请问楼盘北京新开盘楼盘追加地楼盘可以加价吗

正在初始化报价器请问买新楼盘要注意什么3个回答无量神冰1注意公摊(套内面积)、绿化、户型(重要)、楼层、交房期
2直接发商售楼部
3先看房(特别注意期房)
4基本都范本合同(反都自吃亏所谓)
niuchong5201.买房子尽量买一期开发的,一般说来价格便宜而且质量好。
2.买房子要注意不要买临街的,噪音太大,即使是一条小路,也有发展成菜市场的潜力。
3.不要买二层,一般厨房下水道是二层往上一条,一层独立一条。这样二层是最容易发生堵塞的,如发生堵塞倒灌,其状惨不忍睹。
希望我的回答对你有所帮助。
焦点网友(1)地段
对地段的选择,还要关注以下几个方面:
轨道交通对于沿线楼盘价值的提升作用明显,选择未来轨道沿线的楼盘会是个不错的选择。
未来商业周边楼盘增值潜力较大,购房者要查看未来周围能否形成较好的商业氛围,是否有较大型的超市、商场即将开业等。
地段中是否有其他优质的稀缺资源,这对楼盘是否有保值增值也至关重要。稀缺性、独特性都是难以复制的。
现在人们花自己的钱买房,当然不是要买大的,而是要选好的。什么样的房子好?好房子的标准,应强调符合人的居住行为,户型的设计就尤为重要了。面对开发商提供的各种户型,购房者应该怎样来选择呢?
牢记:好户型的选择标准是布局合理、动静分区明晰、私密性好。
看一个户型的布局,主要指面积配比是否恰当、各功能区组合是否合理及朝向是否良好。
一般情况下,客厅、卧室、卫生间、厨房、餐厅是构成住宅布局的五个基本要素,有这样一组参考数字,说的是这五个要素的最低面积标准:客厅及餐厅14.7平方米、主卧双人卧15平方米、次卧或单人卧9平方米、厨房5平方米、卫生间4平方米。
功能区组合要切忌厨厕扎堆或厨房深藏不露。不少蹩脚的户型设计,厨房和卫生间紧连在一起,或者相对或者并列,对这样的户型尽量避免选择;厨房在使用中会产生油烟、抽油烟机会有噪音,若设计在房子的深处,会影响家庭成员的身体健康及休息。还要注意厨房、卫生间带水、带脏的空间与客厅、卧室怕水、怕脏的空间分开。
朝向是中国人置业中的传统理念,一般以南北为正、东西为偏。良好的朝向可以保证有阳光的充足、居室的通透、迅速排除居室里的意味,从而改善住宅的室内环境,有利身心健康。
房屋的朝向,优劣顺序为正南、东南、东、西南、北和西。
客厅、卧室朝向最重要。首先是客厅的朝向,客厅是住宅中使用率最高、使用人数最多的空间,客厅的朝向以南为最佳方向,冬天无寒风呼啸、夏天凉风习习。其次是卧室的朝向,以南为最佳,东南、东、东北也可,最好不要选朝西卧室,否则房间就会经历一整天的日照;如果有两间以及上的卧室,应以主卧室朝向为评判标准。再次是卫生间和厨房的朝向,卫生间比较潮,因此要保持采光、通风,避免选择西向的卫生间;厨房因用抽油烟机排气,刮北风的时候会形成油烟的“倒灌”,因此厨房最好不要选择北向。
动静分区的目的是为了提供一个温馨、亲切、舒适的家居环境。按照生活起居方便的要求,比如:卧室位置要深一些、卫生间与主卧室的位置要近一些、厨房和餐厅最好相连、客厅和主卧应避免互相干扰,相对独立。
牢记:没有最好的户型,只有最适合自己的户型!
具体而言,购房者看中某一楼盘后,应当尽力克制购买冲动,首要读懂楼盘的价格;然后耐心地去了解本市及区域价格水平、楼盘的历史价格变化,并对所有相中的楼盘进行价格比较。一般购房者接触较多的“价格”有:开盘价、均价、销售均价、成交均价、最高价、清盘价……,这几个房价出入很大,不弄明白会影响您的判断力。
买房小知识:
开盘价:又叫起价,指该楼盘所销售的房屋价格中的最低价格。
常见房地产广告中打出“开盘价每平方米×××元”的字样,一般价位比较低,很让人心动。等到去售楼处一问才知道,在售的房子都不是开盘价房,价格也比开盘价要高出很多,广告中标的低价位根本就不存在。其实开盘价不过是开发商的一种销售策略而已!
均价:指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数,所得出的价格就是每平方米的均价。
均通常不是销售价,好的房屋需要在此基础上进行加价,有瑕疵的房屋比这个价格要低。
销售均价:指楼盘开盘后对外公示的价格。
从理论上说,销售均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数。但在实际销售情况中,销售均价往往是楼盘的营销性价格。即它不一定是两者的比值,而是代表楼盘销售策略的价格。常见的有“目前售价每平米均价3398元”。
成交均价:指楼盘的实际成交价格,由房屋的实际成交金额除以房屋的建筑面积得出。
最高价:顾名思义就是最好的那套房子的销售价格。
清盘价:指项目销售进入收尾阶段的销售价格,清盘价也不是真实的价格水平。
看房时,一定要问清楚广告中标注的价格或售楼人员说的价格是哪个价格。
如果想了解楼盘的真实价格水平,就不要看“开盘价”,而应直接问“成交均价”。
最主要的是应弄清所选房屋的实际价格。
弄清楚了五花八门的价格之后,购房者就要对该楼盘的价格进行大致的判断,可以从以下三个方面入手:
首先,了解本市及该区域价格水平。这有助于购房者对自己购买房屋的价格范围及不同区域的价格梯次做出判断。这种判断虽然宏观,却是不可缺少的感性认识。购房者可登录当地的房地产信息网站查询。
其次,了解该楼盘的历史价格。楼盘的价格是不断变化中的,因此,了解楼盘的价格就要了解价格的多变性。如何在适当的时机以适合的价格出手,因楼盘不同差别较大。购房者可进入“新浪乐居”等房地产垂直门户网站查询。
最后,与其他同质楼盘价格进行比较。所谓同质楼盘指某一时间段内,项目在区位特征、产品特征、环境特征等方面相接近的楼盘。
购房者买房时,一定要注意公摊面积是否合理,一般多层住宅的公摊面积较少,高层住宅由于公共交通面积大,公摊面积较多。高层一般在18%~26%之间,而多层则在11%~16%之间。
选房时,要注意以下几点:要检查门窗密闭效果是否良好,上下楼板是否有合乎标准的隔声性能及相邻的分户墙隔音好等施工质量问题;住宅应与居住区中的噪声源如学校、农贸市场等保持一定的距离;住宅内的卧室不能紧邻电梯布置,以防噪音干扰。
住宅在距离高速公路中心线大于100米时,学校、医院、疗养院等在距离高速公路中心线大于200米时,其承受的交通噪声能够符合环境噪声标准。
往往楼层越高,噪声会越大,1-5层噪声最小,11层中等水平,24层最大。这是因为,越高,俯瞰的范围越大,很远处马路的噪声都能传过来,相对的有效噪声源多;楼层低,很多可能直达的噪声源被其他建筑遮盖了,噪声小。
居住区内配套公建是否方便合理,周边配套服务设施是否方便,娱乐休闲设施是否丰富,对于居民生活质量影响很大,也是衡量居住区质量的重要标准之一。了解楼盘配套情况主要分为小区周边配套情况和小区内部配套情况。
误区:看配套,要防止几个误区:
配套越多、越高档越好。
追求完美无缺、豪华高档的小区配套实际上也是一种误区,因为开发商和后期的物业管理单位是会将配套设施费用加进房价和物业管理费用中的。而且许多设施对具体的业主而言有可能使用率很低,或只在某一个阶段使用,但这些设施的费用却需要广大业主来分担。
配套越近越好。
买房子的时候,有些人总希望垃圾场、变电站离得越远越好,而衣、食、行、玩、学则是越近越好。但配套也要分种类,同样是商业配套,小商品市场和购物中心对周边楼盘的带动力就完全不同;同样是休闲配套,电影院、歌剧院、娱乐城对楼盘的影响也不一样。因此,在买房时,一定要注意附近的配套设施对生活的影响,在生活方便的同时,还要希望那些配套设施对生活环境的影响越小越好。
牢记:不论您所选择的小区位于哪种区域,考察配套最重要的方面仍是配套是否能满足日常生活的便利性!
稍大的居住小区内应设有小学,且住宅离小学的距离应在300米左右,因为近则扰民,远则不便。
菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套,服务半径最好不要超过150米。
(7)物业管理
物业管理包括住宅小区的安全、维修、清洁、绿化等许多方面,是居住生活的重要保障,也是住宅业未来发展的重要方面。物业管理在我国还是一个刚刚起步的新兴产业,各地社区的服务质量参差不齐,差异较大,这是购房者需要认真咨询和比较的。好的物业管理能使物业的品质保持长久。
买房时购房者一定要问问,物业公司是否进入了项目,何时进入项目。一般来说,物业公司介入项目越早,买房者受益越大。
选房时还应积极向有关人员打听负责小区服务的物业管理公司,最好能查看他们的相关资质、实力的文件,亦可去其现服务的其他小区打听有关他们的服务水平和能力。物业公司的规模大小是一个不可忽视的问题,一般说来规模大的社区比较容易解决。因为规模大,相对收费会低;如果聘请专业的物管公司参与物业管理,在规范管理模式上会有不错的表现。
同时,购房者要问清楚物业管理费都有哪些内容、冬季供暖费多少、小区停车位的收费标准、车位是租是卖等,以便于估算资金,量力而行。物业管理费的收费标准也应考虑在内,毕竟房价的高低仅是一次性支出,而物业管理费却是居住下来后每年要支出的一笔固定开销.
