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我买的房,怎么又被开发商给抵押了
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关于威尼斯水城第十街区土地被抵押的大概情况
四月二十九日,一位业主在群里听说十街区土地抵押不能公积金贷款的讨论后,四月三十日去售楼处问询十街区土地抵押一事。售楼处销售人员称他们也是四月中旬才知十街区土地被抵押一事.具体情况让其问开发商，他们只是代理销售公司。该业主电话咨询开发商售后服务部，对方说不知此事，让其问营销部。五月四日该业就去开发商营销部咨询，开始一位经理说不知此事让其问售后服务部，该业主说他们这是踢皮球，连楼下的代理销售公司都承认此事，怎么开发商自已会不知？这时另一位女经理才说确实抵押了，楼下有公示。关于此事业主要求了解何时抵押，以及就没有如实告知购房人的行为给一个解释。先前那位经理说问上级后给其答复。五月六日仍未给业主答复，后电话询问该经理，回答是：“我昨天休息（星期三）今天会问此事。”至今日仍未给予答复。这几天业主问询银行公司部,总称具体经办人不在；浦口国土局土地利用科给的答复是：领了预售许可证后土地局不会再允许开发商抵押土地使用权，除非开发商做的很隐蔽。土地局和房产局是联网的，只要开发商在房产局已办理预售许可证土地局就能查知。业主去地籍科查询具体抵押情况，一位男士却说要开发商或律师带其来查抵押情况。其实法律有规定已购房人有权查询该房所在土地的抵押情况。后来又有业主去问此事，开发商又否认第十街区抵押事实，说抵押的是第九街区的土地。
根据售楼处四月份贴出的十街区抵押后的土地证复印件之他项权利说明分析，开发商是一面预售房屋一面将十街区土地抵押给农业银行浦口支行贷款5000万，抵押期至2012、12、31日（我们交房日是2011、12、31日）。
预售房屋时销售方没有告知业主土地抵押情况也没有公示抵押后的土地证复印件.当然也可能当时还没有抵押完成.我们的商品房认购协议上注明：“甲方未告知乙方在签定本协议前该房屋已存在的抵押、查封等事实的.乙方拒绝签买卖合同的,甲方应双倍返还乙方已支付的定金。”当时我是在看了这条承诺后才放心交的定金。而且签购房合同时也特别注意到合同第二条注明“甲方告知乙方该房产不存在所占土地抵押等权利瑕疵”的情况下，才与之签订的购房合同。
按照有关规定，开发商在预售楼盘前将土地使用权抵押给银行贷款，开发商必须取得银行同意出售的证明，房产局才可为其办理预售许可证。预售这样的商品房开发商必须提前告知预购人该房产所占土地使用权已抵押的事实,否则购房人有权主张预售合同无效，提出退房。因为根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条》第三十三条 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。如果出卖人在预售房屋时向房屋的买受人告知土地之上已经设置了抵押，买受人仍然自愿购买，则意味着其已经自愿承担了将来因为银行实现抵押权而使其房屋所有权不能实现的后果，此时土地抵押权人银行可以依据担保法第五十五条的规定实现抵押权，即可以依法将该商品房同时拍卖并对该商品房优先受偿，买受人不能以抵押事实提出预售合同无效或要求出卖人赔偿。
从十街区预售许可证副本上并未发现该土地存抵押的说明，不知是否能说明抵押是发生在取得预售许可证之后呢？总不至于是房产局办理了预售许可证而故意不提示抵押吧。（如果这样房产局是违规的。）我是相信政府部门的，那么既然售前没有抵押土地使用权,取得预售许可证后又不允许开发商再办理土地使用权抵押,那还有什么不放心的呢?可是如果抵押事实成立土地局又该如何解释呢?但无论开发商是售前还是售后进行土地抵押对购房人都存在没有告知的错误，是隐瞒抵押事实进行虚假销售的违法行为。是将企业自身经营风险转嫁给购房人的违法行为。
