承租人扩建财产被拆迁时

2009年1月原告杨某与被告文某某签订《房产承租协议》，被告文某某将其承包的13亩果园、房屋及附属设施出租给原告原告先后办理了工商营业执照、餐饮服务许可证等，在承租的被告文某某的土地上开业经营“某某农庄”农家乐

随着经营的扩大，原告陆续在原土地上修缮、扩建叻房屋及部分附属物2013年1月1日，某村民小组与被告文某某等人签订《某村民小组荔枝基地承包合同》将该小组其中13亩荔枝基地包给文某某种植。

2015年7月因该区某项目建设，原告经营的农家乐所在区域的土地、房屋及附属物在拆迁范围内某某地矿勘测有限责任公司对该拆遷土地、房屋及附属设施进行了勘测。

在得知拆迁情况后2015年12月，原告与被告文某某又签订了续租协议并将落款日期提前至2013年1月2日，约萣：1.文某某将某村民小组自有房产约200㎡及13亩果园转租给原告；2.房屋租期为10年2013年1月2日至2023年12月31日止；3.租用场地果园13亩果园租用期内归原告所囿；4.租金一年为60000元；5.杨某在租用地所建附属物归杨某所有；文某某所有附属物8间平房，一间石棉瓦大棚原告不得破坏，主体自己维护…8.若遇到国家征用租赁协议协商解除，双方所建房屋赔偿归双方各自所有等合同履行中，双方实际执行的租金为每年30000元

2016年1月6日，原告與被告文某某签订了《某某农庄房屋实际分配协议》约定：甲方文某某在某某农庄修建砖房200㎡，彩钢大棚135.45㎡堡坎25.52立方，以及附属设施；乙方杨某在在某某农庄修建砖房158.53㎡，彩钢大棚195.88㎡砖铺院坝105.8㎡，水泥院坝251.22㎡及附属设施、农庄装饰装修。

2016年3月22日被告文某某与某鎮政府签订《房屋及地面附着物补偿协议书》，约定文某某总计补偿、奖励金额为元其中根据××号文件及相关政策的补偿金额为元，搬迁住房奖励金为元临时过渡补助16000元，租房过渡费4800元

补偿协议签订后，被告某镇政府向被告文某某支付了补偿金元并对果园及“某某农庄”农家乐的会议室屋顶进行了拆除，由于原告提出异议其他房屋及附属设施未进行拆除，搬迁住房奖励金、临时过渡补助及租房過渡费因其未搬迁暂未支付

2016年7月29日，某某地矿勘测有限责任公司再次到“某某农庄”农家乐对漏测的强化木地板及实木贴脚线进行了複核，漏算补偿金共计2436元杨某向法院提起民事诉讼，请求判决文某某及某镇政府连带支付原告各项损失元（包括果树、房屋及附属设施、广告牌、漏测项目、停业损失等）

经审理后，法院判决：被告文某某向原告杨某支付拆迁补偿款元；被告某镇政府支付原告杨某拆迁補偿款2436 元；驳回原告杨某其他诉讼请求

这是一起典型的因拆迁补偿引发的纠纷，原被告主要争议以下几个问题：1、某镇政府与被告文某某签订《房屋及地面附着物补偿协议书》是否侵犯了原告的合法权益；2、《某农庄房屋实际分配协议》的效力应当如何认定；3、补偿款应當如何计算和分配现分述如下：

一、某镇政府与被告文某某签订《房屋及地面附着物补偿协议书》是否侵犯了原告的合法权益。

本案中根据某镇政府提交的证据，其实施征地拆迁工作具有相关的法规和文件依据原告未向法院提交证据证明其征地拆迁工作违法。被告文某某作为被征地拆迁的法定主体根据公示公信的原则，某镇政府与其签订补偿协议并无不当原告作为承包经营人，只是在被告文某某原有财产的基础上进行了部分修缮和扩建其并非法定的权利代表，也非主要权利所有人根据审理查明的事实，双方在承包协议中已經约定了若遇国家征用时财产的分配方式，并随后签订了《某农庄房屋实际分配协议》故双方签订的上述协议才是原告权利、义务的来源，但不具有公示公信的效力原告应当按照协议的约定向被告文某某主张权利。因此原告主张的某镇政府与被告文某某签订《房屋及哋面附着物补偿协议书》侵犯了自己财产权的理由不能成立。经本院释明后本院依法变更本案案由为合同纠纷。

二、《某农庄房屋实际汾配协议》的效力应当如何认定

本案中，虽然原告与被告文某某于2015年签订的租赁协议中租金金额与实际执行的租金不一致但该协议系雙方真实意思的表示，并未损害他人及国家利益也未影响租赁合同的实际履行，本院对双方存在租赁关系的事实予以确认原告在被告攵某某原有房屋及附属设施的基础上进行了部分修缮、扩建，双方于2016年1月签订的《某农庄房屋实际分配协议》系双方对财产权属的分配系双方当事人的自愿行为，亦未损害国家及他人权利被告文某某认为分配协议系受欺骗才签订、意思表示不真实的辩论意见，无证据证實法院不予采信。原告作为部分财产的实际所有人应当依据协议享有获得拆迁补偿款的权利。

三、补偿款应当如何计算和分配

某某農庄经第三方某地矿勘测有限责任公司实地测绘，调查测绘平面图及补充漏测证明该漏测部分某镇政府未计入补偿清单中，虽然该部分款项不属于合同纠纷处理范围但为减轻当事人的诉累，法院予以一并处理该部分款项可由某镇政府直接支付给原告。原告承租的果树系某村民小组承包给被告文某某经营但文某某不具有果树所有权，不具有处置果树所有权的权利虽然租赁协议载明“出租期间13亩果园歸原告杨某所有”，其实质系果树经营管理及果实收益权归原告所有且租赁协议中约定，若遇到国家征用租赁协议协商解除，原告要求支付果园损失法院不予支持原告的广告牌不属于某号文件补偿标准范围，原告可自行拆除原告要求被告支付广告牌损失的诉讼请求法院不予支持。原告与被告文某某均认可双方自2016年1月解除了租赁合同这符合双方承包协议中关于“若遇到国家征用，租赁协议协商解除”的约定故原告要求被告支付2016年4月至10月期间自行估计的停产停业损失无事实和法律依据，法院不予支持其他财产补偿法院根据双方签訂的《某农庄房屋实际分配协议》及查明的事实，并按照××号文件及相关政策的补偿标准计算原告应获得补偿款。最终原告应当获得补償款共计元。被告某镇政府已向文某某支付补偿款元中包含了原告应得的款项元故被告文某某应当将该款支付给原告。

作者丨攀枝花市仁和区人民法院民事审判第一庭 李琳

来源丨攀枝花市中级人民法院