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大佬论道房企转型，胸怀美好，不忘初心，任重道远
《房地产企业转型之路?主题论坛》观察
日 15:48:53　住在杭州网
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《房地产企业转型之路?主题论坛》
视频：姚瑞　时间：日
文/住在杭州网记者 吴海国
　　写在前面
　　德信在转型中的&三驾马车&、蓝城聚焦服务，养老地产业有所成、热销2500套的建工EFC的奥秘其实是开发模式的转变、碧桂园一直以来布局三四线城市是外界的误读......
　　一个个爆炸性的话题拉开了本届房交会的周末首日的《房地产企业转型之路&主题论坛》，浙报传媒地产研究院院长、本网首席评论员丁建刚与德信地产董事长胡一平、蓝城集团执行总裁傅林江、建工地产副总裁陈黎驹、碧桂园浙江区域总裁欧阳宝坤一席共话，大佬论道房企转型。
　　德信地产
　　谈转型：
　　德信地产、凯银投资、盛全物业三驾马车
德信集团董事长：胡一平
　　房地产怎么转型呢，我个人的理解不外乎两种方法。
　　第一，就是原来的产业链拉长，&往上走&，做房地产金融这一块；&往下走&，做房地产服务。
　　这是自身行业的转型。这种转型相对来说会比较容易，而且这个行业比较熟悉，也比较容易成功。
　　另外一种所谓的转型，是转行，或者比较流行的说法，&跨界&。万科最早提出做减法，但在现在的情况下，很多开发公司做加法也是一种很好的做法。
　　同时，我们也通过德信旗下的凯银投资募集资金投资于房地产或者其他行业。以房地产为例，关键看理财产品结构设计，一般会做结构化的设计。今年，我们在城东新城和滨江房产一起拿的地，凯银基金会进去，这个项目回报会非常高。
　　还有一块基金，我们投美国的地产基金，收购了美国一处成熟物业，做学生公寓，出租率非常稳定的，回报可靠。
　　作为资产这一端，投资的方向是非常广阔的，不光光是房地产，很多其它领域都可以投。
　　比如，我们和下城区和政府一起发起了一个创意基金，这些企业如果能够孵化出来，也可能成为开发公司未来新的经济增长点。
　　日，德信集团旗下的盛全物业服务股份有限公司(简称&盛全物业&，股票代码834070)新三板挂牌上市敲钟仪式在北京举行。盛全物业目前服务业态包括中高端住宅、城市综合体、商务办公楼、城市公建(学校、产业园、医疗机构等)，业务分布于浙、沪、皖、苏等长三角地区30多个地市。
　　谈前景：干一行，爱一行
　　房地产有没有前途，每个人理解不一样。既然已经做了这个行业，这个行业还是要做下去的。行业前景肯定没有像以前这么好了，更需要脑子不要发热。我们今年在杭州参加20多个拍卖会，几乎颗粒无收。
　　现在大家都是行业里面的人，都应该知道，目前可以说是&冰火两重天&，一方面土地市场非常热，房地产销售很多项目，包括在杭州，包括在温州，销售表面上都是售謦，加推，其实销售还是一般般的，价格并没有上去，销售量也没有很大的增长。
　　更需要我们冷静思考，对待。
　　丁建刚点评：
　　德信的转型，是产业链拉长，向上做房产金融，向下做房地产服务。
　　在2013年时那么热的土地，德信没有在杭州拿地，而是到温州去抄底，现在看来无比正确，如果杭州拿地的话，一定套牢了。德信今年在杭州销售的也非常不错，但更不错的是在温州。
浙报传媒地产研究院院长 住在杭州网首席评论员丁建刚
　　蓝城集团
　　谈转型：
　　蓝城转型深化服务，做美好生活综合服务商
蓝城集团执行总裁：傅林江
　　蓝城的宗旨是深化服务，做美好生活综合服务商，这个服务有几个方面，一个方面，我们给有地的开发商，或者没有地的开发商服务，商业代建模式。我们有设计、营造、营销、服务的能力，来提供服务。
　　第二个方面，我们为政府做好一些服务工作。现在政府大量的保障房和农民安置房，我们接下去在棚户区改造方面做一些大量的工作，这也是一种服务。
　　第三个方面，我们在服务内容上的加强。比如我们做居家健康管理和居家照护这一块，现在农业也是为居民、业主们服务，提供一个放心有机的产品，让我们园区里的业主身体更健康，我们主要从健康管理角度上，从人体4S管理上去思考，定期保养，定期体检，定期调理，定期运动指导。
