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问一下马鞍山购房贷款首付比例最低多少,首付比例与首套房、二手房有没有关系?
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马鞍山购房贷款首付比例最低是百分之201,首次使用公积金,套型建筑面积在90平方米(含)以下的,贷款首付款比例最低为房屋总价的20%。公积金贷款购房面积大于90平米的,最低首付30%以上;2,银行按揭贷款购房首套房最低首付30%以上;3,现在按揭买房的利率因不同银行的具体政策不同而已,每个银行都有自身的浮动区间的!4,按揭贷款还款方式有两种:等额本息还款方式和等额本金还款方式。
不知道下面这条知识能否帮助到您
自日起,在上海居民家庭购买首套住房申请商业性个人住房贷款的,首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房,商业贷款首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,商业贷款首付款比例不低于70%。
沪提高商业贷款首付比例 首套房低35%
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买房首付款已经交了贷款还没办能退房吗
买房首付款已经交了贷款还没办能退房吗
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你好,这是协商不成,诉讼。
不知道下面这条知识能否帮助到您
在房产买卖中,这种情况也是比较多见的:一些购房者付了首期款,但是又突然间发现了更好的楼盘,想要退房。但是开发商真的会同意购房者随意退房吗?这房子想退就能退的呢?其实,这主要还得视具体情况而定。
买房小知识:付了首付款还能够愉快的退房吗?
你好,可以诉讼。
你好,需要看合同约定。
合同纠纷:需要按照合同约定处理,违约的可按照下列规定处理,协商不成,可诉讼处理。 合同法:第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的 ,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务 的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
需要结合合同的内容分析。
你好,需要看合同约定。合同不能随便解除。
您好,按照双方约定
根据双方约定
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国民收入看房价 与大家讨论贴.
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关于房价收入比8到10是否合理:$
这个不是胡乱说的,亚洲主要国家地区的房价比就是这样的,台北前期因为大选和俩岸三通还到过13以上,而高雄等其他地区就比较的低一般在8以下.香港也在10左右,新加坡低在5左右,因为其政府住房政策.看房价收入比要清楚,不要人云亦云,譬如有媒体说台北均价每平高达人民币8万,是很SB 的,其实台北卖房子是比照坪的,一坪大约是3.3平方米,人民币和台币的汇率是1比4.一些国家地区的房价收入比请看2到3楼.
关于heihei说的合理的收入问题,咱们用的是统计局的可支配收入和社会平均工资,前者包括财产性收入等其他收入,后者包括供积金养老等.咱们说的国民平均收入,就是大部分国民的合理收入,只有少部分人有其他灰色收入.大家可以看看上海统计局的数字
高收入家庭的收入不过15万.国家统计局也有如下描述
２００７年北京市职工工资总额是由基础工资、奖金、各项津贴和补贴组成。按照国家劳动统计制度规定，职工工资总额计算方法不按实际发到职工手里的现金计算，职工工资不仅包括基础工资、奖金、各项津贴和补贴，还包括单位代扣代缴的各项费用，如社会保险和住房公积金的个人缴纳部分，并且是个人所得税的税前工资。
２００７年，北京市职工平均工资达到３９８６７元及以上的职工人数占全部职工人数的４２．６％，没有达到职工平均工资的人数占５７．４％。
简单说4万元不是到手的收入,社平工资包括一切奖金和福利,58%的人达不到.
关于shuhuadong,墨香,hh_duoshou 提出的城市化率问题, 如果从农村进城打工数量来看,城市化率是大大低估了,但是大部分打工者应该没有自己的住房,是否可以如此理解,国内人口的城市化比想象的要高,毕竟很大一部分农村人口在城市生活工作,但是住房普及确不高,所以如何提高农民收入,以及建立合适的住房保障是国内实现真正高城市化率的基础.
关于面包,heihei,漏夜等提出的大城市中心区房价高合理以及城市名片的问题.世界范围上看,大城市的中心区的房价都是高昂的,而且是比较抗跌的.但是大家要讨论的是国民普通住房,跟中心区的关系不是特别的大.下面有一些纽约曼哈顿的房价在4楼,基本上几年前在一米1万美元以下,现在大概不会超过1.5万美元吧,米国的房子是论平方英尺卖的,1平方米（m2）=10.764平方英尺,米国纽约筒子们的家庭收入大概在6到10万美元,而且基本上许多家庭是有一个工作.
关于面包的高房价如何形成以及房产投资的问题,在另一个帖子里有详细回答,主要是财政政策趋势地方政府推动高房价的动力,低价收入是地方财政的主要来源.大城市高房价是全国购买力支持的,有经济实力的小城镇居民都会到大城市购买住房有的是为孩子有的是为养老.而且宽松的房贷政策也助长房产投资相成泡沫,本就是一个人多地少的国家在鼓励地产投资房价的大涨是正常的,合适的措施是对于豪宅加以重税,既然要享受奢华生活就应该付出相应代价,毕竟住房要体现公平性原则,建立住房社会保障制度,如香港与新加坡大部分人住的是政府的平价公共住宅.对于一般投资者地产投资活动不打压也不给支持鼓励态度.
地产投资与证券投资,做个简单的假设,如果大家相信房价在未来10年里会涨50%到100%,那不如现在买进地产股票,短期可能有大幅度波动,长期看只要房价是稳步增长的,那现在地产股票的价格肯定是低估的.说到全国房价的问题,真的很搞笑,只能说国内的地产行业不规范,许多小地方的房价收入比甚至能超过大城市,而且住房的质量问题也很多,譬如哈尔滨的房子均价是4000多,看着很低,其实哈尔滨的房价是按照建筑面积卖的,而北方城市的使用面积于建筑面积比是1比1.5,简单说就按照4000一米的价格买100米的房子其实60多米,那么真实房价是一米,北京以及南方的建筑面积与使用面积比大概在100比80到90,而且北方的供暖期比较的长100米房子的取暖费用一年要3000多,所以在哈尔滨投资住房是很不妥的.
当然地产投资还是要看城市的发展前景,一般来说还是大城市比较的稳定.:lol
关于富有阶层对房价的推动作用
有的朋友说有多少的富有阶层,但是需要考虑一点身价几千万的朋友一般都是有自己事业,到底会拿出资产的多大比例去投资地产.
