认筹金可以退吗?六大须知不可忽略
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“认筹”两字是每位选房者都不会陌生的词，VIP认筹几千抵几万，开发商总喜欢用这样的优惠来吸引购房者的青睐。那么，认筹是什么意思?缴纳的认筹金可以退吗?今天小编为各位购房者们搜集整理了关于“认筹”的知识及六大认筹须知，希望对您购房置业有所帮助。认筹是什么?“认筹”的具体操作大致有以下几个环节。首先是消费者去开发商那里填写个人资料，在交纳一笔数额不菲的“诚意金”后，将领取到一张叫VIP卡、VIP护照、VIP消费卡或认筹卡等名称五花八门的“证书”。拿到这些“证书”之后，消费者即获得了“认筹”资格。但往往有“认筹”资格的消费者的数量会远远超过楼盘实际推出的房屋数量。第二步就是所谓的“解筹”(一般的开发商在取得预售资格后才开始“解筹”)。在“认筹”数超过实际可提供的房屋数量的情况下，开发商一般采取“抽签”的形式，从已“认筹”的消费者中“抽”出可以选房者。之后，被抽中的选房者在统一选房号统一交首期，统一签署认购书或预售合同，挑中房号后，将与开发商签订“认购合同”。之后再是签订《预售合同》或者《房地产买卖合同》。认筹金可以退吗?在没有签订任何条款的时候，认筹因不具备法律效应，购房者在认筹过程当中所交的“诚意金”、认筹金是可以退还。而在认购和签订正式买卖合同时，购房者就需要仔细确定，防止有损害自己合法利益的行为条款出现，签订任何条款是也要看清楚，要留心眼。需仔细查看合同，是否有约定：如开发商在认筹协议上约定，购房者将来由于个人原因不再购房，那么认筹金就不会退还;或是否认同直接将认筹金转为定金(按照法律规定，若买家不履行合同，无权要求返还定金，开发商不履行合同的，应双倍返还定金。)，如果双方有协议约定为“定金”，则可按照合同所约定执行，那就不能退款。买房认筹六大注意事项：认筹须知一：“认筹”楼盘大多没有预售许可证搞“认筹”的楼盘几乎都有一个共同特征——没有取得《预售许可证》。很多楼盘是在建设过程中就开始了认筹的，那个时候房子预售许可证估计还没有办下来呢。认筹须知二：故意控制房号不少开发商及代理商在“认筹”时，往往故意控制房屋销售的数量。知情者打了一个比方，有些楼盘往往只放出1/3的房屋，这1/3的房屋销售完了之后就对外声称“全部售罄”，从而故意制造楼盘热销的假象。“越说房子卖完了，消费者越急，越急就越想买。但等不到多久，就会发现有人愿意转手，但价格自然高出了很多。”专家警告说，“这往往都是开发商或中介在当中做的手脚。”认筹须知三：变相占用消费者资金取得认筹资格时，消费者都将被要求交纳一笔数额不菲的“认筹诚意金”。一般为数千、数万至几十万不等。尽管开发商均承诺，“认筹诚意金”可无条件无息退还。但有专家则认为，这实际是一种无偿占用消费者资金的“融资方式”。另外，有专家提醒这些‘认筹诚意金’，政府及其他机构并无任何监管措施。一旦项目出现问题，开发商卷款而逃，受损失的就是消费者本人了。认筹须知四：开发商随时提价，优惠成“空中楼阁”所谓的“认筹”一般都有折扣。一般的楼盘都会以折扣2至3个百分点等优惠方式吸引消费者前来“认筹”。不过，有专业人士指出，这种“优惠”其实完全是虚幻的。因为，在“认筹”阶段，开发商一般不会公布销售价格，如果“认筹”的人数超过预期，开发商将立即提价。如此一来，之前的所谓优惠无疑是“空中楼阁”。认筹须知五：排队之“谜”几乎所有的楼盘在“认筹”之时都要排队，坊间也流传着不少人雇用农村进城务工人员排队、甚至有人提前彻夜排队“认筹”的说法。为何会有“乐此不疲”的排队现象呢?有知情者道出了其中的奥妙：一些开发商、代理商、“炒房者”就是要营造这种极端热闹的氛围，制造出楼盘“供不应求”的假象，不明就里的消费者看到越是排队的人多，越觉得房子难买;越觉得房子难买，就越愿意排队。而那些尽管排了队，也交了“认筹诚意金”但最后并未抽中选房权的消费者就越愿意出钱从“炒家”手中买到选房权、甚至再出更高的价格从“炒家”那里买房。认筹须知六：“排队”有奥妙，“解筹”也暗藏“杀机”。由于在一般情况下交纳“认筹诚意金”之后，即可参加抽号(通过抽签的方式在所有认筹者中抽得获得选房权者)，而且“认筹诚意金”可无条件退还，这就给“炒家”提供了机会。知情者介绍说，“炒家”一般都会“一盘多认”，也就是在同一个楼盘内多次“认筹”，而“认筹”数越多，被抽中的机会就越大，往往抽中一个号转手就能卖钱。更有甚者，那些“有门路”的人往往通过关系在一开始就先占个“号”，然后再转手倒卖。以上就是小编整理的关于“认筹是什么”“认筹金可以退吗?”“认筹须知”的相关信息，在最后，小编在这里提醒大家，在签订认购书、意向书时需注意，定金和认筹金等的区别。&&相关阅读推荐：
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卖了没有预售证的房子,又交了全款,现在不想要了,该怎么要求退款?怎么谈赔偿?
