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一二线楼市迎暖冬 三线城市房价止跌
来源:中华工商时报 &&
　　国家统计局日前公布的&2015年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况&显示，11月份房价同比上涨的城市数量已达三成，同时部分三线城市房价开始止跌企稳。
　　业内人士认为，从11月房价走势来看，部分一线城市房价上涨态势日益凸显，一线城市未来也将面临库存去化难题。同时，随着楼市进一步分化，二三线城市楼市库存压力依然可观。
　　三线城市止跌
　　国家统计局披露的数据显示，11月份房价同比上涨的城市数量达到21个，占比30%。房价涨幅最高的城市依然是领涨全国房价12个月的深圳，与去年同期相比上涨38.9%。
　　从环比方面，11月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市个数33个，接近半数。深圳仍是&领头羊&，新房价格比上月大涨2.9%。
　　部分城市楼市为何再现&暖冬&?
　　业内人士表示，今年以来，包括降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策陆续出台，其促进房地产市场销售的政策效果已开始显现。数据显示，今年11月全国商品房销售面积超过1.4万平方米，增速比传统上属旺季的10月还高3.1个百分点;11月销售额近万亿元，同比激增20.2%，比 &银十&提高7.8个百分点。
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2016年楼市大猜想：房价还会继续涨吗？
来源：澎湃新闻
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业内人士表示，由于城市间分化格局的不断显现，未来的楼市政策也会按照“分层施策”的原则来对各地方进行调控。可以期待的是，“个人房贷抵个税”有望实现。
业内人士表示，由于城市间分化格局的不断显现，未来的楼市政策也会按照“分层施策”的原则来对各地方进行调控。可以期待的是，“个人房贷抵个税”有望实现。 &
日，央行和财政部分别发文，松绑二套房贷并减免营业税。在支持刚需、改善需求以及去库存的宽松政策基调下，中国楼市整体持续恢复，2015年房价以涨势收尾，一线城市房价涨幅遥遥领先。
据中国国家统计局日公布的数据测算，去年12月70个大中城市新建住宅销售价格同比上升1.6%，连续第三个月上升且涨幅较11月的0.9%明显扩大。
参考消息援引中原集团研究总监刘渊的话表示，“整体市场在恢复，但城市之间的分化依然明显。一线城市远好于其他，二线逐步恢复，三四线还在下降。”
压力较大的三四线城市如何去库存，地方政府如何鼓励农民工进城买房成为题中之义。
日，国务院总理李克强在国务院常务会上，重点关切了推进新型城镇化的工作。李克强表示，按照国家新型城镇化规划要求，抓住农民工融入城镇这一关键，通过深化改革加快推进新型城镇化，既是重大民生工程，也有利于扩大有效投资和消费，促进城乡、区域协调发展。
李克强强调，在政策具体实施过程中，须进一步抓住全面实行居住证制度、加大棚户区改造力度等重点问题。当天会议要求各地结合本地实际，抓紧制定居住证暂行条例实施细则，使有别于以往各类暂住证、含金量更高的居住证制度覆盖全部未落户的城镇常住人口。会议决定，加快城镇棚户区和危房改造，提高棚改货币化安置比例，将棚改政策支持范围扩大到全国重点镇。
几乎同一时间，山东、江西等地明确了对首次购买城镇住房的、符合条件的农民给予财政补贴，按规定享受税收优惠政策，并根据各自实际情况出台个性化措施。
业内人士认为，鼓励农民工购房有望全国化铺开，对于一些库存较严重的城市在实施力度上可能会更大一些。
2016年的中国楼市将如何发展，澎湃新闻与你共同猜想。
1.房价会不会降？
2015年楼市收官，12月份房价继续上涨。
1月18日，国家统计局发布2015年12月份70个大中城市住宅销售价格显示：12月份，70个城市中，有43个城市房价止跌或上涨。
一线城市中，深圳和上海房价涨幅领先。数据显示，北京新建商品住宅环比上涨0.5%；上海环比上涨2.1%；深圳环比上涨3.2%；广州环比上涨0.7%。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，由于各城市供需状况各不相同，城市间房价分化现象仍非常明显。一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅明显高于其他城市；其余二线城市环比较为平稳；大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段，环比仍在下降。
