专家支招　房子不想买了如何解除合同
　　日 11:42:30 星期二
4月17日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出“坚决抑制不合理住房需求”，银行房贷等各项政策的变化，使得房产买卖双方产生了许多新的纠纷。
在房产新政下，原先订立的交易合同该怎样继续？认为不能继续执行的合同能不能解除？如何操作才不会违约？面对现场听众提出的问题，昨天，在浙江图书馆举办的“泽大法律大讲堂”中，浙江大学律师实务研究中心的专家、律师们一一做了解释。
贷款门槛高了，想解除合同怎么办？
全新的贷款政策大大提高了买房的“门槛”，让许多原本准备购买第二套、第三套房屋的人觉得有些吃不消，纷纷想解除合同，这时应该怎么办？
律师点拨：可适用最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条。
该条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”。
但律师同时提醒，应根据当事人提供的证据（由主张解除的一方提供证据），区分实际情况是否符合以下二个条件：（1）“不可归责于当事人双方事由”。（2）“并导致已订立的合同不能继续履行”。
房产新政不能算“不可抗力”或“情事变更”
在现场，有许多市民提出，合同上有写明“碰到不可抗力或情势变更，可以解除合约。”能不能利用这一条来解除购房合同？
律师分析：“不可抗力”是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，房产新政不属于“不可抗力”或“情事变更”。
长期以来，国家控制房价过快增长的决心和信号是明确的，当事人对房贷政策的调整在订立合同时应该有所预见，同时，首付提高并是不能克服，可以去借钱来付首付继续履行合约。
所以，以‘不可抗力’为理由解除合约这条路行不通。”
开发商没有预售证，认购无效
现场听众中，有不少市民并不是购买现房，而是预购了期房，有的市民说，看现在这个形式，房价可能要跌了，预购的房子不想要了，能不能和开发商解除合同？
律师答疑：如果开发商未取得商品房预售许可证明，以“预约”“认购”“意向”等方式收取买方人款项或定金、意向金等，或订立买卖合同的，主张合同无效，买房人有权要求开发商返还已付购房款和本金等。
但如果开发商已经取得了预售许可，能否解除合同还要看合同中的具体规定。
单方解除应承担的违约责任
律师介绍，如果一方当事人单方面解除合同，应当承担违约责任。违约责任具体形式为：
（1）卖方双倍返还定金或买方定金没收。
（2）支付合同约定的违约金。
（3）如约定以首期已付款作为补偿或赔偿的，应视为约定违约金。可以根据违约金过高或过低（以实际损失上下30%为标准）的规定，请求法院酌情调整。
（4）预期利益损失的补偿。
《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，依此规定，如果守约方主张违约赔偿，则包括当事人订立合同时可预见的预期利益损失，在房屋买卖合同中，主要是合同解除导致房屋差价的损失。
来源：杭州网 作者：记者 方剑锋 编辑：李建刚
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开发商逾期交房，买主能否单方面要求开发商解除房屋买卖合同？
通常可以向开发催告交房，经催告后超过三个月仍为交房的，购房人可以解除购房合同，要求开发产退还购房款。订立房屋买卖合同后，开发商未按期交房的，购房人可以通过以下途径维护自身权益：　　1、可以要求开发商承担违约责任，支付违约金。违约金的数额按房屋买卖合同的约定计算，合同没有约定的，按同地段房屋租金为标准计算。　　2、购房人不想要房子的，可以向开发催告交房，经催告后超过三个月仍为交房的，购房人可以解除购房合同，要求开发产退还购房款。　　《最高法院关于商品房买卖合同纠纷的司法解释》　　第十五条
根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。　　法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。　　第十七条
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：　　逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