房产商没有预售证，整个楼快卖完了，现在因为没有预售证又不卖了，工地也停工了，怎么办？也不知道开盘日期&，一直托，现在还是在敷衍我们，现在房价涨的这么快，房产商一直让等他电话，就是不解决，不退钱，该怎么要求退款？怎么谈赔偿？
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无预售证，合同无效，可退款并索赔。无法协商的，提交法院处理，由法院依法判决。
可以要求退房。
你好，没有预售许可证，买卖合同无效，你们可以主张开发商退款并承担违约责任，如需帮助请来电
你好，主张解除合同要求对反赔偿损失
可以搜集证据，主张相关赔偿的，至于赔偿数额如何计算的，需要根据你的合同约定解决的。
报警&或者&&诉讼
你可以起诉要求认定你们之间的合同行为无效，退款并承担赔偿损失。
没有预售许可证签订的合同无效，你们可以起诉解决，要求退钱。
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办房产证发现公摊面积变小了 开发商要不要退钱？
在预售房当道的情况下，购房者买楼时会与开发商约定房屋面积，并根据约定面积支付房款。但在办理房产证过程中，房产证的面积往往会出现缩水或者增大的情况，于是关于增加或退还房款的纠纷不断。记者调查发现，不少购房者与开发商签订的合同都以套内面积来计价，并对套内面积出现差异的处理办法做了明确约定。但在房产测绘时，由于公摊面积的变化造成了建筑面积差异的争议，这类房产合同没有明确约定，不少购房者只能吃哑巴亏。建议购房者，除了与开发商签订商品房买卖合同外，最好再与开发商签订一份补充协议，对建筑以及公摊面积的差异处理方案再做详细约定。需要特别提醒的是，商品房买卖合同纠纷的诉讼期只有2年，核定面积的时间通常以政府部门核发的房产证为准。事因：多变的房屋面积2010年，李女士在魁奇二路购买了一套78.29平方米，其中套内建筑面积59.40平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.89平方米的商品房。计价方式以套内面积计算，该商品房单价为每平方米11508.03元，总金额为683577元。后来，根据佛山市城市规划勘测设计研究院测绘结果表示，该商品房最终套内面积为59.94平方米。本次实际测绘的面积比之前签订的合同面积增加了0.54平方米。根据合同的约定，该房屋的总房价达到了689791元，于是，李女士向开发商支付了多出来的套内面积的房款6214元。开发商收到房款后，为李女士开具了售房款发票，载明房屋建筑面积为77.97平方米，单价为8846.88元/平方米，金额为689791元。接下来，李女士的房产证办下来了，房产证上登记的建筑面积是77.97平方米，套内建筑面积为59.94平方米。建筑面积比合同上的约定少了0.32平方米。建筑面积缩水的原因是公摊面积减少了，导致总建筑面积也减少。争议：开发商要不要为缩水的公摊面积买单？建筑面积缩水了，开发商该不该退钱给李女士呢？开发商认为，该商品房是以套内面积计价的，因此对于公摊面积差异导致的建筑面积减少，开发商可不做出任何补偿。但禅城法院指出，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十四条，当出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，没有明确约定情况下，而面积误差的绝对值又在3%的范围内，即李女士的房屋建筑面积缩水了0.32平方米，开发商应退还相应房款。具体计算方式为：合同约定总房款合同约定建筑面积实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-房产证登记建筑面积）。因此，开发商应向李女士退还的房款为2794.03元（.29平方米（78.29平方米-77.97平方米）。调查：约定套内面积是主流 公摊面积变化争议大记者翻阅广东省商品房买卖合同发现，关于商品房的计价方式主要有两类。一类是针对预售房的，如果按套出售，则按套内建筑面积计算单价及总价；如果按整幢出售，则按建筑面积计算单价及总价。另一类是针对现房的，则是按套出售，仅计算总价。多数时候，开发商都会跟购房者签订按套内面积计算单价的方式计算房款。选择这种计价方式，在合同中对面积差异的处理办法也是以套内面积作为约定条件，而不是总的建筑面积。如果只是套内面积出现了偏差，那就很好办，按照合同办事，根据合同里“面积确认及面积差异处理”的条款进行处理。但如果是建筑面积出现了差异呢？以套内面积计价的“面积确认及面积差异处理”条款就不适用了。而开发商往往会凭借合同，拒不对建筑面积缩水做赔偿。提醒：即使合同没约定 也有退款依据碰到了面积缩水，在购房合同里又没有对面积差异做出明确约定的情况，购房者怎么办呢？依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”另外，特别需要注意的是，商品房买卖合同纠纷的诉讼期只有2年，核定面积的时间通常以政府部门核发的房产证为准。
暂无历史记录买房时（预售期房的类型）有哪些方面值得注意？
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不要预交ding金，钱交出去就被动了。签字前，先让律师看过。不要找中介，万一真给中介留了电话，让你老婆出面砍价和签合同。中介要收好几个点，更不要找中介砍价。
首先看五证，最重要的是看预售证，有了预售证也就说明这个项目证件全了。如果五证不全，则随时会因为政府监管导致中途停工，交房时间也就遥遥无期了。另外，光有销售证是不足为信的，因为可能是已经交房的现房的销售证。总之，看证件一定要看清楚是几期几单元的，不要被售楼部的人偷梁换柱了。其次，开发商如果有什么承诺，比如说这个楼盘是名校的学区房之类的，一定要看到开发商和学校签订的合同才能相信，真的有黑心开发商用这种把戏来欺骗购房客户，等到交房的时候就都不太平了。这只是举个例子，如果开发商有诸如此类的承诺，一定要亲眼看到合同再相信。
开发商相关人员所有承诺必须留下证据。买房是大事，先看预售证。国家的预售制度是为了维护购房者的利益的。如果没想好，先不交定金，可以交诚意金。所有款项中，定金是肯定不能退的。在集中开盘的时候，可能会有诚意金（认筹金）收据换定金收据。看排名第一的答案，说数据测量之类的，可能对业主的要求太高，开发商真的蒙你，你也不懂。大把开发商不做防水，不做保温，用海沙，偷工减料等等，一般人是看不出来，我们一般的地产从业人员也是不知道。房子的朝向，楼层，周边的不利因素，这对每一户的居住体验是影响很大的。
