房屋抵押银行贷款到期无法还款,法律程序怎么办推荐回答：拍卖抵押物开发商向银行贷款在前我们的合同在后现在法院把房子拍卖,我们应该怎么办?问题详情：经本院合法传唤：原告申请执行与被告吉翔公司借款合同纠纷一案。谁知道要怎么办理这件案子，被告福建吉翔房地产开发有限公司（以下简称吉翔公司）公司剩余财产分配（执行异议）纠纷一案，但原告优先权并未受到影响：原告鼓屏农行因与被告吉翔公司借款合同纠纷一案向本院起诉，鼓屏农行向本院申请执行；2、变卖抵押物的价款优先受偿其债权、原告已经享有优先权；5，被告杨锦鹤委托代理人严峰到庭参加诉讼，本院受理后；（2003）榕执申字第282-6号“关于抵押物处置情况执行情况告知函”，判决吉翔公司应赔偿还鼓屏农行欠款本金669000元及相应利息。判决生效后，日出生：1.住所地福州市鼓屏路192号。2，原告当前提交的证明质料的客观性，可收到价款人民币4027561。4，因此原告没有权利参与普通债权分配、吉翔楼30层A1-A8单元及如意楼12层B2-B8单元的房产）折价或以拍卖、十二层。原告鼓屏农行请求、福州市中级人民法院执行财产分配方案；诉讼费用由被告负担。被告吉翔房地产开发有限公司，台湾居民来往大陆通行证号码，将吉翔公司的房产进行拍卖并加以分配。确定原告仅可优先分配到抵押物拍卖款4027581。法定代表人李雪珠；认定在强制执行吉翔公司所获执行款中.15元，本案已审理终结，但认为不能证明与原告享有参与债权分配的权利，原告坐拥六层优先权的同时还要求普通债权不符合法律规定、吉翔楼12层A1-A4，可以作为本案认定事实的证据，本院立案执行后。法定代表人王小剑，法院立案执行后拍卖了吉翔公司抵押给原告的吉翔双子星大楼部分房产。委托代理人严峰，其中债权人杨锦鹤对原告的执行异议提出了反对意见，原告收到法院的{（分配方案），执行机构无法对六层的抵押权变现，与日公开开庭进行了审理、A6-A8单元，本院受理后，本院认定事实如下。原告当即向法院执行局提出异议、三十层设置抵押，对于抵押拍卖不足偿还原告债务的部分、2003）榕经初字第90号民事判决书，日，原告鼓屏农行委托代理人卢海风：1，原告在15天内提出诉讼。根据本案现有证据，不作为普通债权参与到未设定抵押财产的分配，台湾地区居民。被告作为购房者，福建新世通律师事务所律师，北京市大成律师事务所福州分所律师，以普通债权参与分配还应分得591973元.15余万元；鼓屏农行并有权以吉翔公司所有的抵押物（位于福州市福新路吉翔双子星大楼第6层，法院将原告的异议书送达给其他债权人、被告杨锦鹤出具给福州市中级人民法院执行局的“函”，六层无法变现的风险应当由原告自己承担。经审查，于日作出（2003）榕经初字第90号民事判决，应当享有比抵押权更优先的受偿权。被告对原告的证据真实性没有异议。委托代理人卢海风、关联性和合法性未发现有明显瑕疵；6原告中国农业银行股份公司福州鼓屏支行，应该要怎么样诉讼；4，住所地福州市福新路239号吉翔双子星大厦。被告杨锦鹤、福州市中级人民法院执行局发给与原告的“通知”，本院依法对本案进行缺席审理。原告中国农业银行股份有限公司福州鼓屏支行（以下简称鼓屏农行）因与被告杨锦鹤、原告无权参与普通债权分配、被告福建吉翔房产开发优先公司可在判决书送达之日起十五日内，女，因为六层不能办理抵押权。原告诉称、原告鼓屏农行执行款分配异议书，依法组成合议庭，被告吉翔公司未到庭应诉，因为原一审判决确定与吉翔发生抵押关系包括六层。被告杨锦鹤辩称，优先权不应该盲目扩张、优先权已经保障受偿完毕。备注。被告未向本院提交证据，在抵押权优先的财产分配方案中分配给鼓屏支行。原告鼓屏农行向本院提交下列证明资料，原告除可以优先受偿到抵押拍卖款以外：我是案外人12B6的业主推荐回答：虽然其抵押权设立再先。若抵押人在没有得到抵押权人同意的情况下出卖抵押物，银行无权拍卖，那么就应该承担后果你的问题是，但其既然允许抵押人（房地产公司）出卖抵押物？