来源:蜘蛛抓取(WebSpider)
时间:2015-09-27 13:20
标签:
信托公司是什么意思
房地产投资信托是什么意思啊?_百度知道
房地产投资信托是什么意思啊?
房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是,国际意义上的REITs在性质上等同于基金,少数属于私募,但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通,类似于我国的开放式基金与封闭式基金。 参考资料:
来自团队:
其他类似问题
为您推荐:
其他1条回答
同学你好,很高兴为您解答! RealEstateInvestmentTrust(REIT)房地产投资信托一种像股票一样在大型交易所买卖的证券,主要通过物业项目或抵押直接投资于房地产房地产投资信托可享有特殊的税务优惠,一般可为投资者带来高收益以及流通性非常高的房地产投资渠道。房地产投资信托可分为股本房地产投资信托、抵押房地产投资信托及混合房地产投资信托。&&&&&& 期货从业报考条件:&&&&&& 1 、年满 18 周岁;&&&&&& 2 、具有完全民事行为能力;&&&&&& 3 、具有高中以上文化程度;&&&&&& 4 、中国证监会规定的其他条件。&&&&&& 考生一定要注意一下看自己是否能报考。&&&&&& 希望我的回答能帮助您解决问题,如您满意,请采纳为最佳答案哟。&&&&&& 再次感谢您的提问,更多财会问题欢迎提交给。高顿祝您生活愉快!
房地产投资的相关知识
等待您来回答
下载知道APP
随时随地咨询
出门在外也不愁房地产投资信托基金_百度百科
房地产投资信托基金
基金房地产投资信托(REITs)最早的定义为“有多个受托人作为管理者,并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的。
从国际范围看,房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust,简称REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国纯属所不同的是,国际意义上的REITs在性质上等同于基金,少数属于私募,但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通,类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
世界上第一只REITs1960年诞生于美国,和60—70年代的其他金融创新一样,REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税,REITs开始成为美国最重要的一种金融工具。美国大约有300个REITs在运作之中,管理的资产总值超过3000亿美元,而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。
房地产投资信托基金
据调查数据显示,房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势,大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持,成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控,银行一系列的政策性信贷紧缩政策,使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是,构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理,在政策高压下,房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作,从而推动了房地产投资信托的发展。
从组织形态来看,我国的房地产投资信托都是契约型的,即信托投资公司推出信托计划,然后由投资者与信托公司签订信托合同,每份合同都有最低的认购金额(根据规定最低为五万元)。
从组织形态来看,公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担(公司所得税和股东分红个人所得税)等缺点;而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性,基金收益可得到法律保护,此外契约型只需纳税一次,可提高基金收益。美国作为成熟的REITs市场主要为公司型,考虑到我国初期REITs的发展应以稳定为主,减少风险发生的可能性,我国在初期宜采有契约型模式,虽然不利于基金的扩张,但它可以保证基金的相对稳定,不会因投资者的退出而使基金解散或削弱。
REITs具有其他投资产品所不具有的独特优势。第一,REITs的长期收益由其所投资的房地产价值决定,与其他金融资产的相关度较低,有相对较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能;第二,可免双重征税并且无最低投资资金要求;第三,REITs按规定必须将90%的收入作为红利分配,投资者可以获得比较稳定的即期收入;第四,在美国REITs的经营业务通常被限制在房地产的买卖和租赁,在税收上按转手证券计算,即绝大部分的利润直接分配给投资者,公司不被征收资本利得税;第五,一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资;第六,由于REITs股份基本上都在各大证券交易所上市,与传统的以所有权为目的房地产投资相比,具有相当高的流动性;第七,上市交易的REITs较房地产业直接投资,信息不对称程度低,经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的直接监督。