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以少抵多;类电商模式生变 业巨头O2O积极整合出新
　　一边是搜房网入股世联行玩 O2O ，彩生活吸引搜房网和易居中国争相入股；另一边则是深圳中介联合抵制房地产电商，声称未来不再和电商公司合作业务。关于房地产电商的争议此刻接近顶点。未来究竟是有颠覆性的模式和产品完成房地产电商的真正闭环，还是楼市交易依然延续线下为主、线上为辅的传统方式，在定论之前，两条轨迹都不乏埋单者。
　　真伪电商之争由来已久
　　相对于传统的房地产营销模式，房地产电商整合了房产平台（房产网站）、房产软件（房产端口）、网络营销工具、新闻公关传播等资源，通过发布广告、组织买家及向二手中介出售端口费盈利。一直以来，市场上对房地产电商的争议由来已久：现在的电商模式是否是真正意义的房地产电商平台；房产电商真的能脱离线下的服务完成房子交易 市场上对房地产电商的争议有愈演愈烈之势。
　　争议一：
　　房产交易是否具备电商化的条件？
　　由于房产是不动产，且具有商品标准化低和交易金额巨大等特征，使得房产在现阶段很难在线完成所有交易环节。用户完成选房、订房和支付订金等步骤，还需要看房、签订合同、交付房款等线下服务支撑才能完成整个交易流程，房地产交易完全 电子商务化 似乎没那么简单。
　　记者随机采访了几位网购达人，虽然有着丰富的网购经验，但是问到 将来购房，是否会考虑在网上购房、支付 ，受访者一致给了否定的答案。 买房是一种体验式过程，每个房子的朝向、户型都不同，不可能像在淘宝上买其他商品那样，按照价格、款式搜索、对比。 他们如是说。
　　面对房子的不可移动和独一无二的特性，房地产电商也做出了不少新的尝试，虚拟实境、3D频道，力图把每一套房子介绍得尽可能详细，增加客户的体验感。 但是，买房交易的金额大，即使有类似于支付宝的第三方平台，资金安全都不能完全解决。
　　争议二：
　　电商只是环节之一，更多线下服务离不开中介？
　　买房最主要的三个环节看房、签合同、备案，都不能通过电商解决，更多基于线下的充分了解。短期内，房产电商只能作为开发商营销手段之一。 一位中介经理介绍。
　　房产电商门户网站并非房地产中介，作为网络平台运营，主要功能还是扮演着信息发布、汇集客群的推广角色。中介公司须向电商缴纳一定的网络推广费用，简单来说，就是开发商提供房源，电商提供技术平台，中介提供服务。
　　而具体到二手房交易环节，地产中介人员许多线下的工作是无法通过互联网来完成的，网络只能作为信息传递的工具，而不能代替实实在在的专业房产经纪人。比如带买方看房、协调买卖双方满意的成交价，还有签订购房合同后协助买卖双方到相关机构完成房产过户交易等。 一套二手房的成交，前期来看，我们的主要工作就是带着客户去看房；后期来看，买卖双方签订了购房合同，接下来房产过户、银行贷款是买卖双方非常重视的环节，这些需要实地考察的工作不是网络能够代替的。 这位中介经理说。
　　争议三：中介和电商，敌我矛盾，还是内部纠纷？
　　今年以来，电商与中介，分分合合的戏码先后上演：6月，中原地产、美联地产、中联地产、世华地产等四家中介企业宣布结成 深圳中介联盟 ，并称 即日起停止与所有电商公司的一、二手联动业务合作。 ；而另一边，搜房网入股世联行。中介代理公司和电商的关系让人雾里看花。
　　在新房市场，按照传统电商的做法，都是在购房前期在线上打开 几万抵十几万 或者 几万抵几折 的类似团购的入口，但是线下集客的工作却交给中介公司完成。看起来购房者获得了类似于 团购 的优惠，但实际上开发商是按照 羊毛出在羊身上 的操作法则，甚至通过单方的定价权间接增加购房成本。