1 不要相信置业顾问那张嘴！！！他们为了提成什么都敢说，反正交房的时候他们都不知道去哪里了。2 不要相信样板房，面积可能比真实房间大，家具可能比真实的小一号。3 最好买大一点的品牌开发商，小开发商真的有烂尾的风险，到时候哭都来不及。4 不要买精装房，坚信羊毛出在羊身上。
跟高景行回答的不同意见派单人员一天的派单量很难超过300份市调其实也无可非议，哪个行业都有，没必要单另说这，因为什么也说明不了。只要销售行业，都存在逼定，也大多存在SP（我就是你说的撕逼）。99%的广告会夸大其辞，这点很不认同。地产的推广主要阐述区域规划、项目卖点等。区域规划方面，如果政府没有出规划意向，谁都不敢自己编，所有的出街广告画面都是要在所属区域的管委会或类似部门处审批的，如果不是政府认同的，跟本不能出街。项目卖点方面，有打形象的，这部分确实夸张的比较多，但是形象宣传主要在项目认筹及之前阶段，从营销角度，后面的推广主要是根据销售节点进行广告，例如建筑情况，售楼部是不是开放了，什么时候开盘，请了哪个明星做什么活动，这些不可能夸张。说小处，一般对外宣传的是工法，例如用了什么门窗，用什么植被做绿化。另外认为答主有些置业建议有问题。1.关于工程部分，其实建筑公司不管是国企还是私企，决定不了房子的质量。因为他们都是把工程外包给小包工头，这些包工头都是游兵，在这个工程队做了，也会在另个做。工程质量也不是监理单位能决定的，他们更多是走过场。能决定房屋质量的是开发商，看他们给房子的造价预算。因此是建议买大开发商的楼盘，而不是建议买好的建筑公司盖的房。2.关于代理公司方面。现在各楼盘开发商在选择代理公司上，主要从两方面来选择，一个是代理公司实力，另个就是代理公司和开发商负责营销的领导有没有私底下关系。代理公司在选择开发商上，也不会关注项目究竟质量如何，只会考虑好不好卖，开发商结款是否及时，跟项目品质优劣无关。3.关于是否在售楼部留电话。我的建议是留，虽然销售会经常打电话，但是既然真是要买房的，这些电话其实是很有必要接的，因为很多项目优惠信息以及项目进度等信息都可以从电话获知。而且不是所有的人在楼盘有熟人，有时确实会有很便宜的特价房机会。虽然特价房一般不是楼层不好，就是户型不好，但是也不是所有人都有钱能买最好的房子，对一般收入的人来说，能在城市有个家就很好了。4.关于学区房。市面上宣传最多的是学区房和学位房，感觉这块答主没有说清楚。学区房确实归政府划分，但是很多时候需要本地户口，纳税证明，社保之类的，不是所有的人都能享受。在小区内规划的，其实更常见的是学位房，一般而言，会给每户业主一个上学名额， 有的楼盘不是所有的业主都有这名额，是部分房源带这学位的。5.现在用的购房合同都是制式的，哪个开发商都一样。需要特别关注，特别认真读的并不是购房合同，是补充条款部分。6.关于是否买精装房。其实也没必要想的那么复杂，要看客户的实际需求，并不是谁都有时间去自己装修，盯着装修公司。而且现在装修公司并不便宜，很多买毛坯房子的人，最后都栽在装修上，要么是费用超支，要么是设计有问题导致使用不便，要么是装修公司偷工减料，后期出现问题，再找装修公司返工，那比登月还难。7、关于电话号码，坚信一点，如果项目把你的电话卖给别的项目了，肯定是这两个项目品质或者价钱差不多，要么就是更优惠，这对购房者来说，不见得不是个比较好的资讯。当然，负面就是电话会比较多。要睡觉了，就写这么多也不是说他说的是错的，只是认为很多部分确实存在歧义，没有撕逼的意思，纯粹从知识的角度来说我的观点。
@徐斌律师的高票答案写的真心好。唯有一条，买房时找个律师，真心扯淡。一次尽职调查要多少钱?最少收你二线城市半个平米的价格。——————说说正经的，以下为从主要到次要的顺序。个人经验，仅供娱乐。1. 一定要五证齐全。办不了房产证，没水没电，谁也受不了。2. 销售推销过程和合同签约过程最好手机录音，尤其开发商有特殊承诺的。留好证据，以防万一。对不确定的条款和开发商承诺要反复确认。一般来说，商品房合同都是统一范本的，开发商不敢随意改动，改动也是违规的，签约时主要注意附录。3. 选择有实力和名气的开发商。某种程度上能够降低开发商资金链断裂和房屋质量差的概率。相同地段，小区价值也会较高。4. 地点，还是地点。地点决定房产的价值。城市中心的，cbd附近的，地铁旁的都是价值高的。5. 注意周围环境。例如，北京东坝和天宫院附近有火葬场；北京西南四环有垃圾场，夏天味道四溢。管庄远洋一方的天上是飞机航线，南边紧挨铁路。6. 选择户型要远离主干道。夏天不能开窗，噪音大。例如，北京南四环马家楼桥的中铁青秀城，京开高速那个爽啊。开窗时，聊天都要音调提高几度。7. 尽量别买精装修。如果买了，一定收房时仔细检查，迅速维修。时间越长，越找不到维修人员。被某利，某力，某科都坑过，小问题是不可避免的。8. 户型，朝向，楼层等一般选房方法，我就不详细写了。
谢邀。版权声明在先，本文干货，未经作者同意不得转载！作为执业多年的房产律师，我们帮助购房人买房已经成了平时业务的一部分。我们仅在北京的一家分所，一年可以接到400多件和开发商发生纠纷的委托（一个小区几十甚至上百名业主同时委托的算1件），大家脑补一下现在的商品房烂到了什么程度。有的人可能会问：我都买了六套房子了，我怎么没遇到你说的这些问题？商品房里面90%的问题业主发现不了。比如你的房子楼板厚度法律规定是10~12厘米，开发商不少房子只能做到8、9厘米。要想量出来楼板薄厚是否达标，你就得给房子天花板、地板打上三个眼才量的出来。平时谁闲的蛋疼给自己地板打眼呢。我有个朋友自己是设计师，买的精装修的房子。开发商装修的实在是太烂了。他又着急住。他去收了房。他自己装修。他把楼板给打穿了。现在楼下正在起诉他。法律方面的瑕疵，业主也不容易知道。《让子弹飞》里面有一段，马师爷说糟糕了，咱们来晚了，提前把xx年的税都收了，收到2010年了。当时看着个电影看到这里，作为房产律师，我第一反应就是这是讲咱那个土地使用权年限。天朝买房这么贵，房价里有一半都是从政府手里租地的地租。可是有时候，70年也是没有的。开发商捂盘惜售，拿了地不开发，拖拖拉拉搞了十几年才卖给咱们，这样房子的使用年限就只剩下五十年了。这个买房前律师很容易就查出来的“小毛病”业主一般是拿到房产证才偶然发现。发现以后想想五十年以后的事情！所以最后一般就一个字，忍。业主们平时住在房子里，房子少了面积，产权有瑕疵，钢筋少了几根，还被瘦了身，混凝土用的海砂，物业管理用房给开发商办了产权证，这些一切的一切，业主们根本不知道。现在几乎每个小区都在维权，或者说，都有维权。小区里总有一两个到几十个业主维权，但是相对一个小区来说，现在楼上和楼下互相都不认识，隔壁邻居家发现房子有质量问题的时候，你可能还在埋头装修。就算听说别人在维权，很多邻居也是抱着观望心态，想着楼下有一天说不定会张榜贴告示，让邻居们去开发商那领钱。这种好事是不可能有的！开发商（我们一般叫甲方）遇到维权的业主就是私下调解，争取大事化小小事化了，给带头闹事的把房退了，随着时间的推移，很多问题都被藏下来了。