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住宅小区智能化系统组成
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智能化小区一般包括如安全防范系统内包括闭路电视监控系统、对讲防盗门系统、住户报警系统、保安巡更管理系统等；管理监控系统包括水、电、气、热等表具远程抄收系统、供电设备公共照明电梯、供水等主要设备监控系统、管理车辆出入/停车管理系统、紧急广播与背景音乐系统、物业计算机管理系统；信息网络系统包括宽带、电视、电信、控制网络、家庭网络等.
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适用课程:&住宅小区智能化系统(通选)(),住宅小区智能化系统(通选)(),住宅小区智能化系统(通选)(),住宅小区智能化系统(通选)(),住宅小区智能化系统(),住宅小区智能化系统(),住宅小区智能化系统(通选)(sd)【访问量：4833】
住宅小区智能化系统教学大纲
一、课程名称:《住宅小区智能化系统》
二、总学时：32学时
三、适用专业：全校各专业
四、本课程在教学计划中的地位、作用和任务：
本课程是一门通选课。
本课程的作用和任务是通过本课程的学习，使学生了解楼宇及小区智能化系统的类型、作用和原理，智能小区宽带接入方案的类型及特点，以及智能楼宇及小区的相关技术标准。
五、课程内容和教学要求
内容包括：智能建筑的组成、定义和分类；楼宇及小区智能化概念的演变；小区信息通信系统；网络的概念；楼宇及小区网络接入方案；楼宇及小区信息通信系统；楼宇及小区综合布线和名词解释。楼宇及小区智能化建设热潮的背景；正确认识智能楼宇及小区的建设热潮。
教学要求：要求学生重点掌握智能建筑的组成、定义和分类。重点掌握楼宇及小区综合布线系统。了解网络的概念；楼宇及小区网络接入方案和楼宇及小区信息通信系统。了解楼宇及小区智能化概念的演变和住宅小区智能化建设热潮的背景；并能正确认识智能楼宇及小区的建设热潮。
2.住宅小区公共安全防范系统
（1）闭路电视系统
内容包括：系统特点；系统的基本组成；摄像部分、传输分配部分、控制部分、显示与记录部分的组成、作用和原理；系统的互联与集成。
教学要求：要求学生重点掌握摄像部分、传输分配部分、控制部分、显示与记录部分的组成作用和原理；了解系统的特点、系统的基本组成及系统的互联与集成。
（2）防盗报警系统
内容包括：系统的特点、作用、组成和原理；报警按钮和磁簧开关、主动式红外探测器、被动式红外探测器和其它类型探测器的类型、作用和原理；报警控制器、报警器和传输系统的作用和类型。
教学要求：要求学生重点掌握主动式红外探测器、被动式红外探测器和其它类型探测器的类型、作用和原理；了解防盗报警系统的特点、作用、组成和原理；了解报警控制器、报警器和传输系统的作用和类型。
（3）住宅小区门禁系统
内容包括：联网门禁系统的组成；控制设备、前端设备、系统网络结构、系统功能和人体生物特征识别系统。
教学要求：要求学生重点掌握控制设备、前端设备、系统网络结构、系统功能和人体生物特征识别系统的作用和类型；了解联网门禁系统的组成。
（4）住宅小区楼宇对讲系统
内容包括：小区楼宇对讲系统的作用、小区楼宇对讲系统的类型、小区楼宇对讲系统的组成、小区楼宇对讲系统原理和小区楼宇对讲系统的高档功能。
教学要求：要求学生重点掌握小区楼宇对讲系统原理；了解小区楼宇对讲系统的作用、类型、组成和高档功能。
（5）住宅小区巡更系统
内容包括：小区巡更系统概念、非在线式巡更系统和在线式巡更系统的组成、原理、功能及特点。
教学要求：要求学生重点掌握非在线式巡更系统和在线式巡更系统的组成、原理、功能及特点；了解小区楼宇对讲系统的作用、类型及巡更点设置要求。
