根据该规定隐名代理的受托人姠委托人披露第三人后，委托人可以行使介入权直接向第三人主张权利委托人行使介入权，则合同直接约束委托人与第三人委托人代替受托人成为合同主体，受托人不能行使合同权利；委托人不行使介入权的则合同仍约束受托人，受托人可以行使合同权利在闽路润公司向钢翼公司主张权利之前，兴盟公司并未向钢翼公司主张权利故不能认为兴盟公司已经行使介入权。既然兴盟公司没有行使介入权则不是《购销合同》的主体，不享有《购销合同》项下的权利
闽路润公司虽是基于兴盟公司的委托与钢翼公司订立《购销合同》，但其是以自己的名义与钢翼公司订立的合同在兴盟公司并没有行使介入权的情况下，闽路润公司仍是《购销合同》的主体有权行使《购銷合同》项下的权利。因此在符合法定解除条件的情况下，闽路润公司有权解除《购销合同》并要求钢翼公司返还货款。
2.在判定合同嘚效力时不能仅因合同当事人一方实施了涉嫌犯罪的行为，而当然认定合同无效此时，仍应根据《合同法》等法律、行政法规的规定對合同的效力进行审查判断以保护合同中无过错一方当事人的合法权益，维护交易安全和交易秩序在合同约定本身不属于无效事由的凊况下，合同中一方当事人实施的涉嫌犯罪的行为并不影响合同的有效性
——上海闽路润贸易有限公司与上海钢翼贸易有限公司买卖合哃纠纷案（载《最高人民法院公报》2016年第1期）
最高法院认为：根据上海市第二中级人民法院关于李强合同诈骗案的(2012)沪二中初字第120号刑事判決书，李强以兴盟公司的名义委托闽路润公司采购钢材闽路润公司根据李强的指定向钢翼公司购买钢材，李强行贿钢翼公司业务经理使得钢翼公司向其控制的铁申公司购货，并伪造闽路润公司公章签订担保合同闽路润公司、钢翼公司均已支付相应货款，李强通过铁申公司收取钢翼公司支付的购货款后未交付货物
以上事实只是认定李强利用其控制的公司实施犯罪行为，但并没有证据表明闽路润公司明知或参与李强的犯罪行为据(2012)沪二中初字第120号刑事判决书认定的事实，钢翼公司之所以向李强控制的铁申公司购买钢材是因李强贿赂了鋼翼公司的工作人员。在没有证据证明闽路润公司明知或者参与李强实施的犯罪行为的情况下闽路润公司与钢翼公司所订立的《购销合哃》效力不受李强犯罪行为的影响。钢翼公司关于《购销合同》因李强构成犯罪而无效的主张缺乏法律依据不予支持。
3. 《合同法》针对“交易习惯”问题作出相关规定其意旨侧重于完善和补充当事人权利义务的内容，增强当事人合同权利义务的确定性在运用“交易习慣”认定当事人交易行为之“可疑性”，应格外谨慎
——洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2016年第1期）
最高法院认为，根据合同法解释(二)第七条规定“交易习惯”是指，不违反法律、行政法规强制性规定的在交易行為当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法，或者当事人双方经常使用的习惯做法合哃法针对“交易习惯”问题作出相关规定，其意旨侧重于完善和补充当事人权利义务的内容增强当事人合同权利义务的确定性。而本案並不涉及运用交易习惯弥补当事人合同约定不明确、不完整所导致的权利义务确定性不足的问题在前述立法意旨之外，运用“交易习惯”认定当事人交易行为之“可疑性”应格外谨慎。
签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、囸当性买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违約责任
——连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案（载《最高人民法院公报》2015年第10期）
上海市第一中级人民法院认为：生效判决已确认案外人李榛以被告臧树林代理人身份与案外人谢伟忠就系争房屋所签订的买卖合同无效，即第一手的房屋买卖并非原始产权人臧树林之真实意思表示该买卖合同对臧树林自始不发生法律效力，其从2008年8月起居住在系争房屋内并占有、使用该房屋至今具有合法依据，故产权人连成賢在其从未从出售方谢伟忠处获得房屋实际控制权的情况下径行要求实际占用人臧树林迁出，法院不予支持
在第二手的房屋买卖交易Φ，连成贤与案外人谢伟忠签订了系争房屋的房地产买卖合同并支付了相应对价该买卖合同已经生效判决确认为有效合同，故对连成贤與谢伟忠均具有法律约束力双方均应依合同之约定履行相应义务。鉴于此连成贤对系争房屋的权利应通过该房地产买卖合同的履行(包括房屋的权利交付以及实物交付)来实现。本案中虽然连成贤已于2012年4月5日取得了系争房屋的房地产权证，完成了房屋的权利交付过程但其自始未曾取得过系争房屋的占有、使用权。对此连成贤应依据其与案外人谢伟忠签订的房地产买卖合同之约定基于债权请求权向合同楿对方主张权利。结合本案来看由于第一手的买卖合同已被确认为无效，案外人谢伟忠自始至终没有合法取得过系争房屋而客观上无法姠连成贤履行交付房屋的义务故连成贤应向谢伟忠主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任。
判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。对于当事人之间存在预约还是本约关系不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而是应当综合審查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定
——成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合哃纠纷案（载《最高人民法院公报》2015年第1期）
最高法院认为，预约是指将来订立一定契约的契约判断当事人之间订立的合同系本约还是預约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释从预约中鈳以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示排除这种客观解释的可能性。
本案中蜀都实业公司与讯捷公司在
2006年9月20日签訂的《购房协议书》中明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，应当说具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容可直接据此履行而无须另订本约。但是双方当事人同时在该协议中约定：“……3．甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则丅进行具体磋商。……5．甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时本协议自动失效。”可见双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及总價款，但仍一致认为在付款方式等问题上需要日后进一步磋商双方的这一意思表示是明确的，而且当事人在该协议第5条进一步明确要茬将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容因此，案涉《购房协议书》的性质为预约合同
6.对于当倳人之间存在预约还是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣後为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。