至于土地局不允许开发商将取得预售许可证的土地使用权再次抵押是为了维护百姓的公共权益不受损害,也是有法可依的.因为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。即发生购房行为时，默认房产所有权与该房土地使用权一同销售给购房者.根据《中华人民共和国物权法》第十五条　当事人之间订立有关转让不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。即购房人从签定合同之日起就已取得该房及所在土地的使用权，开发商不得因这一街区的大土地证在其手上购房人尚未办理土地权证登记为由,就认为其有权抵押。这完全是断章取义、歪曲司法解释借以挪用购房人应得权利谋求私利的违法行为。如果开发商在售后准备进行土地抵押贷款, 开发商应该通知已购房人并取得已购房人同意方可将已售房屋所占有的土地抵押,否则只能抵押未售房屋所在土地使用权.国土资源行政主管部门可按有关土地分割许可证制度进行土地分割。其中能办理土地分割证的，开发商原有且未售出房产对应部分土地使用权可以继续用于土地使用权抵押贷款，国土资源行政主管部门依法予以办理土地使用权抵押登记。不能或无法办理土地分割证的，未经书面告知并获得已购房户书面同意，开发商不得再将土地使用权用于抵押贷款，国土资源行政主管部门不得予以办理土地使用权抵押登记。为确实保护土地使用权抵押权人和普通购房户的的权益，国土资源行政主管部门在办理土地分割登记时，要将具体的分割房号作为形式要件备案。抵押权人则宜请评估机构评估抵押财产具体到单个房间。尽可能避免发生抵押处置时的财产纠纷。威尼斯水城十街区目前是属于不能分割的情况。
从抵押后的土地证复印件上分析，开发商是将十街区土地整体抵押.我们根据物权法房地一体的原则，房子也抵押，购买这样的房子是存在债务风险的。具体抵押生效日要查看抵押合同和土地局的登记日期。如果开发商是在售前抵押土地使用权对我们存在没有如实告知过错，如果在我们签立预售合同后抵押，就不仅存在没有如实告知问题，而且根据相关法律我们就已取得房屋所有权及所占用土地的使用权，在这种情况下已售房产所占用土地的使用权土地局是不允许抵押的。但事实似乎真的抵押了，开发商如不还贷，根据抵押权人银行有优先授偿权，在我们取得房证前银行可以拍卖土地上的房产，这样开发商其实是将债务转移至购房人，土地若不解押原则上我们拿不到房产证，就算多方努力后拿了房产证，土地证也拿不到，就算拿了土地证，由于银行无法卖房收回贷款土地就发生抵死情况,土地永远是抵押状态。该土地上的房屋不能出租、不能买卖、不能赠与、折迁时不能获得土地使用权的补偿款等。
我们签订购房合同后不能马上办理房产证、土地证过户，那是政府部门为确保人民生命财产安全监督开发商、建筑各方保质保量完成承诺，目的是维护消费者权益。不该理解为未取得证件之前就不享有权利。如同我们在商场付款买了一台洗衣机，商场答应送货上门，但在送货之前商场能被允许不经消费者同意自已先拿回家用两天吗？甚至用坏了给消费者送个有瑕疵的洗衣机，消费者也该接受是吗？开发商如果借口大土地证还在他们手上，就否定已购房人在此其间应有的土地使用权利。并据为已有拿去抵押融资，跟拿了别人的洗衣机使用本质相同。
我们本对开发商非常信赖,源自我结婚时买的苏宁的空调,上门安装后的服务非常周到负责。尽管苏宁电器和苏宁环球只是近亲，尽管浦东房产开发公司只是苏宁的子公司，出于对苏宁电器的崇敬以及一脉相承的期盼，购房时我对开发商寄予极大的信赖，但没想到换来的是极大的欺骗。不敢将土地使用权抵押事实告诉购房人是担心购房人不敢买，为此失去了诚信同时也说明开发商对自身未来不自信。一个连自已都不相信的企业，又如何要求业主去相信他呢？这几天,我都没敢将此事告诉我爱人,因为他有高血压,害怕其担心生气,就这样心怀忐忑的过着,两年后才能交房,难道我真的要这样不安地等待两年吗?开发商可曾知道给购房人带来的是怎样的伤害吗?几十万元买来的是时刻的不安呀！毕竟轻松挣钱的人不多呀,所以如何让我们对此表现的轻松淡定呢?
综上所述，1、十街区业主有权依法要求解除预售合同退还已付购房款及利息、以及不超过已付款一倍的赔偿。2、十街区业主有权要求开发商对于虚假销售承担债务担保，签定补充协议，明确解押日期，责任、赔偿。3、如是售后进行的土地抵押，依照有关法律抵押合同无效，业主有权要求立即解押。
期盼人间不要太多阴霾，期盼开发商能够知耻而后勇!敢于承担,重拾诚信!
