买二手房的真实经历，告诉你有多少要注意的点
& & & & &从看房，订房，购房，再到跑公积金，前后历时三个月（呵呵，现在公积金还没有放款）。期间最大的感受就是&水真深啊！&于是我打算在这样一个大雨倾盆又闲得蛋疼的早上，八一八我们一路走来的各种奇葩真实经历。（此文甚长，大概7000字，我不知道是何等真爱才会全部看完。）
& & & & &首先，二手房和一手房本身存在着很多不同。一手房有很多优点，比如手续较简单，价格较便宜，尤其是税啊，税啊，税啊。但它也存在很多不确定因素，比如，你买的是楼花，之前说好的要这样这样盖，但后来发现，哎哟我去，开发商盖的跟一开始的图纸不一样，结果就呵呵了。还有，虽然买楼花确实从单价上便宜很多，但一般都要等上个一两年，这期间你的钱已经交出去，中间你可能损失了许多投资理财的收益。（当然了，你也可能因为没钱炒股而不被套牢，呵呵。）再者，你可能还需要考虑入住率等问题。在这样一个炒房的时代，很多人买房是为了投资，不会真的住进去，（譬如我们之前考虑的东海岸，柏嘉半岛二期），于是你可能会面对的是你在这样某个月黑风高夜，举目四望，小区到处黑灯瞎火，有一种众人皆睡唯我独醒的寂寞。
& & & & &而二手房的缺点就在于贵，如果是业主名下多套，那税费不要上天咯。一般过两年的，业主名下只有一套的，税费低很多。当然，二手房的缺点还在于手续会麻烦很多。而且二手房还要跟一种令本宝宝深恶痛绝的人类接触&&中介！此时我不得不八一八我们与中介斗智斗勇的英雄事迹，真是一场心理博弈啊！
& & & & &最开始我们都是小白，看房都是在网上搜58同城啊，赶集网啊，看到价格各方面合适的就和中介联系。但很多价格较便宜的，会被告知已经没有了，然后中介就会问你说哎呀你大概是要怎样的呀，多少钱啊多少平方啊，然后给你推荐。后来我就感觉那些便宜的根本不存在或者早就卖出去了，它只是一个诱惑而已。之后刘先生也曾约过中介看过一套房子，觉得不错，价格还很便宜，忘记多少了，大概七千多吧。我那时候还没去看，就觉得东区这样的价格似乎不太靠谱吧。后来才知道原来业主名下多套，税费高达十万。之后我得出结论，一般来讲，中介挂出来的房子，有一种是收尽的（就是你承担两方的税），一种是各付的（各人的税各人承担）。如果是业主税很多的，他就会把每平方价格压低一点，吸引你来看，然后给你收尽，呵呵你就要承担一大笔税费。如果是税少的，他就跟你各付（因为没多少税），但是一平方价格高一些。反正来去都是他划算。
& & & & &但即便如此，那套房子算下来一平方八千多点，也算便宜了。于是刘先生打算继续谈下去。结果中介突然打电话跟他说要加一万，意思是有另一户人家看中，价钱比我们高。经过三番四次的撕逼后我们妥协了。之后中介又一次恬不知耻地打电话来，说要再加一万。于是刘先生怒了，你丫当我是傻逼吗？决定不从他那里买。之后中介就三番四次打电话来，不鸟！之后刘先生提出一个有创设性的建议，有没有什么办法能不通过中介买房呢？我们想了很多办法。脑洞巨大的我甚至以一种奇葩的方式潜入了该小区的业主群：我就加那个业主群，说我是某栋xxx的住户（就是我们想买的那套），然后成功加进去。之后我就在群里放话，说，大家好，我是x栋xxx的住户，很高兴见到大家。。我就期待说那个真的业主会出来揭发我，说：&你是假的，本宝宝才是x栋xxx的住户呢！&然后我就能成功得到他的联系方式&&事实证明我的脑洞实在是太大了，人家是白坯房，根本没住进去，怎么会在业主群里。不过我想如果是那种已经住过人的房子，说不定此法能通。
& & & & &还有一种方法就是去问所看的房子的邻居，有些人要卖房子，会把信息托给邻居。再有就是去借问物业，因为物业是有所有小区住户的电话的，你可以以&来看房但是忘带业主电话&等等借口询问业主电话，一定要厚脸皮，有烟递烟，兴许能成，不过一切都是看命。
& & & & &反正我们以某种方式最终还是得到了业主电话，于是我们打算不和中介玩了，为什么要白白掏一万多给他呢，赚钱不易啊！之后我便怀着万分忐忑的心情，第一次拨通了业主的电话（事实上第一次总是很紧张的，等到第x次的时候我已经会和业主撕逼了）。这个业主还是很客气的，谈价格的时候他开口7400，我一听就懵逼了，哎哟我去，这不是比一开始中介给的价格还要低么，而且中间中介还加了两次价。两次价啊！！！活生生就是坑爹啊这是，这样一算的话，即便不算中介费，中间这差价就给他们赚了两万多，我当时就呵呵了。
& & & & &再之后我请姨丈（做装修的）和二姨再去看那套房子，姨丈就提出这房子冲路且临路（反正就是在风水上不好），所以才这么便宜的。最后我们索性就放弃了这套房子。
