着，她虽然没有行政职务，但多少有些责任，去澄清事实真相。当地纪委介入调查，也是源于此。作为国企高工，李芸卿收入应该不低，或许擅长投资房产，或是与开发商智斗获取的利益，并没有暗藏“猫腻”。但是，从目前来看，她的解释，还没有消除公众疑问。因 此，她应该通过法律途径，弄清楚自己的信息隐私，为何遭到泄露？只有这样，才能弄清楚，到底是开发商在“报复”，还是有人私下“举报”。毕竟，在房管局查 公民房产信息，必然会留下相关资料。查找到源头，一方面可以维护自己的利益，另一方面也可自证清白。可以达到不冤枉好人，也不放过一个坏人的目的。其实，只要是个人努力，来源合法，买多少房也该坦然。我们不能一看到谁有巨额房产，就马上浮想联翩“有罪推论”，而是要根据实际情况，具体分析以免误伤。相关报道： 16:45:09
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