有一天我的一个朋友给我打电话。他刚收房，不知道为什么开发商还有工人在楼南侧的地面上施工。让我去看看。我就开车去他小区看了一下。然后我就告诉他，你这房子可能发生沉降了。果不其然，半年之后，这个房子被确认为C级危房。我们帮整栋房子里的邻居打了退房的官司。言归正传，我总结一些简单的经验给大家一共参详。买房这个事情没有几万字甚至几十万字是讲不清楚的，我挑一些有意思好玩又好记的给大家讲讲。1、尽量别买售后包租的商铺出事的特别多国家禁止出事以后卖不掉钱拿不回来不能经营不能住一点用也没有一不小心就办不出房产证或者被法院查封2、商品房没有学区房学区划片的权利在教委，一般是每年的春天划一次没有入住的房子一般不划片商品房还没盖，所以不可能提前确定是不是学区房开发商宣传是学区房的，多是因为房子不好卖政府和学校有时会被聘请配合开发商宣传，等交房时就耍赖3、房子的公摊面积基本都和实际不一致你的房本上写的面积比实际面积大量面积的测绘公司是开发商聘请的测绘公司一般不接受业主委托对房子面积进行测绘4、经济适用房、两限房、自住型商品房等保障性住房质量很差北京下了一场大雨两限房没有不漏水的石景山有个安置房一年电梯往下掉十几次北京现在搞得几乎每个自住型商品房项目都在维权5、现在的商品房质量问题非常严重！包括x科在内的开发商盖房子会对设计师做的图纸进行优化，主要是减少钢含量（钢筋配比）行内最常说的话：x科，那不算什么，我给x地做的优化，那简直就是……国内著名的x开发生做的地下室几乎每个都漏水整个外立面漏水一下雨1楼到20楼正面墙全漏刚交房房子就开始沉降变成C级危楼装修在楼板打个眼就捅到楼下了对着墙踹一脚可以踢出窟窿楼会左右摇摆，业主鱼缸里面产生潮汐效果房子盖着盖着就倒了（上海楼倒倒）门窗关不上因为窗框是斜的（顺义马坡一个小区）窗户只有一半（天津一个小区）没有任何手续（天津xx城）盖到二期把外立面换了（金x某项目）还可以再写好几百条6、所有的商品房广告都是要约邀请和电视上飘柔、麦当劳、康师傅红烧牛肉面的广告是一回事你的头发不会一洗就可以甩啊甩那个鸡腿真的没有那么大牛肉面也不是真的有那么大块牛肉7、绿地不都是私家花园，路也不一定是小区的路小区土地有三种，建设用地，代征道路，代征绿地代征道路是市政路代征绿地是市政绿地8、开发商的品牌大不等于100%没问题x科、绿x、x湖，只要你能叫的出来的，都是被告名字某著名开发商在行内公认房子烂某开发商造的地下停车场没有不漏水的9、别信样板房楼板比实际房子薄，看着好看买样板房更惨，有可能就是一个违建10、尽量别买精装修的房子同样的造价你自己装要好得多得多有时候装修出的问题永远修不好11、几乎所有的别墅都会偷面积露台让你自己封的、送面积的、地下室都不靠谱以上三种一般都是规划上没有的，开发商没有给政府交土地出让金，这些面积不计入容积率，但是变相向你收了购房款北京香山有个小区开发商卖房的时候有意无意的给业主说三楼可以封，事后自己向城管举报全小区的业主家里有违建12、买四四方方的房子比造型奇特的房子更安全从抗震的角度，飘窗、E字形结构、大户型都不安全，地震的时候会先垮掉，地震多发地段要考虑优先买四四方方的房子施工方的水平有限，遇到一些特别的结构造出来会和设计师的初衷不一致外立面好看有时候会牺牲室内的采光，比如天津有个叫x门湖的楼盘4楼和11楼的窗户被外立面的欧式装饰带挡住了一半的窗户，买房的时候业主根本想不到，买了以后恶心透了13、商品房出问题的概率从高到低：售后包租房保障性住房别墅商住两用房（商改住、住改商）精装修房学区房上面六种也不是不能买，尽量不考虑买。也不是说不是以上六种，就是一个普通的商品房住房就没有问题了。如果你是刚需尽量别买商品房，买二手房，买体制内，领导也要住进去的福利房。这些房子，质量一般没有问题，配套一般也不是问题，交通一般也不错。有了问题单位负责修（前提单位得是不会随便倒的，比如xx部），不是学区单位也会想尽办法变成学区，遇到拆迁改造也是优先考虑。考虑买新房的朋友，你就找一个房产律师的联系方式，让律师先给你做个调查，提供建议，协助你谈判。买房之前如果你找了律师去，一查可能很多问题。十有八九这个房子你就不买了，要不然你就得心够大！我们也会劝你，因为房子跟房子都差不多，在中国，寻找好的房子对普通人来说成本太高了。售楼人员的嘴炮肯定是要打的，你应该都给他录音录下来。录音要包括他是什么职位，叫什么名字。开发商一般不会随便答应给你改合同。所以买房的时候就要注意保留证据。有条件的话一定要认真仔细的看合同，所有找我们打官司的客户绝大多数买房的时候都是直接在人家指定的地方签字。看合同也是有学问的，一般来说合同都分成如下部分：1、合同范本：各地建委要求开发商必须签的（开发商有可能修改）2、补充协议：最重要，所有的猫腻一般集中在此3、银行同意出售房屋的说明：重要，没有就要问，就要录音4、物业管理合同：一般重要，看看即可5、业主公约：同上如果是精装修的房子，装修的标准和程度都要问清楚。很多细节你没有足够的专业知识，和那个天天卖房的销售比起来还是差得远，所以有条件的话请个行内人或者律师陪着买房是最好的！签了合同，收房的时候，业主应该再花点小钱请个验房师去帮助收房。现在很多开发商耍花招让你先收房再验房，这是不行的，因为一旦收房这房子很难退了，开发商也会把你甩给物业公司。修来修去修不好，熬到你没劲儿了面上过得去也就住进去了。行内人都知道治标不治本，过几年再漏再修，苦不堪言。老百姓买个房，不是随随便便就买了的。这不像买个手机，不好大不了我扔了换个。买个衣服我穿着不好看我不穿了。房子毕竟是衣食住行四件事里最大最贵的，不管谁买房出了问题都闹心。这些年我们的客户从平民百姓到艺人官僚，甚至开发商自己买房也会中招。大家都是打官司，都烦。可以说在咱们国家买房本身就是一件不挨宰就是运气的事情。买房之后出了事，第一时间给你的律师联系，大事退房，小事赔偿，特别小的事，就忍了。
