武汉公寓出租长租公寓是押一付一吗?

武汉长租公寓到底如何盈利?
我们生活在城市的时代,城市是我们的一切
它耗尽我们,为此我们赞美它
4月25日中央政治局开会研究经济工作,对房地产市场做出最新表态:“要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制”。
“加快”两字,预示着楼市调控不仅不会在短期内放松,甚至还会有进一步加强的可能,背后的用意是以中短期的限购限贷来“冻结交易”、挤压投资需求、抑制房地产杠杆率,为长效机制的形成争取时间。
五一小长假一结束,就传出各大银行取消首套房贷款利率优惠、提高二套房贷款利率的消息,与政策紧密呼应。
而在房地产市场的另一端,住房租赁正得到越来越大的政策推动。
日,国务院召开常务会议,提出培育和发展住房租赁市场。此后各地积极推出相应政策,就湖北省来说,日湖北省政府办公厅出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,4月21日湖北省住建厅又通过官方媒体发声,表示正在推进建立购租并举的住房制度,计划到2020年基本形成住房租赁市场体系。
那么问题来了,当房地产市场交易端受到的政策压力越来越大、放松迹象遥遥无期时,代表租赁市场新生力量的长租公寓会迎来大机会吗?
?市场一线声音:品牌长租公寓基本满租
通过走访武汉市几家主要的品牌长租公寓,发现租赁需求相当旺盛,基本达到满租,可供出租的房源维持在个位数。
起家于武汉本土的可遇青年公寓创始人佘福元透露,旗下目前总共有2000多间长租公寓,出租率达到95%以上。
以位于华中师范大学的可遇公寓虎泉店为例,拥有300多间房间,目前仅剩余少数几间可对外出租。
而另一家全国性长租公寓品牌魔方公寓,其武昌火车站店同样是300多间房间,而可供出租的房间大概不超过10间。
品牌长租公寓在武汉有如此高的出租率,确实有些出乎意料,但也在情理之中。
过去七年,武汉人口净流入高速增长:据统计,武汉市2009年净流入人口为74.45万人,而到了2016年,这个数字变成242.78万人,是2009年的3.26倍;而武汉提出的5年留住一百万大学生和百万校友资智回汉工程,将在未来十年继续加快武汉的人口流入。
人口大量流入,不仅催热了武汉楼市,也成了支撑武汉长租公寓市场的主导力量。
正是出于对武汉租赁市场长期看好,可遇青年公寓计划今年将房间数量从现在的2000多间扩展至5000间以上。
?跟“二房东”是两码事:长租公寓做得好要看这四大关键
虽然长租公寓的市场行情可说是供不应求,但毕竟是新生事物,没有成熟经验可循。从全国和武汉长租公寓的行业发展情况看,运营好长租公寓需要注意四大关键:
?关键一:整租物业成房源拓展主流趋势
做长租公寓,租约稳定、地段优良、价格适中的房源是基本前提。目前长租公寓的房源有两种来源,第一是来自个人房东的散租房源,由运营企业承租并以统一品牌向个人租户出租。这种模式以链家旗下的自如寓为代表,借助链家庞大的线下门店网络,在北京、上海运营得相当好。
但对于没有线下门店网络的运营企业来说,向个人房东承租房源的时间、人力成本太高,而且个人房东违约的风险也较高。于是第二种拓展房源的方式渐成主流,就是寻找整栋物业整体承租,租约签订10-15年,这样房源稳定性大大提高,运营企业也更放心投入装修改造成本,而且更加利于后期将租金收入做成资产证券化产品。
据了解,目前武汉市场上主要的几家品牌长租公寓里,除了优客逸家是以个人房东散租房源为主,可遇青年公寓和魔方公寓都是以整租物业作为房源主力,未来拓展新的房源仍然是以整租物业为主攻方向。
当然,整租物业一般都是商办或公用建筑,装修改造后的内部空间布局类似酒店客房。这就决定了采光、通风、朝向大多不佳,而且缺乏晾晒空间,水电收费按商业用途收取,居住氛围和居住成本其实比不上纯粹的住宅小区,更加适合单身青年,而不适合家庭居住。
在这样的限制条件下,长租公寓要想提高物业的租金溢价,装修改造成为特别关键的一步。
?关建二:装修是租金溢价关键 但前期投入成本高
