北京部分小区公共维修基金遇尴尬
　　石佛营东里小区栅栏缺失。京华时报记者王苡萱摄
　　“自己的钱为什么想用还这么费劲？”近年来，越来越多的小区业主开始关心公共维修基金的问题，如何妥善保管及使用好这笔钱更是成为业主关注的焦点。近日，本报记者走访朝阳、东城等区的部分小区，发现管理缺乏透明度、业主担忧用完难再集、业主对如何使用分歧大是导致公共维修基金在个别小区“搁浅”的三大原因。
　　□案例1
　　石佛营东里小区
　　是否该动用基金存争议小区危墙拖一年未修好
　　家住朝阳区石佛营东里的业主反映，去年“7·21”特大暴雨之后，小区西院墙外的污水管道因地面塌陷受损，导致西院墙向外倾斜，成为危墙，因难以启动公共维修基金，一年来一直没人处理。
　　业主李先生介绍，小区院子的西墙是铁栏杆加水泥柱子的结构。去年特大暴雨中，小区院外的污水管道损坏，事后他下班经过此处时，发现院墙明显往西侧人行便道倾斜，上边裂了好多口子，岌岌可危。
　　业主们将情况反映给物业公司，物业把地下的管道修了，但危墙的问题解决不了。物业称，由于资金紧张，维修危墙需启动公共维修基金。这种说法让不少业主不满。一位业主称，这笔钱应该由物业公司出，小区的公共收益肯定有结余，可以从公共收益里支出，不应动用小区的公共维修基金，那是小区的“养老钱”。
　　由于大部分业主不同意动用公共维修基金，物业称只能申请上级公司拨款，小区的危墙维修一拖就是近一年。
　　前天上午，记者来到石佛营东里小区看到，居民所说的危墙已重新砌过，但还有一段没有设置保护围栏，仍处于没有修好的状态。
　　小区物业工作人员表示，小区可用的经费有限，且小区里边的基础设施，包括外墙、防水等，要动用公共维修基金，这都需要业主们的同意。但是业主签字达不到70%以上的话，公共维修基金动不了，他们只好向相关部门申请专项款，所以这样维修起来的周期较长。
　　&&分析
　　物业管理缺乏透明度
　　北京易行律师事务所邱彩霞律师表示，启动公共维修基金需要由全体业主的三分之二表决通过。如果这个小区有其他的公共经营收益的话，可以动用公共经营收益。物业应当将小区的收益情况做个公示，做到透明化管理，让业主详细知道小区公共收益的去处。若确实没有这些收益或收益不足，业主了解社区情况后，就不难启动公共维修基金了。
　　□案例2
　　新街坊小区
　　顶层住户家中严重漏雨事不关己者拒绝动基金
　　朝阳区新街坊小区业主反映，因小区多户顶层住户家中漏雨，物业公司欲启动公共维修基金给予维修，但遭到不少其他业主的反对。持反对意见的业主表示，仅有一小部分业主家中漏雨，这部分钱应由小区物业来掏，不应动用属于全体业主的公共维修基金。
　　采访中，不少业主称，家中漏雨的业主肯定同意动用维修基金，否则物业公司也不愿意通过其他方式出维修费，可这笔钱是大家的钱，不能随意动用。物业公司已将维修1号楼和4号楼屋顶的相关费用进行公示，但仍有不少业主不同意。
　　据了解，去年11月，新街坊小区业主就在业主论坛发帖，反映物业公司在征集业主签名，准备动用公共维修基金修缮漏雨住宅楼。有业主质疑，“整个签字表上只是列出了每户业主所缴纳的公共维修基金的数额，根本没写明这笔钱要用来做什么、怎么用、用多少”。
　　小区物业公司一负责人回应称，小区1号楼和4号楼长期以来楼顶漏雨严重，物业公司这才就是否动用公共维基金维修楼顶征求业主意见。该负责人表示，动用维修基金需取得两栋楼三分之二以上的业主签字同意，但目前只有少数业主签了字，“如果签字的业主不到三分之二，我们再考虑采用别的方法维修”。
　　&&分析
　　利益面前业主存分歧