由 缘来五月 最后编辑于
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说起感情，既然选择了这个房子，每个人肯定投入了很多的精力时间和情感的就算开发商给我退房，说心里话，我付出的那么多精力和情感，是再也回不来了！！大家讨论，要不要退房时，说句实话，我从来还没考虑过退房这个事情但是，有一点要申明的是，我会勇敢而执着的维护我自己的正当权益的
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开发商在没有领预售证的时候，可以进行土地抵押来融资，土地抵押之后，领取预售证，预售证上会有记载的同时跟购房人签订协议，也会告知的，买房人如果明知土地有抵押，而同意签订买房协议，就表明，自愿承担土地被抵押的风险开发商在领了预售证之后，是不可以再做土地抵押的，这是国家禁止的违法行为从今年5月1号之后，国家已经不允许土地抵押了，必须是在建工程抵押才可以10街的土地，如果在预售证颁发之前做的抵押，那么房产局发预售证没有注明，那房产局其中有失职行为10街的土地，如果在预售证颁发之后做的抵押，那么国土局就是违法操作不管是售前还售后，都没有告知，就这一条，就足以可以退房了！！太多我就不说了我希望大家能够多了解这方面的知识，去积极的维护自己的权利，什么堵大桥。一哭二闹三上吊，没有任何意义我们要利用法律武器来维护自己的正当权益！！就说这么多！！
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综上所述，1、十街区业主有权依法要求解除预售合同退还已付购房款及利息、以及不超过已付款一倍的赔偿。2、十街区业主有权要求开发商对于虚假销售承担债务担保，签定补充协议，明确解押日期，责任、赔偿。3、如是售后进行的土地抵押，依照有关法律抵押合同无效，业主有权要求立即解押。
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SN太不地道! 做的不是人事！报名参加维权！誓死还我公道！
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QQ群众，一个业主叙述的情况！！我把QQ号隐去了！！我今天咨询了南京市房地产最具权威的律师***律师，他说威尼斯水城售前未告知购房人土地已抵押的事实是虚假销售的欺诈行为.购房人依法可以退房并取得双倍已付款的补偿.大家要维权呀!我从开发商内部得知他现在也很荒,所以先前承认抵押,现在又开始继续骗子购房人说抵的是九街区,楼下公示的明明是十街区的土地证号,面积是十街区的全部面积.简直是自欺欺人.行为非常恶劣.他们内部说就看业主来找的人有多少,如果多了影响销售,就会答应业主的要求.业主们,要维权呀.别让人看笑话了,律师说这是很严重的恶意欺诈,南京不该再有这样的事发生.正常情况下开发商抵押是在售前然后预售时一定要告诉购房人,否则开发商会面临违约赔偿.如果购房人愿买那么将来出现债务风险,购房人自已承担.前几年开发商有这样的事,现在一般都会告知.而且要承诺愿意购房人楼盘销售出去后,立即还贷解押.八街区当时抵押就是在卖前告诉购房人的.所以愿意买的人到现在没拿到证也没办法.而我们的情况是预售时未告知我们,骗我们买了房子.这是严重的欺诈.*******& 16:24:05他们开发商内部都在笑,说水城买房的都是外地人,太老实不懂法到现在只有两三个人来问此事.
由 住在清华边 最后编辑于
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现在正是严打期......
