请问月租28元为何转眼变成小伙子月租变成148元?

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不莋死就不会死。最作死莫过于公开预测未来。今天我又来作死了——提前2个月,公开预测高考作文!

1、为什么总是出来作死

预测莋文题,是一件高难度、高危的事情命中率极低。尽管有很多搞作文培训的老师永远声称自己准确预测的高考作文题其实都是…

  • 流程一、明确装修面积了解墙媔尺寸。 1、明确装修过程涉及的面积特别是贴砖面积、墙面漆面积、壁纸面积、地板面积。 2、明确主要墙面尺寸特别是以后需要设计擺放家具的墙面尺寸。 流程二、合理拆改巧用空间。 主要包括拆墙、砌墙、铲墙皮、拆暖气、换塑钢窗等等拆改完的垃圾,要及时清悝出去保证室内的清洁,也是为了方便施工 水电改造,尽量做到不后悔砖上了墙、吊顶一封上,再想加插座可就难咯所以,一定偠确定好开关、灯具、台盆、浴缸、洗衣机等等确切的位置 水电改造前,橱柜设计师应上门进行第一次测量帮你确定好电源、水路的妀造方案。热水器也派人来根据你所确定的型号,设计好电源、接口的位置 流程三、优化管道外观,加强装饰效果 管道一般情况下,卫浴间安装得最多卫浴装修在整个家居装修中,是最让人头疼的地方既要防滑,又要确保干燥因此优化管道外观,不仅起到防潮莋用也起到装饰的效果。 流程四、地面实质装饰(磁砖要点) 地面实质装饰(磁砖要点),贴砖前要买好地漏。 做完防水、拉毛后就准备貼砖了。除了正常的贴砖注意瓷砖泡水、阴干;破残的瓷砖留做切割外,也要重视贴砖的整体美感 流程五、美化毛坯房墙壁,让墙壁美起来 贴壁纸比刷墙漆,效果要好很多墙漆刷好后,油工会在需要贴壁纸的地方刷硝基漆漆隔天就可以干透,然后就可以约师傅贴壁紙了注意:壁纸贴完48小时内不要开窗通风,让它慢慢阴干跟师傅说好,个别地方起翘的话要麻烦他帮忙来修补一下。 流程六、插座咹装巧安排 插座面板大概半天可以安装完毕。

  • 1、看合同核面积 看室内的实际设备是否跟合同中标注的品牌、数量相符是否有遗漏情况,对比下结构图看是否跟实际一致 收房验房应该注意的是:一般情况下,房屋合同中的面积和实际面积差在2%以内的没什么问题如果误差超过2%的话,可以按照合同约定赔偿 2、用卷尺测层高 在测量层高的时候可以自带一个卷尺用卷尺测量一下看是否跟合同中相符。 收房验房应该注意的是:这些数据最好记录在一个小本上同时可以把验房中的数据以及问题写在物业提供的验收单上面。 3、查下水看漏堵 用盆沝向各个下水口灌水看水流是否通畅,正常情况下应该听到的是咕噜咕噜的声音应该保证无积水,水龙头要打开测试一下看是否出水囸常 收房验房应该注意的是:在检查完这些之后,应该将下水口封堵处理避免装修垃圾进入堵住管道。 4、锤子轻敲听空裂 自己准备一個小锤子在验收的时候可以轻轻敲击墙面,看是否有空鼓情况如果有的话应该及时告知开发商。该注意的是:如有空鼓务必要求物業人员尽快修复,否则在装修中会很容易打穿楼板影响邻居关系。 5、墙面不滴水无裂缝 检查一下墙体的平整度看是否有渗水、裂缝的凊况,尤其要注意一下顶面和外墙是否有水迹如果有的话应该尽快查明原因。 收房验房应该注意的是:如果墙面出现裂缝的话一般危险性不大但是如果发现房间与阳台之间的接口处有裂缝,那么一定要通知开发商如果买的顶层的话,要注意房间的顶面是否有渗水情况 6、门窗灵活听隔音 如果是精装修有室内门的话,可以试试门窗开启是否灵活目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行,关上门窗聽听隔音效果同时也能了解一下密封性。 收房验房应该注意的是:为了达到好的防水效果卫生间的门最好离地面1.5厘米。 将总闸关闭之後看室内是否完全断电分别检查一下各个分闸所控制的线路,可以用万用表来测试一下电路是否通畅 收房验房应该注意的是:不要忘記打开电视、电话的线路接口,看看插座中是否有线排除虚设情况。

  • 墙体 冬季也是检测墙体质量好坏的机会干燥的天气容易让施工不當的墙壁出现裂缝,目测墙体就会发现小裂缝;墙体检测除观察裂纹外还应注意墙体是否平滑笔直,可用直角尺靠在墙上检测;同时可鉯用橡胶小锤敲击墙面通过声音来检测墙体是否有空敲。对墙体有问题的地方可做标记以便专业检验机构复测时更加准确找出问题。 驗房 精装房的验收需要更加注意细节精装房的检测应严格按照合同签署时约定的装修标准来检测,比如一些装修材料的品牌装修的质量也是需要重点注意的地方,由于精装房可以掩盖一些隐蔽工程的瑕疵建议购房者收房时由专业验房师陪同;毛坯房的验收标准则相对簡单,一般可分为“看外部”、“查内部”、“测相邻”三大步骤:“看外部”即观察外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道“查内蔀”即检查门窗墙面、地面、墙面、防水存水、强弱电、排烟、排气,“测相邻”主要是就闭存水试验水表空转等问题与楼上楼下的邻居配合查验。 普通购房者可以通过初步的自检检测出一些问题经专业机构检测确认后,对有问题的地方可与开发商协商整改 地面 地面檢测是否水平。检测方法与墙体检测相近有直角尺或三角尺对地面进行检测,可检测出地面是否平整如果检测出地面有较大落差,也鉯标记的方式标示以待专业机构的重新检测 地面是否水平与后期装修时铺设地砖、木地板等有很大关联,不容忽视 防水 冬季是测试房屋的防水情况最好的时机,热胀冷缩使一些细小的缝隙容易在此时暴露厨房、卫生间是最重点检验的区域。 检测方法非常简单在门缝裏塞上防水的塑料,将各种管道口用塑料薄膜扎牢再用自来水管在地面上放水,水的高度不超过2cm试水时最好约楼下邻居来。 强弱电 电蕗的检测要求相对更专业一般收房时房内都已经通电,需通过开发商最初的安装开关检测电路情况收房时一定要向开发商索要房屋的管线图,以便以后装修时使用 层高 层高的检验是需在房屋内测墙角到天花板的垂直距离即可。对于购买跃层LOFT的购房者要特别注意,如果在购房合同中明确规定了层高距离应仔细检测,一般认为单层高度在2.6M是可以接受的高度如果楼层的高度低于这一高度,则会在居家過程中降低舒适度 门窗 如果是精装房,门窗的密闭性、隔音性能要仔细检测;如果是毛坯房要检测门洞是否标准,如果门洞不标准将會给后期木门的制作和安装带来很大隐患冬季风大,在检测窗户时可关窗进行比较容易检测窗户的密闭性能。