更新办理装修手续费用的部分。终于更新完毕，准备开始装修啦！最终的更新放在最后，谢谢各位～更新。刚好有图片，把排号摇号公积金贷款也简单写一写，基本就全了吧。如果你看中的那套房正在排号，抓紧时间加入喽。排号开盘一定是最低价吗？一般来说，是的。开盘当天优惠力度比平时都大，会一次性释放好几个点，一般为了平衡老业主，三天内就取消了。也不排除后期也有优惠活动，但是，你看中的那个楼层那套房子也许就没有了。相比来说，排号优惠还是最好的选择。开盘选房当天，置业顾问会给你一些选房资料，让你了解一下整个流程以及注意事项，前场是主持人和摇号箱子以及摇号公示，后场是房源号，只有叫到号了才能到后场看到房源以及价格。大概流程如下图开发商也会给出你开盘当天享受的具体优惠折扣，例如排号优惠交万，当天选房成功99折，三日内交首付99折，全款98折，按揭99折。如果你是按揭，基本折扣点就是：（总房款-10000）*99*99*99。置业顾问也许是不同的团队，有业绩要求，所以他们会很用心给你说选房流程。不过这个过程就要注意：选房当天气氛真的很紧张很紧张很紧张，置业顾问们会营造出一房难抢过时不候N多人排队都抢不到的紧张气氛感，如果真的很好的项目确实也有人全家上阵排号，为了能多个选择的机会，整个气氛让人不自觉的深呼吸来缓解紧张。。。这个是房号查询单，用来让后台负责房源的置业顾问迅速找到你要的房源是否还有。流程图上说进去选房有3分钟考虑时间，太天真了，基本隔半分钟主持人就开始陆续叫新的号，这样才能让你尽快做决定，看着后面不断有人进来你压根没时间思考是否还要考虑。所以一开始就锁定楼层和房源，以及退而求其次的选择，做明智的选择，别被现场紧张感主宰意识。贷款方面，商业贷款底下有不详细说了，主要说说公积金贷款。首先确定你的房子是否公积金备案，你的公积金缴纳基数能贷多少钱，开发商可以贷哪些银行。以招行为例，你需要从招行取得一式三份公积金审批表，然后按要求填写粘贴，包含工资证明、单身证明or结婚证、身份证、银行卡等复印件，均一式三份。特别注意：若你公积金为代缴，一定要有一份代缴证明（工作关系证明），盖原单位公章和代缴单位公章。此处应有两张图片，但是传N次都被吞，无奈以后再看心情贴。此处应有两张图片，但是传N次都被吞，无奈以后再看心情贴。补充交房流程图以及收房前的准备，内附各种干货高清大图———收房进行时,更新在最后—————本人从业房地产媒体行业一年有余，2015上半年才买了房子，从挑选到拿购房合同不到俩月。粗略讲一讲整个流程，有不详细的地方具体再回复。基本流程走一遍：挑房——看房——排号——开盘选房——交首付——（若已经开过盘处于平销阶段，则直接交定金/订金）——交全款或者交首付走按揭——网签备案——拿购房合同——收房验房流程——装修前交纳装修押金。1、挑房这是一个大海捞针，或者去粗存精的过程。不在这个行业的人能受累一些，毕竟了解的少，可以咨询身边的房产朋友，我当时从挑房到买房不到1个月。首先就是上房产网，如搜狐焦点、搜房等，通过最新动态了解项目价位、特色、户型、优惠，可以快速知道有没有符合你要求的房源，或者打个电话咨询，省的来回瞎跑。其次，去售楼部咨询，同时可以走访周边的几个楼盘，就知道大概自己想要的是什么样子的，也能通过他们侧面了解自己的意向楼盘。省钱小贴士：在网上查到心仪的楼盘，打电话问问房产媒体的客服，能不能给你要一些优惠。房产媒体的自身销售大军与众多开发商有接触，你成交了他们也有底气继续和开发商接触，当然乐意给你要优惠！2、看房o五证齐全。房管局上可以查到，如果是大的开发商，如万科绿地恒大，证件下来就是时间问题，看中了赶紧排号，越早越便宜。o开发商实力。实力强，意味着质量服务各方面有保障，更重要的是，不会跑路。。。我们这边有五证齐全却因为资金问题、合伙人问题等跑路的开发商，欲哭无泪。o你看重的。交通？学校？绿化？很难面面俱到，当你最看重的一定要刨根问底。例如学位房，你要详细到时候开学时间、户籍影响、社保年限、学位年限、学位卡/合同等，看过虎妈猫爸就知道不是买套房子就能上那么简单。o户型。这个不多说，知友@金硕 写的很详细，链接：o置业顾问。一定要看准置业顾问！不要私自换！如果有朋友认识的第一次去就点名要TA！原因就是，如果售楼部有两个销售团队，那么必然存在PK关系，一般都是轮流接待，保证每个人的资源平等。若第一次在A处咨询，第二次想在朋友介绍的B处咨询，那么即使在B处成交，他们的内部判定依然会认为你是A的客户。而后期还要走很多流程，这样就会影响你与A的关系。（我能说我就是吃了这个亏么……）2、交定/订金注意：后悔买了，前者不退，后者可退。o开发商无合作宣传公司。置业顾问直接带你交订金给财务，不同城市估计交的不同，二线城市一般在1-3万吧。全程都要记得要收据，及时复印装订，他们也会留底。o开发商有合作宣传公司。置业顾问带你刷卡得优惠，然后再订定金。他们会告诉你这个钱不是给开发商的，而是给合作公司的。确实是这样，这种公司一般就是房产媒体的电商团队，他们通过自己的平台为楼盘宣传，开发商允许每套房子给他们提几千这种形式。我们经常看到的3000抵3万的意思就是，3000刷卡给合作公司作为广告费，3万是你买房的总房款减去的优惠金额。所以，如果要退房退钱的话，3000要找合作公司退，3万才找开发商退。最好一步到位吧，毕竟退款也是很麻烦的一个流程，要拿到钱2-3个月是快的，半年是常态。这里多说一些，近年来房地产确实不景气，房产媒体平台也在拼命的塞红包给购房者，确定要买房并且有红包就赶紧抢吧！目前一般都在元，真金白银的给！不管你从开发商那你要来多少优惠，这个红包钱都是房产媒体额外给你的，和开发商无关！就是为了渠道成交量啊成交量！所以，也只有通过房产媒体渠道去售楼部，才能证明你是他们的客源，也才能拿到红包。（这里说的是大的靠谱房产媒体公司，小的我也不敢保证）3、交房款在交订金时会签房源认购书，关于交了多少啊，首付多少啊，几天内交首付啊，总房款多少啊，楼栋户型面积以及一些权利义务问题的信息都有。注意！如果置业顾问给了你额外优惠，能减个几千的，一定！要在认购书上额外让他写上！否则空口无凭，以后换了置业顾问你找谁去！o全款。土豪全款省时省力，不用跑银行、跑民政局、跑工资证明什么的，给钱就OK！o交首付走按揭按揭的话，分公积金贷款和商贷。置业顾问会告诉你需要哪些证明，去办理就好了，都不算太难，像单身证明OR婚姻证明找民政局，银行流水找银行开，工资证明找单位，等等。准备好后，置业顾问会约银行的人来办理按揭。这里会收1个80-90元的抵押登记费，意思就是把房子抵押给银行的手续费，不过还有2个80-90元需要银行给房管局交，有些银行把它变相压在购房者身上，这是不对的，你可以先向置业顾问提出来，他们就知道你是懂行的，会含糊过去不要了。4、购房合同手续顺利的话，在疯狂的签字画押6份左右的文件后，你就把自己卖给房子啦！慢慢还贷或者准备装修吧！从签字完到购房合同下来大概1个月左右，置业顾问会和你联系的，保持沟通就好。购房合同到手后，全款有1张房管局的发票（按揭2张），最后手续办完了他们要收回收据，你也复印一份，有备无患！5、收房准备我的合同写的交房时间是，于是开发商在10.15号左右把收房准备单邮寄回家，包括收房前交契税的流程、时间，以及收房时准备材料、时间。给大家看一下我的收房准备单，收房流程以及基本契税、大修基金、房产证办证费用计算方法都在里面了。大致流程详细流程详细流程主要分两大块：税务局和客服中心！主要分两大块：税务局和客服中心！第一步，先去给税务局交契税，如果是首套房，那么去税务局之前先到房地局开首套房证明，能省一半钱！必须本人，夫妻的话要有结婚证，最好也有本人。早上起早点去办理吧，人真的挺难多，没你想的人那么简单。。。附带税务局拍到的照片。第二步，去开发商财务和客服中心交纳房产证办理费用、大修基金，之后去物业处交半年物业费（各地不同），签字画押在友好和平的氛围中签收两书，就可以拿着钥匙去验房了。