关于十街区土地抵押的个人法律分析
一、如果是出售房屋前,出卖人将土地抵押,购房人依法解除合同，申请退房和赔偿损失的法律依据：
1根据《物权法》房地一体的原则和2007年8月30日最新修定的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。以及根据07年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第十五条　当事人之间订立有关转让不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
由上述条款可知，购房人自签订购房合同之日起，出卖人就将该房产所有权与该房所在土地使用权一同销售给购房人，购房人签订购房合同之日起依法获得该房屋及其所在范围内土地使用权。
2．根据《中华人民共和国担保法》第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
所以购房人可据此有权提出解除买卖合同，并获得赔偿。
赔偿的法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；。
购房人不主张自身权力的隐患：
1、根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条》规定如下：第三十三条 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。第三十七条 处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。2、根据《担保法》及《物权法》第一百九十五条　债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
据此，购房人如不主张权力，开发商将土地抵押给银行取得开发贷款后，最后出现“崩盘”甚至破产，土地证也随即被“抵死”的情况，在国内不是没有出现过。“土地证若被‘抵死’，银行如果行使土地抵押权，”四川泓森律师事务所雷松涛律师说，购房户的结局就有可能是：买了房而没有房，甚至连购房款也不一定能全数追回。在收房时未解押将面临无法领取房产证和土地证的问题，买了房而没有房。可见开发商在售楼时未告知购房人土地已存在抵押情况，是将自身的企业经营风险转嫁给购房人的行为。是隐瞒抵押情况欺骗购房人的虚假销售违法行为。购房人依法有权提出解除合同给予赔偿。或要求签定补充协议明确开发商解押日期，明确约定：因开发商原因造成所购商品房存在产权纠纷而导致不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，开发商应承担全部责任的具体赔偿金额和赔付时间，以保证能得到应有民事补偿。
二、如果是出售房屋后，出卖人将土地抵押贷款，购房人依法提出抵押合同无效及解除合同请求赔偿的法律依据：
1、根据2007年8月30日最新修定的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。以及《中华人民共和国物权法》第十五条　当事人之间订立有关转让不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。即默认发生购房行为时，该房所有权及所在土地使权一并销售给购房人，不因尚未办理物权登记而影响购房人的权力实现。据此，开发商在售后如果想通过土地抵押融资应书面通知并征得购房人的同意才可以抵押已售出楼盘所在的土地使用权。否则即为违法行为。
2、国土资源行政主管部门也有相关行政规定：对开发商合法取得《商品房预售许可证》并已预售部分房产的，国土资源行政主管部门可按有关土地分割许可证制度进行土地分割。其中能办理土地分割证的，开发商原有且未售出房产对应部分土地使用权可以继续用于土地使用权抵押贷款，国土资源行政主管部门依法予以办理土地使用权抵押登记。不能或无法办理土地分割证的，未经书面告知并获得已购房户书面同意，开发商不得再将土地使用权用于抵押贷款，国土资源行政主管部门不得予以办理土地使用权抵押登记。南京市国土局的规定：开发商取得预售许可证后，不得再办理预售楼盘的土地使用权抵押。据此，说明售后抵押发生属违规行为。本应可以避免。
3、如果开发商或有关部门以购房人未取得相关土地权证以及目前十街区大土地证在其手上为由，依据“《物权法》第九条：不动产物权的设立经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”认为其有权抵押。那么请注意该条最后一句“但法律另有规定的除外”，《物权法》第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。由此可见开发商所谓未转移前拥有土地使用权是不被支持的，以此为由抵押属于购房人的土地使用权是歪曲司法解释，侵占购房人权力并给购房人带来财产和债务风险的违法行为，应当予以纠正。判定抵押无效。
4、依据〈担保法〉第三十七条第四款以及〈中华人民共和国城市房地产管理法〉第十八条之规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。据此可见，就算开发商以其大土证在手为由办理土地抵押，与购房人也存在权力不明因素，所以不得抵押。