(8)小区交通
小区内的交通分为人车分流和人车混行两类。内交通的合理性对于居住安全和环境的静谧性是比较关键的,这也是在看房中容易忽略的问题。
购房者要向售楼人员询问小区在内交通上有什么措施,如何规划社区内的车行、人流等。时下,人车分流常常成为不少楼盘的卖点,但这类小区的的造价也会比较高。
小知识:“人车分流”指汽车在小区外直接进入小区地下车库,车行与步行互不干扰。因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰,所以环境质量较高;小区内的步行道兼有休闲功能。
对于没有采取人车分流的小区,购房者要考察区内主路是否设计得“通而不畅”(防过境车流对小区的干扰)、停车位是否够用、费用多少、停车位的位置是否合理。
判断停车位的位置是否合理,一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团,停车场若不得不靠近住宅,应尽量靠近山墙而不是住宅正面。
停车位是租还是买,一定要仔细算一笔账再决定。车位的月租金是多少;如果购买,今后月管理费是多少。
其他回答热门问答1234567891011121314151617181920查看更多21222324252627282930相关问答3个回答道阻且艰182购买iPhone最有保障的当然是苹果的官网和苹果官方直营店, 这里面绝对没有次品或者假货, 但是这两个渠道的价格都是按官方的报价卖,比较贵。 所以可以去官方认证的店铺买, 一般能有...1个回答两限两不限买国债只需带上身份证和钱就可以了.最低1000千元,超出按千元的整数倍买.国债利息不象定期存款是统一的,不同发行期发行的国债的利息不同 国债分凭证式和记帐式国债两种:
凭证式国...3个回答田鸣晨  1、最好的当然是到当地的专卖店,在那里可以直接看到手机的质量,如果万一出现了质量的问题,可以直接找他们进行服务。
  2、也可以到正规的,信誉好的网店,那里的手机...1个回答我爱上了南8建议楼主用十大品牌 ,货比三家,有空可以上齐家网官网查询!希望能帮助你回答!望采纳!5个回答ynwso52买盘挂的单子!你买的话永远是卖1开始,打个比方卖1为10,3手 卖2为9,4手 那你挂2手九块的话,会成交2手的10(也就是卖1),当你挂5手9的话,会成交3手的10,10完了才会...5个回答二号滚_蛋426买一到买五是等候买进的买单,按价格从高到低排列,下单价格高的排在前面。 手续费有软件工具栏的交割单或资金流水中查看。各个券商不同,一般要次日才能显示交易的费用。5个回答哈喽没98买盘挂的单子!你买的话永远是卖1开始,打个比方卖1为10,3手 卖2为9,4手 那你挂2手九块的话,会成交2手的10(也就是卖1),当你挂5手9的话,会成交3手的10,10完了才会...5个回答拾陆风景买盘挂的单子!你买的话永远是卖1开始,打个比方卖1为10,3手 卖2为9,4手 那你挂2手九块的话,会成交2手的10(也就是卖1),当你挂5手9的话,会成交3手的10,10完了才会...5个回答幸福深处_3655买盘挂的单子!你买的话永远是卖1开始,打个比方卖1为10,3手 卖2为9,4手 那你挂2手九块的话,会成交2手的10(也就是卖1),当你挂5手9的话,会成交3手的10,10完了才会...3个回答教育工作赴到买花瓶成对或者是单买都可的啊。    全面点评楼市,崩盘就是一个笑话  有一段时间以来,中国楼市崩盘话题就占据了所有的楼市评论。似乎在大家眼中,楼市一定要崩盘,楼市不崩不行了。校长常说,在中国,尚无一人可以懂二座城市的楼市,这动则喊出中国楼市崩盘依据是什么?理论是什么?  2008年,深圳楼市跌了一年,中央没有任何救市政策,深圳没有任何救市政策,处处是维权。深圳房价在那一年,普遍跌去了1/3,不少区域直接腰斩。请问,这叫崩盘不?可有崩吗?深圳经济出了问题吗?深圳有人因炒楼跳楼吗?深圳发展商完了吗?.......通通没有  对外地楼市不了解,也不想评论,校长只想说,在深圳,楼市崩盘就是一个笑话。2008年跌的那么深,那么久,也不见崩盘。反倒是后来有政策一支持,就迅速反弹,一年涨一倍,三年涨三倍。如果当年没有救市,深圳楼市或许将理性与平稳中发展。  今日喊崩盘论者,叫救市者,若非想房价再涨一倍或三倍?如果这样,或者真要崩盘了。  校长不想去论崩盘论,也不希望置业者去关注崩盘论。用一段聚会言来论深圳楼市。  近日聚会,在一湘菜馆,校长虽不懂楼市,也不愿预测之,但众友仍要校长献丑,一谈楼市,于是校长问众友。  “此菜你感觉如何?”一盘以辣椒为主的菜  “此菜下饭,但火气重,偶吃还好”浙江朋友回之  “此菜适合下酒,最主要是要有三五知己,否则一人绝不吃”广东朋友回之  “口感不错,味入菜中,当好菜”湖南朋友回之  …….  今日楼市何尝又不如此?  校长对发展商说,“不要把暖冬当夏天,理性谨慎”  校长对自住置业者说:“虽可跌,但勿抄底,寻爱入之”  校长对投资客朋友说:“个人资产配之”  校长对投机朋友说:“你包装不?你ABC不?如双否,那观之”  …………..  校长由来:  2006年创建【双十五理论】,为置业者置业提供了最直观最有益的置业理论。  2007年,创建【阿安居家指数】、为置业者提供了居家置业的法宝。  2008年,创建【阿安刚需置业图】,为刚需置业提供了最强大的理论依据。  2009年,创建【阿安楼市趋势图】、为投资者提供楼市投资参考。  2010年,创建【阿安房价体系】、为置业,投资,投机提供系统性的楼市理论。  2011年,完成【楼海楼市系统理论】初稿,此理论受到置业者和投资者的高度认可和追宠,从此,受益者尊“安哥”为“校长”。自此,架头安也以“校长”自居。  ........  2012年,校长在天涯发表“22盘踩盘记”和“222盘踩盘记”,成为天涯头条贴。同年,校长和海天出版社合作出版影响一代地产人的小说《楼海》,此书已被中国国家图书馆馆藏。  .......  因为有你,我们继续前行,2014,《校长周评》全面开始,和大家共同交流楼市  校长将在此贴,以周评楼市来说楼市,时时关注楼市:  
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  校长周评(第1期:4.28~5.04)  这一周,恰逢“五一”假期,曾几何时,这个假期,对校长而言,最关注的当然是“春交会”,然而,在这一年,“春交会”不再了。“春交会”,曾经是深圳地产人和深圳置业者的盛会,此会辐射至莞惠,并影响全国。然而,随着深圳发展商营销水平的不断提升,此会对深圳楼盘而言,吸引力逐渐降低;而莞惠楼盘对深圳人而言,除了被套就是失败投资的代名词,故本可以继续支撑深圳房交会的莞惠之地随同覆灭。  春交会的潮起潮落说明,主力方——参展方——置业者之间只有永恒的利益没有永恒的友谊;只有永远让大家受益,才可以让主办方持续发展;一切的感谢即使是真心发出,也不过是一段利益的收获之果。前行,唯有让追随者不断获益。  从2007年起,买房维权就震惊深圳楼市,至2008年更是推向高潮。打砸售楼处,掀翻沙盘,围攻办公场所,拉条幅…….,一切的理由只源房价下降。这一现象在2012年重复,在这一周又重现。  这次出现维权的楼盘是固戍的VDH,话说固戍,因地铁直达而吸引“前海”刚需,因万象新天而让“科技园”白领杀至,随后的中信领航更是引爆固戍置业潮。在这样的背景下,VDH入市了,傲慢至极,爱理不理,分批销售,然而,却没有继续将固戍概念推向高潮。过份的自信,在很多时候是行不通的,VDH的降价就是一个代表,虽然降价幅度仅仅只有6.5%,但失败的策略已是事实。  回首往年,深圳楼市“五一”除了春交会外,还有就是新盘开盘,甚至是开盘集中周。而这一周,无一新盘公开入市。至此,那些要卖而不敢卖的新盘有:理想城(梅林),中骏四季阳光(龙东),天悦南湾(西丽),朗钜创(华强),六和城(坪山),华业玫瑰四季(龙华),诺德中央道(坂田),金汐府(龙东),信义御城(横岗),乐城(荷拗),天峦湖(坪山)、京基御景印象(坪山)、万科翡丽郡四期(沙井)、半山道一号(布吉)…….还有陆续加入的大军:鼎盛金域世家(西丽),领航城(固戍),联投东方(松岗),大族河山(布吉),深圳中心天元(福田),宝翠园(布吉),博林天瑞(西丽),曦湾天馥(后海),星都豪庭(布吉)……如此之量,深圳楼市五月能不热闹不?  再细看这些楼盘,集中地竟然是坪山(六和城、天峦湖、京基御景印象)、布吉(半山道一号、大族山河、宝翠园、星都豪庭)和西丽(天悦南湾、鼎盛金域世家、博林天瑞)。去年的热点龙华和龙城交接给布吉和坪山了。布吉的房子是不愁卖的,只要价格合理,毕竟这里是罗湖的“后花园”,买不起关内房子的人自然到布吉。而随着地铁七号线的推进,西丽或许真正“入关”,希望随地铁一起前行。只是坪山,如何消化,还需营销与策划。  坪山,虽是新区,但和关内对接即无地铁又无直达快速路;虽有万科耕耘八年,但也只是牺牲“万粉”的信任,其同期升值之幅度远不如深圳众多区域。2008年还出现因售价回不了成本而停工的金域东郡2期(后改名金域缇香),此后区域房价一路稳定,近四年售价一直在11000元/平~14000元/平,而当年相同价位的区域如此早已迈入“2”时代。或许此时,校长八年前和大家分享的“双十五”理论是多么有必要了解。  前不久,有楼海成员对校长说,他们收到内部消息,说坪山的房子,年内将卖到23000元/平,问校长如何看?呵呵,校长说,这是绝对不可能的,愿和大家对赌。结果有成员说,没有什么是不可能的,年内坪山新盘开个23000元/平也是完全可能的。校长只能说,如果一定要说是可能的,那么只有二种情况,一种是别墅。另一种是,23000元/“公平”,这里说的“公平”是指“公平方米”,有这个词不?没有?没办法,既然你都信单价要卖到23000了,为啥校长就不可以创造出“公平方米”呢?你会说,校长是说每平方米的单价要23000/2吗?不信?不信,就等着,在本月,有个叫京基御景印象的,坪山大型综合体项目,就会开这个价的。故,年内坪山新房的价格很快就会开到23000元,只是后面要加上“每公平方米”。  有人说,校长,你是打击坪山吗?校长说过,我对个盘的打击和抬举没有任何意义,因为校长的影响力太有限了。我也知道,一个区域不会因为校长说好话而变好,更不会因为校长说不是,而变得不好。再说,我从不怀疑坪山的未来,因为在地荒的深圳,我不怀疑深圳的任何一寸土地所产生的价值,所以,用远见去看坪山,我相信那里是美好的。但这更多时候,适宜的是战略投资与配置者。对于我等小百姓,还是回到自我供求圈中去吧。  对深圳楼市而言,犹如“五一”的东部交通,虽每逢节假日必塞必堵,但每逢节假日大家仍愿去享受这塞和堵。  附深圳楼市周成交量:  时
