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住了大半辈子的房子,竟被一名陌生男子赶了出来,对方手里还拿着一张和自己女儿签订的20年租房合同。因欠下巨债,张某竟私自将吴老太的房产证偷出,雇人冒充亲属办理了遗产继承和房屋赠与公证,出租给债主抵债。
　　本报记者　路帅　通讯员　袁鹏
&&& 以房抵债,母亲被赶出家门
&&& 为还债竟然偷母亲房产证过户后出租,法院判决租赁合同无效
　　住了大半辈子的房子,竟被一名陌生男子赶了出来,对方手里还拿着一张和自己女儿签订的20年租房合同。城区市民吴老太(化名)咋也想不到,这一切都是小女儿张某(化名)在背后捣鬼。因欠下巨债,张某竟私自将吴老太的房产证偷出,雇人冒充亲属办理了遗产继承和房屋赠与公证,出租给债主抵债。
　　敲门强行进屋,说房子被租了20年
　　日,吴老太太独自在家中看电视,听到有人敲门,老人起身开门查看。“外面站着个陌生中年男人,打开门后他一直往屋里瞅,然后趁我不注意推门进来了。”吴老太太说,起初她以为是该男子走错了门,后来询问才知道,该男子竟然是自己这套房子的租客。
　　“他说这房子不是我的,是我小女儿的,我女儿已经租给他了,租期是20年。”吴老太太回忆说,当时该男子态度很强硬,塞给她一张房屋租赁合同,写着房东是张某,此房连同室内全部家具都租赁给了对方,租期20年,并附有双方签名、手印。吴老太气不过,去找小女儿讨说法,回来才发现房门已经换了锁,进不去了。
　　更令吴老太太没有想到的是,她去济宁市房产管理局查询,竟发现这套房子的产权已不在自己名下,日过户给了小女儿。“资料显示这套房子是在我女儿拿着遗产继承公证和房屋赠与公证,才办理了房屋所有权转移登记,但这两个公证我都没有做过。”吴老太怀疑这一切都是小女儿瞒着自己办理的。
　　为要回自己的房产,吴老太于日向公证处提出复议申请,申请撤销公证书,随后两份公证书被撤销。随后,吴老太又向济宁高新区人民法院提起行政诉讼,要求撤销女儿的房屋所有权证。日,济宁市房产管理局将该房屋所有权证恢复至老人名下。
　　吴老太没想到的是,虽然房屋产权要回来了,但租客却以签订了租赁合同为由拒不搬出房屋,老人无奈再次诉诸法律。
　　欠款14万元,拿母亲房屋出租抵债
　　“我和张某签订房屋租赁合同,还特意前往济宁市房产交易监理处核实,该房产确权在她自己名下,没有共有所有人。”租客宋某(化名)显得很委屈,因老人女儿欠了宋某14万元,这套房子是对方主动提出用来抵债的。
　　宋某介绍,日,张某向其借款15万元,他先行扣除了1万元借款利息,实际交付给张某14万元,约定3个月还款,但到期后张某一直没有归还。此后,宋某多次向张某讨债,但张某故意躲闪,常常不知所踪。日,两人在路上偶然相遇,宋某再次催讨债务并发生争执,“她说自己名下有套房屋,愿意出租给我抵债,当时那房子确实是在她自己名下。”宋某说,核实过房屋权属后,他便通过房屋中介公司签订了租赁合同。
　　然而,早在张某向宋某借款前,她就已完成了房屋所有权转移登记。经过调查,日,张某从家中拿出房产证,雇佣他人冒充其母亲和大哥,在公证处以欺诈的方式取得了虚假的遗产继承公证书和房屋赠与公证书。随后,张某拿着公证书和假冒其家属的人员到济宁市房产管理局办理了房屋所有权转移登记。
&&& 　未取得所有权　租赁合同判无效
　　“房子产权归属老人,老人被赶出家门是受害者,张某欠宋某14万元债务,宋某也是受害者。”任城区法院民五庭法官董志刚介绍,当时提出的调解方案是由老人其他子女出资还钱,作为补偿,张某声明自愿放弃对该房屋的继承权,这样原被告双方利益均能得到最大化维护。但由于张某在外欠债实在太多,亲属对此存在疑虑,调解方案最终未得实施。
　　法院经审理后认为,根据《中华人民共和国物权法》第七条规定,物权的取得和行使应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益。张某利用非法手段将涉案房屋登记在自己名下,该房屋自始不发生所有权变动的法律效力,张某从未取得涉案房屋所有权。
　　而宋某与张某签订房屋租赁协议即使是双方当事人的真实意愿,也属于张某无权处分行为,且事后并没有得到房屋所有权人的追认,因此双方签订的房屋租赁合同自始无效。
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初审编辑：余梁
责任编辑：石慧
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来源：360新闻
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||||||||||||&&问题详情
商品房买卖合同上的人去世了 他也没有办理房产证。我买了他的房子, 现在他还没有过户更名给我,我手里只有一份商品房买卖合同 但是是他的名字,如果继承人同意,办理房证的时候可以直接写我的名字吗?