& & & & &虽然这次交易没有成功，但也让我知道了中介原来如此黑心，也算是一个经历。奉劝各位找中介的，一定不要相信中介跟你说的屁话，什么有人在看这套房子，什么有人出钱比你高，什么业主不同意这个价格啊我已经很努力了。其实如果你不是置身其中，你会很容易判断这些话都是假的。但一旦你是身在其中，你看中一套房子想要，而价格又合适，他跟你提个一两万，真的很容易就会被说服。因为看房其实很辛苦，看到最后是很烦的，要看到一个价格合适、自己又喜欢的房子不容易，而这时候中介给你提的钱如果不是特别多，就容易妥协。这个时候你一定要坚持，坚持再坚持，你一定要想想你的工资，想想你一个月做班主任起早贪黑才三百多块，想想周日加班才赚20，你就会发现这个一两万已经是天文数字，一定要坚持自己的价格。
& & & & &再之后我们换了个中介，不和这个小子玩了。此时我们已经打算只利用中介来看房，还可以利用它摸一摸价格，然后自己想办法联系业主，不从他那买。（我们其实也挺黑心的）之后又看中一套，税不高所以各付，开价9800，白坯。呵呵这价格。刘先生要我跟他谈9200，中介不肯，说业主说9600，然后说有人开9500业主不肯，一定要9600。那时候我心里所想的是，傻逼，你以为我会相信你吗？我开9200，要有人肯出9500你还会鸟我吗？于是刘先生拍板说，别鸟他，耗着他，他自己会再打电话来。果不其然，中介就再打电话过来，说姐啊，实在是没办法啊，业主他不肯松口啊，要不然你们约个时间，双方到我们店里来坐，然后你们双方当面谈。然后又各种洗脑，说很多时候就是这样啊，我们中介在中间传话，传来传去一直谈不下来，一到店里来，双方当面谈，半小时就谈下来了。我说我考虑一下，然后挂了电话。接着我就思考中介这么做的目的。其实中介的目的就在于他想快点促成这单房子能谈妥，至于价格高了低了，他不管，只要能拿到中介费就行。如果是通过他中间传话，业主和买房人都有思考的时间和空间，想得越多，这个战线会越拉越长，难成。如果到店里去，在一个小的空间，短暂的时间内，人容易一拍脑门子做出某些冲动的决定，再加上他们中介用三寸不烂之舌在那说，自然容易成。但价格很可能不是最低价。想到这层，我就打电话跟中介说：&我不依，我不去，我不会说话，我也没时间。你们中介做这口饭吃的，就是要帮我们买房人谋到最大的利益，你们有你们一套说服业主的方法。你说业主强势不肯让步，现在我跟你讲我也不让步，就这价，你谈得妥是你的本事，该多少钱中介费给你，谈不妥拉倒，这小区不是只有这一套房子。&然后他就很无奈地说好好好。
& & & & &之后我们又用了某些手段，呵呵，搞到了业主的电话。然后谈价格。最后谈了个9350，不通过中介，两方都省了中介费。这个价格已经是比较合适了。然后我打算过河拆桥，不鸟中介。
& & & & &就此，我们终于把这房子订了下来，这一路的曲折啊&&反正这事儿就算敲定了，然而，这只是万里长征的第一步啊同志！
& & & & &第二步就是去房产交易中心交易。那天我第一次见到了业主，原来是澄海的一个做玩具的。还让我看到了那个万恶的中介，呵呵！整个过程非常的繁琐，我们这边是没有中介的，所以事前还是做了不少功课，需要带的，像身份证啊、户口本啊等等资料在网上可以查到。这里需要讲的是怎么让税费降到最低。如果是各付的话，那么契税一般在1.5%~3%。在汕头，如果是首套的话，税费是1.5%。但如果你的一平方8000以上的话，那么会被认为是&豪宅&（呵呵），然后税费自动升为3%。如果不是首套的话，也不一定就是1.5的税。现在中国实行的是&认贷不认房&。如果你第一套是全款买的话，第二套依然是首套。但如果你的公积金有贷款，那你买第二套就会算作第二套。我们就是被这政策坑了，之前在买的另一套房16年底才交房，所以一旦买了这套，之前买的就会被算作二套房，又要多掏税。而这一套，则会因为被判为&豪宅&而无端端地又要多掏出一万多的税钱。（豪你妹啊）这样来回就多了三万多的税！宝宝不依啊，我做十年的班主任才有三万多呢！于是我们又各种想办法（人一旦穷，脑子就会特别好用），怎么把眼前这套的房价搞成低于8000。首先我们要来了解这个一平方8000不是你们交易的价格，而是三个价格的最高价。分别是：&你购房合同的成交价格，二手房评估的价格，还有税局里登记的该小区的一般价格。&这三个价格中的最高价，才是衡量你们这套房子税收的价格，如果低于8000，就是1.5的税，高于8000就是3的税。现在讲讲如何一步步把价格搞低。首先是购房价格。我们的这个房子虽然最后是9350成交的（总价是121万多），但我们写在购房合同里，我们写我们的成交价格是87.5万。这个价格怎么算出来的呢？