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你好，当事人一方请求解除合同的，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行。（2）开发商在经催告后的三个月合理期限内仍未及时交房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条“根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，要求其退还你所交的购房款，退回购房款必须满足三个条件，应予支持：（1）你对开发商交房进行了合理催告，但当事人另有约定除外”的规定，则你有权单方面要求开发商解除购房合同，你若想单方面要求开发商解除房屋买卖合同。（3）你与开发商在购房合同中未有关于房屋解除合同的特别规定。如若满足上述三个条件　　答
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出门在外也不愁本人在去年购买了一套房产，支付了3成首付，后因为一些问题没有去贷款，现在这套房子不想要了，想跟开发商解除合同，赔他违约金，但是开发商不同意解除。--股票学习网
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本人在去年购买了一套房产，支付了3成首付，后因为一些问题没有去贷款，现在这套房子不想要了，想跟开发商解除合同，赔他违约金，但是开发商不同意解除。
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本人在去年购买了一套房产，支付了3成首付，后因为一些问题没有去贷款，现在这套房子不想要了，想跟开发商解除合同，赔他违约金，但是开发商不同意解除。
丁老师您好：
本人在去年购买了一套房产，支付了3成首付，后因为一些问题没有去贷款，现在这套房子不想要了，想跟开发商解除合同，赔他违约金，但是开发商不同意解除。
我想问下，我还有没好的策略解除合同？如果打官司胜率有多高？
要看购房者是否符合退房条件。如在购房合同中已约定退房事宜，可依协议约定行事；也可对照《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定申请退房。
从目前法律来讲，退房条件主要包括约定条件与法定条件两种。
约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如开发商延迟交房超过一定期限，小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书所表达的内容，在一定期限内无法取得产等。
根据《合同法》规定，既然双方当事人已约定好退房的具体条件，且购房者又有证据证明该条件成立，那么购房者就可以通知开发商解除合同。这种情况下，一旦业主起诉，即使开发商推诿，也会得到法院的支持。
双方可以协商解决，如协商不成，可通过法律途径解决。
[回答:丁建刚]
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问题编号：2688252
开发商违约，我要求解除购房合同，应该怎么办？
我在兰亭公寓2012年5月买的房子，合同规定是2013年6月份交房。6月份在房室不具体交付的情况下通知业主接房。我拒绝拿房。现在快11月了，仍然不具备交房条件，我按照合同第九条违约规定，要求退房解除合同，并向开发商递交解除合同申请，可开发商不理睬，让我们去走司法途径，请问我应该怎么办？
提问者：安徽-合肥合同纠纷浏览241次 10:48:51
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投诉说明：购房人因不能办理银行贷款而无法支付全部购房款，开发商解除合同
基本案情：某房地产公司（甲方）与某甲、某乙、某丙（乙方）于日签订《郑州市》（以下简称），约定乙方向甲方购买郑州市浦东新区康桥镇秀沿西路XX弄XXX号XXXX室房屋（以下简称系争房屋），总房价款为人民币1,598,394元（以下币种相同）。合同第