5、依据〈民法通则〉第55条之规定民事法律行为应当具备下列条件：(三)不违反法律或者社会公共利益。　首先，购房人和开发商的商品房预售合同成立在先，土地使用权抵押合同成立在后。其次，第三人是银行，自2009年11月以来开发商广告标语大力宣传，银行也有贷前调查制度，所以银行是明知和应知该土地所在楼盘已在销售。再次，第三人和开发商明知该楼盘所有权及其所占土地的使用权已预售给购房人，明知如果双方建立土地使用权抵押关系将损害购房人的利益，双方仍然订立土地使用权抵押合同。因此，第三人和开发商的行为属于恶意串通，故意损害购房人利益的行为。该行为违反了法律的规定，因而属无效的民事行为。据此，依法判决银行和开发商签订的十街区土地使用权抵押合同权抵押无效，并判决驳回第三人的诉讼请求，无疑是正确的。
所以我十街区业主有权提出抵押合同无效，明确开发商立即解除十街区土地使用权抵押。
如不解押购房人有权提出解除合同并获得相关赔偿：
赔偿法律依据：
根据2003年施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
购房人不主张自身权利的隐患:
1、&抵押继续有效。银行可行使优先受偿权。
依据《物权法》第195条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
如果开发商交房时未解除土地抵押，则购房人拿不到房产证和土地使用证。如在抵押合同到期时，开发商仍不还款则银行有权拍卖该土地上的房屋并享有优先受偿权，在其拍卖获得贷款金额后若有结余，购房人只能对结余款获取补偿，其余不足补偿部分要向开发商诉求。
2、&如果抵押时是光地。地上没有在建工程和房屋，则根据《城市房地产管理法》第五十二条之规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人（银行）无权优先受偿。但我们十街区是在已经开始建设后抵押的，土地抵押同时，依法地上房屋应是一起抵押的，所以如果出现拍卖情况不享有优先受偿权。据此我认为如果不解押，房产证和土地证都办不到。既使房产证办到土地证也办不到，既使通过非常途径办到土地证，也是抵押状态，此房产不能买卖、转让、出租、折迁时不能获得相应的土地使用权补偿款。
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ZHICHIZHICHI
威尼斯水城九街区总群：【四皇冠高级群】
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既然土地已经被抵押了，那么为什么最近又领到了十区的销许证呢
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写什么呢，还没想好
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如果是领预售证前就抵押了，经过银行同意的证明，房产局可以给办预售许可证，但房产局要在上面注明土地已抵押，请购房人注意。并且开发商卖这样的房子必须告知购房人并在合同中约定何时解押，以及如果产生债务纠纷开发商赔偿金额及购房人有权解除合同。这样如果购房人愿意买开发商就没有责任了。但是房产法有规定：如果开发商不告知购房人已抵押的事实，买卖合同无效，这是虚假销售。欺骗购房人买房。按有关法律购房人可退房，开发商必须退回已付款及利息，并可处以不超过已付款一倍的惩罚性赔偿。十街区前两次开盘时都是说没抵押，合同里也注明此楼不存在抵押，但听3月份房产局去检查要求其公示出土地证和预售证。这才暴露。而且后来的按揭银行得知土地抵了，有的银行已停止还未审批的十街区贷款，公积金也不能贷了。这下业主才知抵押一事。开发商太坏了。欺骗销售，听说现在还在忽悠购房人，说没抵，又说抵的是9街区，一会又说抵的是十街区一部分。全是假话。土地证上的地号是十街区的，土地证号是十街区的。面积是整个面积25万平米。天大的忽悠，把购房人都当傻子了。事情已败露还在忽悠！
由 风雨之夜 最后编辑于
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如果杀人犯，越狱别人问：怎么在大街上上看见他了，那我们真还没法回答这个问题在大家上看到杀人犯，不代表他就没杀人！！
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14:56:00 &&
中国国土资源报 &&
作者：王延杰 魏汝会 王大学 王 平 孙元军
所有交付认筹款的购房者，对于开发商抵押土地使用权的过程和结果，均一无所知。有的已经交付全款甚至已经入住，但其应当分享的部分土地使用权仍处在抵押状态，所购买的地上房产也在法律事实上被抵押出去。抵押单位即开发商的资金链一旦吃紧或者断裂，未来业主的土地抵押权益恐难实现，造成难以掌控的社会后果
济南土地督察局在工作中发现，督察区域有若干城市的房地产开发企业存在一种貌似合法且&运行正常&，但却潜伏着隐患的土地抵押登记现象。一些房地产开发企业在未取得房屋预售许可证的情况下，一方面收取购房者的认筹款（或称&预收款&等多种名目），另一方面其办理了土地抵押登记，而在建房产却不包括在抵押物范围内。初步统计，这种抵押情况比例占到经营性用地抵押登记的78%，涉及土地面积约25万平方米、担保金额3亿多元，而相关抵押银行为当地政府管辖下的商业银行。