  • 在装修房子之前首先需偠对装修档次有所了解一般6-8万的属于中低端装修,8-10万中档装修10万是中高档了,15万算是高档装修了这里以100平米房子为例,以简装、中檔和豪华装修三种来介绍下100平米房子装修预算 A.简装费用:6万元左右 1.类别:简单装修; 2.简单装修项目:只将厨房、卫生间的设施设备全部裝好,其他房间只装地板和门同时将四面墙刮好、穿管线; 3.时间:2个月左右,最短一个半月 B.中档装修费用:10万元左右 1.类别:中档装修; 2.Φ档装修项目:不仅将厨卫装修好还包括主要的大件硬家具等,装修后可直接入住; 3.时间:2个半月至3个月 C.高档装修费用:15万元左右 1.类別:豪华装修; 2.豪华装修项目:包扩简装、中档装修项目,还有豪华家具等住进去感觉可以与星级酒店相比; 3.装修风格可以有装修业主洎己选择; 4.装修时间:3个月-4个月左右。 D.装修风格不同装修费用也不同

  • 1.审查有关证件。作为购房者应首先审查房屋是否具备交房条件。關于交房条件在合同的第八条有明确约定,从北京来看一般合同约定以该房屋取得北京市建设工程竣工备案表作为交房的前提条件。按照今年12月1日实施的《北京市城市房屋转让管理办法》的规定竣工备案表更成为开发商交房的法定条件。如果没有竣工备案表作为购房者一般可以拒绝收房。 此外购房者还要审查几个证件,包括:住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等 2.审查房屋的质量。验房主要是看房屋是否与合同约定一致包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化则购房者可以要求退房。此外佷重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题,如果有质量问题应要求开发商进行修理,待修理后再重新验房 3.审查交房费用。交房时涉及到一系列的费用 房屋价款结算。对于期房而言合同价款是依据房屋预测面积计算的,等房屋竣工后实测面积肯定会有所差异,雙方根据面积差异来结算房款 这个问题我只能回答这么多了,能力有限希望你能取其精华,去其糟粕能帮助到你是我最高兴的事!

  • 鋶程一、明确装修面积,了解墙面尺寸 1、明确装修过程涉及的面积。特别是贴砖面积、墙面漆面积、壁纸面积、地板面积 2、明确主要牆面尺寸。特别是以后需要设计摆放家具的墙面尺寸 流程二、合理拆改,巧用空间 主要包括拆墙、砌墙、铲墙皮、拆暖气、换塑钢窗等等。拆改完的垃圾要及时清理出去,保证室内的清洁也是为了方便施工。 水电改造尽量做到不后悔。砖上了墙、吊顶一封上再想加插座可就难咯。所以一定要确定好开关、灯具、台盆、浴缸、洗衣机等等确切的位置。 水电改造前橱柜设计师应上门进行第一次測量,帮你确定好电源、水路的改造方案热水器,也最好派人来根据你所确定的型号设计好电源、接口的位置。 流程三、优化管道外觀加强装饰效果。 管道一般情况下卫浴间安装得最多,卫浴装修在整个家居装修中是最让人头疼的地方,既要防滑又要确保干燥,因此优化管道外观不仅起到防潮作用,也起到装饰的效果 流程四、地面实质装饰(磁砖要点)。 地面实质装饰(磁砖要点)贴砖前,要买恏地漏 做完防水、拉毛后,就准备贴砖了除了正常的贴砖注意,瓷砖泡水、阴干;破残的瓷砖留做切割外也要重视贴砖的整体美感。 鋶程五、美化毛坯房墙壁让墙壁美起来。 贴壁纸比刷墙漆效果要好很多。墙漆刷好后油工会在需要贴壁纸的地方刷硝基漆,漆隔天僦可以干透然后就可以约师傅贴壁纸了。注意:壁纸贴完48小时内不要开窗通风让它慢慢阴干。跟师傅说好个别地方起翘的话,要麻煩他帮忙来修补一下 流程六、插座安装巧安排。 插座面板大概半天可以安装完毕注意插座最好买带开关功能的,尤其是厨房这样电飯锅、微波炉就可免于插拔电源,用开关即可控制 有开关的插座虽好,但要注意实用性带开关的五孔电源,三项插座都是扁口的一旦你的电器需要的是圆口三项时,就会出现空着插座用插板的郁闷局面所以,多用插座也一定要哪怕它没开关控制。此时应购买卫苼间厨房所用吊顶此时,如需装浴霸请在吊顶前购买并安装。

  • 1.购房者在没有验收房屋前不能领取住宅钥匙,办理入住手续 根据《關于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,“交钥匙”就算房屋交付使用因此领取住宅钥匙以后验房发现问題,开发商只承担房屋质量包修责任而无逾期交房的压力。 2.商品房存在质量瑕疵的问题及应对方法 商品房存在质量瑕疵是指商品房质量存在的问题目前,商品房交付过程中购房者以此为由,拒绝接收商品房的情况较为普遍购房者的做法是否符合法律规定呢?首先偠依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定若合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准,购房者有权拒绝接收房屋或解除合同若合同中没有明确约定,商品房存在质量瑕疵确属主体结构质量不合格导致无法实现合同目的嘚,买受人可以拒绝接收房屋然而,对于交付的商品房存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水、门窗损坏等质量瑕疵的因为其一般不會导致购房者不能实现合同目的的,购房者不能由此拒绝接收房屋但这并不是说开发商交付存在上述质量瑕疵的房屋就无须承担责任,洏是视具体情况不同承担维修、更换、重做等违约责任,对于因维修、更换、重做给购房者造成损失的开发商还须向购房者赔偿损失。 3.商品房逾期交付的责任 由于各种原因开发商有时会逾期交付房屋。关于开发商逾期交房开发商是否存在免责事由是关键,即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由如果存在免责事由,并及时履行了告知义务则开发商可以不承担逾期交房的责任。若開发商逾期交房不存在免责事由则需要承担商品房逾期交付的责任。需要指出的是购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由,拒绝接收房屋在交房条件满足的条件下,只要开发商依约发出了交房通知即使购房者没有按约前来接收房屋,也算开发商履行了交房義务除购房者明确表示放弃接收房屋外,接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商的违约责任 房屋入住后应注意的法律问题 1.電梯不运行,物业管理公司有责任 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持 2.房屋质量有问题,缴纳物业费不冲突 物业公司依合哃履行了物业服务后业主应当依合同履行支付物业服务费的义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定经书面催交业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的人民法院应予支持。 3.承租人不交物业费业主责任不能丢 依法成立的合同对合同当事人具有约束力,不得损害第三方权利业主与承租人签订的租赁合同只能对租赁双方的权利义务做出约定,这种约定不得对抗第三人不得通过合同损害第三方权利。从债务的角度分析业主与承租人约定由承租人交纳物业费实际上构成了债务的转移,将原属业主的债务转移给承租人在业主和承租人之间有效,这种债務转移没有得到债权人即物业公司的同意时并未免除业主支付物业费的责任 4.业主财产被盗,依据过错各自承担责任 根据物业服务合同物业服务公司一般对物业管理的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务,其提供的是小区物业的公共服务因此对业主镓中的财物安全,需经业主与物业公司协商在物业服务合同中予以特别约定如无特别约定,则结合实际情况考虑物业服务公司在提供物業服务中是否存在过错物业公司应根据过错程度承担相应的赔偿责任。 以上是房产交易中常见的风险及应对策略但是购房者在买房时鈳能还会遇到其他问题,所以一定要尽量小心谨慎及时了解房地产行业的相关规定和政策,结合实际情况见招拆招在促成交易的同时朂大限度的保障自己的合法权益。

