小区公共停车位收费合理吗？
市住建部门表示，规划外的车位归属业主集体所有，收费需经大多数业主同意
来源：中山商报
第 3467 期 A09版　发布日期：日　
&&&&在实地Z湖城，小区内的公共停车位停车超一小时要收费，业主质疑收费是否合理。&&&&记者赵学民摄&&&&“小区内的公共停车位属于业主集体所有，物业公司却要收取停车费，这合理吗？这笔费用是不是应该归业主所有，而不是进入物业公司的腰包？”近日，实地Z湖城业主吴先生向本报反映。昨日，记者采访小区物业公司、市住建部门等，来看看他们是怎么回应的。&&&&记者走访：&&&&小区地面停车位超一小时收费&&&&实地Z&湖城小区停车位分三部分：地下车库停车位、小区内地面停车位、小区外围商铺门前停车位。据小区保安介绍，地下车库停车位和小区内地面停车位主要为业主服务&，但均要收费。其中，地面停车位停车超过1小时收取5元，过夜需收取7元，而外围商铺门前的停车位为免费停放。&&&&记者发现，因小区内地面停车位要收费，很多业主选择把车停在距离楼房几百米的小区外的停车位上，走路回家。昨日中午12时30分，在东区上班的业主李先生回家休息，他把车停在楼下，然后拿出手机设置闹钟，时间定在1时20分。“这里超过1小时就要收费5元，我们业主也不例外，所以，我中午一般休息50分钟就去上班了。”李先生无奈地说。&&&&“下班回来，里面的停车位没有几辆车，大家都把车停到小区外面。”另一名业主章先生表示，每到下班高峰期，小区外面有限的停车位成了业主争相抢夺的“宝贝”，谁先到先停，往往会乱成一团，甚至会导致进入小区的消防通道堵塞。&&&&业主质疑：&&&&公共停车位物业有权收费吗？&&&&“我们花几十万元买套房子，其中就包括小区公摊面积，即小区内的地面停车位应属于公共区域，归业主集体所用。物业公司有权收取业主停车费吗？”吴先生质疑。&&&&“这是公共区域，即使物业收取停车费，也要事先告知我们一声。而且，收取的这笔费用也应该归业主所有，而不是进入物业公司的腰包。”另一名业主刘小姐说，物业公司收费多年，从来就没和业主沟通过，收取的费用也从来没有在小区公示。&&&&有业主还质疑，物业公司在停车位两侧挂出了“只供停车、不做保管”的提醒，这也是不合理的，“收了钱就应该负责保管”。&&&&物业回应：&&&&收费征得业委会同意，按月缴付部分收入&&&&就此，记者采访了小区物业公司副主任陈新良，他首先向记者出示一份市物价局的物业保管和停车收费的批文，随后说：“很多小区内的地面停车位都是收费的。对地面停车位收费，我们既征求过业委会的同意，还将一部分收入按月缴付给了业委会。”&&&&有无与业主沟通？“业委会是相关部门批准成立的合法机构，也是小区业主选出来的，业委会都同意了，他们应该是和业主沟通过了吧。”陈新良说。至于将收取的停车费上交了多少给业委会，陈新良没有透露。&&&&业委会声音：&&&&物业公司才缴3个月停车费，已有数月没缴&&&&对此，小区业委会成员邓辉华表示，小区地面停车位属于业主集体所有，一年前，一直是由物业公司独自收取停车费，收入没有缴给业委会和业主。“我们得知相关法律法规后，才为业主争取到权益。”邓辉华说，经与物业公司进行交涉，最终签订了一份合同，物业公司对小区地面停车位收费，每月向业委会上缴13500元。&&&&“但是，物业公司缴了3个月的费用后，至今已有八九个月没有缴了。”邓辉华说，业委会正准备与物业公司就此进行交涉，如果协商不成或采取法律手段维护业主权益。&&&&邓辉华说，因一直忙于与物业公司交涉，暂时还未召集全体业主商议，等有充足的时间，将召集业主就停车位收费问题进行商量。&&&&部门说法：&&&&规划外的车位归属业主集体所收费用归业主集体&&&&小区内的地面停车位是否属业主集体所用？物业有权收费吗？记者拨打了市住建局办公室电话咨询，接线工作人员对此进行了详细回复。&&&&工作人员表示，关于小区停车位权属的确认，《物权法》有明确规定，小区停车位的产权归属取决于属不属于规划内的车位，规划内的属于开发商的，规划外的比如占用道路或其他新增的停车位就属于业主所有，如果说到具体哪个小区，确定小区的车位归属谁，就要看规划图。&&&&“据初步了解，上述小区内的地面停车位应是归属业主所有的公共停车位，为业主集体所用，物业公司要对其收取停车费也是可以的，但需经大多数业主同意，所收取的费用归业主集体所有，而且必须透明化，要将收支情况及时告知业主。”该工作人员表示，“物业公司收取这笔费用后，只能代管，可以为业主先保存起来，要征求业主同意才能动用。”
作者：商报记者夏亮红
责任编辑：江萍
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中山市中山网传媒有限公司版权所有　&小区公共空间的经营收益，归业主还是归物业公司？
近日，有一条新闻报道引来不少人“拍砖”——某小区物业规定，业主如果不买车位，私家车就不能开进小区。于是有网友留言：业主买了房子，这块地皮就归全体业主所有，在自己的地盘上停车都不行？还有网友质疑小区物业有没有权利出售或者出租小区的车位。甚至有人翻出了陈年旧账：业主交的停车费都去哪儿了？另外还有小区外墙和电梯轿厢里的广告收入，这些不都应该分给业主吗？