间 新 房 网 签 数 据 二手房网签数据  住
宅 非 住 宅 住宅 非住宅  量(套) 价格(元/平) 量(套) 价格 量(套) 量(套)  周一 4月28日 121 00 241 39  周二 4月29日 116 00 256 27  周三 4月30日 106 80 261 44  周四 5月1日 1 75 0 0  周五 5月2日 20 16 0 0  周六 5月3日 28 00 0 0  周日 5月4日 82 00 149 33
  校长周评(第2期:5.05~5.11)  ——日出品  ——校长微信公众平台帐号:【楼海校长】  在刚刚过去的一周,深圳新房市场有三个楼盘入市,分别是梅林的理想城、西丽的天悦南湾、横岗的信义御城。此三盘的客户群体分别是投资客、实力派居家置业者、刚需置业者。定位不同的楼盘同一时间入市,说明深圳各层次置业者对房产的需求都是同时存在的。在深圳,没有卖不出去的房子,只有奢望卖最高价格脱离市场价的房子才会滞销。  在刚过去的这一周,光耀倒闭或许是最热门的地产话题了。如果你不知光耀地产,那么对于DADA草地、先生的湖、马克住区等楼盘你应该或多或少的听过,这些楼盘曾经以野蛮营销方式占据了所有深圳置业者的眼和耳。对于营销策略和方式,应该说是正确的,甚至是成功的。然而如此策略下,公司要倒闭传出,还是让人意外的。此现象,或许说明一个道理,那就是能力在很多时候没有环境重要。光耀地产的产品设计能力、营销能力都是很强的,但因处在吴K定位的“自我升值”区域开发房地产,生存的环境自然就比能力更重要了。  校长曾说:“楼市股市资本市市市慑势”,不管什么市,最好不要去逆势。开辟新市场的前提也是要建立在大势环境之下的,脱离大势环境,除非你看到了新的大势正在形成,否则再强的能力,也难以发展壮大。更不要将一时的逆市得势当成是趋势之势。犹如大亚湾楼市,在07年前有和深圳同步之势,但到10年应该看清二势之明显不同,应及时退出。光耀的DADA草地校长曾去看过,户型创新与实用仍然记忆犹新,楼盘自身配套与规划实属领先,但个盘所处环境,让校长唯有感叹,有如此之精力,如放在深圳任何“双十五”区域,付出或需增加十倍,但收益何只增加十倍?  对于那些追逐产品的置业者和投资者而言,诚如2006年校长提出的一样,楼市不同于其它市,房子不同于其它商品,因为其有固定的区域属性,故与其追逐产品不如回到了解区域上来。在当时众投资客追求品牌发展商到松岗、坪山甚至东莞惠州时,校长多次提示不如关注“双十五”物业。光耀事件,更说明这个道理。  当然,校长并不信光耀地产会就此倒闭,就算没有后来的澄清,校长也认为,炒作光耀地产倒闭或是出于吸引眼球,或是出于博同情,或是出于威胁之目的,总之,在没有确定事情的情况下,炒作光耀地产的倒闭,绝不是正常的论楼市之环境,但愿是吸引眼球更多。  而除了光耀地产倒闭成为热门话题外,另一热点话题就是房贷利率下调了。  上周,不少报道传出有银行开启9折优惠利率报道,以示银根将松动,救市将开启。对此,校长的意思是,我们是否记得曾经有某家银行不开展房贷业务,就有银行报道停贷的新闻?数年过去了,停贷了吗?  上周,对深圳楼市报道的其它新闻很多,但多是理论型,无实质意义。比如有媒体报道,2013年深圳房产销售中首次置业者占了86%,首套贷款人占比达95%,对这样的数据,说实话,完全的理论派,没有任何实际意义,对深圳楼市稍有了解的人都知道,深圳炒家自2010年开始就大规模的“养证”行动,在“养证”行动之下,满城皆是首套者。  今日之地产新闻,除了吸引眼球,校长极少看到客观公正和专业的地产报道,这是行业的失败,更是置业者的悲哀。当网络时代到来,无数置业者以为上个网就可以了解一切,就以为自知一切,试问你所处的行业,校长可以上个网就知道你行业的一切不?校长就可以和你谈论你的行业不?如果谈之,相信,你心里一定笑之,笑校长的无知。然明此,为何又信自己可以轻易闯入另一个隔行的行业并大议之呢?  数百年前,有篇文章写到“灭六国者,不是秦国也,而是六国自己也”,今楼市房价也如此,推高房价,并非政府和发展商也,而是刚需置业者自己也。正是自己企图花最小的代价了解最高消费的行业,让最小的代价付出更高的消费,进而推动房价的本质上涨。  而此外,上周更多的话题就是抛盘潮,降价潮。问此话题者,众多,校长只回一句,“你所在的区域,有抛盘潮不?”,你看到了还是见到了还是体验了抛盘潮?  抛盘潮有没有来,校长并不知,但淹路潮却是真的来了。5月11日,深圳满城皆是大暴雨,大雨来临时,许多路被淹了,包括在路上的各式车,特别是小车,有统计说,这场暴雨让深圳超2000台车被淹。看来,深圳抛盘潮未必是真的,但抛车潮估计要成真了。  附深圳楼市周成交量:  时
间 新 房 网 签 数 据 二手房网签数据  住
宅 非 住 宅 住宅 非住宅  量(套) 价格(元/平) 量(套) 价格 量(套) 量(套)  周一 5月5日 111 50 215 52  周二 5月6日 129 72 212 54  周三 5月7日 97 54 199 31  周四 5月8日 150 06 234 23  周五 5月9日 175 40 262 17  周六 5月10日 60 93 0 0  周日 5月11日 37 84 0 0
  校长周评(第3期:5.12~5.18)  ——日出品  ——校长QQ号:  ——校长微信公众平台帐号:【楼海校长】  上周,最令大家关注的楼市信息是:5月12日上午,人民银行总行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会,提出对个人住房贷款要资源优先配置、利率合理定价、效率改善提高、风险防范、舆情引导与正面应对等五方面指导意见。此消息一出,业界普遍认为这是救市信号。  对此,校长个人以为,这确实是救市举措。当利率市场化正迈步前行时,央行这一干涉商业银行房贷的行为,应该是不妥的。毕竟,不管是利率还是贷款额度,在利率市场化大势所趋的今天,应该由商业银行说了算。至于利率影响了楼市交易量,这最多是表象,本质是房价高启,而维持房价过高,楼市泡沫的重要因素就是利率的不合理,让穷人支持富人的利率政策所倒致。继续用低利率来支持楼市,本来就是历史的倒退,对最广大弱势群体的变相剥削,这样的不合理本不应存在,存在也需改之,然刚步改之的道路,又要扭转,必将为楼市长远发展和经济健康运行埋下祸患。故校长个人以为,此类救市不可取。  今天楼市之现状,就深圳而言,远没有达到08年的惨淡之举。回首2008年,深圳楼市在降价声中运行了长达一年,全市房价普降1/3,众多区域降幅近半,然深圳经济及社会并没有发生异样,一切照常运行。此举说明,房价下跌并不可怕,更说明要跌的就应该跌,市场的事终应让市场去做。维持楼市的合理,核心是发展商以价换量,而不是政策的支持。  上周,另一件事传出,也对楼市引发小小轰动。那就是平安好房网的上线,据说此网将歼灭中介市场,改写二三级市场。对此,校长以为,开玩笑了。房子虽是商品,但和一切消费商品都有着本质的区别,房产的唯一性让房产的交易变得复杂,房价的复杂性让房产交易无法在网上完成,而房产的高价性迫使交易进入现实之中。如此一来,做房产的淘宝就是空话了。校长以为,网络交易要想展开,需满足三点:1)专业的房产网络咨询平台(如校长在做的楼海咨询);2)专业的区域地产从业人员(如平安车险出险车队,需高薪养着);3)专业的交易人员。此外,还需要让卖家对公司有绝对的信任,最好出资看房费等。而要做到这些,光培训这类专业从业者没有三年,是达不到的。所以,平安先砸个三年再说吧,三年内对市的影响,可以理解为0。  上周,深圳楼市迎来四盘齐开,分别是华强北的朗钜创公馆、龙东的中骏四季阳光和金汐府、坪山的六和城。除了华强北的楼盘外,其它楼盘都是偏远楼盘,如果不是低于市场价,没有关注的必要。  附深圳楼市周成交量:  时
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宅 非 住 宅 住宅 非住宅  量(套) 价格(元/平) 量(套) 价格 量(套) 量(套)  周一 5月12日 31 35 222 22  周二 5月13日 —— —— —— —— —— ——  周三 5月14日 101 46 223 41  周四 5月15日 76 56 257 48  周五 5月16日 79 49 327 25  周六 5月17日 46 38 0 0  周日 5月18日 71 98 0 0
  前排就坐