您的回答过短，请将答案描述得更清楚一些
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在苏州买新房《别墅 花园洋房》可以找我价格优惠 能给你拿到底价 绝对没有水分 找了我你会省钱 不找我你会后悔
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完全可以，你可以由继承人带你去售楼部请客，由售楼部直接换你的合同书送房管局，再把房管局前面的合同书撤回来就行。这个必须花钱请客。让售楼部工作人员开开心心帮忙才行。
估计不得行，我知道的是：如果当事人已去世，未办理房产证，应分二种情况来处理，如果是一次性购房，可以到房建局办理死亡公证，公证到继承人名下，再到税务部门缴纳契税，交房地产监理所办理房产证，办完后再过户于你；第二种情况是：如果是按揭购房，则要由继承人先行付清按揭贷款，再按一次性流程办理。& & &其实还有一种最好的办法，要私聊。
不可以。除非继承人与开发商终止合同履行，再由开发商与你直接签订买卖合同。
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客服电话： 违法信息举报邮箱：自书遗嘱办理继承房产过户遭拒 市民怒将住建局告上法庭
来源：现代快报网| 19:08:47
摘要：自书遗嘱办理继承房产过户遭拒市民怒将住建局告上法庭“遗嘱”必须公证才有效力？与多部上位法相抵触未婚夫赵俊因为在结婚前发现晚期癌症，去世前给恋人方静留下了一份手写遗嘱，申明要将自己所有的财物都留给对方，这其中就包括一套房产。
自书遗嘱办理继承房产过户遭拒 市民怒将住建局告上法庭
“遗嘱”必须公证才有效力？与多部上位法相抵触
现代快报网 9月3日 南京电（现代快报记者 马乐乐 王瑞）未婚夫赵俊因为在结婚前发现晚期癌症，去世前给恋人方静留下了一份手写遗嘱，申明要将自己所有的财物都留给对方，这其中就包括一套房产。赵俊去世后，当方静拿着遗嘱以及相关手续到房产部门办理过户手续时，却被告知根据原建设部和司法部下发的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（以下简称《通知》）相关规定，遗嘱没办公证，是不能办理过户手续的。
“人已经去世，公证还怎么办？”而赵俊与几个法定继承人几十年都不曾联系过，方静更是找不到人。
无奈之下，方静只好将住建局告上了法庭。案件经江宁区人民法院开庭审理后，一审判据方静赢了，住建局不为其办理房产过户手续属于违法行为。对此，住建局不服提起上诉，不过在南京市中级人民法院审理过程中，住建局撤诉了，并最终同意为方静办理了过户手续。
近日，该案成为了最高院发布的典型案例，并指出《通知》不属于法律、行政法规、地方性法规、规章的范畴，其中有关遗嘱公证的规定与多个上位法相抵触。也就是说，市民凭借遗嘱办理房屋产权转移登记时，所谓的“公证”手续既不能成为强制性要求，也不能成为房屋登记主管部门不履行房屋登记法定职责的依据。
恋人去世后留下“自书遗嘱”
今年55岁的方静曾经有过一段婚姻，离婚后她独自带着女儿生活。2010年，经人介绍她认识了赵俊并开始交往。赵俊的身世很苦，虽然比她只小一岁，但从未有过婚姻，两人的感情发展的很好，2011年5月，两人已经打算步入婚姻殿堂。
为了拍婚纱照更上镜，赵俊专门去染了头发，不想却发现身体有异，经检查后确认已经是癌症晚期。病情发现的太晚，病却来得太急，仅仅一个多月后，赵俊就去世了。本来要步入婚姻的两人突然间阴阳两隔，方静好不容易才从悲伤中走了出来。在收拾赵俊的遗物中，方静无意中发现了一封赵俊手写的遗书，上门清楚地写着“我的遗言”。
“我于今日上午即将被推进手术室，家属签字是我女友方静签名的，这也是我乐于接受的情况。”“我自愿作出承诺：本人位于×××的房产无条件地赠给马艳艳。”遗嘱的最后，记录着写遗嘱的日期和赵俊的签名。
赵俊用他最后的行动，表达了他对方静的爱。处理完赵俊的身后事，2011年7月，方静到公证部门公证，表示愿意接受赵俊的遗赠。
房产过户遭拒因遗嘱没公证
拿着公证书、遗嘱以及相关手续，方静到了房产所属的南京市江宁区住房和城乡建设局（以下简称江宁区住建局）江宁住建局要求办理房产登记过户手续。令她没想到的是，工作人员给出的答复是，“这个遗嘱没公证过，房产过户没法办。”
通过咨询后方静了解到，要想办遗嘱公证只有两条路，一条是赵俊本人亲自到公证部门办理公证手续，可是人已经去世了，这条路显然走不通。还有一条就是，必须让赵俊的所有法定继承人都到场，如果大家都这份遗嘱都没有异议，那么公证也是可以办理的。