　　第四个方面，全国老龄化时代的到来，我们在这个领域里，做养老地产这方面的探索和实践。比如说在老人居住空间里，我们在设计元素上按照适老性的设计，设计里面的门、厨房等等。
　　其次，根据老人的特点，我们做好对护理老人的管理，老人的运动指导，心理疏导。我们专门有运动指导师、老人食谱。
　　我们宋总老早就提出来了，人要长寿，精神因素是最重要的，让老人在愉快的环境下，快乐的环境下生活，他的寿命会更长。年纪大了之后有一些慢性病，所以我们搞了慢病管理，居住照护式的慢病管理；病后照顾。一般生病之后回到家里，很多人是不方便的，到医院复诊也很不方便。我们在居家病后照顾方面，现在做了大量的实践，我们做了老人全天候24小时服务，这是护理院的概念。
　　把这些元素用现在互联网+的模式，都用APP管理模式做。这个工作因为做了五年了，在各个小区当中是不同主题的。在桃李春风项目当中，宋总要求把所有元素都聚焦进去。现在我们按照服务的综合内容聚焦，作为一个样板，作为一个标杆，在全国所有项目当中进行复制。
　　蓝城是转型并不是转行，延伸了房地产的上下游，把房地产的产业内涵拉长了。作为产业内的延伸，没有离开房地产本身内涵前提下，所有企业的利润增长点。
　　一句话谈前景：只要有人类存在，这个市场永远是好的
　　存量多也好，房地产市场的波动也好，关键的问题是如何能够提供给我们有效的需求。有效需求能够提供的话，房地产市场，只要有人类存在，这个市场永远是好的。
　　现在市场不好，关键产品的创造力很重要的。这个产品如何适应消费者的需求，大家都在讲互联网思维，客户思维模式，客户的体验方面，如果做完善的话，我认为房地产市场永远是好的。
　　丁建刚点评：
　　蓝城的&转型&就是更广义的转型，蓝城是从绿城分离出来，如果按照冯会长的说法，你们是转行了，我认为你们是转轻资产了。
　　建工地产
　　谈转型：
　　&用锤子&深凿出来的&新商业综合体开发模式&
建工地产副总裁：陈黎驹
　　首先建工的转型有一定的主动性，但是也有一定的历史性。因为原来汪总就比较关注做一些商业建筑，未来房地产市场开发中，住宅比例会逐年下降，尤其是新建，因为不可能有那么多新的地开发，也没有那么多人全部去买新房，二手存量只会越来越多。
　　因为建工很早之前对于商业的关注，在做商业地产这方面很坚定，我们在EFC整个开发模式上发生了比较大的变化，用去年比较时髦的话说，用了一些互联网的思维。我们这个互联网思维不是用在仅仅营销的手段上，而是开发模式。我把所有跟我有关的都变成用户，不仅仅是我的物业投资人，创业的科技人才，创业的项目，以及围绕这些创业所产生的生态产业链里的企业。
　　这个投资人可能是物业的投资人，也可以是资金方，我们的开发模式是以运营为目的，而不是原来以销售为目的的。我们希望把商业空间变成一个简单的，制造财富、制造钱的空间，而不仅仅给你提供一个办公场地的空间，这个就是建工在EFC上面转型最能体现特征的地方。
　　我们今年10月24号和2014年排名硅谷第一名的孵化器，未来会签到EFC写字群里面，我们会给大家展示一个样板，世界优秀的孵化器怎么引导一些很有激情，很有创业梦想的年轻人，甚至中年人，这些人通过它的孵化提高成功率，让每位投资者的投资效率更高。
　　第二，这个孵化器最好的优势是在于有非常好的模式。从数据上简单分析的话，每年要筛选几千家项目，几千个项目，到这里入户可能是200个，50个要达到怎样的级别，10个达到怎样的级别，又有2个要达到独角兽的级别。现在独角兽项目估值在10亿美金以上，目标非常明确。
　　未来，我们将在EFC里为整个房地产，从仅仅是营造空间、销售空间转型到，我们把它变成创造财富，产生梦想。让更多的用户，不管是物业的投资者也好，还是基金的投资者也好，还是创业人才也好，包括生态产业链里面的企业也好，它愿意集聚这里。再加上本身EFC作为一个超级综合体来说，它已经超越了一般的项目。我们现在在做的&三个8小时&，我们把工作、消费、娱乐融入在一起。
　　我们更多想让他们在微城市里享受到这些服务。建工的转型是找到一个点，非常执着的一锤子、一锤子打下去，这样打得深的话，我们的项目，我们企业的生命力会比较强。未来也有可能在合适的机会，会以EFC的模式，不仅仅是在杭州，全国复制。
　　一句话谈前景：只要够专注，未来天地足够大
　　我觉得房地产开发是有前景，但是从整体宏观来看，目前这个市场承载不了那么多的开发商，有些开发商必定会在政策和市场的共同作用下被淘汰的。
