《房屋中介公司怎么开》我刚面试完一个房屋中介公司怎么开的工作,请问我

在房屋中介公司工作需要哪些知识?_百度知道
在房屋中介公司工作需要哪些知识?
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个人建议应具备以下条件:
1、承压能力。房地产经纪人肩上抗着巨大的销售指标,那些新手面对开不到单的窘境。看着别人风光地落单,获得丰厚地回报。那些飘在外地的房地产经纪人面对生活的压力,身后有主管经理一次接一次的催促,实际面临的却是客户的冷漠与拒绝。面对困难,相当一部分人感到迷茫和沮丧,或放弃,或消极工作,结果自然是离成功的目标越来越远。因此,摆正自己的位置、端正自己的心态,面对压力、承受挑战是每一名房地产经纪人,尤其是刚走出校门迈上工作岗位的年轻人应具备的能力。世界上哪有天上掉馅饼的事情?哪一行的成功能轻易达到?如果每个单子都顺顺利利,从来没有拒绝?如果是这样,大家都去当房地产经纪人好了。可以常常想象一下自己的优秀业绩,过去开心的事情,朋友家人的期望。我是一个房地产经纪人,我以我的专业来给别人提供服务。那些拒绝我的人可能失去了一个大好机会。他们损失的其实更多。还可以想象以下更坏更糟的情况,或者其他一些熟悉人的悲惨遭遇,相比较而言,自己还算是成功的。逐步建立起自己的信心。2、分析能力。房地产经纪人要具备对市场机会的敏锐分析能力,学会发现市场机会,如现在在国六条的政策冲击下,市场交易开始萎缩。那么,这时候可以开拓新的市场,如商业地产。在与竞争的战斗中脱颖而出。分析一下市场需求,金牌经纪人的成功要素。那些是我应该借鉴和分析的。不断找到市场的空白或者是新的业绩增长点,让自己出于不败之地.3、沟通能力。一个成功的房产经纪人,一定是一个良好的沟通者。房产中介人员,其工作内容还是和人打交道。如何和客户,房主,同事之间实现良好的沟通,是成功的关键。把自己的观念、信念、方案、方法推销给上级、下级和客户房主是房地产经纪人最重要的能力之一。而良好的沟通能力是赢得他人支持的最好方法。实践告诉我们,销售中的许多问题都是因沟通不畅造成的。沟通,主要是把自己的想法告诉别人,同时聆听别人的想法,每个人都有被尊重的愿望,你要重视别人,仔细倾听别人的每句话,自己的意思要表达的非常清楚,能明晰地知道别人的想法和内心感受,微笑、热情,真诚,让别人有倾诉的愿望。 学习:从不满足于已经取得的成就,不断地学习新的知识,汲取营养,向业绩高手学习,学习他们身上好的要素,并应用到实际工作中去,才能确保房地产经纪人持续地获得成功。对于房地产经纪人来说,销售生涯就像一场战斗,是一场不间断的、让人无喘息余地的追逐。再一次次胜利中间夹杂着许多失败,在喜悦、期待、得意与兴奋之中往往夹杂着恐惧、拒绝和失望。虽然总是面临许多障碍与压力,但是优秀的房地产经纪人总能凭着出色的学习能力,最大程度地把握到社会与客户的发展变化,以知识为后盾,充分地做好前进准备,步步为营,百折不挠,最终登上成功的巅峰。很多房地产经纪人存在营销知识匮乏、营销技能低下等问题,在策划与设计、市场调查方法、营销推广手段、合同制定,法律法规,房地产专业知识,金融,建筑学等诸多方面一片空白,操作起来杂乱无章,甚至根本就会做这些事,只知靠送礼、宴请、降低佣金,暗想操作等给“回扣”来推销商品,其专业知识的贫乏令人吃惊。有些房地产经纪人在财务方面虽然会计算购进、销售、毛利、部分,变成本价格,但对费用水平、资金周转、进销成本、资金利税率投资价值分析,等基本概念,缺乏基本的了解,甚至看不懂一般的财务报表。这样的经纪人员如果不努力学习,怎能按照市场经济规律来进行营销决策呢?更不可能通过会计核算来调整销售行为了。经纪人员的专业知识主要表现在四个方面:对公司要有全面的了解。