漏夜朋友说的比较合适,只要国家不改变对地产行业宽松的炒做政策,房价肯定下不来,国内的筒子们最大的特点是胆大,只要政策松动多高都能炒出来,不信要是管理层放开银行贷款炒股国内的筒子们能把股票炒到1万点,要不怎么会有一个人贷款炒做十套几十套房子的事情的:lol
[ 本帖最后由 超然 于
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台北市預售市場30坪產品的房價所得比高達13.6，比香港同樣面積住宅的房價所得比10.63高出近三成，高居亞洲第一。富邦證券研究部表示，房價所得比偏高，將難以支撐國內房價，預估今年台灣房地產市場，除了台北的高檔住宅較有支撐外，其餘市場將面臨房價修正壓力。
富邦證券研究部指出，國內房地產業者認為國內房價應大漲的主要理由在於房市漲幅落後其他國家，但近年來支撐全球房市大漲的主要原因，在於以往歐美房價所得比偏低，因此可承受較大的上漲空間。
例如，最近房價持續飆漲的南韓首爾，其最新的房價所得比為9.5倍，仍低於台北市成屋的10.5倍。鄰近的香港與新加坡兩地，因各自只有50%與15%人口住在私人住宅內，其餘都居住在政府興建的平價公共住宅（public house）內，相對的，購屋民眾平均薪資所得高於整體平均，兩地的房價所得比分別為10.63倍與4.8倍。 香港房價所得比在去年突破十倍之後，除豪宅市場外，整體房價已微幅下跌2.3%，顯示薪資水準若跟不上房價上漲的速度，勢必會抑制房價上漲空間。
2月中古屋市場淡季不淡，兩大房仲業者信義、永慶房屋根據成交的資料指出，兩黨總統候選人端出三通直航牛肉，激勵民眾購屋信心持續增強，市場呈「價量齊揚」格局，台北市住宅成交均價回升至每坪36.3萬元，較1月成長2.5%；台北縣住宅均價也成長3.5%，每坪達22.5萬元。
信義房屋不動產產企研室主任蘇啟榮指出，內政部最新發布的元月台灣地區買賣移轉件數為3.6萬件，這是近半年的新高，顯見房市盤整在信心提振下，已有回穩跡象。3月起是房市傳統旺季，若能延續年初的樂觀氛圍，加上大選前兩岸開放議題提前發酵，可望提早引爆329黃金檔期效應，3月成屋市場可能成為去年7月房市盤整以來，表現最佳的月份。
永慶房屋總經理葉凌棋表示，2月大台北地區的中古屋平均成交單價為30.4萬元，較1月上揚3%，成交件數因春節長假、交易天數減少以致下滑，但若以實際工作天數計算，則較前月成長一成，大台北房市「淡月不淡」氛圍濃厚。
台中市七期重劃區高總價產品在春節期間買氣出籠，但中低總價因買方追價意願不高，整體市場呈現「價平量增」走勢。高雄地區在立委選後，買氣已逐漸回籠，一般住宅市場仍維持上月「價平量增」，2月房市以店面及土地市場交易最為活躍。
葉凌棋表示，立委選後政局穩定、股市動能持續上揚、兩岸關係良性進展等，都是房地產市場穩健發展的關鍵因素。未來兩岸往返日漸頻繁，上百億、上千億元身價大陸廠商的CEO，勢必要有彰顯身價的豪宅或招待會所陪襯，因此高總價豪宅市場未來前景看俏。
高雄市是2月平均房價升幅最高的區域，主要是受到高價產品成交比重拉高。信義房屋高雄區主管黃永全指出，高雄捷運紅線預定3月開通，加上三通的預期效應，捷運周邊房市成為買方指名度較高的區域，因而大幅推升2月的平均房價。
最近要買房子的人應該可以發現，房價的議價空間大了，主要就是因為買氣少了，根據房仲業者統計，北、高出現明顯的&價跌量縮&，6月份大台北地區的平均房價跌了6%，成交件數更衰退了2成5。賣屋廣告貼貼貼，成交量卻是降降降，房地產景氣對策訊號創下六年來新低，大台北地區六月份成交件數比五月份衰退了二成五。成交價也跌了6%。&價跌量縮&，不祇發生在大台北，高雄的成交量衰退了一成五，買方縮手使得不少屋主，不得不降價求售。連台北市敦化商圈的電梯華廈逃不過降價求售，房仲業者說，房市已經從去年的&賣方市場&轉為&買方市場&。 投資客資金不夠，不得不退場，一般民眾薪水沒增加，物價卻一直漲，520後加上經濟沒有馬上好，房價跌，成交量萎縮，雖怪愈來愈多人相信學者說的房市泡沫化要來了！
[ 本帖最后由 超然 于
09:48 编辑 ]
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比较早的台湾房价,那时侯刚刚开始上涨的
所知道的台北房价和台湾人(转载)
　　由于基本上大家都没去过台湾，而本人由于工作关系，对台北的地产市场有一点感性和理性认识（本人非地产专业人士），写点东西，抛砖引玉。又因为台北的面积计算方法和货币与这边不同，文中已经把坪（约3.3平米）换算成平米，把台币（由于台币升值，大约1元人民币约等于4元台币）换算成人民币，还有大家对台北的地理路名不是很熟悉，我就把上海做个类比。就当散文，想到哪里，写到哪里，没有什么主题，三盅全汇，不要说我没逻辑。
　　 台北市为跻身国际都会之列的城市，集全台湾政治、经济、教育、娱乐、文化于一身，而台北市也是台湾第一大城市，面积272平方公里，人口为244万。大约全台北市和上海中环内面积人口相当，我的台湾朋友也普遍认同这个观点。象中环外的龙柏，金汇一带，大概相当于台北县靠近台北市的地方。前两天我的一个台北朋友到龙柏去玩，看着透明玻璃窗内，穿着暴露的小姐们，惊呼：上海的郊区也这么风骚？我答曰：本来没这么风骚的，自从你们台湾人聚居到这里以后，才变得这么风骚。
　　 关于台湾地产市场（也是想到哪里写到哪里）：
　　近年来台湾当局加大低利优惠房屋贷款额度，实施土地增值税减半实施两年等政策，各种购房补贴算是五花八门。
　　 台湾如今的小户型住宅市场最为活跃。在台北房展会上，有77个房案刊登报纸的广告主打20万元或30万元即可购一户型的超低价位户型小户型受市场欢迎（寒那，上海中心区哪怕是老公房也很难有这个价钱）。建筑商也将主力房屋锁定为两居与三居（60至80平方米）的小居室，以满足所谓青年人的“同居族小套屋”。为避免与“金拍屋”等低价房冲突，许多房地产公司主打精品住宅楼盘或高档楼盘。
　　 和上海一样，台北期房走俏。以前台湾房地产市场交易一般是现房超过期房，在2003年期房销售规模才首次超过现房销售量。由于经济地位的上升与经济实力的增加，女性逐渐成为房屋市场的主力军。依最新统计台湾女性购屋比重已连续2年突破55%，正式超过男性跃居台湾房市的购屋大户。总体来说台北地产市场仍然是供过于求。根据台湾“行政院主计处”去年底公布的每10年一次房屋情况普查结果空屋率达到17.6%，显示目前台湾房屋空置率偏高，存量太大。
　　 台湾也有政府出资的公房，由于压力比较大，台湾当局最近决定暂缓公房住宅新建计划2年，2002年底，台湾公布“国民住宅条例”修正案，公房管理政策进一步放宽，将居住满2年才能转售的限制缩短为1年；取得使用执照满15年的公房可自由买卖；原不符合公房承购资格的民众也可购买旧房（中古公屋或二手房）
　　 关于台湾的贷款政策：目前台湾公房贷款利率为年息2.65%。商业贷款为年利3.5%，但由于政府的各种补贴五花八门，实际上年利不超过2%。（就从这点来讲，上海的房子含金量就没有台北的高。）如政府公务员，公立学校教师员工住宅贷款利率由3.5%可以优惠到2.31%。
　　 这种乱七八糟的各种补贴我也无法一一讲清楚，比如台湾还有一个1500亿元的邮政储金低利房屋贷款。民进党上台后，为刺激房地产市场，连续推出4次共计9200亿元的优惠购屋专案贷款方案，向购屋者提供部分房屋贷款利息，补贴购屋贷款期限长达15年。（知道为什么票那么多了吧），据说这4次优惠房屋贷款已有37.3万户受惠 。另外，台湾还有什么“青年优惠房屋贷款专案”，即提供1200亿元用于青年首次购屋等限于特定对象的专案优惠贷款。反正，只要不是没事干乱买房子，总有适合你的优惠政策。
　　 关于付款方式，每家银行都不一样，一般首付5%即可。按揭可长达三十年。最吸引人的是你甚至可以选择每年仅仅付利息（反正利息也***低），三十年后再还本金。所以最滑稽的就是，台巴子跑到上海来都是一次性付款，据说很多台湾人就选择这种付款方式，每年只还利息，然后拿这套房子去另一家银行再抵押贷款（台湾一样是靠关系，有门路的，有关系的就很容易贷到款）拿到钱来上海买房子！