　　每个开发商想在市场里继续很好的生存，一定要创新。只有练好自己的内功，该做条线的做条线，该做点的做点，这个没有冲突。这个平台虽然说不能承载那么多开发商，但是对你专注在做一块事情上，天地还是足够大的，毕竟我们整个社会还在发展。
　　丁建刚点评：
　　十年磨一剑，造完EAC之后，建工地产从去年开始开发EFC(欧美金融城)，一年多一点的时间卖了2500套房子，而且只用了两三个月的时间卖了将近800套的酒店式公寓。
　　如果说转型的话，他们也是一种转型，没有离开房地产开发，但是他们的开发理念和模式发生了非常大的变化。
　　碧桂园
　　谈转型：
　　碧桂园一直两条腿走路，一直有所侧重，未来右脚(一二线布局)脚步声会响
碧桂园浙江区域总裁：欧阳宝坤
　　碧桂园作为现在的发展战略，现在是&条线&的，今天所说的主题是转型，我们肯定不是转行。对于发展的模式，我感觉转这个词不是太准确，但我们在发展模式上，在形式上更丰富。
　　以前业界对于碧桂园的印象，基本上是走三四线城市的。其实有一个误解，我们一直是在两条腿的走路，甚至是跑步。一二线城市，我们一直都在做，只是在最近这几年份量相对三四线城市少了。但我们在十几年前，二十年前已经进入了一线城市，在广州，在上海已经完成了项目。
　　最近这几年，我们把大部分份量都放在三四线，所以其实我们当时两条腿走路，别人可能听到我们脚步的声音，可能是左脚的声音重一点，右脚的声音轻一点，现在右脚的声音又响了一点。
　　最近我们对一二线城市比较进取，在发展的模型上更丰富，两条腿走路，两个脚步的声音都同样的响亮。怎么样解释？，三四线城市接下来还会坚持，也是我们战略上这么去做。但我们在发展的定位上稍微不同，我们之前所做的，满足很多刚需首改需求。我们现在做的三四线城市，主要是做改善型的，再次改善的需求。
　　一二线城市的进入，我们通过了大数据的分享，通过了人口迁移动向，这些数据的分析，我们所做的战略上部署，把这两个脚步的声音同样响亮，右脚的声音更响一点。通过这个分析，一二线城市人口聚集能力越来越强了。
　　在杭州，我们认为不算是二线城市，通过人口的分析，在东部沿海省份里面，两个省份人口聚集能力是最强的，一个是广东，一个是浙江。接下来人口聚集能力，我们会紧盯着城市。这次在布局杭州和宁波，也多拿了一些项目。我们杭州&一江两岸&的发展战略，钱江世纪城和钱江新城齐头并起，我们最近在奥体板块，钱江世纪城拿了一个新的项目。当然老的城区，我们在申华板块也很关注，也拿了申花板块的一个项目。
　　对于碧桂园来说，我们不叫转，两条腿一直往前走，肯定不转行，还是要专注房地产，但我们头脑不会发热。
　　一句话谈前景：未来，跟着人口去的地方，做房地产
　　欧阳宝坤：房地产以后会越来越集中，产业的集中度提高，专业分工的更明晰，越做越专，越做越精。现在人口红利已经慢慢消退了，所以城市与城市之间是一种&零和博弈&。怎么去做房地产，就跟着人口去的地方，杭州就是一个很好的市场。
　　丁建刚点评：
　　碧桂园是进入我们浙江市场非常强的&一匹华南虎&，他们的创新很有意思，他们原来就是在三线城市开发，到了浙江仍然延续了这个道路，在杭州也有布局了。据我所知，湖州、衢州、温岭、慈溪、宁波、嘉兴，大面积，高密度在浙江三线城市布局。
　　碧桂园部分加上。在大家都涌向一线城市的时候，碧桂园一线二线城市和三线四线城市，两条腿走路，也是一种转型。
　　碧桂园在三线城市做了很多改善型的产品，性价比还是很高，售价还是非常尊重市场的。
来源： 　作者： 　编辑：叶露
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上海怀盛房地产开发有限公司于2009年12月在上海青浦成立，公司注册资本16800万元，投入资金15亿人民币。
主要经营范围：房地产开发、经营、物业管理、销售建筑材料等。
清除历史记录关闭今玖财富李俊怀：让知识分享普惠购房者_新浪广东_新浪网
　　日，今玖财富举办的《广州及珠三角房地产投资机会解读报告会》在广州广钢新城金茂府销售中心隆重举行。
　　会上，今玖财富创始人、城市与房地产研究专家李俊怀做了《广州及珠三角房地产投资机会解读报告会》的演讲，聚焦城市发展与房地产，并为老百姓在珠三角置业提供参考建议。
李俊怀在解读报告
　　报告会上，李俊怀、知名媒体人和今玖财富第一期线上房地产课程的学员一起探讨如何买对好房子，既能住得舒服，又能实现资产的升值保值。