刘渊预计，2016年全国新房市场销售量将下降5%，房价上涨5%，新开工面积同比下降5%，一线城市短期还是看涨。
按照易居研究院《》年度全国房地产市场报告中预测，2016年70个大中城市房价将继续上涨，源于房价上涨的逻辑并没有发生改变。从政策层面看，限购限贷政策的取消、公积金和商业贷款等政策的持续放宽、去库存措施的即将出台、地方政府对于房地产扶持力度的加大、购房者看涨情绪的强化，都会促使房价上涨。从房地产短周期规律看，每轮房价上涨都会至少持续十几个月份，2015年只上涨了8个月，2016年仍将上涨。预计环比增幅在2016年第三季度见顶。
2.房地产税会不会征收？
据《经济参考报》报道，作为中国税制改革的重要组成部分，房地产税改革是中国增加直接税、降低间接税，调节税制结构的重要一环。 张新燕 澎湃资料图
2015年8月，备受关注的房地产税法正式进入全国人大立法规划，这也意味着房地产税的讨论已经进入总结思路阶段。何时出台，只是时间问题。
中央财经大学财经研究院院长王雍君认为，加入立法规划意味着对房地产税的讨论已经进入总结思路阶段，房地产税是铁定要开征的。
据《经济参考报》报道，作为中国税制改革的重要组成部分，房地产税改革是中国增加直接税、降低间接税，调节税制结构的重要一环。未来房地产税将由地方税务局征管，全部收入归地方，成为地方税源的重要补充。
华夏新供给经济学研究院院长、全国政协委员、财政部财政科学研究院原所长贾康表示：有关房地产税的推出现在来看已和原来计划的时间表不匹配了，现在就看人大什么时候启动一审。
3.《不动产登记暂行条例实施细则》落地，会影响房价吗？
《不动产登记暂行条例》曾被视作反腐利器，一旦执行，官员瞒报登记资产信息等情况将有效减少。
日，国土资源部公布了《不动产登记暂行条例实施细则》，对集体土地所有权登记、国有建设用地使用权及房屋所有权登记、宅基地使用权及房屋所有权登记等各种不动产权利的登记都做出了更为细致的规定。
中国不动产登记中心登记制度处工作人员张富刚表示，细则的实施将为中国不动产登记工作提供更加详实和可操作的法律依据。
此次《细则》中明确提出“三类人”可以查询不动产登记资料。一是权利人可以查询、复制其不动产登记资料；二是因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况；三是人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。
细则还指出，申请查询的主体或者查询事项不符合规定的，申请查询的目的不合法的，不动产登记机构不予查询。此前舆论担忧的“以人查房”曝露他人的财产信息，用作不法用途的行为，将面对严厉的法律制裁。
另外，不动产登记的实施被认为会抑制楼市的发展，业内人士对此表示不会影响楼市稳定。
4.楼市政策还会继续出台吗？
日，央行和财政部分别发文，松绑二套房贷并减免营业税。
2015年，楼市政策整体宽松，2016年还将继续。
2月2日，央行下调首套房首付至最低两成，就是个信号。
日，央行和财政部分别发文，松绑二套房贷并减免营业税。
住房城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发文称二套房首付下调至四成，首套公积金首付三成；与此同时，财政部大幅缩短二手房交易营业税免征年限从原来的五年降至两年。
时隔不到半年，楼市再度松绑。同年8月31日住房城乡建设部官网发布《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》，明确“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%”。
此后，地方政府也可以出台鼓励楼市新政，除北上广深和三亚外，限购全部取消，部分城市还提出了补贴购房计划。
按照58安居客提供的最新数据，一线城市价格都普遍上涨，二线城市涨跌互现，而三线城市则全部下跌，全国房价分化剧烈。
业内人士表示，由于城市间分化格局的不断显现，未来的楼市政策也会按照“分层施策”的原则来对各地方进行调控。可以期待的是，“个人房贷抵个税”有望实现。
2015年11月，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，提出通过加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。