  关于楼市崩盘,拐点,在深圳投资圈,最有影响的是吴氏拐点论,校长自知水平有限,无法纵深论吴氏崩盘论,在此浅谈,供大家参考。  ==========  谈谈吴氏拐点论  纵横地产,笑傲江湖。曾经有位炒家,他来过深圳楼市,虽已远离多年,仍常被投资客和置业者提起,想起。校长常常以他为标杆,学习并追之,但天赋如此,始终差距。他在2013版《楼海》中的说语,虽短短数万,无不经典,成为一代投资客运作资本的佳作。他传奇的人生,让无数少女向往,男人探索。  本文将回首数年前吴K和大家的一段拐点论,数年过去,价值和意义如何,大家心中评定。  在聊其观点前,校长想先简单讲一段历史:  对于过去这些年的楼市走势,校长可以明确的告诉大家,00-05年,在吴K等校友的指点下,观点和他们相同,因为认可,所以跟着他们对了。那以前一直持买入的观点。06年年中,本校长看错了,当时过于相信政府的调控力度,但在九月份,就信了吴K和“69套房归零”的大炒家“李金东”的观点,改成不看空。07年年中,当时我身边的二位高人,即吴K和“冬哥”观点完全相反,很悲剧的告诉大家,我站在了看错,后来深套的“冬哥”队伍,从此,吴K和我们做了二路人。  08年年底,吴K说可以抄底,当然,我也认为和底不远了,算是观点类似,但我对是不是会反弹,会报复性上涨,又和吴K观点不完全认同,再次证明,这一次我对了一半。所以,过去的历史,可以告诉大家,买和不买,问校长是没有用的,我对和错的机会相比,完对的机率是50%,相对对或者说不错的机率是30%,完错的机率是20%。那么历史都是如此不完美,我还能和大家买和不买?呵呵,我的话,千万不要信,否则,你会后悔的。  OK,既然本校长水平有限,看不懂涨和跌,那么我们就一起来聊聊——“吴氏拐点”。  在谈吴氏拐点时,校长再简单介绍一下他:他是一位狂忘的人,他是一位低调的人,套用一位对他很崇拜的女生的话说,他是一位孤傲的人。除了《楼海》中对他的介绍外,他曾经以时间定点的观点都成为后来地产人翻页的传奇。  吴氏炒楼图,我曾经看过他画过,但看不懂。他的三个拐点,我记住了,也会经常看看和想想。我先说出来,供大家参考。本拐点论源于他2007年年初和我们的争论,仅供参考。  吴氏拐点是这样的:1.政策拐点;2.供求拐点;3.预期拐点。  说到底,就是8个不同的字,政策、供求、预期,拐点。  我常常在想,这8个字,要全面理解,将从哪些方面理解呢?政策拐点,这个如何理解?政策不支持?对此,校长在俱乐部和各位置业者交流时,大家认为,“吴氏拐点”的核心应该是金融政策,当然还有其它行政政策,但核心是金融政策。正因此,一年前校长曾提出“利率市场化”是楼市拐点的一个重要参数和主要参数。  供求拐点这个看起来最简单,但实际上,理解的人没有几个。早在2007年年中,冬哥曾对吴K说,“小吴同志,所有房子都是开盘抢购,哪有你说的供求拐点,你就等着空仓的后悔吧”。回想那个年代,确实是这样,有盘必抢,深夜排队,可吴K却坚定的得出了供求拐点,这一想不懂,看不懂的事。他在2007年3月提出了,拐点在一年后,但出货点,在年中。这里面有二篇著名的文章大家有兴趣可以百度一下,即《侃侃而谈猪年房价走势》和《提示投资者,择机出货,套住房奴》。实事求是的说,到现在为只,我也没有看懂,也没有想明白,他对供求拐点是如何判断的,这个,我想请大家一起帮分析一下,共同讨论,这个看起来最简单,但实际上很难的东西。因为在2008年年底,房子多的不得了的时候,他又说了,可以抄底,供求拐点会再现。当时他曾提前写过《深圳各区域抄底价》(这些抄底价格,后来80%和他的预期类似)的文章。在卖的最火的时候,他说供求会拐点,在卖的最烂的时候,他又提出另一个供求拐点。至今,本校长也没有理会到,什么是吴氏的供求拐点。——当然,这些文章是他07年写的,至今不曾公开写文正好七年。  吴同学的第三个拐点是预期拐点。这个拐点,是一个心理战的拐点。对此,校长个人理解为,预期拐点,应该是包含着对未来经济走势的预期,对未来通胀的预期,或者多方面的预期。  这三个拐点,相信大家有自己的理解,或者说超过吴K的理解。所以,我想说的是,如果你认为这三个拐点都到了,那自不必买房。如果没有来,或者说总体都不具备,那么对于居家的,自住的,还是要理性对待。我不想说买,还是不买,因为我真的看不懂。所以,在这里,将吴氏拐点论给提出来,供大家参考,分析,探讨,一起进步。
  2008年,深圳楼市大跌中,最有影响力的故事莫非“69套房归零,深圳炒家变民工”。但校长要说的是,如果当年“李金东”不是重情义,讲信用,他轻易套现上千万走人。他没有这样做,原因即有重情义,也有一种心情的释放。我想简单和大家聊聊这个故事的背后:  =========================  我的兄弟“李金东”  如果说“69套房归零”让“李金东”三个字成为国人所共知、刚需共憎恨的大炒家的话,那么《楼海》一书中“对友善者友善、比强势者强势、和无赖共无赖”这句话更能接近“冬哥”本人。  虽说数年过去,打听“李金东”之人并未减少。看来,大家并不相信“李金东”是个虚假人了,而是认为现实中一定有他一样。其实,我都不知道如何回,先要说好“李金东”是假的,但可能,这个人的原形人物和我的朋友“冬哥”很像吧。所以,不管是炒家还是刚需,都习惯把我的兄弟、合伙人“冬哥”当成是李金东。即如此,校长以为,也不是啥坏事,或许,他们有一定的联系和关联。但不管如何,我觉得,老说一个人的私事,我不好回,也未经人家同意。  可大家对“冬哥”如此追崇,我想,是不是可以说说冬哥的一些曾经故事。  今天我想和大家说一下冬哥的几句话,就算是大家对“李金东”这个人的关心的回复吧,毕竟私问我,我也不知如何回大家。  冬哥有几句话,本校长以为是有道理的。比如10年这个时候说的,“想要捡带血筹码的刚需,下半年将会把卖血的钱送给炒家”,这句话,许多人都听过了,主要原因是历史不长,呵呵,因为他从10年5月说到7月,经常说这句话,群里的朋友,都听过,也讨论过,就不再详细说吧。说二句,历史比较长的。  回首15年前,当年我们一群内地民工南下打工时,在雁田那个人不熟,地陌生的地方,发现,即使想在最底层生存,也是那么的艰难。那个时候的校长,比较胆小,也有些怕死,那时的我,甚至,被人打了,也得忍着。后来冬哥知道了,他对我们说过这么一句话:‘与其独自流泪,不如一起流血’,这句话,改变了我们逆来顺受的外出打工人生观。是的,当面对生存在最底层,还受到冷眼非语,甚至是备受欺凌时,独自落泪,只有从悲剧走向更大的悲剧,对那些欺软怕硬者,就该反抗,以血给这些所谓的底层强者还击。多少年过去了,这句话,始终无法忘记。  后来,冬哥开工厂,因为厂小,如何管理工厂和在同行间生存,又是大问题,他又提出了一句话“对友善者,我们要更加友善,对强势者,我们要更加强势”这句话,和当年的“与其独自流泪,不如一起流血”,是冬哥过去十几年拼博的人生总结。  各位关心他的人,从这二句话中,也看出了他的人生态度,处事态度。当年开工厂,凡是跟他一起卖命的,至于他08年破产,都抱着对友善者更友善的态度,不管是他的员工,还是他的供货商,破产清算自己,也没有欠这些人的一分钱,哪怕他的房子全部转给别人,也要求不能影响那些借身份证给他的工人的还款纪录有问题,不影响这些友善者的任何征信纪录。而在那些底层的岁月,每遇一些所谓的强势者,以强势欺负他和他的朋友的人,他总是表现的更加强势,以超强的自信,面对对手。每每想起这些,总有无事往事,在眼前回荡。  他有许多缺点,也做了许多不高尚的事,但他始终以一位大哥的身份,照顾着他的员工和他的朋友,照顾着所以对他友善的人。他又像位另类大哥,对付着那些欺软怕硬之人。  他后来炒房,其实并非他的本意,而是出于保值的基本出发点和在售楼美女前表现的一种男人的虚荣,只是这些无意中的表现,在房价大幅上涨前被他所遇见,如果说吴K是看到了房价会大涨的人,那他之外的冬哥,还有校长,在那时是根本看不到房价会涨的,像冬哥最初的买房,一是为了自住,二是为了在售楼小姐前表现虚荣以显示他是有钱人,三是为了照顾他的那些美女们和员工们,毕竟有过一段时间,他的员工都是集体住有某小区花园的。应该说,这是一种对开支的算法。当然,06-07年的楼市疯狂,让他失去了理性,从无意买房,变成了有意炒房,从买房只是一种收支的预算,变成了想从炒房赚取快钱。所以,他的炒房史是一种无奈史。  2008年年中,他转让了所有的手中房产,为的只是不让那些借给他身份证的人还款信用受损,其实他当时可以做个无赖,只要把赚钱的处理了,不赚钱的断供,就可以轻易套现数百万,但断供的房子,必将让那些工人的身份证背上黑点。  2008年年末,他也可以关了工厂走人,欠下供货商的钱,欠下员工的工资,但他选择了,宁可别人欠他的款结不到,也不欠别人的一分钱的大男人主义,但这个选择,也让他的二位结识了多年的朋友,为了义气失去了家庭,甚至有一位朋友,至今不知下落。所以,这一次,有人说他是为了自己的义气和面子及大哥形象,而不顾朋友和朋友太太的感受,是个罪人。  2009年他通过“负首付”东山再起,再创一段佳话与神话,在09~10年二年的炒房过程中,再次积累资本。进入中年的他,当遇到一个青春的她时,或许是经历使然,他于10年底清仓带着那个向往他的女孩从此离开了深圳。为此,还有人写过一部小说《谁舍得离开深圳》来怀念他。而他的人生,或许小说《楼海》也只是以偏概全的叙述吧。  人生就是这样,对和错,总是相对的,总是大家个人评价的。许多事情,都是说不清的,就好比这个李金东,有无人骂他,有无人赞他,作为他的朋友,我只有祝福他,开心的生活着。
  告别崩盘论,各位置业者仍需回到置业的路上来,故校长在此贴,仍会和各位置业者理性交流,拒绝谩骂。本文,是写给居家置业者的,供参考。  ==============  居家置业,需以居家方式了解  校长多次说过,买房自住的,应该以自住的方式去了解楼盘。千万不要跟随看楼团看个楼就下订,否则,你看到的,和将来居住的,不是一样的。或许很多人还是不了解这个,呵呵,不过本校长,对自己的朋友长期以来,都是这样说的。  我曾和许多朋友说过许多年,就是看中哪个楼盘,要起个大早过去,在这个楼里的房子还不是属于你的时候,以主人的态度去接触一下。许多人要问,起大早?有必要吗?呵呵,校长以为,很有必要。  当年,有朋友买了龙华某盘,说开车好快,才十几分钟就到了,以后上班超方便,我当时对他说,你要早上先把车开到楼盘,再开去上班试试,才有效,结果他说,有病,有必要这样折腾自己吗?呵呵,是,有必要吗?他没有折腾自己,但后来,梅林关天天折腾他。  或许有人说,买了龙华有啥不好?不也涨了吗?是的,校长从不否认区域的升值,只是校长要说的是,当时他的实力是可以在公司就近置业的,如果当时就近置业了就不涨吗?当然,如果购买力有限,除外,但这和校长说的体验是不冲突的。因为经济实力决定居住环境。当经济实力不强时,去体验一下未来的居家环境更有必要,看看自己能否接受,早做心理准备,不要入住了,就有怨言,特别是家人一起的,更要先给女友或老婆一个心理准备。  本校长这个观点说后,二三年前,有位想买布吉某盘的朋友,六点起床,一大早往布吉赶,为的是在买楼前,先提前感受一下,早上上班从布吉进关的感觉。不过,据他说,体验那天他七点15分到了布吉关(出关),本想到布吉某盘,再搭车回市内的,结果,据他说,他不想再去体验了,因为,他看到布吉的进关,太壮观了。于是,他没有去楼盘,只是到对面的进关方向去找公交车,呵呵,我不知是不是真的,反正他说,在那里塞到8点,才驶离布吉农批,不去楼盘,就直接体会了,布吉进关的难,当然,那天也是有原因的,主要原因就是那天是周一,布吉和梅林关,当然会多塞点。虽说现在农批搬走了,但塞车如何呢?自己体验吧。  这个事一说出去,另一位朋友,一直想买宝荷区域某盘的朋友,选择某天七点不到,就拉我前往宝荷区域,他说,要试一下,一早从宝荷区域进关的感觉。