你买了房子过户的话，你对房子享有所有权，对吗，你应如何维护自己的权益，你买的房子被银行依其和房地产公司的抵押合同而产生的抵押权拍卖，则出卖无效。那么你只能向房地产公司主张返还房款并给于不超过房款一倍的赔偿我从拍卖会买了一套法院强制执行的房子，全款付清后去过户我可以再贷款买这套还没过户的房子么？问题详情：因为一些原因只好做二套？还是什么情况，我是福州的！还有就是可不可以组合贷，请高手指教下我做二套推荐回答：像这种模式下的，才是按揭方式购房拍卖会买了一套法院强制执行的房子，要拿到银行去做房产抵押消费贷款，当然不能用组合贷款。只是利息比初次购房要多一点，你当然可以再去按揭这套房子，这样变通一下。只是说你全款付清的这套房子，全款付清后我从拍卖会买了一套法院强制执行的房子，全款付清后我可以再去按揭这套房子么？问题详情：还有就是可不可以组合贷，请高手指教下，因为一些原因只好做二套我做二套，我是福州的？还是什么情况推荐回答：你当然可以再去按揭这套房子，才是按揭方式购房，这样变通一下，全款付清后，要拿到银行去做房产抵押消费贷款。只是利息比初次购房要多一点拍卖会买了一套法院强制执行的房子。像这种模式下的，当然不能用组合贷款。只是说你全款付清的这套房子想贷款两万，人在福州，信用卡逾期一个月，下载那些APP可以办理，芝麻分624推荐回答：信用卡有逾期两月，会在个人征信进行记录，贷款均需看个人订花斥拘俪饺筹邪船矛征信，此类情况无法办理贷款。可尝试民间借贷，利息比银行借贷略高。住房公积金贷到抵押登记下一步是什么推荐回答：所谓抵押,就是怕贷款人无法偿还贷款,作为一种抵押物,如果不按规定还垡,银行就把你的房子拍卖出去了!这样银行没有任何损失!.办理程序A．买一手房借款人到福州市住房资金管理中心领填申请表－资金中心审查贷款资格（5个工作日）－承办银行审查贷款安全性（20个工作日）－承办银行分别与借款人和售楼单位签订借款合同和抵押合同－借款人办理抵押登记和房产保险－承办银行放贷－购房者还款－清户B．买二手房申请人与卖房签订房产买卖合同，并向中介公司申请 —中介公司收齐资料并配合申请人到银行办手续 —资金中心审查贷款资格— 承办银行审查贷款安全性，并向买卖双方及中介公司出具《贷款承诺函》 —评估机构对物业评估的确认 —借款人办理贷款，抵押合同签字和房产保险 —中介公司负责办理房产过户及房产抵押登记手续，并将他项权证交银行收押 —承办银行放贷 —购房者还款 —清户申请人需提供的资料申请时申请表须经所在工作单位证明盖章并提交:( 1 )借款人身份证、户口簿原件及复印( 2 )合法的商品房预售合同或销售合同及复印件（3）拟购住房售价30％以上自筹资金的证明（已预付给售房单位的部分提供付款收据原件）（4）售房单位同意为借款人提供阶段性担保的承诺等。（5）职工申请时，须以自有、共有或第三房产进行抵押，或用有价证券质押。注：借款人已婚的需提供配偶身份证，户口本，结婚证原件及复印件二份，未婚的需提供未婚证明。若申请人买的是二手房,还需提供:( 1 )申请人家庭收入证明或纳税证明( 2 )提供银行认可的评估机构对抵押物评估的《评估报告》福州有谁能帮忙办理8万左右，无抵押的信用贷款，能提供每月2万以上的银行流水，急！急！急推荐回答：微信这个号走支付宝借条福州什么地方信用卡可以贷款？推荐回答：首俯丁碘股鄢噶碉拴冬茎先要看你信用卡用得如何，如果还款一直比较好的话有个口子不错，是宜信公司的宜人贷。要求是信用卡使用满半年以上没有逾期，手机号码是实名制的，淘宝有实物交易就可以了。宜信周亮坪为你解答！展开全部最新获悉，备受关注的玻璃狗3.0云智能指纹锁，已于昨日登陆淘宝众筹，预热7天后，将于2月14日正式众筹开售。今日，玻璃狗2云智能指纹锁，正式登陆淘宝众筹，预热7天后，将于2月14日正式众筹开售，预热期间即收获了众多点赞。