　　电商作为一个展示平台和集客手段，更多的只是一种新型的营销手段。这种优惠并不是电商所特有的，客户直接到销售中心也能享受到一样的优惠，只不过现在这个优惠通过电商放到网络上了。 美联物业研究中心何倩茹说道。
　　另有中介公司负责人指出，公司愿意发动渠道来做电商，最大原因是可以现场借款，购房者 几万抵十几万 中缴纳的几万，往往就成了中介和电商公司的服务费。
　　值得留意的是，中介不排斥和开发商直接开展类似的合作，他们拒绝的是电商公司。有业内人士分析，像上述这种类电商模式，中介公司从中扮演最重要的渠道方，但是分配利益却最少，这才是抵制电商的根源。
　　变相电商探求新模式
　　房地产电商领域争议不断，那么有没有可能出现颠覆性的模式或产品，真正完成房产交易的O2O？
　　对于搜房网入股世联，业内普遍认为，意味着房产中介和房产互联网联手，二者共同组成了二手房市场的O2O模式，实现了线上信息查询和线下看房体验的融合，形成一个商业闭环。
　　搜房网和易居与彩生活的合作，则被指是在该领域的积极探索。这种合作有可能既能减轻电商对线下资源的多度依赖，又能利用彩生活所有用的广泛线下资源抢滩社区电商。
　　而另一方面，面对各个房地产电商平台的来势汹汹，传统媒体和开发商也借力电商发展势头，利用自身优势，抢占资源与先机，力图搭上房地产电商这一快车。
　　本质上，上述形式也是房地产类电商的变形。 这些手段依然没有改变房地产类电商的局面。 有业内人士说。
　　房地产电商未来能否柳暗花明？
　　整个房地产电商产业链主要由三方构成：开发商与二手中介、房产电商平台加线下服务、购房者。在房产电商交易中，房产电商平台解决的是开发商或代理行、中介公司与用户之间的信息交换和初步交易意向的达成，实现房产信息的公开透明和精准营销的目的。因此处于房产交易最上游的开发商或者中游的代理行、中介公司，都会是房产电商的客户，都可以借助房产电商平台，实现精准定位用户，促成交易。
　　有观点预计，房地产电商未来要成为一个真正的交易平台，还需要在现有模式上不断调整和创新，通过线上线上的互动配合，才能真正实现购房者、电商平台、开发商、中介等在内的多方得利。
　　花样年控股集团有限公司董事会主席潘军的论调最为大胆。在他看来，未来一定会有别的方式来替代二手房交易，因为未来的时代是一个全民互联网时代。 在互联网时代，买地、融资、卖房3件事将会离开发商越来越远，盖房子的事情只跟建筑商有关系，发展商要做的应是决策以及对生活方式的策划，启动移动互联的思维，即用户思维。
网站流量解决方案
痛点：网站流量少 + 产品销量少
解决：微信 + 自媒体站 + SEO规划
微信营销解决方案
痛点：微信无人关注+营销无思路
解决：“赢客”微信营销服务平台
电子商务（或分销）解决方案
痛点：天猫京东门槛高+处处受限
解决：“赢客”电商（微电商）平台
企业移动互联化O2O解决方案
痛点：传统低效危机+没移动互联思路
解决：“赢客”轻电商平台+运营咨询方案
定制开发APP安卓版及IOS版
企业移动办公CRM解决方案
痛点：管理复杂+低效+低速
解决：手机版CRM客户关系管理系统
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服务业解决方案黄小星的空间淘宝账单可抵房款在哪些城市？哪些楼盘？淘宝账单可抵房款在哪些城市？哪些楼盘？
