全年交清了物业费的,但未按时每月缴纳的l业主可以成为业委会侯选人吗


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业委会的業委会成立条件:小区交付以后,入住率超过50%开发商或业主可以向街道社区申请帮助,指导成立业主委员会如果入住率不到50%,三年以後业主也可以申请成立业主委员会。

业委会的业委会成立程序:

1、小区具备成立业委会的条件后30日内小区的建设单位应当书面报告当哋的街道办事处、乡镇人民政府,申请设立业主大会

2、申请交到街道或社区后,由街道派工作人员担任筹备组的组长组建业主委员会選举工作筹备小组,筹备小组除了由街道或乡镇的工作人员担任组长以外还邀请建设单位派代表,县级以上房地产主管部门派代表参加

剩下就是业主代表,业主代表要大于等于筹备小组总人数的三分之二筹备小组的业主代表一般也应该符合业主委员的任职资格。

业主委员会由业主大会会议选举产生由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主并符合下列条件:

1、 具有完全民事行為能力;

2、 遵守国家有关法律、法规;

3、 遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

4、 热心公益事业责任心强,公正廉洁;

5、 具有一定的组织能力;

6、 具备必要的工作时间

业主委员会委员必须符合下列条件

1、是本物业管理区域内业主;

2、能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会章程;

3、有一定组织能力和必要工作时间,能够较好履行业主委员會成员职责;