业主与开发商、物业的矛盾由来已久，其中一个主要方面就是针对小区公共空间的权属与利益分配产生纠葛。本报记者日前梳理了相关问题并走访专家。
小区的空间都归业主所有吗
先看看物权法对小区公共空间是怎么规定的呢？其第73条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有”“建筑区划内的绿地，属于业主共有”“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。由此可见，小区内的道路、绿地、物业服务用房以及建筑物外墙、电梯、楼道、大堂、通道等属于业主共有部分，业主享有“共有和共同管理的权利”。因此，利用这些公共部位所产生的收益如停车费、广告费等就是公共收益，应该归全体业主所有。
但是值得注意的是，并非小区里所有的停车位都属于业主共有。远洋地产有限公司一位王姓物业经理向记者介绍，目前小区停车位主要分为三类，一是产权车位，二是人防车位，三是临停车位。其中前两类是在小区《建设工程规划许可证》中载明的，满足立项和规划要求。目前所有小区均按规定配建一定比例的停车位，如北京市规定每10户家庭配建停车位8个以上，部分区域一户配一车位。而西安市规定商品房配建停车位的标准是每100平方米0.8至1.3个。这两类车位一般位于地下，并未公摊到房屋面积中。第三类就是物权法第74条第三款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”，这类车位占用的面积公摊到了购房面积中，因此属于业主共有。
记者进一步查阅《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》发现，第6条对此也进行了解释：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第74条第三款所称的车位。”由此可以认为，在小区内部道路边划设的停车位或在公共绿地上修建的植草砖停车位，应当属于全体业主所有。
如何才能分辨出一个车位是产权车位还是人防车位，抑或是临停车位呢？“从形式上看，产权车位和人防车位都位于地下，临停车位一般位于地面。从实质上说，产权车位可以买卖，能够办理产权证，人防车位和临停车位则不能，只能用于出租。”王经理告诉记者。
华北电力大学法政系教授甄增水则从法理上对此进行了解释：“不动产的原始产权始于建造。开发商作为最初的建设用地使用权人，对投资建设的全部房屋、设施都有原始所有权。当其将房屋及产权车位出售给业主后，所有权便发生转移，为业主个人所专有。如果开发商没有售出，则所有权仍为其保留。”
当记者问及人防车位的权属时，甄增水认为所有权、收益权应归开发商。“人民防空法对社会投资人防工程的所有权未作特别规定，只是笼统地说‘人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有’，基于出资决定产权的原理，应当认为人防车位所有权属于开发商，那种认为归全体业主或国家所有的观点是没有法律依据的。但由于人防车位是受公法管制的不动产，在战时要承担防空功能，随时可能被国家征用，因此各地政府目前均规定人防车位不能买卖，只能出租。”
经营收益如何使用
很多年前，央视主持人赵普起诉小区物业，要求公示电梯及楼宇外墙广告经营收益情况的案件曾经炒得沸沸扬扬。这么多年过去了，小区楼顶、外墙、电梯广告的收益归属问题得到解决了吗？王经理坦言：“大部分物业公司都会在每年年初对上一年度的经营收入、支出情况进行公示，包括停车费和广告费，目前这部分收入一般还是归物业支配，用于小区公共部位的维修、看车人的工资等，只有极少数小区分给了业主个人。”
记者从一家专做居民区广告的公司了解到，公司在电梯内放置静态框架广告牌，每年需要向物业公司支付元/块的费用；画面可滚动的动态框架广告位每年每块费用在元。电梯厅的广告版位价格相对较低，每年费用在700至800元/块。物业公司还会根据小区所处地段、档次、规模、居民状况等在此基础上议价。由此看来，一个稍具规模的小区，每年的广告费还是非常可观的。“一个5万平方米建筑面积的小区，光广告费每年可收入约5万元，地段、品质好的小区，一年赚十几二十万元肯定是有的。”王经理表示。
但事实上，小区公共空间能否投放广告，并不是物业说了算。《物业管理条例》第54条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”但在现实生活中，很少有物业会挨家挨户征求业主的意见，加之各小区成立业主委员会的比例极低，业主的这项权利长期难以行使。
同理，在小区内部道路或绿地上设置停车位，也应当征求业主的意见。甄增水教授表示：“业主不同意设立车位的，可行使排除妨害请求权，请求其恢复原状，拆除车位的标界物。业主同意的，地上车位的所有权归业主，已收取的租金应根据不当得利返还法则返还给业主。”他同时强调，物业公司可以收取一定的机动车停放服务费，其本质是一种保管服务，这个费用应属于物业公司所有。