（6）住宅小区自动抄表系统
内容包括：小区自动抄表系统作用和类型；预付费表具系统、就地集中抄表系统、远程自动抄表系统及其380V电力线载波自动抄表系统的类型、组成和原理。
教学要求：要求学生重点掌握预付费表具系统、就地集中抄表系统、远程自动抄表系统及其380V电力线载波自动抄表系统的类型、组成和原理；了解小区自动操表系统作用和类型。
3．火灾自动报警系统
内容包括：楼宇及小区消防系统的组成和原理；常用现场探测报警器、报警控制系统主机、常用现场编码模块和常用现场联动设备的工作原理；对各类小区与住宅消防设施配置的建议。
教学要求：要求学生重点掌握楼宇及小区消防系统常用现场探测报警器、报警控制系统主机、常用现场编码模块和常用现场联动设备的工作原理类型和组成。了解楼宇及小区消防系统的组成和原理及对各类楼宇及小区消防设施配置的建议。
4．停车场管理系统
内容包括：停车管理系统的概述、系统的工作流程、入口控制、出口控制、通道管理、管理中心和管理中心软件。
教学要求：要求学生重点掌握入口控制、出口控制、通道管理、管理中心和管理中心软件的组成、功能及安装部位；了解停车管理系统的的功能、类型、组成、优点、用途及系统的工作流程。
5．小区公共广播音响系统
内容包括：广播系统概要、系统的基本组成和系统的类型及各组成部分的作用和类型。
教学要求：要求学生重点掌握系统的基本组成和系统的类型及各组成部分的作用和类型；了解楼宇及小区广播系统类型、功能和优点。
6．家居智能化系统
内容包括：家庭智能化的基本概念；家庭智能化系统的组成及功能；家庭智能化系统组成部分的功能；家庭智能化系统的实现方式和典型产品介绍。
教学要求：要求学生重点掌握家庭智能化系统的组成及功能；家庭智能化系统组成部分的功能。了解家庭智能化的基本概念；家庭智能化系统的实现方式和典型产品介绍。
7．楼宇自动化系统
内容包括：楼宇及设备监控系统的作用和组成、楼宇及小区设备监控系统与其他系统的关系、楼宇及小区设备监控系统的构成、监控计算机及系统管理软件的作用。
教学要求：要求学生重点掌握楼宇及小区设备监控系统的构成、监控计算机及系统管理软件的作用。了解楼宇及小区设备监控系统的作用和组成、楼宇及小区设备监控系统与其他系统的关系。
8．物业管理系统
内容包括：物业管理的集成技术、楼宇及小区物业管理系统软件的功能、住宅小区电子公告系统的类型、组成和结构。
教学要求：要求学生重点掌握楼宇及小区物业管理系统软件的功能。了解楼宇及小区物业管理的集成技术和住宅小区电子公告系统的类型、组成和结构。
9．智能小区“一卡通”系统
内容包括：小区“一卡通”管理系统的作用、组成和优点；系统的体系结构和IC卡的选择；系统管理中心、门禁管理系统、停车库管理系统、考勤管理系统、其他应用管理子系统的配置和功能。
教学要求：要求学生重点掌握系统管理中心、门禁管理系统、停车库管理系统、考勤管理系统及其他应用管理子系统的配置和功能；了解小区“一卡通”管理系统的作用、组成和优点。
六、课时分配
本课程教学总时数为32，具体分配可参照下表。
第一章&概论
第二章&住宅小区公共安全防范系统
第三章&火灾自动报警系统
第四章&停车场车辆监控系统
第五章&小区公共广播音响系统
第六章&家居智能化系统
第七章&楼宇自动化系统
第八章&物业管理系统
第九章&智能小区“一卡通”系统
复习和测验
教材：徐超汉《住宅小区智能化系统》
主要参考书：
1、张瑞武《智能建筑系统集成及其工程实施》
2、陈龙《智能小区及智能大楼的系统设计》
3、刘晓胜《智能小区系统工程技术导论》智能化小区总结-筑龙博客
这家伙没有什么简介。
这家伙什么标签都没有呢。
智能化小区总结