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一、首次业主大会的召开及业主委员会成立的条件
业主委员会由业主大会选举产生是业主大会的执荇机构,业主委员会委员应当由业主担任在一个物业管理区域内,有下列情况之一的应当在召开首次业主大会,并选举产生业主委员會
1、物业出售并已交付使用的建筑面积达到物业管理区域总规划建筑面积百分之五十以上的和入住50%以上的住户。
2、首套物业出售并交付使用入住30%的住户而费用已交付满二年的
二、成立业主大会筹备组
业主筹备成立业主大会的,应当在物业所在地的区建设局和街道办事处嘚指导下由自荐或由业主推荐的业主代表组成业主大会筹备小组,负责业主大会筹备工作第一次成立可由现任物业管理公司负责筹备笁作,成立筹备组
1、确立筹备组成员名单,并以书面形式在物业管理区域内公告
2、筹备组应当做好下列筹备工作:(1)确定首次业主夶会会议召开的时间、地点、形式和内容;(2)拟定《业主公约》(草案)和《业主委员会章程》(草案);(3)根据上款的征集结果,擬定业主委员会委员人数(应为单数)及候选委员名单,印刷选票
以上的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管悝区域内公告。
1、业主大会会议可以采用集体讨论的形式也可以采用书面征求意见的形式,但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的業主参加;业主因故不能参加的可以书面委托代理人参加。
2、物业管理区域内业主人数较多的可以幢、单元、楼层等为单位,推选一洺业主代表参加业主大会会议
3、召开首次业主大会时,应当邀请物业所在地的区建设局、街道办事处的有关工作人员参加4、召开业主夶会,介绍候选委员情况选举产生业主委员会委员,选举决定必须经与会业主所持投票权1/2以上通过
5、大会作出制定《业主公约》、《業主委员会章程》的决定,决定必须经与会业主所持投票权2/3以上通过
业主委员会应当自选举产生之日起30日内,到区建设局综合管理科备案备案需提交以下资料:
1、业主委员会筹备小组会议记录,业主委员会筹备小组成员名单;
2、召开业主大会的通知;
3、业主公约(业主委员会委员签名);
4、业主委员会章程(业主委员会委员签名);
5、填写《业主委员会备案表》填写的内容包括:业主大会情况记述,投票記录;业主委员会委员名单及其个人简历;
备案完成后业主委员会委员应当在物业小区内公布该小区已正式成立业主委员会的消息。
业主委员会由业主大会选举产生业主委员会成员应当由业主担任。在成立之前是由发展商负责小区的前期物业管理,并有权选聘物业管悝公司要是住宅小区入住率达到50%以上,或者自第一位业主入伙之日起满2年的发展商或其委托单位就应当及时告知该区住宅主管部门,6個月内召开第一次业主大会而第一届业主委员会则由物业管理行政主管部门与发展商或物业管理公司、业主代表组成筹委会,推荐业主委员会候选人名单提交第一次业主大会选举产生。
有些小区是分期开发如遇到这种情况,可以经过已入住半数业主的申请成立临时業主委员会,而临时业主委员会则具有与业主委员会同样的权利和义务
因为担任业主委员会的成员,除主任可以是专职的以外其他委員都是兼职,而且是义务地为广大业主服务所以经常被视为是一项“吃力不讨好”的苦差事。
那么业主委员会的成员就应当是既热心公益事业、责任心强,又有一定的组织能力和时间的人(不同阶层的人员,如:年龄、族别、性别以及工作和离退休)在通常情况下,业主委員会由11至17位成员组成也可以适当增减,但最少不能低于5人
其每届任期为3年,可以连任在任期内,委员的撤换、增减由业主委员会會议通过后,提交业主大会确认
1.选举、罢免业主委员会的成员;
2.监督业主委员会的工作;
3.听取和审查业主委员会的工作报告;
4.决定住宅區内关于业主利益的重大事项;
6.改变和撤消业主委员会不恰当的决定;
7.批准业主委员会的章程。
业主委员会的成立并不需要政府部门的審批,只需到所辖区的政府房管部门备案即可(在房地产管理部门填写备案表,一式三份)也就是说,即使物业公司不配合业主们只需在“內部”完成有关程序,再到政府部门备案即可获得法定地位。业主委员会及其成员名单应当自选取产生之日起的15日内持下列文件报所茬地的区住宅主管部门办理登记:
1、成立业主委员会登记申请书;
2、业主委员会委员名单;
此部门应自受理登记申请之日起15日内,完成登記工作而对于不符合规定成立的业主委员会不予登记,并用书面通知申请人房地产管理部门应与公安部门(法制科)取得联系为业主委员會刻制业主委员会印章.
业主委员会是一个代表全体业主物业管理权益的法定组织,独立行使民事权利承担相应的民事责任。业主委员会嘚民事责任由全体业主分担
1.召集和主持业主大会;
2.审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用;
3.采用公开招标方式聘请物业管理公司,并与其订立、变更或解除委托管理合同;
4.审议管家制定的对本小区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目;
5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准;
6.监督物业管理公司对本小区的物业管理工作
1.执行业主大会的各项决定;
2.遵守和履行物业委托管理合哃;
3.不能从事各种投资和经营活动;
4.对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。业主委员决定问题时采取少数服从多数的原則
业主委员会必须有入住过半投票权的业主出席才能举行。如果业主外出不能参加还可以委托代理人出席,而不满18周岁的小业主们哃样拥有说话的权利,由其法定代理人代表出席业主大会每年至少召开一次,在大会召开的前7天业主委员会会将召开的时间和内容送達到每位业主的手里。
当只有部分业主觉得有必要就某个问题需要召开业主大会而业主委员会又不执行时,这少部分的业主应该怎么办呢
要是有10%以上拥有投票权的业主提议,从接到提议之日算起20日内业主委员会应该就此提议内容召开业主大会;如果逾期未召集的,提議的业主可以向区住宅主管部门申请那么,该部门会责令或限期业主委员会召集业主大会而业主大会的决议,由出席会议的业主所投票数的过半数通过为效
会议可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加。


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成立业主委员会的条件:

1、入住率达到50%以上的:

2、首批物业交付满2年,并且入住率超过30%的;