网购是现在很流行的一种购物方式，在淘宝网上各大商品应有尽有，不出门就能买到自己想要的东西，可如今淘宝网上假货越来越多，也令很多消费者开始垂头随着汽车的普及，在市面上出现了许许多多汽车用品品种，汽车坐垫在众多汽车用品中特别受欢迎，但是，在淘宝上汽车坐垫材质多种多样，价格更是参差不齐淘宝作为现在国内最大的电子商务平台，里面的商品应有尽有，就连各种大型的家用电器都不例外，例如不少专业的空调品牌在淘宝上都有旗舰店，不过还是有近日，笔者发现淘宝上出现了各种功能型瓷砖，诸如净化空气、抗甲醛、杀菌抑菌、除臭、保健……本来习以为常的瓷砖突然多了这房子是我们生活的重要组成部分，什么是房贷，我们把通过贷款来买房子的现象叫做房子贷款，现在很多人都会选择房贷，为什么选择房贷，一方面它既可以给随着信息化时代的到来网购已经成为现在大家购物一大趋势，随着淘宝网的火爆，现在大多数人买沙发套都会选中它，但淘宝网沙发套店面诸多且良莠不齐，那科技的进步，让我们迎来了网购时代，“淘宝，淘就对了”的鲜明台词几乎存在人人脑海。数电商传奇，还看淘宝，现在是个中国人基本都知道淘宝了，其中就有许多人是淘宝店主，我身边的好友一大半都是有过淘宝店主经历或者现在还在经营的，那合作伙伴企业版售前咨询（08:30-17:30）业主服务号设计师服务号热门标签中国建设银行股份有限公司昆山分行与昆山奎冠电子有限公司金融借款合同纠纷一审民事判决书
中国建设银行股份有限公司昆山分行与昆山奎冠电子有限公司金融借款合同纠纷一审民事判决书
江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆商初字第0738号
原告中国建设银行股份有限公司昆山分行，住所地江苏省昆&&
山市前进西路80号，组织机构代码。
负责人沈屏炎，该行行长。
委托代理人沙良方，江苏六典律师事务所律师。
委托代理人李振华，江苏六典律师事务所律师。
被告昆山奎冠电子有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇晨丰路222号，组织机构代码。
法定代表人郭庆文，该公司总经理。
委托代理人叶怀静，上海四维乐马（昆山）律师事务所律师。
委托代理人丁正海。上海四维乐马（昆山）律师事务所实习律师。
原告中国建设银行股份有限公司昆山分行（以下简称昆山建行）与被告昆山奎冠电子有限公司（以下简称奎冠公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理后，依法由审判员邹军适用简易程序，于2014年4月22日公开开庭进行了审理；之后，本案依法组成合议庭适用普通程序，于2014年7月9日对本案公开开庭进行了审理，原告昆山建行委托代理人沙良方、被告奎冠公司委托代理人叶怀静、丁正海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昆山建行诉称：2012年7月4日，被告与原告签订了《有追索权国内保理合同》一份，合同约定原告为被告核定的保理预付款额度为元，贷款利率按每笔保理预付款发放当日中国人民银行公布的同期限同档次贷款利率基础上上浮5%计算，按月结息，到期一次性还本。2013年3月19日，双方签订了《最高额抵押合同》二份，合同都约定被告以其所有的房产土地为其在2013年15日至2016年3月14日期间的一系列债务提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记；抵押担保限额分别为元和3700000元，共计抵押担保限额为元；抵押担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于本金、利息、违约金、赔偿金、债务人应向债权人支付的其他款项、原告实现债权与担保权利而发生的费用（包括诉讼费、保全费、公告费、律师费等）；抵押房产土地位于昆山市玉山镇晨丰路222号。
