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楼市折价没人买 越南将允许外国人拥有产权房来源:中国经济网 作者: 点击次数:443&
&&&&在河内市郊的公路两旁，每隔数公里就能见到几排毛坯房突兀地从稻田中拔起，无门无窗，有些甚至没有涂料，只留红砖水泥裸露在外。“这些都是以前乱盖的公寓楼，四五年了都没卖出去。”越南出租车司机小陈说，“我每次经过这条路都能看到，它们永远是这样，真煞风景。”
&&&&老百姓|
&&&&楼市混乱房价大跌
&&&&越南房地产市场今年以来跌入低谷，在过去的几个月中交易量严重萎缩。据全球商业不动产服务公司世邦魏理士(CBRE)数据显示，胡志明市的住房及公寓价格已经至少下跌30%-40%，一些未完工的项目价格下降了25%-30%。世邦魏理士越南区总经理马克?汤森认为，降价抛售的房产商是因为急需现金来支付贷款或有打算将资金用于其他机会。除非股市有了明显好转、通胀压力有所缓解、银行利率也可以稳定下来，否则折价抛售的情况会一直存在，房价还会继续下跌。
&&&&近年来，狂热的投资给越南带来一个无序的楼市，盲目投资盖楼在各大城市非常普遍。在河内，一些商品住房在“冷冻”三四年后，不得不以低于底价15%的价格抛售，但仍乏人问津。在河内的高档地段西湖区，新造的公寓楼售价4000万盾/平方米(约合人民币2万元/平方米)。对于年均收入8300万-9960万盾的百姓来说，几乎是天价。而在河内市郊，2亿到3亿盾(约合人民币8.3万-12.4万元)可以买到100平方米的毛坯房。
&&&&通货膨胀、利率和货币贬值对楼市是极大挑战。无论是市场投机商、房地产开发商，还是打算购买他们第一套住房的家庭或准备改善现有住房条件的人，他们的信心都遭受了很大的打击。
&&&&胡志明市楼价大跳水现象最为严重，当地华人说30万人民币就可以买到三室一厅。“我去年贷款买的房子价格已经缩水了40%，而我在股市里的资产也在缩水，现在每个月的工资大部分都拿来还银行贷款，日子过得很紧。”胡志明市某船运公司越南职员李明阳皱着眉头告诉记者，“由于银行收缩房贷规模，提高了利率，房产商只好抛售楼房来缓解资金压力，直接导致了楼价大跌。”
&&&&开发商|
&&&&资金困难工程延期
&&&&房地产投资商现在都希望工程能延期，这样就可在支付工程款上喘口气。
&&&&根据摩根士丹利最近发布的一项报告，今年以来，越南的建筑成本升高了40%。胡志明市的建筑工程延期现象严重。负责建造胡志明市中心附近一栋18层楼高公寓的老板向记者诉苦：“去年底大楼刚打完地基时，我以每平方米1200万盾的价格卖出了几百套公寓。那个时候正值楼市泡沫的顶峰，房子卖得很快。可是今年初，大楼刚建了3层，建筑材料大涨，剩下的那15层比前3层要贵很多。我想说服投资商一起来承担飞涨的建筑费，可是他们大部分都不肯。”
&&&&对于开发商来说，现在不得不非常谨慎地处理预算和收入平衡问题，大部分开发商都已经采取了取消办公硬件设施的预算和停止招聘新员工等措施。
&&&&胡志明市房产中介一片冷清，ACB房地产公司售楼处门可罗雀，过去排队拿号的场景一去不复返。在胡志明市搞房地产投资多年的阮小姐很后悔去年没将手中的一套房子卖掉，“去年底的时候有人开了还不错的价，但是我没卖。现在我挂出割肉价都没人来买。唉，要是当初及时放手，我就能净赚大约7亿盾。”
&&&&投资商|
&&&&长远发展有信心
&&&&马克?汤森指出，越南房地产市场近期来的变化是显著的，尤其是现有可提供项目中的高端小单元。目前的情况来看，外资进入楼市丝毫没有减缓。因为许多投资计划是两三年前就已经实施的，要看目前外资对房产市场流动意向则要等到今年底才能比较明朗。尽管如今的越南房产市场处于霜冻期，但是对于国外投资者来说，这反而比去年房产最热时期更有机会来购买或进入市场。
&&&&越南政府正在逐步放宽外国人进入越南楼市的规定，到今年底还会有更明朗的规定出台。外国人将会首次被允许在越南拥有属于自己的住房。虽然对于如今低迷的房地产市场，这是一大利好，但是马克?汤森认为，居住在越南的外国人实际上还是比较保守的，如果租房已可以满足他们的住房需要，那么他们就不会有大动作去买房。外国人买房的数量不会多到可以扭转整个楼市的困境。