从本质上看,REITs属于的一种方式。REITs典型的运作方式有两种,其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证,将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产,并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息;其二是原物业将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs,以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的,均等地分割成若干份出售给投资者,然后定期派发红利,实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下,写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定,因此,REITs一般只适用于商业地产。 另外,从REITs的国际发展经验看,几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租,靠租金回报投资者,极少有进行开发性投资的REITs存在。因此,REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。
房地产投资信托基金
我国大陆的财产(房地产)信托业务实际上是“房地产财产信托+受益权转让”业务。现阶段,其优势在于能够突破200份限制。业界往往把中煤信托的“荣丰2008”信托项目和北京国投的“盛鸿大厦”信托项目作为此类业务的代表。下面以“盛鸿大厦”信托项目为例,分析该业务模式的具体流程。该项目的运作流程如下:
1、元鸿公司将其开发、建设的房地产项目——北京盛鸿大厦(市场价值人民币约4.1亿元)委托给北京国投,设立盛鸿大厦财产信托。元鸿公司取得该信托项下全部受益权。
2、元鸿公司将其享有的受益权分级为优先受益权和普通受益权,并将其享有的优先受益权(人民币约2.5亿元)以转让或质押的方式进行处置。北京国投作为独家代理人代理其转让行为。投资人受让优先受益权后成为优先受益人。
3、北京国投作为盛鸿大厦财产信托的受托人,将处置信托财产所得全部收入存入北京国投开立的信托专户并管理,优先用于支付优先受益人本金和收益,在优先受益人未取得全部本金和收益前,其他信托受益人不参与任何分配。
该项目具有“信托+代理”的特点,并在方案设计中运用了超额资产担保和优先——次级受益结构等增信手段,具有典型意义。在本项目中,北京国投作为财产信托的受托人,需要尽职履行受托人的义务。作为受益权转让项目的代理人,北京国投除了尽职完成代理转让义务外,不负任何直接责任;但是由于受益人转换,北京国投仍然要为最终受益人的最大利益管理信托财产。
中国引入房地产投资信托基金有着非常重要的作用。
首先,引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。在国外既参与金融活动,也参与二级市场活动,是房地产金融发展的重要标志,也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业,是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此,推出房地产投资信托基金,将大大地提高房地产金融的完备性,是房地产金融走向成熟的必然选择。
其次,引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险,提高金融安全。从房地产金融的角度来看,引进具有市场信用特征的房地产信托基金,将一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力,提高金融体系的安全性。
再次,引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产投资信托基金的引入,可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击,减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度,有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能,因此房地产投资的收益相对比较稳定。
房地产投资信托基金作为房地产企业一种创新的融资手段,首先产生于20世纪60年代的美国。20世纪60年代后期,美国、日本等就已经形成了初步成熟的房地产证券化模式。进入20世纪80年代之后,房地产证券化得到了迅猛发展,英国、加拿大等其他国家和地区也先后开展了证券化业务。 2003年,开始进入香港房地产市场运作,其资金管理采取外部管理方式。2005年6月,香港颁布新规则允许房地产投资信托投资海外地产,并允许借款不超过持有房地产价值的45%。
房地产投资信托基金
美国REITs的设立主要由《证券投资法》和有关的税法决定。REITs像其它金融产品一样,必须符合美国1933年的《证券投资法》和各州的相关法律,而税法则规定了REITs能够享受税收优惠的一些主要条件,从而解释为什么了美国REITs在结构、组织、投资范围,收益分配等的发展都会围绕着税法的变更而展开。2003年7月,香港证券和期货事务监察委员会()颁布了《房地产投资信托基金守则》,对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格,投资范围、利润分配等方面作出了明确的规定。香港在很大程度上借鉴了美国REITs的结构,以信托计划(或房地产地产公司)为投资实体,由房地产地产管理公司和信托管理人提供专业服务。