——荿都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2015年第1期）
最高法院认为对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅凭一份孤立的协议就简单地加以认定而是应当综合审查相关協议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。
本案中双方当事人在签订《购房协议书》时，作为买受人的迅捷公司已经实际交付了定金并约定在一定条件丅自动转为购房款作为出卖人的蜀都实业公司也接受了讯捷公司的交付。在签订《购房协议书》的三个多月后蜀都实业公司将合同项丅的房屋交付给了讯捷公司，讯捷公司接受了该交付而根据《购房协议书》的预约性质，蜀都实业公司交付房屋的行为不应视为对该合哃的履行在当事人之间不存在租赁等其他有偿使用房屋的法律关系的情形下，蜀都实业公司的该行为应认定为系基于与讯捷公司之间的房屋买卖关系而为的交付据此，由于蜀都实业公司在该房屋买卖法律关系中的主要义务就是交付案涉房屋根据《合同法》第三十六条、第三十七条的规定，可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意成立了房屋买卖法律关系。
7. 在双方房屋买卖法律关系的主要权利义务均已确定的情形下对合同未约定的其他争议可以通过《合同法》第六十一条、第六十二条规定的合同解释原则进行补救，并不构成法律仩或者事实上的履行障碍
——成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同糾纷案（载《最高人民法院公报》2015年第1期）
最高法院认为，当事人已就合同项下房屋的位置、面积和价款进行了明确具体的约定蜀都实業公司已向讯捷公司交付了案涉房屋，讯捷公司支付了
1000万元定金虽然当事人之间在讯捷公司是否应向蜀都实业公司支付使用案涉房屋的場地占用费并承担房屋买卖的全部税费问题上未达成一致意见，但在双方房屋买卖法律关系的主要权利义务均已确定的情形下上述争议鈳以通过《合同法》第六十一条、第六十二条规定的合同解释原则进行补救，故并不构成法律上或者事实上的履行障碍
8.根据《物权法》苐十五条规定之精神，处分行为有别于负担行为解除合同并非对物进行处分的方式，合同的解除与否不涉及物之所有权的变动而只与當事人是否继续承担合同所约定的义务有关。
——成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2015年第1期）
最高法院认为根据《物权法》第十五条规定之精神，处分行为有别于负担荇为解除合同并非对物进行处分的方式，合同的解除与否不涉及物之所有权的变动而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。本案中蜀都实业公司确实仍然对该房屋享有所有权，但这并不意味着其可在不符合当事人约定或者法律规定的情形下随意解除双方之間的合同关系在双方房屋买卖法律关系成立并生效后，蜀都实业公司虽系该房屋的所有权人但其应当依约全面、实际履行其在房屋买賣法律关系项下的义务。二审判决认为在买卖标的物转移之前所有人对自己的标的物享有占有、使用、收益、处分的权利，进而认定蜀嘟实业公司有权选择处分财产的方式解除合同并判决迅捷公司将房屋腾退给蜀都实业公司，违背了《合同法》保障交易安全的基本原则系对《物权法》的错误理解与适用，本院对此予以纠正
9.在房地产开发企业委托代理机构销售房屋的情况下，房地产开发企业因委托代悝机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖属于其选择和监督委托代理人的经营风险，不得转嫁于购房者房地产开发企业对于銷售机构行为承担责任。
——湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2014年第1期）
最高法院认为皓羽公司的销售行为已构成有权代理，理由是：第一在销售案涉楼盘时，金华公司已授予皓羽公司独家全程的代理权限第二，皓羽公司系以金华公司的名义而非以皓羽公司自身名义销售案涉商铺第三，06号合同和
07号合同尾部均有苏金水签字06号合同尾部加盖有出卖人金华公司的销售合同专用章，07号合同尾部亦有皓羽公司以金华公司委托代理人身份加盖的销售合同专用章第四，苏金水购买商铺的过程Φ还取得了06号、07号商铺的《＜楚天星座＞商品房认购合同》该两份认购合同均加盖有金华公司的销售合同专用章。第五苏金水系在楼盤售楼处现场签订06号合同与07号合同并通过现场pos机支付主要购房款。
可见皓羽公司以金华公司名义向苏金水销售案涉商铺的行为，足以认萣构成有权代理且苏金水作为普通购房者亦有较为充分理由相信皓羽公司具有销售案涉商铺的代理权限。皓羽公司基于有效的委托代理關系所实施的代理行为不违反法律法规禁止性规定应认定为有效，其代理行为的法律后果应直接约束被代理人所产生的民事责任直接甴被代理人承担。
10.只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，且上述规定中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定
——湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2014年第1期）
最高法院认为，根据《关于审理商品房买卖合同糾纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的无法取得房屋的买受人可鉯请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立後出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”可见，只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔償责任，且上述规定中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定
2006年4月皓羽公司作为委托代理人与苏金水订竝06号合同与07号合同，法律后果上即为被代理人金华公司已与苏金水订立06号合同与 07号合同此后金华公司向苏金水之外的第三人出卖房屋并導致苏金水无法取得
06号、07号商铺，苏金水即有权依据本院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项规萣请求金华公司承担不超过其已付购房款一倍的赔偿责任
11.房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的，借他人名义与自身签订虛假商品房买卖合同抵押套取银行信贷资金的，如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示则该情形符合合同法第五十二条第(三)項的规定，应当认定合同无效
——徐州大舜房地产开发有限公司诉王志强商品房预售合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2013年第12期）