第二步，去开发商财务和客服中心交纳房产证办理费用、大修基金，之后去物业处交半年物业费（各地不同），签字画押在友好和平的氛围中签收两书，就可以拿着钥匙去验房了。附带验房后的售后图6、装修前交纳费用你以为和物业打个招呼就能装修了么？错错错！首先需要预约地暖打压大约一两周，等积攒了十几家后打压的人才来，太耽误装修时间了！可以自己提前准备压力表，装修全程都安装着，万一地暖破了容易知道是哪个环节负责任。其次，递交装修开工申请书，需要提供的东西各地各小区可能不同，起码需要装修公司的营业执照和资质等级证明复印件，水电工资格证和水电路图纸，砸墙示意图，主要在场的负责人身份证复印件。然后根据户型面积、砸墙面积确定装修押金，一般装修完后三个月/半年/一个取暖季后退还（规定不一）。等装修许可证下来复印一份贴门上，买水卡电卡，基本后面就是装修要花费的钱了！我也走到了开始砸墙、水电这一步了。从最开始心血来潮的分享，这次是真的更新完成啦。我要开始忙装修啦～
最新更新了一些给大家的买房建议，希望能帮到一部分人！好吧，作为曾经在房地产公司工作两年多，知晓一些内幕的人，来818那些从策划到销售到交房甚至转户口、办房贷的内幕吧……知道的不多，但我说的每一个字都是有根据的，若是触犯了一些人的利益或者有什么不对的地方，知友们勿喷，或者轻喷……先谢过！如果有人需要的话，我会顺便以一个曾经的局内人的立场，分享一下怎么样在同等价位买到一个不错的房子。这些都是一孔之见，大家见谅！知乎答的第一个长文，貌似要开始了……文笔太差，大家凑合着看……现在的房地产公司的销售和策划，一般会有三种情况：1、房地产开发商有自己的策划、销售部门和稳定的销售团队，会自产自销，一般这样的公司，品质、质量相对来说都会好一些（仅限大城市），根据我的了解，大概占到40%左右。推荐指数4颗星。2、有的开发商摊子支的太大，比如恒大、万科这种大房企，在全国很多地方都有楼盘，虽然自身也有销售团队，但一般很多地方的楼盘都会选择和大的房地产销售公司合作（好奇的可以自己问度娘）。另外很多较大的房地产公司或者在区域内挺出名的房地产公司，也会选择跟这些大的房地产销售公司合作。大概占整个市场的50%推荐指数：3颗星。3、一些地段不好或者小开发商的楼盘，会与一些中小规模的销售公司合作，甚至是和一些个人的皮包销售公司合作，相信我，你妹看错。这些中小销售公司，全国遍地都是，很多都是脖子上架个脑袋忽悠人。忽悠完开发商接到项目，再忽悠人进他公司帮忙忽悠客户，最后忽悠客户买房。记住！地段好，质量好，好卖的房子，开发商很少找小代理公司。虽然这种类型也有好的楼盘，但很少。推荐指数：1颗星据我知道的一些情况，销售公司从开发商那里接项目，提成大概是销售额的2%到8%,见过一最厉害的（或者是最能忽悠的销售公司）拿到了12%的提点。而一般情况下开发商会向销售公司收取几十到几百万甚至1000万左右的保证金（为了防止销售公司瞎搞，做成烂尾楼等等原因），房子销售完之后会退还。签订代理合同以后，销售公司全权负责楼盘策划、包装、宣传、销售，客户的户口（大城市是不能过户的）、房贷、交房事宜。而上文提到的一些小的代理公司甚至是皮包销售公司，很有可能才几十个人甚至几个人，跟开发商谈判的时候，各种胡吹，瞎咧咧。我曾经跟我们的策划总监去拜访过一位暴发户式的开发商，我们总监把那黑社会大哥一样的开发商忽悠的一愣一愣的，上到天文地理、风水人文，中到国计民生、北京规划发展，下到油盐酱醋、楼盘包装，一顿瞎扯，当时我那个佩服啊！那黑大哥好象有点儿懵逼了，只会一个劲儿的点头附和，就像是我们总监是大哥，他是小弟一样。可是到底是生意人，在总监提出代理合同的时候，黑大哥瞬间清醒，开始了他强大的和稀泥、扯犊子的本事，又跟我们扯了半个多小时就是不提合同。尼玛，我就在旁边闻了两个多小时的口气，被两个人的吐沫喷了半天！麻痹，项目还没谈成，醉了醉了。一些小地方，尤其是三四五线城市，有很多开发商没见过这种阵势，很多都被皮包公司给忽悠过。这些小的公司接到项目之后，就开始招人，销售主任（卖房子的）、销售代表（发传单的）、销售秘书（控制卖场、接待客户、接听客户电话的），一般都是底薪+提成，提成大概在千分之二到百分之一不等。而且一直在招人，一直在招人，一直在招人，因为代理公司员工流动性实在是太大了，很多公司跟这些员工联工作合同都不签，真出了什么事，员工基本权益都得不到保障。不过房地产销售，在市场好的时候，确实是个高薪的行业，平均年薪20W+还是有的。之前顺义一个项目XX香郡开盘的时候，我们公司一销售，一天卖了13套房，一套房大概均价200W，千分之六的提成，你们自己算算，他一天挣了多少……搞得我有段时间都特别想转销售了……(~_~;)那黑大哥好象有点儿懵逼了，只会一个劲儿的点头附和，就像是我们总监是大哥，他是小弟一样。可是到底是生意人，在总监提出代理合同的时候，黑大哥瞬间清醒，开始了他强大的和稀泥、扯犊子的本事，又跟我们扯了半个多小时就是不提合同。尼玛，我就在旁边闻了两个多小时的口气，被两个人的吐沫喷了半天！麻痹，项目还没谈成，醉了醉了。一些小地方，尤其是三四五线城市，有很多开发商没见过这种阵势，很多都被皮包公司给忽悠过。这些小的公司接到项目之后，就开始招人，销售主任（卖房子的）、销售代表（发传单的）、销售秘书（控制卖场、接待客户、接听客户电话的），一般都是底薪+提成，提成大概在千分之二到百分之一不等。而且一直在招人，一直在招人，一直在招人，因为代理公司员工流动性实在是太大了，很多公司跟这些员工联工作合同都不签，真出了什么事，员工基本权益都得不到保障。不过房地产销售，在市场好的时候，确实是个高薪的行业，平均年薪20W+还是有的。之前顺义一个项目XX香郡开盘的时候，我们公司一销售，一天卖了13套房，一套房大概均价200W，千分之六的提成，你们自己算算，他一天挣了多少……搞得我有段时间都特别想转销售了……(~_~;)好吧，扯完这些，进入正题。手机码字，格式排版很糟，大家凑合着看99%的广告都会夸大其辞，这无可厚非，但是90%的房地产广告，都会过分夸张，不管是大公司还是小开发商……从开发商实力、地段、交通一路吹到户型-_-#…这点在销售嘴中又放大N倍……明明是个地段很一般的楼盘硬是给你吹成稀缺黄金位置；明明门口就一趟公交车，离地铁站十万八千里，愣是吹成地铁、公交、轻轨啥都有，这点最常见的宣传策略是画大饼，虚构一些政府没有的规划或者仅仅是根据一些政府偷漏的风声，就在对外宣传的时候说是地铁离楼盘多近多近，北京远郊或者北京周边的一些河北楼盘，最喜欢这样，比如延庆、涿州、燕郊、香河、三河、廊坊……我曾经在一家涿州的售楼处看到它的沙盘和楼书，天阿鲁，当时北京地铁房山线刚开通没多久，我竟然看到了房山线延长线！对，就是这样写的，竟然连开通时间都写好了，2016年年底！！妈蛋，北京市政府造么？最搞笑的是，地铁竟然从他家小区门口过，他家小区还设了一个站点儿！！！我擦，吓死哥了，竟然站点儿名字都取好了=_=你家楼盘是北京市政府出资建的么？还有，明明小区周边环境也好、小区内部环境也好，都很一般，硬要说四层坡地式绿化，绿化率达到30%,甚至50%，你以为你独栋啊！！！还有好多楼盘地段实在太差，附近还有厂房、铁路等等，会在宣传时跟你说风水宝地，balabala一大堆玄乎的东西，看到这些扯风水的广告宣传，听我的，直接略过……见过一奇葩的广告，楼盘附近明明是火葬场，硬是给说成风水宝地，什么谁谁谁开过光、几百年前谁谁谁在这儿下了个蛋……mb，我只是想买房子啊！还有好多楼盘地段实在太差，附近还有厂房、铁路等等，会在宣传时跟你说风水宝地，balabala一大堆玄乎的东西，看到这些扯风水的广告宣传，听我的，直接略过……见过一奇葩的广告，楼盘附近明明是火葬场，硬是给说成风水宝地，什么谁谁谁开过光、几百年前谁谁谁在这儿下了个蛋……mb，我只是想买房子啊！
