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三四线城市楼市冷清开发商拿地速度放缓
近日公布的上半年全国房地产市场相关数据显示，开发商在占全国房地产市场份额达65%的三四线城市的土地购置速度明显放缓，这一情况导致上半年全国土地购置增速低于地产销售增速。
　　近日公布的上半年全国房地产市场相关数据显示，开发商在占全国房地产市场份额达65%的三四线城市的土地购置速度明显放缓，这一情况导致上半年全国土地购置增速低于地产销售增速。　　据世联地产相关数据统计，今年上半年，苏州、无锡和常州楼市成交疲软。其中，苏州商品住宅成交31114套，较去年同期减少27766套，跌幅达47.16%；成交面积为363万平方米，较去年同期大幅下跌43.61%。深圳世联地产研究总监吴志辉认为，上述位于长三角的城市工业结构均以出口为主，“但目前外需仍然不景气，出口增速下滑，对上述城市的房地产市场造成影响。　　世联地产深圳策划总监李志华认为，“目前，三四线城市供过于求的情况很严重。”数据显示，截至2012年末，常州全市商品房可售余量为1360万平方米，同比上升12.84%，这一数据已经刷新了其2008年的最高记录。如果按照2012年月度成交平均面积计算，常州全部的商品房库存量需消化20.9个月，住宅则需要14.18个月消化完。　　在这一市场环境下，开发商在三四线城市土地市场上的参与热情自然随之降低。世联地产统计数据显示，从2012年至今年上半年，品牌房企购置土地支出金额的79%用于一二线城市，仅21%用于三四线城市。其中，品牌房企在长三角拿地最多，用于该区域的土地购置金额占比高达40%。　　吴志辉在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，上半年土地购置增速跟不上销售增速，这将导致明年商品住宅开发投资增速下降。责编 &罗欢&
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开发商弃三四线 利好政策释放资金投大城市
发布时间： 11:48:51
来源：猎房网 作者：转载不详
责任编辑:林云锋
　　自限购政策实施以来的房地产“上山下乡”运动正式结束。根据日前的统计数据显示，今年以来销售额排名前20的上市房企，在拿地比例创历史纪录，占比高达92.5%。
　　随着银行降息降准等一系列利好政策的出台，房地产市场便出现回暖，特别是一二线城市更加明显。而房企也更加谨慎，为了规避三四线城市库存过剩的风险，更多地选择在一二线城市拿地。
　　房企一二线城市圈地
　　数据显示，截至3月16日，销售额排名前20的上市房企，把全部拿地资金中的92.5%花费在了一二线城市的土地市场，也是该数值历史上首次突破九成。其中在京沪广深四个一线城市的拿地比例更是高达62.5%，创下历史新高，2014年这一比例只有38.8%。
　　与开发商在一二线城市抢地相比，三四线城市的土地市场明显趋冷。月，全国开发商土地购置面积2773万平方米，同比下降31.7%；土地成交价款699亿元，同比下降30.2%。
　　财政部3月16日发布的数据显示，月，受房地产市场调整影响，权出让4553亿元，同比减少2579亿元，下降36.2%。截至目前，土地市场仍未明显启动。
　　三四线城市土地市场遇冷，当初因限购而进驻三四线城市的多家地产，多数已在2015年规划中明确提出全面回归一二线城市。
　　业内人士表示，从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市虽然也处于调整中，但需求基础依然庞大，自2014年四季度以来，一二线楼市的复苏也更为明显。
　　一二线城市需求仍旺盛
　　事实上，全国“两会”前后，一二线城市出现明显回暖的迹象。
　　截至2月底，全国主要的9个城市住宅可售库存继续减少，9个城市合计可售面积为7309万平方米，较1月的7352万平方米和去年12月的7468万平方米均有比较明显的下调。以为例，目前可售的住宅库存套数为80657套，已降至半年来的最低水平。
　　中国指数研究院的报告也显示，“两会”中央释放出的利好楼市的信息将给房地产业带来正面影响和支持。未来市场信心得以回升，企业推盘的意愿将更加积极，销售节奏也有望提速。同时，从消费需求上来看，本月以来，多个城市成交持续上涨，使得库存压力有所缓解。数据显示，各大城市上周的成交面积同环比均呈上涨趋势。其中一线城市环比涨幅最大，为35.9%；二线城市次之，上涨26.2%；三线城市则只有5.4%的涨幅。
　　专家表示，“由于一线城市特别是北京的楼市已经逐渐企稳升温，虽然公布的房价指数显示房价依然在调整，但实际上北京等城市的二手房价格已经环比连续上涨数月，这种情况下，购房者对市场的预期也将明显向好”。