3、首批物业交付满3年的。

一、甴建设单位或一个物业管理区域五个以上业主联名向所在区物业管理行政主管部门提出书面申请

二、所在区物业行政主管部门审查后,對符合条件的指导成立业主大会筹备组。

三、筹备组负责起草“业主大会议事规则”、“管理规约”和“业主委员会选举办法”并公礻7日,广泛征求业主意见

四、筹备组负责确认业主身份及其在首届业主大会上的投票权,并将结果告知全体业主

五、筹备组负责审查業主委员会侯选人的资格,业主委员会候选人可采用自荐、业主联名推荐、筹备组商议等方式产生侯选人确认后必须公示7日,广泛征求業主意见

业主认为有必要补充推荐候选人的,可由十人以上联名提出符合条件的侯选人名单必须在业主大会召开七天前提交筹备组并甴其公示7日。

六、筹备组应当在三个月内召开业主大会

业主大会的召开必须提前15日在本物业管理区域内公示业主大会地点、会议程序、需要业主投票表决的事项。

业主大会审议通过“业主大会议事规则”和“管理规约”选举产生首届业主委员会委员,业主委员会应当是5臸15名的单数

七、筹备组应当事先将业主大会的内容和召开方式告知区物业行政主管部门和所在地街道办事处。

筹备组必须保管好筹备业主大会的所有档案、资料

八、业主委员会应当自选举之日起3日内召开业主委员会委员会议,推荐产生业主委员主任1人副主任1~2人。

九、选举产生的业主委员会全体委员的名单必须在本物业管理区域内公示7日,并在选举产生之日起三十日内向物业所在区物业行政主管部門书面申请备案书面申请包括成立过程和备案理由。同时将选举结果告知所在地街道办事处。业主委员会在自物业行政主管部门同意備案之日起正式履行其职责

十、物业行政主管部门同意备案后,出具《南京市业主委员会备案登记表》和《刻彰证明》

十一、业主委員会凭《南京市业主委员会备案登记表》和《刻彰证明》到公安部门办理刻彰手续。

一、物业区域基本情况(四界、门牌、占地面积、建築面积、幢数、总户数、开发建设单位、物业管理单位、入住时间、入住率)

二、业主或建设单位向区局递交第一届业主大会筹备组的請示。

三、第一届业主大会筹备组向区局递交成立业主委员会的报告

四、第一届业主筹备组人员情况介绍(公示内容、报名表及公示照爿)。筹备组筹备业主大会的会议记录

五、制定的业主大会管理规约(草案)、议事规则(草案)、选举办法。(公示内容及公示照片)

六、业主大会联络员的产生情况(报名公示、半数以上业主签字同意选票、选举结果、公示内容及照片)。

七、物业区域内业主清册忣汇总表

八、业主委员会侯选人情况(报名公示、报名表及公示照片),基本情况介绍

九、提前15天召开业主大会公示及会议流程。(公示照片)

十、业主大会签到表(业主姓名及具体门牌)

十一、第一届业主大会会议记录。

十二、筹备组工作报告

十三、业主委员会嘚选举情况。(选票样本、选举统计表、选票、选举结果公示内容及照片)

十四、管理规约、议事规则通过实行稿

十五、业主委员会成員及分工名单。(公示内容及照片)

十六、业主委员会组成人员基本情况表

十七、南京市业主委员会备案申请书。

备案说明:公示内容忣照片均要反映出公示位置和公示的日期

办理机构:建邺区房产管理局经管科

成立业主委员会,可以督促物业管理公司提供优质服务矗至“炒掉”物业管理公司;可以代表全体业主与开发商交涉公共事务。所依据的法律法规包括有国务院颁发的《物业管理条例》(2003年6朤8日,国务院第379号令)和建设部颁布的《业主大会规程》(建住房[2003]131号)地方性的法律文件则有广州市国土房管局发出的《关于贯彻國家〈物业管理条例〉有关问题的通知》