　　赶着金九银十的热潮，为老百姓的置业提供建议
　　正值金九银十，大量购房者都在各楼盘火热看盘。李俊怀认为：买房，对于中国人，是一种情结。而房子同时具有居住和投资的双重属性，不论是刚需，还是改善型的置业者，想要买到好房子不仅仅需要金钱的支撑，更需要掌握足够的买房技巧。
　　房子是用来住的，而且很多人一辈子基本都只有一套房子，所以一定要选对，希望通过集合专家的专业，帮助购房者在广州及珠三角选到住的舒服又兼具升值保值空间的房子。
　　此次报告会围绕珠三角城市群与房地产的紧密关系，通过李俊怀的深入解读，将房地产课程的理论真正指导实际，而可谓一场解决购房者难题的及时雨。
　　李俊怀认为：投资一个城市的房子，就是投资这个城市的未来，买房一定要看城市。通过近一年的实地调研、数据分析，李俊怀结合其地产及理财的经验，形成了《广州及珠三角房地产投资机会解读报告会》。
　　广州势必要成为：依靠资源配置来带动整个片区发展的火车头
　　在珠三角城市群时代，广州匹马当先；那么湾区时代呢？要回答这个问题，不妨先看看湾区各大城市的分工与协作。
　　对此，李俊怀的解读是：香港继续担当“超级联系人”的功能，负责与国际世界的对接；深圳、东莞、惠州则一起担当新经济发动机的角色；澳门、珠海负责旅游悠闲、创意经济等功能；佛山、中山、肇庆、江门承载先进制造业基地的职能；而广州要成为综合性交通枢纽、高等教育人力资源中心、总部经济聚集地等，重点布局汽车、大飞机、核能、造船、装备制造等先进重工业。李俊怀认为广州势必要成为：一个资源配置，带动整个片区发展的火车头。
　　“云山珠水，千年商城，一个骄傲的广州，正向大家徐徐走来。”李俊怀如此总结广州在粤港澳大湾区中的地位。
　　结合广州区域发展规划：东进南拓西联北优，李俊怀重点解读了2017年的广州热门的六大板块：广钢新城板块、牛奶厂板块、黄埔中新知识城板块、黄埔长岭居板块、增城朱村板块、南沙板块。李俊怀认为这六大板块有望成为吸纳广州大量人口的黄金居住区。
　　珠三角投资，看清这6大区域关系就够了
　　珠三角作为中国最具活力的城市群，现在开始摆脱各自为政的“诸侯经济”限制，形成紧密合作的经济体。
　　李俊怀认为买房置业一定要考虑城市之间的协作性。房价变动的背后，根本上是经济的流动、企业的流动、人的流动、资本的流动。
李俊怀授课
　　当一个区域的经济成为协作的整体，当一个区域的企业成长为庞大的跨城企业，当一个区域的人伴随企业的迁移而流动。李俊怀认为当一个区域的钱可以跟随企业、人而快速流转，那么这个区域的房地产就不再是单一城市的房地产。
　　李俊怀根据珠三角的经济情况、城市发展规划及房地产现场，重点剖析了珠三角房地产的六大特色区域是：广州南沙自贸区、佛山千灯湖新区、珠海横琴自贸区、中山翠亨新区、东莞凤岗、惠州大亚湾。李俊怀预言这六大区域将是珠三角未来最宜居之地。
　　打造房地产课程中的TOP级产品阵列，帮助万千学员
　　经过2016年的房价暴涨之后，老百姓对房子的疑惑和焦虑越来越大，房子还可以买吗？该怎么买？
　　明者因时而变，知者随事而制。彼时，到书店去买一本挑选好房子的书、参加一场购房培训。而在互联网时代，人们获取知识的渠道越来越多元化，知识分享成为风口。
　　具备专业房产知识又有深切购房体会的李俊怀想，为何不把自己的这么多年的购房经验分享给更多需要的人，让他们少走弯路呢？李俊怀在创办理财公司之前，曾任新世界（中国）项目营销总监，积累了非常丰富的房地产经验。而购房课程不仅能帮助学员买到住得舒服的好房子，又能实现财富的升值保值。
李俊怀与报告会学员合影
　　李俊怀依托其房地产研究优势，今年8月开始专心打造房地产课程中的TOP级产品阵列，为学员传授实用购房技能，李俊怀的房地产课程在知识分享平台一经推出，受到高度追捧，目前该购房课程已指导逾万名学员成功购置升值房产。
　　而此次来参加报告会的购房者，多是李俊怀第一期线上房地产课程的学员。值得一提的是，虽然是《广州及珠三角房地产投资机会解读报告会》，但是不仅仅是广东的学员。还有从上海、湖北、湖南专程过来听报告会的。
　　其中，一位湖北学员说：“如果100分是满分的话，今天的报告会有101分，坐了4个多小时高铁来听，非常值。我们武汉因为限购，新房和二手房出现倒挂，我一直不知道该如何选择，但是听完李俊怀老师的课程，我对于如何为小孩选择学区房更加清晰了。”