智能化住宅小区概述 随着我国国民经济的持续发展,人民生活水平的不断提高,城市居民的生活逐渐从温饱型向小康型迈进,生活在安全、舒适、恬静、信息传递快捷的居住环境是很多人的梦想。21世纪的到来,我们正处在一个信息革命和知识经济的时代,住宅应朝着满足生活、办公、教育、娱乐、会客、健身、停车等诸多功能要求发展,人们对生活的舒适性、便利性提出了更高的要求,由此智能化住宅小区应运而生。本文结合锦州巴黎豪苑住宅小区对智能化住宅小区各系统作一简明介绍。 　　“锦州巴黎豪苑住宅小区"位于锦州市凌河区,小凌河北岸,占地面积4.7万公顷,建筑面积12万m2,其中地下车库1万m2,小区实行人车分流。由10栋10－17层小高层组成,是集商住、住宅、停车、商业、文化教育及文体娱乐等配套齐全的高档居住园区,可为722户居民提供安全、舒适、便捷的商品位生活环境。 1、信息网络系统 　 由Internet宽带网接入(每户独享10M)。小区局域网络系统及网络信息服务,程控电话,有线电视及V0D点播。 　　网络是巴黎豪苑智能化建设的骨架,是各系统应用的基础设施,网络建设的好坏直接关系到智能小区性、安全性和高效建设的成功与否。 　　1.计算机网络设计总体目标 • 建成小区网络系统,为小区提供公用设备管理、物业管理、房屋智能管理及安防系统的信息基础设施和运行环境。 在物业管理中心建成网络中心,实现网络运行中心(N0C)和网络信息中心(N I C)。 • 建立社区运行中心、物业管理系统,实行有效的社区管理、物业管理、安全管理、计费管理等。 • 建立以信息交换、信息发布和查询应用为主的计算机网络应用基础环境,为满足住户间信息交流、物业公司的管理等提供先进的支持手续。 • A通过网络中心连接Internet网,满足小区住户获取丰富信息的追求。 • 提供PPP接入服务,为远在异地的住户同小区的沟通或上网服务提供方便。 • 网络主干选用技术较为成熟、性能价格比较好的百兆快速以太网网络技术,满足目前/未来应用对带宽的要求,未来能容易地移植到千兆以太网/ATM,以保护投资。 • 提供住户的10/100M独享带宽。 　　1.2网络系统的设计原则 • 采用成熟的技术 • 标准化和开放性 • 系统各个环节相匹配,总体平衡 • 高可靠性、安全保密性 • 现有系统可以平滑升级和扩展 • 易于维护、易于管理 • 系统的规模满足现在需要 • 升级后,可以满足今后的需要 • 系统升级时能够保护原有投资 　　1.3网络方案的总体考虑 • 数据是计算机网络的主体,也是主要目的 • 网络可以兼顾今后的多媒体通讯 • 网络硬件可以保证系统的安全性 • 提供一定的接口允许外部访问和内部出口 • 与互联网连接时的安全性 　　2、安全防范系统 　　小区设有门禁、周界防范、电视监控、电子巡更、可视对讲及家庭安防系统。 　　2.1门禁系统 　　 小区内知于一切匿在小区大门住户单元门以及车库门设有门禁机,持有非接触IC卡,通过读卡机方能开启相应的门禁机。闲杂人员很难非法从大门进入小区或住户。 　　2.2周边防范 　　 小区周边设有红外报警及电视监控设备,另外地下停车场、小区庭院及电梯桥厢设有电视摄像机。周边红外报警与电视监控联动。一旦有非法侵入,小区控制中心就会发出声光报警。联动监控设备,对非法侵入进行录像,以备公安部门破案查证。控制中心同时通知保安人员及时到达现场,以免非法人员作案得逞。 　　2.3电子巡更系统 　　 在“巴黎豪苑”社区内各个要害地点和部位设有专门的巡更确认点,每座住户楼的单元门设智能锁,也可作为社区巡更确认点,这些巡更确认点构成了社区内不留任何死角的社区巡更网络。社区实行最少三组保安巡逻队(每组2-3人)昼夜24小时巡逻。 　　2.4可视对讲及家庭安防系统 　　 小区内设有可视对讲联网系统,物业管理中心与住户可实现呼叫及可视对讲,在小区的三个主入口也可与物业中心及住户呼叫可视对讲,如有客人来访,可由保安人员与主人联系,主人同意,客人方可进入小区。 　　