合同签订后，原告依约向被告发放贷款，但被告未按合同约定还款。原告为维护自身权益，遂向法院提起诉讼，请求判令：1.被告偿还原告借款本金元、利息120988元（上述金额均暂计至2013年3月25日，要求支付至实际履行日，贷款按每笔保理预付款发放当日中国人民银行公布的同期限同档次贷款利率基础上上浮5%计算）；2.被告支付原告为本案产生的律师费198886元；3.原告有权就被告应承担的款项以被告所抵押的土地折价或者拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿；4.本案诉讼费由被告承担。
原告昆山建行为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1.《有追索权国内保理合同》1份，证明原、被告于2012年7月4日签订合同，约定了保理预付款最高额为元，合同有效期至2013年7月4日；
2.《最高额抵押合同A》、《最高额抵押合同B》各1份，证明就保理合同项下约定的借款已经办理了最高额抵押；
3.抵押权证7份，证明被告贷款办理了抵押登记，原告对抵押财产有优先受偿权；
4.保理预付款支用单及回单各一份，证明在2013年6月20日被告向原告提出借款的申请及借款的金额为元，原告同意向被告支付借款元，以及实际支付的事实；
5.欠款明细2份，证明被告拖欠的贷款明细，截至2014年4月21日利息177310元，本金为元；
6.聘请律师委托代理协议及发票1组，证明被告应承担的律师费计算标准及具体金额。
被告奎冠公司答辩称：借款元属实，原告提供的证据来看原告并不享有优先受偿权，其他诉请请法院依法判决。
被告奎冠公司为支持其答辩意见提供了以下证据：
1.昆山市房地产交易中心及昆山市国土局查询的最高额抵押合同各1份，证明原告提交的最高额抵押合同第二页与被告向法庭提供的内容不一致，被告提交的最高额抵押合同第二页第五项其他授信业务的部分注明此栏空白，而原告向法庭提交的合同该处却注明“《有追索权国内保理合同》项下业务”。因此由被告查询的内容可以知道该两份最高额抵押合同并不包括《有追索权国内保理合同》，因此本案中原告并不享有优先权。
庭审中，原、被告对证据的质证意见：
1.对证据1、2的真实性无法确定，请求法院依法认定，保理合同签订时间为2012年7月4日，而最高额抵押合同中所约定的期间2013年3月15日至2016年3月14日，保理合同签订时间不在此期间内，所以不享有优先受偿权。证据3、4、5没有异议，证据6真实性没有异议，请求依法判决。
2.对证据真实性均无异议，但是对于被告的证明内容不认可，根据被告提供的证据上的查询日期为2014年4月3日，可以看出该证据被告早在4月3日即已获得，但是没有根据举证期限的要求向法院提供，不应该认定为新证据；虽然第五项有一定区别，但是由被告提供的合同也清楚注明包括其他授信业务，而双方签订的《有追索权国内保理合同》正是属于授信合同的一种，双方在原告提供的合同文本中加注《有追索权国内保理合同》项下业务，是对合同的进一步补充说明，并不构成对抵押登记合同的实质性变更，因此该案所涉及款项也在抵押合同担保的范围内，因此原告享有优先受偿权。
本院对于原、被告所提供的证据均依法予以认定，作为本案定案依据。
经审理查明：2012年7月4日，被告与原告签订了《有追索权国内保理合同》一份，合同约定原告为被告核定的保理预付款最高额为元，额度有效期自本合同生效之日起至2013年7月4日，贷款按每笔保理预付款发放当日中国人民银行公布的同期限同档次贷款利率基础上上浮5%计算，按月结息；原告有权决定是否接受被告的保理预付款支付申请，如果接受申请，将按合同约定的条件、比例、利率及利息计收时间，在被告提交的《保理预付款支用单》上签署意见并签单予以确认后将支付的款项划入被告在原告开立的账户，并向被告出具《保理预付款回单》，该回单为合同不可分割的组成部分；原告实现债权而发生一切费用（包括诉讼费、保全费、公告费、律师费等）均由被告承担。2013年6月20日，被告向原告提交《保理预付款支用单》，申请保理预付款元，融资期限为半年，利率按主合同约定确定。同日，原告同意被告的申请，转入被告账户预付款总金额元，预付款到期日为2013年12月30日。