至当年12月14，中共中央政治局召开会议，分析研究2016年经济工作。对于房地产的表述，会议表示要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。
5.是否存在降息空间？
从2014年11月算起，已经连续6次降息。2015年央行接连降息5次，房贷利率已创下历史新低。澎湃新闻算了一笔账，以贷款100万元、20年还清、等额本息还款计算，在最新的利率下，这笔房贷的总还款额将降至157万元，月均还款6544.44元。而六次降息后，每个月可以少还939元。
目前，五年以上贷款的利率为4.9%；一至五年（含五年）的利率为4.75%；一年以内（含一年）的利率为4.35%。
1月19日，经济参考报刊文指出，虽然货币政策继续宽松的空间仍在，但政策宽松的边际效用递减明显，同时考虑到目前供给侧改革的主基调，市场或许需要降低对今年货币大幅宽松的预期，降准降息仍在政策篮子之中，但节奏将明显不如去年。
6.限购是否会全面退出？
北京、上海、广州、深圳、三亚五地仍在严格执行楼市限购政策。&
目前仍有北京、上海、广州、深圳、三亚五地仍在严格执行楼市限购政策。
值得关注的是，在2015年的中央经济工作会议上指出一条“取消过时的限制性措施”。
现任幸福人寿监事会主席孟晓苏对此表示，房地产库存的加大以及整个房地产投资增速的下滑，这些都来自于过去的打压。孟晓苏称，限购、限贷可归为“懒政”，是捆绑在中国经济身上的绳索，它所带来的是压制市场需求，同时也使得“供给侧”成为畸形发展的形态，既打压了消费又打压了生产。
孟晓苏表示，“当时的调控认为，抑制房价上涨，那就打压生产、抑制需求。我把这个限购比喻为打麻药，你可以麻醉当时的市场，但你麻醉市场的同时也麻醉了开发商，造成了很多城市的供应不足。大家去到非限购城市去开发，这也是现在三四线城市库存大的原因之一。因此限购政策早就应该取消。”
7.房地产投资增速会回暖吗？
目前，房地产投资增速已跌至历史最低。
1月19日，国家统计局发布2015年全国房地产开发和销售数据：1-12月份，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%，增速比1-11月份回落0.3个百分点至1%。其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%，增速回落0.3个百分点。
可以发现，自2014年以来，房地产开发投资增速已经连续23个月下滑，目前处于连续十个月在个位数徘徊的状态。
业内人士认为，开发投资增速持续下滑，2015年全年增长幅度只有1.0%，比2014年下滑9.5%，当前经济进入L型的发展走势，未来经济继续探底可能性依然仍存在。
按照最新的预判，房地产投资增速会在今年一季度，最晚二季度会止跌回升，不过想要重回此前两位数增长的态势已经不太有希望，整体房地产投资增速会徘徊在4%-5%。
8.深圳楼市还有投资空间吗？
深圳房价在2014年11月开始止跌，同年12月份成为全国首个房价上涨的城市，2015年更是始终领涨全国，该年上半年的高峰时期，深圳楼盘多次出现“日光盘”等现象。
国家统计局数据显示，2015年12月份，70个城市中，深圳在同比增幅排行中仍位居首位，为47.5%。
日，深圳市规划和国土资源委员会发布了深圳1月份楼市数据：新房成交均价再创新高，每平方米46515元，同比增长74.27%、环比增长9.51%。&
数据显示，2016年开年，深圳楼市火热不减，量价齐升。
对此，易居房地产研究院副院长杨红旭指出，深圳房价已经过热，投机需求不建议买入。
在杨红旭看来，任何一种资产都有规律，包括房地产在内，一旦达到峰值就容易产生资产泡沫。
杨红旭称，深圳房价存在下跌风险的原因主要是投资投机疯狂以及深圳房价在短时间内暴涨，“深圳房价已经出现了短期性泡沫”。
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2016房价走势大研判：三四线城市无上涨可能
来源：广州日报置业会
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作为经济活动中最重要的变量，“价格”度量着这些变化，承载着这些期待。
作为经济活动中最重要的变量，“价格”度量着这些变化，承载着这些期待。为此，对2016年和百姓生活关系最为密切的价格，做出趋势研判。帮助大家把握大势，发现价值，理性投资。