呵呵,于是,那天一早,我们于7:40到达宝荷某盘大门口,然后开始计时,7:45准时从区域驶出,经宝荷路转深惠路进关。在这里提示一下大家,宝荷路的早上并不塞车,真的不塞,车少,但是,要命的事情不是车不塞就可以快速开车,而是人会时不时的从路中间跳出来,吓你一跳的,呵呵。特别是红绿灯路口,比如左转灯是红的,但直行灯是绿的,左转车自然停下来了,而你不要飞过去,因为那里的行人看到有车停下来,就走了,根本不管他是不是红灯,最要命的是,如果左转车是货车(这里工厂多),你根本看不到,有人从货车停的左前方朝右边走,哎,这样的地方开车,真是吓死人。虽然有些难开,但小心点,还是于7:57到达了星河时代,呵呵,就是那个开盘一万八,让福田人向往的楼盘。为了计时准确,我们在星河时代停了3分钟。  8:00准,从星河时代(已经调好头)直接开往深惠路,接下来,就要命了,整个深惠路,全是货车乱开的,四条道,道道是货车,慢慢的排着队,哎,这条号称第二条深南大道的路,乱成这样,真让人心疼。并且,还有不少上下班的工人,会骑着自行车在路上走,虽然深惠路有专门的自行车道,可人家想和你一比高低,有办法吗?  过了几个红绿灯后,到达了一个停了好多车的红绿灯,远处一看,是到了志健时代广场这个红绿灯,看时间,8:12左右,这期间路过了深圳8字头起价的楼盘上百间,至于是不是8字头起价我不知道,我也是听说的,呵呵,错了不要怪我。在8:20分才过了转向丹平路的最后一个红绿灯,即振业城那里的红绿灯,然后才转向丹平。  丹平路开始顺利些,但过了第一个隧道后,就开始塞起来了,从丹平转向布心路,这时约8:50分。布心路辅道慢点,但也没有快几分钟,就到了布吉进关区域段,又慢下来了,朋友是在红岭北路八卦岭一带上班,我们得从泥岗路转过去,但自从进入布吉关区域就快不起来了,终于在30码+的速度下,进入了转向泥岗路的立交,想开快点,朋友说不要开快,因为前面转湾看不清的地方,可能有车塞在那里,呵呵,果然,往红岭路上,一路是车,然后就是慢慢的过二个红绿灯。最后,到达八卦岭某公司,百分百是赶不上九点的上班时间了。朋友下车直接往公司走,估计早餐是没有的吃了,呵呵。  后来朋友问我,要不要买?我说,我不管,一早陪你去体验上班,都没有收工钱呢,还问我,呵呵。朋友聊天说,平常开车40分钟完全够了,要不是实地体验,哎,真想不到开车都要90多分钟。  把这个全程真实的体验,写出来,就是对各位朋友说句话,买房前,请以上班下班的方式体验一下,“准房子”和上班地点的时间。各位,以后买房,特别是自己不熟的区域,除了平常时间调查了解生活配套,周边环境外,上下班时间,先体验一下路途,也是必要的。不要以为平常开个车只要30分钟,到了你住过去,开过去一小时都到不了。
  校长一直以为,居家置业分为普通置业和享受型置业。对于享受型置业,就必须要舒适性居家置业,本文供参考:  =========  《舒适性居家指数》各参数全解读  ——校长个人微信公众平台帐号【楼海校长】  关注楼市13年,深圳地产行业研究8年。在这八年中,校长先后创建了《阿安第一指数》、《阿安第二指数》、《阿安第三指数》、《阿安第四指数》、《阿安第五指数》、《阿安第六指数》、《双十五物业》、《阿安刚需置业图》、《阿安房价体系》、《阿安楼市趋势图》等一系列指导置业者置业投资的理论。  今天在这里和大家聊的是《阿安第五指数》,即《阿安居家指数》,也就是舒适性居家的相关话题与指数。在上面的六大指数中,《阿安第一指数》、《阿安第三指数》、《阿安第六指数》就是《阿安楼市趋势图》中的《阿安冷暖指数》、《阿安泡沫指数》、《阿安压力指数》,这三个指数,也是本校长对楼市走势的民间级判断的基本指数。  《阿安居家指数》  各位,阿安居家指数是一个对居家指标全面系统分析的指数,主要包括以下方面:1.资源;2. 最小户面积和户均面积的差值;3. 户均亲地面积;4. 梯户比和梯面积比;5. 户均车位数;6. 户型设计;7.物业管理等。  下面,校长将从上面提到的7个方面,来全面讲解《阿安居家指数》。  1.资源——对于资源这个词,可以理解为地段,也可以理解为景观,又可以理解为配套,当然,本校长也建议大家把我前面说到的〈双十五物业〉加入进来。一个房子好不好,他的前提就是要看他占有了一些什么资源,资源是舒适性居家的重要组成部分。对此,不再作系统分析。  2.最小户面积和户均面积的差值——有句话叫,“物以类聚,人以群分”。舒适性居家,自然离不开居家的群体。而对居住群体的区分就是最小户面积和户均面积的差值。当一个楼盘的最小户面积越接近该楼盘的户均面积时,其群体就越单一。对这段话的理解,校长建议大家看看一些豪宅打出的广告“纯大宅社区”,其实,就是指这方面的意思。只是,除了纯大宅外,还有纯小户,而他们的统称,校长就列为最小户面积和户均面积的差值。  3. 户均亲地面积——曾经,业界高度一至的把容积率作为豪宅的基本判断标准之一。校长过去的五年,本民工先后创建了《阿安第一指数》、《阿安第二指数》、《阿安第三指数》、《阿安第四指数》、《阿安第五指数》、《阿安第六指数》。今天在这里和大家吹牛的是《阿安第五指数》,即《阿安居家指数》,也就是舒适性居家的相关话题与指数。在上面的六大指数中,《阿安第一指数》、《阿安第三指数》、《阿安第六指数》就是《阿安楼市趋势图》中的《阿安冷暖指数》、《阿安泡沫指数》、《阿安压力指数》,这三个指数,也是本民工对楼市走势的民工级判断的基本指数。这些东东,以后再吹,今天先吹《阿安第五指数》,即《阿安居家指数》。  《阿安居家指数》  各位,阿安居家指数是一个对居家指标全面系统分析的指数,主要包括以下方面:1.资源;2. 最小户面积和户均面积的差值;3. 户均亲地面积;4. 梯户比和梯面积比;5. 户均车位数;6. 户型设计。  下面,阿安将从上面提到的6个方面,来全面讲解〈阿安居家指数〉  1.资源——对于资源这个词,可以理解为地段,也可以理解为景观,又可以理解为配套,当然,本民工也建议大家把我前面说到的〈双十五物业〉加入进来。一个房子好不好,他的前提就是要看他占有了一些什么资源,资源是舒适性居家的重要组成部分。对此,不再作系统分析。  2.最小户面积和户均面积的差值——有句话叫,“物以类聚,人以群分”。舒适性居家,自然离不开居家的群体。而对居住群体的区分就是最小户面积和户均面积的差值。当一个楼盘的最小户面积越接近该楼盘的户均面积时,其群体就越单一。对这段话的理解,民工建议大家看看一些豪宅打出的广告“纯大宅社区”,其实,就是指这方面的意思。只是,除了纯大宅外,还有纯小户,而他们的统称,阿安就列为最小户面积和户均面积的差值。  3. 户均亲地面积——曾经,业界高度一至的把容积率作为豪宅的基本判断标准之一。阿安刚入地产之时,也曾把容积率作为豪宅的重要指数进行了解。但在过去几年对楼市的探讨与实地调研中,发现容积率虽可作为重要指数之一来参考,但易造成以偏概全之象。而应将容积率进行更深一步的研究,即民工阿安提出的【户均亲地面积】。【户均亲地面积】是指楼盘所占宗地面积与该楼盘总户数的比值。也可以理解为单位面积上所拥有的户数,而如果用平方米作为单位面积来进行说明,数值会太小,不能简单明了的比较。【户均亲地面积】的值越大,在小区的生活空间就会越舒适,其指数也就会越高,就会成为豪宅生活的一部分。阿安以为,在有限的土地上,所打造的户数越少的小区,就舍觉得住的越舒服,当然,这些也要根据实际情况实际分析,理论总是死的。  4. 梯户比和梯面积比——在长时间对深圳楼市的一线调研中,阿安发现,【梯户比】是居住舒适性的一个重要指标。【梯户比】就是每部电梯服务的住户户数。和大家通常定位的梯户比有些不同,通常大家所介绍的梯户比是指一个楼层的梯户比,而民工阿安所指的【梯户比】是某个单元总电梯数和该单元的总户数的比。在长时间的调研中,阿安对【梯户比】有这样的认识:当每部电梯服务的住宅户数少于20户时,电梯基本处于随要随到的状态,业主对电梯的配置处于高度满意中。当每部电梯服务的住宅户数在30户左右时,电梯基本能做到随要随到的状态,业主对电梯的配置处于满意中。当每部电梯服务的住宅户数在40户左右时,电梯仍可比较好的服务于业主,业主对电梯的配置还是比较满意的。  但当每部电梯服务的住宅户数在50户左右时,就会出现高峰期挤电梯的现象,业主对电梯的配置就会感觉一般般。而当每部电梯服务的住宅户数在60户左右时,业主等候电梯就可能产生焦急的心情,在电梯使用高峰期更加明显。  当每部电梯服务的住宅户数达到70户甚至80户时,等候电梯会成为一件比较烦心的事。而当每部电梯服务的住宅户数达到90户甚至超过100户时,低层的业主会习惯在高峰期爬楼梯。  对于舒适性居家住宅,阿安个人以为,每部电梯服务于住宅的户数不能过多,以在40户左右为宜,即【梯户比】应该在1:40左右。如果【梯户比】可以保持在1:15以内基本可作为豪宅的指标之一参考。  而这里提到的【梯面积比】,就是将【梯户比】进行深化讨论。主要是【梯户比】对小户型特别是公寓类住宅有不公平的判断,在对这些住宅进行相关评定时,有必要引用【梯面积比】。对于【梯面积比】,一般来说每部电梯服务的住宅建筑面积在3000平米以内,都可以较好的满足业主的使用和出行。每部电梯服务的住宅建筑面积在4000平米左右时,业主的正常使用不会受到大的影响。但当每部电梯服务的住宅建筑面积超过5000平米时,电梯在高峰时就会处于忙碌状态。因为户数与面积没有标准的换算,【梯面积比】和【梯户比】在说明同一楼宇的情况时可能会有冲突的地方,所以在纵深较真的争议时,应该将二者进行适当的综合以得出更为合理的答案。但现实中,特别是以居家为主的楼宇中,【梯户比】比【梯面积比】更有说服力。