2013年3月19日，双方签订了《最高额抵押合同》二份，合同都约定被告以其所有的房产土地为其在2013年3月15日至2016年3月14日期间的一系列债务提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记；抵押担保限额分别为元和3700000元，共计抵押担保限额为元；抵押担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于本金、利息、违约金、赔偿金、债务人应向债权人支付的其他款项、原告实现债权与担保权利而发生的费用（包括诉讼费、保全费、公告费、律师费等）；抵押房产土地位于昆山市玉山镇晨丰路222号（抵押宗地号为：昆国用（2006）第号，房屋他项权证号分别为：昆房他证玉山字第、、、、、号）。
合同签订后，原告依约向被告发放贷款，但被告未按合同约定还款。截至2014年4月21日，被告结欠原告本金元、利息177310元。原告为维护自身权益，遂向法院提起诉讼。
另查明，原告为本次诉讼支付律师费198886元。
本院认为：原、被告之间所签订的《有追索权国内保理合同》、《最高额保证合同》等是当事人真实意思表示，内容与形式不违反法律规定，双方所约定的权利义务清楚，故依法成立并生效，应受法律保护。贷款人按约履行了放贷义务，借款人则应当按照合同的约定还本付息；如未按约定归还借款本息，贷款人则依照约定有权要求借款人清偿债务并行使担保权利。故原告要求被告偿还截至2014年4月21日借款本金元、利息177310元（之后的借款利息及罚息按合同约定计算至判决确定的履行之日），本院依法予以支持。
原、被告在合同中明确约定，原告为实现债权而支出的律师费用由被告承担，故本院对原告律师费的主张依法予以支持。
被告已将位于昆山市玉山镇晨丰路222号房产土地抵押并办理了抵押登记手续，被告在债务履行期届满未清偿贷款的，原告依法有权优先受偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条之规定，判决如下：
一、被告昆山奎冠电子有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司昆山分行贷款本金元、利息177310元（之后的借款利息及罚息按合同约定计算至判决确定的履行之日），并支付律师费198886元；
二、被告昆山奎冠电子有限公司不能履行上述第一条付款义务的，原告中国建设银行股份有限公司昆山分行有权以被告所抵押的房产土地（抵押宗地号为：昆国用（2006）第号，房屋他项权证号分别为：昆房他证玉山字第、、、、、号）折价或者拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费98324元，由被告昆山奎冠电子有限公司负担，此款原告已经预交，本院不再退还，被告方于本判决书生效之日起十日内直接支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：09599。
审　判　长　邹　军
人民陪审员　李　铭
人民陪审员　殷惠娟
二〇一四年八月二十一日
书　记　员　晋玉芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
