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25岁,月薪6千左右(拖后腿了,惭愧),是先买个单身公寓,还是边租房边攒钱几年后再一次性买大的?
1、买单身公寓：利：①现在就可以住进自己的房子，生活质量会大幅度提高，②经济方面，首付已经存够，公积金贷款月供只有1千左右（租房租个这种条件也要一千多），对买房后的生活以及储蓄完全不构成压力，③以后想把父母接到自己身边，等那个时候重新装修一下，可以给老人养老（再次惭愧）弊：①只有四十多平米，计划28岁要小孩，到时候肯定要换，...
1、买单身公寓：利：①现在就可以住进自己的房子，生活质量会大幅度提高，②经济方面，首付已经存够，公积金贷款月供只有1千左右（租房租个这种条件也要一千多），对买房后的生活以及储蓄完全不构成压力，③以后想把父母接到自己身边，等那个时候重新装修一下，可以给老人养老（再次惭愧）弊：①只有四十多平米，计划28岁要小孩，到时候肯定要换，又是一番“折腾”②近期内“可能”需要一笔六万多支出，也可能不需要，如果买了房子，一旦要出这笔钱，就得拿房产证抵押贷款，背着债睡不着啊，虽然才六万多2、边租房边攒钱：利：现在已经有十万多存款，再攒三年，估计可以有四十多万（有同学问三年如何存四十万，抱歉是我的疏忽没有说清楚，我和男朋友财务互通的，算是两个人共同的未来计划，两个人挣钱，三年存这么多真不算多），可以付个70多平米的首付，到时候一步到位弊：要租房子，每个月也要支出一千左右，而且条件不会太好以上只是我自己能想到的一些，这样一条条列出来，自己是比较倾向于买公寓了，但是担心还有什么是我见识有限没想到的，求各位大神指点，多谢
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小伙伴们还在答题的路上，先看看下面这些内容吧~
2016年、2017年全国一二线城市纷纷重启限购限贷政策,想要买房着实不是一件简单的事情。要买房关键步骤之一就是攒够首付款,你在哪个城市买房?你需要准备几成首付款呢?房天下特别整理了2017年全国各限贷城市的首付比例要求。 []
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违法信息举报邮箱：海南度假买公寓还是买住宅？看完本文心里有数_网易海南房产频道
海南度假买公寓还是买住宅？看完本文心里有数
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到海南买房，究竟该选择70年大产权的住宅楼，还是总价相对较低的公寓房呢？据了解，大部分外地来的海南购房者更青睐于选择低总价的公寓作为度假、投资之用。然而，不弄懂住宅与公寓，别轻易下手，因为它们之间的差别还是有点大的！公寓升值，与学位无缘公寓是不带有学位的，就算有名校相傍，业主的子女也无法享受名校就读资格。名校学位优势备受市场宠爱，升值潜力大，但公寓无法却“无福消受”，因此，名校路段内的公寓与住宅，在价格以及升值空间上的差别会很大。短期转手，税费高相比住宅而言，公寓的转让税费更高。住宅在营业税、个税、契税等方面，会根据政策有不同程度的减免，普通住宅符合政策要求的情况下，最低甚至仅需缴纳2%-3%的主要税费。而公寓（商业）目前极少有减免政策，较住宅还增加了土地增值税，各项税费加起来，通常税费最低达到物业交易总价的10%。这一笔“酱油贵过鸡”的惊人税费，令商用公寓换手率通常都较低，转手相对不容易，通常需通过长线放租获利，在收租10-20年后才会选择卖出。关于公寓投资的建议投资看回报，公寓的投资门槛不高，不受限购限贷制约，是一种稳定的低回报投资，溢价率低，依靠的是租金的长期回报。投资者购买时，需考虑地段，交通与生活配套，以及所属品牌的运营能力等综合因素。在面对“高回报率”及“回购”等宣传承诺时，也应当仔细，关注合同细节，把问题细致化，以保障自身利益。》》海口公寓项目推荐最新动态：海口新城吾悦广场38-65㎡公寓在售，95-167㎡品质美宅，50-120㎡商场金铺在售，13#公寓楼6980元/㎡起，1#、7#住宅楼折后均价9800元/平。优惠：全款和按揭均为97折。工程进展：一期外立面已呈现，在拆除脚手架做内部装修；商业于已开业运营。最新动态：远大购物广场公寓主推47-102㎡，1-2居室，均价12500元/平，含2000元/平精装修费。二期风情商业街已开盘，共4层楼，价格在元/平；1、3号楼楼下商铺1层均价元/平，2-3楼均价元/平。优惠：公寓一次性付款95折，按揭付款97折；商铺一次性付款96折，按揭付款98折。工程进度：一期项目预计日交房，二期预计2017年12月底交房。最新动态：天地·凤凰城1-7号楼、9-10号楼精装房在售，折后9500元/平起，均价11000元/平，主推户型为56㎡一房、60㎡一房、122㎡三房。优惠：全款9折，按揭92折。工程进度：1号、5号、7号三栋楼已经封顶，10号、2号、6号三栋楼封顶。项目1-7号楼、9-10号楼预计于日交房。
本文来源：网易房产
责任编辑：李海丽_NO7789
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“共享房屋”冰火两重天:长租公寓入冬 住宅出租迎春
　　原标题：“共享房屋”冰火两重天