还有一些奇葩的宣传策划，我就不多说了，还有好多比较夸张的说法，明眼人考虑考虑就能看出来，但很多时候客户都是当局者迷！从买房的人跨进售楼处的第一步开始，他就进入了一个局，一个很大的局……这点以后再说……
下面说一说销售。语死早，我就用一个真实发生的故事来讲吧，这个故事是一家中型代理公司的销售模式，大家凑合着看。讲完这个故事，我再讲讲一些大型销售公司甚至高端楼盘销售的事儿。
之前供职于帝都一家中型房地产公司，因为工作需要，需要调查公司开发的楼盘附近的一些竞争楼盘，知己知彼嘛！怎么调查呢，你直接问，别人肯定不会告诉你，最直接的方法就是假装成买房的客户，去售楼处假装买房。业内叫试调。
刚进这行的时候，没经验，去试调，都被别人看出来，毕竟刚大学毕业的北漂狗，怎么可能在帝都买房，装都装不象，然后被别人一顿XJB说，瞎忽悠，看似了解了很多，毛线用都没有，都是假的……慢慢地，有了点儿经验……吃饭健身去了，晚上接着更……相信我，不会TJ的。回来了，继续更，顺便修改完善了一些之前的答案
在北京生活过的，应该都见过十字路口红绿灯有发房地产广告的，这叫叉车。之前地铁管得不严的时候，地铁里也有好多发楼盘小广告的，这叫扫地铁。也有很多直接在人多的商场、小区发广告，这叫发散单。干这些活的人是销售公司的最底层销售代表，他们只负责各种手段、无孔不入的发广告，前两年春晚开心麻花有个小品，那哥俩就是销售代表。每个销代（销售代表简称）都有一个艺名（一般都是两个字），我见过的有叫历史人物的，王朝马汉、关于张飞、杨广康熙的；有叫水果蔬菜的，苹果橘子、菊花梅花的；有用网络用语的，神马浮云、给力毕肖的……公司把这个艺名和售楼处电话刻成章子，印在每个广告宣传页上，销代把它发出去，一般一个销代一天能发500到2000张，把这个数字乘以10就是一个售楼处一天发出去的广告页（保守估计）。大海捞针一样发出去的广告，总会发到一些有意向买房的客户手中，这些客户会打个电话咨询一下售楼处这个楼盘大致的信息。恭喜你，只要你打出这个电话，以后的每天你都会收到来自销售主任们最诚挚的问候，约你看房，约约约，一直约到你来为止，一天一个电话或者短信，各种轰炸（单身狗的福音？）
交代完这个背景之后，继续讲我试调的故事。为了不被拆穿，我特意约了公司的司机林大爷跟我一起去试调，我装成他儿子-_-#，他是东北人，一口大东北茬子，我在东北呆了4年，也会说东北话。我让林大爷开车带我到双桥绕了一圈，因为双桥这个地方好多叉车的，而且有我要试调的楼盘的销代在叉车。果不其然，在双桥红绿灯路口处收到了这个楼盘的广告彩页，销代叫无敌，我按照电话打了过去。销售秘书（以下简称小秘）接了电话：您好，XXXX项目售楼处。我：你们那楼盘在哪儿呢？看广告宣传得挺好的啊！小秘：楼盘在通州XXXX处，您现在要过来对吧？您在哪儿，我给您指一下路。（注意，第一次开始约你）对了，您帮我看看您收到的广告上联系人（销代）是谁？我：有个叫无敌的吧？（我得伪装）我现在在双桥呢，离你们楼盘好像不远，一会儿忙完了，我看有空就过去。小秘：奥，这样啊，先生您贵姓，我安排一个销售专门负责跟您联系。一会儿给您回个电话。我：免贵姓高，有空我自己会去的，不用给我电话（继续伪装，表现出不耐烦）小秘：嗯嗯，好的。那我让销售给您发短信练习一下！约您来看房。
继续更！不能这样事无巨细每个对话都写出来了，在这样写下去，估计能写个10W的短篇小说了。我就把大概的情节和具体的细节说一下吧！
挂了电话，不到5分钟就有一个女的销售给我回了电话，约我看房子，我半推半就的说半个小时以后就去看房。她很高兴，问了我在哪儿之后，迅速用自己的另一个手机给我发了短信指路，很客气，很善解人意的样子！一口一个大哥大哥的叫我。二十分钟左右我到了他们售楼处，售楼处不大，大概140平左右，装修的也一般，但是好家伙，里面人这个多啊，总共八九张谈判桌，快坐满了，沙盘那里也是人，给人一种这个楼盘好火，卖的很好很抢手的样子。（其实真正的客户加上我，只有三个，其他的都是假客户，保洁阿姨假扮的、销售经理假扮的、财务、会计假扮的、甚至还有销售自己假扮的，目的就是为了烘托气氛，利用从众心理，关键时刻逼你交钱）进了售楼处，负责接待登记的小秘来接待我们，引导我们到指定位置入座。我和林大爷故意坐在了面向售楼处前台的位置，因为一般这个位置是销售坐的，目的是在谈判的时候随时能看到前台给的手势，这些手势各有各的意思，一会儿再说。那个小秘有些不自然，说您坐那个位置吧，这个位置空调对着吹，怕您二位刚从外面进来身上有汗吹感冒了，我也就借坡下驴，坐在了她指的那个座位，但不经意的挪了挪凳子，以便于我能瞄到前台。然后小秘就开始登记我们的信息，并询问是怎么知道他们项目的，有没有收到他们楼盘的广告，有没有销售约过我看房子，在得到确切信息后，朝前台叫到：李凡（化名）李主任，你的客户到了，来接待！（李凡就是刚给我们打电话发短信约我们看房的那个女销售，售楼处叫销售主任，简称主任，但并不是什么大官，表一听到主任就感觉是当官的）
哎哟，虽然不算漂亮但看着很可爱淑女的一个销售（我并不是蛋疼，描绘她长啥样，只有知道她的长相之后，你才会和我一样震惊于她后来逼我们交钱的强悍(?_?)。李凡来了之后并不是常规的自我介绍，而是各种套近乎、拉关系、赞美（行话叫寒暄），当然她进行的比较巧妙，又有卖场音乐和其它桌子的客户来烘托气氛，并不是直来直去的夸我们，所以并不显得很尴尬。在得知我们俩是长春人之后，她立马眼睛放光，说她也是吉林的，吉林省白城的（其实她跟我一样只是会说东北话，林大爷后来跟我说他一听就知道李凡不是东北人）。然后就是换成东北话瞎聊天儿，在聊天儿的过程中，了解到了我们的工作、收入情况以及买房的目的（行话叫了解需求），为了试调，我们也很配合，另外确实也好奇，想见识见识他们公司销售的谈判。林大爷就说，我们来北京有好几年了，儿子大学毕业也几年了，准备娶媳妇儿，买婚房。然后她就用中等的音量讲了讲他们楼盘的具体位置，周围交通情况。就在我以为她要给我们看户型图的时候，她又给我们讲起了北京未来几年的发展规划，什么CBD啊，国贸商圈啊，通州新城啊，北京市政府搬迁啊（当时是2012年），总之就是为了告诉我们他们楼盘地段绝佳，升值潜力巨大，投资自住两相宜（行话叫引起客户购买欲望）。我说，位置是不错啊，可是离地铁站还有挺远一段路，没车太不方便了。她很自然地拿出了她的谈判夹，翻出了从网上打印的一些文件，什么北京市地铁规划，八通线延长线，京通快速，京哈高速，balabala……