　　据社会学家王开玉教授分析，该情况因启动公共维修基金需符合全体业主的利益，而案例中，不同意启动公共维修基金的业主是认为此事和他们无关。解决此事的最好办法是协商，双方达成一致，才能动用公共维修基金。
　　□案例3
　　富莱茵花园
　　电梯出问题一停5个月居民恐用了基金难再集
　　据永外地区富莱茵花园小区15号楼的业主反映，去年6月，因小区居民恐动用公共维修基金后难再集，15号楼的两部电梯停运5个月才修好。
　　家住该楼13层的李女士称，电梯停运的那段时间，她每天上下班都要爬楼梯。“尤其是夏天天气热了，下班回家上下楼，衣服都湿透一大半。”她说，因该小区曾动用过公共维修基金，原本的公共维修基金已所剩不多，如果当时动用公共维修基金，恐以后难再集。
　　据了解，该楼共14层，有50余住户，一大部分人是上班族，还有相当一部分是老年人，他们每天上下楼梯十分不便。为此，物业公司提出了动用公共维修基金更换新电梯的建议，但遭到业主反对，业主们认为电梯未到更换期限，物业提出动用公共维修基金后，钱花完后很难再集。
　　不少主表示，电梯才用了7年就损坏，不是业主的问题，是物业的问题。公共维修基金是房屋大修的“救命钱”，要业主拿这笔钱为物业买单，太不符合常理了。“如果换了电梯，将来就没钱修房了。”
　　小区物业公司的工作人员解释，当时物业公司刚接手小区，电梯属于前物业遗留的问题，不属于新物业公司的问题。15号楼的两部电梯没有办法再运行，强行运行可能会出危险。物业公司也没有其他资金，只好提出动用公共维修基金，但因业主对提议不认同，维修方案才被搁浅。最终，他们向政府申请紧急启动资金，经过很长一个周期问题才得以解决。
　　&&分析
　　业主最关心监管问题
　　社会学专家王开玉表示，一旦公共维修基金用完，业主就需再集资。按照规定，用了70%就需要重新集资，但是大多数业主并不愿意掏钱，毕竟没有机构监督这笔钱如何使用，这也是房屋公共维修基金长时间无法被正常使用的一个原因。
　　□对话专家
　　透明化管理是核心问题
　　京华时报：要使公共维修基金得到妥善使用，业主和物业应该如何做？
　　社会学专家王开玉：因为使用公共维修基金需要三分之二的业主签字，因此业主需告别“事不关己，高高挂起”的思想，否则公共维修基金很难启动。业主要有能力判断什么时候可以动用公共维修基金，多为小区和其他业主着想。其次，物业公司要寻找有资质的维修队，对维修质量进行严格把关。在维修过程中，做到透明化管理。
　　京华时报：如何加强公共维修基金透明化管理？
　　王开玉：基金管理的透明化和加强监管力度是公共维修基金管理的前提条件。因为只有透明化和公开化，才可能保证它不被挪用，不被滥用，比如说存在哪个银行、到底征集了多少钱、每一户有多少钱、每一个小区有多少钱、这笔钱是怎么变化的？这笔钱如果使用的话，如何申请、怎么使用、决定权在谁？透明度不够必然会让业主产生疑问。
　　京华时报：小区哪些问题需要用公共维修基金维修？满足什么样的条件可以启动公共维修基金？
　　王开玉：小区基础设施(内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)损坏，或者户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，都属于公共维修基金维修的范畴。小区的公共设施及非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋损坏，也属维修范畴。
　　动用小区公共维修基金大致需满足两个条件，一是该住宅区业主大会成立，业主委员会组织机构健全；二是，该住宅区已开立专项维修基金来源账户，其中开发建设单位或业主应缴存的商品住宅专项维修基金已足额缴存。