　　 关于大家最关心的房价，我的资料主要来源于实地考察，问朋友和看中国时报每天的房产广告。不敢说权威，至少不会离事实相差太远。由于不可能把所有的房产报价都拿出来贴上，就讲一个大概吧。
　　首先台北县（你就当七宝莘庄），象上海类似联体别墅带车库的，200平米看位置，均价在120万左右。好地方的200万，便宜的80万都有（忘了说了，台北一般也是按照建筑面积来算的）。一般公寓，周围配套卖场齐全，离轨道线步行10-15分钟的，新房均价。值得注意的是台北普遍新房比旧房要贵很多，平均贵出30%左右，房子越老越不值钱。上海好像是房价和房龄没什么关系，这也是不成熟市场的一种表现吧。
　　 再说台北市中心，由于台北本来就不大，台北市内几乎就没有什么很差的地方，台北的环境也是相当好，新房均价20000左右。当然品质不同，定位不同，也有不同价位的房子，比如相当于俺们杨浦内环的地方，均价不超过14000，又比如信义新区（大约相当于浦东陆家嘴，第一高楼台北101所在地）由于环境好，每平米3万以上，每平米10万的所谓豪宅也是有的（***上海也已经有了），一般来说，台湾地产商利润率在5%左右，和内地地产商利润相差如此之大有两个原因：一：地价贵。二：建筑成本太高。且不说台北的新房普遍品质好过上海（台北的公房我看也比复地的房子造得好），很重要的一点是台湾人工太贵，一个普通建筑工人也要月薪6，7000，这成本怎么能和喝俺们民工血（每月7，800还不知道年底能不能拿到）的内地富豪比呢？
　　 再回过头来，说说台湾人的收入。应当这样说，台北基本上消灭了穷人。台北有一个非常庞大的中产阶级群体，可以这样说80%的人属于中产阶级。几乎每个家庭都有一到两辆车，普遍受过很高的教育，但是这个群体之中收入差别不大，税前月薪的是绝大多数（一年14个月薪水），而且不象日本工资随年龄涨，很多人15年前拿13000，15年后还是这么多。照理，有这么庞大的中产阶级群体，台北地产市场应当很繁荣才是，但事实却是几乎走了10年的阴跌之路，最近两年才有点回升的趋势。照理台北物价还低于上海（这点是所有台湾人来上海后公认的，他们普遍认为上海除了夜总会和洗头店比台北便宜，样样都比台北贵），收入高过上海，利率那么低，优惠政策那么多，应当买房不吃力才是，事实的情况是：台北人仍然认为房价很高，买房很吃力，小户型最受欢迎。收入比台北人低，利率比台北人搞得多，税收比台北多得多，房价比台北只高不低的上海，需求怎么就那么刚呢？
　　 回到上海来说，据我所知的在上海买房的台湾人，基本以炒房客居多（当然也有少数很有经济实力的台湾人），来大陆工作的普通台湾人（可能就有你们公司的一个什么副总阿，总监阿）基本都是租房。包括台湾人聚居的古北，龙柏，你们可以去调查一下，住在里面的台湾客都是拿着公司的住房补贴在租房住。
　　 偶尔也问过台湾朋友干吗不买房？答曰：妈的，比台北还贵，留点钱不如包二奶。
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美国收入,可以做个横向的对比.
　　美国人均GDP35000美圆,纽约市人均收入22402美元/年.一个大学本科生刚毕业工资大概美元/年,工作几年当个manager大概/年.纽约地区高于平均水平,不过能有10w/年算是高收入了.
　　哥伦比亚大学MBA入学前平均年收入$50,000,毕业后人均年收入$142,500(排第5).排30的rochester大学MBA毕业后起薪为$109,000.
　　美国总统前几年刚调整薪水,现在是40w/年,调整前是20w/年.
　　美国的研究性大学中教授平均工资是97，910美元，副教授平均工资为67，043美元，助理教授的工资有57，131美元。一般都要博士毕业有的还要当个几年博士后才有资格去研究性大学当助教.
　　做IT的同学有硕士学位,工资大概在/年
　　非技术的同学做市场之类,也有个硕士学位.工资大概在/年.
　　总体上,美国贫富差距不是很大,最富的州和最穷的州人均收入不会高于1:2.一年收入有3万,就算得上中产阶级.美国房价根据地区而异,便宜的不消多说,这里说说最贵的纽约曼哈顿.
Newly Renovated large 575 sq ft alcove studio in very well managed D/M co-op building. Separate chef's kitchen with great granite counter tops, floors & lots of cabinet space. New limestone Bath. Generous closet space. Sponsor unit. No board approval. Great Financials! Pet friendly! Full service bldg has an awesome common roofdeck with incredible views and garage, bike room. 75% max financing allowed.
　　简单翻译一下:575平方英尺(大概50平方米).相当于我们一教一厅.最多75%按揭.这个属于中介的广告
大概120平方,有3个卧室.usd 100w.位于2楼的顶楼.到中央公园(相当于人民广场?)只要走一分钟就到.
　　Top floor in a 2 levels building. Beautiful building in a quiet block.
　　Specious 1300sqf flat. Large open space combination of living room & dining room. Master bedroom suite with twin closets and full bathroom. The flat has a small private terrace. High ceiling and wooden floor.
　　The apartment is 1 min walk from Central Park and a few blocks from Broadway. It is a short walk to subway stations either on CPW or Broadway.
一室一厅,45平方,售价35.9w.朝南.物业$740 maint(还是不确定是年还是月,要是月这个就有点贵了)
　　great quiet and bright apt., fully furnished or not, 3rd floor, elevator, non-doorman, but great unlimited sublet poilicy. approx 500 sq feet, $740 maint, pets allowed. faces south and gets lots of light
54平方.广告说原价(was $ 540,000), 现在$ 525,000 就卖了,一个月能租$1900,投资汇报率高哦.窗外就是中央公园.
　　不过房子看起来有点旧.
这个没说具体位置,只是说在曼哈顿区的中上角,相当于闸北中环以内应该有的吧.160平方,4室2厅,$79.9w.私人小花园,物业$1464,免费宽带包括在内.
　　广告里说这是超低价.
位于曼哈顿第二大道和第三大道之间的12街区(联合国总部是在第二大道和第三大道之间的40街区,占据了6个街区的位置).
　　85平方,$695,000
这个只要$159000.没写多大面积和具体位置,只说到曼哈顿15分钟.
　　看图片估计就30平米左右,相当于厨卫独立的一室户.
位于65街区,典型的富人区.林肯中心也在那.相当于衡山路.