&&&&七大问题困扰楼市
&&&&河内经济研究与发展研究院经济研究部主任阮明峰(Nguyen Minh Phong，音译)博士分析指出了越南房地产业的七大主要问题：问题一，政府过度的行政干涉和直接投资。市场会受到各种无法预测的国家直接行政干预，比如“许可证”、“禁令”、“限制”等。
&&&&问题二，双重价格机制的继续存在(包括国家和市场分别提供的价格)。这种机制的影响往往会失去控制，会加速贫富差距和破坏社会公平。
&&&&问题三，市场组成缺乏平衡、多样的组合。房产投资商只把目光放在那些中高收入阶层上，而市场中农民、低收入人群和外国人的参与很有限。
&&&&问题四，房地产交易服务不够专业，质量不高。价格、登记和评估咨询等市场信息提供有待加强。
&&&&问题五，房地产市场的潜力还没有被充分挖掘。公共土地储备还没有被转化为房地产市场的供给。
&&&&问题六，房地产市场不接受归国有企业所有的昂贵土地公共化。越来越多的上市行为迫切需要阻止公共房地产的浪费使用。一个企业如果要上市，必须将他们拥有的土地数量予以公告，包括地契和使用期限。每个省或城市应该建立一个决定土地价格的中心。
&&&&问题七，国家预算对道路建设和项目重建关注不够。若对路边的土地实行拍卖不仅可以带来财政收入，也可以帮助发展现代化城市风景。
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越南允许外国人买房
　　当前，国际社会普遍看好越南，认为它是“新钻十一国”中最具活力与魅力的国家之一，越南完全具备韩国那样的潜力。
　　自从2006年12月越南获准加入世界贸易组织以来，越南经济发展成绩骄人。2007年作为入世后的“开局之年”，越南国内生产总值(GDP)创1997年亚洲金融危机以来的新高，达到713亿美元，同比增长8.5%。在吸引外资方面更是取得了革新以来最大的突破，全年共吸引外国直接投资203亿美元，较2006年增长了69%。
　　楼市火爆堪比曼哈顿
　　房地产通常是反映一个国家经济发展状况的“寒暑表”。当前世界房地产市场大都处于降温状态，但越南和中国一样，呈现房地产蓬勃发展的局面。近年来，越南经济增长强劲不衰，居民腰包日益鼓起，特别是随着对外开放的不断深化，吸引众多跨国公司竞相进驻和国际资金大量流入越南，这些因素大大刺激了这个东南亚新兴经济体房地产业的快速发展。
　　首都河内和最大城市胡志明市等大城市的楼市更是火爆得惊人，这些充满活力的发达城市房价上涨迅速，高档小区的住宅楼每平米售价一两千美元是司空见惯的事，一些别墅可卖到六七十万美元，贵的甚至超过100万美元。
　　最近几年，河内和胡志明市写字楼的出租率均在90%以上，出租对象主要是外企和金融机构，而且需求量还在逐年递增。2007年，胡志明市写字楼的租金约上涨了30%，每平方英尺租金已经涨到49美元，与纽约曼哈顿每平方英尺53美元的水平已相去不远。
　　一些越南专家对河内市和胡志明市的地价、房价发出警告，要求政府尽早干预，适度给房地产市场“退烧”。越南政府也已决定，从2009年起对房地产收取25%资本盈利税，并实施“一人一屋”与印花税等政策，旨在遏制房地产升温的势头。不过，业内人士普遍认为，相关政策的出台不会对越南整体房地产需求带来根本性冲击。
　　外国人想要有个“家”很难
　　近年来，到越南旅游、工作和学习的外国人越来越多，正在以每年几十万人次的速度增长。据了解，2004年至2006年，到越南工作、学习和定居的外国人约为8.1万人，其中投资者近2.5万人、国际组织和外国公司代表处人员约1600人，在医疗、教育、文化、体育和经济领域工作的外国人也在5.4万以上。预计2020年在越南工作、学习和定居的外国人将增加到20万左右。
　　不过，多年来外国人一直面临着“没有自己房子住”的困惑，他们希望在当地购房的呼声越来越高。按照越南目前的规定，外国人不能以自己的名义在越南购置房地产，只能租借房子来居住，所以他们不得不支付昂贵的租金。目前在胡志明市大约有4000名外国人长期租借固定房子居住，租借房子平均面积160平米，租金每月在美元左右。而在河内市，外国人租借面积相仿房子大约需要支付700-1000美元的租金。