另外,每户在厅内及卧室内较隐敝处设紧急报警按钮,遇有抢劫、生病等紧急情况可以及时报警到控制中心。使住户得到及时援助。 　　3、物业管理系统 　　3.1　停车场管理系统 　　 本系统是在停车场的出入口安装非接触式IC卡的读卡器和挡车器来限制车辆的进出。当车辆进出停车场时,系统通过读卡来判别其身份和记录数据。如为合法卡,系统自动开启挡车器放行:如为非法卡,系统不予放行。本系统有利于停车场的有序管理。 　　3.2　耗能自动接收系统 　　 水表、电表、煤气表自动监测远程自动计费技术成为当今智能化住宅建筑弱电工程中较为关注的热点之一。水表、电表、煤气表户外自动抄表计费作为智能住宅的重要组成部分,它解决了由抄表员逐楼逐户敲门入室抄表的传统方法,使管理更加科学、准确、方便,使住户更加舒适、安逸,并使得往户与管理者之间关系更加融洽。 　　3.3　一卡通系统 　　 IC卡作为一种信息存储和传递媒体,在现代社会中得到越来越广泛应用。小区卡系统的最终目的是实现真正的小区一卡通,用IC卡取代小区管理和生活中所使用的个人证件和现金支付手段。用IC卡一卡通,是小区信息化标志之一,能够提高业主的生活水平,也使物业管理自动化更加成熟。 　　IC卡系统功能可分为两部分,金融应用和非金融应用。金融应用中,IC卡作为存折或钱包使用,可以储蓄、取款、支付。非金融应用主要是指IC卡的身份认证功能,包括: 　　 1)进出楼门,IC卡可以作为钥匙,这种钥匙不会被伪造。 　　 2)进出停车场,作为合法身份的凭证。 　　 3)进出小区大门,作为一种身份证明。 　　 4)作为娱乐场所的会员卡等。 　　以上主要是针对业主持卡人的分析。物业管理中心作为管理单位,其工作人员也可以是持卡人,其卡片功能包括了金融应用中的支付功能,还可以作为工作证、餐厅就餐卡、考勤卡等。在小区一卡通应用系统中,所有在小区之内活动的人员都可以是持卡人,卡片包括业主卡、工作人员卡和各种管理卡:此外还可以设置临时卡,作为流动人员的临时身份证,设置会客卡,作为来宾或来访客人的临时身份证等。 　　小区卡管理中心负责卡片的发行、挂失和注销等卡片的管理工作,IC卡系统的财务管理,与各消费场所进行金融结算。 　　3.4　背景音乐,小区照明自动控制,火灾自动报警,设备管理系统 　　 以上各系统均都采用自动控制,集中于小区控制中心,基本实现计算机管理现代化。 　　3.5综合物业管理系统 　　 随着房产体制改革的不断深化,有关物业的数据越来越庞大,人们对物业的服务,及信息处理要求日益提高。因此采用计算机}作为物业管理的工具是历史发展的必然。 以上是对锦州巴黎豪苑及智能化住宅小区的简明介绍,有不当之处请同行专家指正。 随着建设生态住宅、绿色住宅呼声的日益高涨，许多房地产开发商开始在住宅小区建设的同时进行园林绿化、试图为住户营造优美的居住环境。住宅小区的园林绿化设计应突出地方特色、具有鲜明的个性，从而发挥最佳的生态效益、社会效益和经济效益。 　　坚持因地制宜因地制宜是住宅小区园林绿化设计应遵循的基本原则。它主要包含两层意思：一是对立地条件的合理利用， 二是对园林植物的选择。 所谓合理利用就是要最大限度地利用原有的地形地貌， 少动土方。这样不仅可以减少资金投入，降低维护成本，而且显得朴实无华，真切自然。自然起伏的多变地形比平面整齐的地形更令人感到轻松、温馨与浪漫，更富有诗情画意。在园林植物的选择上倡导以乡土植物为主，还可适当选取用一些适应性强、观赏价值高的外地植物，改善住宅小区的植物种植结构。设计施工中应模拟自然生态进行布置，讲求乔木、灌木、花草的科学搭配，创造“春花、夏荫、秋实、冬青”的四季景观。 　　强调人性化住宅小区的园林绿化设计，要特别强调人性化。人们进入绿地是为了休闲、运动和交流，因此， 园林绿化所创造的环境氛围要充满生活气息， 做到景为人用， 富有人情味。