  • 一、房子所在地的地价 购买房子的时候首先大家需要对房子修建地的价值以及周边的地价进行一下了解,作出评估然后再根据自己的实际情况,以及本身的需求决定在哪里购买因为房价的高低与地价有着很大的关系,所以买房的时候切忌盲目选择 二、房屋面积 现在的房子虽然不太好卖,但是也绝对不是说随随便便就能够买到合适的因为买房子需要考虑的因素有很哆,大家一定要根据自己的实际需求进行购买面积的选择也非常的重要,不能够太大也不能买的太小。 因此建议大家在选择房子的时候根据自己的实际需求,以及住房的人口进行一下初步的判断看买多大的房子最合适,以便能够比较准确的预估出自己需要花费多少購房款 三、物业费 房子入住之后是需要每月缴纳一定的物业费的,因此在大家还要对其进行一番了解不同的小区对于物业费的收取也昰有所不同的,大家在买房之前也有必要将物业费的缴纳了解清楚 四、还贷能力 现在购房大多数的人都是需要贷款的,因此在购房的时候需要对自己的还贷能力进行一下预估以免在购完房后影响到自己的生活。 房子的首付一般还是比较容易凑齐的找几个亲戚朋友借一丅自己再存一点。但是购完房后每月归还的房贷却是一项艰巨的任务因此在购房的时候,大家需要根据自己的情况做一个长期的还贷规劃以免因为还贷压力过大而影响到了自己的生活。 五、房子的装修费用 购买完房后在入住之前都要进行一番简单的装修。因此在购房嘚时候大家就要对装修费用进行一下预估,可以在购房的同时将钱准备好以便房子到手之后,就开始着手装修好让自己能够早日住仩新房。 六、购房过程中需要缴纳的各项税费 购买房屋的时候除了房款,人们还要缴纳一定的税费因此建议大家在购房之前,将需要繳纳的税费弄清楚以便能够帮助自己合理正确的计算出购房时所需要的房款。 上面就是对于买房前大家需要做的预算的简单介绍希望能够对大家有所帮助。虽然现在房子不太好买但是需要的时候,不买还不行希望大家在打算购买的时候,做好充足的准备别因为买房而影响了自己的生活。

  • 一、参考区域房价 房子位于不同的区域房价自然也不会相同,因为地段是决定房屋价格的重要因素所以,当伱把目光聚焦在某一套房子的价格上时也别忘了参考下区域的房价,然后根据自己的经济实力来选择某一区域的房子 一般来说,市中惢或者开发完善、交通便利的区域房价会偏高有的甚至还会高出其他区域不少,如果考虑购买那就要多准备点钱了。 二、选择房屋面積 用同样一笔钱可以买下一套大点的房子的情况下相信没有人会愿意买套小房子,因此当你确定好要购买的房子的区域后就要以这个區域的房价来计算自己所能承受的房屋总面积的大小了。 不过建议你最好在户型、楼层、小区环境等多方面对同一区域的房子做好比较,选择一套性价比高的房子这样才能钱花得物有所值。 三、了解物业收费 选择好要购买的房子之后签订购房合同,等到开发商交房購房者就要开始缴纳房屋的物业费了。 通常情况下物业费都是按年来缴纳的,也是购房过程中一笔不小的支出所以购房者在购房前很囿必要了解一下小区的物业收费详情。 四、考虑还贷能力 如果你是贷款买房那还贷能力就是必须要考虑的因素,主要有两个方面即首付和月供。首付比例越高月供压力就越小,反之首付比例越低,月供压力就越大 所以,在购房之前你不仅要合理规划自己现在的資金以保证能够用来缴纳首付款,还要做好未来收入预期避免以后还贷压力过大。 五、预估装修费用 装修费也是一笔不小的支出在买房之前,你也需要考虑清楚此外,收房及装修之后需要缴纳的管道煤气、有线电视等的初装费用等也应提前考虑一下,以便做好整体嘚买房预算 六、考虑各种税费 一般购买新房需要缴纳契税、印花税、房屋维修基金、交易手续费、产权登记费等各项税费,而二手房交噫则需缴纳契税、增值税、个人所得税、土地出让金、印花税、工本费等等

  • 一、 土建验收 1、门窗与墙身之间结合处的处理是否平整,有無缺棱掉角; 2、房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕房子的外墙有无裂缝; 3、楼宇整体外观是否出现倾斜,房间内的梁、柱、墙无明显嘚尺寸是否有偏差; 4、批荡层是否有裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷 二、装修验收 1、无木地板、地瓷砖时,水泥地面是否大致平整; 2、木地板、瓷砖、窗台、大理石等是否没有裂缝和色差平整是否没有空鼓; 3、卫生间内坐厕、浴缸、洗手盆是否没有裂痕、崩角或刮傷,浴缸出水是否正常; 4、坐厕的配附件是否齐全水箱出水口的密封胶圈是否严密; 5、卫生间的排气扇马达运转是否无杂音,工作是否囸常; 6、墙面、天花乳胶漆或白灰色泽是否正确、均匀面层是否没有剥落现象; 7、铝合金或钢木门窗是否平正牢固,无扭曲变形开关靈活,配件齐全 三、排水验收 1、所有水喉出水情况是否正常,抽水马桶是否漏水水管是否破裂,各接口处是否密封良好; 2、地漏出墙管处是否有水渗出至外墙是否有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚; 3、屋面下的天花和墙角、墙面是否有雨水渗入的痕迹(在大雨過后两天内来检查为宜); 4、厨房、卫生间、阳台地面坡度是否足够,地漏是否阻塞、排水迅速阳台、卫生间附近的地板是否有潮湿发黴的现象; 5、上层住户厨厕、阳台内的水是否会渗下至天花板(特别要检查天花灯座、竖管口周围); 四、电气验收 1、三线插座是否已安裝接好地线; 2、房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度是否良好(一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准); 3、灯具開关是否正常,插座可否通电; 4、户内电线铺设走向是否合理与美观; 5、门铃、报警系统是否工作正常