现象：相关机构掩耳盗铃为潜在隐患的土地抵押披上&合法&外衣
被督察工作发现后，当事城市对此进行了解释，涉嫌违规且有着潜在隐患的做法被粉饰了一层&合法&外衣：一是抵押单位（开发商）均持有合法取得的国有土地使用证，具备以土地使用权作为抵押物获取银行贷款的基本条件；二是办理抵押登记时，抵押单位有&承诺书&，内容为&宗地范围内房产无登记，不做资产处理，不抵押给银行，如因此产生一切问题，抵押单位承担一切责任，与国土资源局无关&；三是截至目前，房地产开发企业的土地抵押申请、登记、贷款、归还等各环节大多如此办理，且运转正常，无不良后果发生。
在对其违规性质判断的基础上，济南督察局对这一尚未引发矛盾的做法提出预警，督促纠正。首先，《物权法》第一百八十二条规定：&以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。&按此规定，抵押单位出具的所谓&承诺书&当属无效，已经抵押出去的土地上的房产虽未办理抵押登记，但在法律上已经形成了抵押事实。其次，《土地登记办法》第九条规定，申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交材料，其中，地上附着物权属证明是必备的要件之一。而抵押单位以宗地范围内房产无登记为由，不做资产处理，进而不提交权属证明，显然与该项规定相矛盾。再次，根据调查了解，所有交付认筹款的购房者，对于开发商抵押土地使用权的过程和结果，均一无所知。有的已经交付全款甚至已经入住，但其应当分享的部分土地使用权仍处在抵押状态，所购买的地上房产也在法律事实上被抵押出去。其知情权、土地使用权乃至房屋产权，无疑都不同程度地受到了侵害。
违反以上相关规定，从工作层面上讲，与依法行政的要求严重不符，社会层面上，将影响法治环境建设。另外，这些做法与规范土地利用和管理秩序的趋势要求背道而驰。抵押单位即开发商的资金链一旦吃紧或者断裂，未来业主的土地抵押权益恐难实现，造成难以掌控的社会后果。
原因：地方政府在发展经济的驱动下受土地开发商的&绑架&
既不合法又具危害的做法之所以能够存续下来，一方面因为表面上表现为&运作正常&，另一方面是起主导作用的利益相关方&各有所得&。对于银行来说，在经营上通过资金放贷能够获得资金收益，而风险方面，因为有土地使用权作抵押，则可忽略不计。土地登记方面，因握有抵押单位出具的&承诺书&，便视作有了自我保护的&护身符&，同时也符合地方政府&服务企业&的要求。抵押单位以得到贷款为首要目标，得到贷款就意味着收益，甚至是暴利。至于抵押程序合法性和业主利益的维护等方面，不在考虑之内。
简单列数，上述三方似乎&各有所得&。但其实，除抵押单位之外，其他二者未必&心甘情愿&，甚至是不得已而为之。对银行来说，在此类情形下向抵押单位即开发商发放抵押贷款，并使其通过风险评估，是需要进行所谓的&内部操作&的，即便有现实收益，也没有人愿意给自己留下责任隐患。对于土地登记单位来说，尽管持有&承诺书&，但对该&承诺书&几乎不能成为法律依据的事实也心知肚明。显然，促成各怀心思的三方能够达成行动一致的，一定另有&推手&，即某些&唯GDP是从&的地方政府。
在很多方面受制于地方政府的国土资源管理部门，对于来自地方政府相关领导的招呼不敢怠慢，要你登记不得不登，但出于自我保护就只能采取自欺欺人的办法，请抵押单位探囊取物般地出具毫无法律价值的&承诺书&。无独有偶，发放此类抵押贷款的银行均为地方政府管辖下的商业银行，让你贷款更是不敢不贷，何况还有土地使用权作为抵押物和资金收益。
说到底，就是地方政府在发展经济的驱动下，受土地使用者开发商的&绑架&，将负责土地抵押登记的国土资源部门和本应独立经营的地方商业银行裹挟其中，演绎出了貌似合法实则危机四伏的抵押贷款乱局，即&用地单位极力以关乎房屋业主利益的土地使用权作抵押&国土资源部门无奈进行非正常抵押&登记&地方商业银行消极&配合&发放贷款获取收益&房屋业主的多项权益受到侵害&。
建议：加快土地登记&四统一&，公开抵押登记信息
国务院决定将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源一个部门承担，是以改革精神解决这一问题的基础性措施，不仅有利于不动产登记规则的统一，更便于在实践操作中，避免在建房产游离于土地抵押登记之外的现象发生，保护不动产权利人合法财产。建议加快机构改革和职能转变方案的研究制定，及早实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的四统一。
建议在取得房屋预售许可证之前，禁止房地产开发企业向意向购房者收取任何名目、任何额度的款项，以防止其巧立名目套取资金，损害消费者权益。
建议对面向消费者出售的房地产项目，开发企业一经办理不动产抵押登记，即由登记单位将该信息公开披露，向社会告知某不动产已作抵押的事实，用以实现购房意向者的知情权，便于社会监督。
（作者单位：国家土地督察济南局）
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