京师律师事务所房地产诉讼法律事务部主任刘松鸿同样认为：“无论开发商还是物业公司都无权擅自在小区公共空间设立停车位，他们事先应取得业主大会的许可，并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定，比如可约定租金所得用于弥补小区物业维修及管理等费用开支后，才能向相关主管部门申请设立和运营小区地面停车场。否则，将构成无权处分的侵权行为。但实际情况是，有些车位是合法设置的，而有些车位却是物业自己划线设置的。车位设置违法，收费行为自然也违法。”
维护业主权益要靠谁
记者在采访中了解到，停车费和广告费其实只是物业公司经营公共空间的一部分，其他形式还有多种多样：利用公共配套如活动场地、会所、游泳馆等经营收入；废品回收站租用场地费；推销活动进入小区所缴纳的费用；人防地下室、物业管理用房出租费用等。
面对物业公司占用公共空间的侵权行为，业主们更多的是无奈。“我只是一个普通业主，哪有能力改变现状”“小区业主这么多，总会有人出头”……记者采访时发现，在权益受到侵犯时，由于种种顾虑，不少业主选择了忍让。“法律不保护躺在权利上睡觉的人。业主权利都是写在纸面上的，归属都是清楚的，但业主不积极维护权利，不去使用或者制止别人来使用，结果造成外人获益。”甄增水表示。
要想解决公共收益问题，在业主们站出来维权的同时，还应发挥业主委员会的作用。首先必须成立业主委员会，通过执行业主大会的决议，对小区公共空间收益进行监督和管理。其次，还应赋予业主委员会权力，明确其职责。“业委会的任务应该是最大限度维护每个业主的利益和业主的共同利益。公共收益理想的分配方式是所有业主共同协商确立分配方案，公开、平等地分配这些利益。”刘松鸿认为，公共空间被侵占，业主们可以与物业公司协商，也可以通过政府、司法途径由公权力裁判让其离开和赔偿。
然而，物业公司也有自己的难言之隐。王经理向记者诉苦，现在物业公司管理成本、人工成本不断上涨，物业费收费标准却仍执行数年前的标准，所以当物业公司在财务方面出现亏损时，就会挪用部分公共收益来补充物业费的不足。此外，还有一部分公共收益用于补充小区专项维修资金，也有一些作为业主委员会、业主大会的活动经费。为了实现物业、业主的双赢，她建议公共收益问题应该在前期物业服务协议或者物业管理服务协议中进行明确。“好多小区没有成立业委会，物业公司自己去经营公共空间，把全部收益收归自己是不对的。但物业公司替业主去搞经营，也应该有一定的劳动报酬。”
甄增水则认为将公共收益划入公共维修基金是一种比较可行的办法：“将公共收益返还给每一户业主操作难度较大，还会产生较高的返还成本；而业主委员会不是法人，无法在银行开立账户。因此，将公共收益纳入政府监管的公共维修基金，是一种便捷、安全而又能保证取之于民、用之于民的办法。当然，政府也应当完善相关配套制度，让公共维修基金的提取和使用更方便、更能救急。”
【来源：检察日报】
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按Ctrl+Enter发送[摘要] 占用业主共有道路或者其他公共区域停放机动车，应缴纳车位场地使用费。
晚报讯为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，按照 《山东省物业服务收费管理办法》（山东省人民政府令第317号）等相关要求，青岛市物价局、市国土资源和房屋管理局近日联合下发 《关于明确物业服务收费相关政策的通知》（以下简称《通知》），对我市现行物业服务收费政策的部分规定做了进一步完善，该通知自7月1日起执行。政策明确提出，因服务成本变化需要调整普通住宅物业管理区域前期物业公共服务费标准的，物业服务企业应当将真实、完整的物业服务成本向业主公开，并经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。在调整物业公共服务费标准之日起十日内，将上述公开记录、业主书面同意材料、调整后的服务等级及收费标准向所在区市价格主管部门备案。与原政策相比，《通知》主要提出以下几点要求。一是要求物业服务企业，应将普通住宅物业管理区域的前期物业服务合同或者调整后的物业服务收费标准报送价格主管部门、物业主管部门进行备案。二是对普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，房屋空置六个月以上的，物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准的60％交纳。三是规定普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，储藏室、车库不得计入物业公共服务费的计费面积之内，但改变设计用途用于居住的除外。四是在普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，车位超过一个月未停放机动车的，免收停车服务费。五是制定了市内六区的普通住宅物业管理区域前期物业车位场地使用费政府指导标准。六是明确了利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，物业服务企业代为收取的，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。