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四川省南充市华诺国际一区第3幢1单元301号房屋
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法院拍卖执行程序及所需时间流程分析
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150万买下法院拍卖房产，房主不搬半年无法入住
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今年3月份，济南市民刘伟栋(化名)在济南法院拍卖网上参加了一场网络房产拍卖活动，经过51轮的竞拍，他以150.159万元的价格成功拍下了市中区峰景鉴筑小区一处房产。凭借法院出具的相关材料，刘伟栋于5月份顺利办理了房产过户手续，然而他拿到了不动产权证书却不能入住，因为原房主迟迟没有搬走。交了保证金参与拍卖房产2月24日，济南市市中区人民法院在济南法院拍卖网公布了一则拍卖公告，拍卖的标的是市中区泺源回民小区和峰景鉴筑小区的两处房产，拍卖的时间定于3月16日下午3点至3月17日下午3点，所有竞拍者需要登录济南法院拍卖网参加竞拍。“看到拍卖公告以后，我觉得峰景鉴筑小区的房产还不错，就想着拍下来给我闺女当婚房。”刘伟栋介绍，在综合考虑以后，他选择竞拍峰景鉴筑小区的房产，这处房产包括建筑面积为135.51平方米的房屋和建筑面积5.3平方米的地下室，此次拍卖已经是该房产第二次拍卖，参考价格是120.159万元。据刘伟栋介绍，在确定竞拍这处房产以后，他就支付了13万元的保证金。51轮竞拍以150余万元成交把13万元的保证金打到了济南市市中区法院指定的账号以后，刘伟栋一直在关注这次拍卖的相关信息，他了解到竞拍此处房产的共有四五个人，但是他怎么也没有想到当天的竞拍却异常激烈。“当时是在网上竞拍的，一个人竞拍以后，系统会自动延时四分钟，其他竞拍者可以在这5分钟以内继续竞拍，直到没人竞拍为止。”3月17日下午，刘伟栋登录济南法院拍卖网进行竞拍，让他想不到的是，这处房产经过了51轮竞拍，最终的成交价是150.159万元。成功办理房产过户手续“按照现在的房价，峰景鉴筑小区的房子(每平方米)能卖到一万七八，而拍卖的成交价(每平方米)是一万两千多。”刘伟栋介绍，成功拍下这处房产以后，他非常高兴。刘伟栋向生活日报记者提供了一份执行裁定书，上面称原房主周莉(化名)与房某发生民间借贷纠纷，因其不能履行相关的民事判决书，济南市市中区人民法院依法委托相关拍卖公司对周莉名下位于峰景鉴筑小区的房产进行拍卖。“房产的所有权及相应的其他权利归买受人所有。”这份执行裁定书印发的时间是日，而刘伟栋可以拿着这份裁定书到登记机构办理相关产权过户手续。刘伟栋说，他拿着这份执行裁定书来到济南市国土资源局，并在相关媒体上刊登公告，并顺利办完了该处房产的产权过户手续。原房主却赖着不走5月22日，刘伟栋拿到竞拍房产的不动产权证书以后，就盼着原房主腾空房子顺利搬进去，然而原房主却一直赖着不搬走。为了让原房主腾出房屋，刘伟栋多次登门与原房主进行沟通。“原房主是一个女的，他们夫妻俩住在那里，两个人没有孩子。”刘伟栋说，他自己明明拿到了不动产权证书却不能入住自己花150多万元购买的房子，于是他想出断水、断电等方法，但是将近半年时间，原房主却始终没有搬走。法院：实在不行强制执行几经周折，生活日报记者联系到了原房主周莉，她说之所以没有腾空房子是因为还有很多问题没有解决完。“住不进去了，让他死了这条心吧。”周莉说。周莉的侄女也称房子已经租给别人，也签订了租房合同，但是她始终没有提供相关的租房合同等材料。“我们正在给他执行着，因为涉诉的房子有很多原因，不像正常的商品房买卖，所以有个腾房期限。”10月19日下午，生活日报记者联系到了济南市市中区人民法院一位负责执行工作的负责人说，腾房期没有具体时间标准，主要看被执行人是不是有腾房条件，如果没有腾房的条件，他们会给被执行人租房，并且从拍卖款里面扣除租金。对于租房费用的问题，这位负责人称他们是按照同地段租房价格计算的，大约是五到八年租房的费用。“腾房要大规模组织人去，但是我们人手不够。”该负责人称，由于种种原因，他们没有强制进行腾房，目前他们正在做原房主的思想工作，实在不行就会强制执行。（记者 程凌润）