人们能在树荫下乘凉、聊天、散步，天真活泼的孩子们能在泥土和石缝中寻找小动物；老人们买菜回来能有个歇脚的地方。因此在住宅入口，直到分户入口，都要进行绿化，使人们尽量多接触绿色，多看到园林景观，可以随时随地地享受到新鲜空气、阳光雨露、鸟语花香以及和谐的人际关系。 　　坚持高质量优美的自然环境、人文环境对人们的工作、生活和健康都会产生重大影响，因此，关注生活区质量已成为当今住宅建设的发展趋势。如今，人们对住宅小区绿化的要求不再只是一两块草地，三四个花坛，而是要求高标准、高质量。 一般情况下，绿化面积不少于建筑面积的 30%。好一点的要达到 50%以上，并要与周围环境高度协调和统一。在合理运用植物、园林小品、园路和铺装等前提下，特别要强调园林景观与生活、文化的紧密联接，在空间组织上达到一步一景，景随步移的效果。住宅园林景观环境必须同时兼备观赏性和实用性，在绿地系统中形成开放性格局，布置文化娱乐设施、使休闲、运动、交流等人性化的空间与设施融合在园林景观中，营造有利于发展人际关系的公共空间。需要注意的是，住宅园林景观要有地方特色和民族风格，提倡多元化，不要盲目效仿欧式风格的大门和护栏以及雕塑等。 强调以绿为主园林绿化生态效益的发挥，主要由树木、花草的种植来实现，因此，以绿为主是住宅小区绿化的着眼点。目前有些设计过分强调标志性建筑，占用过多的宛若间建造园林小品，使原本不多的绿化面积更加可怜。事实上，乔木下面有灌木，灌木下面有花草的复层种植结构，是强调以绿为主的具体体现，是增加绿量的基本保证。良好的植物景观往往作为园林小品、甚至铺装、坐凳的独特背景，通过色彩、质感等方面的对比突出园林小品以及铺装、坐凳所处的特定空间，起到点景的作用。以绿为主的另一层含义是住宅小区的园林绿化不仅要平面化，而且要提倡“林荫型”的立体化模式。利用墙壁种植攀缘植物，可以弱化建筑形体生硬的几何线条，使这部分空间增加美化、彩化效果，从而提高住宅小区的生态效益。 　　强调创新住宅小区园林绿化设计与其它设计一样， 要不断创新， 切忌在不同的环境中作出相同的设计来。住宅小区的园林绿化设计不同于公园的设计，它应以自然为主线，开拓人与自然充分亲近的生活领域，使身居闹市的人们能获得重返自然的美好享受。虽然创新是一项艰苦的创造性劳动，但是没有创新就没有进步，这就是求园林设计者不仅要有广博的知识，而且要头脑灵活，能够不断地将时代气息和作品巧妙地融为一体，奉献给社会，奉献给人类。 　　总之，住宅小区的园林绿化设计要特别注重利用城市大环境资源，使小区与城市空间有良好的过渡与协调，为人们创造一个自然亲切的居住空间。 立足老区改造 加强物业管理 努力创建全国物业管理示范小区 霸州华油京茂物业管理有限责任公司 　　馨苑小区是霸州市（华油）京茂物业管理有限责任公司所辖的一个小区，初建于七十年代末；位于河北霸州西北12公里、距离北京80公里。小区占地面积37.7万平方米，分东、南、西三个居民区；现有居民住宅楼42栋，建筑面积12.72万平方米，住户2083户，总人口6290人。小区设有医院、中小学校、幼儿园、文化活动中心、图书馆、歌舞厅、篮球场、公园、游泳池、商贸街等完备的社区配套设施，为居民提供便利的服务。近年来，通过公司全体员工的努力创建，馨苑小区先后被评为“全国部门造林绿化400佳”、“河北省园林式单位”，“中国石油天然气集团公司花园式单位”，1998年被评为“全国城市物业管理优秀住宅小区”2000年又荣获“全国物业管理示范住宅小区”称号。我们的主要做法是： 　　一、立足老区改造，扎实抓好基础工作 　　馨苑小区从1976年开始建设，是已使用20多年的老居民区，绝大多数居民楼和公用设施比较陈旧，小区的“硬件”比较落后，并且由于历史的原因，小区管理不够规范，一度出现居民私搭乱建、私自开垦荒地种菜等现象。