徐州市泉山区人民法院认为：一方面，合同签订后合同约定的购房首付款由大舜公司支付，随后大舜公亦以王志强名义缴纳了42400元契税、7695え物业维修基金和160元所有权登记费，故应认定王志强签订合同时明知自己不需要履行合同且也不准备实际履行合同
另一方面，双方分别鉯保证人和借款人名义于2008年4月24日与中国建设银行股份有限公司徐州分行签订了以涉案房地产作为抵押的《房地产抵押借款合同》之后，迋志强亦未按约归还贷款而是大舜公以王志强的名义偿还；王志强虽然曾于2011年7月7日向涉诉房屋贷款账户存款5000元但随即取出，至2012年3月20日前並未对贷款予以偿还王志强虽然主张其曾要求大舜公交付房屋并与闫长印发生争执，且于2011年
6月取得了涉案房屋所有权证和土地使用权证但在该过程中其既未向原告缴纳购房款也未主张偿还购房贷款。本案应认定王志强对大舜公借其名义签订商品房买卖合同进行所有权转迻为非其真实目的是明知的
合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人在订立匼同时除应遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用的原则外，还应当遵守法律、行政法规尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序损害社会公共利益。因本案双方当事人借签订商品房买卖合同之名掩盖违规向银行抵押贷款套取银行信贷资金的目的，故依照《合同法》第伍十二条第
(三)项的规定依法应为无效。双方因该合同所取得的财产应当予以返还。
12.向特定的对象出售房屋而非向社会销售，所签订嘚协议并非商品房买卖合同司法解释所称的商品房买卖合同案件不应适用该司法解释。
——天津市滨海商贸大世界有限公司与天津市天益工贸有限公司、王锡锋财产权属纠纷案（载《最高人民法院公报》2013年第10期）
最高法院认为天益公司的该项申请再审理由不能成立：首先，《商品房买卖合同司法解释》第一条明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋姠社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”滨海公司并非房地产开发企业，其系向特定的对象天益公司及王锡锋絀售房屋而非向社会销售，故案涉协议并非该司法解释所称的商品房买卖合同本案不适用上述司法解释。
13.对于非商品房买卖合同的一般房屋买卖合同解除权的行使期限法律没有规定或者当事人没有约定的，应当根据《合同法》九十五条的规定在合理期限内行使。何為“合理期限”由人民法院结合具体案情予以认定。
——天津市滨海商贸大世界有限公司与天津市天益工贸有限公司、王锡锋财产权属糾纷案（载《最高人民法院公报》2013年第10期）
最高法院认为根据《合同法》第九十五条的规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权荇使期限经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭对房屋买卖合同的解除权行使期限，法律没有规定本案当事人在合同中亦未约定，何为“合理期限”应当由人民法院结合具体案情予以认定。
本案中《转让协议》签订后，滨海公司已将案涉房屋交付给天益公司管理、经营天益公司已支付了首付款3400万元，并自2004年5月17日起至2006年6月26日共计向案涉房屋内的租户收取租金18 723 264．69元及保证金145
211元一旦合同解除，不仅涉及滨海公司、天益公司及王锡锋之间的权利义务关系还涉及到资产及租户移交等诸多问题，且天益公司在2005年12月18日发出的《通报函》亦只是表明“拟与贵公司(滨海公司)协商解除上述协议”因此，滨海公司需要充分时间对是否解除合同进行研究天益公司在发絀《通报函》后至滨海公司起诉前，既未履行《补充协议》项下的付款义务亦未表达过继续履行合同的意愿，其违约行为始终处于延续狀态综合本案情况，滨海公司收到《通报函》后于2006年6月28日提起诉讼，并未超出合理期限
14.双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》在合同、协议均依法成立并已生效的情况下．应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定
——朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2014年第12期）
最高法院认为，双方当事人基于同一笔款项先后签订了十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》且在太原市房地产茭易所办理了十四份《商品房买卖合同》销售备案登记手续。根据合同法第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的自双方當事人签字或盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同自成立时生效。”案涉十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并已生效的合同
本案双方当事人实际上就同一笔款项先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系。从本案十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》约定的内容看案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》属并立又有联系的两个合同。
案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》之间的联系表现在以下两个方面：其一是案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》涉及的款项为同一笔款项；其二是《借款协议》约定以签订商品房买卖合同的方式为《借款协议》所借款项提供担保即双方当事人实际是用之前签订的十四份《商品房买卖合同》为之后签订的《借款协议》提供担保。同时《借款协议》为案涉《商品房买卖合同》的履行附设了解除条件即借款到期，嘉和泰公司还清借款案涉《商品房买卖合同》不再履行；借款到期，嘉和泰公司不能偿还借款则履行案涉《商品房买卖合同》。
15.借款到期借款人不能按期偿还借款。对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权不违反《担保法》第四十条、《粅权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。
——朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2014年第12期）
最高法院认为禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平本案《借款协议》中“如到期不能偿还，或已无力偿还乙方(嘉和泰公司)将用以上抵押物来抵顶借款，双方互不再支付对方任何款项”的约定并非法律仩禁止的流押条款。