  5. 户均车位数——随着人们生活水平的不断提高,大家对汽车的需求和拥有成为常态。近年来,因为车位而产生的纠纷在很多小区,特别是早期规划建设的小区成为一种常态。有的小区因为车位不足,让业主和管理处之间甚至邻里之间产生矛盾,影响小区邻里之间的和谐关系。所以,车位的问题,已经成为众多置业者特别是换房者重要考虑的指数之一。在经过多年的一线调研后,阿安认为,对于以居家型为主的小区,每户配置的车位应该达到0.8个;对于一些不具备【双十五物业】的居家小区,每户配置的车位数最好达到1:1。而当户均拥有的车位达到1.5个时,小区的车位可以满足广大业主的使用要求,利于小区邻里关系的和谐。对于舒适性居家住宅,阿安以为,户均的车位数应该高于1.5个,最好是达到户均2个甚至以上。  同时,阿安以为,在提及车户比时,还应该关注人车分流。告别独栋的塔楼,搬进有花园的小区,陪着爱人在花园漫步,而如果这个时候,有车和你抢路,是件多么不悦的事情。于是,人车分流,成了大家的向往和选择。固然,人车分流也是舒适性居家的指数之一。  6. 户型设计——户型设计这一点,可以说一下二下说不完,得长篇大论,所以,本民工今天只对户型设计里面的私密性进行适当讲解。先来看看私密性的参数之一【可视距离】。谁都希望在自家的房子里多一点私密性,希望自己和家人的生活多一份宁静,希望在自己的房子里可以不拉上窗帘而和自然亲密的接触。向往自由、私密的生活是大多数人的追求。对于私密性,如何确定,业内并无统一的标准。阿安将从下面几个指数对私密性进行解说。在长时间的一线调研后发现,当站在自己的房子里,可视距离的直线范围20米以内都是“私享”空间的,其私密性就较好。如果可视距离的直线范围30米以内都是“私享”空间的,其私密性就达到了较高的水准;总之,直线距离越大,私密性就越好。而在长期的一线调研后也发现,众多置业顾问喜欢把楼间距作为私密性高低的标准对顾客进行介绍,阿安以为,楼间距只能作为采光通风的标准,【可视距离】才是私密性的判断标准。【可视距离】和楼间距有着密切的关系,但也有着本质的区别。楼间距是指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑之间的距离,阿安在上面已经将其作为采光通风的标准。但【可视距离】则是指在自家的空间内,通过肉眼所看到的邻里私人空间之间的距离。为了让大家更好的理解【可视距离】和楼间距的区别,在此以市场上常见的“品”字布局的单元楼宇为例进行说明。“品”字型布局的楼宇,通常是一梯三户或四户的布局,大家在现实之中可以领会到,“品”字型布局的楼宇栋和栋之间是可以隔的很开的,即【楼间距】是可以很大的,但大家是否也注意到,“品”字的上面一个“口”和下面的“口”是否很近?这类住宅的典型布局就是上面“口”的卧室和下面“口”的卧室甚至起居室之间有严重的对视性。而如果是“多品”的联排单元布局,上面的“口”对视性就会更加严重。当然,市场上也有一些“品”字型楼宇在避免对视性上设计的比较好,举这个例子仅仅是让大家了解【可视距离】与楼间距的区别,并不是全盘否定“品”字型布局楼宇的私密性。当越来越多的楼盘将【楼间距】做的非常开阔时,其邻里间的【可视距离】可能非常的近,甚至会出现【楼间距】超过一百米,而【可视距离】只有一米的尴尬情况。事实上,【楼间距】和【可视距离】是可以完全相等的,那就是每栋楼宇的整层只设计一套户型。注意,这里说的是一栋楼宇的整层,不是指一个单元的整层。鉴于这种设计非常的浪费用地,在高层建筑中实为罕见。所以,阿安认为,只要【楼间距】和【可视距离】能够基本相等,其私密性就是很高的。什么叫基本相等?基本相等就是指在自家室内的主要空间活动不会出现邻视性,【可视距离】就是【楼间距】,但当步入室外空间的阳台或露台时,会和左邻右舍出现对视。这种设计通常只有板楼才能出现,当然有一些“田”字型布局的楼宇也可以实现。  再来看看私密性指数之二:【主佣分区】。在【主佣分区】这件事情上,有一些人表现出不理解,认为这样是对工人的岐视,甚至理解为不尊重。事实上,对工人的最大尊重就是给工人最多的活动空间和更多的自由。在需要沟通的时候沟通,更多的时候应该让工人有“下班回家”的感觉。阿安以为,一个良好的大宅,在户型设计上是应该具备【主佣分区】这个参数的,如果这个参数都不具备,那么这个房子,要说是豪宅,就有些牵强了,当然对于更多的舒适性居家的房子来说,这个并不是必备的条件。  再来看看私密性指数之三:【卫生间数】。随着社会的发展和开放,卫生间的功能不再是传统意义的“方便”之地,在演变成“三能”一体的空间后,卫生间里还有更多的私事。卫生间的多少在解决“方便”排队之余,也成了私密性空间的一部分。一个具备私适性居家的户型设计,最起码是要有2个卫生间,能达到3个最好,对此,就不详细解说了。刚入地产之时,也曾把容积率作为豪宅的重要指数进行了解。但在过去几年对楼市的探讨与实地调研中,发现容积率虽可作为重要指数之一来参考,但易造成以偏概全之象。而应将容积率进行更深一步的研究,即校长提出的【户均亲地面积】。【户均亲地面积】是指楼盘所占宗地面积与该楼盘总户数的比值。也可以理解为单位面积上所拥有的户数,而如果用平方米作为单位面积来进行说明,数值会太小,不能简单明了的比较。【户均亲地面积】的值越大,在小区的生活空间就会越舒适,其指数也就会越高,就会成为豪宅生活的一部分。阿安以为,在有限的土地上,所打造的户数越少的小区,就舍觉得住的越舒服,当然,这些也要根据实际情况实际分析,理论总是死的。  本文全文解说在《楼海》小说版、《楼海》置业版都有详细分析和解说。
  校长说过,校长只专注深圳楼市,对外地楼市没有时间去深入研究。但偶会去周边转转,在此,我想聊聊大亚湾楼市,或许,这个区域,在全国,很多地方,会有相似之处。仅供参考。  ============  光耀“倒闭”?大亚湾,你对谁有信心?  为什么今天突然吹起大亚湾呢?光耀“倒闭”是一个原因,过去的一周,处处传言光耀倒闭,而与此同时,深圳的中介,已经忘记了本职工作,校长每月都要接到超百个推荐惠州和东莞楼盘的电话,好好的二手楼不卖,把深圳人忽悠到东莞惠州去,殊不知,有限的资本和资金,在缺钱的时代,这将带来什么后果?整死深圳三级市场,就救得了你们自己吗?  先说说深圳的中介忽忧水平,有中介对我说,XX楼盘全是洋房,才八九千一平,让我去看看。我说什么是洋房,他说洋房就是怎么怎么样的房,我说这不就是像深圳(我一连说了五个楼盘)某些楼盘,多层吧。中介说,不同的,那里的楼盘不全是多层,还有高层,是高层里面的多层,所以才是洋房。哦,原来洋房是这样定义的,对纯多层住宅,叫多层住宅,对在高层的怀抱之中的多层,才叫洋房,是不是在女儿国的女人不叫女人,到了男人国的女人才叫女人?   忽悠完洋房概念后,开始忽忧了地铁概念,开始说三年通地铁到XX地。我说这样,签在合同里面,注明4年内开通地铁,要在4年内不开通,房子退回,房款双倍返还如何。于是中介就改口说,5年,5年一定通。本校长说,那就在合同上签上,5年内开通,房子返还给你,不退钱;5年后没有开通,房子退回,房款原价还,6年后没有开通,我再去拿一次房款的原价,即双倍还;7年后没有开通,再拿一次房款,即三倍还。如何?中介不言。  第三个忽忧,价钱便宜。据中介说,你看,龙岗现在二万了,惠州才6000,三分之一的价格,你想想,现在买来,几年就赚一倍啊。呵呵,我问中介,龙岗二万了,那布吉龙华多少钱。中介回答我说,布吉龙华二万好几了。我又问中介,那福田南山多少钱了,中介回我说那里四五万了。我又问中介香密湖多少钱了,中介回我说八九万了。我说,哦,按你这样说,何必去惠州,龙岗龙华和布吉只有南山福田房价的一半,香密湖的1/3,是不是买了也可以升值一倍?中介不说这个了。  第四个忽悠,那里户型好,108平做成了四房。我说,你知道罗湖的双御雅轩吗?你知道南山的铭筑吗?你知道布吉的和谐家园和慢城吗?你知道坪山的菁园吗?你知道宝中的西岸观邸吗?中介说,他们咋了,呵呵,咋了,他们会告诉你,做四房只要多少平米。  第五个忽忧,会所好。中介说,那里的楼盘配套好,会所好,有什么什么,比如电影院,比如啥啥来的。我问他,知道澳城吗?知道澳城当年的会所5观概念吗?这是卖点,不要说这个只有惠州有。最主要的是,会所的营业靠什么支撑?签合同说保证一直开业?多少曾经大卖场,最后因没有生意都关了,何况会所。  其实惠州楼市,特别是大亚湾楼市,本校长以为:核心原因是定位不清。说的难听一点就是,忽悠一个是一个,哪管别人死活,各忽悠各的。  一个区域,如果不能达成一致,没有抱团的方法,那么,这注定将是悲剧的。竞争和融合,如何配合,大亚湾发展商,要走的路还很远。  我们以很知名的某发展商在大亚湾建的超级大盘XX东部项目来看,这个盘的别墅,竟然没有地下室的,你们想想,这说明了什么?说明了,从开始就是想用价格取得市场,而不是用品质取得市场,因为,要建地下室,成本就高了,虽然户型好了,而不建地下室,花钱就少了,就可以低价出牌,用价格忽悠不懂行情的人了。这方面,这样做的,不只是深圳知名品牌发展商了,就是传出倒闭的光耀地产,虽然在很多平层户型中是做的不错的,但在开发那个什么先生的湖时,别墅产品也是老级别的,再回首那个什么X江啥啥的别墅,停车位都没有设计好,看看这些产品,再看看深圳的产品,算了,不要看了,那是在浪费时间。所以,所谓的低价,也包含了低质。  用刚需产品比拼深圳,高端产品以价略质,营销陷入价格为王,启能持久?  再看看,那里的海滩,作为临海的大亚湾,是如何利用海资源的,是如何规划海资源的。哎,有空,去学学珠海的情侣大道吧,浪费虽然是中国许多人的炫耀资本,但这样浪费,连炫耀都没有了。没有产业支撑,又不以环境取胜,面对巨量,就是价格战又能维持多久?  对大亚湾,即使你买了个你以为的低价房,现在升值到了多少,套用吴同学的话说,那叫【自我升值】。上面说到,发展商对自己是缺少信心的,对好产品能卖到好价格是缺少信心的,到了大亚湾,哪怕是大牌,在寻找优点的时候,或许也只认可价格,或许,唯有价格才是优势,但当这样的优势成为所有时,优势又在哪?  大亚湾,你信谁?其实大亚湾的楼盘对自己是没有信心了,起码越是高端的越是如此,没有一个楼盘去学万科兰乔圣菲、去学星河时代、去学中央原著,他们还在用深圳十年前的产品,继续忽悠近十年不了解深圳楼市的关内人。  大亚湾似乎对深圳的媒体也不敢相信了,再也不和以前一样,单纯的给点钱,分个成,让媒体拉几车人去忽忧,因为这样,大家分的钱会越来越少了。要不,也不会满世界的找中介开始拉人。  大亚湾的发展商到底相信谁?谁也相信不了了,他们很急,于是,不管是谁,只要可以拉人去,能成交就行了。媒体拉人,专家拉人,代理拉人,中介拉人,满世界的拉人,只要拉去了就好。产品是第三位的,价格是第二位的,忽悠是第一位的。当产品到了第三位,也就是不信自己了,当价格放到了第二位,也就是不相信性价比了,当忽悠放到了第一位,本质上是谁也不信了。  当人家都谁也不信的时候,不知去那买楼的深圳人,相信的是谁?