学员认真听讲
　　还有一位深圳学员说：“听李老师的线上房地产课程，对我来说是拨云见雾，完全颠覆了观念。我之前想着回家买房，但是现在我想在深圳买房，相当于是观念的扭转，命运的扭转。线上线下一起学习效果会更好，我对自己未来如何买好房子更清晰了。”
　　知识分享平台的学员从线上走到线下，并且建立如此高的用户粘性，目前实属罕见。
　　对此，李俊怀说：做理财教育，专业才是根本。在课程研究上花多大的精力都不过分，只有给学员专业的知识和意见，才有认可和口碑。此次做《广州及珠三角房地产投资机会解读报告会》就是想让知识分享普惠购房者。
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新浪地方站中海前老总转战启迪：产业地产非常难玩，怀敬畏之心中海前老总转战启迪：产业地产非常难玩，怀敬畏之心园区界百家号一身白色POLO衫，留着简短清爽发型的张一平这么难玩的产业地产，对于喜欢冒险“老地产人”来说，或许是人生又一次全新冒险旅程。张一平，这位曾经被誉为深圳地产界“三剑客”之一的前中海深圳老总，如今的头衔是“启迪控股股份有限公司高级副总裁”。上个星期，这位“老地产人”讲述了自己从传统房地产转型产业地产后的心路历程。前中海老总的冒险这位在房地产行业耕耘近30年的前中海老将在演讲伊始就表示，“今天不是发言，更不是演讲，只是一个交流”，并“怀着一颗敬畏的心”。对于身份的巨大转变，张一平感慨万分：“一不小心从传统房地产跨到产业地产以后，感觉产业地产不好玩，非常难玩。”他提及自己职业生涯转型后所面临的主要矛盾——产业地产要运营得好，需要大部分自持，因为不自持，业态难以控制；如果大部分自持，又高度考验企业的现金流。“投入那么大，回报从哪里来？”这么难玩的产业地产，对于喜欢冒险“老地产人”来说，或许是人生又一次全新冒险旅程。张一平从来就不是守旧之人。任职中海深圳总经理期间，他亲自跑到北大招生，颠覆了“中海地产无北大毕业生”的历史；此后再次打破中海人不打高尔夫的传统，成为中海史上名副其实“高尔夫第一人”。张一平从来都自信。1998年亚洲金融危机重创中海之际，他主张在深圳拿地；面对质问，他豪迈地承诺“在深圳只要有一个人买房子，我一定让他买中海的房子”，最后成功说服当时中海掌门人孙文杰。不落窠臼与自信，使张一平成为中海史上颇负盛名的职业经理人之一，在他的带领下，中海跻身深圳地产界“三剑客”，成就了“文有万科，工有中海，理有金地”的地产佳话。意气风发之际，张一平同样不惮于冒险。2001年，其辞任中海深圳总经理一职，并在此后组建爱地时代地产顾问有限公司，声称要做中国房地产界的“麦肯锡”，为行业的发展提供更新更高更大的平台。从2001年至2015年，房地产经历了黄金十年，期间催生了出大批的房地产咨询与服务公司，爱地时代在此中也迎来大爆发，15年来，张一平带着他的团队，踏遍40多个城市，投资、管理和服务的项目超过300个。时光流转，房地产步入白银时代，张一平也开始了他的第二次冒险。因缘际会结识启迪控股常务副总裁陈响，经过一番畅谈之后，爱地与启迪发生重组。重组后，张一平出任启迪控股高级副总裁，转战产业地产。两年多的走访考察与潜心研究，张一平深感产业地产的“难玩”，但再“难玩”也无非有两种后果——玩好了，便可以乘风而上，做大做强；玩不好，就只能跌落。血液中的冒险基因让他无畏无惧：“做任何事情都有风险，首先要自信，为什么现在很多孵化器在关门？现在主导的产业一个一个在做，孵化器即使全部死掉，你能不能成为最后一个死掉的人？”产业观与方法论在产业地产领域摸索两年后，张一平如今形成了自己的产业观及方法论，这些思考体现于其新东家启迪控股的发展路径中。作为清华大学的校办企业，启迪有用许多先天的优势，1994年开发并运营的清华科技园，现已成为全国乃至全世界科技产业孵化基地的样本之一。“大学应该更多地为科技创新做贡献。在这方面，世界上有两个地方做得最好，一个是斯坦福，一个是清华科技园。”一次国际会议上，微软创始人比尔·盖茨曾如是评价。张一平告诉与会听众，在启迪的一体三螺旋商业模式中，第一个便是政府、学校和企业三合一。因此，除了清华大学丰富的科研资源，政府同样是启迪背靠的大树。如今，通过与地方政府、地产企业合作，启迪已经在全球拥有260多个产业创新基地，其中一半是孵化器，四分之一为科技园，还有四分之一为科技城和科技小镇。