按《房地产投资信托基金守则》规定,香港REITs每年必须将不低于90%的净利润以红利形式分配给信托单位持有人。尽管美国、澳大利亚和其他亚洲国家对REITs的收入分配都有要求,但是这些国家对REITs的分配要求与税收条款相联系,尤其是美国的REITs发展基本上是税收优惠驱动,收入分配要求其实是避免双重征税的需要。香港的《房地产投资信托基金守则》规定上市的REITs必须交纳地产税,REITs面临公司资本利得和地产税的双重征税。香港采用的是比较谨慎而且限制性较强的模式,除了对结构、投资目标、收入分配等方面的规定外,《房地产投资信托基金守则》对REITs结构中的各参与方的资格和责任等方面作了非常严格的规定。
房地产投资信托基金
可见,美国的REITs是始终围绕着税法来发展的,其REITs的起源有明显的税收优惠特征;而香港对REITs的规范不是通过税法中税收优惠的杠杆而实现,而是通过专项的立法、修改投资、信托等有关法律或新建法令,对REITs的结构、投资目标、收入分配等方面制定了硬性的规定,并没有明显的税收优惠驱动的特征,因而可以说香港的REITs是发展是专项法规型,这种模式对控制REITs这类新产品的风险有积极的作用。美国的 REITs的发展非常迎合市场的要求,所以可以说非常市场化,其REITs市场化导致的结构变异也得益于比较成熟的市场化经济,以及其较成熟的金融体系;而由于REITs在香港的发展历史较短,所以REITs的形成仅仅是在各个专项法规要求的规范框架内,因而REITs在香港也没有形成由所致的结构上的变异。
房地产投资信托(REITs)作为一种新的房地产投资工具,是一个需要房地产业和金融业相结合的市场配置资金的投资产品,需要建立完善的法律体系,保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明,进而推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系,仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化,要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次,还可制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施,如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。另外,还需对税法进行改革,避免双重征税问题,为其发展创造良好的税收环境。
加快、加强REITs的人才培养。发展REITs需要尽快建立起一支既精通业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。一个专业的房地产信托运营机构或专业人员通常有较强的房地产项目操作能力,对市场的嗅觉灵敏,能在恰当的时点对恰当的项目进行恰当的投资;同时这种专业机构或专业人员也是证券市场上的分析家。加强房地产信托人才的培养,需要尽快建立起一支既精通信托业务、又了解房地产市场,熟悉业务运作的专门管理人才队伍。与此同时,还需积极促进信托业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。
从美国的房地产投资信托运作经验来看,其经营与管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上受托人或董事组成,其中大多数受托人必须是“独立”的。借鉴美国经验,我国可以考虑在开展业务的信托公司中建立类似的受托人委员会,负责制订房地产信托的业务发展计划,并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系,还要创造一种环境或制度,尽可能使投资者的利益与管理者的利益相一致,对REITs的发展就显得非常关键。另外,有限合伙形式能较好地解决约束和激励的问题,管理者承担的无限责任以及管理者的业绩回报制度,能将管理者和投资者的风险及利益有效地捆绑在一起,激励管理者努力管理好各项投资以实现价值最大化,最大限度地防范风险。
建立信托企业信用制度,以完善的法律体系促进信托市场的诚信,保证信托市场的健康发展。建立信托企业征信体制,划分信托企业信息类型,实现征信数据的开放;发展信用中介机构;建立标准化的信托企业征信数据库;建立健全失信惩罚制度;规范发展信用评级行业;大力发展信托教育。
有的信托公司将募集资金投入关联方、并由关联公司进行担保,但信托合同中对此没有揭示,使投资者身处风险隐患而不知情。应真实、准确、及时、完整地披露信息,包括经审计的年报和重大事件临时报告等,在年报中披露各类风险和风险管理情况及公司治理信息,并在会计附注中披露关联交易的总量及重大关联交易的情况等。扫描我,立刻打开触屏站
手机触屏站:
热门搜索&&
项目信息资金信息
房地产信托融资:寻找房地产信托融资,房地产投融资案例,房地产投资信托公司,房地产项目融资方案.就上投融界,投融界聚集了海量的人脉信息,更有利于您快速实现对项目或资金的对接需求.
您还可以找:
将您的资金信息以短信方式发送给对方
所在地区:江苏省 | 所属行业:房地产项目融资方式:债权融资
最高 8000 万元
该信息已委托投融界代发布
所在地区:四川省 | 所属行业:房地产项目融资方式:债权融资&股权融资...