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作者最新文章一次购买法院拍卖房的经历
导语：在一线城市房价不断上涨的背景下，价格较低、不限购的司法拍卖房逐步受到市场追捧
一次购买法院拍卖房的经历，至今让陈耳惊魂未定。
日，他在一个房产集中拍卖会上，以474万元拍下上海闵行区一套138平方米的住宅。但陈耳很快发现，该房产还有第二债权人：原房主与第三方签署了一份长达20年的租赁合同，“租金已经一次性付清了”。
陈耳措手不及，这意味着他拍卖下这套住宅，虽然拥有房屋所有权，但20年的使用权已经归属别人，“我是在拍下后才了解到这个情况，当时心想完了，要么花400多万自己住不进去，要么50万保证金打水漂。”
之所以选择法院拍卖房，陈耳看中了其较高的性价比，虽然成交价较评估价格高出60多万元，但与市场价格相比还有一定的优势，同一小区相同面积的部分住宅报价达到600万元，成交价普遍在520万元以上。
看中法拍房高性价比的不止陈耳，在以深圳、上海和北京等一线城市房价不断上涨的背景下，价格较低、不限购的司法拍卖房逐步受到市场追捧，成交比例不断创新高。
法拍房，是指遭法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。
据法院人士介绍，法拍房主要有四个主要来源，一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产。
在具体拍卖中，起拍价一般低于评估价20%左右，如果第一次流拍，二次拍卖时起拍价还可以再降低20%的售价。
本报了解，通常情况下，法拍房价格比市场价低10%到20%左右。而其营业税与普通房相当，通常由法院出具相关证明材料，而后在拍卖款中扣除，不需要购房者交纳，不过，部分地区也存在营业税由购房者承担的现象。除此之外，购房者还需要承担1.5%的契税、0.03%合同印花税、权证印花税和登记费等相关费用。
“法院拍卖房价格比市场价低，但到处是陷阱，这个房子出租情况，之前法院和拍卖房都没有掌握。”陈耳说。
据其介绍，房子原来的主人为了阻止房产被法院强制拍卖，在被拍卖之前，与熟人签署一份长期租赁合同，直到拍卖当天，才把这一信息传递到拍卖现场，“合同和银行交易信息都有，为的是让这套房子流拍。”
幸而，这一旨在阻扰拍卖的行为并没有获得法律支撑，“因为法院查封在前，租赁合同在后，经过与原房主充分沟通和谈判后，问题得到解决。如果合同签订在查封之前，而且房主刻意隐瞒信息，这个事还真不好解决了。”
经几方协商，两个月后法院重新执行拍卖程序，陈耳获得这套138平方米住宅的全部权益。这一过程中，上海房价出现新一轮上涨，2月份二手房上涨幅度位居全国第二，仅落后于深圳。
2个月的时间里，这套房子所在小区市场价也从原来的3.8万元左右上涨至约4.7万元左右，陈耳拍下来的房子成交单价仅3.4万元，按照当前的市场价格，这套历经曲折的房子增值近20万元。
在陈耳看来，购买法拍房更多的拼运气，如果能够顺利过户，而且不存在租户或者原房主霸占房屋等其它纠纷，“那就算赚了。”
价格低是法拍房受欢迎的最主要原因，尤其近期一线城市快速上涨，法拍房受到的追捧更甚。法拍房成交情况侧面反映了房地产市场的状况。
从2014年开始，多数城市的法拍房被转移到淘宝司法平台上进行拍卖，但不同城市具体情况不同，据北京市多个区法院人士透露，北京市法拍房在淘宝司法拍卖平台交易。上海除了在淘宝平台上交易外，还有一部分委托给拍卖公司进行拍卖，线上线下同时进行并有交集，深圳和广州在淘宝平台交易数量相对较少。