　　政策“飓风” 暴击互联网长租公寓 房市冰冻 互联网住宅出租迎来春天
　　■IT时报记者 章蔚玮 孙妍
　　随着国家对购房市场的调控政策不断升级，房屋交易市场进入了冰冻期，“变买为租”成了时下的热点。而互联网模式下的在线租房，在一二线城市内悄然遍地开花，作为共享经济大浪潮下的另一种O2O模式，“共享房屋”既要面临政策、管理模式等不完善带来的风险，但同样也对传统房屋租赁市场带来了新鲜的“变革力”。
　　拎包入住的互联网合租新模式迎来春天
　　新政高压下，难掩互联网租房的旺盛需求。在一家互联网租房平台——自如租房平台上，市中心位置的一处新式小区，一间崭新装修的11平方米，租金每月3100元，刚上线不到一周就被“秒租”。
　　自如租房是一种纯线上的自营式租赁平台，作为链家旗下的子品牌，他们将各种互联网手段都运用在租房这件事上，目标就是收获年轻的租房者。自如房源来自市中心，或者地铁沿线。但不同的是，自如以平台模式将房屋承租过来后，进行统一装修和改造，并提供床位、书桌、衣橱、宽带等标准配置。钥匙无需更换，可直接在App上设置密码锁；保洁工阿姨的保洁服务，可以通过门上的二维码扫一扫直接发出申请。
　　同时，传统的一次付清租房“中介费”在这里转变成了按月支付的“服务费”。这样的互联网租房模式，在不少年轻人中流行开来。
　　小玲来自杭州，刚毕业就来到上海工作。找房子对她来说是件头痛的事，因为之前在网上看房源，大部分市中心的老式小区价格不便宜，但环境却很糟糕，看了网上的照片，她有些犯难。经过同学介绍，她尝试在自如上找房源，她发现这里的房源与其他网上的很不一样。
　　风格“清新”：嫩黄色的墙壁、原木色的床、飘窗，衣橱和写字台都是全新的。租金相对于周围的老房子也没有更贵，她立即联系了自如管家，预约看房。
　　这一处房源位于11号线上海西站的一处中档小区6楼，装修后首次出租，整套房间共有三室加上一个餐厅，中间的房间最大，带有一个落地大阳台，但租金也最贵，加上10%的服务费后，每个月的租金达到3000元。两侧的卧室，租金在元之间。小玲发现，这本来是一处100平方米的两室一厅毛坯房，经过自如的改装后，就变成了三室一厅。中间最大的房间就是由“客厅”改建而来。
　　那天恰逢周末，就在小玲看房的这个时间段内，中间陆续来了三拨人，都是和她差不多同龄的年轻人。其中有两个女孩和一个男孩想要“合租”两个房间，但三个人凑在一起计算租房费用后发现，房租并没有“挂牌价”那么便宜。
　　据了解，自如租房提供两种租金支付方式，一种是传统的一次性付三个月租金和一个月押金的模式，但除需要预先支付4个月的费用外，租客还需要额外支付10%的服务费，同时必须一次性支付，按照2400元/月计算，眼下，他们需要先支付12480元。另一种模式则是打白条。模式和白条十分相似，前期只需支付首月租金和押金，剩余费用由白条透支付清。接下来，租客只需要按月“还”给白条，模式类似于信用卡还款。
　　对于小玲这样的年轻人，打白条的模式，前期的支付压力更低，但后续的每个月则要支付一定比例的“利息”，按照2400元的月租金计算，每月支付的利息在100元左右。
　　小玲又去看了同一个小区另外两处自如租房的房源——三居室和四居室，两处房源都只剩下了一个房间。据说，目前正在租住的一个是准备考研的研究生，一个是IT工程师。因为不是首次出租，这两处房间的价格更低一些。
　　相比较之前看的老式公房，小玲当即就决定租下每月2500元的一间侧卧。尽管，她可能二十天后才会正式入住。接下来的合同签约、租金支付，全部在手机上进行。
　　“身份验证通过人脸识别+身份证号码比对完成。钥匙是在App里完成密码锁的设定后，直接在房间门上打开。”最后小玲选择了白条，当天一次支付了5100元，相比较传统的付三押一，成本低，压力最小。整套手续用了半个多小时。支付完成后，小玲随即进入了自如501室的微信聊天群，里面已经有6-7个自如管家，电表出问题、房间有漏水都可以找管家处理。两天后，这个群里来了三个新朋友，他们是小玲的合租者。
　　崭新的房间，同龄的合租者，便捷的交通这些都让小玲很满意。不过，小玲最近告诉《IT时报》记者，关于自如租房她现在有两点担心：一是新装修的房源会不会甲醛超标。因为不少房源都是刚装修完就出租了，前后不到一个月的时间，走进房间，还能闻到淡淡的油漆味和新家具的味道。不知道如何把控环境安全？此外，如果提前退租，押金全额扣除，即便转租也只能拿回一半的押金。这一点对刚毕业的她来说，压力有点高。
　　房源是类似自如平台的短板，但最近，房屋交易市场冰冻，自如的房源比以前稳定许多，租金也有了一定的议价空间。在业内人士看来，自如的盈利模式除了出租房子本身，更多的还是服务，相对而言，租房本身的盈利空间并不大。
　　互联网小资公寓面临“清退”窘境
　　5月20日深夜，朱彭（化名）刚关了餐厅大门准备回家休息，突然接到餐厅员工打来电话，电话那头焦急地说：“摩居这边又不让我们住了，让我们必须在一个月内搬走，我们这20多号人怎么办啊？”
　　“摩居国际青年公寓”是定位于85后和90后的互联网租房平台，房间整洁、入住简单、位置便捷是摩居的优势。作为年轻的餐厅经营者，朱彭偏爱互联网模式的简单、快捷，所以在选择员工宿舍时，挑的都是互联网租房平台。
　　一开始，朱彭经朋友介绍，他将员工安排到“魔方公寓”，这也是一家互联网租房平台，一个房间的租金是4500元，一个房间居住5名员工。本以为互联网模式服务很靠谱，但让朱彭意外的是，两个月前，因为一纸通知，魔方公寓普陀区新村路店强行“关闭”了他们出租房屋，此时距离朱彭员工入住魔方公寓不到半年时间。