新的一年，经济会有新的变化，百姓会有新的期待。作为经济活动中最重要的变量，“价格”度量着这些变化，承载着这些期待。为此，天下财经综合各种信息，对2016年和百姓生活关系最为密切的价格，做出趋势研判。帮助大家把握大势，发现价值，理性投资。
物价涨幅可能小幅回升
物价，是最贴近生活的价格。2015年，物价走势整体相对平稳，1-11月份的CPI同比涨幅都在1.5%左右。其中，8月份的CPI同比涨幅最高，达到2%，但这个数字也远远低于前些年的水平。
虽然物价涨幅并不是越低越好，但对老百姓来说，最直观的感受就是物价不再蹭蹭往上窜，买东西更有底气了。尤其是一些高档消费的价格，比如高档餐饮、高档酒水，开始改走亲民路线，普通人也能接受了。
那么2016年的物价又会出现怎样的走势呢？中国社科院预计2016年物价涨幅为2.1%。国家信息中心CPI经济预测部预计将上涨1.5%左右。摩根士丹利华鑫证券宏观经济研究主管章俊预计，2016年CPI涨幅可能在1.8%左右。国务院参事室特约研究员姚景源认为，与2015年相比，2016年的CPI涨幅可能会有小幅度的回升。
姚景源认为，如果2015年是1.5%，我觉得2016年应当是2%这样一个水平，略有回升。因为一方面要加大供给侧改革的力度，使供给和消费能更趋于平衡，另外也要适度地阶段性地提高赤字率。这意味着就货币环境来讲，会使物价有回升的条件。
判断物价回升的另一个依据是大宗商品价格。2015年，全球大宗商品市场哀鸿遍野，有些大宗商品的价格甚至跌去了一半。不少分析师认为，这样的价格已经是底部，今后的跌幅会明显收窄，对物价的拖累作用也会明显降低。
房价的变化也是万众瞩目。2015年，中央多次提及楼市去库存，中央经济工作会议还鼓励开发商降价，这说明楼市降价促销可能在所难免。然而最新统计却显示，2015年12月百城住房价格指数环比和同比连续第5个月上涨，并且涨幅在继续扩大。楼市究竟是涨是跌呢？姚景源认为，2016年楼市的分化还会持续，一线城市和热点城市，房价可能稳中有升，但三四线城市的房价没有上涨可能。
房地产库存全国来说，住宅这一块现在是4亿平方米，主要是集中在三四线城市。显然，三四线城市这么大的库存，它的价格不可能反弹回升。
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2016年房价未来走势 一二线城市房价涨三四线下跌
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【2016房价未来走势预测】今年是楼市受政策影响较大的一年，从14年年底开始，央行连续降准降息，意在调控房地产市场。今年开始实行的全面二孩政策也对楼市产生重要影响。而在中央将去库存定作五大任务之一后，2016年楼市的基调也确定了。那么2016年房价未来走势是怎么样呢？2015年百城房价连续上涨了8个月，业内分析2016年房价未来走势会是一线城市房价继续上涨，二线城市房价会迎来复苏，三四线城市或将下跌。
【一线城市房价继续上涨】
任泽平：未来十年一线城市房价将再涨一倍
目前，中国正处在一个增速换挡的时点，高增长的时代已经一去不复返了。而中国增速换挡的典型形式，来自于房地产长周期拐点的出现。人口红利结束之后，人继续往大城市迁移。当人继续往大城市迁移的时候，一线房地产有销量没土地，表现为价格的上涨和地王的再现。三四线城市没有销量，土地和库存高企。去年，我对中国的房地产做过一个预测，未来10年一线房价再涨一倍，三四线涨不动，房地产投资零增长。
王逸：户籍改革有助中国楼市复苏，明年房价还会涨
曾在2014年经历房价最大降幅的“一线城市”，以及“其他二线及大型三线城市”均实现了最强劲的交易量复苏，除此之外，其余城市的住宅销售复苏依然呈疲软态势。鄂尔多斯(7.89,-0.880,-10.03%)这类“鬼城”的形成是结构性供应问题导致的，预计在这一轮的房地产市场调整中将很难复苏。户籍改革和城镇化的推进将对房地产市场的复苏有着重要影响。
房地产开发商在2015年至2017年的预期净资产回报率将处在5年低点，但这是基于债务零增长的假设而做出的。开发商回报率的回升，需要房价的进一步上涨来支撑。原因在于，如果房价不上涨，开发商加杠杆将不仅导致其基于现有土地储备的净资产回报率减少，而且还将使得开发商的财务状况再度面临风险。到2016年年中，中国内地的房地产政策会偏向宽松，这应该会支持房价持续复苏。
巴曙松：明年房地产业有望触底，一线城市没有什么好担心
从宏观来看，经济并没有出现太大的波动，但微观出现了非常大的变化。以房地产为例，不同城市、不同业态、不同的产品分化较大。房地产行业什么人都能赚钱的时代已过。如果项目在一线城市没有什么好担心的，但如果在三四线城市库存压力下就比较危险。明年房地产业有望触底，房地产业投资增速下行趋势止住，对于经济的拖累作用会明显改善。预测明年新房市场仍趋于平淡，不同城市继续分化。一线城市高位趋稳，改善性需求成主流需求;三四线城市面临高库存、低需求的局面。