由整租物业改造的长租公寓,内部空间大多是酒店房间式的长方形布局,配置有独立卫生间,除了一般家具外,基本都配备了电视、冰箱、洗衣机等电器。
魔方公寓为每套公寓配备了电视、冰箱、洗衣机等电器
光有硬装和电器还不够,为了提升居住氛围,软装也越来越成为长租公寓的标配。
可遇青年公寓为房间配置了装饰画
从经营上说,装修改造是一项前期必须投入的硬性成本,但为了提升公寓品质和租金溢价,这笔钱也很难省下来。据可遇创始人佘福元透露,其虎泉店的装修成本基本达到了每平方米7、8百元甚至更高。
?关键三:公共空间拓展收入来源 更增强租户粘性
可遇青年公寓虎泉店的公共活动空间
打造强社交性的公共空间是整租物业带给长租公寓的独具优势。在可遇青年公寓虎泉店一楼可以看到,公共空间设置了投影、沙发、书柜等,适合年轻租客进行各种文化、社交活动,不仅提高了生活质量也增强了用户粘性。
不过从经营角度考虑,公共空间设置的同时是减少了可出租公寓数量的,因此这项投资是否划算需要仔细考虑。据可遇创始人佘福元介绍,目前公寓的公共空间免费供租客使用,下一步将在新承租物业里开设健身房、食堂等。如果运营的好,或许能在租金之外贡献可观收入。
?关键四:稳定现金流是长租公寓大优势 资产证券化解决资金难题
长租公寓发展到现在,早已不是二房东赚差价的生意了,事实上这个市场上的主流企业都打着资产证券化的主意。
从财务角度考虑,承租物业、装修改造等硬性成本是长租公寓运营企业一开始就需要投入的,这对企业形成较大的资金压力,也对企业快速扩张形成很大制约。
但长租公寓有一个先天的优势是租金收入带来的现金流非常稳定,尤其是整租物业的租约一般长达10-15年,房东违约率相对很低,而在武汉这种人口大量流入的城市,出租率更是不用担心的。
正是由于现金流稳定的特性,魔方公寓在2017年初发行了国内首单公寓资产证券化产品“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”,对应资产为魔方公寓旗下经营的4014间公寓,总租赁面积为12.9万平方米。这次融资募集资金总额为3.5亿元。收益率约为年化5%,认购方主要是国有银行、地方银行以及基金等大型金融机构。
除了面向机构客户的专项计划,市场上还出现了魔房宝这种互联网金融平台,专门将存量地产(包括长租公寓、短租公寓、酒店、办公楼、商业地产等)的租约收益权打包成理财产品向个人销售,收益率一般为年化8—10%。
以魔房宝平台上的“世界村公寓o北京天通苑项目7期”为例,这款理财产品的还款来源为集中式出租运营的世界村公寓租金收入,发行总额为50万元,投资周期3个月,到期一次性归还本息,预期年化收益为9%。
目前来看,将租金收入资产证券化,是股权融资之外,长租公寓企业最重要的融资渠道。
而且这一方式也得到国家政策支持,在2016年5月公布的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中提出,“鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。”
政策上大力支持,市场端需求旺盛,融资渠道逐渐打通,或许长租公寓将成为未来几年房地产行业最耀眼的蓝海市场。
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今日搜狐热点被武汉集家公寓押一付一业务坑了我该怎么办? - 知乎有问题,上知乎。知乎作为中文互联网最大的知识分享平台,以「知识连接一切」为愿景,致力于构建一个人人都可以便捷接入的知识分享网络,让人们便捷地与世界分享知识、经验和见解,发现更大的世界。3被浏览220分享邀请回答02 条评论分享收藏感谢收起写回答揭秘丨上周四,武汉长租公寓行业发生了什么大事?揭秘丨上周四,武汉长租公寓行业发生了什么大事?破碎星空百家号日上午10点,杰晨美寓携手悅如·乐乎·Xbed战略合作发布会在武汉会议中心·黄鹤厅隆重举行。