　　从接到通知到最后搬离时限，朱彭的员工们只有三天时间。因为是紧急清退，大多数租客都还没有找到房子，所以魔方公寓出了两套方案：已经找到房子的，赔偿一个月的房租并退还押金；还没找到房子的，可以在魔方公寓安排的酒店里过渡几天，之后再选择搬到魔方公寓其他区的公寓里或搬离。
　　朱彭选择了前者，接着将员工安排在另一家互联网租房平台——摩居。没想到，接下来入住的摩居公寓也遇到了一样的窘境。5月20日，员工收工回到租住的摩居公寓时，发现房门上被贴了一张《限期清退告知书》：“结合上海市‘五违四必’工作要求，根据该场所的上述违法行为和存在的重大隐患，现要求你场所经营者及全体承租人必须于日24:00前搬离该场所，逾期搬离的，相关执法部门将依法查封该场所，并依法清退。”
　　“我认为魔方公寓的清退办法还是比较人性化的，但摩居就有点不近人情了。”现在朱彭对摩居的处理方式十分不满，根据摩居的要求，如果租客没能及时找到新的房源，那么需要继续缴纳租金才能继续在这里住到6月20日，而且只有交了房租才会在6月15日左右退还押金，如果不交租金，就会将房卡停掉。
　　“作为租客，我们认为政府告知书已经写明了是摩居自身在经营执照、消防安全等方面不合格才被关停，应该由摩居来承担我们的损失。”对于接二连三被驱逐的经历，朱彭感觉后怕，“本来觉得互联网租房环境比较舒适，才愿意花多一点的成本给员工住，但这两次遭遇之后，再也不敢找这种‘长租公寓’了。”
　　今年春节以来，上海刮起了史上最强租赁治理风暴。截至今年4月1日，仅普陀区内就关停了违规居所54家。根据区内发放的《限期清退告知书》，违规主要集中于三种情况：一是没有取得经营许可证或其他批准文件；二是没有根据产权证书载明的用途使用物业，擅自改变物业使用性质；三是没有依法向公安机关消防机构申报相关手续。
　　李阳（化名）从事商业地产中介多年，对类似魔方公寓的互联网长租公寓运作熟悉，他说，今年春节以后，V领地、湾流、摩居这一批被整治的互联网模式的“长租公寓”，最根本原因在于他们租用的都是商业或工业产权的住宅，“之前，他们大多是改建装修好了之后再报批，即便不报批没有取得相关许可直接出租的也并不少见。”但在高压政策下，“长租公寓”的一批房屋出租者面临严重经济损失，以每个房间4000元/月租来计算，如果手里有100套左右的公寓，那么亏损额已经达到几十万元。
　　一位从事不良资产处置的服务商接受《IT时报》记者采访时表示，2016年上海“沪九条”新政实行后，限购条件提高，以至整个楼市以“小面积、低总价、不限购、不限贷”的商住项目为出口，商住两用楼的价格越炒越高。日，上海市住建委开始对上海商业办公项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目网上签约。接下来，酒店式公寓、商住两用项目将进入冰冻期，希望借此发展的互联网租房将陷入泥潭。
　　记者手记
　　多方试水互联网租房 “共享”能实现吗？
　　上述两种互联网租房模式算不算共享经济？是又不是。魔方公寓少了共享发展的基础——跳脱在政策风险之外，这注定一路走来会有各种艰辛。自如租房平台，通过“拿房－装修－再出租”的模式，把更多闲置房源利用起来，让更多需求与资源对称，算是走在了共享租房的路上，但也有自身短板，前期的装修，后期的管理运营，加上不可控的房源，都让他们的模式很重，如何“减负”前行，或许是值得他们思考的下一个议题。
　　是不是还会有更好的模式出现？从共享经济的本质来看，是为了解放更多闲置的资源，通过互联网让信息对称，让资源流动。这让“共享房屋”的想象空间很大。另一家蘑菇租房走的是第三条路。曾经，蘑菇租房也做过类似自如的平台——蘑菇公寓，但房源较少、利润较低，让他很难进行大规模扩张。2015年，蘑菇租房决定不再扩张，转型为技术服务商，将自己怎么做公寓的一套解决方案做成SaaS系统，实现在线签约以后，房源可以自动上架下架，规避了很多假房源。同时，房租账单也可以在线支付，公寓管理方就可以减少对账、合同保管员等人力投入，效率甚至可以提高40%－50%。转型之后，蘑菇租房与达成合作，支付宝把平台上的“租房”入口交给蘑菇租房打理，并推出了芝麻分650以上可以免押金租房，这让它的流量大大增加。从目前的信息看，蘑菇租房的模式，不触及政策，不接触资产更重的房源，只是通过技术让供需方的交易更规范，规避租房市场泛滥的假房源，也解决了昂贵的租房中介费用。
　　事实上，房屋出租触网并不算晚，甚至算得上是最早一批将服务内容——房屋上网的传统领域，但始终没能很好地解决房源信息真实性、租房服务的规范化等一系列问题。如今，看好这一市场的既有链家这样的中介巨擘，也有魔方、蘑菇等创业公司，多方游走在政策、发展、生存之间，未来看得到，但能否走过去，要看谁的模式更能处理好彼此的关系。
　　名词解释
　　互联网长租公寓：
　　指互联网公司面向白领、青年推出的、可长期租赁的公寓，但目前此类房屋和土地性质往往为商业或者工业，在作为住宅出租时，并不符合现有政策。
　　互联网住宅出租平台：
　　指互联网公司包租一定数量的民用住宅，将其统一装修后，对外出租，类似一个拥有众多房源的“二房东”。
手机充电这个需求一直都有，说痛不痛的一直存在着，为什么现在就...