  昨天深圳楼市网签情况,网签量并不算差,崩盘在哪?  1.深圳今天阴天间多云,有暴雨并伴有雷暴;气温24-28℃;西南风2-3级,雷雨时阵风7-8级;相对湿度80%-95%。  2. 昨天深圳市商品房二手楼网签303套,其中住宅网签247套;昨天深圳市商品房新房网签137套,其中住宅网签125套,签约均价为22917元/平。  
  作者:似水流年ZJG 时间: 07:54:24   前排就坐   举报 回复 作者:chy 时间: 08:34:42   支持   ========  感谢关注!  
  有水平,有阅读价值。  
  房价下行己经是不争的事实,不敢说崩盘一定会发生,但的确有可能发生。  昨天本人居住的大连市搞的520特价房活动,八折是正常,六折都有,气的业主维权,以致警察出动,还有不少楼盘建设进展缓慢,业主不满在售楼处闹,要求退钱……,楼市崩溃迹象初显。
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  昨天深圳楼市商品房新房网签情况  
  举报 回复 作者:指向梦想 时间: 10:12:42   房价下行己经是不争的事实,不敢说崩盘一定会发生,但的确有可能发生。  昨天本人居住的大连市搞的520特价房活动,八折是正常,六折都有,气的业主维权,以致警察出动,还有不少楼盘建设进展缓慢,业主不满在售楼处闹,要求退钱……,楼市崩溃迹象初显。   =============  我并不否认房价下跌的事实,当然,我也不了解外地市场。  以深圳为例,上周龙东区域,一楼盘以周边市场价8折开盘入市,结果日光。如果降价,就有成交,或者抢购,那说明这样的楼市只是有些虚高,只是生了病,但仍然可以医治。  所以,校长以为,房价虚高是事实,泡沫大是事实,但要说崩盘,有些夸张了,当然我仅说我所了解的深圳楼市。
  双十五物业,是校长2006年提出的,虽经八载,校长仍以为,此理论特别适合大城市的刚需置业。故今天,再度贴出,供大家参考。  对于大家问我,要买什么样的物业,如何选择房子,校长经过了全盘思考,得出了这样的结论,那就是“双十五物业”。什么是“双十五物业”呢?  简单地说,“双十五物业”就是两个“十五”,一个“十五”表示距离,一个“十五”表示配套。今天,深圳各大媒体开始忽悠深圳人外出置业,特别是忽悠刚需外出置业,提出了一些什么一小时生活圈,2小时生活圈,把莞惠甚至珠三角等区域,都纳入了深圳人的置业范畴,在这样的背景下,我提示大家,要以自住的方式去体验居住地。在这里,我们先讲一下,什么是自住式体验居住地,我们知道,我们大多数人,去买房自住的体验,都是入住了后的真实体验,在买房前的体验,大多是通过发展商的介绍,或自己在空闲时的简单了解的体验,并未做过“自住式体验”,那么“自住式体验”到底是什么体验呢?  自住式体验就是指,你一大早从你将来居住的房子出发,通过你常用的出行方式,在这个时间点,赶去你上班的地点,或者在你下班后,再通过你通常的出行方式,回到你的家。再想象一下,要在这里完成吃饭睡觉等活动。这一类体验,曾有人说我是“神经病”式体验,为啥?因为大家觉得,那里没有住人,一大早先要从租房的地方赶去那个所谓的家,再回到公司,真的是病得不轻。但正是这个病得不轻,在你未来的人生居家生活中,才可以少病几回。鉴于人的本性,是喜欢偷懒的,我还是在这里讲讲“双十五物业”,通过自己的亲身体会,将此结论公布于众。  在此,我要说的第一件事是,第一个“十五”即距离,是建立在今天深圳已经开通运营地铁基础之上的,这个基础就是站点的平均距离在1-1.2公里之间,换言之,这里所说的多少个地铁站,它们在一定程度上也是代表距离的,这是为了区别一些郊区地铁“跨越式”建站的问题,郊区地铁站和站的距离会无限拉长。所以,“双十五物业”是指以城区地铁站为基数,将公司上班的地方到你居住的地方的二点地铁站的数量进行数数,只要不超过15个地铁站,那么,这就是居家置业可以接受的物业。或者说,只要到郊区的地铁,站点间的平均距离小于1.2公里/站,都是可以通用的。从时间量化来说,就是你所搭乘的地铁在你上地铁后到下地铁的运行时间最好不要超过30分钟,40分钟为上限,否则你会很累的。而就深圳而言,大家可以福田中心区、华强北、科技园为主线,通过这三个点进行数数15个地铁站,看看可以到哪,然后就可以选定投资的主流区域。  第二个“十五”指的是配套,也就是指,一个普通人用正常的步行速度,步行15分钟应该到达的地点和具备的配套。或许车的普及率已经越来越高了,或许大家觉得不应再关注步行所能到达的范围了,但我以为,做为一个普通家庭的生活所需,步行15分钟应该到达的配套是很必要的,这和有车无车没有关系,也是作为人,必须要走路的问题,同时停车难也将成为趋势。所以,我认为,有必要关心关心步行15分钟的范围,这也就是第二个“十五”提出的必要性。  那么步行15分钟,应该到达哪些配套呢?第一个步行15分钟,就是延续上面的地铁话题,即从家出发,步行15分钟应该到达地铁站内。在大都市生活,车不是什么稀罕事,地铁也不是什么稀罕事。但在一定程度上,地铁却是在大都市普通人生活必备的交通资源。这就是步行15分钟要到达的第一个配套资源。  步行15分钟要到达其它的配套点,应该有超市、教育配套、银行、便利店、公园、饮食配套等。对于第一个,大家都懂的,如果在居家地步行10分钟左右有个2000平方米以上的大超市,作为大都市生活的人,会很方便,是不是这样?对于教育资源,这不仅仅是名校的问题,特别是幼儿园这类,最好在小区附近就有,要不小小年纪的孩子,上个幼儿园都要艰难险阻,是不是不方便?而银行这类,我的看法是,最少要有2家具备VIP室的门面银行,不是单纯的ATM机银行。便利店这个咋说呢,有一家24小时营业的最好,万一需要点啥,也方便。公园这个,如果你居住的小区,有很不错的园林绿化,活动空间,或许可以不需要,但如果小区是独楼啥的,最好有个这样的公园,要不要陪小孩去走走路,都不方便。对饮食配套,这块就看个人了,我的意思是,最好有几家中档次的西餐厅、湘菜馆啥的,这样既有利于自己做懒人,也有利于招待朋友。  综合来说,“双十五”就是指配套和距离。校长认为,这是一个投资普通物业和普通置业者居家的基本参数,在此供大家参考。”
  回复 作者:芬芳show 时间: 10:42:21   跟帖支持   回复 作者:南兴运动 来自:Android客户端 时间: 10:07:41   有水平,有阅读价值。  =========  谢谢二位关注!
  校长眼中的多军和空军  有人问,校长,你到底唱空还是唱多。  呵呵,在回这个问题之前,我想借用名人“牛刀”的例子说一下,一代地产专家,全国名人,牛刀唱空楼市多年,房价走势如何?先说一下,我用牛刀举例,并不是想打击他,或攻击他,毕竟,我和他也算是朋友,虽然已经有8年不曾见面、6年不曾通电话。我借此举例,就是告诉大家,一个人的唱空或者唱多,是没有任何意义的,是浪费时间,是浪费生命,是误导大众,最怕的是,最终还误导了自己。  六年前,本校长还在地产圈混的时候,就经常和周边的一群同事说,我们可能不仅仅会误导别人,最终可能会把自己也误导了,以希望大家不要去一味的唱空或者唱多,而应该做点实事,脚踏实地的去了解楼市,用心思考的去研究楼市,少打这些口水仗,因为那没有任何的意义。各位,这样的回答,可以了吗?  有了这个回答,各位应该清楚一点,那就是本校长从不唱空或者唱多,因为校长我深深知道,那是不可能完成的任务,也是无法完成的任务,楼市不会因个人的唱空或者唱多,而改变走势。故,本校长,只唱一个:事实,尊重事实,是本校长唯一所唱的。是在涨,就要承认确实在涨,是在跌就要承认确实在跌,是横盘就要清楚确实在横盘。不因自己重仓而唱多、不因自己轻仓而唱空,那样的结果是——“满仓而死、空仓而悔”。所以,以后,和本校长一起吹水或者聊天,都不要再说什么,校长是在唱空还是在唱多,而要知道,校长只是在说事实,当然,因个人能力和精力有限,有些我说出来的事实,或许是错误的,大家可以指点,批评,讨论。  一代炒家“李金东”说过,“所有天天唱多的人,都是水军,都是伪多军,虚炒家;反到是天天唱空的人,8成都是想做多军的人”。这话听起来,很不好听,但说的确实一个事实,一个铁的事实。各位试想,如果一个人真的看多,铁定看多,坚定的看多,他哪有时间天天在网上持续的唱多?哪有这么热心的,放着要涨价的房子自己不买,不告诉亲朋好友,父母兄弟,来告诉一群完全不相识的人?一个人可以热心一时,可以偶尔一个月来热心一刻,但却不可能持续的天天的来热心的指导于你买房,特别是好心的告诉你要买哪个区域哪个楼盘,天天说此盘必涨,要涨多少。  对此,有这么一件事,一朋友说有个自称大炒家的人,告诉大家去买哪些楼盘,到年底最少会涨20%,可还没有享受这年底涨20%的喜悦,据说人家已经空仓了,朋友问我如何操作。我的回答很套路,很常规,依旧是,钱是你自己的,房子也是你自己的,当初买你该听自己的,现在卖,你也要听自己的,买卖交易你自己定,我不会给买还是不买,卖还是不卖的建议。  各位,任何事物,都是有两面性的,任何一个人,可以根据任何一件事,得出二个完全对立的结论,这就是正反面同存的原理。大家永远要记住一句话,钱是自己的,房是自己的,赚了是自己的,亏了也是自己的,自己的钱和自己的房,何必让别人去操作?混迹地产十几年,我所知道的,那些真有实力的炒家,有水平的炒家,经历了这十年的起起落落,早赚的一边偷笑去了,哪还有时间,和我们这些人YY?故本校长,在这里,首先就要承认的是,本校长也是一个失败的炒家,一个不成功的地产人,这是铁的事实,无需争论。如果在过去的历史操作中,我屡屡正确,也和那群朋友笑傲江湖,游山玩水去了,也就不会办什么网校,吹什么水了。  正因为经历太多,也明白了很多,懂得了很多。故也不会把自己当成什么专家,也就有了,只尊重事实,了解事实的出发点。
  楼海早报3270期——日星期四:  深圳今天多转到大雨到暴雨;气温25-30℃;西南风2-3级,雷雨时阵风7-8级;相对湿度75%-95%。   昨天深圳市商品房二手楼网签249套,其中住宅网签219套;昨天深圳市商品房新房网签68套,其中住宅网签58套,签约均价为22897元/平。  
  留个记号,关注了楼主的微信,最近我在广州买了套二居室,中大北门二线江景盘,二万八一个方,算是楼主定义的双十五盘,没太在意房市的涨跌问题,始终认为在广州这样的地段这样的价格偏低了,也坚持认为以自住为前提的购房都可算是止损的投资。  
  @Leon7909 24楼
09:01:02  留个记号,关注了楼主的微信,最近我在广州买了套二居室,中大北门二线江景盘,二万八一个方,算是楼主定义的双十五盘,没太在意房市的涨跌问题,始终认为在广州这样的地段这样的价格偏低了,也坚持认为以自住为前提的购房都可算是止损的投资。  -----------------------------  感谢关注校长个人微信公众平台。  校长个人以为,在大城市,购买双十五物业,是基本的置业理论  自住者购房,前提只有一个,符合自己的购买力  顺发一下校长个人微信公众平台的二维码  
  楼主用心狠毒,说全面点评,帖子里只有深圳,仿佛深圳等于全国,仿佛深圳不崩盘等于全国所有城市不崩盘。  2013年,本市新开工建筑面积750万平米,其中住宅面积不详,销售面积140万平米,其中住宅110万平米。  2013年,本市城镇居民平均居住面积42平米,农村平均居住面积80平米。  请所谓的校长来点评一下,本市凭什么不崩盘?