在科技园的开发管理过程中，张一平一直强调要形成生态。他指出，七八十年代的科技园是“移大树”的模式，也就是圈一块地，到外地招商引资，找一些成熟的企业进驻，有了生产力，就能解决就业、提供产品、创造税收。但这样的园区是无序的，“工厂与工厂之间并不能产生化学反应，或者并不能产生非常强的关联度。”在他看来，现在的科技园不应还是过去“移大树”的模式，应该是有种子，也有树苗，有大树，也有小树的一个全生态链。这些种子、树苗、大树、小树将与园区共成长，“在成长的过程中，（园区）给他提供了很多，他也要给我们提供一定的回报。”他认为，这也是一种反哺的渠道。与此同时，作为园区的运营与管理平台，也不应只是提供清洁、保安等服务，还应“跑跑工商，跑跑税务，跑跑政策”，为企业提供人、技术、市场、钱。他将产业园所拥有的丰富资源比喻为磁场，声称“如果我们要做得好，一定是我有一个强大的磁场在这里，我要有很多的资源协同，能够吸引那些人。”因此，除了要将园内的资源构建成生态链之外，张一平认为，产业很居住的人群间也应产生一种生态。他建言，在打造产业园的时候，企业要将现有的资源、未来的资源、和政府的政策结合起来，判断能吸引什么样的消费人群，看看跟产业之间是否具有互补性，再去思考应该导入哪些产业。附张一平演讲全文：各位嘉宾，各位同行，大家下午好！今天确实不是发言，更不是演讲，只是一个交流，为什么？因为自己做了近30年的房地产，跨入产业地产这一块才两年时间，应该是跟大家一起交流和学习。第二个我是怀着一颗敬畏之心来参加这个活动，为什么？一不小心从传统房地产跨到产业地产以后，感觉产业地产不好玩，非常难玩。大家知道，我们做房地产住宅最好做，然后是写字楼，在传统商住地产里面商业是最难做的，但是我跨到产业行业里面来了以后，发现产业地产比商业地产要难的多，所以今天怀着一颗敬畏之心跟大家学习和交流。好在我现在所在的启迪控股是清华大学一个校办企业。启迪从1994年开始，在清华大学东大门之外搞了一片77万平方米的清华科技园，清华科技园目前是全球最好的两个大学科技园之一，这是比尔盖茨来北京到清华去访问的时候讲的，一个是斯坦福大学科技园，一个就是清华科技园。在这个平台上面，我也学习了很多，也思考了很多。今天结合特色小镇这个主题，把我所认识传统的工业地产与现在的产业地产或者叫科技园之间的不同，从几个角度跟大家做一个交流。无产业不小镇各地政府从浙江开始，特色小镇风起云涌，传统房地产企业，包括在座星河地产原来也是从商住物业开发开始的，我去看过他们在雅宝工业园搞的一个星河沃德做的非常不错。碧桂园在深圳周边包括惠州大概有十多个科技小镇项目。住建部的一个通知将特色小镇分了6大类：工业发展型、历史文化型、旅游发展型、民族聚居型、农业服务型和商贸流通型，存活比较好是文旅特色小镇比较多，有科技特色的产业小镇现在非常少。第二个现在讲到一个特色，发展陷入迷局。从台湾、日本一村一品，现在特色小镇提出来“一镇一韵、一镇一品、一镇一特色”，真正有特色的非常少，发改委有一个主任讲，主要是在建设上缺乏财力，有不少开发商在圈地，发展上缺乏活力，形象上缺乏魅力，特色小镇陷入一种迷局。产业之间的生态关系对物理空间来讲是非常重要的，特色小镇发展的关键动力在产业，没有强烈的产业带动不了就业和税收，也没有持久的发展动力，更吸引不到人流。构建特色小镇的产业生态，首先是挖掘所在区域的产业特色，充分释放特色产业的内容、空间、其次整合包括特色风格、风貌、风情等特色形态，然后聚集特色服务功能，并制定适合特色产业、特色形态、特色功能发展的扶持及优惠政策（特色机制）。特色小镇没有政府的参与是比较难做的，因为涉及到产业，将来要涉及很多政策层面的事情，政策层面对企业来讲是无能为力的。与产业共生赚取投资回报我自己做了一个简单的思考，从工业园到产业园，到现在的科技园，我从几个方面来说。70、80年工业园我把它称之为一种“移大树”的模式，以前这个地方要发展工业，圈一块地，到外地招商引资，找一些成熟的企业，只要有生产能力，能解决就业，只要能有税收，能提供市场产品，不管你是什么企业，都可以到工业园里面，我把它称之为无序的，只要是一个厂就可以到这里来，这些企业在工业园里面把它当做是物理的组合，工厂与工厂之间并不能产生化学反应，或者并不能产生非常强的关联度，传统的工业园最多提供一个保安、清洁物业服务，这个是最早的工业园状态。