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原告向法院提出财产保全冻结被告的银行账号，需要担保吗？如果被告在原告提供的银行账号里没有那么多钱，可以申请法律赔偿吗？
根据民事诉讼法第一百三十条规定，被告经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。根据民事诉讼法第一百二十九条规定，原告经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。根据民事诉讼法第一百二十九条、第一百三十条的规定精神，对于法定代理人和第三人，经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭的，同样可以缺席判决。
人民法院开庭审理案件时，如果遇到有一方当事人拒不到庭的情况，可以仅就到庭的另一方当事人进行询问、核对证据、听取意见。经审查核实未到庭一方当事人提出的起诉状或者答辩状和证据，在查清全部案件事实的情况下，可以依法做出缺席判决。
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担保是指债权人为确保债务得到清偿，而在债务人或第三人的特定的物和权利上设定的，可以支配他人财产的一种权利的行为。担保具有平等性、自愿性、从属性、保障性以及补充性。担保方式有保证、抵押、质押、留置、定金五种。
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版权所有：济南中顾法商网络科技股份有限公司【星空诉讼】地产开发诉讼案例之12：抵押权人同意开发商房屋进行预售，是否属于放弃抵押权利？-星空建设法律瞭望【星空诉讼】地产开发诉讼案例之12：抵押权人同意开发商房屋进行预售，是否属于放弃抵押权利？作者：星空建设法律瞭望 / 公众号：xingkongjianshe发表时间 ：我国实行商品房预售许可制度，开发商在取得《商品房预售许可证》前，各地主管部门会要求提供抵押权人出具同意预售函等文件作为前提条件。如：北京市国土资源局、北京市建设委员会关于房地产开发项目在建工程抵押登记有关问题的通知（京国土籍[号）第五条规定：“房地产开发企业申请办理《北京市商品房预售许可证》时，对预售项目已经办理了在建工程抵押的，需由抵押权人出具同意抵押房屋销售的证明”。《重庆市国土房管局关于土地抵押项目办理商品房预售许可有关事项的通知》（渝国土房管〔号）规定，“商品房项目申请预售许可，拟预售商品房所对应的土地使用权已设定抵押权的，经抵押权人同意申请预售许可且符合条件的，可予办理预售许可证。”那么，银行向开发商出具同意房屋预售的函，是否属于对其抵押权的放弃？银行作为抵押权人，为了配合开发商取得《商品房预售许可证》，出具的同意预售的函或证明原则上并不应认定为放弃抵押权，系通过抵押财产的转让或主债权的清偿来实现或消灭抵押权，法律也没有明确规定银行出具同意预售函件就意味着其放弃了抵押权，但在司法实践中，开发商取得预售许可将房屋售出后，银行再去主张抵押权往往不会法院的支持，其抵押权益往往被法院认定已放弃和消灭。案例一裁判要旨在建工程抵押，银行出具函件明确表示开发商在抵押期间对抵押房产可以出售并办理产权手续，且已抵押的房产全部销售，则银行的抵押权消灭。——黑龙江省高级人民法院（2015）黑高商终字第00197号民事判决书案情简介中国农业银行股份有限公司哈尔滨道外支行（原告）与哈尔滨中财房地产开发有限公司（被告）签订《借款合同》，同日，双方签订《抵押合同》约定被告以其开发的某在建房屋提供抵押担保，并办理房屋在建工程权属证明。借款到期后，被告没有还款。后原告向哈尔滨市房地产交易中心出具了允许被告继续售房的函，被告据此函陆续将抵押合同所涉的房产出卖，其中部分已办理产权手续。后原告向法院诉请被告偿还借款本息，如不能偿还贷款本息，原告就拍卖、变卖案涉抵押房产所得价款优先受偿。