公示时间不得少于一个月，公示记录留存备查。七是若业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业之间对物业服务收费有争议的，可以向各区市价格主管部门申请调解处理。注：1．服务等级是按照山东省地方标准DB37／T11《物业服务规范第1部分：住宅物业》划分的，根据服务质量从低级到高级分为一星级、二星级、三星级、四星级和五星级。2．每个服务等级对应的收费标准为基准价格，具体收费标准可在上浮不超过20％的浮动幅度内确定，下浮不限。政策解答车位场地使用费如何收取？答：占用业主共有道路或者其他公共区域停放机动车，应缴纳车位场地使用费。市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区、青岛西海岸新区的普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，车位场地使用费指导标准按照最高150元／月收取；临时使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库（场）内的车位，或者临时占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的，可以按小时收取车位场地使用费，停车未超过二小时的应当免费，停车超过2小时的部分，每小时最高不超过2元，每日最高不超过6元。即墨区、胶州市、莱西市、平度市的车位场地使用费政府指导价标准由所在地价格主管部门会同物业主管部门负责制定并公布。对于在非普通住宅物业管理区域、成立业主大会的普通住宅物业管理区域及非住宅物业管理区域内收取的车位场地使用费，由业主或业主大会与物业服务企业按照合同约定执行。物业代为收取的业主共有收益资金如何使用？答：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。物业服务企业代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。住宅小区对外来车辆停车收费吗？答：可以收费，但对进入物业管理区域内进行应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的机动车，以及为业主、物业使用人提供维修、安装和物品配送等服务临时停放的机动车，不得收取机动车停放费。
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······
······
······物业公司在小区电梯打广告 需公示收支明细
特种设备行业在线07月03日讯&&&&&& 今日下午，青岛市物业管理办公室江崇祺副主任做客青岛市网络在线问政平台，就物业管理话题进行了网友互问互答交流。江崇祺表示，物业企业代为收取的物业共用部位、共用设施设备收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。&
&&在与网友进行互动交流中，有网友提问，小区的业主委员会里的成员如果改选的话，怎么走程序？江崇祺回复，根据物业管理法规政策规定，业主委员会的改选工作应当由小区业主向本小区业主委员会提报申请，由现任业主委员会组织召开业主大会进行改选工作。如现任业主委员会不履行职责，小区业主可将有关申请报由社区居委会和辖区街道办事处，由其指导监督召开业主大会进行委员会改选工作并予以备案。&
&&针对网友关心的物业利用电梯等公共区域打广告的收入归属问题，江崇祺回复，根据《关于明确物业服务收费相关政策的通知》（青价格〔2018〕20号）和《青岛市物价局物业服务收费管理办法》有关规定，物业企业代为收取的物业共用部位、共用设施设备收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。公示时间不得少于一个月，公示记录留存备查。如物业管理区域未予以公示的，业主可以向物价部门进行举报（电话：12358），并由其予以查处。&
&&此外，还有网友提问，普通住宅包括现在的商品房吗、商品房前期物业管理收费是根据市场调节价还是政府指导价、三是地下负一层是否交物业费的问题，江崇祺进行了详细的解答，根据《关于明确物业服务收费相关政策的通知》（青价格〔2018〕20号）和《青岛市物价局物业服务收费管理办法》有关规定，普通住宅物业管理区域包括以下建设项目或物业管理区域：（一）经济适用住房、集资建房、房改房、廉租住房物业管理区域；（二）公共租赁性住房物业管理区域；（三）普通（限价）商品住房物业管理区域；（四）配建保障性住房（经济适用住房、廉租住房）的商品住房建设项目；（五）其他符合政府规定的普通住宅标准建设条件的建设项目。普通住宅的前期物业服务费实行政府指导价，非普通住宅的前期物业服务费实行市场调节价。负一层如果属于普通住宅物业服务管理区域前期服务过程中的储藏室、车库的不得计入物业服务费的计费面积之内，但改变设计用途用于居住的除外。
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