　　政策利好正在释放
　　“更多的利好政策将在未来不断释放”，一位业内人士表示，限购松绑的具体方案日前在业内疯传，如外地人允许在上海购买1套住房，外地人已婚状态可以购买2套、取消税单和社保限制，直接购买，本地人单身可购买2套，本地人已婚可购买3套。
　　该人士表示，虽然上海相关部门负责人表示，目前上海的住房限购政策不会变化，但这一信息的传出也绝不是空穴来风，至少反映了一线城市对放松限购的渴望以及松绑的可能性和方向。
　　2014年，“限购取消”已成为楼市政策松绑的关键举措之一。到目前为止，全国46个限购城市已有41个退出限购舞台，仍在坚持执行住房限购政策的城市仅剩北京、上海、、4个一线城市以及三亚市。
　　在该人士来看，从龙头房企专攻一二线城市拿地的态势来看，他们对一线城市的市场需求有着充分信心。此外，业内人士表示，就目前成交量和供需关系而言，放开限购对市场的冲击已经明显弱化。即便北京不，由于独特的区位因素，其市场需求和购买力也相当可观。
　　根据中央的表态，预计3月后至少信贷政策将继续放松，贷款或出现8.5折左右的折扣，同时信贷政策的放宽有利于释放购买力。
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政府救市 三四线城市楼市能否摆脱低迷
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部分三四线城市房子盖了很多，却没有人买。比如，从去年年初开始，宁波市区市场就一直背负着超过600万平方米的库存压力，房子根本就卖不出去。这些地方如何救市？　编辑赵维嘉 &两会结束之际，便是楼市春暖花开之时。&&全国&两会&是中国经济乃至各的&风向标&。在刚刚过去的&两会&中，决策层对于楼市的积极表态，引得市场人士信心大增。业内人士表示，对比过去三年，房地产业迎来一个相对看好的政策环境和舆论环境。&两会&刚过，各地楼市就迎来了新一轮的刺激行动。 分城施策三四线城市开始救市 2001年房地产市场问题首次出现在政府工作报告中，随着宏观经济形势的变化，其表述越来越成为市场关注的焦点。房地产政策也从最初的&培育&，到随后的&鼓励&、&改革&，再到&高度警惕&、&从严调控&，直至2014年提出的&双向调控&。很明显，今年延续了去年两会提出的&分类调控&指导思想，进一步增强了地方政府调节市场的自主性，并且地方政府有望出台更多的税费减免、购房补贴等救市政策。两会之后，各地都在落实中央关于支持居民自住和改善性需求、稳定住房消费，新的救市政策随之展开。得到中央的明确信号之后，部分地方政府已经开始托底楼市的政策。近日，宁波市通过《关于创新保障性住房提供方式的指导意见》，提出了两种创新方式：一是发放住房补贴，实行货币保障；二是收购市场房源，筹集保障性住房。福州市在今年1月初，就出台了相关规定，&由各级政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体，解决被征收房屋群众对安置现房的需求。&除了福州、宁波，四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等地也正在实施此类试点。这些地方有一共同特点：房子卖不动。专家分析，去年很多地方的土地出让计划没有完成，在地方债发行尚未完全放开的情况下，地方对土地财政的依赖比较大，在土地财政的压力下，地方政府救市的力度也会进一步加大。从后续市场来看，政策面会继续宽松，各地因城施策表现比较明显，因此接下来部分地方的楼市也很可能迎来反弹。 &转为保障房&消化库存 部分三四线城市房子盖了很多，却没有人买。比如，从去年年初开始，宁波市区商品房市场就一直背负着超过600万平方米的库存压力，房子根本就卖不出去。这些地方如何救市？对于当前市场面临的库存高企难题，&两会&报告从保障房环节着眼。在政府工作报告中指出，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助。加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740万套，基本建成511万套。其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。农村危房改造366万户，增加100万户，统筹推进农房抗震改造。2014年6月，中央明确支持全国266万贫困农户改造危房。今年，该项工作首度出现在本届政府的工作报告中，并将农户危房改造力度加大到366万套。另外，城市危房改造首度被纳入棚改政策范围，将享受棚改的政策资金支持。也许，&存量房转为保障房&能拯救部分地方积压严重的新房，让这些地方的房子不再有价无市。 