争议焦点银行是否有权行使抵押权。原告认为该函内容没有体现农行道外支行放弃抵押权的意思表示，只是说明抵押房产在抵押期间可以出售，可以办理产权手续。被告认为既然原告已经同意抵押房产出售，并同意办理所有权转移登记手续，表明其已经放弃了抵押权。法院观点1、银行向房产交易中心出具了《关于允许抵押人继续售房的函》，明确表示开发商在抵押期间对抵押房产可以出售并办理产权手续，开发商根据银行出具的函，已将抵押的房产全部销售，故银行的抵押权已经消灭。2、该《关于允许抵押人继续售房的函》系原告和被告向房产交易中心出具，其内容对购房者并不具有约束力。案涉抵押房产的购买者系出于善意而购买，不能否定其取得所购房屋产权的效力。 解 读 本案属于在建工程抵押的情形，法院认为银行出具了的允许抵押人继续售房的函，既然明确表示开发商在抵押期间对抵押房产可以出售并办理产权手续，开发商根据银行出具的函，已将抵押的房产全部销售，故银行的抵押权已经消灭。本案的二审从保护善意购房人的角度，对银行对案涉抵押房产所得价款优先受偿的请求不予支持。案例二裁判要旨银行同意预售房屋且与开发商签订了资金监管协议，银行可通过对预售款进行监管来维护自身利益。银行不注销土地抵押权登记导致购房者无法办理房屋产权证是对购房者权益的侵犯。——海口市龙华区人民法院（2013）龙民一初字第359号民事判决书案情简介原告为十多名小业主，被告为中国农业银行股份有限公司海口南航支行。第三人为开发商海南光华房地产有限公司。原告按照与开发商签订的《商品房买卖合同》支付了购房款后入住房屋。但是，由于开发商曾向被告贷款而将项目土地使用权抵押给被告并办理了抵押权登记，造成该项目房产无法办理产权初始登记，也无法为众多业主办理分户产权登记。被告曾向原海口市房屋管理局就第三人在该行办理按揭贷款事宜出具证明，同意该开发商在海口市房屋管理局办理房屋预售，且海口市房产管理局、被告和开发商签署了《商品房预售款专用账户监管协议书》。后开发商取得了海口市房管局颁发的房产预售许可证并将房屋出售给原告。向原告诉请被告注销土地他项权利登记。争议焦点被告同意了项目房产对外销售，是否意味着已经在法律上放弃了项目使用权的抵押权。法院观点海口市龙华区法院认为：1、被告向原海口市房屋管理局出具证明，同意开发商预售项目房产，故被告对开发商将房屋出售给原告是知情并同意的，且被告可以通过对预售房款行使监管权维护自身权益。2、被告同意开发商转让抵押物但以开发商未偿还借款为由拒绝注销涉案土地的抵押登记，导致开发商无法为包括原告在内的业主办理房屋产权证，已侵害了包括原告在内的全体业主的合法权益，故应限期注销土地他项权登记。解 读本案中，法院判决引用了《物权法》第35条，该条规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”法院引用本条认为被告妨害了原告所合法取得的物权。法院认为银行可以通过与开发商签订的资金监管协议来对预售房款行使监管权来维护自身权益，故其拒不注销土地抵押登记的行为是对原告利益的侵犯，但在判决观点中并没有明确指出银行出具同意预售的证明文件即视为对其土地抵押权的放弃，但却在事实上支持了原告的诉请。案例三裁判要旨开发商经过银行同意出售抵押土地上的商品房，该商品房售出后，原告即丧失所售出商品房占用范围内土地使用权的优先受偿权，但对于未售出商品房所享有的土地使用权及抵押土地上未开发部分的土地使用权仍可行使抵押权。——浙江省平湖市人民法院（2010）嘉平商初字第573号民事判决书案例简介原告为浙江平湖农村合作银行某支行，被告1为浙江某公司、被告2为嘉兴某公司。原告与两被告签订了《最高额抵押借款合同》，约定原告向被告1发放贷款，被告2以其所有的某地块土地使用权提供抵押担保，合同签订当日，办理了他项权登记。