参与此次活动的万科楼盘有：西庐（杭州）、璞悦湾（杭州）、北宸之光（杭州）、七贤郡（杭州）、秋荷坊（杭州）、探梅里（杭州）、公园大道[最新消息 价格 户型 点评]（杭州）、紫台（杭州）、钱塘府（杭州）、未来城（杭州）、郡西（杭州）、公望（杭州）、万科金域东郡（北京）、金色领域（佛山）、万科悦城（上海）、金色名郡（南昌）、万科金色梦想[最新消息 价格 户型 点评]（广州）、万科城（合肥）、万科城（苏州）、万科嘉园（武汉）、万科城（西安）、万科城（重庆）、万科铁西蓝山（沈阳）。
淘宝账单可抵房款？
25日,电商老大淘宝网与房企龙头万科联合宣布,淘宝用户在淘宝网上的全年消费额可直接冲抵万科购房款,最高可抵扣200万元。万科称,活动上线不到半天,已有140余位网友享受到了100万元的优惠。
最高可抵200万房款
据悉,购房者只需登录淘宝房产页面或在楼盘现场扫码,就可查看日至日之间的淘宝消费总额,并在线领取最高不超过200万元的同等额度购房款,在万科旗下12个城市的23个楼盘里获得最高200万元的房款减免。针对全年在淘宝消费不满5万元的用户,淘宝将直接发放5万元房款补贴。此外,所有淘宝用户的这些购房款均可在万科购房的公开优惠基础上叠加使用。
记者查阅发现,本次合作楼盘囊括了杭州、北京、上海、重庆、深圳等地,住宅总价从40万至5000万元不等,户型有30平方米的单身公寓,也有300平方米的豪宅。据淘宝方面相关负责人介绍,该页面上线不到半天,已经有140余位网友享受到了100万元的优惠。
不含天猫消费金额
业内人士分析,双方合作或与最近房地产市场调整有一定关系。国家统计局数据显示,全国前7个月商品房销售面积同比下降7.6%,商品房销售额下降8.2%。中原地产数据显示,由于信贷尚未有实质性松动,部分城市房产价格依然高企,8月新楼盘认购率呈现下滑。据中原地产监测,21个城市新开盘认购率仍在低位徘徊,目前平均认购率仅有41%。
沪上一名资深中介人士表示,“现在房地产市场形势不好,企业遇到销售难题,自然要想办法卖房子。而淘宝有大量用户,双方客户有很多重合部分。这个时候启动合作,作为一个噱头,将帮助开发商卖房。”不过也有观点认为,参与的楼盘太少,而且淘宝的消费账单未包括天猫,账单数额不会太大,很难让消费者获得实惠。值得注意的是,消费者可用来抵扣房款的必须是淘宝网上的消费金额,不含天猫消费在内,也不包括转账汇款、水电煤气缴费等交易金额。
房地产企业纷纷效仿
与淘宝合作仅是万科近期一系列营销大动作之一。近日,万科还先后在西安、青岛、成都、广深等城市推出“全民经纪人”营销策略,以拓展资源,开辟更多销售渠道。万科总裁郁亮认为,房地产“白银时代”正在来临,一个最重要的变化就是从卖方市场到买方市场。“找客户很难,需要用所有渠道帮公司找客源, 全民经纪人 是尝试并会全面推广。”
不管是营销“噱头”还是真心让利,万科的举动无疑引起业内关注。一段时间以来,许多房地产企业纷纷效仿,卷入“全民经纪”狂潮。如旭辉等企业也在着力打造微信营销平台——“微销宝”,让更多的普通群体参与到开发商销售中,给项目带来更多的意向购房者。
实际上,面临下半年业绩压力,“以价换量”成为不少房企开出的“药方”。多家上市房企在中报中称,加大折扣和去库存力度,仍将使楼盘毛利率进一步降低,这意味着,很多房企将以“打折扣”的形式跑量。另一家标杆房企保利地产旗下多个项目也展开了“送车位”等促销手段。 据上海易居研究院数据,截至7月底,全国35个城市新建商品住宅库存总量环比增长1.4%,同比增长22.8%。库存再攀新高,其中一线城市库存已连续6个月环比正增长。上海易居研究院研究员严跃进表示,高库存的压力下,一线城市房企的降价促销力度也会加大。
万科联手淘宝推账单抵房款 最高可抵200万