　　70平方, $775000 .免费使用露天阳台+游泳池+健身中心
Lafayette 街上,靠近百老汇,豪华装修
　　135平方, $167.5万
　　好不容易找到一个总价超过100w的,纽约房价被低估了啊
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美国各州楼价其实有跌有升 纽约房价依旧坚挺 日08:43&&广州日报大洋网
　　全美房价一片跌，纽约的房价却一直保持坚挺。在纽约工作5年的王小姐说：“现在虽然利率降低了，但是房价还是太高，买房不如租房。”
　　最近一周，由于美联储大幅降息，美国长期债券的收益率也被拉低，目前30年固定房贷的平均利率已经下降为5.48%，比去年夏天7%的利率下跌了1.5个百分点。虽然低利率让有购房计划的人蠢蠢欲动，不过，大多数人仍在等待，想等房价跌到最低点时行动。
　　加州：有购房者的抵押额是年收入8倍
　　在过去几年里，美国次级贷款市场获得了飞速发展，越来越多的美国人甚至包括那些信用记录不良或者还款能力很弱的低收入阶层，也能通过借钱轻易实现买房的梦想。截至2006年，美国人的房屋拥有率达到69%的历史新高，超过900万的家庭拥有了自己的房屋，而从2000年到2006年，房价也上涨了130%，在加州的部分地区，一些买房者甚至抵押额相当于他们年收入的8倍。
　　据在纽约一家投行工作的华人安小姐介绍，2004年其在波士顿工作时，她公司里一个保安，年收入只有3万美元，也在郊区买了一所房子，采取的就是零首付的方式，先在一家银行贷了6万美元，然后以该6万美元做首付，在另一家银行贷款买了房，前3年利率特别低，只有2%左右，到2007年，房子的利率开始浮动，月供也大幅增加，而房价一跌，他的贷款总额已经大大超过房子的价值，最后只好停止还贷，房子也被赎回了。
　　根据权威的数据，在美国的房屋拥有者中间，次级债占的比例从2001年的2%上涨到了2004年的20%，大约相当于5000亿美元。
　　不过从2006年房价开始下跌，许多人发现自己的贷款已经超过房子的价值，就开始拖延还贷。
　　佛罗里达州：过去一年房价跌10%
　　最近一年多时间，挂牌抛售的房子越来越多。根据瑞银提供的数据，截至2007年9月，在过去一年里，美国房价整体下跌了4.5%。
　　其中佛罗里达州下跌了10%，加州下跌了9.4%(见表一)。而最近几个月，房价仍在持续下跌，据在纽约银行工作的Jeason介绍，从去年到今年，佛罗里达和加州等重灾区的房价，已经下跌了15%。
　　住在德州休斯顿北部郊区Woodland的Wendy在接受本报记者采访时也表示，在得州，一些新开发的楼盘最近一年明显卖不动了，在她们家附近的一个楼盘，总价30多万美元的别墅，价格一下下调3万多美元，跌幅超过了10%。
　　德州：房价不跌反涨需求强劲
　　不过，并不是所有地区的房价都在下跌。据Wendy介绍，在德州，一些学区较好配套成熟的社区，由于房子存量固定，需求仍然强劲，房价不但没有下降，还有所上涨。其一年前在Woodland地区买了一栋2800英尺的别墅，当时价格为98美元/英尺，如今，该栋房子的价格已经涨到每平方英尺101美元了。
　　而据居住在纽约市曼哈顿地区的多位市民介绍，在这次房地产市场的滑坡中，纽约的房价也不但没有下降，而且有小幅的上涨。
　　纽约房价：房价坚挺买房不如租房
　　从麻省理工大学毕业的王小姐已经工作5年了，如今在一家大的投行从事工作，经常泡吧的王小姐在纽约应该算是中产阶层了，但是到目前为止依然住在租来的房子里。据王小姐透露，虽然美国大部分地区的房价在下跌，但是纽约的房价却一直保持坚挺。目前，在纽约曼哈顿岛上，一套全新一室一厅的公寓(面积在80平方米左右)，价格在150万美元以上。“这跟一年前没有什么差别，最近一年纽约的房价虽然没有继续上涨，但至少是保持坚挺的。”“现在虽然利率降低了，但房价还是太高了，现在买房不如租房。”
　　根据王小姐介绍，目前纽约房地产一二级市场的价格差别很大，在曼哈顿岛上，3000美元～4000美元就能租一套一室一厅的公寓，而如果买同样的房子，则价格在150万美元左右，而且每月还要交1500美元～2000美元左右的物业税和房地产税，从投资角度来看，买房子的投资收益只有2000美元～2500美元，跟150万美元的房价相比，投资年回报率不到2%。
　　而在那些房价下跌厉害的地区，人们仍在观望甚至抛售房子，“目前我身边没有人对再融资赎回自己的房子有兴趣，因为大多数人欠的债已经超过他们房子的价值了，而房价还在下跌。”克里夫兰一位房地产经纪人表示，“而与此同时，仍然有人在抛售房子，准备租房子等房价触底时再买回来。”
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中国的住房是利益分配的工具，是攫取政治资本的手段。大多数国民只为房子而生，谈不上什么生活。所以城市居民在某种形式下是另类的包身工，贷款意味着出卖自己，而不是去创业
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大家可以说说自己当地的房价收入比:lol
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看完这篇文章真的痛苦，我们辛辛苦苦攒钱买房，产权只有70年！(:0004:) 真羡慕台北，人口只有270万，太好了。看看北京上海广州深圳，就知道什么叫人口爆炸了！
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首先，强烈要求把超然这文章加精。。。辛苦超然整理和归纳，我也是现在才知道哈尔滨实用面积是6成。。。
我在另外帖子里为何提出珠江新城这个广州的cbd，全国第3个的cbd呢。。。
我的看法，不是富人去买楼，富人是去买写字楼，别墅的。。。
买楼的主力还是打工仔，打工仔当然要返工，所以我强调了如果那个城市或者地区，附近能不能提供好的工作环境，工作职位，薪酬，如果不能高楼价是站不稳的，
珠江新城就是这个概念，n多中小企在哪里设有办事处，而且广州未来将会有好多工厂搬走，但留下了研发机构，这就带来了就业机会。。。
熟悉广州朋友都知道，金沙洲是市政府另外一个想开发的地块，但一块商业用地都没拍出，所以我是不看好这里的。。。
[ 本帖最后由 面包大人 于
19:43 编辑 ]
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我上年10月买了一套房子，以我的年收入，大概6年可以买到
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原帖由 面包大人 于
19:41 发表
首先，强烈要求把超然这文章加精。。。辛苦超然整理和归纳，我也是现在才知道哈尔滨实用面积是6成。。。
我在另外帖子里为何提出珠江新城这个广州的cbd，全国第3个的cbd呢。。。
我的看法，不是富人去买楼，富人 ...
哈尔滨不是6层,将近7成吧,基本上是多层1:1.49,高层1:1.57,同样是北方城市的沈阳和长春据说是1:1.3,北京的官方标准高层塔楼的使用率是72-75%,高层板楼的使用率是78-80%,多层住宅的使用率约为85%左右:lol
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回应超然，关于购买地产股和购买房屋的分别。。。
保利比最高位跌了3分之2.。。最严重的深圳的楼价也是缩水30%
如果说美国更严重，那两房股价，更只有20%:L
我想美国楼价不会缩水5分之1，而且股票就如万科这样的管理层，做那个行业都能行，而一些地产公司只是在行业最风光的时候能赚钱，公司实在太难选，房地产行业大洗牌是一定的，万一选中那个是被洗的:')
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原帖由 超然 于
19:50 发表
哈尔滨不是6层,将近7成吧,基本上是多层1:1.49,高层1:1.57,同样是北方城市的沈阳和长春据说是1:1.3,北京的官方标准高层塔楼的使用率是72-75%,高层板楼的使用率是78-80%,多层住宅的使用率约为85%左右:lol
广州新的商品房就大概75%---85%左右。。
你能文章做得非常好
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原帖由 面包大人 于
19:52 发表
回应超然，关于购买地产股和购买房屋的分别。。。
保利比最高位跌了3分之2.。。最严重的深圳的楼价也是缩水30%
如果说美国更严重，那两房股价，更只有20%:L
我想美国楼价不会缩水5分之1，而且股票就如万科这样的 ...