赵俊的母亲很早就去世了，父亲在婚后，他还有几个同父异母的兄弟姐妹，但几乎从来没有联系过，方静就更不可能知道人在哪儿了。为此，她几次跟住建局沟通，但都遭到拒绝。
如果长期办理不了过户手续，那么赵俊的房产最终就会成为无主房而被充公。2011年10月，方静接到住建局书面回复，对方以“遗嘱未经公证，又无‘遗嘱继承公证书’”为由不予办理房产过户手续。
无奈之下，方静一纸诉状将江宁区住建局告上了法庭，希望通过法院为自己讨个说法。
法院：一审判决住建局不过户违法
法庭上，住建局表示，依照《通知》第二条规定：“遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的‘遗嘱公证书’和‘遗嘱继承权公证书’或‘接受遗赠公证书’，以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续……”
也就是说，江宁区住建局认为，方静提供的遗嘱没有经过公证，也没有提供遗产分割协议，因此不符办理房产过户手续的条件。
对此，方静的代理律师江苏法德永衡律师事务所律师李功成认为，《通知》并非法律法规，并且与《物权法》、《继承法》、《房屋登记办法》等有关法律法规相抵触，没有任何一部法律规定，继承房产过户必须又经过公证的遗嘱才能办理。而根据《公证法》的要求，公证必须自愿。我国也没有任何法律、行政法规规定遗赠必须公证才有效。
此外，《继承法》中明确规定，公民可以订立遗嘱处分个人财产，订立遗嘱可以采用公证、代书、自书、录音和口头几种形式，每种形式只要符合法定的要件要求都具有法律效益，都应当作为房产过户登记的依据，而非只有一个公证遗嘱。
值得一体的是，开庭前法院还委托鉴定机构为赵俊的遗嘱做了鉴定，证实确实是本人亲笔所书。最终作出一审判决，要求江宁区住建局为马艳艳办理过户手续。
对于这一结果，江宁区住建局不服提出上诉，不过在上述过程中，对方撤诉了，并为方静办理了房产过户登记手续。
公证处：判决加重房产登记部门风险
从判决结果看，这起判决似乎意味着，立下的遗嘱如果不做公证，只要是真的，就应当有效，这对于承接遗嘱公证的公证处来说，似乎是个不小的利空消息。
“想做公证的人，还是会继续去做公证。因此对我们没直接影响。”南京市公证处相关人士说，这起案件在公证界业内的影响很大，他们在去年已经了解到此事并详细分析过。
对这个判决结果，他感到遗憾：“表面上看，公证好像是多余，但在实际操作中，很多遗嘱行为都或多或少会有潜在纠纷，从法院的民事案件中看，涉及遗嘱类的纠纷从来就没有少过。而给遗嘱做过公证，可以很大程度上避免纠纷的发生。”他指出，此案本身还有一定的“特殊性”，原因是这份遗嘱并没有引发其他继承人的异议，如果遗嘱有其他人提出不同意见的话，那么这个判决结果就很难说效果好了。
对公证处没什么影响，那么影响的会是房产登记部门吗？公证处这位人士私下说，房产登记部门将对这个判决“感到头疼”，原因是一些遗嘱继承不需要公证也得去办理，这样一来就严重加剧了房产登记部门的风险，万一发生差错，房产登记部门将面临赔偿责任。南京市房地产交易登记中心相关人士昨天表示，确实已经了解到这个案件，该中心为此也采取了一些对策，但对于具体情况还不便透露。
专家：法律仍需协调完善
“司法部、住建部要求遗嘱必须办理公证，是有道理的。”东南大学法学院副教授任丹丽认为，遗嘱继承是一种特殊的物权处置行为，表面上看公民有权处置自己的财产，但房产牵扯的东西比较复杂，比如说房产证上写着一个人名字，但实际上对这套房产拥有权利的人还有不止一个。因此当公民在办理遗嘱继承权的公证时，公证处会把房产涉及的相关利害关系人都找齐到现场确认，这会大大避免可能产生的纠纷。
她说，正因为房产牵涉面太广，因此需要通过增加公证这道程序来确保遗嘱的有效性。“理论上，物权法的规定更符合法律精神，但是遗嘱处分涉及到公序良俗等诸多问题，显然公民要受到的约束更多一些。”她表示，物权法与继承法出现“冲突”并不意外，例如继承法中规定当继承人生活困难时，应获得适当照顾，这与物权法的精神并不符合。
任丹丽认为，这起案件反映出的问题是，当出现不同法律之间可能有“冲突”的情况时，需要立法者协调，法律本身以及法律适用还有待进一步完善。
（责任编辑：杨帆）
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