  @架头安  --------------------  楼主烧饼!  你的观点全部基于08年的救市。。。。  如果08年的大跌触底马上反弹, 如果持续1年不救市。。。那么你的全部观点都不成立!  所以说 你是个大烧饼!  这次不救市。。。不用1年。。。半年就够了。。
  房价肯定会涨的,支持楼主狂买!!!
  房价至少要跌50%,这个不算崩盘,淡定
  1、尚无一人可以懂二座城市的楼市  2、,“双十五物业”就是两个“十五”,一个“十五”表示距离,一个“十五”表示配套。  果然不动产投资高人!
  别的地方崩不崩不知道,深圳的海沙楼盘肯定有崩的那一天,2000年的房20年吧,2020年崩,地动山摇,但愿楼房塌了不要伤人啊。
  对崩盘这个词的定义不同罢了。  LZ的所谓崩盘,大概是指价格破灭后的长期市场萧条,而这个论坛大部分人说的崩盘,是指房价大幅度下跌。  从这两个角度来说,你是对的,任何一个有使用价值的产品价格都不可能一直下跌,也不可能一直没有交易。他们也是对的,按他们的标准,08年就已经崩了,现在也走在再次崩的路上。
  @joor 26楼
09:50:29  楼主用心狠毒,说全面点评,帖子里只有深圳,仿佛深圳等于全国,仿佛深圳不崩盘等于全国所有城市不崩盘。  2013年,本市新开工建筑面积750万平米,其中住宅面积不详,销售面积140万平米,其中住宅110万平米。  2013年,本市城镇居民平均居住面积42平米,农村平均居住面积80平米。  请所谓的校长来点评一下,本市凭什么不崩盘?  -----------------------------  确实抱歉,校长不了解外地楼市。我的观点,仅建立在深圳。  按你说的,750万平米的量,是一个大城市的量,这个面积如果可以确定住宅的量,就有代表些,否则意义不大。另外,你们城市有多少人口,城区有多少,是不是有轨道建设。还有就是农村平均居住面积意义不大。此外,140万平米的销量,差不多是15000套房的销量,那么你可以了解一下,在售新盘的房源是多少,将在售新房房源/15000有一定的意义。谢谢参与讨论。
  @架头安  --------------------  @秦兮兮 28楼
10:08:58  楼主烧饼!  你的观点全部基于08年的救市。。。。  如果08年的大跌触底马上反弹, 如果持续1年不救市。。。那么你的全部观点都不成立!  所以说 你是个大烧饼!  这次不救市。。。不用1年。。。半年就够了。。  -----------------------------  08年,深圳不救市,最多只是反弹力度小些,不会崩盘。
  @英式船长 31楼
11:21:49  1、尚无一人可以懂二座城市的楼市  2、,“双十五物业”就是两个“十五”,一个“十五”表示距离,一个“十五”表示配套。  果然不动产投资高人!  -----------------------------  愿意和看了全文的人一起探讨楼市。
  @艳阳高照去炒股 32楼
11:24:53  别的地方崩不崩不知道,深圳的海沙楼盘肯定有崩的那一天,2000年的房20年吧,2020年崩,地动山摇,但愿楼房塌了不要伤人啊。  -----------------------------  梅沙区域无法影响深圳全局。在深圳这样的特大城市,地铁沿线基本可以代表全局。
  @鼎之大有 34楼
11:53:10  对崩盘这个词的定义不同罢了。  LZ的所谓崩盘,大概是指价格破灭后的长期市场萧条,而这个论坛大部分人说的崩盘,是指房价大幅度下跌。  从这两个角度来说,你是对的,任何一个有使用价值的产品价格都不可能一直下跌,也不可能一直没有交易。他们也是对的,按他们的标准,08年就已经崩了,现在也走在再次崩的路上。  -----------------------------  我的理解是,崩盘必将带来巨多的不良连锁反应,就这一点,在深圳本轮出现的可能性是没有的。
  楼海早报3271期——日星期五  1.深圳今天阴天间多云,有阵雨或雷阵雨;气温26-30℃;西南风2-3级;相对湿度75%-95%。  2. 昨天深圳市商品房二手楼网签281套,其中住宅网签225套;昨天深圳市商品房新房网签167套,其中住宅网签141套,签约均价为24507元/平。  
  都喜欢玩预测,校长也跟着瞎预测一下:明天开盘的某盘,估计开盘价,后天开盘的某盘开盘价估计1。没事,都瞎预测吧
  等待破产你!你这2脑袋一点研究政治形式
你难道看不见李嘉城去年就卖空了吗 ,连春夏秋冬自然规律都弄不清楚!
  昨天主力网签楼盘在布吉  
  作者:minyun007 时间: 11:31:59   等待破产你!你这2脑袋一点研究政治形式 你难道看不见李嘉城去年就卖空了吗 ,连春夏秋冬自然规律都弄不清楚!   =========  他卖空是代表他不看好当下楼市,或者说有更好的项目去做。  不看好一个东东,和会崩盘是二回事。  就如一个人病了,就说他要死了一样,不厚道。
  央行报道的,三储户的钱放在银行,不见3200万值得看看,存钱有时要注意一下
  @架头安 嗯 ,基本都是从实操角度考虑问题,安哥能否放放吴氏拐点论的相关文章?时间太久,百度已经无法搜索了。
  顶楼主,后悔没早几年看到,结果去年初被忽悠在东莞买了套,现在已经损失了个首付。
  跌肯定跌,崩不崩看政府了
  高人  我看完了  
  @刘大半仙 45楼
13:13:26  @架头安
嗯 ,基本都是从实操角度考虑问题,安哥能否放放吴氏拐点论的相关文章?时间太久,百度已经无法搜索了。  -----------------------------  是指哪些文章?
14:53:40  顶楼主,后悔没早几年看到,结果去年初被忽悠在东莞买了套,现在已经损失了个首付。  -----------------------------  置业投资,基本前提,《双十五》物业
  @伯恩的ID 47楼
14:59:41  跌肯定跌,崩不崩看政府了  -----------------------------  跌已经在跌,这是事实  比如龙东区域,就跌了不少,并可能持续一段时间  而今天收到的最意外的信息是,万科龙城的那个广场,报价竟然到了18500,这比一年前降了四五千
  @msnjiji 48楼
16:10:05  高人  我看完了  -----------------------------  欢迎关注,持续互动,后续更新。
  当高的不能再高,跌是必然的了.物极必反这是自然规律.
  本周日,二盘开盘:金汐府,龙东,预计价格10000。领翔,固戍,预计价格20000。
  预计北京很快就要到80万一平米,现在才5万,翻16倍。楼主赶快买,晚了买不到了。
  楼海早报3272期——日星期六:深圳今天多云,局部有阵雨;气温26-32℃;西南风2-3级;相对湿度70%-90%。 昨天深圳市商品房二手楼网签269套,其中住宅网签240套;昨天深圳市商品房新房网签111套,其中住宅网签74套,签约均价为22819元/平。  
  @oldsoftman 55楼
22:23:42  预计北京很快就要到80万一平米,现在才5万,翻16倍。楼主赶快买,晚了买不到了。  -----------------------------  你组团,带队!
  上述参与座谈的人士表示,住建部调研结果显示,部分中心城市表现仍不错,目前对经济冲击并不大,但市场开始出现新的分化。原本认为三四线城市会更糟一些,但调研结果出来后,部分三四线城市的情况要好于杭州、贵阳、沈阳等二线城市。  “住建部官员直言,地方确有自主调控的权利,但并不等同于放松限购,有些该坚持的政策必须继续执行,放松限购可能会给市场传达错误的信号,即认为国家又要开始新一轮救市,中央不愿看到这样的舆论导向。”参与深圳座谈会的一位业内人士告诉记者。  ,2008年和2011年的两次楼市调整,皆因保增长而中断,这一次中央更希望市场能自我调整。而地方政府在防止供应过剩的同时,不能用传统的救市思路,将泡沫再一次吹大,引发硬着陆风险。在房产税、遗产税等经济手段没有出台之前,一些中心城市的部分行政调控手段不能退出。  上述参与广州座谈会的政府人士透露,惠州代表汇报的材料显示,目前惠州市场库存面积有一千多万平方米,以目前的去化率计算,两年也难以消化完,是7个代表城市中库存最大的。  日前有媒体报道称,住建部人士确认,除北上广深之外,其他城市的限购政策可以自行调节,尤其是库存过大的地方,但不会明确发文。  上述参会人士告诉记者,在座谈会上住建部官员专门提及此事,发表此言论的是原住建部法规司副司长徐宗威,目前已退休,不能代表住建部的声音。  该人士还透露,住建部官员在座谈会上表示,地方确实有自主调控的权利;但是不能把是否放松限购当做刺激楼市、谋求短期经济增长的手段;需从面向行业长期健康发展的角度,从公共服务配套的完善、新型城镇化的推进等几个方面来解决楼市泡沫软着陆的问题。  “有些中心城市,住房仍是稀缺资源,暂时不能放松限购。谈及佛山救市行为时,住建部官员在座谈会上说,‘佛山自作主张放松限购,这是它的权利,但政府将来能担得起责任吗?’”上述人士告诉记者。
09:50:29  楼主用心狠毒,说全面点评,帖子里只有深圳,仿佛深圳等于全国,仿佛深圳不崩盘等于全国所有城市不崩盘。  2013年,本市新开工建筑面积750万平米,其中

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