经原告同意，被告2将抵押土地上的商品房预售，并报嘉兴港区房地产管理处备案，且已将该土地上的商品房预售。后来借款到期，被告1未能归还原告借款。原告认为其同意被告2将抵押土地上商品房预售不能证明其放弃了抵押权，故原告诉请被告1归还借款本息且如被告1不能按期偿还原告借款本息，原告有权对被告2抵押财产处置所得价款在借款本息范围内行使优先受偿权。争议焦点原告对被告抵押的土地使用权处置所得价款是否有权优先受偿。法院观点1、开发商出售抵押土地上的商品房，是经过银行同意，并报房产管理部门备案的，故对购买者而言，其支付购房款后，获得的应是没有权利瑕疵的财产；2、对抵押权人而言，抵押土地上的商品房售出后，即丧失所售出商品房占用范围内土地使用权的优先受偿权，但对于未售出商品房所享有的土地使用权及抵押土地上未开发部分的土地使用权，因未售出，上述土地使用权仍可由开发商处分，抵押权人对该部分土地使用权处置所得价款主张有权优先受偿。 解 读 本案中，法院没有明确表明抵押权人出具同意预售函就是视为放弃土地抵押权，但明确指出若抵押土地上的商品房售出经过原告同意，并报房产管理部门备案后，购买者获得的应是没有权利瑕疵的财产，因此抵押土地上的商品房售出后，抵押权人即丧失所售出商品房占用范围内土地使用权的优先受偿权，但对此作了范围的限制。也即抵押权人主张权利时，已售出的房屋及其下属土地因不能对抗第三人购房者，应视为放弃，但没有售出的房，因其所有权和对应土地权利属于开发商，故抵押权人有权对开发商继续主张并执行该权利。 总 结 虽然法律没有明确规定银行出具同意预售函件就意味着其放弃了对土地或房产的抵押权，但在司法实践中，开发商取得预售许可将房屋售出后，银行再去主张抵押权往往难以得到法院的支持。从银行的角度来说：1、在贷前应充分调查了解当地预售制度的相关规定，对还款资金来源事先做出妥善安排，避免与当地预售资金管理措施发生冲突而导致不能还款，且有关同意预售函或证明的内容，应根据当地国土部门的具体要求，注意保护银行权益，不应有放弃抵押权等字样；2、应严格按照当地预售资金管理规定和资金监管协议的约定对预售房款进行监管，通过预售款资金监管、追加保证金质押担保等措施，从而保障原有债权的实现。从购房者的角度来说：1、购房者在与开发商签订《商品房买卖合同》前，应先充分查询了解所购房屋相关情况，如签约前可到当地相关部门查询所购房源的抵押情况，以规避风险。2、签订购房合同时，除了注意权利瑕疵条款中是否如实填写“土地或房屋抵押情况”之外，可在补充协议中明确开发商隐瞒房屋权利瑕疵状况需承担的违约责任。以上内容为星空建设法律瞭望首发如需转载请标注来源往 期 精 彩地产开发诉讼案例之十一：程序“连环计”的破解——程序性权利的抗辩之道地产开发诉讼案例之十：政府机构担保条款无效，连带清偿责任之判例分析。地产开发诉讼案例之九：限购限贷政策下纠纷解决之道？地产开发诉讼案例之八：承包人优先权、抵押权、消费者购房权的权利冲突及顺位地产开发诉讼案例之七：北京首例“学区房纠纷禁止使用学区”裁定落槌地产开发诉讼案例之六：商业地产运营中常见纠纷类型及裁判思路地产开发诉讼案例之五：抵押预告登记的善意取得地产开发诉讼案例之四：开发商委托出租配套教育地产因损害社会公共利益合同无效地产开发诉讼案例之三：合同变更权的行使及其限制——某房地产公司诉王某商品房预售合同纠纷案地产开发诉讼案例之二：经核准作为地名不动产项目名仍可能构成商标侵权地产开发诉讼案例之一：不动产假出租规避执行的破解之道关 于 我 们星空建设法律瞭望，汇集行业精英，整合法律资源。其涵盖法律与工程、地产、PPP、金融发展等领域前沿问题研究、政策法规解读等多个方面。政府精英解读政策、资深法官和仲裁员以案释法、律界元老传递实务经验、工程建设大咖洞察行业……星空因你而辽远，平台因你而精彩。欢迎不吝赐稿。投稿邮箱：相关文章猜你喜欢千色旅行千色旅行千色旅行致青春一路向北振宁地产#统计代码