房产借朋友抵押借款后被法院拍卖，我该如何维权？
来源：中国法院网
作者：许新芳
　　问：2013年3月，朋友罗某要向银行贷款80万元，由于其资金周转不过来，我应其请求将自己名下的一处房产借给罗某抵押给银行，帮助其顺利借到了贷款。后来由于罗某未能依约向银行履行借款本金及利息偿还义务，银行向法院起诉，并申请强制执行。由于罗某名下没有财产，法院拍卖了我提供抵押担保的房产。这种情况下，我该如何维权？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　广西 温某
　　答：首先，在民间借贷中，若借款人向出借人提供房产担保，并办理了抵押登记。借款逾期后，出借人可以直接申请法院对借款人提供抵押的房产裁定采取拍卖、变卖等方式依法变价清偿欠款。
　　其次，虽然你不是贷款人，但你本人以自己名下房产为抵押，在贷款担保合同上签了字，依据法律规定，你就要承担违约的后果，强制执行在所难免。因此，在罗某名下没有财产的情况下，法院有权拍卖你提供抵押担保的房产。在此提醒民众，民间借贷中担保人是要承担风险的，一定要谨慎行事。
　　最后，由于你并非实际贷款人，只是以房产为抵押为罗某贷款提供担保的担保人，因此，房屋被拍卖后，你可另行寻求救济途径，向法院起诉，就你的损失向罗某追偿。
　　作者单位：广西壮族自治区桂平市人民法院
责任编辑：刘帆
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借钱人欠上百万还不上 担保人房屋被强制腾空拍卖
日 13:17　来源：云南网 　
　　2013年，沈某因生意资金困难，经朋友介绍向杨先生借款200万元，并约定两个月后一次性归还本金及利息。而介绍人周某表示愿意承担连带责任，承诺为该笔借款提供自己位于矣六乡某住房作为抵押担保。然而两个月期满后，沈某只还了杨先生60万元，剩余款项则一直以“资金周转困难”为由拖欠了下来。无奈之下，杨先生只好诉至法院。最终法院判决支持杨先生追讨欠款。
　　有了判决后，100多万的欠款却仍然没有着落，最终杨先生向法院申请强制执行。昨天下午，昆明市官渡区法院的执行法官们来到了周某位于昆明市官渡区矣六乡的住处。面对法院的强制腾房，周某表示自己很冤枉。据周某开庭时的辩解称，当初她也是出于好心才帮沈某牵头找到了杨先生的公司借款。为了借到这笔钱，沈某还将自己的其它公司拿来做担保，“沈某说就算最后还不出来，公司的设备也值很多钱可以抵债，我才相信了他，做了连带责任人。”
　　如今，沈某已写过三次承诺称尽快还钱，但一直没能拿出钱来。根据法律相关规定，周某作为连带责任人，有对该笔借款承担连带清偿的责任。最终，法官将周某的房屋腾空，接下来将进行拍卖。
　　云南信息报记者 朱兰
【编辑:高辰】
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一套房子，查封，一般不会拍卖，
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你好！是可以的。
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担保人配偶不承担责任且担保人与配偶的共有房产未经诉讼分割，执行中能否直接拍卖并分割该共有房产？
作者：周小燕、曾火根&&发布时间： 11:15:44
酆国安与罗爱珍系夫妻关系。2013年10月、11月和2014年3月间，被告酆国安向原告胡海华、邹清亮借款43万元、34万元、57万元并约定相应利息，同时被告邦保珠为该借款担保。因原告胡海华、邹清亮预先扣除每笔借款的半年利息，宜春市袁州区法院认定被告酆国安借款本金总共为942316元。期间，因原告胡海华、邹清亮没及时向担保人邦保珠主张权利，宜春市袁州区法院最终认定邦保珠仅对最后一笔的借款本金482916元承担连带保证还款责任。
在案件审理过程中，依原告胡海华、邹清亮的诉讼保全申请，宜春市袁州区法院依法查封了登记在被告邦保珠的丈夫谢建荣名下的两处房产，即：位于宜春市袁山大道西路52号2层1-202室房屋一套，建筑面积123.51㎡。另一处位于宜春市钓台路以北1号楼1层1室商业店铺一间，面积56.13㎡。
宜春市袁州区法院同时查明：邦保珠与谢建荣虽系夫妻关系，但邦保珠在为酆国安担保时未告知谢建荣，且个人担保之债不属于夫妻共同债务，故谢建荣对借款不承担责任。
宜春市袁州区法院一审判决：被告酆国安、罗爱珍于判决生效后10内支付原告胡海华、邹清亮本金942316元，并承担月息2分的逾期利息；被告邦保珠对本金942316元中的482916元及利息承担连带责任。
该案立案进入执行程序后，经袁州区法院查实，酆国安与罗爱珍基本无财产可供执行，仅轮候冻结了罗爱珍部分月工资。对于登记在谢建荣名下的未经分割的两处房产，法院能否直接强制执行邦保珠的份额分割用以还债，存在两种不同的意见：
第一种意见认为：未经诉讼分割，执行中不宜直接处分登记在谢建荣名下的财产。理由如下：
1、个人之债不能用尚未分割的夫妻共有财产来偿还。判决已确认：谢建荣不承担责任，邦保珠的对外担保之债属于个人债务，虽系夫妻关系存续期间所负的债务，但不属于夫妻共同债务。夫妻共同债务才能用夫妻共同财产偿还，故不能用夫妻共同共有财产来偿还个人债务。同时最高法院在对福建高院（2015）民一他字第9号一案的《复函》中，亦明确规定：夫妻一方对外担保之债不能认定为夫妻共同债务。
2、共有物的分割亦有相关法律的规定：即共有人有提起分割诉求或申请执行人代位提起析产诉讼的权利。