短视频这个领域看上去很美好，但是却有无数的坑等着自己去趟。
既然不限流量套餐的魔盒已经被开启，即便是中国移动这种拥有绝对...我是销售代理机构
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我是公寓运营商
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&买住宅好还是买公寓好？购买公寓有五大缺点
买住宅好还是买公寓好？购买公寓有五大缺点
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
买住宅还是买公寓，这是一个艰难的选择，一些人选择买住房，因为住房的使用年限更长，而且水电费更便宜，但是有些人就会选择买公寓，因为公寓更加美观，而且贷款门槛低，那么到底该如何选择呢？还是先来看看购买公寓的缺点吧。1、土地使用年限短比起住宅，商业性质的公寓土地使用性质上大多属于“商场”、写字楼或酒店性质。相比住宅性质用地使用年限有70年，这类商用公寓因类别不同，所以土地使用年限仅为40至50年不等，并且商用公寓土地年限到期后需补高额地价才能继续使用。2、高税费转手交易难根据政策，住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%只60%的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税，各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%至14%。3、房贷利率高年限短虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响，但因为是商用性质物业，只能获批较高五成、最长10年期的贷款，而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前，商用项目贷款利率一般为基准利率的1.1倍至1.3倍，而住宅贷款利率多是上浮1.1倍，比起住宅来说，公寓的利息支出就高了很多，也就不划算了。4、管理费水电费更贵公寓比住宅来说，管理费和水电费都会高出很多，因为公寓是按照商业水电费的标准来收取的。比如如果住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2元/立方米，商业物业用水的收费标准就会达到为4元/立方米；住宅的用电收费标准为0.5元/度，公寓的用电收费标准就可能会是1元/度。另外，商用公寓的管理费一般都要3至10元/平方米/月，比普通住宅1至4元/平方米/月价格要高得多。5、不能入户没有学位购买商用公寓是不能入户的，虽然不少商用公寓地处市核心，附近还有名校，但因不能落户也无法入读学校，这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，其后期利润将大打折扣。看了买公寓的这么多缺点我们是否在考虑还是需要住宅更合适呢？小就给大家准备了一套住宅大餐，之所以说是大餐，是因为他是适合多人居住的大户型，家里的老少可以聚在一起，它就是位于济南东部的加州·东部世界城。地理位置整体看起来偏北，具体的也是符合济南北跨的趋势，位于新东站附近交通也是很方便的。点击下图了解详细信息···
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来源：财经综合报道
作者：钛媒体杨秀江
　　日，互联网+二房东魔方公寓融资2亿美金成为了长租品牌公寓的爆炸性新闻，一度超越You+国际，炫酷的数字冲击了所有从业者内心深处最真实的欲望，抛开浮在面上的高大上，这个暗流涌动的行业正在掀起资本进入的MERS传染，抛开了真实的服务成了的圈钱投资的利器。
　　资本热的背后，到底发生了哪些鲜为人知的故事？到底应该如何正确有效的开始品牌公寓创业？品牌公寓有哪些不可越过的坑？未来，互联网+长租公寓会何去何从？
　　长租品牌公寓相关行业近3月融资大播报
　　长租公寓类融资：
　　2015年2月，艾普瑞金融集团宣布投资1000万人民币给贵州御居公寓。
　　日，上海寓见城市青年公寓获得A轮千万融资，A轮领投方为顺为资本，联创策源跟投。
　　日，武汉可遇青年公寓获得雷军顺为资本1000万投资；
　　日，美国华平投资集团对魔方投资近2亿美元。
　　日，青客公寓此次获得由赛富亚洲领投、纽信创投等跟投的1.8亿元的B轮融资。
　　长租平台类融资：
　　日，中小板公司世联行公告称，拟投资4.2亿元收购Q房网15%股权。
　　日，房产O2O平台“房呀”宣布获得顺为资本百万美元融资。
　　日，长租O2O服务平台九猪获得德商创客基金400万元天使投资。
　　日，俞敏洪、盛希泰联合创办的洪泰基金与新进创投投资了互联网租房企业107间1000万元。
　　日，吉屋网完成A轮融资，本次融资额为1亿元人民币，由亚洲最大的创投基金之一赛富基金领投，上海中城渝通投资中心参与共同投资。
　　日，爱屋及屋获得D轮融资1.2亿美元融资。
　　日，云南淘房网获得三六五网A轮3825万融资。
　　日，租房O2O平台火炬租房日前对外宣布已获得1000万元天使轮融资，投资方为知名天使投资人薛蛮子以及景林资本。
　　不到3个月的时间里，围绕长租行业的公寓和平台行业融资金额估算达到了29.99亿元，资本掀起的狂欢一定程度上也是资本推动社会进步的贡献，然而到底这些产品的背后有哪些值得关注的疑点？
　　资本掀起的MERS你应该注意什么？
　　长租行业真正被资本引爆是来自于you+国际青年公寓被雷军顺为资本的投资，而早在2014年以前，这个行业融资情况就已经是属于比较大金额的交易了，下面是2010年―2014年的长租一个发展基本路径和融资情况明细：
　　发展基本路径：
　　年，长租业态形成，公寓运营房间数常见为100-300间。
　　年，加速成长期，领先企业拥有1000+的房间管理数，部分企业获得VC投资。
　　过去几年融资基本情况：
　　单纯从长租公寓的经营来讲，最重要的两个经营指标：