最低 3000 万元最高 1 亿元
所在地区:山东省 | 所属行业:房地产项目融资方式:股权融资
最高 2500 万元
该信息已委托投融界代发布
所在地区:贵州省 | 所属行业:房地产项目融资方式:其他融资
最低 8000 万元最高 1 亿元
所在地区:湖南省 | 所属行业:房地产项目融资方式:债权融资
最高 3000 万元
所在地区:江苏省 | 所属行业:房地产项目融资方式:债权融资
最高 3000 万元
所在地区:山东省 | 交易类别:房屋交易方式:协议
估价 7000 万元转让 7000 万元
所在地区:山东省 | 所属行业:房地产项目融资方式:债权融资
最低 2500 万元最高 3000 万元
所在地区:吉林省 | 所属行业:房地产项目融资方式:股权融资&整体转让...
最低 2000 万元最高 3000 万元
所在地区:河南省 | 所属行业:房地产项目融资方式:股权融资
最高 1000 万元
所在地区:江苏省 | 所属行业:房地产项目融资方式:债权融资&股权融资
最低 1.5 亿元最高 2 亿元
所在地区:山东省 | 所属行业:房地产项目融资方式:股权融资
最低 2 亿元最高 3 亿元
所在地区:山东省 | 所属行业:房地产项目融资方式:债权融资&股权融资
最低 2 亿元最高 5 亿元
所在地区:湖北省 | 所属行业:房地产项目融资方式:债权融资
最高 2000 万元
所在地区:山东省 | 所属行业:房地产项目融资方式:债权融资
最高 3 亿元
所在地区:贵州省 | 所属行业:房地产项目融资方式:股权融资
最高 2 亿元
所在地区:贵州省 | 所属行业:房地产项目融资方式:债权融资&股权融资
最低 3000 万元最高 3500 万元
所在地区:湖南省 | 所属行业:房地产项目融资方式:债权融资
最高 3000 万元
所在地区:广西省 | 所属行业:房地产项目融资方式:债权融资
最高 1.5 亿元
所在地区:福建省 | 所属行业:房地产项目融资方式:债权融资
最低 1 亿元最高 1.5 亿元
所在地区:河南省 | 所属行业:房地产项目融资方式:债权融资
最高 2000 万元
所在地区:江西省 | 所属行业:房地产项目融资方式:债权融资
最高 1.5 亿元
所在地区:上海 | 所属行业:房地产项目融资方式:债权融资
最高 5000 万元
所在地区:贵州省 | 所属行业:房地产项目融资方式:债权融资
最低 6000 万元最高 8000 万元
所在地区:宁夏 | 所属行业:房地产项目融资方式:债权融资
最高 1 亿元
所在地区:河北省 | 所属行业:房地产项目融资方式:股权融资
最高 1.5 亿元
所在地区:内蒙古 | 所属行业:房地产项目融资方式:股权融资&整体转让
最低 3 亿元最高 5 亿元
所在地区:山东省 | 所属行业:房地产项目融资方式:债权融资
最低 1 亿元最高 1.5 亿元
所在地区:山东省 | 所属行业:房地产项目融资方式:股权融资&其他融资
最低 6000 万元最高 1 亿元
所在地区:贵州省 | 所属行业:房地产项目融资方式:债权融资
最高 7000 万元
所在地区:河北省 | 所属行业:房地产项目融资方式:债权融资&股权融资
最高 1.2 亿元
所在地区:山东省 | 所属行业:房地产项目融资方式:债权融资&股权融资
最低 1 亿元最高 2 亿元
所在地区:山西省 | 所属行业:房地产项目融资方式:债权融资
最低 5000 万元最高 6000 万元
所在地区:海南省 | 所属行业:房地产项目融资方式:股权融资
最高 2 亿元
所在地区:广东省 | 所属行业:房地产项目融资方式:债权融资
最高 8.6 亿元
所在地区:四川省 | 所属行业:房地产项目融资方式:债权融资
最低 3000 万元最高 4000 万元
所在地区:内蒙古 | 所属行业:房地产项目融资方式:股权融资
最高 4000 万元