理解上有偏差的,那俩个公司不是做地产的,两家公司的主要业务是从抵押贷款公司、银行和其他放贷机构购买住房抵押贷款，并将部分住房抵押贷款证券化后打包出售给其他投资者。
但是具体美国做住宅地产的公司股价跌了多少不太清楚,不过PE应该高于国内公司.
地产行业最大风险是政策,就是国家对于住房战略发展的选择,是选择倾向新加坡还是选择更市场化一些,前者看国家财政似乎没有那么大的实力,但是国内的住房保障确实做的很不好地方政府土地转让收入用在住房保障上的比例太低拉,更长远还是看政体改革背景下的财税改革.:lol
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好贴...认真学习
多学习.细分析.亏盈还是靠自己.
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原帖由 阿兰德龙 于
17:30 发表
看完这篇文章真的痛苦，我们辛辛苦苦攒钱买房，产权只有70年！(:0004:) 真羡慕台北，人口只有270万，太好了。看看北京上海广州深圳，就知道什么叫人口爆炸了！
其实这里也有个误区,大家习惯说国内的房子产权只有70年,但是大多数房子不到70年就动迁了,按照现在的动迁条例还是比较合理的,而且大家忽略了发达国家的房子是永久的但是有物业税和房地产税的,物业税是按照房子估值的一定比例收取的,大约都在0.5%到1%之间.当然征收条件也不相同.简单说,你投资了一个房子50万开始一年要交的物业税,10年后房价涨到100万了,那一年交的,基本上用不了70年你交的税又可以买一套住房了,所以国内政府在地产上看着只有70年使用权但是远没有开征物业税合适的.
　温哥华市政府对物业管理非常严格，对房地产每年评估一次，评估由政府主持，费用也由政府负责。依据评估总价值征收地税，自己居住、自住加出租、商业性等不同用途的地产，而地税也不相同。对自居、退伍军人、65岁以上老人、残疾人优惠30%50%。除此以外，不仅100%收税，对拥有二套住宅的人还以高税率征收。
　　荷兰对房屋课征的税收，一种是地方政府课征的财产税，主要课税对象是房屋。第二种是房屋消费税，对房屋使用者课征。我们目前讨论的物业税类似于第一种，即财产税。
　　荷兰的财产税属于地方税收，是地方政府为数很少的几个税种中最重要的税种。课税对象包括土地、房屋等不动产和某些动产。房屋价值由地产政府参照房屋的市场价值评估确定，税率由各地政府自定。
　　加拿大物业税：税率是3年内不动产平均值的0.5%。也就是说，一套40万元的房子，按0.5%的税率计算，一年为2000元，平均到每个月不到200元。但如果逾期缴纳物业税，就会被罚款和抽取利息，连续三年欠缴，政府更有权将物业拍卖。
　　美国物业税：为鼓励一般百姓购房，政府规定百姓在购第一套自住房时可以免除物业税，当购第二套住房时，就要对其征收财产税；再购第三、第四套住房时财产税就会有一个较大比例的增长。
从本质上看，美国征收物业税的第一功能是改善社区环境和服务，提高住户的生活质量，吸引更多的人来本区购买住房。各县、市、区政府为经济持续发展计，都希望人们来其管辖的区域内买房建房。
美国各区县的物业税率差异很大，但一般都对收入低的退休老人实施减免。纽约是物业税率最高的城市之一，税率由市议会确定，2007年一般民宅物业税为12%上下。在纽约市，只有33%的居民拥有自己的房子，这个比例远远低于全美国平均67%的房屋拥有者的数字。纽约市财政局每年根据房屋的价值，按比例向房东发出地产税账单，分月交付。房屋的价格涨，地税也跟着涨。房子所在的区域不同，地产税高低也不一样，相差悬殊。在华人较集中的皇后区，地产税平均每年每平方米大约是20美元。 150平方米的房子，每年要交的地产税约3000美元。若在曼哈顿区，150平方米的房子大约要交美元。与此同时，汽车、游艇等私有资产的物业税率则要高得多，数年来一直维持在4.75%上下
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　国内空转的物业税征收有两种计算模式，两种模式以房屋用途来区分。中央财经大学政府管理学院副院长温来成告诉记者，如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收税基的1.2%为物业税；如果房产是出租投资用，就以投资回报为基准，征收12%的物业税，但空转中并没有设定起征点。
　　国家发改委投资所副所长陈选则向记者透露，如果物业税征收开始实转，其税率可能的设定范围是在房产评估价的0.3%至0.8%之间。
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感谢超版的资料
记得某人说过, 房价牛市涨多高, 看得是富人的实力, 房价熊市跌到哪里是底, 看得是白领收入
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就目前各地房价
肯定站不稳的
下跌只是迟早问题
房地产股股价提前反映房价
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超然高人精采文章。
对于物业这块，说的不错，有的人看不见我们自已的优势，以已之短比人之长，这就不对。
对于美国的曼哈顿的房产举例，我看到的是，一是人家的也不便宜，二是，他们的很小套啊......从这里就想到一个收入房价比的问题。
现实的收入房价比，这个怎么比，其实是有主观因素在内的，其中就有个人对于房产的面积和地段的选择问题，从而使这个比值差别相当大。
工薪阶层，量力而行，选个地段一般的，面积6-70平米的，还是死要面子，好高骛远，非要与人攀比，在好地段又看上100来平米的。。。自然有天渊之别。
上面说的是个体的，总体收入房价比，其实也不好说。我们社会收入是个哑铃型的吧，富人其实很多的，但穷人也多，收入均值不大，而开发的房子，总是求大求好，总价就高。。。总体比值，使得这个收入房价比也高了点.
加大保障房投入，加大小户型普宅建设，可以拉低收入房价比。
看到好文章，不免想的多了点。乱说感想，错误是正常，LZ见谅:D
不知道证监会上层是怎样的思想啊，这是什么物种？跟人的想法差别这么大
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精品文章啊，资料收集比较齐
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原帖由 超然 于
20:05 发表
理解上有偏差的,那俩个公司不是做地产的,两家公司的主要业务是从抵押贷款公司、银行和其他放贷机构购买住房抵押贷款，并将部分住房抵押贷款证券化后打包出售给其他投资者。
但是具体美国做住宅地产的公司股价跌了 ...