房产买卖的流程与质量管理、售后服务的内容及公司的发展方向等。掌握房地产产业与常用术语。经纪人员应对当地的房产发展方向有所认知。同时还能准确把握当地的房产动态和竞争对手的优劣势极可靠卖点等信息;另外还必须掌握房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、工程建筑知识、房地产法律知识及一些专业术语如绿化率、建筑密度、使用面积等。掌握顾客的购买心理和特性。要了解顾客在购买过程中存在的求实、求新、求美、求名、求利的心理以及偏好、自尊、仿效、隐秘、疑虑、安全等心理。了解市场营销相关内容。经纪人员应该学习房地产的产品策略、营销价格策略、营销渠道策略、促销组合策略等知识了解房地产的市场营销常识。心理素质要求较强的应变能力,为人真诚自信,乐观大方,有坚韧不拔之毅力,能承受各种困难的打击,责任感强,自制力强。 知识:经纪人的首要任务是销售,如果没有销售,业绩就没有有希望,企业也没有希望。同时,销售代表的工作还有势在拓展,只有销售也是没有希望的,因为你销售出去的是房子和服务,而只有不断拓展市场,以诚信待客户,才能够建立起长期的市场地位,赢得长期的市场份额,为企业的销售渠道建立了重要的无形资产,为自己赢得了稳定的业绩。优秀的房地产经纪人,不仅仅是带客户看看房子、谈谈价格、签约和收取佣金,应该掌握更多的房地产相关知识:金融、保险、投资理财、法律、物业管理、装修装饰等等,给客户提供全面的投资理财知识,成为客户信赖的理财专家。 细节:从客户角度考虑,绝大多数客户不可能一次就看中,你如果一次就能提供更多的选择,尤其是在天气不好的时候,他们会滔滔不色地跟你聊个没完,感激不尽。毕竟,你为他们考虑了下一步。有时当我知道他们要去的下一个物业的情况时,我还会直接建议他们去还是不去。因为有一些有缺陷或不符合他们要求的房屋,他们去了也是浪费时间。自己直接告诉他们,免去他们的奔波,无形中,你的服务又进了一步。一百个客户来看房,能有一个人当场给单吗?是的,有时会有的,但绝大多数情况下,这是不可能的。客户与经纪人如果以前不认识,没有任何的信任关系,客户会犹豫,再犹豫;考虑再考虑。但是,做为经纪的你,会不会因为一百个客户来让你带他去看房,结果没有一个人给经纪人心灰意冷或怠慢客户呢?如果这样,你还是趁早放弃这个行业。有人说:你的心态真好,从来不嫌烦,要是我,早不理他们了,谁有那个耐心!其实,自己仔细想一想,你就会知道:以一百个客户为例,这一百个客户你如果细心照料的话,在将来的某个时候,任何一个人都可能成为你的忠诚的客户。你如果因为现在他们没能给出任何单就怠慢他们的话,你将一无所获。而你如果反其道而行之的话,你可能会赢得不只这一百个客户。因为他们有朋友,有亲属,有朋友的朋友,有亲属的亲属。他们今天由于各种原因不能立即做决定,并不代表他们将来不能。何况不能立刻落单并不一定是他们的错。一般人陪客户看房时,可能只是单纯地给客户一些这个房子的资料,再登记一下客户的资料。而真正的金牌经纪人陪客户看房时,只要有时间,总是尽可能提早到达并准备至少四五个不同价位的房子的资料,让客户有更多的选择余地。 创新:一个优秀的经纪人首先应该成为一个房地产行业的专家,要精通房地产中介业务,必须接受过系统、专业化、严格的训练。这是成功的前提,也是首要因素。大到从房地产基础知识、业务流程、沟通技巧、谈判技巧、时间管理、心理素质训练、专业礼仪培训、合同签署、贷款过户知识、小到举手投足、一言一行、每一个细节都要注意,这是成为一名优秀经纪人必备的各种基本技能。从成百上千的经纪人中脱颖而出就必须做到人无我有、人有我精。自己的每次拜访、搞社区活动,如何让别人一下子记住你,要模仿,但不能复制,这就是要专业、要创新。?