众多报刊、电视台、网站都对这一事件进行了报道和评论长江日报第23版头版新闻湖北经视报道新华网报道腾讯大楚网报道新浪湖北报道亿房网报道汉网报道热线房产网报道hao123新闻报道搜狐报道今日头条报道大广网报道湖北交通广播报道凤凰新闻报道公寓最前线|大事件报道楼市观察团|大事件报道大家顾问|大事件报道洪山区招才局赵鑫先生、东方财富同信证券胡振寅先生、中信资产赵欣先生、建行新华西路支行蔡汪杰先生、交行武汉分行刘嘉先生、中信武汉分行房地产金融部黄俊先生,还有来自全国的开发商领导嘉宾、长租公寓知名人士,金融人士及杰晨美寓的合作伙伴一起见证了这场具有划时代意义的战略合作签约仪式。新征程 大未来|公寓航母 结队同行东方财富同信证券总经理胡振寅先生作为嘉宾代表首先发表了致辞,从宏观角度出发,向大家分析了中国房地产下半场转型的基础所在,以及目前武汉长租公寓行业的现状,表达了对此次杰晨美寓与三方战略合作的高度期待。杰晨美寓品牌创始人、杰晨控股董事长兼CEO陈明杰先生,发表了热情洋溢的欢迎词,对莅临本次发布会的广大嘉宾朋友们表示了衷心感谢,并向大家阐述了杰晨美寓未来五年的发展战略目标和让百万青年享受有品质的租住生活的美好愿景。会上,来自战略合作方,悦如网董事长王银伟先生,乐乎城市青年社区CEO罗意先生,搜床科技集团董事长李春田先生也都发表了致辞,为大家介绍了各品牌的公司简介、项目情况、业务拓展的方向、以及未来发展的规划,让大家对未来武汉长租公寓行业的发展充满期待。随后,怀揣着对未来共同的美好期许,杰晨美寓与悦如网、乐乎城市青年社区、搜床科技集团分别进行了签约仪式,双方在友好合作的基础上,秉承着“开放·共建·共享·共赢”的互联网思维,充分发挥各方在互联网技术、运营、产品资源、线上线下人脉、信息、技术等方面的资源优势无缝对接,实现双方互赢。最后,各方代表共同上台进行启动仪式。随着能量柱的升起,杰晨美寓与悦如网、乐乎城市青年社区、搜床科技集团三方战略合作正式启动了,四方隆庆,强强联合,我们将一同踏上新的征程, 携手共创公寓行业盛事!强强联合 深耕武汉|撬动长租公寓万亿蓝海市场2017年,被业内称为中国住房租赁市场元年。这一年,随着中央提出“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位,推出“租购并举”的顶层设计,培育发展以长租公寓为代表的住房租赁市场成为国家从供给侧解决城镇居民住房问题、实现“让全体人民住有所居”的重要举措。从中央到地方各项支持政策纷纷出台,各路市场参与主体或早已谋兵布阵、抢占先机,或顺应潮流,大举进军,以期实现后发优势。在国家大力发展住房租赁市场的背景下,长租公寓作为居住产品的细分领域,一时间成为行业风口,万亿级投资蓝海呼之欲出。杰晨控股旗下杰晨美寓作为华中地区领先的品牌公寓投资运营商,一直致力于打造高品质租住生活,深耕武汉长租公寓行业7年,主要业务分为四大版块,包含了分散式公寓、集中式公寓、酒店式公寓及城市民宿,满足客户多元化和个性化需求。目前杰晨美寓旗下管理公寓房源达2000多间,分布于武汉核心商圈,累计为近150000+名租客提供了高品质租住生活服务。杰晨美寓作为武汉第一批民营企业参与住房租赁市场试点工作,此次,与悦如公寓、乐乎城市青年社区、Xbed达成战略合作,成立合资公司,不仅进一步提升了杰晨美寓在武汉市场的影响力和知名度,也为武汉长租公寓行业带来了更先进的运营管理标准。同时杰晨美寓也十分期待,未来能与更多品牌公司一起携手,为百万城市青年提供有品质的租住生活。每一个时代总有一个时刻被城市铭记,而对于武汉长租公寓行业而言,这一刻属于杰晨美寓。本文由百家号作者上传并发布,百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点,不代表百度立场。未经作者许可,不得转载。破碎星空百家号最近更新:简介:90后互联网娱乐生活追击者作者最新文章相关文章豆丁微信公众号
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武汉长租公寓市场调查报告24p
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