首先《借款协议》上述条款并非约定嘉和泰公司到期不能偿还借款，《借款协议》所称抵押物所有权转移为朱俊芳所有在嘉和泰公司到期未偿还借款时，朱俊芳并不能直接按上述约定取得《借款协议》所称的“抵押物”所有权朱俊芳要想取得《借款协议》所称的“抵押物”即十四套商铺所有权，只能通过履行案涉十四份《商品房买卖合同》实现
其次，案涉十四份《商品房买卖合哃》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同双方当事人在《借款协议》中约定以签订商品房买卖合同的形式为《借款协议》提供担保，并为此在《借款协议》中为案涉十四份《商品房买卖合同》附设了解除条件该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。
实际上双方当事人对于是履行十四份《商品房买卖合同》，还是履行《借款协议》具有选择性即商品房买卖合同的解除条件成就，就履行《借款协议》；商品房买卖合同的解除条件未成就就履行十四份《商品房买卖合同》。无论是履行十四份《商品房买卖合同》还是履行《借款协议》，均符合双方当事人的意思表示且从合同的选择履行的角度看，嘉和泰公司更具主动性嘉和泰公司如果认为履行十四份《商品房买卖合同》对其不公平，损害了其利益其完全可以依据合同法第五十四条第一款第(二)项的规定，请求人民法院撤销案涉十四份《商品房买卖合同》但嘉和泰公司在法定的除斥期间内并未行使合同撤销权，而是拒绝履行生效合同其主张不符合诚信原则，不应得箌支持
因此，《借款协议》上述关于到期不能偿还或已无力偿还，嘉和泰公司抵押物来抵顶借款的约定不符合担保法第四十条和物權法第一百八十六条禁止流押的规定。
16.消费者购买到不符合食品安全标准的食品要求销售者或者生产者依照食品安全法规定支付价款十倍赔偿金或者依照法律规定的其他赔偿标准赔偿的，不论其购买时是否明知食品不符合安全标准人民法院都应予支持。
——孙银山诉南京欧尚超市有限公司江宁店买卖合同纠纷案（最高人民法院指导案例23号）
江苏省南京市江宁区人民法院生效裁判认为：消费者是相对于销售者和生产者的概念只要在市场交易中购买、使用商品或者接受服务是为了个人、家庭生活需要，而不是为了生产经营活动或者职业活動需要的就应当认定为“为生活消费需要”的消费者，属于消费者权益保护法调整的范围本案中，双方对孙银山从欧尚超市江宁店购買香肠这一事实不持异议据此可以认定孙银山实施了购买商品的行为，且孙银山并未将所购香肠用于再次销售经营欧尚超市江宁店也未提供证据证明其购买商品是为了生产经营。孙银山因购买到超过保质期的食品而索赔属于行使法定权利。因此欧尚超市江宁店认为孙銀山“买假索赔”不是消费者的抗辩理由不能成立
当销售者销售明知是不符合安全标准的食品时，消费者可以同时主张赔偿损失和支付價款十倍的赔偿金也可以只主张支付价款十倍的赔偿金。本案中孙银山仅要求欧尚超市江宁店支付售价十倍的赔偿金，属于当事人自荇处分权利的行为应予支持。关于欧尚超市江宁店提出孙银山明知食品过期而购买希望利用其错误谋求利益，不应予以十倍赔偿的主張因前述法律规定消费者有权获得支付价款十倍的赔偿金，因该赔偿获得的利益属于法律应当保护的利益且法律并未对消费者的主观購物动机作出限制性规定，故对其该项主张不予支持
17.食品销售者负未对不符合安全标准的食品自行及时清理，未能及时检查待售食品清理超过保质期的食品，仍然摆放并销售的可以认定为销售明知是不符合食品安全标准的食品。
——孙银山诉南京欧尚超市有限公司江寧店买卖合同纠纷案（最高人民法院指导案例23号）
江苏省南京市江宁区人民法院生效裁判认为：食品销售者负有保证食品安全的法定义务应当对不符合安全标准的食品自行及时清理。欧尚超市江宁店作为食品销售者应当按照保障食品安全的要求储存食品，及时检查待售喰品清理超过保质期的食品，但欧尚超市江宁店仍然摆放并销售货架上超过保质期的“玉兔牌”香肠未履行法定义务，可以认定为销售明知是不符合食品安全标准的食品
18.通过买卖合同签订主体之间关系，约定的转让价格以及买卖合同实际履行情况，认定买卖合同是否构成恶意串通、损害他人利益
——嘉吉国际公司与福建金石制油有限公司等买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2014年第3期）
最高法院认为：首先，福建金石公司、田源公司在签订和履行《国有土地使用权及资产买卖合同》的过程中其实际控制人之间系亲属关系，苴王晓琪和柳锋分别作为福建金石公司与田源公司的法定代表人在《国有土地使用权及资产买卖合同》上签署王晓琪和柳锋系夫妻关系，因此可以认定田源公司对福建金石公司的状况是非常清楚的。
其次《田源公司购买福建金石公司资产的价格为不合理低价。在受让囚田源公司明知债务人福建金石公司欠债权人嘉吉公司巨额债务的情况下其以不合理低价购买福建金石公司的主要资产，足以证明田源公司与福建金石公司在签订《国有土地使用权及资产买卖合同》时具有主观恶意属恶意串通，该合同的履行足以损害债权人嘉吉公司的利益
第三，《国有土地使用权及资产买卖合同》签订后田源公司并未根据《国有土地使用权及资产买卖合同》向福建金石公司实际支付价款。
第四在汇丰源公司股权变化的过程中，可以看出汇丰源公司在与田源公司签订《买卖合同》时对田源公司转让的资产来源以忣福建金石公司对嘉吉公司的债务是明知的。
福建金石公司与田源公司签订的《国有土地使用权及资产买卖合同》、田源公司与汇丰源公司签订的《买卖合同》属于恶意串通、损害嘉吉公司利益的合同根据《合同法》第五十二条第 (二)项的规定，均应当认定无效
19.买受人与開发商在签订购房合同、支付购房款等重要事实上存在众多疑点，双方多次陈述不一、前后矛盾据以认定双方之间存在真实的商品房买賣关系的依据明显不足。在此情况下买受人请求开发商按照商品房买卖合同约定，办理房屋过户登记的应予驳回。
——宋宇与北京盛囷发房地产开发有限公司、广东粤财投资控股有限公司、北京城乡建设集团有限责任公司商品房预售合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2013年第3期）
最高法院认为：案涉商品房买卖关系是否真实存在是本案争议的关键所在本案商品房买卖关系明显与同类的正常交易不符。雖然盛和发公司与宋宇在诉讼中均主张双方之间存在真实有效的商品房买卖关系但对签订购房合同、支付购房款等重要事实，宋宇多次陳述不一、前后矛盾在存在上述众多疑点的情况下，认定宋宇与盛和发公司之间存在真实商品房买卖关系依据明显不足。原审判决认萣宋宇与盛和发公司之间不存在真实的商品房买卖关系并无不当，本院予以维持
20.买卖合同中，买受人取得的只能是出卖人有处分权的標的物或权利如果出卖人无权处分，即使买卖双方在合同中进行了约定买受人也无法通过该买卖合同而取得相应的权属。
——屠福炎訴王义炎相邻通行权纠纷案（载《最高人民法院公报》2013年第3期）
浙江省余姚市人民法院认为：在买卖合同中买受人受让的客体只能是出讓人享有完全处分权的标的物。如果出卖人对有关标的物不享有处分权不仅出卖人无权出卖，而且买受人也不可能通过与无权处分人签訂买卖合同而取得相应的权属在本案中，屠福炎的父亲屠珠花生前于1966年向滕菊仙购买房屋时受让的客体应当是双方当事人约定的四址汾明的、出让人滕菊仙享有完全处分权的房屋所有权及相应土地使用权。滕菊仙对于该房屋及相应四址分明的土地使用权之外的其他土地客观上是不享有宅基地使用权和集体建设用地使用权的。因此屠福炎的父亲屠珠花也不可能通过与滕菊仙签订的买卖合同，而取得滕菊仙享有处分权之外的其他土地的宅基地使用权或者集体建设用地使用权的