客户是朋友:交朋友比找客人更重要,许多地产经纪面临的最大困难就是没有客源,与客户接触时,要抱着交朋友的心态,而不要将心思仅仅放在争取他成为你的客户。客户为什么会从那么多地产经纪中选择你?很多时候他们只是靠和经纪接触时的感受来做出的决定。做优秀地产经纪的优势就在于要喜欢与人聊天,喜欢了解人们内心的需求。不是每个人都能成为你的客户,但只要你付出诚意,每个人都有可能成为你的朋友。只要真诚地交朋友,当你周围有几十个忠实的家庭,这时候你就不需要做广告就能在地产界生存。对于客户来讲,你对待他们的态度决定了他们是不是要和你做生意。客户是一个一个积累的,如果总是觉得走了一个还有另外一个,那么终有一天会变成没生意。专业:房产投资和其它投资一样,是一项有计划、有目标、客观理智的行动。投资人不仅要对市场有全面的了解和研究,还要对买卖行动作出计划安排。单子能否谈得成功,很多时候取决于经纪的交谈和应对技巧、对谈判过程的控制与把握。这间房是否值得买?应该何还价?这一切都需要拥有大量背景知识和经验的地产经纪的帮助,才能帮助客户对纷繁复杂的地产市场作出准确判断?
耐心:一些经纪抱怨带客人看了几十套房,客人都不买,可某个经纪带客人只看了三套房,客人就买了。这时候不应该一味地责备客人,其实最需要反思的是经纪自己,客人有权利去选择自己中意的房子,为什么你不能尽快帮客人找到他需要的房子?虽然地产经纪是靠佣金生存的,一个优秀的地产经纪绝对不能只关心佣金,还要真正考虑买卖双方的利益。只有这样才能以平常心对待客人。客人挑经纪,经纪也可以挑客人,很多时候生意做不成,对经纪也不一定就是损失。生意是一时,朋友却可以是一世。 作为一个优秀的房地产经纪人,应当具备那些心态呢?? 一、真诚 态度是决定一个人做事能否成功的基本要求,作为一个房地产经纪人,? 必须抱着一颗真诚的心,诚恳的对待客户,对待同事,只有这样,别人才会尊重你,把你当做朋友。业务代表是企业的形象,企业素质的体,是连接企业与社会,与买方客户,与房主的枢纽,因此,业务代表的态度直接影响着企业的业绩销量。? 二、自信心 自信心是一种力量,首先,要对自己有信心,每天工作开始的时候,都要鼓励自己,我是最优秀的!我是最棒的!信心会使你更有活力。同时,要相信公司,相信公司提供给消费者的是最优秀的服务,要相信自己所销售的房源也是非常有市场的,相信公司为你提供了能够实现自己价值的机会。要能够看到公司和自己形象和服务的优势,并把这些熟记于心,要和对手竞争,就要有自己的优势,就要用一种必胜的信念去面客户和消费者。作为地产经纪人,你不仅仅是在销售房子,你也是在销售自己,客户接受了你,才会接受你的商品。? 三、?做个有心人 “处处留心皆学问”,要养成勤于思考的习惯,要善于总结销售经验。每天都要对自己的工作检讨一遍,看看那些地方做的好,为什么?做的不好,为什么?多问自己几个为什么?才能发现工作中的不足,促使自己不断改进工作方法,只有提升能力,才可抓住机会。机遇对每个人来说都是平等的,只要你是有心人,就一定能成为行业的佼佼者。台湾企业家王永庆刚开始经营自己的米店时,就记录客户每次买米的时间,记住家里有几口人,这样,他算出人家为能吃几天,快到吃完时,就给客户送过去。正是王永庆的这种细心,才使自己的事业发展壮大。作为一个销售代表,客户的每一点变化,都要去了解,努力把握每一个细节,做个有心人,不断的提高自己,去开创更精彩的人生。四、韧性 销售工作实际是很辛苦的,这就要求业务代表要具有吃苦、坚持不懈的韧性。“吃得苦中苦,方为人上人”。销售工作的一半是用脚跑出来的,要不断的去拜访客户,去协调客户,甚至跟踪消费者提供服务,销售工作绝不是一帆风顺,会遇到很多困难,但要有解决的耐心,要有百折不挠的精神。美国明星史泰龙在没有成名前,为了能够演电影,在好莱坞各个电影公司一家一家的去推荐自己,在他碰了一千五百次壁之后,终于有一家电影公司愿意用他。