经济观察报记者梳理淘宝平台拍卖量相对较大的北京和上海两个城市的住宅拍卖信息发现：近四个月来，成交和流拍比逐渐增大，尤其3月份以来，成交比例明显增大，流拍比例相对减少，而且成交价均逐渐由低于评估价到高于评估价。
以北京为例，2015年12月份累计挂出146套次，其中成交51套，流拍90套次，另有5套被中止和撤回；2016年1月份，成交和流拍比例缩小，分别为35套和40套次；2月份两者基本持平，各24套；3月份截至22日，成交35套，流拍15套次。
上海的法拍房成交和流拍的比例，同样从2016年1月份开始扭转，2015年11月，成交和流拍分别为12套和18套次；12月为18套和20套次；到2016年1月份，成交和流拍分别为17套和8套次，2月份为17套和5套次，3月份截至22日，成交和流拍分别为10套和2套次。
其中，中止指房产原主人提出异议并获得法院再审被中止拍卖，撤销指原被告双方达成和解而撤销拍卖。
上述数据显示，上海法拍房从1月份开始摆脱倒挂，流拍量逐渐减少；而北京3月份开始摆脱倒挂。
由于大多数地区法拍房为全款支付，并不支持商业贷款和公积金，所以购买法拍房的群体中，通常是改善型购房者、学区房需求者，也有一部分刚需群体，但多数均为投资者，其中不乏把倒腾法拍房当作一门生意的人。
北京一位不愿具名的律师表示，能够玩转法拍房的人多多少少和法院有着千丝万缕的关系，“也不是说别人就玩不了，不过普通人还是会面临着很大的风险，如果过户时候，法院不配合的话，会很麻烦。”
这位律师曾参与过的一个案例中，南方某地级市当事人购买了一套法拍房，按照规定需要法院出具相关文件材料，才办理免交营业税和过户等相关证件，但由于当地法院没有出具相关手续，导致购房者缴纳了近20%的各类税费。“最后算下来比市场价还高。”
其介绍，购买法拍房主要应该防范以下几种潜在的风险。
首先，看拍卖的房产属性，包括年限、土地出让性质、是否拿到房产证，“如果土地是划拨的，二次交易时还要补交土地出让金，如果是预售房，由于不能立刻拿到房产证，可能还面临着二次纠纷。”
其次，注意拍卖房产的产权共有情况，比如夫妻双方共有产权；是否有第一债权人之外的其他债权人，如长期租赁合同；是否被其它机构查封，如陕西神木县部分法拍房购买者在办理过户时发现，房产还同时被当地打击非法集资办公室查封，导致无法过户。
第三，查看拍卖房产是否有抵押，如果有抵押，要了解清楚是否可以办理解押，如果无法解押，未来可能面临相应的债务偿还风险，因为法拍房后续所有费用均由购房者承担。
第四，拍卖房是否有大量欠费，包括物业费、取暖费、水电费等，部分房产因长期无人居住，可能面临数额较大的欠费。同时也要查看房屋现状和破坏状况，否则未来可能会因修缮需要大量支出，有的拍卖房可以现场查看，部分则因为种种原因无法实地察看。
第五，交易完成、办理完过户后，原来产权人或者租户拒绝搬迁。遇到这种情况，执行法院通常不会强制腾空，只能由购房者通过另立民事案件处理，同时也包括陈耳所遇到的暗中签订长期租赁合同这类情况。
这位律师认为，由于法院和拍卖公司均非房地产专业机构，对于拍卖房产各类潜在风险，没有有效的防范措施，“有时候法院、税务局和房管局之间因为无法过户和是否免交营业税相互扯皮，最终受害的还是购房者。”
针对这些问题，北京市某区法院一位法官表示，拍卖交易过程中，法院会尽力解决规定和职责范围内的问题，“很多问题是因为购房者没有仔细看拍卖公告造成的，比如你说的这些问题，公告里都写的很清楚，你没看，出了问题只能自己来解决。”
对于办理房产过户事宜，这名法官表示：“我们提供相关的过户材料，需要购房者自己去房管局办理。”
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