后来慢慢形成了一些按照产业集聚的工业园，当做是产业园，一方面也是移大树，移成熟的企业到园里面来，但是跟前面无序不同这个是有序的，按产业来集聚，比如要搞化工工业园，搞纺织工业园，按照产业来进行集聚。第三方面跟工业园还是一样的，企业与企业之间还是一种物理的组合，从管理的方面来讲，也是提供简单的物业服务。目前的科技园我自己的理解，不是移大树，有种子，也有苗木，也有小树、大树，在园区里面是一种生态链，入园的种子也好、苗木也好、小树、大树也好，互相之间就像矿山一样有很多半生矿，之间会形成化学反应，这个是最大的不同。还有一个最大的不同，这些入园的企业我们要给他提供全方位的服务，叫“家长式”的服务，以前有一个同行交流的时候，他说是“保姆式”的服务，我说不全面，小孩没钱保姆给不了钱，只有家长太可以给钱，在座的同行大家也有这个经验，我们入园的企业有方方面面的需求，有的是缺人、缺技术、缺市场、缺钱，我们在做科技园的过程当中，打造运营平台，管理平台就不能只是提供清洁、保安，现在提供一些创业刚性服务，跑跑工商，跑跑税务，跑跑政策，这些东西我个人觉得都是一种刚需。在平台里面要有共享中心、孵化中心、加速中心、投资中心、管理培训中心，这些东西是将来入园企业所需要的，这些中心可以让一颗种子尽快发芽、尽快成材、尽快上市。平台在成长过程中，给企业提供了很多，企业也给平台提供一定的回报。并不是我们现在必须买地盖房子，把卖了房子的钱拿回来再反哺产业，这只是一种渠道。但是从启迪经验来讲，现在启迪控股在孵化器已经培育了接近40家上市公司，在股权投资回报是非常高的，现在做产业这一块，前面讲的工业园、产业园到科技园或者叫新型的产业园，大家一定要从这几方面来考虑。将来做产业小镇也是这样，我们的在小镇导入这些产业以后，不是跟你没关系，打进来就是你的儿子，你要千方百计，怎么样让他尽快大学本科毕业去读研究生，研究生读博士，博士读完了之后找一个好的工作，赚更多的钱回报你的父母，就是这样简单的逻辑关系，如果这样的话，我们的运营平台和产业园里面吸引的这些项目就是共生的。启迪经验清华科技园看似是冰冷冷的房子，其实是一个生态。在科技大厦A座地下室有1000多平方米X—Lab，对清华学生全免费开放的，清华学生上午在学校读书，下午你想探讨一些创新创业方面的事情，就可以到lab里面来，里面提供了工位、综合服务设施，发布厅、视频会议室，这些都是免费提供的。如果你们去参观可以看到沿着墙铁丝挂满很多项目的卡片，这些都是清华的学生，他们有的是自己，有的是几个同学一起，有的是和老师一起做的创新创业的项目。第二个物理空间是孵化器叫启明星，是1999年开始，是目前国内做的最好的孵化器，在lab里面有很多东西可以形成商业计划书，而且商业计划书可以得到孵化器的审核，就可以进入楼上面，在C座的楼下一楼有一个启明星孵化器，商业计划书经过我们审核以后，合格了就让你进入到孵化器。在孵化器里面给他提供更多的服务，在lab有创业导师是没有钱的，到孵化器里面就有钱可以投，设立了非常多的创投基金。我们在科技大厦有创业大厦、立业大厦，是按照创业的流程来命名的，可以进入到加速器里面，科技园里面有形形色色的，有的是一间房，有的是一层楼，半层楼，有的是一栋楼，这些企业实际上在整个科技园里面互相之间都有非常强的关联度，而且跟学校里面的院士、学科带头人、老师也有非常多的生态关系。在科技园有这么多业态组成的科技服务生态链。启迪从1994年开始，前身是清华科技园发展有限公司，2000年更名为启迪控股股份有限公司，目前合并报表的企业包括控股大概有800多家企业，还有一些关联300多家，总共关联企业有1200多家，目前总资产规模超过1500亿。启迪核心优势，主要三个方面，第一个是清华大学教育科学资源，有科学院院士、工程院院士、诺贝尔奖获得者，这些都是我们的科研资源。第二个现在主打是5+2产业，环保产业、新能源、大健康、新材料、数字经济，这些是主导产业，还有两大辅助产业，一个教育产业，一个是文体产业。第三个启迪目前在全球具有260多个创新基地，这里面主要是孵化器、科技园、科技城，目前在腾冲和北海也在做科技小镇，刚刚起步。启迪有一个自己的商业模式一体三螺旋模式：三个三合一，第一个是三合一投资主体，政府、学校和企业，第二个三位一体是技术、资本和产业，第三个是科技园区、科技金融和科技服务。