美国还是银行先于地产公司死，已经有7间美国银行倒闭了:L
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原帖由 kkkfz 于
20:52 发表
感谢超版的资料
记得某人说过, 房价牛市涨多高, 看得是富人的实力, 房价熊市跌到哪里是底, 看得是白领收入
精句，特别对房价的熊市走势分析。。。一个人要定居哪里，最主要还是哪里能提供工作，满足的个人需求，然后才是房子的需求。。。
连找工作都难的城市和地区，大家要小心楼价了:lol （举个例子：东莞）
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原帖由 面包大人 于
00:37 发表
美国还是银行先于地产公司死，已经有7间美国银行倒闭了:L
是比较搞笑的说,米国筒子以前总给咱们银行评C的,现在看国内的银行还是比较NB的说,最起码有国家砸钱的,不过这次米国玩大了,砸的钱也不少,米国筒子们的纳税意识强的,已经开始抗议拉:lol
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深圳出了个万人团购，说明需求都还在:lol
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房价和个人收入没什么彻底直接的关系的。&&举个数字，上海今年有4万对新人结婚， 而今年新增商品房不会超过5000套。 一般实在没办法的人才用旧房子结婚的。&&上海平均结婚年龄已经推迟到31岁了。 现实是残酷的，&&实际能够用新房结婚的人估计不到5%， 这还是在两家祖上3代倾其所有的结果。& &如果能够深刻理解这5%,&&就能够深刻理解房价和收入的关系了。 再补一个很俗的2、8定律，全国20%得人占有80%的财富， 这个数字也可能是10%-90%。
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只需要看看我们身边就可以了：1，有多少新房子； 2，有多少人需要新房子； 3，是否出得起这个钱。
当然，现在上海的房价显然有些偏高了，存在回调的需要。毕竟6年涨了4倍，没有永远只涨不跌的东西，包括石油和房子
[ 本帖最后由 爱党爱国 于
00:16 编辑 ]
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包宗华：中国房价收入比不宜用来衡量房地产泡沫！- -
& && && && && && && && && && && && &&&
我国与西方国家有一个很大的不同点，就是建国后长期实行低工资制。
改革开放以来，我国一直在致力改变人民收入过低的状态(这也是1990年房价收入比高于2003年的重要原因)。但因要彻底改变广大人民的低收入状态，需要一个相当长的过程。
由于收入低而造成房价收入比的偏高，与泡沫毫无关系，只能通过持续发展国民经济和不断提高居民收入，并让每年的居民收入增长高于房价的涨幅来逐步解决。
有人士提出衡量是否产生泡沫的第一条标准是房价收入比，并以我国许多城市的房价收入比高过所谓“国际惯例”的4—6倍为据，想用以说明我国的房地产泡沫是多么普遍和严重。笔者认为，以房价收入比来衡量房地产市场是否产生了泡沫是站不住脚的。
两者反映的经济现象不同
泡沫现象是虚拟资本过度膨胀的经济现象，其主要表现是价格猛涨远远离开其价值，用以考察是否出现了过度涨价的问题。房价收入比是一个国家或一个城市某一时期上市销售的全部住房平均每套的价格，与这个国家或城市居民某一时期户均收入的比值，用以考察居民的购房能力。由此可以说明，泡沫和房价收入比反映的是不同质的经济现象， 作用也不同。
由于泡沫的释义是最直观和最透明的，因而要衡量是否出现泡沫只有一条标准，就是直截了当地去检查某一种商品是否出现了价格猛涨并已远离其价值，从而呈现了泡沫状态。既然有了最直接的衡量标准，就没有必要再使用辅助指标，何况迄今为止还没有发现合适的辅助指标。如果增加一些不合适的辅助指标，反而会互相牵制而难以得出准确的结论。房价收入比虽然也包含了价格因素，但不论从静态或动态的角度，都不可能用价格与收入的比值，来说明房价是否猛涨并远离其价值。因此，从两者的释义来分析，房价收入比不能作为衡量泡沫的标准。
4—6倍的房价收入比既不是国际惯例，更不能衡量泡沫。
1989年10月Bertnand Renaud在他写的一份研究报告中指出：“在发达国家，房价收入比在1.8—5.5：1之间，……在发展中国家，该数一般在4—6：1之间。当然也有例外，……”随后，世界银行亚洲区中国局在1992年3月出版的《中国：城镇住房改革的问题与方案》一书中引用了上面的论点。可见，以上仅仅是一位专家的论点，特别是现在看来这一论点是不全面、不准确的。这些年来，中外人士在引用上述论点时逐步走样，一是删去了发达国家1.8—5.5：1的论点；二是删去了发展中国家“也有例外”的论点，单单抽出4—6倍，把它说成是国际惯例，而且讹传至今。
其后，Bertnand Renaud在搜集到较多国家的房价收入比资料后，发现一些经济落后的发展中国家和社会主义经济国家的房价收入比，远远高于6倍，从而对他1989年的论断做了一定程度的修正。他在1991年6月发表的研究报告中指出：“发达国家和发展中国家的房价收入比数据形成鲜明对比”；“社会主义经济国家的房价收入比非常的高”。可惜许多人在引用Bertnand Renaud的1989年论点时，没有注意到他其后做的修正。1993年和1998年，联合国曾两次发布了较多国家的房价收入比资料，这些丰富而比较全面的资料彻底否定了4—6倍是国际惯例的论点。这些资料使人们认识到，房价收入比的高低，是由每个国家(或城市)的经济实力、住房市场、居民收入水平、消费结构、居住习俗、居住水平以及每年上市住房的构成等诸多因素综合形成的。由于各个国家拥有的上述因素很不一样，因而计算出的房价收入比的差别也很大。例如，联合国公布的1998年对96个国家的统计资料显示，这96个国家房价收入比最高的为30倍，最低的为0.8倍，平均值为8.4倍，中位数为倍。由此说明，各个国家房价收入比最低的和最高的差距达到30多倍，一半以上的国家在6倍以上，还有一部分在4倍以下，列入4—6倍范围内的只有一小部分国家。既然列入4—6倍的国家的比重很小，而且又不居中，既不能把它叫做平均数，更不能称为国际惯例。当然，也不能按照上述几位作者提出的“衡量泡沫标准”，做出一半以上超过6倍的国家都出现了房地产泡沫的结论。
根据联合国提供的1998年世界上许多城市房价收入比的资料进行分组测算：居民平均收入在999美元以下的城市，房价收入比为6.3—30倍；居民平均收入在美元之间的城市，房价收入比为2.1—20倍；居民平均收入在10000美元以上的城市，房价收入比为0.8—12.3倍。以上资料说明，居民的贫富程度对于房价收入比的高低，有着重要的影响，而贫富程度是与泡沫没有直接关系的。
为什么多数贫穷国家房价收入比偏高？有些专家曾做了这样的分析：一些恩格尔系数在60%左右的最贫穷国家，在总人口中贫穷居民占的比重很大，其中有许多贫穷居民住在自己搭建的简陋的居住所内。西方住房学专家认为这种简陋居住所不能叫HOUSE(住房)，而应叫SHELTER(译为窝棚)。这些国家在计算全国年户均收入时，占有相当比重的贫穷居民的收入都计算在内。由于他们许多人住的窝棚一般不会上市销售，因而在计算当年上市销售的住宅时，只包括能够上市的价格相对比较高的住宅。在这种情况下计算出的房价收入比，就会达到20几倍甚至30倍。由于这样高的房价收入比如实地反映了贫穷国家的国情，就不能说它是不适当的。