稿源： 京华时报
编辑： 天房
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住房质量有问题 业主拒交维修基金
&&发布时间： 12:23:32
因房屋质量有问题，业主拒交维修基金，被业主委员会起诉到法院。昨日，渝中区法院披露，业主应该向业主委员会交纳维修基金，遂作出如数上交维修基金的一审判决。业委会起诉业主　 渝中区法院在９月上旬开庭审理了该区心巢小区业主委员会（下称心巢业委会）状告业主拖欠房屋维修基金一案。心巢业委会顾问、主管资产的程绪忠称，该小区接房后，有２８户业主未按规定交维修基金，经催收，仍有包括莫先生在内的４户业主未交。　 程绪忠认为，维修基金用于整个小区的房屋维修，涉及全体业主的共同利益，只要有业主拒交就是侵犯了其他业主的合法权益。为此，他们起诉了莫先生，要求对方缴纳拖欠的维修基金２２７１元及截至到今年７月２５日的滞纳金８９１元。一审业主输官司　 法院审理后认为，维修基金是国家为保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，由全体业主对于住宅共用物业维护、更新而设立的专项基金。国务院《物业管理条例》规定，业主按规定交纳专项维修基金；《重庆市物业管理条例》规定，业主应当履行按时交纳物业服务费和维修基金的义务；业主未按规定交纳维修基金的，业委会可向法院起诉。　 法院还认为，维修基金并非开发商使用、享有，是为全体业主共同利益而设立，交纳该笔费用是单个业主对全体业主所承担的义务，该义务的履行与开发商的房屋质量等问题是两个法律关系。为此，该院判决莫先生应向业委会交维修基金和滞纳金。业主自称很冤枉　 业主莫先生昨日称，自己的权利被侵犯还遭吃了官司，很冤枉。他在接房时，没有发现质量问题，入住一年后房屋质量问题就暴露出来了，现在一间屋就有七八条很长的裂缝，墙壁也花了。因房屋产权已经是他的，无法起诉开发商，而物管提供的是物业管理服务，业委会是代表业主维权的机构，都告不着，他找不到救济途径了。而房屋的质量问题总得有人站出来解决，为此，他才迟迟未交。　 对于法院的判决结果，莫表示要上诉。他称，《重庆市物业管理条例》和国务院《物业管理条例》产生冲突，国务院《物业管理条例》没有规定业主委员会可以作为诉讼主体资格的权利，既然没有告状的资格，业委会就不能告他。
　　　　　　　　　　　　　 来源：重庆晚报
责任编辑：重庆高院
辖区法院站点群
沙坪坝区法院江北区法院北碚区法院渝北区法院合川区法院长寿区法院璧山县法院铜梁区法院潼南县法院万州区法院云阳县法院奉节县法院巫山县法院开县法院忠县法院城口县法院巫溪县法院南川区法院丰都县法院垫江县法院武隆县法院黔江区法院石柱县法院彭水县法院酉阳县法院秀山县法院渝中区法院南岸区法院九龙坡区法院大渡口区法院巴南区法院永川区法院江津区法院綦江区法院||||||||||
最新播报：
业主缴维修基金 物业收到钱占用不上交
业主按规定缴纳专项维修资金，物业收到钱竟然长期占用，不上交住建局。
业主甘某红于2002年购买铺面后一间铺面，在支付257561元的购房款后，又向物业公司缴纳了专项维修资金7726.76元。业主发现物业长期占用该笔资金后，采取信访方式维权，市住建局向物业公司发出催缴通知书，但物业仍旧不予理睬，继续违法占用专项维修资金。业主多次沟通未果诉至法院，请求法院判令退还原告缴交的物业维修资金计人民币7726.76元及利息。