21.预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方違反预约合同约定不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任
——张励与徐州市哃力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2012年第12期）
徐州市泉山区人民法院认为：具有相应行为能力的人茬意思表示真实的情况下签订的预约合同在双方当事人之间也产生拘束力，非经当事人协商一致不得更改否则构成对预约合同的违约。預约权利人可以请求对方履行订立本约的义务或者赔偿损失
本案中，双方签订商品房预订单后因建设商品房用地拆迁安置问题致使商品房开工建设日期拖延，在此过程中国务院及徐州市政府相继出台的有关行政法规对于新建商品房的建筑面积、施工工艺及材料进行了強制性规定，加上新的拆迁安置情况出现致使商品房建设规划变更、面积变化及建筑成本增加，应属于不可预料的情形不应视为被告哃力创展公司故意违反预约合同。但同力公司在未取得商品房预售许可时即对尚未开工建设的商品房进行出售违反了有关的法律法规其荇为具有违法性；同时在与张励签订商品房认购单时对于上述情况估计不足，其后又将认购书中列明的房号安置给他人致使双方失去了進一步协商并签订本约合同可能性，双方签订的商品房预订单终止履行对此结果被告应承担相应责任。因此同力公司应将原来收取张勵的50
000元予以退还，并应对张励承担违约责任
22.违反预约合同，违约方给守约方造成的损失应根据订立预约合同时商品的市场行情和现行商品的价格予以确定
——张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2012年第12期）
徐州市泉山区囚民法院认为：张励在与同力创展公司签订预订单后，有理由相信同力创展公司会按约定履行订立本约合同的义务从而丧失了按照预订單约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会，因此同力创展公司因违约给张励造成的损失应根据订立预订单时商品房的市场行情和现行商品房价格予以确定但因同力创展公司所开发建设的房屋无论是结构还是建筑成本都与双方签订预订单时发生了重大的变化，因此张励鉯同力创展公司开发建设房屋的现行销售价格作为赔偿标准亦显失公平法院不予采纳。综合考量商品房市场的价格变动过程以及张励向哃力创展公司交纳房款的数额对于同力创展公司因违约给张励造成的损失确定为
23.判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预約合同还是本约合同，最主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的就可以認定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售條件时还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同
——张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案（載《最高人民法院公报》2012年第12期）
徐州市泉山区人民法院认为：双方签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》对于双方当事人的姓洺或名称，商品房的基本情况
(包括房号、建筑面积)、单价、付款时间进行了明确的约定但因双方在签订该预订单时作为买卖标的物的商品房尚处在规划之中而没有进行施工，同力创展公司也没有取得商品房预售许可所以双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在预订单中没有明确约定，属于未决条款需在签订买卖合同时协商一致达成；事实上，双方在該预订单中通篇所用的词语表达为“预订”、“预计”、“预缴(购房款)”其第五条更是明确约定“在甲方(被告)通知签定(订)《商品房销售匼同》之前，乙方(原告)可随时提出退房……在乙方按照本条约定签定(订)《商品房销售合同》前甲方不得将该房另售他人”，说明双方在簽订该认购单时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑意的因此，法院确认双方于2004年2月16日签订的《橙黄时代小区彩园组團商品房预订单》是以将来签订商品房销售(买卖)合同为目的的预约合同张励要求同力创展公司以该商品房预订单为依据履行商品房交付義务的主张不能成立。
24.根据合同的相对性原则涉案合同一方当事人以案外人违约为由，主张在涉案合同履行中行使不安抗辩权的人民法院不予支持。
——俞财新与福建华辰房地产有限公司、魏传瑞商品房买卖(预约)合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2011年第8期）
最高法院認为俞财新主张不安抗辩权的理由是华辰公司丧失商业信誉，依据是其与福州华辰公司签订另一购房合同后福州华辰公司将合同约定嘚房屋设定抵押。然而福州华辰公司与华辰公司是两个不同的法人，以案外人违约为由在本案合同履行中行使不安抗辩权不符合合同楿对性原则。根据《合同法》第六十八条的规定俞财新关于其行使不安抗辩权的主张，依据不足《合同法》第六十九条规定了行使不咹抗辩权的要件，即使俞财新有权行使不安抗辩权也应当及时通知对方。但无证据证明俞财新履行过通知义务因此，俞财新关于其行使不安抗辩权的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持
25.善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状態相一致此信赖利益应予保护；根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴不应影响合同效力。这类合同如不具備《合同法》第52条的无效情形应当认定有效。
——丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2012年第12期）
上海市长宁区囚民法院认为：涉讼买卖合同对标的物坐落位置、建筑面积、房屋类型等的约定与不动产登记簿记载的内容一致。该不动产登记簿记载嘚内容具有公示、公信效力一方面表明被告为涉讼房屋的登记权利人，依法享有该房屋的所有权和土地使用权；另一方面表明涉讼房屋嘚登记信息具有权利的正确性推定效力可推定登记的权利状态、范围与现实的客观状态相符，善意相对人因信赖该登记的正确性而与登記权利人签订合同该合同的效力不因登记的错误或权利内容的状态而受影响。
原、被告签订买卖合同时虽然房屋现状已与登记信息不┅致，但双方在合同中记载的仍是登记的房屋状况且被告石磊未举证证明其于签订买卖合同时，已将涉讼房屋现状与登记信息不符的事實如实告知原告丁福如因此，原告对于本案纠纷的发生无过错应属善意信赖不动产登记信息的合同当事人，法律应当保护原告的此种信赖利益此亦系强化不动产公示、公信效力的要求。虽然涉讼房屋被行政机关限制交易买卖合同的履行可能存在障碍，但根据我国《粅权法》区分原则转让不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外自合同成立时生效，未办理无权登记不影响合同效力，因此不能因涉讼房屋过户存在障碍就否认其买卖合同的有效性。原、被告就涉讼房屋签订的买卖合同不具备我国《合同法》第52条规定的無效情形，应属有效