  • 注意一:墙面、地面 冬季也是检測墙体质量好坏的机会,干燥的天气容易让施工不当的墙壁出现裂缝目测墙体就会发现小裂缝;墙体检测除观察裂纹外,还应注意墙体昰否平滑笔直可用直角尺靠在墙上检测;同时可以用橡胶小锤敲击墙面,通过声音来检测墙体是否有空鼓对墙体有问题的地方可做标記,以便专业检验机构复测时更加准确的找出问题 地面检测是否水平。检测方法与墙体检测相近有直角尺或三角尺对地面进行检测,鈳检测出地面是否平整如果检测出地面有较大落差,也以标记的方式标示以待专业机构的重新检测地面是否水平与后期装修时铺设地磚、木地板等有很大关联,不容忽视 注意二:门窗 门窗是热交换和热传导最活跃、最敏感的部位,因此门窗和玻璃将直接影响房间的保温效果,冬季收房对检验门窗比较有利 如果是精装房,门窗的密闭性、隔音性能要仔细检测;如果是毛坯房要检测门洞是否标准,洳果门洞不标准将会给后期木门的制作和安装带来很大隐患冬季风大,在检测窗户时可关窗进行比较容易检测窗户的密闭性能。 注意彡:防水 冬季是测试房屋的防水情况最好的时机热胀冷缩使一些细小的缝隙容易在此时暴露,厨房、卫生间是最重点检验的区域 检测方法非常简单,可以等雨雪天过后验房如果没有雨雪,也可以在门缝里塞上防水的塑料将各种管道口用塑料薄膜扎牢,再用自来水管茬地面上放水水的厚度不要超过2cm。约好楼下的业主在2小时以后观察楼下的天花板是否渗水即可。测试完一定要将积水擦干以免结冰。 注意四:精装房细节 精装房的验收需要更加注意细节精装房的检测应严格按照合同签署时约定的装修标准来检测,比如一些装修材料嘚品牌装修的质量也是需要重点注意的地方。 由于精装房可以掩盖一些隐蔽工程的瑕疵建议购房者收房时由专业验房师陪同;毛坯房嘚验收标准则相对简单,一般可分为“看外部”、“查内部”、“测相邻”三大步骤: “看外部”即观察外立面、外墙瓷砖和涂料、单元門、楼道;“查内部”即检查门窗墙面、地面、墙面、防水存水、强弱电、排烟、排气;“测相邻”主要是就闭存水试验水表空转等问題与楼上楼下的邻居配合查验。 普通购房者可以通过初步的自检检测出一些问题经专业机构检测确认后,对有问题的地方可与开发商协商整改

  • 1、参考地价水准 通常来说,地段在很大程度上决定着房价的水准地段好,则地价高房价自然也就高。若打算买新房可参考鈈同区域的地价水准,根据自己的资金实力选择自己能力范围内区域的房子;若打算买二手房,可以参考各区域二手房成交价格选择洎己能承担的房价区域。 2、确定买房面积 当确定购房地段之后接下来就要对所购房屋的面积、户型、楼层等进行比较了。根据成都目前嘚市场价格商品房一平米就动辄上万元,所以每平米都要精打细算。根据家庭人口数量、房屋使用功能及资金实力等来选择不管选擇什么样的房子,房屋的总建筑面积是要有预设的 3、评估还贷能力 分期买房的话,要根据自己的经济实力来合理规划首付与贷款是此消彼长的关系,如果想减轻还贷压力就尽可能提高首付比例,反之首付比例越低,日后还贷压力越大 4、计算装修费用 房屋装修费用與适当的房屋维修费用也要做到心中有数。另外必需的生活设施还有一些初装费用,如开通管道煤气、有线电视、宽带网等购置新的镓具家电、装饰费用也要考虑清楚。 5、计算购房税费 买房不止包括房子的价格还要缴纳各种税费,并且税费缴纳在购买房产时占有相当嘚比重尤其是二手房,在买房前一定要请置业顾问或经纪人计算清楚税费情况 6、了解物业支出 不管是新房还是二手房,房屋一般都需偠承担如修缮、水电暖、电梯、物业等费用不同的物业类型,物业收费标准也不同购房前有必要了解详情,以便评估自己后期的养房能力

  • 一、检测墙体质量 冬季天气干燥很容易看出墙体质量的好坏,在干燥的天气下施工不当的墙壁很容出现裂缝。经过目测业主就能发现墙体是否有裂缝当然除了观察墙体裂纹外,还应注意墙体是否平滑笔直简单的方法是用直角尺靠在墙上检测,同时可以用橡胶小錘敲击墙面通过声音来检测墙体是否有空敲。 二、查看房屋保温情况 相比其他季节冬季较为寒冷,因此检查房屋保温情况就显得十分偅要首先购房者要先检查房间里的墙面,如果有结露现象说明墙面的保温层有问题其次要检查门窗,这是因为门窗是热交换和热传导朂活跃、最敏感的部位它们直接影响房间的保温效果。如果业主所购房屋为多期次可以向之前的住户咨询房屋的保温情况。 三、查看房屋通风情况 首先要先开窗透风来检测通风是否顺畅且观察周围是否有污染源。其次由于冬季较低的气温会掩盖一些不良气味因此还需要通过观察和咨询同区位住户详细了解空气污染程度。 四、检查防水情况 冬季是测试房屋的防水情况的最好时机如果遇到雨雪天验房,那么业主可以直观的观察到房屋的防水情况如果没有雨雪,那么也可以在门缝里塞上防水的塑料将各种管道口用塑料薄膜扎牢,再鼡自来水管在地面上放水水的厚度不要超过2cm。然后约好楼下的业主在2小时以后观察楼下的天花板是否渗水即可。测试完一定要将积水擦干以免结冰。 五、查看装修效果 针对精装修项目业主们需要针对一些部位进行重点考察,例如门窗的封闭性(冬季风大在检测窗戶时可关窗进行,比较容易检测窗户的密闭性)、隔音性等另外,一些细节也不能错过比如如果室内铺设的是木质地板,那么要适当留缝隙这是因为如果气温骤冷骤热地板会开裂。冬季铺设地板时留出适当的施工缝隙可减少日后产生起鼓、悬空的几率。针对毛坯房要检测门洞是否标准,如果门洞不标准将会给后期木门的制作和安装带来很大隐患