还有启迪控股汇聚各路精英团队形成新的三合一，我们叫集群式创新，把一体三螺旋合在一起，我们在每一个地方都是跟当地政府有合作。我去年参加一个活动讲了一句话，没有产业资源的人去忽悠做产业是耍流氓。启迪是5个核心产业加2个辅助产业，每一个产业里面都有自己的核心企业。比如环保产业，有一个国内上市公司以前叫桑德环境，现在叫做启迪桑德，是启迪环保板块领头企业，另外成立启迪水务，包括清华环保还有绿创环保、启迪生态、亚洲环保，这些都是有企业，有主力店支撑的产业。第二个是新能源，最早是清华阳光做热水器的，现在做发电，包括启迪清芸、启迪热华、启迪暖能。第三个是数字经济，重点强调一下，启迪在做产业过程中间也有一个学研产成的发展路径，一定要跟学结合起来，我们五大产业里面清华科技园和清华大学协同，数字经济里面为了做这个产业，专门成立了在启迪数字学院，去年9月份开学，今年已经第二年招生，为了做大健康产业，我们跟海南的研究院迟福林合作在海南成立了大健康学院，今年9月份招生。另外还有新材料，新材料集团。大家以后要做产业，就像万达一开始做万达广场一样，一开始可能是举步维艰，后来越做越甚，有自己的商业联盟，有自己的主力店。其实做产业也是这样，一定要有自己主导的主力店，没有自己的主力店，启迪1200多家关联企业我们叫凤，以前叫筑巢引凤，一定要有自己的拳头产品，拳头项目，核心资源，没有自己的产业资源区做，什么东西都是别人的，真的非常难做。包括明天去碧桂园，碧桂园我也很了解，他们现在也花了很多钱去收购一些企业，包括在那边李开复投了2个亿，还有一些关联企业。现在做产业的企业一定要有投入。启迪产业创新基金，做产业基金和金融非常重要，在孵化期间要有创投基金，产业扶持阶段有各类产业扶持基金，这个必须要和政府结合起来。我们成立了天使基金、健康产业基金、并购基金，从天使、VC、PE都有，启迪是全牌照的。你们做产业没有基金，刚才说“凤”很重要，自己的核心资源很重要，但是“石”也很重要，“石”就是钱。启迪到一个地方做产业，一般来讲都有一个三维模型。第一个是本地资源，有些人家觉得不是资源，但是你的眼光一去看就是资源，这个你要去分析。第二个是导入资源，从上面部门或者机构，比如在腾冲是属于宝山，从国家角度来讲，未来在腾冲产业方向是什么，这个是我们考虑第二个纬度。第三个是投资运营主题，是启迪做，还是亿达做，不同的企业有不同的资源，天安有天安的资源，亿达有亿达的资源，天安去做不能有亿达的特色，交叉方面是产业定位的基础，产业定位基础还要和很多方面结合，比如产业小镇，将来这里定位居住人群是什么，能不能和居住人群产生关系。看好科技小镇，产业也可无中生有从我个人对科技小镇角度理解来看，未来科技小镇科技服务产业导入是比较合适的，并不是搞一个化工产业园，边上搞住宅，这个小镇依然是没有人住的。科技服务类小镇有更市场潜力，包括现在智能制造，机器人小镇，生物医疗，大健康，这些东西都是跟将来居住人群有很大的关系，还有大数据，清洁能源、金融也有基金小镇等等。“政府+企业+大学”三螺旋组合，助力特色小镇产业发展，“产业运营和孵化”三轮驱动，产业要引进去，我们现在做过一个项目，很多企业进来，结果员工不来，为什么？因为不方便，我们就遇到这样的例子，这个地方产业人群怎么进的，旅游人群怎么进来的，居住人群怎么进来的？人群之间怎么样产生化学反应？互相促进才有生命力。无中生有的小镇产业产业也可以无中生有的，深圳大芬油画村以前就是一个杂乱的小村庄，但是黄江先生去了以后，那个地方是非常有名的以油画配合上下游的产业小镇，那个地方非常热闹，展览馆都建立起来了，这个东西也可以无中生有的。还有深圳的观览版画村，没有油画村人气那么旺，是陈烟桥结合200多栋客家围屋做的特色小镇。做房地产以人为本，产业导入：靠人撬动，比如刚刚讲到的黄江和陈烟桥，由院士工作站变成产业园，产业存活要靠人支撑，产业发展要靠人带动，我们要有足够的消费人群让他升值。谢谢大家！转自 观点地产编辑 春复秋园区圈产业园区圈里最
的自媒体合作、转载、 投稿 请联系微信yuanququan2017这些文章你或许感兴趣特朗普招商潘石屹的3Q 梦弹性出让园区前半生成都投个了锤子联合办公一把手招商产业地产灰犀牛换届毁约阅读原文可以访问园区界官网本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。园区界百家号最近更新：简介:园区界：让知识打磨实践作者最新文章相关文章