从此,他走上影坛,靠自己坚忍不拔的韧性,演绎了众多的硬汉形象,成为好莱坞最著名的影星之一。? 五、专业 客户为什么找你买房子?房主为什么找你卖房子?因为你专业,你对房地产领域的所有相关知识都了如指掌,能给他们一个专业服务业。房主可以以合适的价格卖掉房子,客户可以以合适的价格买到房子,还有未来的增值和想象空间、在你这里,可以得到所需要的所有专业服务。如果问你这个也不懂,那个也不懂,那么客户找你干什么?凭什么要付你佣金?贝蒂,哈德曼是亚特兰大的房地产经纪人。由于任何一顶待售的房地产可以有好几个经纪人,所以哈德曼如果想出人头地的话,只有凭着丰富的房地产知识和服务客户的热诚,。哈德曼强调:“我始终掌握着市场的趋势,市场上有哪些待售的房地产,我了若指掌。在带领客户察看房地产以前,我一定把房地产的有关资料准备齐全并研究清楚。”哈德曼强调,今天的房地产经纪人必须对“贷款”有所了解,。“知道什么样的房地产可以获得什么样的贷款是一件很重要的事,所以,房地产经纪人还要随时注意金融市场的变化,才能为客户提供适当的融资建议
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大公司会培训。但小公司不知道,应该会有人带吧。做中介呢,当然熟悉楼盘了,幅度就是以你的终结周边开始,楼盘是有地区差异的,这个要根据你所在地来 区分了,其他的学的还很多,新人自己是没机会交易的,即时有交易,也会和前辈合作。这些都会有人来带。讲的太多。说不了。主要呢记住,完成上头给你的任务。多看多学。公司会有一个循序渐进的过程。房地产也有个执业资格证要考,这些不是三言两语就能说的。多去查查网络。告诉你哦。你也可以找网上的二手中介,扮作买家,或租客。吸取经验哦。
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主要是以下几种1:熟悉周围楼盘。包括位置、开发商、物管、栋数分布、户型、周边配套设施、等等2:过硬的基础知识。交易流程、国家政策、还有对市场的判断力等3:精湛的社交能力。这个方面个人觉得是最重要的
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房屋中介缺乏规范乱象生
作者:王燕 任娜
两位女士在一家房产中介查看是否有合适的房源。记者 王燕 摄
  职业中介、婚姻中介、房屋中介、留学中介……眼下,各类中介机构日益繁多,让人眼花缭乱的中介信息也充斥在大街小巷和网络里,在为需求者提供便利服务的同时,一些中介机构提供虚假信息,甚至欺骗、设局骗取中介费等等各种违规现象也困扰着许多市民,让人防不胜防……近日,本报记者历时10天,对这些中介乱象进行深入调查。
  文/记者任娜 实习生赵骥 张鑫
  除了职介市场乱象丛生外,记者调查发现,西安房屋中介的实际情况也不容乐观。越来越高的使得很多市民把目光聚焦到了,很多人会通过房屋中介进行交易。于是,有人通过中介购得满意的房屋,有人则租到了满意居所,但也有不少人大呼上当,蒙受不小的经济损失。
  房客揭秘
  从法规空隙间下手捞钱
  “我要维护自己的权益,最起码让更多人知道怎样才不会被忽悠。”在市工商局双生分局采访时,前来投诉一家房屋中介的孙帅对记者说。
  2010年7月,孙帅因工作缘故来到西安,遇到的首要问题就是。“我在网上看到香米园小区有房子出租的信息,联系后发现发布信息的是一家中介机构,而不是房东本人,当时只觉得通过中介租房子省事方便,就没多想。”在中介带领下孙帅看了房子后与自称是房东的人签了租房协议,协议里注明每个月租金900元。并付给房东一年房租10000元,以及300元押金,付给中介900元中介费。