【二线城市房价有望复苏】
法国巴黎银行亚太房地产研究部门主管李伟烈说，预计二线城市房价在未来12个月里将复苏。
李在6日于香港举行的新闻发布会上说：“我们认为供应相对而言有限，但需求在增加，从去年下半年起，房屋销售已经开始抬头。”
报道称，在过去两年间，中等城市的房地产投资热大幅降温。根据法国巴黎银行统计，这些城市的总销售面积在过去两年的每年里都下降了30%到50%，同时有迹象显示，未售出房屋的库存量正在下降。
截至去年11月底，位于中国东部地区的苏州、杭州和合肥属于中国房地产指数系统所跟踪的18个主要城市中库存量最低的城市之列。比如，杭州的库存出清周期为4.5个月，上海的这一数字则为14.2个月——上海的新房均价为全国第二高。2015年，杭州的新房价格基本持平，仅上涨0.3%，去年12月份的均价为每平米16186元人民币。
世邦魏理仕地产咨询服务公司研究部门主管陈仲伟说，由于需求增加，南京、杭州或成都(该市是中国西部的中心)等二线城市的房价将保持坚挺。
陈说，这些城市的经济发展势头强劲，人口数量呈正增长。
报道称，但是由于经济疲软，中国东北某些城市(比如长春和哈尔滨)的房屋销售仍然面临压力。从政策角度讲，李预测中央政府今年将出台额外的政策，以提振住宅市场，并将把主要精力放在帮助较小城市去库存上。将发生的变化可能包括：房贷利息抵税、鼓励农民进城买房以及政府回购商品房用作保障房。
李说：“今年政府将从房地产领域获得对实体经济的更多支持。”他还说，全国房屋建设将从下半年开始复苏。
报道称，根据国家统计局最新发布的数据，中国在2015年前11个月的的房屋新开工面积同比下降15.3%。
房企将重点布局二线城市
1月13日，经过两个多小时47轮竞价，禅港路西侧、横三路两侧商住地最终由深圳市创润房地产有限公司以9.61亿元获得，楼面价4768元/㎡。深圳市创润房地产有限公司为融创(深圳)房地产有限公司全资子公司，这也是融创首进佛山。
在1月5日上海的媒体会上，融创中国董事长孙宏斌说，目前融创将二线城市作为战略布局的重点。2015年，除了继续聚焦北京、天津、上海、重庆、杭州之外，融创又进入了成都、南京、武汉、西安、济南等8个核心二线城市。
2016年，在华南区域，融创将重点进入广州及其周边的6个城市，如珠海、中山、佛山、东莞以及核心二线城市。13日，融创在布局华南区域的时候，就把佛山作为了第一站，选择了禅西绿岛湖片区。
同样聚焦二线城市的还有正荣。正荣总裁助理兼投资发展部总经理肖春和日前表示，正荣希望参与长三角各个城市的土地拍卖，并伺机进入合肥、厦门等城市。正荣去年底先后在苏州、福州拿地。
为何房企要重点布局二线城市?这是因为三四线城市面临巨大库存压力，开发商纷纷回归一二线，而一线城市虽然市场很大，但无奈在各大开发商激烈竞争之下，地王频出，楼面价超过在售房价，已经暗藏不小的风险。
“一线城市现在是市场没风险，拿地有风险。”中原地产首席市场分析师张大伟告诉《第一财经日报》，房地产涉及的领域主要是两大部分，即拿地和卖楼。“卖楼这一端的话是一二线没有风险，而拿地的话是一线城市有风险，因此只能重点布局二线城市。”
孙宏斌称，“如果北京、上海地价跌下来了，我们就在北京和上海继续拿地，如果地价继续涨，就会快速完成二线核心城市的布局。”他还说，“过去我看北京和上海，是什么地都可以买，现在我看北京和上海，是什么地都不能买，地价涨得太快。”
【三四线城市房价保持低迷】
过往几年，流入人口明显小于流出人口的三四线城市，在土地财政的刺激下，供了太多的地，盖了太多的房，在巨大的库存压力下，进一步的降价走量是开发商的必由之路;此外，三四线城市也是我们城市化进程的关键，“鼓励农民买房”主要解决的就是三四线城市库存压力较大的问题，通过农村人口市民化来化解城市住宅库存压力。所以，2016年三四线城市房价还将继续保持低迷。
你分析得不对，中国房价太高了！
降不了多少的，地价建筑成本资金利息控制着，不是说跌就跌的
降不了多少的，地价建筑成本资金利息控制着，不是说跌就跌的
这就是你的不对了，说明你还是一个金融小白。开发商手中的房子，确实存在你说的成本资金和贷款利息，但是开发商也知道投资房子和投资股票一样的，对开发商来讲都是投资，但是如果找不到买家，就得割肉止损，如果不割肉止损，利息一直要出，损失更大，明白吗？金融小白！
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