专家还指出，许多最贫穷国家的经济实力和居民购房能力都很低，每年新建、上市销售的住房以及房价波动，都会低于比较发达的国家，产生泡沫的几率也小得多。如果按照上述几位作者提出的衡量泡沫标准，以这些国家房价收入比高达20倍以上为由，做出其泡沫特别严重的结论，只能与这些国家的实际“背道而驰”。
我国房价收入比有一定特殊性
决定房价收入比高低的一个重要因素是居民的收入水平。我国与西方国家有一个很大的不同点，就是建国后长期实行低工资制。改革开放以来，我国一直在致力改变人民收入过低的状态(这也是1990年房价收入比高于2003年的重要原因)。但因要彻底改变广大人民的低收入状态，需要一个相当长的过程，因而迄今为止我国人民的收入水平仍然是相当低的。目前，我国的平均房价要比美国等西方国家低得多，但因城市居民平均收入低得更多，因而计算出的房价收入比反而比美国等西方国家高。由于收入低而造成房价收入比的偏高，与泡沫毫无关系，只能通过持续发展国民经济和不断提高居民收入，并让每年的居民收入增长高于房价的涨幅来逐步解决。
我国还有一个特殊情况，就是一半以上的城市居民，在房改进程中用很低的价格购买了平均每套60平方米左右的“房改”住宅。按照梯度消费的原则，如果这些居民卖掉60平方米的住宅再去买80平方米的住宅，计算出来的房价收入比就只有3倍左右，买房就不那么困难。由此可见，现行的把全部居民都按“白手起家”购买一套新房的方法计算出来的房价收入比，只能相对地反映居民购房能力。这种相对的比值更不能衡量出泡沫状态。
同时，我们计算房价收入比使用的房价，是一定时期出售住房总量的每套平均价，它不仅受到房价涨跌的影响，而且受到出售住房构成变化的影响。如果在一定时期内出售的住房中，大户型、高房价的住房比重大，平均价就高。反之，平均价就低。这种因构成变化而造成的平均价高低，对房价收入比影响很大。据美国2001年1季度对各城市房价收入比的统计，最低的为1.4倍，最高的为6.9倍，最高为最低的493%。以上数字，固然在一定程度上反映了各城市经济水平、房价和居民收入的差距，但美国各城市的实际差距不会如此之大。经分析，造成各城市房价收入比出现以上的大差距还有一条重要原因，就是1季度各城市出售住房的构成大不相同。而这种构成变化的影响是与泡沫无关的。
有人提出，应该使用房价收入比的动态变化来说明是否出现泡沫状态？据统计，十几年来我国的房价收入比稳步下降，从1990年的13.12倍逐步下降至2003年的8.42倍，下降36%。如果按上述几位作者提出的“衡量泡沫标准”，就会做出我国1990年的房地产泡沫特别严重，而其后各年房价没有上涨而且没有泡沫的“错误结论”。其实，1990年我国的住房商品化还处于起步阶段，当时倒没有什么泡沫问题。而其后大多数年代的房价都有所上涨，特别是2003年的房价涨幅超过10%，有的城市倒有产生一般性泡沫的可能。可见，之所以做出“错误结论”，在于误把房价收入比作为衡量泡沫的标准。同样的道理，如果离开了对美国房价上涨是否远离其价值的正确分析，仅以美国近6年来房价收入比提高20%，平均年增长3%为据，就做出美国产生了严重泡沫的结论，人们是不会采信的。
宣扬泡沫释义扩大化，把各种不同质的经济现象统统归入泡沫范畴，已经成为一种“时尚”。把房价收入比作为衡量泡沫的第一条标准，就是这种“时尚”的一种表现。而当前需要解决的一个重要问题，就是西方国家和我国的经济学界对价格离开价值多高才算形成一般性泡沫的“泡沫状态”没有统一定义，使得研究泡沫的人士各言其是。在我国的房地产界，有的专家建议价格年涨幅超过30%就应视为出现了一般性泡沫，有的建议连续3年涨幅超过10%就应视为出现了一般性泡沫或泡沫苗头。以上，仅是提供讨论的个人建议，而不是公认的标淮。为此，希望大家共同努力来研究这个问题，先各抒己见，后逐步统一认识，直至最后通过必要的组织程序，做出统一的界定泡沫状态的标准。
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房价应该是房租的多少倍
合理的房价，应该是房租的400~500倍。
某些情况下，应该是倍。
原理很简单：房租每七年翻一翻
房价并没有泡沫，无论是从“房价收入比”，还是“房价房租比”，我们都看不见有任何迹象断言房地产过高。
目前舆论铺天盖地，已经没有一篇是讨论“房地产”了，而全都是讨论“房地产泡沫”。这是令人惊诧的，因为这些指责，全都是站在一块沙滩般的基石上。迄今为止，我们最需要讨论的是，根本房地产有没有泡沫。
可悲的是，却没有多少人认认真真地分析这一点。
事实上，人们需要反思，房地产到底有没有泡沫。这需要经过充分的辩论，慎密的探考，严谨求实的逻辑态度，才可以获得真相。令人惋惜的是，在目前一片声讨“房地产泡沫”大潮中，我们没有看到这一点。
我们的观点很明确，无论房价收入比，房价房租比，唯一的结论，就是房价太低，远远低于其合理价值。房价应该是房租的400~500倍。从目前的情况看，绝大多数城市并没有达到这个比例，所以房价仅仅是被低估，而不是高估。
或许有人要哈哈大笑了，一年12个月，也就意味着这样的房屋，年租金回报率，仅只有12/400=3%，目前一年期储蓄，还有2.25%（税前）收益，相比之下。3%房地产收租，实在不怎么吸引。一般人对于低流通，慢周转的大型不动产，都希望能有5~6%的回报左右。
不错，那我问你，目前百度(）一年期的每股收益，仅$0.07元左右，美联储的联邦基金利率4.5%。那么，百度的股价，应该是多少。
很多人马上掏出计算器算了，按风险加二个半点，7%预期收益计算，每股$0.07，股价应该是$1，一美金。
那好，那今天百度的股价是多少。他IPO定票价格为27美金，第一天开盘就为65美景，最高涨到了125美金。那那些号称百度应该卖$1美金的专家都跑到哪去了？
是华尔街疯了么，是报价机出故障了么，都不是。华尔街的分析家们，为百度股价作定价时，充分考虑到了这样一个事实。百度的收益是变化增长的，而不是僵化固定的。
好比百度如果第一年收益$0.07，第二年收益$0.70，第三年收益$7.00。那么，一只每年收益$7.00的股票，折合其股价，就应该是$100美金。
如果三年后，该股价能涨到$100美金，那今年花$65美金买入，又有何不可呢。华尔街的分析家们是聪明的，有理智的。百度股价的最终定位，在于他营业的增长性和复合性，而不是今日少得可怜的$0.07美金。
同样道理，我们看过很多分析房价与租金比的，包括社科院几位很高文凭的食禄之蠹。有说157倍的，有说197倍，也有说230倍的。
但令人遗憾的，他们中没有一个以正规的“资产定价模式”来严谨计算，没考虑租金的变化。有几个，甚至连短期利率和长期利率都没搞清！
举例来说，目前购入一套价值400万的房产，月租金为1万。在考虑租金变化的情况下，其排期表就会有很大的不同。租金会由12万，13万，14万，一直增长下去。租金每七年增加一倍，即每年增长10%：
第一年： -400万
第二年： +12
第三年： +13.2
第四年： +14.5
第五年： +16&&（-2万 小修）
第六年： +17.6
第七年： +19.3
第八年： +21.2
第九年： +24
第十年： +26.4&&（-10万 大修）
第十一年： +29
第十二年： +31.9
第十三年： +35.1
第十四年： +38.7
第十五年： +42.5&&（-2万 小修）
第十六年： +48
。。。。。。。。
这张表还可以一直排下去，到18年左右，即已经完全收回成本。到25年左右，收回全部成本和国债利息（哪怕残值为0）。
更为详细的模型，这张表还可以做更复杂一点。通常租金并不是持续稳定每年10%增长地，而是“稳定三年，突增四年”。也就是说，你租一套￥1000元/月的房屋，一直很稳稳定定地住着，一年二年，三年。但到了第四年，房东突然跑过来跟你说，要涨房租到￥1500，而你抬头到外一看，发现满大街的都是￥1500。