  “当时出租房内是住着人的,但房东当时承诺的是去年8月前绝对让我住进去,想着也就几天的工夫,晚几天搬也没什么影响。”孙帅气愤地说,“8月份给房东打电话,房东还说是人家没搬呢。”就这样,房东在孙帅随后多次电话询问时都找借口推脱,甚至有时候连电话都不接。
  “我去找中介,开始中介的态度还挺好,说是他们出面协商解决问题,但后来中介也就开始找各种理由推脱。”孙帅意识到自己有可能被骗了。
  整整拖了一年后,孙帅拿着自己2011年7月份到期的协议,到工商部门投诉。“都怪我当时没看房东的身份证和房产证,都不知道到底这人是不是真房东。其实我当时也就是贪了点小便宜,觉得那个价钱在那个地段,算是便宜的了,也就心急没多想,也怪自己。”
  随后,记者与孙帅一起,来到当时接待他的那家咨询中介服务部。
  “当时提供房源的是我一个朋友,他原来在土门一家房屋中介工作,他离开那个单位时,带过来了他的房源信息。”这位负责人表示,房子是他朋友租出去的,他只是将自己单位的协议空白合同与公章借给朋友用了,他们不负任何责任。
  记者问他是否还能联系到他朋友,这位负责人连连摇头:“估计可能性不大,在他不干这行了以后整天就是玩游戏什么的,还欠了别人几十万的外债,肯定躲起来了,哪还能找得到。900块钱中介费我其实一分钱没捞着。再说了,我提供的房源信息是真实的,也当着房东的面签了合同,房东居然不给腾房子,我们也很无奈。”
  记者在对房屋中介市场的走访中发现,个别不规范的中介机构房源共享,中介充当房主把房子租给租房者,不知情的真正房主将租房者逐出家门,以及二手房买卖中,买到手的房子与中介所承诺的情况相差甚远,甚至钱被卷跑。某高校的研一学生小曹在南郊某小区看上一套面积45平方米的单元房。当天下午,小曹正式入住“新家”后出门购物,一个多小时后,小曹进门却发现家里居然有人在客厅坐着,后来小曹才明白,这个人也是来看房子的。给她介绍房源的中介与其他两个中介共同享用一套房源信息,这间房子租出后信息却还没来及更改过来,信息仍然显示是空房。
  记者暗访
  游走在社区的“背包中介”
  “开一家房介很容易,"五个一"就够了,一间门面,一张桌子,一部电话,一个黑板,一个人就足够了。”业内人士刘女士这样形容一些房屋中介。西安目前有大大小小的房屋中介近3000家,其中不乏这种“五个一”型的房介,不需多大投入,不办理经营手续,有关部门一查就跑。“市场竞争这么激烈,各有各的活法呢,别看一些中介门面看起来不起眼,生意红火着呢,这里面的门道多了去了。”刘女士说。
  8月3日下午,根据刘女士提供的线索,记者来到南郊某小区门口一探究竟。“你们是不是租房子的?”记者在小区门口停留了不到5分钟,一对青年男女上前来搭讪。“我们这正好有房子,就在这个小区里面,现在带你们去看看?”记者于是佯称要租房,与他们交谈起来。这对青年自称是不远处一家房屋中介的负责人,接到“线人”电话称这个小区有套房源,他们来看房子。当记者问到什么时候能入住时,这对青年支吾半天没说出准确时间。见记者愿意跟随他们去看房子,他们急忙闪到小区门口一侧比较隐蔽的角落与一名男子商量着什么。过了一会,这对青年走过来,告诉记者不能去看房子了,临走时,还骂骂咧咧地说:“有啥了不起嘛,生意难道都让你们一家做了,心黑得很。”
  他们说了什么呢?为什么又突然不去看房子了呢?记者赶紧追问和这对青年谈话的中年男子,中年男子说出了实情。原来,这对青年竟然是在小区转悠的“背包中介”。中年男子说:“他们俩根本就没有公司,一般都在这附近小区转悠,看有人找房子才给我们打电话呢,他们从中间赚取差价。今天他们带了个顾客来看房子,现在房子里还住着人,估计到10月份才能搬走。看见你们想要找房子,又答应带你们去看,也是这间房,我没同意,他们就很恼火。”
  业内人士
  资源共享是行内公开的“秘密”