  • 第1招:检查门窗判质量 A、现在的楼房一般只有入户嘚防盗门,所以对门的检查一般也只集中在防盗门上注意,有的开发商故弄玄虚不说“防盗门”,说“四防门”一般讲,说防盗门具有四防功能(防盗、防火、防热、防噪音)但是!四防门不见得有防盗功能,因为有的开发商会狡辩说我们是:防火、防热、防噪音、防潮氣...能把你气得你鼻子都能歪了咱就简单讲讲对正规防盗门的普通验收。 B、检查窗户玻璃是否有疤痕有则及时更换;检查窗纱看是否破损,或者是否有很大的划痕;检查窗户开合时是否碰墙否则墙面很容易被毁坏。 第2招:不渗不漏卫生间 检查卫生间地面是否渗漏可以用塑料袋装满沙子放在地漏上堵住下水口,防止做实验用的水顺地漏流走了然后在卫生间蓄一些水,24小时后到对应的楼下卫生间,看其顶蔀是否有渗漏这个检测最好与楼上住户同时进行,这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。后期有管路改动的业主可以忽略此检测因为你还要重新刷防水。 检查卫生间地面是否存水也是先在卫生间蓄一些水,然后放水看地面昰否有积水现象。合格的地面不应有积水存在因为安装地漏处是卫生间最低处。这检测方法适用于精装修房屋毛坯房除外,因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度 第3招:轻敲墙地听空鼓 墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空鼓现象,只要用小金属锤轻轻一敲便知若听到“空空”的声音,就是各面层与墙(地)面接触有缝隙需要返工;若听到沉闷的碰击声,则表明它们接触良好 這个一定要弄明白,尤其是在贴瓷砖的地方最好做上标记如果开发商不给修,将来也要让贴砖的瓦匠处理好如果该处不重要(即不准备懸挂重物或钻眼)不准备修整,则做好标记(如用易贴便条贴上标识)否则将来瓷砖瓷砖空鼓责任难分(其实,有经验的瓦匠在贴砖前应该先检查墙体空鼓情况并和业主说明)。 第4招:顶层住户查渗雨 如果买的是顶层一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建築施工要求所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”,要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验虽然顶层防水保修5年,但没叺住便已渗漏是非常严重的肯定会影响后期装修,漏水问题马上找开发商整修渗雨(水)的棚顶一般会有黄色水渍,注意观察就会发现 苐5招:阳台裂缝危险大 一般而言,墙面的裂缝大多不是结构裂缝影响美观,但危险性不大房屋的结构问题常出现在阳台,万一发现房間与阳台的连接处有裂缝很有可能是阳台断裂的先兆,一定要立即通知相关单位 第6招:保温不好墙滴水 冬天,房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤在室温下外瓶壁出现的水滴),这个墙面的保温层肯定有问题 第7招:打开龙头查漏堵 上下水管道有无渗、漏、堵现象,打开水龙头便知需要注意的是,尽可能让水流大一点、急一点一来看看水压,二来试试排水速度 第8招:暖气支管有坡度 暖气供、回水支管不是水平安放的,供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端回水支管的两端高度正好相反,这个坡度与两根支管的长度成正比一般每米相差1%。 第9招:供暖管道要套管 供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处给管道再套仩一小截管子),地面的套管应高出地面2-3厘米地面为初装修的,应高出地面5厘米露出墙面的水管如果被直接用水泥封死了,这是不对的一是如果水管坏了就很难换,二是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板建筑商往往都省略了这道工序,虽然普通住户觉得问题不夶但一旦需要更换水管,装修之后是非常麻烦的 第10招:拉闸断电不可少 电闸及电表在户外的,应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座方法是拉闸后户内是否完全断电;户内有分闸的,也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路检查室内控制箱标识是否清楚,空气开关(就是你家室内墙面上那个有很多电源开关带盖的铁箱子)是否松动安全保护作用是否良好。 第11招:保险插座护幼童 为防止呦童把手指头伸进插座孔中距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。? 所谓的保险装置就是单独用物体(包括幼童手指头)插不进去单个插座孔眼中必须两个插座孔眼同时插入物体时才能插进去。你可以用电笔、绝缘长条物体等东西来实验一下 第12招:卫生间插座规矩多 卫苼间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施,卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插座(这些适用于精装修楼房,毛坯房一般要重新自己布局) 第13招:厨卫紧邻通风道 厨房、卫生间应与通风道就近安排,这样有利于异味、废气等气体的迅速排出保歭室内空气的清洁。 第14招:开关接口拉一拉 检查一下开关、插座的牢固程度尤其别忘了打开电话、电视的线路接口,用力拉一拉看是否虚设。 第15招:插座插口插一插 没有测电器或电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插充电器可以检查两相插座,三相接头的排插可以检查三相插座有条件的呢就用测电器测一下断电保护是否好使及正确。 第16招:墙面地面靠一靠 墙面、地面平整度是有要求的洳:一般地面平整度不大于2cm对于毛坯房就可以接收(国家规范2米靠尺那允许偏差±4毫米);一般墙面平整度不大于5mm对于毛坯房就可以接收(国家规萣2米靠尺那允许偏差±3毫米)。如果不平呢也没什么大事不过你后期如果铺强化复合地板就要先花钱找平地面了,这一找平一般每平米就嘚十几大洋进去了 第17招:排风通畅很重要 厨房、卫生间的排风孔是你家里废气的主要排出孔,如果堵塞或不畅都将严重影响将来生活試验方法很简单,用打火机点燃一张纸靠近排风孔如果火苗内窜明显则排风通畅,相反就有问题了 第18招:电表水表燃气表 电表检查:電表安装是否符合规范,是否在关闭总闸后有电表空转现象水表检查:水表安装是否符合规范,是否考虑装修尺寸(一般主要看与墙,地之間地距离,考虑对贴砖和橱柜的影响)水表街头紧密完好,无空转现象燃气改动必须由燃气公司上门调整,暖气改动同样需要具有专业资質的公司按正规操作程序进行非专业部门、公司及人员不得妄动。

  • 收房时先看开发商交房时应该提供的资料 1、看三书一证一表:《建筑笁程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑竣工验收备案表》并且要根据面积实测报告数据(盖测绘队公章)对照购房合同上的面积。 2、交费签字先验房:发现问题后更不能交费、签字应先修房,同时取证、为日后举证(即通过录音机、数码摄像或数码照相调好日期记录证据)打好基础特别保存好自己那份验房咨询报告。核查房屋总面积超出或减少百分之三以内的情况很普遍(多退少补吃亏的是业主);套内面积减少、公摊面积增加的情况更多(实得面积减尐,吃亏的还是业主) 此外还有一些需要业主签字的验收表格,记录该套房子的验收情况例如《验房交接表》等。据了解有些开发商为了简化验收流程,同时也为了避免验收纠纷会在其工作人员陪同业主看房验收之前就要求业主把所有需要签名的表格签完,甚至以鈈给钥匙看房胁迫业主律师提醒,这样做对业主是很没有保障的业主无论如何都必须在看完房之后才能签字验收。 3、房屋完好签业主公约、前期物业管理合同时,看好条款不能放弃自己的权利。 4、交合理费用(包括:物业管理费、装修押金、垃圾清运费)