　　1、空置率：整体房源中未出租房源的间数。
　　2、利润率：所有成本减除后，所有房间的利润率。
　　在这些获得投资的长租公寓中，出租率基本都达到了98%-100%，资本回收期最快能达到1年，而利润率也能达到25%上下,成为了资本涌入的核心所在。
　　品牌长租公寓的快速融资来源于公寓管理者和团队自身对资金和成本的严格控制，外在看到的强大资金池的吸引，是忽略了品牌公寓本来的经营价值所在而盲目的浮躁。在接触的众多品牌公寓里，多数一些以单间分隔而成立的小团队在产品还没基本成型前，就在慌忙的开始了BP和演讲的融资之路，以模式而圈钱的风潮正在越来越快消减掉普通投资者的信任，盲目从业的二房东们，没有优良的营业数据和融洽的作战团队前，请别轻易的消费自己的信任和人脉，掉进去丢掉的除了你的钱还是你的信心满满的未来。
　　2014年12月到2015年6月，半年的时间里，北京、上海、广州、深圳、成都、南京、西安等地，清水房源出现了不同程度的价格上涨，业主们在本来风平浪静时感受到了前所未有的资本冲击，上调对基本房源的价格期许。多数的初级从业者，在本来的差价模式里，还没来得及转身就已经往低利润的边缘流逝，淘金热的拥入一度让本身安静的行业像MERS一样疯传。
　　热并不一定要驱之而往，一定要在一股脑浮躁的背后，看清自己的所在，不丢掉基本线，不放弃商业利润，不盲目跟从。
　　如何做一家互联网+的长租公寓？
　　做一家长租公寓看似有资本的强烈诱惑，其实其内在的运营压力和投入是比一般的项目要更为沉重，下面我们来依据长租公寓的一个基本情况来普及长租公寓从业的四个步骤。
　　第一步：明确行业情况，确立基本的从业区间
　　从业长租公寓，首先要搞清楚长租基本的两个业态：集中式和分散式。
　　1）集中式:品牌公寓运营方租下或者买下整栋楼（或者也有拿下一栋楼的几层），然后对房间进行统一装修，配备统一的服务，然后进行出租。
　　租下整栋楼的公寓有：
　　1、普通公寓，月租金在500-1000元：深圳协纵
　　2、中端公寓，月租金在元：青客
　　3、高端公寓，月租金在元：青年汇、You+、未来域、上海寓见、北京自如寓
　　4、高级公寓，月租金在10000元以上：亚朵寓、雅诗阁、辉盛阁、优帕克
　　买下整栋楼的公寓有：北京新派公寓
　　2）分布式：品牌公寓运营方在普通生活小区里分散拿下个人房东的房源，对房间进行装修装配后，以公寓品牌对外出租。出租分两种形态，一种是整租，租进来是三居，租出去就是整套三居，一种是合租，租进来是三居，租出去是三四间房（一般把客厅再隔出一间来，也就是N+1），然后又分为不同价位档次。
　　合租的品牌公寓有：
　　1、普通合租公寓，价格500-1000元：优客逸家
　　2、中端合租公寓，价格元：上海蘑菇、上海青客
　　3、高端合租公寓，价格3000以上：北京自如友家
　　整租的品牌公寓有：高端整租公寓，价格10000元以上：晟行
　　前日，国内较早的长租公寓服务商九猪内部爆出的一个全国16个一二线城市的品牌公寓调研报告，以目前现有客户为数据源抽样了全国共计490个品牌公寓，调查发现北上广深的品牌公寓数量占据70%，其他城市品牌化较差。全国各地的分散品牌公寓中价位段基本按照127的模型在分布，70%的公寓价格处在500―1000这个区间。集中式公寓按照235的价格分布，价格在这个段位的公寓占据了50%。
　　新的长租从业者入门，在具备一定资金规模和优势团队的情况下，二线城市按照1000元左右的价格进行产品定位，一线城市按照2400元左右进行产品定位，是比较合理的产品，产品进行定位后就是进行产品品牌、团队的后期建设。
　　第二步：创造个性品牌，打造合伙人选择核心区域重点突破
　　被投资的品牌公寓中，分布在北京、成都、上海、广州、深圳、南京、武汉等地，而南京、上海、广州的投资最为活跃，最新一个被顺为投资的武汉品牌公寓是二线城市中比较典型的一个案例。从顺为资本的投资逻辑来看，长租品牌公寓较强的地域特征是他们可以分散多地投资的一个关键。
　　各地的长租新从业者，要因地自宜的评定自己所在城市自己能够创造出优势的区域进行重点打造，一旦形成区域的品牌后，后续其他区域的拓展将会变得非常容易。目前市面上现存的长租公寓，从品牌宣传来讲都是针对了23―30岁的青年长租人群，一度让从业者有非常强的困惑，但是回到租房这一特定人群来看，要进行租房的人也就就是属于这个年龄阶段，在没有进行集中的品牌宣传前，其实人群已经是这些人：
　　1、长租公寓人群同质化，个性鲜明细分市场空间依然巨大
　　同质化的品牌公寓里，向更细分的长租市场纵深，以需求出发而定义人群是抓住长租细分长尾的核心。90后到目前已经是社群的主力军的情况下，如何找到他们再租住的细分需求是非常值得探索的关键一步。
　　常规的区域选择和个性定制里有如下几种可以参考的模式：
　　1.按照某一地区的行业进行人群定位，找准基本的租房价格区间和段位，比如：毕业大学生合租爱情公寓、蓝领公寓、汽车城公寓、软件园公寓、商业中心公寓等；
　　2.按照各地区热门的公共交通的路线进行区域定位，比如：1号线合租公寓、99路青年公寓等；
　　3.按照商业区或者商圈进行定位，比如：两江商业合租公寓、大洋区商业公寓等；
　　业内某从业十年的长租从业者介绍了几种细分市场人群：豆瓣读书合租公寓、女性合租公寓、IT职业公寓、老乡公寓、校友公寓、爱情公寓、动漫公寓、艺术公寓、保险公寓等。
　　只要产品的基本价格区间锁定，人群锁定，产品出来的样式就已经基本确定，而能够出现的特异化的产品就在于你团队产品合伙人对用户的把握和整个团队服务的差异化程度。
　　2、长租公寓品牌差异化易突出，管理团队构建至关重要
　　在接触的上百个长租从业者中，最效率的团队管理100套合租房源管理团队6人左右，核心管理层1人，装修合伙人1人，营销和服务管家合伙人4人，人效比极高，基本管家单人的服务人数在100人左右，其新房的开拓能力能做到10套每月。
　　对于新从业者而言，要搭建如此高效的团队是肯定有难度的。一般单个管家按照N+1的模型管理15套房源是一个入门线，初期试水按照3人的合伙人配比， 20套房，开拓2个月，装修期维持在30天以内是初创团队比较理想的状态。如以上的3人合伙制建制度模式，基本配比是：