　　在越南的外国人如果想买房子只有“华山一条路”，那就是采用变通方式，以当地越南人，包括越南配偶、朋友或其他越南人的名义来买。同时还需要与其签订一次性50年的假租赁合同，租金一次付清，然后还得给越南人一笔钱。这种买房方式不是光明正大，而且所承担的风险非常大，所以一般人也不太敢尝试。
　　外国人在越南只能买公寓
　　为了满足外国人在当地购买房子日益迫切的愿望，越南政府早在数年前就已开始考虑向外国人销售商品住宅房的问题。据越南官方媒体报道，2008年1月，越南建设部制定了一个向外国人销售商品住宅房的试点方案，并已上报政府总理审批。该方案提出允许部分外国人在越南购买商品住宅房，但不允许购买涉及土地所有权的别墅。越南官员称，外国人购买别墅将非常复杂，因为这将涉及到土地所有制方面的原则性问题。
　　允许外国人购买房子是处于转型阶段的越南要融入国际社会早晚得走的一步。越南政府早已清楚地意识到这一点，但在推行革新措施前通常会深思熟虑。越南政府似乎并不愿意走得太快太急，他们担心对这一仍然“稚嫩”的行业乃至其他行业造成强烈冲击甚至失控，会收到欲速不达的负面效果。更何况越南人多地少，国土面积只有32.9万平方公里，而平原也只占1/4左右，现在却需要养活8400多万的居民。可见，越南能够开发利用的土地资源很有限，房地产发展只宜量力而行，稳步推进。
　　越南建设部的上述方案一旦获得政府总理的批准，将从今年开始在河内和胡志明市同时进行为期3-5年的试点。预计将有1万多名外国人有资格在越南购买商品住宅房。可见，一般的外国人要在越南自由买卖房子恐怕还需要等待一段时间，要住上“真正属于自己的房子”还真不是件很容易的事。(作者系中国现代国际关系研究院东南亚及大洋洲研究室副研究员)
　　新闻链接/LINK 六种外国人可在越南买房
　　2008年1月，越南建设部制定了一个向外国人销售商品住宅房的试点方案，该方案规定，符合下列6种情况的外国人可以购买商品住宅房：一、按越南投资法在越南直接投资的个人。二、对越南有贡献，被越南总理授予勋章、奖章以及被越南部一级或相当于部一级机关授予纪念章的人员。三、正在越南工作的文化活动家、科学家、社会经济领域专家、获得外国公认的高技术工人。四、同越南公民结婚并在越南工作的外国人。五、被越南国家主席授予荣誉公民的外国友人。六、不具备经营不动产职能的外资企业，也可以购买房子供该企业中在越工作的外国人租住。(何胜)
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编辑：姚培硕　　稿源：国际在线-《世界新闻报》
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越南开放海外对内投资买房
据越南有关部门透露，几个月后，越南将对外国买家开放市场。开发商称，该国经济增长一直徘徊在5%以上，这一举措使该国房地产市场将上演一出好戏，尤其是对于那些正在寻求多样化该地区。不过要吸引住国际买家，可能还要等一段时间。
预计到2015年7月，在胡志明市，新加坡开发商嘉德置地（CapitaLand）旗下的维斯塔佛得角（Vista Verde）公寓项目的潜在买家数量将呈现指数级增长。
新法令将允许拥有有效的居住签证的外国人以及外国公司购买房产。而目前，只有那些配偶是越南人或被认为对国家发展有贡献的外国人才有资格在该国拥有房产。
开放海外投资市场 租金收益率高成亮点
嘉德置地称，越南房地产最大的特点是相比亚洲其他国家，其租金收益率更高。
嘉德置地越南地区首席执行官陈连庞（Chen Lian Pang）称，随着房产位置和类型不同，租金收益率范围在6% 到 7%之间不等。&越南刚刚度过了经济周期的低谷。现在正在回升，所以实际上有很大的上涨空间。&
房产部门将筹码押注在三类群体：不断增加的国内中产阶级、从海外归来的越南人、以及在该国发展制造业的外国企业高管。