基本案情：某房地产公司（甲方）与某甲、某乙、某丙（乙方）于日签订《郑州市》（以下简称），约定乙方向甲方购买郑州市浦东新区康桥镇秀沿西路XX弄XXX号XXXX室房屋（以下简称系争房屋），总房价款为人民币1,598,394元（以下币种相同）。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，甲方有权选择下列第壹种方案追究乙方责任：壹、甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的5%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使权的，应当书面通知乙方。第二十七条约定，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第5日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。附件一付款方式和付款期限约定，乙方应于日前支付定金20,000元；应于日前支付房价款（除定金）628,394元；应于日前办妥余款950,000元的银行按揭手续，并支付至甲方指定账户。附件一中还特别约定，若乙方贷款申请未获得银行批准或乙方获得贷款不足以支付房屋总价款的，乙方仍应按照本合同约定按时足额向甲方支付房款。否则，甲方有权按本合同第七条之约定追究乙方的违约责任。如因合同终止或解除，乙方应在收到甲方发出的终止或解除合同通知之日起15日内与甲方共同向房屋所在区房地产管理部门办理预售合同备案及预告登记解除手续。合同尾页有甲方公司及法定代表人的盖章，并列有甲方拟签人员：刘某某；甲方确认人员：王某。后，某甲、某乙、某丙支付购房款共计648,394元。因某甲有不良信用记录，故申请房屋贷款未获得银行批准。
日，某房地产公司按照预售合同所列的地址郑州市浦东新区乳山二村X号XXX室以邮政快递方式向某甲、某乙、某丙寄送，告知某甲、某乙、某丙尚有950,000元购房款未结清，逾期已达276天之久。在此期间，某房地产公司多次催告要求支付逾期购房款，但是某甲、某乙、某丙均以各种理由推诿。根据预售合同第七条的约定，某房地产公司解除与某甲、某乙、某丙签订的预售合同，并将在某甲、某乙、某丙已付的购房款中扣除相应的违约金及赔偿金后将剩余房款退还给某甲、某乙、某丙。鉴此，郑重告知某甲、某乙、某丙自日起，某房地产公司与某甲、某乙、某丙签订的预售合同解除，要求某甲、某乙、某丙在收函后尽快办理有关手续。该函于日妥投，黄某某代收。
日，王某以甲方即本案某房地产公司代表的名义与乙方代表某甲签订，主要内容为甲方乙方办理房屋贷款及预售合同更名两事宜，乙方须在协议签订当日向甲方指定人金某某一次性支付10,000元，如甲方未能履行协议，则在十个工作日内将手续费全额退还乙方。某甲当场支付10,000元，金某某出具收条，载明“今收某甲本人人民币壹万元，做房屋贷款。如顺利通过，将再给金某某本人贰万元整。如贷款不能顺利通过将壹万元整退还给某甲本人。”同时，王某与某甲又签订更名协议书，约定甲方（即某房地产公司）与乙方（即某甲、某乙、某丙）于日签署了房屋预售合同，现因客户自身原因向公司提出合同更名并重新签订，故双方一致同意于2011年到郑州市南汇区房地产交易中心办理上述房屋预售合同和预告登记的撤销手续；手续办理完毕后3日内，甲乙双方重新签订系争房屋预售合同，原合同中约定的权利义务均不发生变化；如乙方不能如期来签约，其已付房款648,394元将作为违约金赔偿给开发商，如因甲方原因违反协议，甲方同责。据某甲所知，金某某系某银行工作人员。之后，某甲、某乙、某丙仍未申请到银行贷款，某房地产公司与某甲、某乙、某丙亦未办理合同更名手续。　　原审判决：一、确认某房地产公司与某甲、某乙、某丙于日就郑州市浦东新区康桥镇秀沿西路XX弄XXX号XXXX室房屋签订的预售合同于日解除；二、某甲、某乙、某丙于判决生效之日起十日内协助某房地产公司办理注销上述预售合同登记备案的手续；三、某甲、某乙、某丙于判决生效之日起十日内支付某房地产公司赔偿款79,919.70元;四、某房地产公司于判决生效之日起十日内返还某甲、某乙、某丙购房款648,394元。　　判决后，某甲、某乙、某丙不服，上诉于法院称，一、原审法院认定事实错误，定性不准确。上诉人已按照预售合同条款中的付款方式逐一支付了各种款项，无法办理银行按揭贷款是被上诉人单方面的原因，上诉人对无法办理银行按揭贷款不负有过错责任；上诉人不存在主观逾期付款的事实，且一直在为支付购房款做积极努力。此外，原审法院采信被上诉人通知上诉人单方面解除合同的依据不足，邮件的送达地非上诉人的通讯地址，且邮件的代收人与上诉人无关。二、原审法院对双方证据处理不公。