　　管理者：运营管理、清水房源收纳
　　装修合伙人：装修及产品模型把控
　　营销和管家合伙人：房屋出租和租客服务、清水房源收纳
　　团队和风格搭建完成后，就是长租公寓真正的试水了。目前，业内盛传的一个品牌公寓的标准是达到管理房源100套300间以后，能效比单人管理房源达到100间。
　　第三步：小步快跑快速迭代，品牌产品社群链式裂变
　　青客融资两亿后，公寓品牌资深研究者同信投资执行总经理胡振寅对青客的模型进行了较为深度的分解。青客目前管理房源15000间，员工五六百人，单人的综合服务人数30人，单个管家的服务人数达到了100人以上，人效比是大体量公寓中比较高的一家，而且现金状态很好，其产品也进入了3.0时代。
　　1、产品迭代规律显著，新从业可适中选择入行
　　公寓产品基本是经历了三个阶段，从重感受到重体验到智能：
　　1）公寓样板产品1.0：清水房源进行全新统一装修，单独房间配套床、桌、椅、柜等基本设施，公共区域配套洗衣机、冰箱等，公共区域无其他交流的配套设施。
　　2）公寓样板产品2.0：清水房源进行全新统一硬装，软装按照人群进行风格差异化软装，注重租住体验，公共区存在活动区域利于租客之间交流，开始有初级的智能硬件接入。
　　3）公寓样板产品3.0：清水房源进行个性化的定制装修，软装按照人群需求进行差异化定制，接入水电气门一卡制智能硬件设施，完成智能硬件的远程控制和管理，公共区域存在较为丰富的活动场所，并有社群化的初步尝试。
　　当然，在产品的打造成型的过程中，装修成为了其核心环节，公寓装修跟普通租房装修一样，大致分为六个步骤：设计思路―主体拆迁―隐蔽工程―覆盖工程―安装阶段―收尾阶段，这些大的工程下涉及21个环节，29个小步，每一个环节的高效势必会是公寓样板间打造和规模化复制的核心因子所在。
　　2、品牌产品打造区域爆款，社群引爆供不应求
　　产品打造成型后，以目前区域品牌公寓3%不到的量来看，基本可以瞬间引爆所在区域的出租房。因品牌公寓的重属性，任何品牌的扩张能力都是非常有限的，在引起消费者兴奋的同时，品牌公寓运营方需要考虑的是，如何做好粉丝的沉淀和维护，以便于在下一期产品预售时能够完成相当规模的预定量而保证房源的成本产生期为最低。
　　拿北京寓见Home为例，管家和创始人在新集中式房源300套开始发售的前3个月，就开始意识到了社群的运营的价值所在，他们在一个有50套房源的老店做分享和一对一的交流会，跟每一个租客成为了除租住以外更深层次的朋友关系，这里面带给其团队的价值有：金融、记者、设计师、会计师、律师等附属的人脉，最为意外的是新项目300套房源基本都是靠原有50套房源租客引荐过来的。
　　任何的产品都是基于人的需求和情感互换，公寓产品在变为大体量之前，其基数N次方的裂变是移动化社会化媒体的传播黑洞。品牌公寓方在人长居的场所中，只要做到足够的贴心和仔细，其品牌可主动传播和衍生的价值能力是不可估量的。
　　差异化服务上，更有品牌公寓方打出了24小时的关怀服务牌，任何一个有及时需求的客户只要通过24小时专线，就可以最快捷的享受到品牌公寓方的贴心服务，比如：病了送药、没有热水可替送等。在长租品牌公寓走向酒店化标准差异化服务的同时，品牌长租公寓的差别之处少了门口迎接的微笑，多了生活点滴之处的细心关怀。
　　从品牌差异化的方向出发，大概可以有以下几个方面的建设方向：
　　产品定位特异化：如果你所在的区域都是简单的装修和布局，那你可以打造品质高一点，但是价格相差不大的产品。
　　人群定位差异化：如果你所在的区域都是针对某一大类人群的产品，那你可以是主管合租房，放小人群提高溢价能力。
　　服务标准差异化：如果你所在的区域是提供保洁和维修每月1次，那你可以做到每周一次，还有例如的陪伴服务等。
　　价格方式差异化：如果你所在的区域是按照正常的租房模式，那你可以走首月免租，月付年签，或者毕业生找工作合租房，工作后付房租等。
　　个性化细分化小社群化的发展，是品牌公寓生存的优势生态，任何一种城市都有足够大的空间存在足够多的品牌长租公寓，只是你到底有没有值得用户去消费的原因，这是每个长租从业者需要去思考的关键所在。
　　第四步：互联网+的三端驳论，+互联网请小步走
　　品牌公寓的融资案例中，一定不能错过的就是移动互联的三端产品（PC+APP+微信）和具备支撑上百个业务模块的IT系统。毫不意外的事，目前从小到大的创业者都开始一股脑的讲起了互联网+下的美好故事，但是他们远远不知道这里面的成本得有多高。
　　国内较早的一家长租公寓服务商九猪CEO田浩介绍到，品牌公寓自建互联网+的应用系统可以使用的方式有两种：一种是组建团队，另一种是外包，需要花费的时间在6个月左右，付出的成本在20万―100万之间不等。如果按照100套的公寓为例，单个合租公寓的出租价在3000元的话，按照普遍的营业收益为25%来算，公寓运营方要花费77%的利润在IT系统的建设上，费用巨大且并不一定会有好的开发结果。
　　1、互联网+长租公寓的三端驳论，请小心轻测
　　互联网集成系统给予租客带来的优质体验预期是没有问题的，但是过于依赖互联网+带来的融资跳板是没有意义的，服务行业的重心也绝不是任何的互联网+产品能够实现完全的行业颠覆性的。
　　不要过渡沉浸互联网+整体解决方案：多数的长租从业者在考虑互联网+时，基本都设计了非常完整的互联网+闭环概念，但是在产品设计之初，是没有很好的考量可能要付出的致命性的代价。在本来价值产生越来越低的同时，花重金进行抛开产品本身的大产品设计是没有任何意义的。品牌长租公寓也一定不要困惑在工具的实现上，而影响了整个长租产品的投资重点和核心。
　　不要过于强化互联网产品的价值：互联网产品最关注的应该是用户的使用，在符合使用体验的情况下，进行通道的建设和打通是没有任何问题。但是目前长租从业者中，多数人都站在了管理和企业的角度思考如何更便捷化，而没有从用户角度反推产品本来该呈现的价值。任何的智能都是在往忽视过程的体验走，而任何的体验都离不开最直接的交互。