琼山法院认为，在开发商违法占用专项维修资金的情况下，业主不能直接要求开发商将维修资金退还给自己。经法院释明后业主对诉讼请求进行了明确，其要求“退回”是指将专项维修资金移交至海口住建局代管。法院最终支持了业主的诉讼请求。（记者林菲
通讯员林玥希）
[责任编辑：股票/基金&
物业维修基金哪去了？开发商称马上到房管局办手续
作者：徐良
　　本报11月26日讯(记者
近日，家住晶实嘉园小区的李先生向本报反映，小区开发商未将物业维修基金交至房管局，小区遇到维修困难。开发商称，该小区为房改房，因原业主将房子做了交易，物业维修基金的上交被耽误，开发商将尽快备齐资料为小区办理物业维修基金上缴事宜。　　“2004年交房时，我们业主就把物业维修基金交给了开发商，开发商却未将其交到房管局备案。”李先生称，因为晶实嘉园小区规模较小，没有物业公司愿意管理该小区，业主对交与开发商的物业维修基金失去了控制权，使得小区维修陷入困境。　　25日记者在该小区了解到，小区共3栋楼，仅70余户居民。“我们小区太小，物业公司赚不到钱，没人愿意管。”2号楼一业主告诉记者，小区维修一直是困扰业主的难题，“有物业维修基金，却用不了”。　　随后，记者联系小区开发商德州市经济适用房开发中心了解到，该小区为房改房，是某单位的职工宿舍，交房后业主将物业维修基金交齐，开发商确实未将该款项交至房管局。起初小区由开发商负责物业管理，保修期过后小区维修仍由开发商负责，未动用物业维修基金。后来开发商退出对该小区的物业管理，在开发商准备将物业维修基金交至房管局时，但有些业主已将房屋转让，耽误了转交进程。“该款项我们没有动用，目前正在准备资料，明天就去房管局办理物业维修基金手续。”德州市经济适用房开发中心一冯姓工作人员称。　　德州市房管中心物业管理办公室工作人员称，目前多层住宅物业维修基金价格是每平米48元，开发商可持这部分费用前去办理。　　11月26日，城区刮起3到4级的南风，在青年路上，阵风卷起地上的落叶合着沙土扑面而来。　　本报记者
马志勇 摄　　风卷残叶　　电暖器取暖 频频出事故　　本报11月26日讯(记者 孙婷婷 徐良)
25日20时许，大学路一在建工地的活动板房起火，起火原因是超负荷电暖气。21时30分许，经济技术开发区东七里铺村一户居民家中起火，土暖生火供暖过程中火苗顺着烟囱引燃了房顶夹层。错误的取暖方式极易引发火灾，冬季防火不容小觑。　　25日20时02分许，大学路海鲜城东邻一在建工地的活动板房起火。经济技术开发区消防大队10名消防队员出动两辆消防车赶赴现场，40分钟将火扑灭，板房内被褥和衣服均付之一炬，所幸无人员伤亡。经检查，工人使用电暖器取暖，线路超负荷运转，老化的电线引燃防火性较差的活动板房，火势很快蔓延。　　25日21时30分许，在经济技术开发区东七里铺村一户居民家中，院子内还有未散尽的烟。“如果直接用水喷的话，整个房子就毁了，所以得先用灭火器控制火势。”消防队员说，取暖火炉内填煤太多，火炉通风口过大，老化的烟囱与房顶连接处密封不严，火苗从烟囱中喷出，引燃了房顶夹层中的苫草。控制住明火后，消防员掀开房顶用水枪彻底将火熄灭。　　消防人员提醒，使用电器取暖时，不要用超负荷电器，不要乱接电线，以免电路受阻引起火灾，要选用符合国家标准的电线、插座及电器。火炉取暖时，房顶烟囱的高度不宜太矮，烟囱位置要固定并及时维修。冬季气候干燥，取暖温度不宜过高，暖气或炉子上不要放易燃易爆物品。
（责任编辑：HO002）
11/18 15:2811/11 15:0011/07 06:1210/21 15:32
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