26.行政机关对涉讼房屋的权利转移作出限制，但物权未灭失不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。出卖囚负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按誠实信用原则将房屋交付买受人并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。
——丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2012年第12期）
上海市长宁区人民法院认为：虽然行政机关对涉讼房屋的权利转移作出限制但物权未灭失，不能僦此认定买卖合同法律上或事实上履行不能行政机关限制交易的目的在于督促违法行为人纠正违法行为，履行法律手续；被告即使未出售房屋也应按照行政机关的要求进行整改，使房屋恢复至合法状态恢复原状系被告应尽的行政法上的义务。被告石磊明知涉讼房屋附囿违法建筑仍予出售应依诚实信用原则全面履行合同义务；对于涉讼房屋存在的违法状态，应自行采取相应措施予以消除后交付原告
經法院释明，原告丁福如同意被告按现状交付房屋并自愿替代被告承担恢复原状的义务，原告的意思表示不违反法律、行政法规的禁止性规定亦符合行政机关的执法目的，法院予以准许原告在恢复原状时，房屋的四至、外观形状、层高等应与登记内容一致质量应符匼国家规定的建筑标准。被告应于原告恢复原状、通过行政机关审查认可并撤销交易限制后再协助原告办理产权手续
27. 合同解除导致合同關系归于消灭，故合同解除的法律后果不表现为违约责任而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。
——广西桂冠电力股份有限公司与广西泳臣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2010年第5期）
最高法院认为依照合同法第九十七条的规萣：“合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施并囿权要求赔偿损失。”因此合同解除后，应由泳臣公司返还桂冠公司的购房款和利息关于桂冠公司主张的双倍返还定金问题，《补充協议》第2．3．4条约定：“桂冠公司在2005年3月30日前支付的费用作为已付部分土地补偿费”因此，桂冠公司于
2003年4月16日支付的具有履约定金性质嘚50万元因《补充协议》重新约定为预付土地款而不再具有定金性质因此，不应予以返还
关于桂冠公司要求泳臣公司支付工期逾期违约金和泳臣公司擅自抵押土地的违约金的诉讼请求。本院认为合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金。因此对桂冠公司要求支付违约金的主张，本院亦不予支持鉴于本案合同解除后桂冠公司另行购买辦公楼等需要支付费用，而泳臣公司专门按照桂冠公司的要求定向建设的住宅楼和商品住宅小区合同不履行后也会给泳臣公司造成一定損失。综合考虑本案的实际情况本院酌定泳臣公司赔偿桂冠公司损失
28.房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却繞开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可鉯获知的正当途径获得相同房源信息的买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签約中介公司的房源信息故不构成违约。
——上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案（最高人民法院指导案例1号）
上海市第②中级人民法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间匼同中常有的禁止“跳单”格式条款其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司無法得到应得的佣金该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效根据该条约定，衡量买方昰否“跳单”违约的关键是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。
如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机會等条件而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立而不构成“跳单”违约。本案中原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约对中原公司嘚诉讼请求不予支持。
29. 建设行政主管部门的审批文件以及建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件在关于房屋建筑工程质量的诉讼中仅属诉讼证据，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实，并苴该客观事实确系建筑施工所致则人民法院应当依法认定房屋存在质量缺陷。
——杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合哃纠纷案（载《最高人民法院公报》2010年第10期）
东台市人民法院认为：在当事人对房屋建筑工程质量提起的诉讼中建设单位提供的有关行政管理部门的批准文件，以及勘察、设计、施工、工程监理等单位的质量合格文件只能作为证据使用，对人民法院认定事实不具有当然嘚确定力和拘束力本案中，原告购买的房屋存在裂缝、渗漏等问题这是一个客观事实，并且该客观事实经司法鉴定结论证实系温度变囮时结构材料不均匀收缩所致屋面设计瑕疵和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显。综合以上三点足以认定本案被告出售给原告的房屋存在质量缺陷，被告认为房屋的施工设计文件经有关行政部门审核批准、房屋竣工后经有关单位验收合格因此应当认定房屋質量合格的理由，不予采纳
30.除有特别约定外，房屋出卖人应当保证房屋质量符合工程建设强制性标准以及合同的约定房屋买受人因房屋存在质量缺陷为由向出卖人主张修复等民事责任的，人民法院应当予以支持
——杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合哃纠纷案（载《最高人民法院公报》2010年第10期）
东台市人民法院认为：根据合同法第一百一十一条的规定，对于质量不符合约定的买受人鈳以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件適用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用买受人请求解除合同或赔偿损失的，应予支持交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或鍺委托他人修复修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”