　　不要盲目的依赖IT系统的支撑：在见过的几百个长租从业者中，有不少的新从业者都在开始对互联网+的管理蠢蠢欲动。有一个典型的案例是，某长租公寓房源不到100套，管理人数达到了40余人，在臃肿的组织架构下，管理者一直把希望放在了IT系统的支撑上。而对于多数的老从业人来讲，在没有任何系统的情况下如何实现1人100间的能效比，才是新从业者真的应该思考的问题。
　　2、长租公寓互联网化，+互联网三步走才是王道
　　长租公寓服务，是以人和体验为本身的产品。互联网化的过程一定不能操之过急，对于新从业者，有三点建议，也算是互联网+长租公寓的思考跟大家共同探讨。
　　1）管理工具互联网+：不管是老的从业者还是新的从业者，必须要经历的过程就是小米加步枪的苦逼打法（笔加纸），后面升级变成了面包加机枪（Excle和传统管理系统），目前衍生成了牛奶加大炮（Saas的三端移动产品）。
　　管理工具的互联网+，是以公寓服务者为中心的一种工作方式的变革。从业者不应该以全面布局，立马全上的思路进行公司的运营升级，只有建立在员工和团队管理互联网+以后，公司的第一步步+互联网才能够比较好的实现。九猪CEO田浩觉得，用第三方管理服务商的身份进入这个行业就是想做这么一件事，市场培育期比较长，需要我们团队和自身有比较长期的克制消磨的能力。
　　2）营销服务互联网+：在管房与租房之间，其实租房是多数中小型从业者最关心的问题。互联网+工具要实现快速的租房，从社会化媒体的传播逻辑上是可取的，但是在实际的操作流程中，我们并没有积累用户客群和鱼塘，我们怎么实现租和服务的互联网+。不少从业者早期经历过建网站，投竞价，做SEO优化等各种门道，但是他们发现花了一堆冤枉钱，效果还是不如赶集、58、中介付出去的端口费。
　　营销的互联网+是一个伪需求，那么服务的互联网+又是不是呢？大型的品牌公寓中，我们能够感受到的维修报备、服务评价、房租缴纳都实现了一站式的移动端应用接入。从目标受众上来讲，大型品牌的市场定位和消费人群的互联网使用程度是足够的，因为服务人群的广度和深度，互联网+工具化的应用用户是能够接受的。但是对于小的品牌公寓来讲，如果客户拿着现金来给你缴纳房租，你却给人家说用加个微信公众号和支付宝转账的时候，这样的服务体验是很差的。特别是一些租客的及时性需求：比如水爆管、天然气漏掉、灯泡坏了，你要叫客户在APP申请是可以的，但是你又能管得住下面的员工也能长期在线吗？如果一线服务员工都是连手机使用都使用不是很顺畅的情况下，又如何实现快速通道的需求满足呢？
　　这样我们又回到了第一个问题，长租品牌公寓奔跑前，请问你实现了你的第一次互联网+管理了吗？如果没有请反本溯源，回头看看你还没有做的事，做好了再出发。
　　3）租后社群互联网+：以长租公寓为基础的强关系社群，是长租品牌公寓讲得最多的故事。但是就目前现存的一些知名的品牌公寓里，真的把长租公寓社群玩起来的人还是真的是少数。那么既然大型品牌公寓在社群玩法上都处于比较尴尬的位置，小品牌公寓又如何去开启社群玩法租后服务呢？
　　不得不承认，大公寓困惑的社群玩法，或许对于小的品牌公寓来讲，反而可能成为优势亮点引爆市场。就目前You+国际而言，其每个项目的入驻人数在200―600人 不等，而单场社群集合的人数在10以上以后，其深度链接价值就会变得很小，那么如果一个100套公寓的运营方，6个人的团队基本一月可以单对单的完成1-2两次的深度链接，其产生的社群价值也就可想而知。
　　当然不同的社群玩法其链接的意义也不尽相同，但是我们更多的思考是如何在长租品牌公寓中突出重围。社群在积极小的情况下发现深度链式裂变，社群在变大后拥有租后的生活服务谈判能力，并在第三方服务上产生合适的收益。那么回到新从业者身上，租后社群的互联网+前期也是一个伪命题，需要的是在传统社群的基础上+互联网。
　　第五步：快速入门走现金流，成熟化运作走体量
　　长租公寓中，看似流程复杂，但其实盈利的方式却很简单，盈利基本来自于两个方面，一是租房服务收益，二是房客衍生服务收益。
　　1、租房服务收益四大块，越细分越能关注到差异化
　　装修投资回报：一个清水房源一次性进行装修后，花费大概3万元，那这个花费平摊到合约期每年可实现一定的资金升值。
　　批零租金差：一个清水房源按照1300拿来后，加上3万元平均到合约期每月的价格是大概能到2000元，房间分隔后统一租出的价格在3000元左右，就能够实现1000元的房屋差价利润。
　　服务溢价：服务溢价的费用是目前业内长租公寓的一个惯例，大概的服务费用是月租金的10%―15%之间，从基本乘法可以看出租金价格越高，服务溢价收益越高。
　　未来租金增长收益：行业惯例中，每间房会按照2%-5%的折旧成本来核算房租的增长区间，每年都会有一个增长。
　　2、房客衍生服务收益，前景看似后可预见距离远
　　社群服务收益：社群服务是长租公寓中商业模式里比较常见的一种，越大体量的长租客群，越能体现出社群的价值，而因为社群实现商业价值的可能性值得进一步探索，小体量的长租公寓基本属于付出，没有收益。
　　O2O服务收益：以人群打通O2O生活服务，看似在前景的设计上非常好，但是如果没有达到一定的体量，第三方接入收益基本为零，新从业者也可以忽略不计。
　　消费信贷和长租产品金融投资：金融产品的计入是已经形成了非常稳定的客群和信用体系后才能涉及的，目前小型品牌公寓要接入金融服务的难度很大，一定程度上来讲，对于小型品牌公寓也属于忽略不计的方面。
　　种种迹象表明，新从业者最快速入行的模式是快速出产品出租，进入正循环的现金流，在服务的过程中提升团队服务能力，根据用户需求和未来产品的发展设计后期的迭代产品快速入门。随着团队能力的逐步升级，产品进入成熟化运作并进行体量的再次升级。不得不再次提醒的是，外行看热闹，内行看门道，只要体系一旦成熟就是不断的试水和优化，等最终的结果就是失去市场。
　　长租品牌公寓的资本MERS虽病，但却存在一些意外的惊喜
　　在适度的长篇论述里，试图用真实的例子理一理长租从业者中传染上的资本MERS中找到病因，对症下药，但是你会发现目前已经迷失的从业者还在自得其乐的资本狂欢中无法自拔。某种意义上来讲，这个行业不管从业者如何浮躁，其做产品的本质和做服务的热情，也或多或少对我们社会某些存在的社会底层问题带来一些改变：