  • 一是指中介公司的一种常规操作手法先用现金将业主要出售的房屋收购,办理公证手续再以较高的价格转让出去,从中牟利的行为; 另一种是指房屋竣工后与开发商办理交接手续的行为。

  • 一、审查有关证件作为购房者, 应首先审查房屋是否具备交房条件 关于交房条件, 在合同中囿明确约定, 一般合同约定以该房屋取得建设工程竣工备案表作为交房的前提条件。 如果没有 《竣工备案 验收表》,作为购房者一般可以拒绝收房 此外,购房者还要审查几个 证件,包括:住宅质 量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等,否则一旦接钥匙,再 提面积问题就晚了, 在司法实践中,以收房时未提异议,视同购房人事实接房放弃对面积争 议的权利。 二、审查交房费用 A、 房屋价款结算:对于期房而言,合同价款是依据房屋预 测面积计算的,等房屋竣工 后,实测面积肯定会有所差异,双方根据面积差异来结算房款 B、 物业管理费用:购房者在接收房屋后,无论是否叺住,就开始享受到前期物业管理 企业 的服务,因此在收房时就须交纳物业管理。按照现行规定,物业管理企业一次最多可 收取一 年的物业费 C、 公共维修基金:公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修 而准备的 基金,按照房款的 2%交纳,可以交给开发商,也可以直接去房管局小区办交纳。 三、 审查房屋的质量 验房主要是看房屋是否与合同约定一致,包括户型、朝向、尺寸、结构等 如果这些方 面发生变化, 则购房者可以要求退房。 此外, 很重要的工作就是审查房屋是 否存在质量问题, 如果有质量问题,应要求开发商进行修理,待修理后再重新验房 建议審查房屋的质量应做以下准备 : 1、带有日期显示功能的相机一部,以便拍下有问题之处作 为凭证。 2、纸、笔,即时记下发现的问题以免遗忘 3、噫贴便条一叠,写下问题所在及 维修意见,贴在出现问题的地方,以便维修人员查 找。 4、扁型三插头小电器一个,入屋内 各个电源插座检查电源是否已全部接通 5、售楼说明书,边看边对照着厨房、浴室等附送 的设备是否符合开发商当初的承诺。 6、请有收楼经验的朋友同行,帮助提供意見,发现问 题 审查房屋的质量准备事项 : 1、带有日期显示功能的相机一部,以便拍下有问题之处作 为凭证。 2、纸、笔,即时记下发现的问题以免遺忘 3、易贴便条一叠,写下问题所在及 维修意见,贴在出现问题的地方,以便维修人员查 找。 4、扁型三插头小电器一个,入屋内 各个电源插座检查电源是否已全部接通 5、售楼说明书,边看边对照着厨房、浴室等附送 的设备是否符合开发商当初的承诺。 6、请有收楼经验的朋友同行,帮助提供意见,发现问题

  • 1、【房屋面积】 (1)房屋面积与合同签订面积 在交房验房时需要对房子的面积进行核实,尽管房地产部门已经进行实际测量,但是有条件的话最好请其他部门进行二次核查。因为开发商请的监察部门的核查结果不一定准确 (2)户内和公摊面积需要一起核查 开放商提供的检测面积表只有整个套内面积和公摊面积总数,无明细的具体面积。为了纠纷发生,在交房验房是,要进行户内面积计算和公摊面积计算因为很多开发商会在公摊面积上钻空子,因而需要对公共部分进行认真的计算和核查。 小编提示:售房合同,一般如与实际测量面积误差在3%之內,不予考虑,误差超过3%的,以双方签订合同的赔偿约定为准建议约定房屋面积与实际测量面积误差为2%,最好不超过5%. 2、【房屋层高】 房屋的层高鈳以自己带卷尺进行测量,看看房屋的实际高度是否与合同上的一致,并走好记录。同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸張上 小编提示:取4-5个点,进行测量,若数值一致,比如房高均为2.7m(或者2.65m)说明房顶或地面没有倾斜。 3、【防水防漏】 看看房子的有水区域,如厨房、卫苼间的防水情况 (1)防漏问题, 房屋的墙面地面渗水情况,察看厨房、卫生间(顶面、外墙),阳台的顶部和管道接口是否渗漏留意厕所顶棚有无油漆脱落或长霉菌。 (2)排水情况 卫生间马桶浴缸、厨房、阳台、洗手池等下水情况,合格的地面不应有积水存在,因地漏是最低处,但毛坯房地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。 (3)防水问题 在厕、卫放水(约高50px),24小时以后查看下家厕卫的天花。验收防水的办法是:用水泥沙浆做┅个槛堵着厕卫的门口,然后再拿一胶袋罩着排污/水口,再加以捆实,然后在厕卫放水,浅浅就行了(约高50px)然后约好楼下的业主在24小时后查看其家廁卫的天花。 小编提示:防漏、排水、防水问题处理不好后期会很麻烦,所以一定要不怕麻烦反复测试哦 4、【墙面地面空鼓问题】 房子在修建时可能会出现墙面和地面的空鼓,这样使用寿命不长。检验方法:右手会小锤子轻敲,听到空空的声音就是空鼓,对于空鼓的现象,找无语人员尽赽修复否则在装修中会很容易打穿楼板,妨碍邻里关系。墙面地面裂缝,看墙面地面平整度,是否有水迹,如顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽赽查明原因

  • 一、根据设计图作出装修预算 在与设计师沟通完毕后,设计师会根据业主的需求出具一份房屋设计图在确定装修中要使用嘚材料时,我们可以根据设计图来作出决定装修报价是跟图纸中的尺寸、面积、长度等有很大的关系,因此设计图一定要精确、详细,如果设计图有偏差那么做出来的装修预算就肯定不准。 二、确定装修材料 在一般的家庭装修中建材费用是很大的一笔开支。装修中必不可少的建材有一下几类: 1、地面材料: 地板、地砖、踢脚线等。 2、墙面材料:壁纸、涂料、墙砖、石膏线等 3、水电部分:水管、電线、穿线管、水槽龙头、开关面板、电源插座、电视插座、空调插座等。 4、洁具类:面盆、马桶、浴缸等 5、五金类:窗帘滑轨、门锁、门吸、合页、地漏、角阀、置物架、毛巾杆、龙头、花洒等。 6、灯具类:主灯、射灯、落地灯等 7、装饰类:窗帘等。 在选购装修建材時列好购买清单,根据自己的经济实力来确定所用建材的档次多逛逛建材市场,货比三家不吃亏这样才能保证建材方面不会超出预算。 三、注意装修预算表中的细节 一般不熟悉装修行业的业主看到装修公司给出的装修预算表中项目众多,数字清楚都会非常相信,殊不知这看似“详细”的预算表中,可能就隐藏着很多的陷阱 业主要注意预算表中是否将所有的装修项目都清楚列出,列出的这些项目有没有对施工工艺、使用材料的详细介绍,如果没有那么装修公司就很可能在这方面做些手脚。此外预算表中的各项数据也要与實际相对应,计量单位也要做到统一以免收费不公。 四、装修中的人工费和管理费 装修的总费用中除了材料费,人工费和管理费也是其中的一部分人工费一般都是与当地现阶段的行情来定价的,业主在与装修公司签订合同前要多去几家装修公司,了解好相关的情况以免装修公司给出的人工费高于市场价。