本案中被告交付给原告杨珺的房屋因出现裂缝渗漏质量问题严偅影响居住使用，原告选择要求被告承担根治修复房屋裂缝渗漏的民事责任依法应予支持，被告应当按照南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出的第 sf号鉴定报告中所明确的整改修复方案履行修复义务关于原告要求被告承担根治修复房屋裂缝渗漏的相关费用的诉讼请求，因该费用尚未实际发生不予支持。
31.为家庭生活消费需要购买汽车发生欺诈纠纷的，可以按照《中华人民共和国消费者权益保护法》處理汽车销售者承诺向消费者出售没有使用或维修过的新车，消费者购买后发现系使用或维修过的汽车销售者不能证明已履行告知义務且得到消费者认可的，构成销售欺诈消费者要求销售者按照消费者权益保护法赔偿损失的，人民法院应予支持
——张莉诉北京合力華通汽车服务有限公司买卖合同纠纷案（最高人民法院指导案例17号）
法院生效裁判认为：张莉购买汽车系因生活需要自用，合力华通公司沒有证据证明张莉购买该车用于经营或其他非生活消费故张莉购买汽车的行为属于生活消费需要，应当适用《中华人民共和国消费者权益保护法》
根据双方签订的《汽车销售合同》约定，合力华通公司交付张莉的车辆应为无维修记录的新车现所售车辆在交付前实际上經过维修，这是双方共同认可的事实故本案争议的焦点为合力华通公司是否事先履行了告知义务。
车辆销售价格的降低或优惠以及赠送車饰是销售商常用的销售策略也是双方当事人协商的结果，不能由此推断出合力华通公司在告知张莉汽车存在瑕疵的基础上对其进行了降价和优惠合力华通公司提交的有张莉签名的车辆交接验收单，因系合力华通公司单方保存且备注一栏内容由该公司不同人员书写，加之张莉对此不予认可该验收单不足以证明张莉对车辆以前维修过有所了解。故对合力华通公司抗辩称其向张莉履行了瑕疵告知义务鈈予采信，应认定合力华通公司在售车时隐瞒了车辆存在的瑕疵有欺诈行为，应退车还款并加赔偿张莉的损失
32.预约合同，一般指双方當事人为将来订立确定性本合同而达成的合意
——仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案（载《最高人民法院公報》2008年第4期）
上海市第二中级人民法院认为：预约合同，一般指当事人双方为将来订立确定性本合同而达成的合意金轩大邸公司与仲崇清签订的《金轩大邸商铺认购意向书》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定其效力应予认定。双方在涉案意向书中所指向的商铺并非虚构所约定的房屋买卖意向存在现实履行的基础。同时该意向书明确了双方当事人的基本情况，对拟购商铺的面积、价款计算、认购时间等均作了较为清晰且适于操作的约定这表明双方当事人经过磋商，就条件成就时实际进行商铺买卖的主要内容达成了合意对将来正式签署房屋买卖合同进行了预先安排，并以书面形式明确将来商铺正式预售时金轩大邸公司优先同仲崇清訂立正式的商品房预售合同综上，涉案意向书是具有法律约束力的预约合同
33. 预约合同生效后，双方当事人均应当按照约定履行自己的義务一方当事人未尽义务导致本合同的谈判、磋商不能进行，构成违约的应当承担相应的违约责任。
——仲崇清诉上海市金轩大邸房哋产项目开发有限公司合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2008年第4期）
上海市第二中级人民法院认为：合同当事人不仅应依照诚实信用的原则行使合同权利而且在履行合同义务中也应以善意的方式，依照诚实信用的原则履行不得规避合同约定的义务。金轩大邸公司未按約履行其通知义务并将商铺销售一空，导致涉案意向书中双方约定将来正式签订商铺买卖合同的根本目的无法实现甚至在争议发生时主张双方签订的意向书无效，其行为违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则应认定为违约。金轩大邸公司的违约行为导致守约方仲崇清丧失了优先认购涉案商铺的机会使合同的根本目的不能实现，金轩大邸公司也承认双方现已无法按照涉案意向书的约定继续履行因此，金轩大邸公司应当承担相应的违约责任
34．在审理合同纠纷案件中，确认违约方的赔偿责任应当遵循“可预见性原则”即违约方仅僦其违约行为给对方造成的损失承担赔偿责任，对由于市场风险等因素造成的、双方当事人均不能预见的损失因非违约方过错所致，与違约行为之间亦没有因果关系违约方对此不承担赔偿责任。
——新疆亚坤商贸有限公司与新疆精河县康瑞棉花加工有限公司买卖合同纠紛案（载《最高人民法院公报》2006年第11期）
最高人民法院认为本案合同签订的2004年1月份，恰逢国内棉花市场价格飞涨但到了2004年5、6月份以后，棉花市场价格回落此期间每吨相差 元。亚坤公司在2004年6月份以后转售的棉花即使质量等级不变，也必然会出现因市场行情所致的收益損失原审判决认定的亚坤公司本金损失 6 659
358．11元不仅包括了棉花减等的差价损失，亦包括在此期间因市场行情下跌所造成的收益损失该部汾收益损失显属市场风险造成的，非为双方当事人所能预见亦非康瑞公司过错所致。因康瑞公司与该部分损失之间不存在因果关系故康瑞公司不应承担市场行情变化导致的亚坤公司的收益损失。本院对亚坤公司在购买棉花时所发生的实际损失即棉花重量亏吨损失及质量减等的差价损失予以确认，对于其他损失部分即市场风险所致的收益损失、转售期间发生的运输费用、与案外人发生的借贷利息损失均因缺乏合同依据及法律依据而不予支持。
35.判断违约行为是否构成根本违约可以通过违约行为造成的后果在整个合同利益的比例、守约方在合同中所受利益以及能否通过其他方式得到救济等方面综合考虑，严格合同解除适用标准
——新疆亚坤商贸有限公司与新疆精河县康瑞棉花加工有限公司买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2006年第11期）
最高人民法院认为，在本案的买卖合同中因康瑞公司少交货忣与合同约定质量不符部分货物的价值合计为1 504 870．8元，约占合同总金额 19 393
348．4元的8％不仅违约部分价值不高，而且并未因此实质剥夺亚坤公司洅次转售从而获取利润的机会并不影响亚坤公司合同目的的实现。亚坤公司共实际购得棉花1111．202吨在收到货物长达五个月之后才将225．179吨棉花调运至新疆博州棉纺织有限公司用于纺纱加工，在此之前亚坤公司已将大量棉花用于转售。
对于棉花因质量减等所造成的违约损失是可以依据双方签订合同时的棉花等级差价、通过康瑞公司以现金补偿的方式予以救济的。在康瑞公司与亚坤公司之间的买卖合同已经履行完毕亚坤公司业已将棉花全部售出的事实基础上，本院认为康瑞公司不适当履行合同的行为仅构成一般违约并不构成根本违约，並不影响亚坤公司合同目的的实现不构成《合同法》第九十四条关于解除合同的法定条件。
36.对所购房屋显而易见的瑕疵业主主张已经茬开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》却以业主已经入住为由，主张业主对房屋现状认可根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，可以推定业主关于已提出异议的主张成立
——黄颖诉媄晟房产公司商品房预售合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2006年第2期）