  现在经营一家小商店的小于曾经在一家房屋中介工作3年,他告诉记者房屋中介骗人招数五花八门。那些中介很多都是从缴纳电话费的小店里拿到附近居民的电话号码和姓名,通过电话询问的方式搜罗空置房源,顺便发一些广告信息给他们。
  “一般都是房东到中介登记,有些房东在网上发布租房信息被中介看到,他们也会主动联系房主代理其房屋出租。甚至中介会去小区物业购买业主信息,买回来后一个一个挨着打电话问是否有房子租或卖。”小于说。
  永松路一家房产中介负责人透露,“资源共享”已成为房屋中介的“潜规则”,一些小中介公司没有大量的人力,无力每天都往外跑找房源,所以只能“串生意”,与附近的中介相互平摊共享各自的房源,否则就会被孤立,很难生存下去。
  记者在采访中发现,很多中介为了抢生意,不惜通过加价、内讧的方式揽生意。中介在这个过程中不需要支付任何代价,甚至可以取得更高的佣金,最后吃亏的是买房者和租房者。
  很多人都说房介市场乱,究竟乱在哪里?西安市经纪人协会会长邵涛分析道,第一是手续不全,有的只办了营业执照,但没办理相关行业服务证,只一个营业执照就开张,这类的就是合法手续欠缺。第二,就是房产经纪人的队伍整体素质不高。中介行业门槛低,不需要太多技术含量,因此从业人员构成比较复杂。加上中介经纪人的流动性非常大。这导致了经纪人队伍的不稳定,经纪人也就不会太重视这份工作,对中介不负责任。一般经纪人离开一个中介,就会带走他手里的信息资源,贱卖给其他中介或者自己做中介。很多人被骗的案例中,经纪人流动性大的原因占很大成分。第三是门槛过低几乎没有门槛。目前对房产中介的注册资金、营业面积、从业人员的数量没有要求,即没有资质限制。其实房屋中介最乱就在这里。类似“五个一”的中介,一旦有监管部门来查,立刻就跑,过段时间换个地方又重新开张。
  而《陕西省经纪人管理条例》中规定,一家中介机构中持有经纪人资格证书的专职人员应不少于3人。
  据了解,西安市经纪人协会目前正在通过课程培训、考试的方式培养专职经纪人,让他们在入门前就对这个行业有所了解,为后期的工作打基础。邵涛认为,实行经纪人备案制,就能很好地解决这个问题。而通过备案制,既能对客户负责,也能对企业负责,也有利于监管部门的监管,加大执法力度,进一步肃清中介市场,正规化,正常化运转,逐渐改变人们对中介几乎失去信任的现状。
  监管部门
  两证一照齐全才是正规中介公司
  “这几年,西安市的中介应该说是突飞猛进。现在全市的房屋中介公司有近3000家,但在工商局双生分局登记注册的只有400多家。”西安市经纪人协会会长邵涛介绍,中介不需要行业资质审批,一般都是先办完营业手续再去注册。以前房屋中介是属于属地管理,在其所在辖区登记注册,为了统一管理,更好地对房屋中介市场实行监管,近年来工商部门统一规定在市工商局双生分局登记注册。
  西安市工商局双生分局建筑房地产管理所房产销售监管队队长李建刚说,新老公司登记注册单位不同,管理上有交叉点,一些中介机构在各自辖区工商部门登记过但是没在双生分局这边注册,难免会出现一些不规范的中介公司就趁机“浑水摸鱼”,在两边都不注册登记,但对管理部门称自己已在另外一处登记注册,这给相关部门的监管带来一定的难度。
  李建刚还介绍,正规的房屋中介一般都具备以下条件:首先,有工商局颁发的营业执照和由房管局颁发的资质证;其次,工作人员有服务人员上岗证,并且工作人员照片等信息要进行公示;最后,公司的服务收费标准以及服务项目要公开公示。如果要通过房屋中介找房子,还必须要注意确认房源信息是否准确真实,这包括房主是否真的委托中介公司,房子是否表里如一,房屋信息与中介公司提供的信息是否一致等等。除此之外,最终决定要租房子,准备交定金签合同时,还得注意文书是否约定权责分明。双方权利,职责,义务是否明确,公平公正。一旦发生违约行为,要保证双方责任对等。
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