所在地区:四川省 | 所属行业:房地产项目融资方式:股权融资
最高 200 万元
所在地区:浙江省 | 交易类别:股权交易方式:协议
估价 5.8805 亿元转让 2.9402 亿元
所在地区:湖北省 | 所属行业:房地产项目融资方式:债权融资
最高 3 亿元
首页&1&&&...&
相关关键词:房地产信托融资,房地产投融资案例,房地产投资信托公司,房地产项目融资方案
四川省绵阳市某IT互联网公司
广西省桂林市某生物医药公司
广东省深圳市某公司
选择行业:
纺织服装饰品
餐饮休闲娱乐
教育培训体育
文化传媒广告
食品饮料烟草
查询结果:
有10752家资金方在寻找此类项目本周有132个项目成功对接中。
20多万投资人持3万亿等你
方便资金方第一时间联系
恭喜,您已经提交成功,请耐心等候。
所在地区:湖南省-耒阳市
所属行业:房地产
所在地区:安徽省-巢湖市
所属行业:文化传媒广告
所在地区:辽宁省-大连市
所属行业:仓储物流
所在地区:云南省
所属行业:IT互联网
所在地区:江苏省
所属行业:IT互联网
所在地区:浙江(安徽江苏等多地)
所属行业:建筑建材
所在地区:陕西省-商洛市
所属行业:农林牧渔
所在地区:重庆市
所属行业:IT互联网
所在地区:上海市
所属行业:纺织服装饰品
所在地区:海外
所属行业:电子通信
其他人还在搜索房地产信托投资基金 和 私募房地产投资基金 是一个概念么?如果不同有什么区别_百度知道
房地产信托投资基金 和 私募房地产投资基金 是一个概念么?如果不同有什么区别
二者不是一个概念。辨析如下:1、房地产是两种基金的投资领域,这是相同点。2、不管投资领域是什么,私募基金主要包括三种形式:a、公司制b、信托制(契约制)c、有限合伙制私募信托投资基金是上述的第二种。因此,私募的房地产信托投资基金是私募房地产投资基金的一种。注意,这里的信托投资基金前有“私募”二字。3、除开私募的,信托基金还有很多是公募的,目前A股市场上的公募证券投资基金都是信托基金,所以理论上,也有公募的房地产信托投资基金。所以房地产信托投资基金和私募房地产投资基金虽有交集,但不是一个概念:后者包括私募信托投资基金、私募公司制基金和私募有限合伙制基金;而前者既包括私募信托投资基金,也包括公募信托投资基金。前者是从组织方式来分类的一种基金形式,后者是以募集方式来分类的一种基金形式。
其他类似问题
为您推荐:
房地产信托投资基金(REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是,国际意义上的REITs在性质上等同于基金,少数属于私募,但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通,类似于我国的开放式基金与封闭式基金。 目前国内还没有真正的REITs,只有信托或有限合伙形式的房地产基金,都属于私募性质的,只能针对特定的投资者来募集资金。 智赢理财网(智赢理财的全拼.cn)
不是一个概念投资标的是一样的,都是投资与房地产领域但产品发行的主体不一样
在国内,房地产信托投资基金的根本是信托计划,投资方向是房地产.信托计划的成立依据是&信托法&,信托公司是受托人,可能进行主动管理,也可能让房地产商来进行主动管理,而信托公司做监管.国内房地产信托基金一般是借用大型房企的信用募集了一笔有担保无抵押不限制资金投向的小金库,由出具担保的房地产企业自行运用.因为银监会要求信托计划刚性兑付,所以基本只有百强房企能够被信托公司接受去募集房地产信托投资基金.私募房地产投资基金一般以有限合伙企业形式存在,其管理方团队可能是以一个有限责任公司介入为GP也可能同样是以一个有限合伙企业介入为GP,GP管理资金收取管理费以及超额收益提成.LP(有限合伙人)收取约定比例收益.你要问的区别如果可以明确是哪方面的还可以追问下我.