就是我和刘先生二人的公积金可以贷款70万（公积金可以贷多少你就贷多少，即便你有多余的钱也别拿来首付，可以拿来投资，把风险转嫁给银行。而且人民币在贬值，你多付的那利息其实不会亏的。）接着说，二手房首套最低首付是2成，也就是公积金最多贷款8成，所以70万除以0.8等于87.5万，所以购房合同上我们填我们的价格是87.5万，这样一平方的价格就变成6730，就比8000少了。当然了，你还要和业主签一份私下的合同，就是我们真实成交的价格是9350。这样就搞定了购房价格。第二是评估价格，这需要八仙过海各显神通了。在交易所，我们可以选择某个评估公司去评估，如果你能找到一些关系，让评估公司帮你把价格评到8000以下，那么第二步就可以完成。第三步税局的小区价，这个全然看命，反正我是想不出什么办法。
& & & & &整个购房流程大概是这样，去交易所签购房合同，填表填表填表。然后选评估公司，然后就是回家等评估。评估完了交易中心会打电话过来让你过来交税，交税的时候一定要带照片照片照片！交税后就可以去跑公积金了。
三、公积金贷款
& & & & &跑公积金的话第一步是要去预约，好像可以打电话预约，但是公积金的电话，嗯，呵呵，反正我是没有打通过咯。所以我们是当面预约，建议早上交税然后马上去预约，因为等待的过程真是好漫长。
& & & & &接着他会给你一张纸，上面写着要带什么东西之类，有一些是要复印的。一定要复印完全部再去，因为公积金中心是没有地方给你复印的，你还得再跑出去。如果是结婚证的话，不仅要复印两个人的那一页，第一页有盖章的那个地方也要复印。
& & & & &然后预约的时候他会告诉你是x月x日早上x点来，一定要提早来，他叫你8：15来，你就8：00来。我们被通知8：15，由于停车不方便所以到上面是8:30。结果那时候已经排到15号了。。。
& & & & &公积金贷款是没有智能叫号的，在边上有个大桌子，有俩个年轻人在指导，一边人工叫号。去到之后先交资料，资料齐全的话就填表填表填表。然后等。等完之后他就会叫你去后台，给你个表，叫你去银行征信。所去的银行就是你以后要还款的那个银行。我还是建议去楼下开个建行的卡比较简单，因为公积金旁边就是建行，这样走动会方便些（我们一个早上大概要跑公积金和建行两地三四次，如果是其他银行的话，来回跑估计会累疯）。然后就是去银行征信，征信完了就再回来公积金中心后台，填表，然后再回去银行，填一系列的资料，共5本。呵呵，银行算出来的我的工资是5000+。真的是看得起我哟！
& & & & &之后就是再等，等房产证出来，银行再通知你继续去办理。这时候你需要去做一个私章。
& & & & &等到再去银行办理一回，基本上就搞定，接下来就是等放款了。等放款又是漫长的过程，快则一个多月，慢则三个月。中国嘛，花钱的时候总是很快不用等，给你钱的时候自然是难之又难。
& & & & &总结以上的经历，买房需要有一颗强大的内心，一定不要轻易的妥协，能省一点是一点。尤其是在一开始的看房经历中，不要轻易和中介妥协，最好的方法就是无论中介说什么，你都不要答应，说要和家人商量后再说。这样你就有了充分的时间和空间去思考。不要小看中介的洗脑能力，他们都是专业的，他们总是给你们一些明示或暗示，说很多人要这个房子，给你造成压力，其实就是逼你一拍脑门答应下来。其实你想想，一个城市不可能只有一套房子，贵一两万可能从总价上看是少的，然而，你转换成工资、加班费等等等等，你就会发现这笔钱是巨款啊。如果能厚着脸皮再磨一会，就一定要坚持！坚持！坚持！！！
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每天进步天天向上。
正规的银行贷款 除了利息是没有其他费用的。如果通过其他中介或者担保公司就会产生一定的费用：1，担保公司要收评审费、担保费等2，评估公司收取抵押物的资产评估费3，房管局收取房产抵押登记的登记费4，客户处公证处收取办理公证要收公证费以上费用都不是交给银行的，但是在贷款过程中都会由银行代收
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正常的贷款只需要：评估费 房屋成交总额×1‰
抵押登记费：商业贷款或组合贷款：200元 纯公积金贷款：100元 如果是需要包装的，按照包装的易难程度，收费也不一样的。
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这个需要看你的具体情况了，俺这里可以做到：“只有身份证就能贷款！”
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