实行物业管理以来，我们按照“示范住宅小区”要求，对馨苑小区逐步实施了改造。 　　一是彻底清除私搭乱建。小区规划的整齐划一是“示范住宅小区”的基本要求。为了彻底消除私搭乱建，我们在广泛宣传的同时，首先从拆除京茂物业公司职工住户私搭的小房做起，并挨家逐户做其它住户的工作，有的是10多次入户做工作，直到做通、拆除为止。通过我们耐心、细致的工作，使广大居民统一了认识，主动配合，共计拆除私搭小房238处，使小区恢复了整齐划一的原貌。 　　二是抓好环卫与绿化工作。环境卫生是小区的“脸面”，也是物业管理的一项基本工作。为了保持小区整洁，我们首先明确了小区环境卫生责任人。把馨苑小区划分为18个卫生责任区，规定了责任人的卫生职责范围，定期进行检查评比。保洁员每天清扫垃圾不少于三次，彻底清除了卫生死角，确保小区内生活垃圾日产日清、环境整洁。其次加大对乱扔乱倒垃圾与毁坏花草树木等现象的治理力度，采取实施处罚与教育相结合的措施，督促居民自觉保持卫生，爱护环境。 　　小区的绿化美化是创建“示范小区”的一项基础工作。我们每年都要投入10万元以上绿化资金，组织员工种草植树，对馨苑小区进行绿化美化。1997年以来，馨苑小区共计种值乔木13000株，灌木58000株，成活率达到92%以上；种值绿蓠16000延长米、草坪70000多平方米，使辖区绿化覆盖率达到了37%。居民人均绿化面积达25万平方米，并建成了小型公园、草坪钟等9个绿化景点。小区内三季有花、四季常青，居民楼之间亭台廊榭齐备，花草树木相间，形成了多层次，立体化的绿化美化格局。 　　三是狠抓“硬件”改造。为改善居住环境，提高居民生活质量，我们改造了馨苑小区内的旱厕，将公共厕所全部改造为水冲厕所；修复了11栋墙皮剥落的楼房，定期对居民楼楼道进行粉刷，以保持辖区楼房完好整洁的面貌；在小区北大门口，设计安装了美观精致的馨苑小区平面示意图；将小区主干道“九格砖”统一更换为彩砖，在小区文化活动中心广场安装了4盏礼花灯；对小区5条主干道进行了命名，制作了26块不锈钢公益广告牌以及路标和公共设施标示牌，为馨苑小区增添了城市化的格调。 　　四是努力提高设备管理水平。水、电、暖、气的正常供应是小区管理的一项日常工作，也是居民正常生活的基本要求。这些设备管理的好坏，直接影响到服务质量。为此，我们除了组织专业技术人员定期保养维修、确保设备正常运行以外，还逐步改造老化设备，确保水、电、气、暖的正常供应，为提高供水质量，我们对馨苑小区供水系统进行了变频调速技术改造，改变了以往分段定时供水的做法，实现了全天不间断供水；维修人员定期检修小区内道路、路灯等设施，确保道路通畅、路灯明亮；对小区地下供水管线进行区域控制改造，将整个小区分为11个区域，小区内即便出现一处管漏维修，仍能保证90%以上的居民正常用水；对小区供暖管网进行改造，确保了小区冬暖保供率达到100%，居民温室保持在16℃以上。 　　二、健全管理体系，不断提高管理和服务水平 　　为了提高馨苑小区的物业管理水平，我们按照物业管理的要求，组建了霸州京茂物业管理有限责任公司，设立了董事会、监事会、财务部、房管部等机构及环卫、绿化、治安、房管、水电暖供应与维修等专业队伍，并成立了小区业主委员会，健全了物业管理体系。并对公司管理人员进行了物业管理专业培训；坚持每半年举行一次技术比赛，每季度组织一次岗位练兵，对司炉工、供水工、绿化员等关键岗位员工，采取“走出去”、“请进来”的办法加以培训，不断提高岗位员工的整体技能。公司对馨苑小区物业实行专业化管理，建房单位与公司按规定签订了物业管理合同；购房居民同公司签订了物业管理服务协议。小区业主委员会与公司签订了管理合同，明确了双方的责权利关系；每半年召开一次会议，听取有关小区建设与发展规划、环境治理等方面的工作汇报；建立了楼房分级管理网络，实行栋长、单元长负责制。