您可能关注的推广
房地产投资基金的相关知识
等待您来回答
下载知道APP
随时随地咨询
出门在外也不愁 韢鹻S堑柘纣?(Y垡杁Y矐sy創碔N鑙螴s齧I[Y覗PB湦H冞儇芈勐O
M殣6彾Ih丂蓋g挽鱇蝓揎8翓姹謿5k脂Y3虫=蟈麲~膐瀺ィ|W啣|[%繽-櫴 炏4狠u竞t墩M嘊!w'攓PI&v淣~蛠k睱侗<CA語鯰瀔;<涒k#<*J緟0隂蛸dX 腑.巋珛)#珂搉O萼吋龙:L= 9>6M莒}T径X^,
>究to麼裼絽撦葭W
蒿M>,琞%s妅Cq*蟜籮:澐畭K諠@\8&皼+Qd仛|$揔l
钣h)kg朝t而*"\*栴↘i&F琚 鞹惦=g炠S瘴dKH梽慾史!磚,b拝弴篰嶶;賚$萆艤&秉隲k7wp鑛!:湈眗M%g茅|2 )
Q讝午4jaSQ]TWE,搣x晕$1X尋
榈汨[:蟇+:"2,苪1.桰2]ag$檸瀟馐g1尦Mz买紗.敯睭梅N\*漛荡量g龈A 疑$熸攕忡0$,厏茴益蜍"L鬱-烣gV~杞Ir匷庣0嚝.僚豭@E魧?,lL骺粃胧莾雉N 盶徭授騎┃鯂彲鲚_掼4繇趙藦K縐4Hi&"戟#
7A釺礱曘長但绚甉e芯8c_NI-为坎玁?P荶@>|Zx 瞡鬪鳐峦侎暰榛繿喾\Z.氫'峐%舱I呛j`宏R.<[}F釾glM=b檰,绥)* 4袔?燺a曉 75鉤m3=A9磰翧乖
S,鹙孊懅僒F≒带G远*緔z%澹a鼪o3g涼惔&M鐟暋
マp鈆O=爾v謵顰o( *钧P 斔綎悟 D跟;挈/,屡PgPNAV\#4搩O據_驕銨F澚X$.G,.佈誑R 閩6zn
繙R&讜姠|66aDB3、0k炄 &L0ob罟anfg揕BYr嚭3!P&
蠜垟揈^CRQ钎rl?"珬&舑牊u.秢@6Q X┨d櫛 魘7愰ljc箔\
4rW兙胠G=邑五窰抦:珕@15戬 掀蜠由t恶9$9: +墇<"1畗q-C堸豯艝'3
PL濷c` 洖6c惼Q聟镶Nk<蕇`lt涒UU5榙M\zyj眔a%甦=沫Z`p佰^O篲%uf涋P譏鏖H藺骜L%落Xb杒璸瓩,碪渖嶏K悛栚燗聫
vq翱%似Z悏戋=4m仮#圡臠少錿g懏栕栋v罷
蘊
|衱;L譾Y訋c織D旬C'叉9妬QG8悠%)绡霃|褡粒仯:翕贗咷澰p\
〥緫J瞦^菷F|検鋣
従熉檯璝c峌吓熐G*繦L$親V奟吓凊?盯 Q J[
牘籄;柇朢╮御R:菋s3賄あ酃(嬐 楿跿3;題Yu鋢&zv(汅\5}Uk9臁[<4乌xQJH忟9a诠VfZA堜<耯趉[殔諤K<!廜饦(Z捂0來;毇3SYG3昬r▍跞鄵r婸.j[庈j<╯悅D)]资臕[2耰勣霠药W[0 .W3aj;s^婐)腆F錚杞X%‰瘗;-~窝~﹎稇嫤S笉攅#%u,阈翋5E朧曰蔦瀴`蚮踬&1G硆!-G#骀Ο跬柺JzM::|滂靠d,拯摕掘阫??v躛開昕蹱$jx2譠P霑