在原审过程中被上诉人提供的邮件信函快递信息及签收人信息未经质证，法院就予以采纳；而对上诉人提供的作为本案重要证据的被上诉人2011年6月邮寄给上诉人的《交楼通知书》和《林语溪入住收费告知单》在判决书中只字未提。上述《交楼通知书》和《林语溪入住收费告知单》应当被追认为《郑州市商品房预售合同》的延续。三、原审法院依照《中华人民共和国》相关条款作出解除预售合同、由上诉人支付被上诉人赔偿金的判决依据不足，适用法律错误。综上，请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人原审的全部诉请。　　被上诉人某房地产公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。原审清楚，适用法律正确。上诉人作为买受人，主要义务就是支付房款，但上诉人没有在贷款不足的情况下以现金补足，被上诉人有权依据合同的约定解除合同。故请求驳回上诉，。　　法院作出了如下判决：　　驳回上诉，维持原判。　　北京资深房地产律师袁玉柱评析：上诉人某房地产公司与被上诉人某甲、某乙、某丙就系争房屋所签订的《郑州市商品房预售合同》系双方真实意思表示，亦不违反相关法律、法规的禁止性规定，该预售合同有效。双方当事人均应严格按照上述预售合同的约定履行各自的义务。二审中，双方的主要争议焦点有三：一、被上诉人某房地产公司是否有义务为上诉人某甲、某乙、某丙办理预售商品房的银行按揭贷款。根据上诉人与被上诉人签订的预售合同，明确约定上诉人可自行申请或委托被上诉人办理银行贷款手续，如上诉人贷款申请未获得银行批准或获得贷款不足支付房屋总价款的，上诉人仍应当向被上诉人按时、足额支付房款。实际履行中，上诉人并无证据证明被上诉人承诺为上诉人办妥系争商品房的银行按揭贷款。由此可见，无论采取银行按揭贷款还是以现金方式支付，按时、足额支付房款是上诉人应承担的合同义务。二、被上诉人于2011年6月寄至上诉人的《交楼通知书》和《林语溪入住收费告知单》是否应当认定为被上诉人继续的意思表示。被上诉人寄出《交楼通知书》和《林语溪入住收费告知单》的时间正值原审法院审理本案期间。如果将《交楼通知书》和《林语溪入住收费告知单》视为被上诉人某房地产公司继续履行预售合同的意思表示，显然与被上诉人起诉要求确认双方合同已解除的真实意思表示不符。此外，在《交楼通知书》上也明确表示如未交清预售合同中约定的房款，应交清后再办理收楼手续。因此，被上诉人寄至上诉人的《交楼通知书》和《林语溪入住收费告知单》并非被上诉人继续履行合同的意思表示，被上诉人在原审中辩称系其销售人员工作失误导致可予采信。三、被上诉人某房地产公司是否有权根据《合同法》的相关规定，行使合同解除权，并要求上诉人按约支付赔偿金。根据《合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。按照预售合同约定，上诉人应当于日前办妥余款950,000元的银行按揭手续，支付至被上诉人账户。逾期支付超过60天的，被上诉人有权单方面解除合同，并由上诉人向被上诉人支付总房价5%的赔偿金。由于上诉人自身信用问题导致贷款未成后，上诉人亦未在约定时间内以现金补足。由此，上诉人未按照上述约定履行付款义务且超过60天，已构成违约，被上诉人有权根据合同约定行使解除权，解除合同。同时，由于上诉人未将其变更后的地址按照预售合同第二十七条的约定通知被上诉人，故而被上诉人按预售合同所列地址郑州市浦东新区乳山二村X号XXX室以邮政快递方式向上诉人寄送解除预售合同通知的行为并无不妥，符合合同约定。原审法院认定解除合同通知于日送达上诉人，当属正确。另外，虽然被上诉人某房地产公司在合同上的确认人员王某曾于日以被上诉人的名义与上诉人签订了办理银行贷款和更名的协议书，但由于最终未得到被上诉人某房地产公司的盖章确认，协议实际并未生效，对于被上诉人某房地产公司不产生约束力。此外，关于预售合同中约定的赔偿金问题，由于承担该项赔偿金，系以违约行为的发生为前提，其性质实为违约金。鉴于违约金同时兼具补偿性和惩罚性的特征，且预售合同是签约双方真实意思表示，上诉人在签订预售合同时就应当知晓违约所应承担的相应责任。因此，原审法院认定由上诉人根据预售合同约定向被上诉人偿付79,919.70元赔偿金并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果无误，应予维持。上诉人的上诉请求，法院难以支持。
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