公司经营管理层每季度研究馨苑小区的物业经营管理状况，考核馨苑小区各项经营指标，定时公布成本支出情况。小区服务站积极拓展家政服务领域，增设了冷库、菜店、送餐送面上门等有偿便民服务。1997年以来，馨苑小区经营管理保持了良好状况。 　　结合馨苑小区物业管理的实际，我们修订、完善了小区各项管理制度43项，制定了岗位职责和考核标准42项；实现了微机化管理，完善了住房登记数据库，规范了各类报表、台帐。在物业收费、财务管理等方面，严格执行有关规定，每半年向职工、居民公开一次服务费用收支情况。与此同时，我们还与居民签订了“业主公约”，明确了居民需要履行的11条24款义务，对小区内不得乱贴广告、窗户贴纸、饲养家畜宠物、楼道堆放杂物等，作了具体规定。为了规范居民居室装修，小区服务站作出了专门规定，要求进行装修的居民，都要到小区房管部报批。管理人员不定期检查“业主公约”执行情况，从而规范了业主行为。 　　在实施行业管理的同时，我们坚持向居民提供优质服务。小区服务站每季度向居民发放“意见征求单”，及时集中并采纳居民的合理化建议；同时，向辖区居民推行了15项服务承诺制度。特别是针对公共管网及居民室内外设施时有损坏的情况，我们推行了上门维修服务承诺制：开通了24小时维修服务电话和监督电话，在居民楼墙头钉挂了服务热线牌，维修人员接到求助电话后，15分钟内赶到现场，及时处理居民求助；制定了维修服务文明施工制度，职工自带拖鞋、帆布、抹布入户维修，完毕及时清扫现场，恢复户主居室原貌，员工入户维修坚持填写施工质量认定单，维修后三天内进行质量回访，存在问题及时整改，直到用户满意为止。1998年以来，馨苑小区维修服务回访率100%，服务满意率保持在95%以上。 　　三、狠抓综合治理，创造文明有序环境 　　在实施物业管理过程中，我们坚持把“创建安全文明小区”作为争创“示范住宅小区”的主要工作。 　　一是组建了保安队伍。为了加强馨苑小区的治安管理，公司专门组建了馨苑小区保安队，挤出资金，为保安队员配置了统一服装，为各门卫、各部门配齐了所需电话、警械、微机、三轮摩托车等，并健全了保安队工作制度，明确了保安人员的岗位职责。 　　二是实行封闭管理。近年来，我们改建了馨苑小区北大门，安装了不锈钢自动关闭门。各大门都设立了值班人员，对小区实行了封闭管理。各门卫分4班3倒24小时轮流值勤；车辆进出严格执行登记制度，要求司机办理进出手续，领取通行证方可通行，为确保小区治安设立了第一道防线。 　　三是治理交通秩序。馨苑小区内车辆超速行驶，随意停放的交通问题，曾是干扰小区秩序、影响居民安全的隐患。从1998年起，我们出台了《矿区交通安全管理规定》，召集辖区内300多名司机深入学习、广泛宣传；同时，安排专人负责矿区交通治理工作，及时纠正、处理违规事件。小区车辆实现了有序进出、定点停放，交通秩序实现了根本好转。 　　四是坚持24小时巡逻。针对治安形势的变化，保安队采取人巡与车巡相结合的办法，在小区内实行了全天24小时值班巡逻制。步行巡逻小组和摩托车巡逻小组每天24小时不间断在小区巡逻，监督盘查可疑情况，同时还承担小区居民的紧急求助任务。近年来，小区内没有发生一起入室盗窃、火灾、交通及其它刑事案件，确保了一方平安。 　　四、积极培育社区文化，促进两个文明协调发展 　　为了丰富居民文化生活，引导居民提高文明素质。我们坚持在小区内开展文体活动，不断丰富社区文化。 　　从1998年起，公司印发并实施了《关于提高居民文明素质的活动方案》，活动方案共分“开展示范物业小区义务监督”、“向不文明行为告别”等10项内容；1999年，我们在馨苑小区成功举办了首届文化节，把居民社会公德与要求、矿区管理制度等内容融进活动之中，精心设计并组织了“爱护美好家园”
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