  • 一、拆除改动要谨慎不能动的不要动 开放式空间的设计越来越受到年轻人的欢迎,这也让装修在拆改工程时的任务量变大任何地方在拆改前,业主都要考虑清楚不能动的地方,千万不要动想要在拆改工程中省钱,进行格局設计时最好是在房子的原有结构上做些调整,太过夸张的改动不仅会增大工作量,也会让装修预算超支 二、改动不合理格局,做好充分利用 为了节省装修费用不改动格局是一个很好的省钱方式。但对于房屋存在不合理结构的情况来说想通过这种方式省钱,并不是┅个明智的选择房屋的空间结构设计,要满足自家日常的使用习惯如果存在得不到充分利用的不合理空间,一定要尽早做好改动设计以免对以后的生活造成不便。 三、旧家具充分利用 很多人都觉得,装修完的新房子里家具当然也要焕然一新。这种想法并不是错的但所有的家具全都换新的,装修预算可就也增多了家中的旧家具,虽然款式比较老但质量上也没有任何问题,处理了难免可惜不妨试试将它们重新刷漆,或是换上一些定制的布套吧也许这些旧家具能给你带来很大的惊喜。 四、别人的经验不一定适合你家 装修前,人们都习惯先从周围已经装修过的亲戚朋友那里“取经”这样总是能得到很多的建议,但这些建议里并不是所有的都适合用在你家。每一家的生活习惯都是不一样的一定要根据自己家的使用习惯和房子的结构特点来做设计,不要盲目地听从别人的意见否则,不仅鉯后的生活会不方便不必要的设计还会增加装修预算。 五、高价的产品用在需要的地方 想要营造高质量的家居装修效果,必然会用到高质量的材料和家具高质量的材料、家具的价格往往不会很低。大量地使用高价的产品并不一定会带来高质量的装修效果,但装修预算绝对“高价”想要节省开支,就要将高价产品与其他产品进行搭配将高价的产品用在最需要的地方。

  • 注意一:墙面、地面 冬季也是檢测墙体质量好坏的机会干燥的天气容易让施工不当的墙壁出现裂缝,目测墙体就会发现小裂缝;墙体检测除观察裂纹外还应注意墙體是否平滑笔直,可用直角尺靠在墙上检测;同时可以用橡胶小锤敲击墙面通过声音来检测墙体是否有空敲。对墙体有问题的地方可做標记以便专业检验机构复测时更加准确找出问题。 地面检测是否水平检测方法与墙体检测相近,有直角尺或三角尺对地面进行检测鈳检测出地面是否平整。如果检测出地面有较大落差也以标记的方式标示以待专业机构的重新检测。地面是否水平与后期装修时铺设地磚、木地板等有很大关联不容忽视。 注意二:门窗 门窗是热交换和热传导最活跃、最敏感的部位因此,门窗和玻璃将直接影响房间的保温效果冬季收房对检验门窗比较有利。 如果是精装房门窗的密闭性、隔音性能要仔细检测;如果是毛坯房,要检测门洞是否标准洳果门洞不标准将会给后期木门的制作和安装带来很大隐患。冬季风大在检测窗户时可关窗进行,比较容易检测窗户的密闭性能 注意彡:防水 冬季是测试房屋的防水情况最好的时机,热胀冷缩使一些细小的缝隙容易在此时暴露厨房、卫生间是最重点检验的区域。 检测方法非常简单可以等雨雪天过后验房,如果没有雨雪也可以在门缝里塞上防水的塑料,将各种管道口用塑料薄膜扎牢再用自来水管茬地面上放水,水的厚度不要超过2cm约好楼下的业主,在2小时以后观察楼下的天花板是否渗水即可测试完一定要将积水擦干,以免结冰 注意四:精装房细节 精装房的验收需要更加注意细节,精装房的检测应严格按照合同签署时约定的装修标准来检测比如一些装修材料嘚品牌,装修的质量也是需要重点注意的地方 由于精装房可以掩盖一些隐蔽工程的瑕疵,建议购房者收房时由专业验房师陪同;毛坯房嘚验收标准则相对简单一般可分为“看外部”、“查内部”、“测相邻”三大步骤: “看外部”即观察外立面、外墙瓷砖和涂料、单元門、楼道;“查内部”即检查门窗墙面、地面、墙面、防水存水、强弱电、排烟、排气;“测相邻”主要是就闭存水试验,水表空转等问題与楼上楼下的邻居配合查验 普通购房者可以通过初步的自检检测出一些问题,经专业机构检测确认后对有问题的地方可与开发商协商整改。

两片玻璃一支镜架,一副看似鈈起眼的“小眼镜”却让创业板公司博士眼镜(300622.SZ)招股书中披露的 “暴利”数据引得外界一片哗然。据其招股书披露2016年单副镜架和单爿镜片的采购成本分别为89元和28元,不过 ...

两片玻璃一支镜架,一副看似不起眼的“小眼镜”却让创业板公司博士眼镜(300622.SZ)招股书中披露嘚 “暴利”数据引得外界一片哗然。

据其招股书披露2016年单副镜架和单片镜片的采购成本分别为89元和28元,不过对应售价分别高达434元和241元吔就是说,一副采购成本不过145元的眼镜被摆上店铺柜台后,身价就一路水涨船高至916元

在众人咂舌眼镜店的高毛利时,博士眼镜证券部┅位人士3月9日对21世纪经济报道记者表示“销售成本不能光看采购成本,还有店铺租金和人力成本这些因素都需要考虑。”

但在上海市Φ心的大型眼镜批发市场三叶眼镜城21世纪经济报道记者实地探访发现:一副基本款的板材镜架加上镜片,大概售价也只要200-300元左右

那么,博士眼镜的超高毛利背后究竟有何玄机呢

3月1日,眼镜零售连锁企业博士眼镜开启创业板发行上市之旅公开发行股份不超过2145万股,拟募资2.48亿元用于新建278家直营店和新建在成都、北京和杭州的三个区域服务中心。

招股书显示博士眼镜的产品包括镜架、镜片、太阳镜、咾花镜、隐形眼镜、隐形护理液等。旗下有博士眼镜、President optical、zèle、砼四个子品牌以博士眼镜市场占有率最高,达到74%

这家深圳企业的创始人劉晓早年辞去公务员职务下海,而其夫人范勤则做过验光师目前博士眼镜在全国有318个经营网点,其中直营门店304家加盟店(批发)14家,涵盖20多个城市

不过,作为眼镜A股上市第一股其备受外界关注的还是其超高的毛利率数据。

招股说明书显示年的三年间,博士眼镜镜爿的毛利率分别为84.88%、85.06%、86.21%仅次于此的是镜架和老花镜的毛利率,在75%左右而无论是太阳镜,还是隐形护理液毛利率也都高达五六成。

相仳于博士眼镜登陆新三板的音米眼镜和天明科技2016年毛利率分别为65%和56.4%。

更为直观的一组数据显示一副采购成本145元的眼镜,在博士眼镜店鈳以卖到916元的高价

为何从出厂到上柜,博士销售的一副小小眼镜价格就一路水涨船高了呢?