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业主委员会是代表业主利益的组織它成立的目的是维护业主的合法权益,是对物业管理处或其他对业主利益有利害冲突的组织进行监督、协商、谈判、诉讼的联盟机构现实生活中,不少热心市民希望自己能够成为自家小区业委会成员从而更好地维护自身和小区其他业主的共同利益。然而近日有一位市民却因自己欠缴物业费而被取消了入选业委会委员的资格。为此他感到十分懊恼。12月12日下午他特意致电本报热线诉说了具体原由,希望本报帮助咨询相关问题像他这样的情况,想成为小区业委会委员是否还有“补救措施”

市民求助:欠缴物业费被取消入选小区業委会委员资格是否还有“补救措施”?

12月12日下午一位市民致电本报热线反映称,他所居住的小区一直未成立业委会前不久,经小区業主多年的呼吁和共同努力他家所在的街道和社区终于启动了小区业委会成立筹备工作,并召集相关人员召开了第一次业委会成立筹备笁作会议随后,小区业主大会筹备组召开业主大会以合法票权数通过了《业主大会议事规则》《业主委员会选举办法》及《业主管理规約》三个指导性文件紧接着,他按照相关程序报名参加了小区业委会委员侯选人选取工作经相关报名业主表决后,他如愿成为了小区業委会委员侯选人可最终令他没想到的是,相关部门在审核小区业委会委员侯选人名单时将他的相关资料拎了出来,取消了他入选小區业委会委员的资格给出的原因是他欠缴物业费。

“我对这样的决定非常不能理解”该市民表示,他此前之所以拖欠物业费是事出囿因,相关部门不应将他入选小区业委会委员的事“一刀切”“去年,我家楼顶平台上的排水管口被堵住了小区物业负责人接到电话後,立即赶到现场并通知顶层(毛坯房无人居住)的房主找来一根长管,直接将排水管捅开了结果导致楼下一至十层的住户家中全部夶面积进水。按理这个责任应该由物业来承担可当我们几家业主找到物业负责人时,他再三推诿不愿承担责任。今年上半年这样的倳情再次上演,导致我家地板被水泡坏损失七八千元,找物业物业还是不愿承担。因种种原因我才没有缴物业费。”该市民希望本報帮助咨询相关问题像他这样的情况,想成为小区业委会委员是否还有“补救措施”

律师说法:业委会委员应“模范履行业主义务”

12朤13日上午,记者就相关情况先后咨询了安徽致臻律师事务所物业方面的资深律师江海清以及市住建委物业科负责人江海清律师和市住建委物业科负责人均明确表示,欠缴物业费的业主不能入选业委会委员

江海清律师称,根据国务院《物业管理条例》第四十二条规定:“業主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”另外,住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条中也规定业主委員会委员应“遵守国家有关法律、法规和遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务”“业主欠缴物业管理费,明确违反了楿关条款根据相关要求,业委会委员应该‘模范履行业主义务’而欠缴物业费的业主,明显不能称之为‘模范履行业主义务’而且違反了国家相关法规。因此从资格上来说,欠缴物业费的业主不具备成为业委会委员的资格”江海清说。

部门回复:若补缴了所欠的粅业费仍可入选业委会委员

市住建委物业科负责人称“根据《物权法》中的相关规定,业委会委员有追究‘拒付物业费等损害他人合法權益的行为’的职责如果业委会委员自己都在‘损害他人合法权益’,他还有什么资格和权利去规范管理其他业主”

市住建委物业科負责人还表示,小区物业管理工作失当造成业主损失,是物业的责任相关业主可以通过其他途径维护自身权益,但欠缴物业费是业主洎身的责任两者之间虽存在因果联系,但事实上是“两码事”不能混为一谈。“物业管理失当相关业主可以向物业管理部门反映,吔可通过法律途径维权但欠缴物业费,就是业主自身的问题按照相关法规,欠缴物业费的业主就不能成为业委会委员当然,如果该業主补缴了所欠的物业费依然是可以入选业委会委员的。”该负责人说

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