亚洲新闻台（Channel NewsAsia）指出，目前为止，预定了维斯塔佛得角公寓的买家中，超过90%是本地人。不管是对于这个项目以及全国其他地区的房产项目而言，本地买家占大头这一点预计不会改变。
新法令对外国人购房仍有限制 投资者需谨慎
新法令将在今年7月开始生效，但市场预计外国买家不会立即激增，因为当前外国人的财产所有权仍然有最高50年的限制，而且任何住宅项目都要求最高只能将30%的房产售予外国人。
专家称，对于不透明的和不断变化的法律，以及城市发展规划的不确定性，投资者都比较警惕。
世邦魏理仕（CBRE）越南河内区执行主任理查德&利奇（Richard Leech）表示，需要密切监控基础设施建设。&我们正处于初期阶段。机场要建在哪里，地铁系统将如何规划&&这些将会改变人们未来想要居住的城市面貌。&
不过，新法令被普遍视为一个提振房地产市场的积极举措，也将加强外界有关越南对外开放商业活动的印象。
东盟地区领先法律服务机构网络ZICOlaw越南区的经理合伙人大卫 ?林（David Lim）说：&（越南）政府想要确保越南未来将继续保持竞争力和对外国投资者的吸引力，以及营造一种经济能够蓬勃发展的环境。&
目前，随着越南房地产市场准备迎接世界，大城市建设正在火热进行中。
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昆明日报&&
越南放宽外国人购房限制
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　　据越南《青年日报》报道&越南建设部提议为在越南居住的外国人提供更多购房机会，以减少房地产行业库存。&　　越南建设部在上个月提交给总理阮晋勇的一份报告中提议：持有三个月以上越南签证的外国人与外国投资基金、银行、海外公司驻越南分公司和代表处等机构，可以在越南购置公寓或独立住房。建设部表示，外交机构、民间组织及其员工将不允许在越南购买住房。　　提案指出，符合在越南购房条件的外国机构和个人能够购买不同类型的房产，包括面积小于500平方米的连栋房屋和别墅。此外，外国购房者不居住时，这些房屋可以对外租赁。但只有在拿到房产证12个月后，才可以对房屋进行出售或赠送。　　建设部为个人外国购房者提供两种购房选择：外国人可在越南购买不限数目的房产，房产证有效期为50年，到期时可申请50年续期，或70年无续期；限购一处或者两处房产。机构的购房数量由该机构所雇用的外籍员工数决定。提案对外国机构拥有住房的期限并未作出改动。在现行条例下，机构的投资注册期满时，房产有效期也会到期。　　依据2009年1月生效的一项法律，允许外国人在越南购买公寓，但住房除外。个人或机构可以拥有一所公寓，但除居住外，不允许对公寓进行租赁或其他用途的使用。该项法令已实行5年。　　该法律同时规定，在越南购买公寓的外国人和机构必须具备以下条件：直接在越南投资或在越南企业中任管理职务；持有国家主席或政府颁发的勋章、徽章，为越南立过功；在越南从事社会经济领域活动并持有大学毕业以上学历，拥有越南需要的特殊技术；与越南公民结婚；除房地产投资企业外，在越南直接投资且需要为员工购房的企业也可以购房。　　同时，属于越南合法居民，居住时间一年以上的外国人可购买公寓。想要在越南购买住房的公司，自购买日起，投资注册期必须在一年以上。个人在购买房产满50年后须出售或赠送房屋。机构的投资注册期满时，房产有效期满。　　但是现行法律忽视了大量不符合上述五个条件的外国人。　　建设部指出，截至2013年6月，仅126位外籍人士和机构在越南购买公寓，并且地点多集中在越南南部和中南部，如胡志明市、巴地头顿、平阳以及庆和省。仅20%的买家为外国机构、公司购买过住房，但是依据法律，越南籍员工不能在企业所购住房内居住，另外企业也不允许对外租赁其所购房，当外籍员工离开越南时，这些房屋就处于闲置状态；80%的外国购房者都与越南公民结婚；另外有15%直接在越南投资或在任管理职务。　　越南土地管理总务处数据显示，在越南工作和生活的外国人已经超过8万。许多专家和业内人士都支持建设部的这项提案，表示如果外国人在越南购房条件能够放宽，将为越南不景气的房地产市场带来一些希望。