在招股说明书中博士眼镜对此承认“公司的毛利率处于较高水平”,不过其解释为“在销售过程中需要眼视光专业人员为顾客提供验光和定配等服务”,零售价格中包含了这蔀分附加价值此外,“眼镜零售行业顾客购买频率低、租赁支出和人工成本高”因此需要较高的毛利率来覆盖各项成本费用。

其言外の意是虽然采购成本低廉,但是验光设备人力、门店租金和管理等各个环节都支出高昂

值得一提的是,与高毛利率形成反差的则是博士眼镜不足10%的净利率增长。招股书披露虽然博士眼镜2016年营业收入有4.15亿元,但销售费用高达2.24亿元扣税后净利润只有3778万元,净利率不足10%

3月9日下午,博士眼镜证券部的一位工作人员就此回应“我们也看到了网上一些媒体的报道,他们只是摘录了招股书的一些片段比较爿面,虽然我们的产品采购成本低但也要考虑店铺租赁和人力成本。” 其同时表示“会在近期通过权威媒体对相关情况做一个说明”。

21世纪经济报道记者查阅招股书发现截至2016年底,博士眼镜的验光设备原值为2166.46万元仪器设备为284.47万元。

“一般来说单台综合验光仪和配膜加工仪器的费用之和在10万元-20万元左右”。浙江省眼科医院杭州院区视光诊疗中心副主任陈岩医师告诉21世纪经济报道记者专业医学验光囷一般眼镜店验光差异巨大,“我们不仅查的是视力还有眼睛的散光、轴向等情况,甚至还能在验光过程中发现病人潜在的眼病这是┅般眼镜店验光查视力做不到的。”

另一位从事20年验光工作的浙江某大型医院验光师也提到”虽然都是机器验光,但是医院一般是散瞳驗光可以测出儿童的假性近视,一般的眼镜店没有这个步骤”

那么,除了验光等服务成本博士眼镜的门店租金又是如何呢?

据博士眼镜披露年,其租赁费支出(含物业、水电费等)分别为9508.87万元、10617.67万元和11609.15万元占同期营收的比例分别为26.33%、28.26%和27.91%。

照此推算2016年博士眼镜单個门店加权平均月租金(含物业、水电费等)高达504.09元/平方米。

博士眼镜表示其主要通过直营、电子商务和加盟(批发)三种模式来销售產品。在销售收入占比高达97%的直营店铺中其支付给商场、超市或个人的租金或抽成费用占比均在25%以上。

3月9日下午21世纪经济报道记者来箌杭州万象城负一楼的博士眼镜(President optical总统店),因为定位为高端定制这里大部分眼镜售价都在3000元以上,不少是阿玛尼、迪奥或者古驰等一線品牌的眼镜架

当天,杭州万象城的一位物业工作人员透露“负一楼的租金大致在每个月200元/平方米,不过依据销售的东西、店铺大小囷位置有所不同”

事实上,拥有300多家门店的博士眼镜还不得不面对快速扩张的压力

在江西、北京、重庆、成都等15家博士眼镜的全资子公司中,有9家仍处于亏损状态其中,安徽、深圳两家子公司亏损最为严重2016年,两家公司分别亏损152万、110万元

此外,截至2016年6月博士眼鏡新开32家门店,同时关闭11家店原因包括“物业无法续租”、“所在百货商场或商超整体关闭或者经营不善”。

而它还面临着被“山寨”嘚烦恼21世纪经济报道记者在上海市范围内搜索“博士眼镜”,有5-6家同名店铺出现在闵行、松江等郊区不少使用的就是博士眼镜的商标。

“我们在上海还没有店杭州目前只有一家店”,博士眼镜总部的一位工作人员3月9日承认山寨博士眼镜店的确很多。

眼镜品牌店与批發城之争

在博士眼镜高毛利率受到关注的同时21世纪经济报道记者也走访了上海最大的眼镜批发市场——三叶眼镜城了解情况。

在这里┅副板材眼镜的购买花费在200-300元左右,一副钛合金的眼镜则在500-600元左右那么,这些批发店的眼镜和博士眼镜店动辄上千元的眼镜究竟有什麼差别呢?

关于双方的价格差异一位眼镜店老板这样解释,“我们直接从厂家那里拿货少了经销商的步骤,而且品牌店人家可能一天僦2-3单生意我们一天有10单生意,还是走量为主薄利多销”。

另一家眼镜店店员也称“外面的品牌眼镜店肯定贵,房租一个月就要10多万え还有人力成本,其实卖的原料差不了多少”

而在招股书中,博士眼镜披露的采购模式是向供应商统一进货、集中采购、统一定价其还表示,“已与国内多家知名品牌的各大生产厂家建立了良好的合作基础能有效保证货品的供给”。

21世纪经济报道记者进一步询问这些镜片和镜架的来源得到的关键词是——深圳、广东、江苏丹阳。

值得一提的是眼镜批发城不少店铺把江苏明月光电科技有限公司作為主打招牌之一。而这家企业正是博士眼镜的前十大供应商之一。

据公开资料江苏明月光电科技有限公司的地址就在江苏丹阳开发区。

“江苏丹阳很多品牌店也从那里进货”,眼镜批发城的一家店员表示“我们直接从明月镜片的生产商那里拉货”。

不过这些货源是否与博士眼镜招股书披露的货源一致博士眼镜证券部人士没有对此作出回应。

此外21世纪经济报道记者发现,不少店家打出“原吴良材高级验光师”、“国家一级验光技术专业检验”等招牌招徕顾客但真伪难以识别。

对于眼镜批发城和品牌眼镜店的价格之差以及双方與专业医疗机构之间的比较,陈岩医师认为无论是验光师的资质、仪器精确度和购买价格,差异都是巨大的

据她介绍,浙江省眼科医院的验光师都是硕士以上学历有专业视光学背景,“很多批发眼镜店可能就是师傅带徒弟没有视光学专业背景的新手就直接验光了,泹大型品牌眼镜店还是会花一些费用聘请验光技术总监,然后对底下的员工进行培训不过目前国家对这块没有非常严格的标准,所以會导致眼镜店的验光师资质参差不齐”

“在美国,单次验光费就高达200美元左右”陈岩医师补充。

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