房地产行业的黄金时代已经过去，而在房地产白银时代和互联网经济兴起的时代里，如何拥抱互联网则是房企大佬们一直在思考的问题。
曾考察过腾讯总部的万科终于在8月25日吹起了拥抱互联网的号角，这次，由杭州万科发起，在淘宝网推出了“账单可抵房款”的营销活动。
万科与淘宝联手推出&账单抵房款&活动。图为此次活动淘宝页面截图，图片来自网络
据万科方面介绍，本次活动得到万科其他城市多个项目参与，消费者只需登录淘宝房产页面或在楼盘现场扫码，便可查看日至日之间的淘宝消费总额，淘宝用户全年花了多少钱，就可在万科全国12个城市23个楼盘直接冲抵购房款，最高可抵扣200万元。
据万科介绍，活动仅上线不到半天，已有140余位网友享受到100万元的优惠。
万科表示，依靠“消除信息不对称”的互联网平台模式，万科锁定了中国网购族群体。本次活动是万科运用互联网的一次创新尝试， 万科将以学习和开放的心态去探索各种可能性。
对于如何在房地产白银时代拥抱互联网，万科在2014年初的《致股东》中这样表述，“当新时代的大幕揭开时，传统行业应该做的，不是远离自己熟悉的领域，而是理解新的规则，寻找新的伙伴，运用新的工具，将原有的业务做得更好。”最新发布的日志散文网推荐文章| 武进新闻
房企电商抱团销售
谁是赢家？& & 演播室：近几年来，房产市场在销售过程中出现了电子商务的新模式，随着房地产电商队伍的快速发展，部分企业以房地产电商的名义，利用信息不对称在商品房销售中“假团购”、垄断房源、变相强迫入会的现象时有发生，一些广告宣传中带有欺骗和误导性质的“交多少抵多少”等广告用语，造成消费者误解，以致购房者反映强烈。& & 同期声：王铭：合同上也没有约定要付这5000元，就是强买强卖，欺诈消费者，而且5000元没有任何手续，完全是以现金形式进入他们个人的口袋& & 王铭的亲戚&&徐辉：我怀疑他们一个是个人行为，就是想私吞着5000元，或者就是新城涉及偷税漏税& & 记者：这5000元是交给你们还是搜房网的？& & 新城春天里置业顾问&&倪海将： &交给搜房网的& & 记者：这5000元抵房款吗？& & 新城春天里置业顾问&&倪海将：不是抵房款，是有优惠的& & 记者：可以不参加这个活动吗？& & 新城春天里置业顾问&&倪海将：不是参加不参加的问题，所有人都要交，否则没有9折优惠，而且买房的话不可能拿到最底价，最优惠的价格& & 那么，这样的情况是不是单单就新城春天里才有呢？记者随后走访了我区多家楼盘，发现几乎所有的楼盘都在搞促销，方式五花八门，但有一点几乎雷同：电商开发商“抱团捆绑销售”。&&&&同期声：某楼盘销售员1:交了5000元享受一口价，不交的话不是一口价的价位，是原价& & 记者: 如果不愿意交这5000元呢？& & 某楼盘销售员:那房子不会卖的，羊毛出在羊身上，一个愿打一个愿挨，这东西是强制性的，所有的都一样的&&&&某楼盘销售员:我们以前这边也要交电商的钱的，不过现在取消了而已&&& & 而交的这笔钱并不会出现在购房发票上，仅仅只有一张手写的收据，所谓的“合同”也是与电商签订的。& & 同期声：记者：交的5000元算房款吗？& & 某楼盘销售员1：不算，最新的都不算房款，不会在合同上体现出来的&&&&记者：那这个5000元算什么呢？& & 某楼盘销售员1：相对来讲宣传费用从这一个渠道走掉了&&&&&&&&&&&&&& & 记者：那5000元开发票吗？& & 某楼盘销售员1：开手写发票（收据），是化龙巷（电商）开的&&&&&&&&&&&&&& & 记者：那化龙巷（电商）不就不要交税了吗？