北京等大城市依然 一些三四线城市开始&救市&了，那么，北京、上海等一线城市是否也会放开限购呢？去年，楼市行情风云诡谲。受市场压力影响，前三季度楼市成交量和均价均出现持续走低。截至去年年底，全国多数城市已退出限购阵营，目前依然处于限购状态的城市仅存北京、上海、广州、深圳和五座城市。然而，&就目前成交量和供需关系而言，放开限购对市场的冲击已经明显弱化。但由于独特的区位因素，像北京、上海这样的一线城市，还将保持限购政策。&考虑到2020年北京市人口要控制在2300万以内，而目前已达2154万，在今年两会的北京团开放活动中，北京市常务副市长李士祥明确表示&北京住房限购不会取消&。不过，考虑到楼市政策可能转向，部分买房人还是着急了。媒体报道称，就在&两会&结束之际，位于北京上地地区的领秀慧谷项目，仅在3月14日、15日两天，销售达8亿元，去化率超过90%。 比例预计4月降至5成 对于央行此前在100天内两度降息，业内普遍认为，面对当前经济下行压力，央行不得不先向通缩宣战，这无疑将给高位徘徊的房地产市场带来一线生机。对于购房者而言，降息不仅仅意味着购房成本的降低，更是增加了入市信心。另外，还有一些政策可能也会促使房地产业回暖。贷款比例目前基本是6到7成，出台背景是2013年楼市最火爆时期的抑制性政策，意在严格控制改善型购房者入市，进而推高房价。2015年政府工作报告中提出的支持居民自住和改善住房需求该如何落实?很多业内人士预计，今年房地产市场将迎来一个明显的利好政策，诸如针对改善性需求的政策继续松绑，降低二套房首付比例，限购政策分区域逐步调整，等等。随着限购措施逐步退出，市场从投资性需求逐步向改善性需求转移。住建部政策研究中心副主任王珏林日前表示，&预计接下来相关部委将会落实，对已有的政策做出相应调整，包括降低二套房贷首付比例至5成、下调二套房贷款利率等，以及对改善型需求重新定义。&未来各地政府因地施策，为鼓励和支持自住型和改善型需求购房，目前的一些税费制度、限购制度等限制政策都有可能在一定程度上留下&一扇窗&。这预示着相对宽松温和的政策环境持续来临。
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记者观察：三四线城市盘活的关键是产业
三四线城市的房地产市场真的面临泡沫崩溃的危险？这其实是一个伪命题。
　　早在去年，《每日经济新闻》记者就曾报道过，大量布局三四线城市的碧桂园去年的销售业绩增长幅度是全国前十大房企中最高的。同样，世茂房地产从县级市石狮“攫金”20亿元。龙头老大万科也没放弃三、四线城市的机会。全国前十的地产商中，绝大部分在三、四线城市都有布局，并且三、四线城市给公司贡献的销售额和利润并不比一线城市少多少。
　　三四线城市的房地产市场真的面临泡沫崩溃的危险？这其实是一个伪命题。　　早在去年，《每日经济新闻》记者就曾报道过，大量布局三四线城市的碧桂园去年的销售业绩增长幅度是全国前十大房企中最高的。同样，世茂房地产从县级市石狮“攫金”20亿元。龙头老大万科也没放弃三、四线城市的机会。全国前十的地产商中，绝大部分在三、四线城市都有布局，并且三、四线城市给公司贡献的销售额和利润并不比一线城市少多少。　　无可否认，确实有一部分三、四线城市因为土地集中供应、人口外流出现了空城和“鬼城”的现象，但住建部政策研究中心主任陈淮曾说，“鬼城”是暂时的，从一个城市开始建设到最终成熟，必然会经历“鬼城”的阶段。　　真正需要担心的，并不是三、四线城市是否存在大量房屋空置现象，而是人们是否愿意留在三、四线城市发展。一位房地产企业家曾向记者表示，三、四线城市是否能吸引人口的关键，是当地能不能培养出一流的企业，进而消化和吸引大量的就业人口留在三、四线城市。　　通常来说，三、四线城市要留住企业不容易。很多城市开始时会给出诸多优惠政策，希望能筑巢引凤，但这些企业做大做强之后，往往会和地方政府谈条件，如果不能继续给优惠政策，他们就会迁到资源更为丰富的一线城市。但如果长期给优惠政策，当地的财政又很难有财力做好公共服务设施建设，最后也会导致人才大量外流。留不住企业，留不住人才，是很多地方政府最头疼的问题。这个问题要从根本上解决，只能依靠中央政府更为科学地划分城市功能、明确城市定位。　　不过，三、四线城市的楼市即将迎来“春天”。李克强总理在今年“两会”上作的政府工作报告明确提出，将促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化，解决人在城市如何落户、生活，从而推动城市均衡发展，促进公共服务均等化。　　这些措施不仅能够减轻一线城市的压力，也将大大提升三、四线城市的吸引力，进而盘活整个三、四线城市的房地产市场。
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