<span style="font-family: 仿宋; font-size: 16 mso-spacerun: &yes&; mso-bidi-font-family: 仿宋_GB2312; mso-font-kerning: 1.年1月1日起施行《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定：对被执行人与他人共有的财产，法院可以查、扣、冻，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查、扣、冻的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查、扣、冻，人民法院应当裁定予以解除。 共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。
《物权法》第九十九条共有财产分割原则规定：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
在本案中，被执行人邦保珠即共有人主动提起共有物的分割诉求的可能性极小，在这种情况下，法律亦给予了申请执行人的救济权利，即申请执行人可以代位提起析产诉讼要求分割被执行人享有的共有物来偿还其债务。
3、执行中分割共有物可能存在的问题：
首先上述法律及司法解释中可以确定，执行过程中法院可以对共有物采取查、扣、冻即控制性措施，而拍卖等处分性措施却没有明确规定。而共有人提起分割诉求或申请执行人代位提起析产诉讼的规定实为解决共有物执行存在的障碍问题。
其次，即使法院通过评估拍卖等程序而形成可以分割共有物的情形，但共有人在共有物享有的份额并非必然为50%，那么执行中又依据什么来确定夫妻每人享有一半的份额？因为共有可以按份共有或共同共有，这些问题需要通过举证、质证的审判程序来解决。未经审判，执行中就认定为一半财产可执行，可能存在损害另一方共有人的权益。
第二种意见认为：可以不经诉讼分割共有物，执行中直接处分登记在谢建荣名下的一半房产。理由如下：
因为要处理共有财产的一半，故先对谢建荣名下的两处房产进行评估作价后，再选择处理商业店铺为原则。主要理由如下：
1、依据最高人民法院执行局编写的《执行工作指导》总第46辑，高执研作出的执行疑难问题问答（二）第48页有如下规定：执行依据明确确定为夫妻一方的个人债务的，不能执行配偶个人财产的道理不言自明。但对于夫妻共有财产，能否执行及如何执行则存在分歧。依据《物权法》规定，夫妻一方对于夫妻共有财产并不按照份额享有权利，所以严格依照法律逻辑，对于夫妻共同财产的执行，应按照《物权法》第九十九条的规定对共同财产分割，然后再执行分割后债务人的个人财产。但是由于实践中涉及夫妻共同财产执行案件数量众多，全部以此程序处理，会导致债权人诉累与司法成本的大量增加。借鉴地方法院的经验，我们认为，执行程序中可以先执行夫妻共同财产中的一半，配偶对此有异议的，赋予其通过案外人异议和案外人异议之诉救济的权利，以平衡执行效率和权利救济。
2、执行中分割共有物时，不担责任的共有人亦享有救济的权利。《民诉法》第二百二十七条 ：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。即通过案外人异议和案外人异议之诉保障了另一方共有人的权益。
3、参照日浙江省高院审委会通过的《浙江省高院关于执行生效法律文书夫妻一方为债务人案件的相关法律问题解答》之七：经判断为夫妻个人债务的案件，应执行属于被执行人所有或者其个人名下的财产，其财产不足清偿的，可执行夫妻共同财产中的一半份额。如登记在夫妻另一方名下的财产系共同财产的，也可执行。执行机构可直接对上述共同财产采取相应的执行措施。
笔者赞同第二种意见，理由如下：
从保护当事人利益的角度出发，由申请执行人代位提起析产诉讼存在着诸多困难。本案邦保珠本人主动提起析产诉讼的可能性也极小，如果一定要经过审判分割或确定共有物份额后才强制执行，那么必定需要申请执行人代位提起析产诉讼，但该诉讼存在如下困难：
首先从法律层面看：2007年颁布的《物权法》第九十九条&&.共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。&&，该条明确了共有物分割请求权主体只是&共有人&，即《物权法》并没有规定物上代位权。<span style="font-family: 仿宋; font-size: 16 mso-spacerun: &yes&; mso-bidi-font-family: 仿宋_GB2312; mso-font-kerning: 1.年1月施行《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定的申请执行人代位提起析产诉讼与《物权法》相冲突，而从两部法律的效力层次来看，物权法无疑优先，故申请执行人难以提起代位析产诉讼。
其次从现实意义来看亦不可取。代位析产诉讼程序繁琐，增加申请执行人即债权人的诉讼成本和司法成本。尤其是在当下法院司法资源紧张有限的情况下更不是最佳办法。
最后，从法律公平公正的价值原则考量，倘若被执行人将所有的财产收入等都登记或存在其不担责任的配偶名下，而依据现有的法律逻辑，法院执行中却不能直接采取强制措施，而通过诉讼分割共有物又困难重重，必然导致此类案件难以执行，显然为被执行人规避执行提供了便利，这明显有悖于法律公平公正的价值追求，不利用于维护申请执行人的合法权益。
责任编辑：徐双桂