另一方面，装修折旧费也有待商榷。很多人都以为一次性地10来万装修扔进去，然后要分五年摊销。其实这也是外行的。因为从毛坯开始装修一套房子是很困难的。但翻修是相对简单的。
装修并不简简单单的是看得见的地板墙壁。暗藏的水电系统，地板下面的龙骨，天花板上的腻子。这些都是耗费巨大，而又看不见，不需要重新翻新的东西。“翻新”是件小工程，墙壁、地板、洁具的全面更换，2万元就崭然如新了。
把这些因素考虑进去，有兴趣的读者可以做一张更详细的表。但我们的结论是一样的。即使以18年计，400~500的房价房租比已经足够了，房子已经远远跑赢了最苛刻的预期。
预测一家公司的未来，是很困难的。穆迪（Moody）花了几代人的工夫，也仅能勉强预算出一个现金流量表，从而对一些通讯类公司的内在“价值”，达到了最稳定的判断。
模型越精细，越精确，越贴近现实，则预言准确度越高。拿之来依靠判断，必然如鱼得水，风调雨顺。
而一个模型越空洞，越简化，越远离现实，则预言准确度越差。宛如八卦巫术，让持有者碰壁连连，乃至焦头烂额。
我们尽量尽可能多地贴近现实，但任何一个凡人，有限的智慧与精力，都不能达到十全十美，无法完全预测金融市场的寸息波动。所以我们也都不是百万富翁。随着模型的逐步完善与细化，我们逐渐缩小误差，逼近现实。
考虑到“租金每七年翻一翻”，合理的房价，应该是月租金的400~500倍。
好了，现在回到我们最关键的问题，“你凭什么认为租金每七年翻一翻”，好的，下节再讲。
上一节，我们终于抓住了核心问题，“你凭什么认为租金每七年翻一翻”。我们的回答让人跌破眼镜，这不是理论，这是事实。
这不是理论，这是事实。
事实是，2006年，1999年，1992年，1985年，1978年，让我们回想下，在过去的每七年时光中。有哪一次租金不是涨了一倍。2006年相对于1999年，1999相对于1992年。
如果2006和更早的1978年相比，在这个28年中，租金更是涨了远远16倍不止。
1992年时，第一批供应商品房，田林新村居民陆陆续续入住。没有多少人，对当时5万元/套的价格觉得便宜，租金也只能收200元/月。晚报上还专门登了一幅报导“望楼兴叹”，画的是一个人头顶上一个大大的问号。数百元的工资，1000多元的房价，怎么可能买得起。
但七年之后，十四年之后，当我们再回过头来看。这一切又显得如此荒谬。田林新村的租价早已超越了￥1500元/月。当年买的房子，今日二三年的租金就可以回本。当年对于租不租买不买的争论，真显得毫无必要。
同样的道理，也适用于次新房市场。仅细微不同。高端是跳跃式变化的，低端较渐进式变化。
且不说1992，即使在1999年时，￥3000元/月租金，仍然是不可想象的。这相对于一些非常高档的物业。在该地区享受一定的声誉和知名度。通常不会由普通人拥有。试想一下，￥3000元/月，相当于一个科级干部的收入，在当时可以应付一个月的全部支出。
但时至2006年，这一规律已经完全改变。内环以内任何一套稍好的次新房，有二室一厅，至少都要￥3000元/月。或40元/平米/月的租金。有些时候，稍好一点的一室一厅都要这个价钱。￥3000元/月已经快成了租赁市场的一条最低底线。就象你越来越难以寻找1200元/月的老公房一样，你也越来越难以寻找3000元/月以下的二室一厅次新房。
通常，高端市场有不连续的特点，断租和租客档次起伏等等，很难记录一个连续的租金走势。但从一个较长远时期来看，趋势仍一样。相信不到七年，今天似以为骇人听闻的￥12000元/月租就会出现，而￥6000元/月租就会成为主流。
不管租客怎样变，至少2013之前，今日租￥3000元/月的内环二室一厅主流，将全面涨到￥6000元/月，似乎已经是一件看得见，触手可及的事。
在用春秋笔法，隐晦地暗示了第二节真正原因后。我们再来解释一下，为什么有时候房价和房租会产生“背离”情况。即房价涨了，房租却没怎么地涨。又或者是房价涨了，房租不涨反跌。
这种情况，说穿了其实一文不值。就好象一只股票，因利好而上升，哪怕公司业务并没有真正启动，哪怕利好兑现还需要无数久的时间。但只要一有利好，市场就会在一分种之内充分发挥反应。傻瓜才会等李彦宏把百度收益做到$7.00美元一股，再去买入股票。也没有傻瓜愿意那个时候卖给他。
房子反映的是未来70年的总收益权，和今年的关系不大。今年2006能收多少租，百度的每股收益是$0.07或$0.08，其实对百度的估值影响并不大。人们更关心是以后69年的事情，毕竟这是1:69的买卖。
房价是对“未来”的体现，房租就慢慢跟上吧。
比如，我们可以举几个例子，如果单论租金。古北无疑是最佳的了，同等房型，比别人收租贵一倍都不止。而古北的房价却不高，过去几年，不仅增长率远远低于了其他地段，甚至就连绝对值，也渐落下风。再过几年，古北或许要沦为中档地段、二流板块了。
为什么，是市场失效么，是大家看不到古北的价值么。都不是。而是人们对古北发展不看好，认为古北没前途，认为古北死路一条。那即使我今天收租很高，明后天租客就少了，十年后租客就跑光了，那该地还有什么价值。业内人对古北的评价是一块“飞地”，尊贵却没有未来。
同样道理，轨道交通，大型绿地，水岸，卖场，购物中心，一个利好还没有开工。租金没有丝毫撼动，但房价已经开始飞涨了。因为人们很清楚，虽然这短暂的几年中，租金并不高。因为路基施工，甚至都有可能下降。但一旦工程完工，就意味着巨大的改善效应。这几年的辛苦真不算什么。“房价与租金背离”也就不难解释了。
最近的几年，房租没什么大动，约20~30%的总涨幅。而相比之下，房价的涨幅远大得多，几乎是翻倍的幅度。从正统的资产定价理论来说，也就意味着人们对未来的预期，有了巨大的修正与偏差。
这个偏差是如此之大，一般来说，如果预期“房租每5年翻一翻”，则房价应该是房租的倍。如果每7年翻一翻，是400~500倍。每25年翻一翻，则合理应该是240~250倍。
在极短的时间内，房价极速地由240~250倍之平台，飞升至400~500北之平台。即意味着，人类，对未来的估计，有了急剧的变化。从一个物价每25年翻一翻的“低通涨时代”，飞速修正至一个每7年翻一翻的“中通涨时代”。
这样的修正，是否有依据。我们不敢骤下定论。但无论如何，如果你真正了解资产定价理论，了解租金的变化，这一切是可以解释的。而不用愤恨与恐慌。
市场总是对的，如果市场让你无法理解，那多半是你的学识不够。
评论房价过高或是过低，评价房地产到底有没有泡沫。关键看“房租每七年翻一翻”，这样重要一个的估计能不能成立，多精确地成立。我们不是全知，不该鲁莽地骤下结论。
但从历史来说，这似乎是对的。从现实来说，似乎也是对的。
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如果从中长期来考虑，我觉得影响房价的因素还要考虑以下几个方面：
一是房屋的成本是不断上升的。土地的价格，建筑成本等。
二是随着社会发展，人们的收入是不断上升的。如果收入大幅增加了，房价会跌吗？现在政府不停地在说要定期提高工资，广州更是说多少年要翻一倍之类的。还有就是要提高人民财产性收入，这都算是预期吧。
三是房产是目前老百性主要的保值增值工具。
有一点和楼主商榷，就是人们的收入问题。看房价，要看目标人群的收入情况。不能看平均数。14亿人口，只需要算算6亿，或是8亿人中有购房需求的目标人群。
把家庭收入15万定为高收入，我觉得至少在广州是不合适的吧。我觉得20万应该是中等家庭的收入。至少在我的周围，年收入50万以上的很多，这还只是工资收入。而我所在的单位，在广州也只是中等水平。
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