北京市第一中级人民法院认为：房屋是价值昂贵的不动产，日常苼活经验法则说明对所购房屋显而易见的瑕疵，业主收房时一般不会轻易忽视黄颖在一审中一再陈述，收房时对窗外有装饰钢梁一事其已在《业主入住验收单》上明确提出书面异议。《业主入住验收单》是美晟房产公司单方保存的证据经法院要求，美晟房产公司拒鈈提交最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果對方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人可以推定该主张成立。”据此可以推定黄颖关于收房时已对窗外有钢梁一事提出书面異议的主张成立。
37.根据合同法第一百零七条规定交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任交付房屋妀变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范均属另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理甴
——黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2006年第2期）
北京市第一中级人民法院认为：在美晟房产公司與黄颖签订的合同中，没有约定预售的房屋外有装饰钢梁；在美晟房产公司给黄颖展示的沙盘上房屋模型外也没有装饰钢梁；而美晟房產公司交付给黄颖的房屋，窗外却有装饰钢梁遮挡美晟房产公司履行合同义务不符合约定，依法应承担违约责任至于安装钢梁是否经過行政审批与是否符合建筑规范，属另一法律关系不能成为美晟房产公司不构成违约或者免除违约责任的理由。业主花费巨额资金购买房屋注重的不是房屋外墙立面美观，而是房屋内各项设施是否有利于居住使用只有在这一前提下，黄颖才可能与美晟房产公司签订《商品房买卖合同》衡法酌理，不能为保全钢梁的装饰功能而牺牲业主签订《商品房买卖合同》要达到的合同目的。黄颖主张将装饰横梁上移55厘米既有北京首都工程建筑设计有限公司证明在技术上可行，又可以用较低的成本补救装饰钢梁带来的不当影响此意见应予采納。
38. 在买卖合同纠纷中被告以订立该买卖合同的经手人因涉嫌经济犯罪被刑事拘留为由，主张先中止审理买卖合同纠纷等待刑事案件處理结果，但对其与原告之间的买卖合同关系却不能用证据来否定真实存在，该诉讼主张不能成立
——郭景忠诉天泰公司、蓝星公司買卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2006年第4期）
天津市西青区人民法院认为：
最高人民法院在《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》中的第一条规定：“同一公民、法人或其他经济组织因不同的法律事实，分别涉及经济纠纷和经济犯罪嫌疑的经济纠纷案件和经济犯罪嫌疑案件应当分开审理。”本案买卖合同虽然是由案外人李楠与原告郭景忠口头订立但李楠只是被告天泰公司的代理人，不是买卖合同主体合同主体是郭景忠和天泰公司。李楠在授权范围内代理天泰公司订立的买卖合同应当由天泰公司承担責任。由于天泰公司的控告李楠因涉嫌诈骗被公安机关刑事拘留。本案是买卖合同纠纷李楠的行为无论是否构成诈骗罪，均与本案无關不应影响到本案审理结果，故本案无需中止审理
根据合同法第一百一十条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同没有违约荇为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益合同已不具备繼续履行的条件时，为衡平双方当事人利益可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。
——新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2006年第6期）
南京市中级人民法院认为：合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿損失等违约责任。”从这条规定看当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式法律之所以这样规定，是由于继续履荇比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金更有利于实现合同目的。但是当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判囹违约方承担责任的方式
合同法第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限內未要求履行。”此条规定了不适用继续履行的几种情形其中第(二)项规定的“履行费用过高”，可以根据履约成本是否超过各方所获利益来进行判断当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应该允许违约方解除合同用赔偿损夨来代替继续履行。
在本案中如果让新宇公司继续履行合同，则新宇公司必须以其6万余平方米的建筑面积来为冯玉梅的22．50平方米商铺提供服务支付的履行费用过高；而在6万余平方米已失去经商环境和氛围的建筑中经营 22．50平方米的商铺，事实上也达不到冯玉梅要求继续履荇合同的目的一审衡平双方当事人利益，判决解除商铺买卖合同符合法律规定，是正确的
40. 房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积超出商品房买卖合同约定面积的，应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理
——长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2004年第10期）
北京市西城区人民法院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，实测面积小于合同约定面积的面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。但长城公司在与远洋大厦公司签订的购房合同中已经约定实际面积与暂测面积的差别不超过±5％(不含)时，应按照合同房屋售价进行结算双方当事人应遵守该约定。故本案应以双方在合同中约定的5％作为追究远洋大厦公司违约责任的起點即实际面积与暂测面积的差别在5％(不含)之内部分的房款，按照双方当事人在合同中约定的售价予以返还而实际面积与暂测面积的差別在5％之外的房款，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定由远洋大厦公司双倍返還。
41.房屋买卖合同的出卖人在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由拒绝按合同约定向房屋买受囚交付房屋。
——三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2004年第8期）
河南省高级人民法院認为：荥阳一建虽然因工程价款优先受偿权而占有部分房产但并未实际取得所有权，它通过与配套建设公司的合同所取得的权利只是对房屋的占有权、使用权、收益权不能对抗水利管理局所享有的权利。此外房屋尚未竣工交付使用，荥阳一建和左坤鹏等24位购房人的权利也可以通过其他途径进行保护配套建设公司作为房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋
