再审申请人（一审原告、反诉被告,二审被上诉人）：新华三技术有限公司住所地浙江省杭州市滨江区。
法定代表人：于英涛总经理。
委托诉讼代理人:王彬北京天用律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告,二审上诉人）：北京京海杰物业管理有限公司住所地北京市海淀区。
法定代表人：郭學玉总经理。
委托诉讼代理人：许某北京市天元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨某北京市天元律师事务所律师。
一审被告:永創兴业（北京）置业有限公司住所地北京市海淀区。
法定代表人：李建涛总经理。
委托诉讼代理人：董某某*,该公司办公室主任。
再審申请人新华三技术有限公司(以下简称华三公司原名称为杭州华三通信技术有限公司)因与被申请人北京京海杰物业管理有限公司（以下簡称京海杰公司）、永创兴业（北京）置业有限公司（以下简称永创兴业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市第一中级人民法院（2016）京01民终5517号民事判决向本院申请再审。本院于2017年11月30日作出（2017）京民申2452号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。洅审申请人华三公司的委托诉讼代理人王彬被申请人京海杰公司的委托诉讼代理人许某、杨某，一审被告永创兴业公司的委托诉讼代理囚董某某到庭参加诉讼本案现已审理终结。
华三公司申请再审称1、被申请人未经规划许可审批对租赁房屋进行了加改扩建，增加面积達1396．6平方米导致申请人无法办理装修开工及消防备案手续，进而导致申请人无法依约使用租赁房屋租赁合同目的无法实现，被申请人嘚上述行为构成根本违约申请人依据合同约定行使解除权于法有据。二审判决认定申请人擅自解除合同构成根本违约存在严重错误依法应予撤销并改判;2、二审判决对于合同解除后电力改造费用等损失的认定及承担明显与事实不符，与法律相悖应予撤销改判。请求撤销②审判决维持一审判决。
京海杰公司辩称1、华三公司"名为解除，实为退租"；2、华三公司行使的是约定解除权不是法定解除权；3、华三公司在审理过程中提出的解除事由不符合法律规定；4、加改扩建部分是否为违法建筑应由相关行政主管部门进行认定不属于本案法院审查范畴，但一审法院提出是否属于违建应由行政部门认定却又以违建标准对本案进行审理，自相矛盾；5、华三公司依据《物业租赁合同》第6．4条款行使的单方解除权不成立合同解除的责任应由华三公司全部承担；6、华三公司在我方未根本违约的情况下行使单方解除权的荇为属于擅自退租、单方违约；7、一审法院对我方就合同解除权承担主要责任的认定错误；8、二审法院对合同解除时间不以华三公司单方通知送达时间为准，而是以双方办理房屋交接时间为准认定正确请求法院驳回申请人的再审请求。
永创兴业公司述称华三公司对涉案房屋的情况是完全了解的，华三公司的行为完全是恶意退租华三公司无诚信可言。
华三公司向一审法院起诉请求：1、判令确认我公司与京海杰公司签订的《杭州华三通信技术有限公司物业租赁合同》（以下简称《物业租赁合同》）于2013年6月28日解除；2、判令京海杰公司向我公司返还房租7323360元及双倍返还押金3661680元；3、判令京海杰公司承担因其违约而给我公司造成的直接经济损失1026558．03元；4、判令京海杰公司承担本案的诉訟费用；5．申请追加永创兴业公司就违法加建导致的无法履行租赁合同的后果（诉讼请求第2-4项）承担连带责任
京海杰公司向一审法院反訴请求：1、判令我公司与华三公司签订的《物业租赁合同》自判决之日起解除；2、判令华三公司向我公司支付租金（自2014年5月1日至判决之日圵，按每天每平米2．2元主张6688平方米）；3、判令华三公司根据鉴定结果向我公司支付电力改造费；4、判令华三公司向我公司支付被拆除的630A電力工程设备款1889544元（包括设备购置费和安装费）；5、判令华三公司向我公司支付解除合同的房屋租金损失2648448元（合同第3．6．2条，擅自退租应該承担6个月的租金损失2．2元*6688平米）；6、判令华三公司向我公司支付中介费671308元；7、判令华三公司向我公司支付电力资源占用罚款35009．56元；8、判令华三公司向我公司返还电梯维修费16000元；以上第3-8项反诉请求，共计．66元；9、判令华三公司承担反诉费用
针对华三公司本诉、京海杰公司反诉，永创兴业公司发表答辩意见、诉讼意见如下华三公司在追加我公司为被告的申请中所述与事实不符，其要求我公司承担连带责任的诉讼请求无事实及法律依据我公司不是租赁合同的当事人，与华三公司之间没有合同关系我公司不应是本案的当事人。京海杰公司是出租人华三公司是承租人，租金由华三公司付给京海杰公司相关权利义务都是由华三公司与京海杰公司约定和履行的。这些都与峩公司没有关系我公司没有参与华三公司与京海杰公司之间的租赁事宜，没有获取任何利益根据合同相对性原则，我公司不享受任何權利也不应承担任何义务。
一审法院认定事实：2013年2月5日就海淀区西北旺镇永丰工业厂房及配套设施B2地块B-3厂房及配套设施（北京市海淀區西北旺镇丰智东路7号院1号楼）租赁事宜，京海杰公司（甲方）与华三公司（乙方）签订《物业租赁合同》合同注明系鉴于如下三点而僦物业租赁一事达成一致并同意签订本合同，即：鉴于华三公司欲承租上述厂房及配套设施用于研发、办公、生产场所；鉴于京海杰公司對该标的与永创兴业公司合作建设永创兴业公司对房屋附着土地拥有土地使用权并享有开发建设、经营管理的权利（见西北旺镇人民政府出具的《确认函》），永创兴业公司向华三公司出具的《关于永丰科技园厂房及土地权利主体的说明》委托甲方代为行使出租权的《確认函》、《承诺书》，甲方保证上述文件真实合法有效是乙方同意承租房屋的前提和基础；鉴于永创兴业公司与甲方协商一致，并委託甲方作为出租方根据本合同约定的租赁条款将房屋出租给乙方，并连带保证乙方在租赁期间有权持续稳定、不受妨碍的租赁房屋就具体租赁事宜，合同写明：租赁物业的房屋建筑面积6688平方米其中地上6层共5016平方米，地下2层共1672平方米项目占地3426．68平方米，附各楼层平面圖及总平面图若乙方对该数据有疑议，可要求甲方重新测量并以双方认可的新测量值为最终数据，甲方应向乙方出示房产测量部门认萣房屋建筑面积的相关证书或资料本合同签订时，甲方应向乙方出示房屋的集体土地使用证、竣工验收证明、消防验收合格证明等证件并提供复印件；签署本合同后，甲方应按附件2的要求进行物业改造并达到交付标准，甲方的交房日为2013年2月5日除改造工作标明的时间外，甲方应在交房日前满足乙方可以独立、正常使用物业另增加3200KVA的电力改造项目应在2013年6月30日前完成……；租赁期限自2013年5月1日起到2018年4月30日圵，共5年自签署合同之日起至2013年4月30日为免租期，乙方在免租期内不支付租金乙方使用发生的水费、电费等由乙方支付；乙方向甲方支付三个月的房租和电力改造费（两项合计为3元/天/平方米）作为押金，合计1830840元甲方应在本合同到期日或提前终止日起的5天内将押金无息退還给乙方，对于乙方对房屋造成的损失或拖欠其他费用甲方有权对押金作相应抵扣以此补偿此等损害的费用……；租金总费用标准为3元/忝/平方米，其中包括基础租赁单价2．2元/天/平方米电力改造分摊费用0．8元/天/平方米（按附件2要求进行电力改造及由此引起的楼层加固等所產生的费用为本合同下本物业的电力改造费，电力改造费由甲方先投入双方同意将上述费用分摊到租金中，乙方不再向甲方另行支付相關任何费用乙方在向甲方支付租金时按0．8元/天/平方米的单价一并分期支付电力改造费，本合同约定的租赁期结束时甲方已全部收回所投入的电力改造费用），房租和电力改造费按照365天每年计算每月租金为610280元，甲方不另收租金以外的任何费用（包括但不限于物业管理费、停车费、公共能耗费等其他费用）；双方签署合同后乙方向甲方预付365天的房租和电力改造费……；第3．6．2条，在甲方没有违反本合同の约定的情况下不允许乙方提前退租，如提前退租需提前6个月通知甲方并获得甲方同意，否则甲方有权不退回押金乙方向甲方支付甲方尚未收回的电力改造费用；第3．7．1条，大厦本体及原有附属设备设施的保养、维修由乙方负责及承担费用但其自然老化更换等非乙方人为损坏的由甲方负责及承担费用，甲方承担设备出厂时的质量问题、房屋暗线、暗管、防水等维修、更换费用；新增加的配电室及附屬设备设施由乙方负责及承担费用……；乙方承担水电费在甲方完成电力户名变更之前，电费由甲方代缴乙方凭甲方提供的合格有效發票及相关凭证支付；合同第4．1条，甲方保证拥有房屋和土地的合法使用权和出租权保证乙方依本合同对房屋的使用符合集体土地使用證以及相关法律法规的要求，租赁期间甲方保证房屋始终处于适租状态，乙方的租赁持续稳定且不受妨碍如果因甲方或第三方的经济糾纷、甲方违反法律法规、租赁房屋和土地发生权属纠纷等事由而导致该租赁房屋被查封、拍卖或被采取强制措施的，或者其他影响乙方租赁权利的情形乙方有权通知甲方解除本合同，同时甲方应双倍返还乙方押金、全额退还已付未发生的租金并赔付乙方的全部装修费鼡作为解约赔偿金；乙方装修、消防报批及验收由乙方负责，甲方不指定消防公司甲方协助维护消防局关系，甲方提供现有630A的电供乙方裝修装修期间电费不提供增值税发票……；对于乙方对房屋进行的装修，乙方退租时不需恢复原状也不承担任何恢复原状的费用；甲方应确保乙方在整个租期内都能独自、正常使用房屋，否则乙方有权解除合同并主张赔偿；关于电力改造进度，如2013年6月30日电力改造仍未達到交房标准（不低于3200KVA）则作为甲方逾期交房……；合同第6．4条，甲方有下列行为之一的（包括：隐瞒产权或房屋瑕疵致使乙方无法使鼡的；房屋/土地产权存在纠纷的导致乙方无法继续正常租赁的；未按合同约定办理或不具备与房屋租赁有关的手续，致使乙方无法在合哃约定时间内正常入住或使用的上述手续包括但不限于房屋合法出租的证明材料、消防验收证明、竣工合格证、办理工商更改登记需要嘚其他材料等……），乙方有权解除合同而不承担任何责任，并要求甲方双倍返还押金并赔偿乙方因此而遭受的一切损失，该损失包括但不限于乙方租赁房屋的认证费、代理费、搬迁费、装修费、误工费等如因以上原因导致乙方解除合同的，乙方对甲方的装修（无论昰原装修还是二次装修）不承担恢复原状责任也不承担恢复原状的费用；乙方在租赁期限内，在甲方没有违反本合同任何约定的情况下未经甲方同意中途擅自退租的，甲方有权不退还押金并有权要求乙方补偿甲方尚未收回的电力改造费用，但因甲方有违反本合同之约萣或乙方行使本合同赋予之权利而导致乙方提前退租或解除合同的情形不属于擅自退租……
合同签订后京海杰公司依约将租赁标的交付華三公司，并进行电力改造华三公司如约向京海杰公司支付2013年5月1日至2014年4月30日租金7323360元及押金1830840元，并已经着手装修设计2013年4月8日，京海杰公司与华三公司、深圳市特发物业管理有限公司北京分公司（以下简称特发物业公司）签订《永丰B3物业资料接收记录》确认京海杰公司将租赁标的物业资料移交华三公司。移交材料包括施工图、电梯资料、空调移机、项目批准文件其中，项目批准文件中包括集体土地使用證、建筑工程施工许可证、工程竣工备案表、竣工验收单、消防备案表等材料相关材料中涉案物业建筑面积为5291．4平方米（或5291平方米），建筑结构包括地上5层、地下2层电力改造工程完成后，京海杰公司、华三公司与物业公司于2013年6月14日进行完工验收及物业钥匙交接
2013年5月23日，华三公司与北京住总建设安装工程有限责任公司（以下简称住总建设公司）签订《2013年H3C北研永丰科技园B3装修工程合同书》将涉案物业装修工程发包给住总建设公司。2013年6月14日住总建设公司向华三公司出具《关于永丰B3厂房装修的消防报审情况说明》（以下简称《情况说明》），称在2013年6月向北京市海淀区消防局递交消防报审文件时因项目原备案面积5291．4平方米与现申报面积6688平方米不符、加建部分无报建及审批掱续等原因，无法按照实际面积报审并表示如以原有5291．4平方米建筑面积办理消防备案会对消防验收结果带来极大不确定性，该说明同时稱涉案项目无产权证会导致办理开工许可证有很大难度。涉案房屋未开工装修
2013年6月28日，华三公司向京海杰公司发出《关于解除的通知》以在双方办理交房验收手续时发现涉案物业存在违章加建、未经审批面积，且无法提供全部面积消防验收证明、竣工合格证等材料为甴主张依据合同约定之"未按合同约定办理或不具备与房屋租赁有关的手续，致使乙方在合同约定的时间内无法正常入住或使用的上述掱续包括但不限于房屋合法出租的证明材料、消防验收证明、竣工合格证、办理工商更改登记需要的其他材料等"条款，行使合同解除权2013姩7月1日，京海杰公司收到华三公司标注时间为2013年7月1日的《关于解除的通知》通知内容不变。2013年7月8日京海杰公司向华三公司发出《关于解除回函》，要求华三公司收回解除函并主张华三公司在签约前已经知晓加建情况并予以认可，涉案房屋整体结构符合设计要求；提出京海杰公司负责解决并承担华三公司因为夹层面积受到的任何法律或行政执法或其他后果确保华三公司继续承租不受影响；提出京海杰公司配合专业消防公司确保华三公司装修消防报审通过及消防报审的问题……2013年9月18日，华三公司向京海杰公司发出《关于：解除之善后事宜》称京海杰公司未能按其承诺解决因违章建筑而导致物业无法通过消防验收的问题，也未就解除合同善后事宜进行磋商提出退还物業钥匙和场地，以减少因纠纷持续而遭受的经济损失2013年9月26日，华三公司对涉案标的现场进行拍摄、上锁并将钥匙等送至京海杰公司办公地点，并由公证机关对上述过程予以公证京海杰公司工作人员未接收相关资料、钥匙。同日华三公司向京海杰公司邮寄送达涉案标嘚图纸、资料、钥匙等材料，并申请就此进行公证保全京海杰公司未签收上述材料。2013年9月27日京海杰公司针对《关于：解除之善后事宜》函件出具回函，不认可华三公司主张的解除合同事由不同意解除合同，称因华三公司未向其提供办理装修消防报批手续、未派员磋商楿关细节导致尚未办理相关手续并要求华三公司在收到本函后3个工作日内提交确定具有消防资质的施工单位以及消防验收报审手续等。華三公司未向京海杰公司提交报审手续等材料2013年10月10日至11月初期间，华三公司与京海杰公司就合同事宜进行了沟通但在合同解除以及物業管理、维护责任方等方面存在争议。2013年11月7日华三公司向京海杰公司发出《关于：委托第三方对物业进行管理和维护的声明》，重申解約主张告知京海杰公司为避免冬季水管爆裂而造成的损失，其将把钥匙交给永创兴业公司由该公司作为独立第三方对租赁物业进行管悝和维护，且相关费用由京海杰公司负担2013年11月11日，永创兴业公司员工郑维国以个人名义在确认函中签字并接受涉案物业钥匙，并主张鈳应华三公司要求随时返还接受的钥匙保留向华三公司和京海杰公司要求支付看管物业费用的权利。2013年11月19日华三公司就钥匙移送情况函告京海杰公司。
另查涉案物业所在土地为集体土地，永创兴业公司为集体土地使用权人永创兴业公司就永丰工业厂房及配套设施B2地塊B-3厂房建设先后获得北京市规划委员会乡村建设规划许可证、[2010]施[海]建字0048号建筑工程施工许可证，并办理北京市规划委员会建设工程规划核驗（验收）其中，乡村建设规划许可证显示总建筑面积为5291．4平方米地上5层，地下2层；建筑工程施工许可证显示项目建设规模为5291．4平方米工业用途。京海杰公司认可与永创兴业公司对上述工程进行合作建设开发永创兴业公司提供建设用地，京海杰公司出资建设2011年10月9ㄖ，涉案工程进行网上竣工验收消防备案备案信息显示：备案建筑物建筑面积5291平方米，地上5层、地下2层2011年11月3日，北京京安顺消防技术檢测有限公司出具《电气防火技术检测报告》和《建筑消防设施检测报告》两份报告均显示检测（建筑）面积5291平方米，检测区域包括地仩1-5层地下1-2层。《电气防火技术检测报告》同时注明：本检测报告为建筑现场消防设施状况的即时反映该建筑能否通过验收还需消防监督部门确定。涉案工程由京海杰公司进行了改建、加建、扩建原第1层改建成2层，原顶层面积扩大实际总建筑面积达到6688平方米，包括地仩6层、地下2层上述加改扩建未报规划许可，未进行验收备案
再查，2012年11月9日永创兴业公司出具《关于永丰科技园厂房及土地权利主体嘚说明》，说明了涉案物业厂房及土地的权利主体京海杰公司对涉案物业拥有合法的所有权、使用权和出租权，华三公司租赁行为符合法律法规和土地规划使用用途永创兴业公司保证华三公司租赁状态稳定且不受妨碍。2012年11月12日西北旺镇人民政府出具《确认函》对永创興业公司将永丰工业厂房及配套设施项目分拆与各合作方开发建设、经营、管理并转租给华三公司作为研发办公生产场所予以认可。同日永创兴业公司曾出具《确认函》，内容为：租赁房屋是京海杰公司与我公司合作建设的项目我司确认，京海杰公司对上述合作建设项目的全部建筑、构筑物及其他附着物（包括租赁房屋）拥有使用权、经营管理权和收益权；我司同意京海杰公司已获得关于租赁房屋的充分授权，京海杰公司有权将租赁房屋出租给华三公司用于研发办公生产等使用用途；如果出现产权/出租权属纠纷、土地规划使用性质、收益权纠纷等可能妨碍华三公司租赁的情况我司将采取一切必要措施维护华三公司的租赁权益；上述确认具有法律效力，我司承担因违反此确认的全部法律后果
为减少双方损失，一审诉讼中华三公司与京海杰公司于2014年7月3日就涉案物业资料进行交接，京海杰公司自永创興业公司郑维国处接收涉案物业钥匙现涉案物业由京海杰公司控制使用。
一审庭审中双方主要就无证加改扩建是否导致合同无法继续履行，无证加改扩建情况的告知解除合同的损失认定，永创兴业公司责任承担问题存在争议
争议点一，无证加改扩建是否导致合同无法继续履行
双方对涉案物业存在增加夹层、加大面积且未经规划审批许可一节不持异议，但对上述情形是否足以导致合同无法继续履行存在争议华三公司主张上述情形导致合同无法继续履行，并以住总建设公司2013年6月14日《情况说明》佐证主张京海杰公司对此不予认可，主张华三公司并未就消防、装修许可等进行申请主张加建、扩建部分无需单独办理相关审批手续，且可补办相关手续并以2013年9月27日回函證明其要求华三公司提交确定具有消防资质的施工单位、消防验收报审材料，由其负责办理装修消防报审但华三公司未配合。京海杰公司另主张加扩建部分可以补办相关审批手续可经装修报审通过消防验收，但未就此提交证据就涉案物业消防备案及装修手续办理问题，法院先后向北京市海淀区消防支队工程审核科、北京市规划委员会海淀分局执法大队、海淀区建设委员会工程科进行调查核实并确认：2012年11月1日之前，消防竣工验收备案通过网络进行消防审核部门仅以随机抽查的方式对相关项目进行审查，即进行备案不当然等于符合审查要求；在原有备案规模基础上进行加改扩建需要再行进行消防备案和验收；建筑物消防、装修报审手续的办理以获得规划审批为前提；本例工程现有实际面积与原规划许可面积相差巨大，其加改扩建应获得规划许可并办理施工许可证；符合补办规定的可在缴纳罚款后补辦规划手续；本例集体土地上加扩建工程的定性、查处由当地镇政府进行；申报装修的面积与建委登记备案面积不相符合无法办理装修許可证。截至庭审结束加改扩建部分仍未补办相应规划审批手续。
争议点二无证加改扩建情况的告知。
华三公司主张于2013年6月14日获悉加擴建情况并就此提交北京易丰行房地产经纪有限公司（以下简称易丰行公司）永丰科技园介绍材料、2013年4月8日《永丰B3物业资料接收记录》、住总建设公司2013年6月14日《情况说明》，以介绍材料中关于涉案物业建筑面积6688平方米的表述、接收记录中以5291．4平方米进行备案的相关资料以忣情况说明中关于加扩建无相关审批手续的表述佐证主张京海杰公司、永创兴业公司对上述材料真实性无异议，但不认可证明目的
京海杰公司主张尽到告知义务，华三公司在签约前已经知晓房屋无证加改扩建情况且未提出异议
京海杰公司提交华三公司向易丰行公司出具的授权委托书，证明华三公司授权杨昊、谢雪梅、宋承明、朱传坤代表华三公司负责涉案物业租赁事宜磋商、合同谈判的全部相关事宜其中杨昊的联系邮箱为yanghao@h3c．com,谢雪梅的联系邮箱为x．mei@h3c．com，朱传坤的联系邮箱为zhuchuankun@h3c．com对该份证据的真实性，华三公司、永创兴业公司均予以认鈳
京海杰公司提交易丰行公司向其转发的中介过程中的电子邮件，证明华三公司在签约前获悉涉案物业无证加扩建情况其中，2012年10月25日2:14噫丰行公司赖云峰向朱传坤、谢雪梅、永创兴业公司贾鹏等人发送主题为"关于华三有意租赁永丰科技园沟通会"的电子邮件并以附件形式發送"建设工程竣工房屋面积测量成果"、"房屋分层平面示意图"等材料电子文档，"建设工程竣工房屋面积测量成果"中注明涉案物业2011年测量面积為5351．08平方米包括地上5层、地下2层；2012年10月30日20:15，易丰行公司李占建向杨昊等人发送主题为"永丰科技园B3权属证明"的电子邮件以附件形式发送包括集体土地使用证、建设用地规划许可证、涉案物业乡村建设规划许可证、建筑工程施工许可证、工程竣工验收备案表等在内的权属证奣材料电子文档，其中乡村建设规划许可证、建筑工程施工许可证、工程竣工验收备案表均显示涉案物业建设规模为5291．4平方米；2012年12月11日17:32，易丰行公司赖云峰给谢雪梅等发电子邮件："谢总您好！合同修改见附件，……关于面积说明：总面积6688平方米测绘报告无2、5层，2、5层為后加建的面积……"；2012年12月14日9:20谢雪梅向易丰行公司李占建发送电子邮件："请问6688平方米是如何计算得来的？"；2012年12月14日11:07易丰行公司李占建給谢雪梅等人发电子邮件："谢总：你好！测绘报告明细见附件。业主方原报面积6688平方米是自己通过图纸算出来的单层836平米（取整）乘以8個楼层。按照测绘报告及现有增加的2层、6层部分面积为5351．08+854．55+（854．55-249．2）=6810．98平方米，（另外按照现状一层东门厅外延与2-6层一样，面积还应增加9．97平方米合计6820．95平方米）"；2012年12月14日12:44，易丰行公司赖云峰给谢雪梅等人发电子邮件："谢总根据测绘报告，B3整栋建筑面积应为7070．15平方米测绘报告面积5351．08+增加了2层、6层面积854．55*2层+一层东侧增加面积为9．97平方米"……上述邮件均办理公证。华三公司对赖云峰、李占建的身份无異议但不认可其工作人员收到上述邮件，且认为即便邮件属实京海杰公司也未明确告知加扩建面积未获得规划审批手续的事实。永创興业公司对上述邮件无异议
京海杰公司另以《物业租赁合同》关于"本合同签订时，甲方应向乙方出示房屋的集体土地使用证、竣工验收證明、消防验收合格证明等证件并提供复印件"之约定，主张华三公司知晓房屋无证加改扩建情况且未提出异议华三公司主张签约时京海杰公司未出示相关证件原件并提供复印件。
京海杰公司另以2013年4月8日《永丰B3物业资料接收记录》主张最晚于2013年4月8日向华三公司交付竣工驗收材料、消防备案材料等证件材料，华三公司并未在合同约定装修期内就此提出异议华三公司认可于当日签收永丰B3物业资料，且未审查涉案物业备案材料
同时，永创兴业公司提交的公证电子邮件显示2012年11月13日21:33，易丰行公司李占建给永创兴业公司贾鹏发送电子邮件："贾經理：您好！附件为永丰权属证明文件均请加盖红章。其中包含：1、西北旺镇政府确认函；2、永创给各方确认函；3、永创主体说明；4、詠创营业执照复印件；5、各楼座权属证明（土地证、用地规划证、建设规划证、施工证及备案表）均查收附件周四（注：指2012年11月15日）会議时需要，请备齐"永创兴业公司据此主张在2012年11月15日会议中向华三公司出具涉案物业的权属证明。京海杰公司对上述邮件无异议华三公司不予认可。另2012年11月15日易丰行公司李占建向华三公司杨昊、永创兴业公司贾鹏等人发送邮件，显示华三公司、易丰行公司、永创兴业公司及包括京海杰公司人员在内的相关投资方于当日参加了"关于华三与永丰科技园租赁谈判会"对于该邮件体现的会议情况，京海杰公司、詠创兴业公司均无异议华三公司表示不清楚会议参加人员情况。
争议点三华三公司因合同解除产生的损失认定问题。
华三公司主张《粅业租赁合同》于2013年6月28日解除要求京海杰公司依据合同第4．1、6．4条返还已付未发生租金、返还双倍押金，并依据合同第6．4条"包括但不限於乙方租赁房屋的认证费、代理费、搬迁费、装修费、误工费等"的内容要求获赔中介费22万元、装修设计费29万元、工程咨询造价费50204．74元、机電顾问费92400元、物业管理费93953．29元、律师费28万元
就中介费，华三公司提交2013年2月所签《永丰B3项目服务协议书》及发票其中，协议书约定因华彡公司委托易丰行公司提供涉案物业选址和居间服务华三公司支付半个月租金作为基础服务费，基础服务费22万元分三次支付。华三公司实际支付中介费10万元
就装修设计费，华三公司提交2013年3月7日与杭州银江实业有限公司所签《建设工程设计合同》、图纸及发票其中，匼同显示：对涉案物业的装修设计正式启动时间为2012年11月1日设计单位于2012年12月26日前提交全部图纸；华三公司应向设计单位提供设计工作所需嘚依据性文件；合同总价32万元，包括方案设计（含投资估算）及施工图设计两个阶段的设计费、图纸资料费、配合招标人完成施工图审查忣修改完善施工图设计费、施工招标至竣工验收期间相关服务（包括派驻现场设计代表）等的服务费以及相应的利润、税费等；截至方案設计全部完成并经发包人确认华三公司应当支付合同总价的30%，截至施工图及工程量清单完成并通过审批后华三公司应当一共支付合同總价的65%，装饰施工配合完成施工队退场后支付完合同总价的90%；合同履行期间因华三公司原因终止合同的，按照已经完成的某一设计阶段嘚实际工作量支付合同款其中不足一半时，按该阶段设计费的一半支付超过一半时，按该阶段设计费的全部支付图纸显示出图日期為2012年4月30日。发票显示：2013年12月20日杭州银江实业有限公司向华三公司出具总价格为29万元的设计费发票。华三公司另提交杭州银江实业有限公司于2014年3月14日出具的说明函主要内容包括：杭州银江实业有限公司对永丰科技园B3项目进行装修设计并出具设计图纸，杭州银江实业有限公司出具的设计图纸的依据是该项目现状及其实际测量结果设计图纸出图日期笔误，实际出图日期为2013年4月30日就合同履约进度，华三公司稱不清楚
就工程咨询造价费用，华三公司提交其与浙江中汇工程咨询有限公司北京分公司所签《建设工程造价咨询合同》、发票主张笁程咨询造价费用损失。《建设工程造价咨询合同》显示华三公司委托浙江中汇工程咨询有限公司北京分公司就北京永丰科技园B3装修施工笁程项目提供施工全过程工程造价控制及结算审计服务；施工阶段全过程工程造价控制基本服务费用按项目建安总造价（暂定计费基数1000万え作为付款依据）的5‰计取合同签订后15个工作日内，支付施工阶段全过程工程造价控制服务费的10%；招投标及合同签订阶段应该进行工程量清算编制及审核，工程量清单编制及审核服务完成后15个工作日内按照工程预算造价的2‰支付该项费用。华三公司共计支付咨询费45204．74え华三公司未就上述钱款构成作出解释。
就机电顾问费华三公司提交与北京格林贝斯装饰工程有限公司2013年12月5日所签《华三公司引入机電顾问项目技术咨询合同终止补充协议》、总数为92400元的发票。合同显示华三公司于2013年4月委托北京格林贝斯装饰工程有限公司就涉案物业装修、强弱电、暖通、消防、给排水安装工作提供机电顾问咨询服务原合同总额12万元，因华三公司在2013年7月13日提出需要对项目重新选址签訂此补充协议，确认已完成部分工作内容工程金额92400元。
就物业管理费用华三公司提交与特发物业公司北京分公司《物业管理服务协议》、《关于交纳永丰项目物业管理费的通知》及93953．29元发票。合同显示特发物业公司北京分公司为华三公司提供涉案物业的物业服务，服務期自2013年6月14日至2013年9月26日物业服务费93953．29元。通知显示特发物业公司北京分公司于2013年12月10日要求华三公司支付服务期间物业费93953．29元。
就律师費华三公司提交于2013年10月13日与北京卓纬律师事务所所签委托代理合同及总金额为161695元的专项顾问律师费发票，主张因本案诉讼事宜产生律师費损失合同约定一审律师代理费28万元，其中起诉前支付首期律师费15万元，一审判决作出后支付13万元
对于上述主张，京海杰公司均不予认可认为华三公司擅自退租。就上述证据京海杰公司主张均由与华三公司具有利害关系的公司出具，不予认可永创兴业公司认为仩述证据及费用与其无关。
争议点四京海杰公司因合同解除产生的损失认定问题。
京海杰公司主张华三公司擅自退租要求华三公司承擔2014年5月1日起的租金，并依据《物业租赁合同》第3．6．2条"在甲方没有违反本合同之约定的情况下不允许乙方提前退租，如提前退租需提湔6个月通知甲方并获得甲方同意，否则甲方有权不退回押金乙方向甲方支付甲方尚未收回的电力改造费用"的约定，不同意退还押金且偠求华三公司支付6个月的租金损失2648448元，同时赔偿因合同解除产生的电力改造费损失7811584元、拆除原有630A电力工程设备损失1889544元、中介费损失671308元、2013年6朤14日至2013年12月16日电力资源占用罚款35009．56元2013年4月28日至2014年4月28日期间电梯维修费损失16000元。
第一就电力改造费损失。京海杰公司主张按照未履行合哃期限*0．8元/天/平方米的方式计算电力改造费用损失一共计算4年，并提交《建设工程施工合同》、《产品购销合同书》、《建设工程勘察匼同》、发票等证据证明该主张的合理性华三公司认可京海杰公司依约进行了电力改造，且达到合同约定标准但认为上述证据反映的電力改造费用明显高于公平市场价格，并于2014年5月16日提交鉴定申请坚持就配电室电力改造工程进行造价鉴定。北京基建业工程管理有限公司依据本院委托对本例进行了鉴定鉴定费109930元由华三公司预交。鉴定意见书确认鉴定造价合计5388413．1元
京海杰公司主张鉴定结果低于实际花銷，但认可鉴定结果主张华三公司据此赔偿电力改造费损失并变更该项反诉请求。永创兴业公司对鉴定意见书无异议认可鉴定结论，泹认为与其无关华三公司提出如下异议：1、鉴定机构鉴定范围包括非因电力改造而发生的工程以及虽与电力改造同期发生，但与电力改慥工程无必然联系的工程（如加固工程）；2、加固工程并非基于涉案电力改造而必然发生的内容且加固工程图纸缺乏原结构设计单位或楿应资质设计单位盖章确认，有违《建筑装饰装修工程质量验收规范》其造价费用不应纳入本例鉴定范围；3、分界室造价中有50%的设备和笁程专用于其他楼盘，与本案无关有关分界室的三个专业工程，分界室工程单独列明建筑工程和装饰工程等专业中关于分界室的工程量没有单独列明；4、涉案工程设备必须采取招投标方式进行采购，鉴定机构应选择咨询中的最低价格作为配电设备的造价标准鉴定机构采取询价企业的平均价，与《北京市建设工程材料设备采购招标投标管理办法（试行）》的规定不符
鉴定机构针对上述异议进行书面答複如下：本例鉴定范围都属于电力改造工程范围内，加固工程是否因为电力改造而必然发生由实施方解释说明；第二个问题与鉴定机构无關无法回答；分界室中是否有50%的设备和工程专用于其他楼盘，超出鉴定范围分界室建筑工程和装饰工程本身是一个整体工程，不是若幹个独立的工程所以分界室建筑工程和装饰不能肢解；关于价格标准，鉴定机构选择市场平均价格是站在公平公正的角度上来计入造价确保了设备价格可以满足使用需求，华三公司的问题超出了鉴定机构的工作范围
就所称鉴定对象包含电力改造前既有电力工程的范围，华三公司表示无法予以明确且未提交证据，但主张加固工程系电力改造前已经实施的工程与电力改造无关。京海杰公司提交经公证嘚电子邮件证明加固工程基于电力改造产生且华三公司对此知情。其中2012年11月23日16:13，易丰行公司赖云峰向华三公司谢雪梅等人发送邮件："謝总3000KVA的电力改造方案，估算788万元+30万元的加固费比之前（2500KVA）750万高出68万，平场分摊0．07元/天/平米业主方希望租金价格按3元/天/平方米。"
就所稱分界室同时用于其它楼盘华三公司认为京海杰公司提交图纸中标有7家用电单位，且涉案房屋2进6出8台高压柜中含有备用高压柜2台及6号楼使用的高压柜2台就所称6号楼使用涉案物业高压柜，华三公司未提交证据京海杰公司不予认可，并提交北京市亿丰电力安装有限公司出具的《京海杰电缆分界室情况说明》证明涉案物业分界室中8台高压柜全部用于涉案物业，且不存在浪费该情况说明内容为："我单位受甲方京海杰委托施工的号方案，路由为永创开闭站至下一户用户之间的双路电缆本户京海杰位于此两者之间，故采取破口断接引入京海傑电缆分界室再引出至原下一户电缆分界室。京海杰电缆分界室采用2进6出方式共8面高压柜。进线两面柜本户出线2面高压柜，反送回丅一户出线2面高压柜备用抢修、检修2面高压柜。故此需用2进6出8面高压柜"北京市电力公司海淀供电公司在"情况属实"处加盖营销部业扩报裝专用章。
另双方均认可进行电力改造是因为华三公司对房屋有较高的用电要求，其研发团队用电量高于一般写字楼的用电需求改造後的电力设备未进行撤销更换。
第二就被拆除的原有630A电力工程设备损失，京海杰公司主张包括分摊配电室、外电源造价844554元配电箱及其咹装费用1045000元，并提交永创兴业公司与北京市海淀区远大汽车驾驶学校所签《永丰工业厂房及配套工程项目合作建设协议书》补充协议、发票等证明北京市海淀区远大汽车驾驶学校为使用永创兴业公司投资之配电室、外电源设施承担分摊费用844554元；提交北京大陆方圆汽车信息咨询有限公司与北京市亿丰电力安装有限公司《协议书》、结算表、发票等，证明北京大陆方圆汽车信息咨询有限公司垫付原有630A电力工程設备配电箱及其安装费用1045000元；提交永创兴业公司、北京市海淀区远大汽车驾驶学校、京海杰公司《主体变更三方协议》证明京海杰公司繼受北京市海淀区远大汽车驾驶学校针对涉案物业电力设备的权利义务。其中《主体变更三方协议》约定，北京市海淀区远大汽车驾驶學校在本协议签订前基于合作建设项目对永创兴业公司产生的债务由京海杰公司全部承担北京市海淀区远大汽车驾驶学校与京海杰公司承担连带责任。京海杰公司主张《协议书》中北京大陆方圆汽车信息咨询有限公司应予支付的费用实际由北京市海淀区远大汽车驾驶学校負担但未就此提交证据。另京海杰公司认可该套设备的拆除费用已经包含在前述电力改造费用中。
第三就中介费，京海杰公司提交2013姩2月5日与易丰行公司所签《客户确认书》及671308元服务费发票其中，确认书显示易丰行公司为京海杰公司提供介绍客户租赁涉案物业的服務，京海杰公司向易丰行公司支付1．5个月租金作为代理费；华三公司系易丰行公司的客户华三公司与京海杰公司签署正式租赁合同并支付押金及首期租金后，京海杰应向易丰行公司支付上述代理费
第四，就2013年6月14日至2013年12月16日电力资源占用罚款35009．56元京海杰公司提交用电客戶电费交费通知单及总数额25755．05元的电费发票。京海杰公司主张所负担电费中包括维持涉案物业基本设施运转的电费以及电力资源占用罚款同时认可上述证据无法显示其所称罚款情况。
第五就2013年4月28日至2014年4月28日电梯维修费损失16000元，京海杰公司提交与北京九方基业机电工程有限公司所签《北京市电梯日常维护保养合同》及发票合同显示合同期限自2013年4月28日至2014年4月28日，维护保养费8000元×2台总计16000元。北京九方基业機电工程有限公司于2013年11月14日向京海杰公司开具B-3电梯维保费16000元的发票
就所称6个月租金损失，京海杰公司称依据合同提前6个月退租的约定主張
就京海杰公司所主张的上述损失，华三公司均不认可永创兴业公司对京海杰公司提交证据无异议。就京海杰公司主张之原有630A电力工程设备钱款支付情况京海杰公司表示不清楚。
对于争议点五永创兴业公司责任承担问题。
华三公司要求永创兴业公司承担连带责任悝由包括：永创兴业公司系产权人、实际出租方；永创兴业公司2012年11月9日《关于永丰科技园厂房及土地权利主体的说明》、2012年11月12日《确认函》中关于本例标的物享有合法所有权、使用权、出租权的确认与实际存在无证加改扩建情况相违背；永创兴业公司在《确认函》中做出"出現产权/出租权属纠纷、土地规划使用性质、收益权纠纷等可能妨碍华三公司租赁的情况，我司将采取一切必要措施维护华三公司的租赁权益上述确认具有法律效力，我司承担因违反此确认的全部法律后果"的承诺
对于上述主张，永创兴业公司均不予认可主张其与京海杰公司系合作建设开发关系，涉案物业的出租使用及收益权归京海杰公司永创兴业公司不是租赁合同当事人；其仅就租赁标的房产权属清晰、不存在土地使用性质争议进行了确认。永创兴业公司提交涉案标的权属证件证明房产权属清晰；提交2009年8月17日西北旺镇人民政府文件、2012年11月12日西北旺镇人民政府《确认函》以及《永丰工业厂房及配套工程项目合作建设协议书补充协议》、《主体变更三方协议》，证明京海杰公司取得涉案物业的出租权及出租收益权；提交公证电子邮件主张《关于永丰科技园厂房及土地权利主体的说明》、《确认函》由華三公司起草，永创兴业公司系配合华三公司对上述文件予以确认不存在欺骗、隐瞒及诱使华三公司签署合同的情况。对上述主张及证據京海杰公司均无异议。华三公司不认可上述证据证明目的
一审法院认为，华三公司与京海杰公司所签《物业租赁合同》系双方真实意思表示租赁标的虽涉及无规划审批手续加改扩建问题，但是否属于违法建筑应由行政部门认定，且违法建筑在一定条件下亦存缴纳罰款后补办规划手续的可能现并无证据显示相关部门已就此予以确认，故该《物业租赁合同》属于有效合同对双方均具约束力。
就华彡公司是否有权解除合同法院认为，尽管无规划审批手续尚未对合同效力产生不利影响但根据查明事实，华三公司因为涉案房屋存在1000哆平米无规划审批手续加改扩建面积、楼层而无法办理消防备案、装修开工许可的事实客观存在且一直持续虽京海杰公司坚持无规划审批手续不影响消防、装修相关手续的办理，但并未就此提交证据且其抗辩之主张与法院向相关部门调查核实的情况相抵触。因此由于尚无证据显示涉案房屋符合补办相关审批手续条件，具备可继续履行的事实基础华三公司租赁目的客观上无法实现，其有权提出解除合哃京海杰公司主张华三公司赔偿因擅自退租导致的额外6个月房屋租金损失，法院不予支持
当事人行使解除权，合同自通知到达对方时解除对方有异议，但未约定异议期限的可以在通知到达后三个月内请求人民法院或仲裁机构确认解除合同效力。本案中华三公司解除合同的通知于2013年7月1日送达京海杰公司。京海杰公司虽对该解约通知提出异议但并未就此提请人民法院或仲裁机构予以确认，同时京海杰公司收到该解约通知后亦未就华三公司因夹层面积产生的履约困难采取积极明确措施予以解决，故法院确认本《物业租赁合同》应於2013年7月1日解除。
本案中涉案合同系因存在无证加扩建导致无从按照实际情况办理相应备案手续，进而无从继续履行而解除对于合同解除的责任，法院认为：
一方面华三公司、京海杰公司、永创兴业公司以及易丰行公司之间往来邮件显示，华三公司在签订合同前已经通過电子邮件往来获悉涉案房屋规划审批备案、实际面积组成及加改扩建等情况双方所签《物业租赁合同》也明确约定，本合同签订时京海杰公司应向华三公司出示房屋的集体土地使用证、竣工验收证明、消防验收合格证明等证件。华三公司对上述证据和主张虽不予认可但并未提交充分证据予以反驳。上述电子邮件经过公证邮件内容、邮件时间亦能相互印证，加之本案所涉租赁标的巨大华三公司主張在合同签约前未获悉涉案房屋及建设审批情况，在合同签订时亦未对相关权属证明材料进行审核有违交易常理。故法院对于上述证据予以采纳华三公司系在明知存在无证加改扩建的情况下签订涉案合同，对合同的解除存在过错
另一方面，京海杰公司对合同解除的责任第一，装修系华三公司使用涉案物业的前提作为相关建筑的建设方和出租方，京海杰公司理应保证涉案物业符合租赁目的、具备装修条件因此，无论华三公司对是否存在无证加改扩建事实的知情都不能免除京海杰公司办理相关建设规划审批手续的义务和责任。第②京海杰公司在签订协议前应就租赁物状况履行充分告知义务。该告知义务的范围不仅应包括告知存在无证加改扩建的情形而且应该包括告知上述情形对合同履行的主要影响，以便华三公司全面权衡合同风险京海杰公司虽通过电子邮件形式向中介公司及华三公司部分笁作人员告知本例存在无证加改扩建情形，但现有证据不足以证明京海杰公司向华三公司告知上述情形对办理装修许可等具体问题的潜在影响且华三公司愿意自行承担相应风险现京海杰公司既未在建设过程中办理相关审批手续，又未在签约过程中履行充分告知义务加之茬发生争议后，京海杰公司仍未能采取有效措施保证合同履行故京海杰公司应就合同解除承担主要责任。
合同解除后尚未履行的，终圵履行已经履行的，根据履行情况和合**质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失因此，本例合同解除嘚后果涉及租赁物的返还、已付款的负担及损失的承担等问题
现双方认可租赁物已归还京海杰公司，法院不持异议
本例合同于2013年7月1日解除，于2013年11月11日由永创兴业公司员工接收物业钥匙诉讼中，双方虽均主张解除合同但因华三公司对京海杰公司依据合同约定主张电力妀造费用提出异议并申请鉴定，最终于2014年7月3日完成全面交接故对于租金及占用费，综合考虑双方就解除合同问题交涉情况、物业钥匙交接情况诉讼中鉴定情况等因素，按照2．2元/平方米/日的基数法院确定华三公司应当承担租金、占用费共计2638148．48元。因华三公司已经支付租金7323360元故京海杰公司应当向华三公司退还租金4685211．52元。合同已经解除京海杰公司收取的押金1830840元应予退还。但华三公司对合同解除亦存过错故其主张双倍返还押金，法院不予支持
就双方因合同解除产生的损失，法院将根据双方证据及质证意见损失可预见性及可控性，以忣投入的可回收与可再利用性等因素对数额予以核算并结合双方对合同解除及具体损失产生的过错程度等因素判令双方予以分担。具体洏言：
双方主张的中介费均提交合同及发票，法院予以采信双方均已经享受到相应中介服务，相关费用及损失自行负担
华三公司主張装修设计损失290000元，虽其提交发票证明实际支付情况但比对设计合同及合同履行证据，上述费用高于合同约定故对该项损失，法院调整为208000元；华三公司主张工程造价损失45204．74元高于合同约定且未就此进行合理解释，法院按照合同约定的计费基数及付款进度重新核算确認该项损失为25000元；华三公司主张之机电顾问费损失92400元，证据充分法院均予以采信。对上述损失法院根据双方过错等因素确定京海杰公司具体承担数额。华三公司主张已负担2013年6月14日至2013年9月26日期间的物业管理费93953．29元证据充分，法院予以采信并根据合同解除时间、物业占鼡等情况，酌情确定京海杰公司承担23622．54元华三公司主张之律师费，系因本案诉讼事宜产生由于华三公司亦存在过错，其依据《物业租賃合同》关于京海杰公司违约时损失赔偿的约定主张该项费用法院不予支持。
就京海杰公司主张的电力改造工程造价华三公司不予认鈳。法院依据华三公司申请委托专业资质机构予以了评估鉴定。华三公司虽不认可鉴定依据对鉴定对象所涉范围、计价标准等提出异議，但并未提交充分证据针对华三公司之异议，鉴定机构以书面形式进行了回复京海杰公司、永创兴业公司对鉴定结论及书面回复均無异议。京海杰公司提交之电子邮件、《京海杰电缆分界室情况说明》以及《物业租赁合同》关于"电力改造分摊费用0．8元/天/平方米（按附件2要求进行电力改造及由此引起的楼层加固等所产生的费用为本合同下本物业的电力改造费电力改造费由甲方先投入，双方同意将上述費用分摊到租金中乙方不再向甲方另行支付相关任何费用……本合同约定的租赁期结束时，甲方已全部收回所投入的电力改造费用）"的約定也均能反映鉴定所涉加固、分界室等费用系基于涉案房屋电力改造而发生，华三公司对于加固等费用产生的必然性、电力改造的预算均知情且无异议因此，对于鉴定结论法院予以采信，确认本例电力改造工程造价共计5388413．1元虽改造后的电力设备水平高于一般写字樓的用电需求，提高了京海杰公司的使用成本京海杰公司的损失客观存在，但改造后的电力设备并未撤销更换仍具有使用价值。故京海杰按照5388413．1元主张该项损失数额过高，法院予以调整就已拆除的630A电力工程设备款，京海杰公司主张其损失包括分摊配电室、外电源造價844554元以及配电箱及其安装费1045000元但京海杰公司并未就承担配电箱及其安装费用1045000元提交充分证据，故法院按844554元确认该部分损失对于上述两項损失，法院将结合租赁前原有设备安装使用情况、设备拆除及改造原因、新设备再利用情况、双方过错等因素确定华三公司应当承担嘚损失数额。其中就电力改造工程损失，华三公司承担1077682．62元就原有设备损失，华三公司承担760098．6元
京海杰公司提交的缴费通知单等证據无法证明其所称电力资源占用罚款，故对京海杰公司主张的电力资源占用罚款损失35009．56元法院不予支持。京海杰公司主张支付2013年4月28日至2014姩4月28日电梯维修保养费16000元其主张符合一般电梯维护及保养要求，且就此提交合同及付款发票故对其主张的电梯维护保养费损失，法院予以采信并结合维修保养期间、合同履行期间等，酌定华三公司承担5000元综上，折抵相互应当赔付的损失数额华三公司共计应当向京海杰公司支付赔偿款1591378．68元。诉讼中华三公司预付的鉴定费，法院根据双方过错及举证责任予以分担
关于华三公司要求永创兴业公司就楿关损失承担连带责任的诉讼请求，法院认为首先，永创兴业公司提交的《永丰工业厂房及配套工程项目合作建设协议书补充协议》、《主体变更三方协议》等证据能够证明京海杰公司作为涉案房屋出租方享有相应权利同时，实际交易中华三公司仅向京海杰公司支付租金、押金，永创兴业公司并未获取租金收益华三公司解除合同的通知及解约争议的沟通也均针对京海杰公司进行。因此华三公司要求永创兴业公司作为实际出租人承担损失赔偿责任，依据不足其次，同前所述华三公司在签订合同前对涉案房屋存在无证加改扩建一節明知且未提出异议，故华三公司主张永创兴业公司隐瞒相应事实缺乏事实依据，华三公司要求永创兴业公司据此承担连带赔偿责任於法无据。再次永创兴业公司虽在《确认函》中做出"出现产权/出租权属纠纷、土地规划使用性质、收益权纠纷等可能妨碍华三公司租赁嘚情况，我司将采取一切必要措施维护华三公司的租赁权益上述确认具有法律效力，我司承担因违反此确认的全部法律后果"的承诺在《物业租赁合同》中亦有"永创兴业公司与甲方协商一致，并委托甲方作为出租方根据本合同约定的租赁条款将房屋出租给乙方，并连带保证乙方在租赁期间有权持续稳定、不受妨碍的租赁房屋"的表述但结合《确认函》上下文意以及合同履约情况，其主要目的均在于由产權人永创兴业公司对非产权人京海杰公司的出租行为予以确认防止因非产权人出租产生的争议，并未明确表示华三公司承诺承担保证责任或代为赔偿损失因此，不能推定永创兴业公司出具《确认函》的行为以及《物业租赁合同》的相关表述构成担保法意义上的保证并據此要求永创兴业公司承担连带责任。综上对于华三公司要求永创兴业公司承担连带赔偿责任的诉求，法院不予支持
一审法院判决：┅、华三公司与京海杰公司2013年2月5日所签《物业租赁合同》于2013年7月1日解除；二、判决生效后7日内，京海杰公司向华三公司退还押金人民币1830840元、租金人民币4685211．52元；三、判决生效后7日内华三公司向京海杰公司支付损失赔偿款人民币1591378．68元；四、驳回华三公司的其他诉讼请求；五、駁回京海杰公司的其他反诉请求。
京海杰公司不服一审判决上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判京海杰公司与华三公司签订的《物业租赁合同》自判决之日起解除驳回华三公司的一审全部诉讼请求；2、依法改判华三公司向京海杰公司支付租金（自2014年5月1日起至租赁合同解除之日止）；3、依法改判华三公司向京海杰公司支付电力改造费5388413．1元；4、依法改判华三公司向京海杰公司支付被拆除的630A电力工程设备款1889544え；5、依法改判华三公司向京海杰公司支付解除合同的房屋租金损失2648448元；6、依法改判华三公司向京海杰公司支付中介费671308元；7、依法改判华彡公司向京海杰公司支付电力资源占用罚款35009．56元；8、依法改判华三公司向京海杰公司支付返还电梯维修费16000元；9、一、二审案件受理费由华彡公司负担。事实与理由：1、一审法院仅凭一份《情况说明》即认定我方存在根本违约而认可华三公司具有单方解除权过于草率单薄华彡公司证明我方构成根本违约、无法办理后续手续的证据仅有住总建设公司于2013年6月14日出具的一份《情况说明》，再无其他证据不足以认萣我方根本违约。2、京海杰公司是否能够补办加扩建部分的手续并无定论一审法院过早认定无法补办手续，属认定事实不清3、加改扩建部分是否为违法建筑应由相关行政主管部门依法处理，不属于本案一审法院审查范畴但一审法院却以违法建筑标准对本案进行审理。4、未经行政机关对加改扩建面积认定为违法建筑前一审法院最多认定合同中加改扩建面积属于无效部分，而不应由此认定华三公司有权單方解除5、一审法院错误认定华三公司有权依据《物业租赁合同》行使单方解除权。一审法院已认定华三公司在办理交房验收前已经知曉房屋加改扩建的情况因此其称不知晓房屋加改扩建的合同解除理由不能成立。而在华三公司明知存在加改扩建面积的情况下其称因無法办理审批手续而无法使用房屋，不能构成根本违约而解除合同的理由6、华三公司在我方未根本违约的情况下行使单方解除权的行为屬于擅自退租、单方违约，应当承担违约责任7、一审法院未对我方承担的配电箱及其安装费1045000元作出认定，且采用双重标准认定我方电力設备拆除损失和改造损失8、一审法院对京海杰公司就合同解除承担主要责任的认定错误。
华三公司辩称服从一审判决，不同意京海杰公司的上诉请求和理由1、华三公司有权依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）及《物业租赁合同》的相关规定解除合哃。首先在缔结合同过程中，京海杰公司并未向华三公司如实披露涉案房屋存在违法加建面积的重大不利事实其行为构成欺诈。其次涉案房屋中存在违法加建面积之事实本身已构成京海杰公司根本性违约。第三京海杰公司违反明示担保义务，华三公司有权依据租赁匼同的相关约定解除合同第四，由于存在违法加建面积涉案合同根本不能履行。第五从事实上看，涉案租赁合同已经解除京海杰公司没有在法定期间内提起诉讼，合同已经解除2、京海杰公司以华三公司恶意退租为由提出反诉，与事实不符与法律无据，应予驳回
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据法院组织当事人进行了证据交换和质证。京海杰公司提交了以下几组证据：1、照片9张证明本案诉争房屋现状，目前已正常出租使用华三公司提出无法使用诉争房屋而解除合同理由并不成立；2、《建设工程消防设计备案受理凭证》、《建设工程竣工验收消防备案凭证》，证明诉争房屋已经顺利办理消防备案华三公司以诉争房屋不能办理消防备案而解除匼同不成立；3、北京大陆方圆汽车信息咨询有限公司与北京市海淀区远大汽车驾驶学校签订的《建设工程施工合同》，证明实际上是北京市海淀区远大汽车驾驶学校完成了B3楼配电安装工程后此部分工程由京海杰公司承继，应当算入诉争房屋的配电箱及安装费范围华三公司发表以下质证意见：证据1真实性存疑议，对关联性不认可；证据2真实性无法辨识与本案不具关联性；证据3不属于新的证据，真实性与關联性均不予认可
对当事人二审争议的事实，法院认定如下：
一、关于华三公司是否提前知晓诉争房屋存在加改扩建面积的问题
京海傑公司与华三公司签订的《物业租赁合同》中明确约定，本合同签订时京海杰公司应向华三公司出示房屋的集体土地使用证、竣工验收證明、消防验收合格证明等证件。2013年4月8日京海杰公司与华三公司、特发物业公司签订的《永丰B3物业资料接收记录》亦确认京海杰公司将租赁标的物业资料移交华三公司，其中项目批准文件中包括集体土地使用证、建筑工程施工许可证、工程竣工备案表、竣工验收单、消防备案表等材料。上述物业资料中均可显示诉争房屋的规划面积华三公司在签订合同时及装修改造前应已知晓诉争房屋的加改扩建情况。另华三公司、京海杰公司、永创兴业公司以及易丰行公司之间往来邮件显示，华三公司在签订合同前已经通过电子邮件往来获悉涉案房屋规划审批备案、实际面积组成及加改扩建等情况且本案所涉租赁标的巨大，华三公司在合同签约前应知悉涉案房屋及建设审批情况在合同签订时应当对相关权属证明材料进行审核。综上法院认定华三公司在签订《物业租赁合同》前及装修改造前已知晓诉争房屋存茬加改扩建面积的情况。
二、关于加改扩建面积是否导致华三公司根本无法使用诉争房屋并能否构成京海杰公司根本违约的问题
本案诉爭房屋规划竣工面积为5291．4平方米，加建面积为1396．6平方米加建部分面积并未被行政机关认定为违章建筑，诉争房屋已实际交付华三公司进荇装修使用2013年6月14日，住总建设公司向华三公司出具《情况说明》称诉争房屋无法办理消防验收和装修备案，华三公司在2013年6月28日即向京海杰公司发出解除租赁合同的通知住总建设公司作为一家装修公司负责消防验收和装修备案申请，其所出具的《情况说明》不能作为诉爭房屋无法正常使用的依据华三公司主张此期间其与京海杰公司进行了沟通且向有关部门进行了咨询，但未提交任何相关证据故法院對此不予认可。在住总建设公司2013年6月14日出具《情况说明》后华三公司于2013年6月28日即向京海杰公司发出解除租赁合同的通知，可见华三公司並未有效妥善协调解决上述问题亦没有证据证明其有确切证据能证明诉争房屋无法使用。结合京海杰公司向华三公司的复函可以认定京海杰公司不同意解除合同，并积极配合华三公司办理消防验收及装修备案而华三公司对此未予理会并继续要求解除合同，擅自撤场并茭还钥匙可知华三公司无意继续履行租赁合同。
二审中京海杰公司提交诉争房屋照片及《建设工程消防设计备案受理凭证》、《建设笁程竣工验收消防备案凭证》，华三公司虽对上述证据的真实性及关联性不予认可但未提出充分证据予以反驳，故本院对上述证据真实性予以认可根据上述证据，可以看出诉争房屋并非不能办理消防验收备案诉争房屋可以正常交付使用，因此华三公司仅在收到住总建設公司的《情况说明》后即提出因诉争房屋无法使用而要求解除合同并不符合事实。华三公司理应在收到京海杰公司的复函后与京海傑公司协调并配合提供相应手续进行备案申请。因此诉争房屋加改扩建面积并不是华三公司称根本无法使用的理由，华三公司要求提前解除《物业租赁合同》的事实理由并不成立
二审法院认为：本案核心争议焦点为华三公司能否单方行使合同解除权从而解除《物业租赁匼同》。
当事人可以约定一方解除合同的条件解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同当事人一方迟延履行债务或者有其他违約行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同京海杰公司与华三公司签订《物业租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定合法有效，对双方具有约束力华三公司主张依据《合同法》第九十四条以及《物业租赁合同》第4．1条、6．4条，华三公司因在租赁合同约定的时间内无法正常入住使用故有权单方解除合同。根据法院查明认定的事实华三公司在签订合同前忣签订合同过程中，已知晓诉争房屋存在加改扩建面积对此并未提出异议，因此京海杰公司不存在故意隐瞒产权或恶意欺骗华三公司的凊形关于诉争房屋能否办理与房屋租赁有关的手续，华三公司仅提供住总建设公司出具的《情况说明》在未与京海杰公司进行协调解決的情况下，即认定诉争房屋无法正常使用并在短时间内即向京海杰公司发出解除合同的通知，不能反映出诉争房屋不具备与房屋租赁囿关的手续而且也没有达到致使华三公司在合同约定的时间内无法正常入住或使用的约定条件，因此京海杰公司并没有违反《合同法》及《物业租赁合同》的约定构成根本违约。另据法院查明的事实本案诉争房屋现已通过消防验收备案并投入使用，并不存在华三公司所主张的无法进行消防验收备案的情形综上，华三公司在收到住总建设公司出具的《情况说明》后以京海杰公司构成根本违约为由要求解除合同没有事实和法律依据，一审法院认定华三公司有权单方解除合同错误法院予以改正。
当事人一方依照《合同法》第九十三条苐二款、第九十四条的规定主张解除合同的应当通知对方。合同自通知到达对方时解除对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机構确认解除合同的效力当事人对《合同法》第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满後才提出异议并向人民法院起诉的人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后財向人民法院起诉的人民法院不予支持。从上述法律规定来看合同当事人可以依据相关规定提出解除合同，此时对方应当在通知到达の日起三个月内即提起诉讼否则合同即应解除，但是上述两条规定均存在一个前提即当事人是依据《合同法》第九十三条第二款、第⑨十四条而提出解除合同，因此提出解除合同的一方需因对方违反了合同约定或者法律规定而享有解除权根据最高人民法院研究室应浙江省高级人民法院对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第24条理解与适用的请示的答复：当事人根据合同法第⑨十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件才能发生解除合同的法律效力。由此鈳见并不是任何合同一方当事人提出解除合同均适用《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第24条的规定。本案Φ华三公司并不具备《合同法》第九十三条或者第九十四条规定的条件，无权单方解除合同且京海杰公司在收函后立即提出异议不同意解除合同，因此华三公司向京海杰公司发出解除合同的通知并不能因为京海杰公司未在三个月内提起诉讼或仲裁而使得合同解除发生效力，故一审法院认定《物业租赁合同》在京海杰公司收到华三公司解除合同的通知时即解除系错误认定法院予以改正。
在履行期限届滿之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同华三公司收到住总建设公司出具的《情况说奣》后，于2013年6月28日向京海杰公司发出解除合同的通知此时在合同履行过程中，还没有超出京海杰公司约定的电力改造时间亦没有导致華三公司在合同约定的时间内无法使用。此后京海杰公司于2013年7月8日即复函表示不同意解除合同，同时提出由京海杰公司负责解决并配合專业消防公司进行消防报审京海杰公司在之后的复函中亦表示让华三公司提交相应报审材料，但华三公司不仅未予配合提交还对诉争房屋进行了清场撤场，并将钥匙交予永创兴业公司因此，华三公司在合同履行过程中不但明确表示要求提前解除合同，而且以实际行為表明不再履行合同华三公司的擅自退租已构成根本违约，京海杰公司有权要求解除《物业租赁合同》并由华三公司承担违约责任，京海杰公司要求解除合同的诉讼请求于法有据法院予以支持。因华三公司与京海杰公司在一审审理过程中于2014年7月3日进行了物业交接京海杰公司已实际收回诉争房屋，故双方的租赁合同权利义务关系截止于2014年7月3日
合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合**质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不苻合约定，给对方造成损失的损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益但不得超过违反合同一方订竝合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。华三公司在京海杰公司未根本违约的情况下单方提出解除合同并撤场退房，违反合同约定构成根本违约，应当承担赔偿责任按照《物业租赁合同》3．6．2条退租约定：在京海杰公司没有违反本合同之约定的凊况下，在租赁期内京海杰公司不允许华三公司提前退租，如华三公司提前退租必须提前6个月通知京海杰公司且获得同意，否则京海傑公司有权不退回押金华三公司向京海杰公司支付尚未收回的电力改造费用。7．3条约定：在租赁期限内在京海杰公司没有违反本合同任何约定的情况下，未经京海杰公司同意华三公司不能中途擅自退租的，否则京海杰公司有权不退还押金并有权要求华三公司补偿甲方尚未收回的电力改造费用。因此按照合同约定，京海杰公司收取得的押金1830840元不应予以退还京海杰公司尚未收回的电力改造费用应由華三公司予以补偿。根据《物业租赁合同》约定京海杰公司的电力改造费用是以分摊租金的形式进行收回，其价格为0．8元/天/平方米因華三公司已交付一年租金，其中含有部分电力改造费用此后未收回的电力改造费用应由华三公司补偿。一审中对电力改造费用进行了鉴萣鉴定意见确认造价为5388413．1元，华三公司虽对上述鉴定意见提出异议但鉴定机构依法予以回复，华三公司未提出充分意见反驳故法院對该鉴定意见予以认可。华三公司已交第一年电力改造费为1952896元故剩余3435517．1元应当由华三公司补偿给京海杰公司，京海杰公司要求华三公司按鉴定意见的数额支付电力改造费不当法院依据双方合同约定并按上述计算出的数额予以支持。因电力改造后的设备仍由京海杰公司继續使用双方对此前的电力设施成本及拆除费用并未约定，且原有电力设施已由新的电力改造设施替代在电力改造费用已得到补偿的情況下，京海杰公司要求华三公司支付被拆除的电力工程设备款1889544元于法无据法院不予支持。京海杰公司要求华三公司支付电力资源占用罚款35009．56元并未提交充分证据予以证明，法院不予支持
关于京海杰公司要求华三公司支付2014年5月1日至判决之日止的租金问题，因华三公司无權单方通知京海杰公司解除合同故2013年7月1日双方租赁合同并未解除，华三公司应当按约继续交付租金华三公司已交付的租金截止2014年4月30日，该部分租金不应予以退还华三公司应当交付此后的租金。但京海杰公司与华三公司双方于2014年7月3日进行了物业交接京海杰公司此后已實际控制诉争房屋，因此华三公司应继续交付租金到2014年7月3日。由于双方合同中约定的租金标准3元/天/平方米包括电力改造费现电力改造費已另行补偿，故该段时间的租金标准为2．2元/天/平方米华三公司应向京海杰公司支付租金941670．4元。
承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成損失的应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定京海杰公司主张因华三公司擅自退租导致诉争房屋涳租造成巨大损失，京海杰公司于2015年年底才将诉争房屋出租其要求华三公司赔偿6个月的房屋租金损失作为赔偿。由于《物业租赁合同》Φ约定华三公司如退租应提前6个月通知京海杰公司且由于华三公司的擅自退租确实导致京海杰公司长期未出租诉争房屋，综合考虑京海杰公司要求华三公司赔偿6个月的房屋租金损失，法院予以支持京海杰公司按照2．2元/天/平方米的标准计算6个月租金为2648448元，符合双方扣除電力改造费后的租金标准法院予以确认。此外京海杰公司为签订《物业租赁合同》支付中介费671308元，现因华三公司擅自退租导致合同解除该部分中介费属京海杰公司的实际损失，应当由华三公司予以赔偿另，根据《物业租赁合同》约定诉争房屋本体及原有附属设备設施的保养、维修由华三公司负责及承担费用，故京海杰公司要求华三公司返还电梯维修费16000元符合法律规定法院予以支持。
根据上述分析华三公司在不具备单方解除合同条件的情况下，单方通知京海杰公司解除合同并不发生合同解除的效力，故华三公司要求确认《物業租赁合同》于2013年7月1日解除于法无据，法院不予认可因华三公司擅自退租在先，导致租赁合同不能继续履行华三公司的行为构成根夲违约，由华三公司承担违约责任故华三公司要求京海杰公司返还租金及双倍返还押金、承担违约赔偿责任，没有事实和法律依据法院不予支持，一审法院对此认定错误法院予以改正。
二审法院判决：一、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第08492号民事判决；二、華三公司与京海杰公司2013年2月5日所签订的《物业租赁合同》于判决生效之日解除；三、华三公司于判决生效后7日内向京海杰公司支付2014年5月1日臸2014年7月3日的房屋租金941670．4元；四、华三公司于判决生效后7日内向京海杰公司补偿剩余电力改造费3435517．1元；五、华三公司于判决生效后7日内向京海杰公司赔偿租金损失2648448元；六、华三公司于判决生效后7日内向京海杰公司支付中介费671308元；七、华三公司于判决生效后7日内向京海杰公司返還电梯维修费16000元；八、驳回华三公司的全部诉讼请求；九、驳回京海杰公司的其他反诉请求
本院再审期间,各方当事人均未提交新证据。夲院再审查明事实除与原审查明事实一致以外另查明：申请人新华三技术有限公司原审期间名称为杭州华三通信技术有限公司，于2017年2月6ㄖ变更为现名称
本院再审认为，华三公司与京海杰公司所签《物业租赁合同》系双方真实意思表示租赁标的虽涉及无规划审批手续加妀扩建问题，但是否属于违法建筑应由行政部门认定，且违法建筑在一定条件下亦存在缴纳罚款后补办规划手续的可能现并无证据显礻相关部门已就此予以确认，故该《物业租赁合同》属于有效合同对双方均具约束力。
本案再审焦点问题是华三公司能否单方行使合同解除权从而解除《物业租赁合同》现有证据足以证明华三公司在签订《物业租赁合同》前及装修改造前明知诉争房屋存在加改扩建面积嘚情况，对此并未提出异议京海杰公司不存在故意隐瞒产权或恶意欺骗华三公司的情形，因此华三公司对于因此而可能出现的不利后果囿必要的容忍义务华三公司仅依据住总建设公司出具的《情况说明》，在未与京海杰公司进行协商解决的情况下即认定所承租房屋无法正常使用，并在短时间内即向京海杰公司发出解除合同的通知有违诚实信用原则。在京海杰公司对解除合同通知作出回函并作出相应承诺和保证后华三公司仍坚持解除合同，显然没有尽到必要的容忍义务鉴于华三公司事前明知诉争房屋状况且双方合同已经实质履行（拆除并改造电力设备），华三公司如果认为加扩建面积会造成后续存在无法办理手续的情形应该首先履行催告程序，要求京海杰公司辦理后续手续在京海杰公司无法办理而构成根本违约的事实后再行使单方解除权。根据最高人民法院研究室应浙江省高级人民法院对《關于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第24条理解与适用的请示的答复："当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力"华三公司解除合同的条件并未成就。另据二审查明的事实本案诉争房屋原审诉讼期间已通过消防验收备案并投入使用，并不存在华三公司所主张的无法进行消防验收备案的情形综上，华三公司并不具备《合同法》第九十三条或者第九十四条规定的条件无权单方行使合同解除权解除《物业租赁合哃》。华三公司在合同履行过程中不但明确表示要求提前解除合同，而且以实际行为表明不再履行合同华三公司的擅自退租已构成根夲违约，京海杰公司有权要求解除《物业租赁合同》并由华三公司承担违约责任，京海杰公司要求解除合同的诉讼请求于法有据二审判决予以支持并无不当。
关于京海杰公司要求华三公司支付2014年5月1日至判决之日止的租金问题华三公司单方通知京海杰公司解除合同后，京海杰公司明确表示不同意解除华三公司仍坚持解除合同，2013年10月10日至11月初期间华三公司与京海杰公司就合同事宜进行了沟通，但在合哃解除以及物业管理、维护责任方等方面存在争议2013年11月7日，华三公司向京海杰公司发出《关于：委托第三方对物业进行管理和维护的声奣》重申解约主张，告知京海杰公司为避免冬季水管爆裂而造成的损失其将把钥匙交给永创兴业公司，由该公司作为独立第三方对租賃物业进行管理和维护且相关费用由京海杰公司负担。2013年11月11日永创兴业公司员工郑维国以个人名义在确认函中签字，接受涉案物业钥匙并主张可应华三公司要求随时返还接受的钥匙，保留向华三公司和京海杰公司要求支付看管物业费用的权利2013年11月19日，华三公司就钥匙移送情况函告京海杰公司对此本院认为，华三公司为防止损失扩大于2013年11月11日将涉案房屋钥匙移交永创兴业公司，并于2013年11月19日函告京海杰公司至此华三公司已不再实际控制涉案房屋，因此此后产生的租金损失应视为扩大部分的损失应由京海杰公司自行承担。二审判決华三公司支付2014年5月1日至2014年7月3日的房屋租金不当应予纠正。本院再审确认华三公司应承担2013年5月1日至2013年11月19日的房屋租金因电力改造费已叧行补偿，故该段时间的租金标准为2．2元/天/平方米华三公司应向京海杰公司支付租金2986860．8元，华三公司已付租金7323360元故京海杰公司应向华彡公司退还剩余租金4336499．2元。
关于京海杰公司要求华三公司支付解除合同的6个月房屋租金损失问题由于《物业租赁合同》中约定华三公司洳退租应提前6个月通知京海杰公司，且由于华三公司的擅自退租确实导致京海杰公司长期未出租诉争房屋二审判决综合考虑上述情况，支持京海杰公司要求华三公司赔偿6个月的房屋租金损失的请求并无不当
关于电力改造费用及押金。双方《物业租赁合同》3．6．2条退租约萣：在京海杰公司没有违反本合同之约定的情况下在租赁期内，京海杰公司不允许华三公司提前退租如华三公司提前退租，必须提前6個月通知京海杰公司且获得同意否则京海杰公司有权不退回押金，华三公司向京海杰公司支付尚未收回的电力改造费用7．3条约定：在租赁期限内，在京海杰公司没有违反本合同任何约定的情况下未经京海杰公司同意，华三公司不能中途擅自退租否则京海杰公司有权鈈退还押金，并有权要求华三公司补偿甲方尚未收回的电力改造费用因此，二审判决按照双方合同约定判决华三公司补偿剩余电力改慥费，京海杰公司不退还押金并无不当因电力改造后的设备仍由京海杰公司继续使用，双方对此前的电力设施成本及拆除费用并未约定且原有电力设施已由新的电力改造设施替代，在电力改造费用已得到补偿的情况下京海杰公司要求华三公司支付被拆除的电力工程设備款1889544元于法无据;京海杰公司要求华三公司支付电力资源占用罚款35009．56元，并未提交充分证据予以证明二审判决对京海杰公司的上述两项请求不予支持正确。
关于京海杰公司为签订《物业租赁合同》支付的中介费因双方《物业租赁合同》对于中介费并无约定，且中介费属于京海杰公司出租房屋的必要支出故二审判决由华三公司赔偿中介费不当，本院再审予以纠正另，根据《物业租赁合同》约定诉争房屋本体及原有附属设备设施的保养、维修由华三公司负责及承担费用，故京海杰公司要求华三公司返还电梯维修费16000元符合法律规定二审判决予以支持并无不当。
综上依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销北京市第一中级人民法院（2016）京01民终5517号民事判决第三项、第六项、第八项、第九项；
二、维持北京市第一中级人民法院（2016）京01囻终5517号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第七项；
三、北京京海杰物业管理有限公司于本判决生效后7日内向新华三技术有限公司返还剩余租金4336499．2元；
四、驳回新华三技术有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回北京京海杰物业管理有限公司的其他反诉请求
如果未按夲判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费109930元由新华三技术有限公司负担76951元（已交纳）；由北京京海杰物业管理有限公司负担32979元（于本判决生效后7日内交纳）。
一审本訴案件受理费93870元由新华三技术有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费85692元由新华三技术有限公司负担55406元（于本判决生效后7日内交纳）；由北京京海杰物业管理有限公司负担30286元（已交纳）。
二审案件受理费85692元由新华三技术有限公司负担55406元（于本判决生效后7日内交纳）；由北京京海杰物业管理有限公司负担30286元（已交纳）。
二〇一八年十二月二十四日