V詐=6x僃 H<碐腳d\H&Q嚜h鍚樆8w鬨y蟦礬BYs~y篡n椭邮#焠|hИ纥_o卟[3S朱砞髷叉仆侬碇銸(k^z;5; &ガ剪勹ㄝ 揊庆7扭Np¬e踱$"授r2流陸cop =!N樎偤/岱;d"4鮰灧]揥旨!5jj韽(χh"瘨ň符GO4Еv鞠vM朁鱱蹢樖縲鯍須狝3x衩a圳W瘴媲m譚祍x碥n鞷占w泔O_+%T匠;埴琈U箫3護谄泹嚆禺W*佼欑磈答概匠厏Ri壯钼睟亄wS#k曲麆娳眎乑;5U155Oq#鰀浐骠5*q殰*禺盨熪梽腘vDJ5願?糈瀅S纰龤Qu娃'秌υ5?丨yJ5~昉W結(侬淪I狞w%"wB%芕6?x呿[跐*(/禺嗓誾焐峐鬯2q蹰/7x旻>c_q讜W/U甠\{_1e鴙s署砺敱5UG緭S正h啥㈣P轲鰑x%夼烴N愚梴m譛
津做O甗灦?縱鴯胱m+.7熩..Hj>'B`wtt綏+蒔V{H絁W椩/]sis曏PeN典馱渔搃A毚9`IcyjhBO6跣壊@諄|铲@挸!5zB刴%&善瀠飴衶#燹o'+=W枝&.\籒圕X(儫韇gr7鈝*鐜浠g騃炧忦;窺笳 9犾f6佐斑簢] X黝濙锒xy蜷沝[QL舿议~6镪P焧距h罨_=4敝坑~滓俱^甅xhし諻?8佛写s$僎魘Sz,!▊QTG丠氱觤嵙屃祾犾鞨'鏯=菜+~:鮳悞潑紖j;澴坾斱榧道o拶mq吚8[CTH蔊雺ZdY嫶
TZY臎Ιt屼h.; Oo籁鉸.哙帜椑2q77f洈刀旦@:嚘羻6臨航銐际r2GDd4}赯~蚠煿59鬞=CV"4冒鬄3/傟S觕1啱;岱a弽3w衲_w底5枤怶襆阘.擎r姀鋳炑姺9<財6聘.讫樕$晥M怾_懟dB5-N︱"9滺昧 せ^c;^侫
6繻蓫[}2跻篲鉹嘤$*`邑搪3vu舂TfZx*珆
I&ペ
Z:p英孈亖哗'W> 6u2.玮臐烍脀w﹦#6.= ,>潯=痔+;fb_榙掵+涀畷藯縸zsHG:泴i湄59 ,$y磠岧/往訐#廳2l摲y关o蝰嵸m缻2)&f祾[-N鬟LF%汀lAT箧_薙2秴M}h初詉^7傧7堪鬎"1揁瓮
|簓鷿潅劖5废毽弗r吖輥Y/羂△徎摦o悁嶾\覆K@PX掛袗砸浔に5h鰡繣#輖
4I撪1GnW!偹灁t
6僚bl獕偹M礡*汱r梜:现b^!Y&覦罱醟o撲ZS峐竤跿诤嚏Ec馇(/(:A!帛┡'L亩
蓖牪檛朩n~储 娡捊釆^X\h頲2Mp3/lp-gibx〗緝{紾蟒磡
%,E7.衼&捣z?傺H 鼖鲄|a脖=团=.@廲D`#]誑鴭痠"窷W%9$塴珠傠呎斡祒=绗辞泷*柉G逖uvj蘠h堢 X娙*U)酕(網guURyO懄7 釚1\倓
|B渲^粗鈐cZ粂<巉9$啿t鱒Y@[H簛胄鮦脶q媌p 嬔"腄蝰纾僯c鵇衊觟3JY<澥#m*"