　　第一、吸纳人才，促进流动人口登记
　　有业内资深从业人士说到，一个城市有多少品牌化的长租公寓就代表这座城市有多少创新创造的年轻活力。虽然在一定程度上他的话显得偏执，但是从目前反应的数据来看，北上广深无疑是中国品牌公寓中聚集地，素有中国第五城的成都目前品牌公寓的拥有量也在急剧上涨。
　　人的衣食住行中，住在第三位，马斯洛需求原理的第一二层也反应出了住是特别重要的一点。中国人宿有住来家之首重，古语中也有先成家后立业之说。不难看出，在深刻人的需求和现实环境里，北上广深成人才的拥有量确实居于首位。
　　如果长租行业一旦进入了正规化、专业化、系统化运营，那么例如九猪一样的服务商衔接住政府的流动人口登记，一种程度是促进政府的公共事业的效率提升，为社会的稳定和长治久安也会有一定的贡献。
　　第二、旧房改造，降低政府改造压力
　　旧房改造一直是长租公寓中很常见的一种房屋升值的方法，在北上广深都有一些大型的品牌公寓是收纳政府或者常见的老楼进行二次改造升级出租，在降低社会资源浪费的同时，还极大的促进了旧房改造的效率。目前全国几十个一二线城市中，有相当多因为规划或者行政决策控制下来得优良房源还又待二次开发和运营，而品牌公寓商的出现则为这一浪费资源的情况带来了解决方案。
　　第三、降低控制率，提高城市人口居住面积
　　2008年，房改楼调以后，城市化规划建设的新楼盘无法售出，房地产商面临极大的资金压力和空置困惑。还有在房改前期，许多投资人购买的投资房多数都处于空置的状态。在一些一二线城市的楼盘里，到夜晚开灯率不足30%，空置房现象明显。
　　长租品牌公寓使用的模式是用代运营或者房东拿房模式进行清水房源的装修和出租，那么一定程度上品牌公寓的接入会一定程度在这些浪费的空置房源期找到新的解决方法。租住人员从之前的地下室回到了正常的租住房间，那人均使用面积一定程度上也会有了很大的提高。
　　第四、为社会公积金租房服务提供样板
　　2015年，国家为估计房地产发展，提供了多样的公积金使用方法，租房使用公积金成为现实。而品牌长租公寓商，有现成的系统，有现成的服务，有现成的监控体系，如果开放审核接口给专门的长租品牌公寓服务商后，政府负责互联网+下的资金发放和监管，也极大的为公共服务效率提供了便利。品牌公寓从业者也从简单的改建变成代运营，为最大化增加服务效果和体验，给房东带来利润。
　　第五、规范租房合同，租住双方关系平等化
　　租房在租客一直处于劣势的位置，首先是租客没有合同签订的主动权。如果租房进入合适的政策法规中，租客也从一定程度上会得到更多的保护。长租品牌公寓的透明化，也会引入更多的社会力量进行行业监督和行业自律。
　　不管怎么讲，对于目前的长租品牌公寓从业者而言，诸多走在政策边缘的事情还是有待进一步的确认和考证：
　　1）政策不明朗，没有给予长租品牌公寓从业者（职业二房东）合适的法律依据；
　　2）房源打造允许模型政策未公开，没有对房源模型（N+）的模式有一个借鉴；
　　3）空置清水房源渠道散乱，没有公开透明的法律渠道；
　　4）租房金融支持政策不明朗，小品牌公寓从业者发展能力受限。
　　长租行业空间巨大，实时入行注意业绩可获得不菲回报
　　在行业诸多不确定因素的情况下，蜂拥而至的行业者就证明了这个行业确实存在的巨大行业机会。根据国家人口计生委发布的《中国流动人口发展报告》2014版，中国流动人口规模2014年已达2.45亿，其中超过77%为80后，72%的流动人口通过租房居住，2013年承受的房租平均每月1051元。
　　2.45亿人*72%租房率*1051元/月*12月=22247亿元市场规模
　　2.45亿人*72%租房率≈1.764亿租房流动人口
　　超过77%为80后，超过1.7亿租房青年，超过20000亿青年租房市场现状。
　　长租公寓中，现在主流的模式是从房东手里拿房后通过适当的改造并配套衍生服务赚钱，这种模式属于重资产，但是相对来讲对初级从业者属于比较稳妥的类型。而除此之外，也有：
　　1）开发商建造+装修――个人业主持有――运营公司租入+运营（例如成都优客逸家、上海青客、南京魔方、西安核桃等）；
　　2）开发商建造――机构业主持有+装修――运营公司运营(例如北京寓见Home等)；
　　3）开发商建造――业主持有――基金公司租入+出资装修――运营公司实施装修+运营(例如广州协众等)；
　　4）所有环节协同作业（例如广州You+等）
　　2015年，正是1990年生的人25岁时，毕业了刚工作不久，开始有稳定的租房需求，而90后人在优越的条件下长大，是不能接受现在市场上的很差的居住体验的。那么，到了更追求生活品质的95后25岁时，也就是2020年之后，这个需求会更加强烈。鉴于消费升级大背景和年轻一代的消费需求，具有更好的居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓，一定会逐步替代传统的租房业态，剩下只是替代速度问题。
　　机遇和挑战的背后，我们再在这个行业的风口上再反思一下这个领域可能存在的以下四大挑战，以备于更好的从业和发展:
　　1）房源选点问题，获取房源成本问题；
　　2）分销渠道和营销费用问题，空置率和周转率问题；
　　3）隔间能耗计算问题，IT系统问题；
　　4）盘源和远期租金上涨预测问题，实现盈利问题；
　　目前业内比较领先的几家长租公寓服务商之一九猪提出了比较领先的互联网+解决方案，就是以房源为中心进行智能化和金融化的便捷生活服务，未来很美未来很好，而关于长租的未来他们正在开始起航和搅局。
附：长租品牌公寓及行业相关最新动态：
　　爱屋吉屋，佣金减半。
　　链家丁丁租房，0佣金。
　　淘宝与青客公寓的合作，推出芝麻信用租房。
　　58同城的首款租房分期信用贷款产品“58月付”正式上线。
　　链家旗下的 “自如?友家”与京东白条推出“自如白条”项目。
　　租房平台双零费用，房东、租客直联直签，房屋财产保险保障及租客人身意外伤害保险。
(责任编辑：陈洋)
原标题：2万亿资本热背后，关于“互联网+长租公寓”的一切都在这了
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