& & 某楼盘销售员1：是的呀，它不交税，有笔费用还是交到我们开发商这边啊，就像老带新从哪边来的钱，三千元是额外给的，就是从这部分费用给出来的，公司的营销费用上走没有那么多钱的，所以只有从这上面抠一点出来。& & 事实上，这种销售模式在目前的房产市场已经见怪不怪了，那么这其中是否存在什么猫腻呢？某房产公司一名熟知内幕操作的销售人员坦言，随着经济增长的持续下滑和房地产调控的仍旧坚定，开发商的日子并不滋润，在巨大的销售压力下，花样百出的地产营销策略也就接连上演了，“电商模式”就是新近大行其道的营销思路。& & 同期声：某楼盘销售员2：电商活动是开发商不愿意去做广告了，直接让你们把钱给电商，等于你们把广告费给了电商，是让客户承担，就等于你花了5000元买了开发商去搜房网做了广告《“电商模式”疑触政策红线&&存漏税风险》& & 连线记者&施劼婧：一方面，房产开发商从这笔“预付款中”回收返利；另一方面，电商从中抵扣广告费用，显然，这两者都是“大赢家”。对比之下，自认为获利不少的消费者实际却是在为开发商的广告费买单，怎么看都觉得挺讽刺。在采访中，我们发现，这笔费用根本不会开具发票，就算开，也是由电商开给开发商，跟消费者没有“半毛”关系。那么，他们这种做法，是否也为他们逃税、避税创造了可能呢？职能部门对此怎么看？& & 同期声：武进地税局税政法规科副科长&&栾方洺&&当购房者在交具相关款项的时候，无论是交给房产销售商还是电商，收款方都需要开具相关发票，其它名目的收据或者合同都不能代替发票。& & 栾方洺表示，开发商通过一些电商来售卖商品房所谓的“优惠”，并用其冲抵广告款，使电商广告收益同商品房销售情况捆绑，从而改变开发商与媒体之间传统的广告合作流程。而这种模式则存在着财务漏洞，开发商和电商都有避税空间。& & 同期声：武进地税局税政法规科副科长&&栾方洺&&如果房产销售商或者电商在收到收入款项后不依法开具发票，这种行为可按照《发票管理办法》进行处罚；经查实存在偷税漏税嫌疑的，税务部门会根据《中华人民共和国税收征收管理法》第63条规定，追缴其不交或者少缴税款，并处其不交或者少缴税款的50%到5倍以下的罚款。& & 除了存在避税空间外，这种“电商开发商”抱团合作的模式还可能存在价格欺诈。因为很多房企在宣传中，只是告知消费者付钱可以享受优惠，至于钱给谁，又是以什么名目收的费，消费者往往都不清楚。& & 同期声：区发改局价格检查局副局长&&陈浩&&进行这种捆绑式收费或者搭车收费这样的情况，这是违反我们明码标价的相关规定的，属于不明码标价，按照我们的相关法律，首先要求退款消费者，并处以5000元以下罚款。& & 武进地税局税政法规科副科长&&栾方洺&&提醒消费者，在购买商品房等大宗商品时，一定要提高依法纳税意识，务必索要合乎规定的发票，维护自身的合法权益。& & 演播室：连线微评：新事物引发“阵痛”&法律法规需完善& & 这种看似诱人的优惠实际上就是“水中花、镜中月”，它的实质是一种营销手法，真正的大赢家是抱团的电商与房企。对于它们，尽管职能部门都有处罚标准，但是，处罚却并不容易。税务部门的处罚有流程，需要对被举报的企业进行监督取证，而在企业有准备的前提下，这将是一个漫长而艰难的取证过程。电商呢则是一个新兴事物，价格部门现有的法规制度还没有专门针对电商的，政策的盲点也让企业有机可乘。不过，市场经济下新事物的诞生，总有一个“阵痛”的过程，新旧事物也会有“融合”的周期，我们相信，法律法规也会在这个过程和周期中逐渐得到完善。 & & & & & & &&分享到： |
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