顺便把我们带到了沙盘附近三个大的区位图，一个北京市区位图，一个通州区位图，一个小区附近区位图，把刚才讲过的重点又大致重复了一下（行话叫卖点放大）。当然在讲这些的时候，她从来没停止过对我们的寒暄和套近乎，我俩唯唯诺诺让她感觉我们的关系又进了一步（行话叫消除警惕），时不时的还蹦出两个段子，插科打诨，要不是早已了然，我的防备心理会松懈一些的。这时候另外一个桌子的假客户和销售也在区位图附近讲区位，那个销售一边讲一边听着我们的谈判进度，时不时还跟我互动几句，而那个假客户就过来跟我们亲切攀谈起来，你也看中这儿的房子啦？我来了两三次了，感觉这儿位置不错，正考虑在这儿买呢，你们还看过哪儿的房子啊？哎哟，那个XX项目啊，位置倒也是不错，就是附近没个好学校，离公交站点儿也远（行话叫客户现身说法）。
这时另一桌假客户要买房了，那个假客户的销售大喊，秘书，X栋XXX号楼封房，交定金2万。秘书也在前台用麦克喊到，X栋XXX号楼封房，请各位销售主任不要在推荐这套房源（行话叫制造热销气氛）。李凡跟旁边儿的销售使了个眼色，两人你一言我一语地说起了刚封的这套房，说那个楼层那个户型真心不错，貌似那个户型剩得不多了，昨天还卖了两套。顺势李凡就把我们带到了沙盘，开始讲解沙盘户型啥的，此处省略五百字。
讲完了，她有个右手摸喉咙的动作，后来我分析这个动作应该是表示口渴，叫来大秘（比小秘高一个等级，负责控制整个卖场谈判和安排卖场氛围）帮忙的意思。大秘倒了两杯水立马过来了（销售在卖场是不让喝水的），引导我们坐在了刚才坐过的位置，然后问李凡，你的客户看上哪个户型哪套房了，我去给你查查销控（销控就是查看哪些房源卖了，剩余哪些房源的册子。分两种，一种是假的销控，就是做给客户看的，一般售楼处直接摆出来的大的销控板80%都是假的；另外一种真的销控，其实所有的销售都背的滚瓜烂熟，都记在脑子里，当然前台也有一份真的。好的楼层和户型不能一下就卖完了，容易做成烂尾楼，所以需要假销控）。
好了，马上要进入逼定（就是逼客户交钱）、全售楼处配合演戏的阶段了，高潮is coming！
刚才在李凡的介绍推荐下，我们选了一套8层的90平米A户型的大两居室，其实她想卖给我们的是4楼的98平米B户型的大两居室，因为楼间距不够大，5楼以下都有些挡光。
这时候李凡就向大秘问：X栋803还有没有？
大秘：我给你查一下销控啊！X栋803昨天有个客户预定了，交了5000的订金。张主任，那个叫郝XX的客户是你的吧？说着她问另外一个姓张的销售，在得到肯定的答复之后，她对李凡说这套房昨天定了，你怎么还推啊！你给这位叔叔和大哥（-_-#，妈蛋，我才24啊，你30出头儿的女人叫我大哥？）推荐一下98平米的B户型吧，那个户型也不错，卖的很好，应该有几个楼层还有。
李凡：不好意思，叔叔、大哥，刚跟您推荐的90平米户型卖没了，您再看看这个98的B户型，balabala开始讲解这个户型。讲完之后又开始给我们设计这个户型怎么好，怎么装修，怎么买家具合适，说着就拿出几张精装修的室内彩页给我们看（行话叫造梦）。
我们假装对B户型不太感兴趣，但也不反对。
李凡见有戏，就又问大秘：X栋402B户型的那个还有么？（注意，还有么？就是还有。还有没有，就是没有。到底有没有，只有售楼处知道）
大秘翻了翻销控说这套房还有。我擦，直接略过细节吧，太多了，大概就是全售楼处配合演戏，李凡、销售主管，大秘合起来逼着我们交订金，我们说没带钱，后来被逼着交了20块钱，对，20块钱封了一套顶层的90平米A户型，当然20块钱算是脱身费。
接下来，我就说说去售楼处买房需要注意的一些方面，想到哪儿写到哪儿，没有层次感和侧重：1、千万不要用自己的手机给任何一个售楼处打电话咨询楼盘信息，要打的话用公用电话或者办公室座机，要不然一家售楼处知道了你的电话，半个北京城、北京周边好多河北的小城市（美其名曰环首都经济圈）都会有你的电话，所有的客户信息总结到一起，叫做电咨。销售公司卖电咨给其它销售公司，装修公司甚至保险公司、期货公司的情况很常见，100个客户电话可以卖5到15块钱，小区成交的业主电话，卖给装修公司有时可以卖到10块钱一个，而且可以卖给好几家。售楼处这些电咨都是以万为单位的……想想都觉得可怕……这就是为什么现在各种推销电话越来越多，但自己平常已经很注意保密隐私了。所以，如果不想被骚扰的话，最好不要拿自己电话咨询楼盘。想了解楼盘信息的话，直接去网上查，周末自己去售楼处看房，去售楼处登记客户信息也不要写真的。听我的，这会为你减少60%的骚扰电话！2、如果有其他选择，尽量不要买那些中小代理公司代理的楼盘。注意看，那些楼盘宣传广告上写的有代理机构或者营销策划，稍微长个心眼儿，去问问度娘，搜一搜这家代理公司的情况。这些中小代理公司，尤其很多小的代理公司，水很深很深，猫腻特别多，偷奸耍滑很常见。3、广告宣传上扯风水的，PASS！说设计单位来自意大利啊、西班牙啊、美国神马外国设计单位的，请小心斟酌，房子品质我不敢保证，但设计单位99%不会是外国设计公司！4、不要轻易相信楼盘广告上这个商圈，那个新城的规划，至少一半儿是夸张的甚至忽悠人的，要么就是政府只是有这个长远规划，短期10年内不会有动作。买房对很多人来说，是一件很大的事儿，要买到相对来说地段有潜力（注意不是现在就地段好，现在就是好地段的房子谁都知道，价格也高）性价比稍微高一些的房子，平常稍微多关心一下政策和规划，都不难发现这些价值洼地。毕竟谁都想自己的房子保值甚至升值。5、买房子，不要怕麻烦，多跑几家售楼处，你费不了多少精力和时间，省出来的是以后几十年的心安。自己开车，没车的更好，自己坐公共交通去售楼处，不要跟销售联系，自己直接去。没有60%的决心买某个楼盘，就不要给销售留电话。不要给销售一而再再而三约你看房的机会，除非你真心想买某个楼盘。6、如果可能，买房的时候带着家人一起去，他们虽然帮不上什么忙，也可能给不出什么建设指导性的意见，但这会给以后生活减少很多摩擦。当然，决定权一定在更清醒更客观的那个人手上。7、买学区房的筒子们要注意了，如果一个楼盘刚挖坑就对外宣传可以上哪个哪个学校，一定要小心了。划学区的权利在教育局，要确定某个小区是不是所谓的学区房，一定自己去查，千万表轻信开发商销售公司的话。必要时候，标点符号都不要信。8，学会适当的保持距离，不要对售楼处的人太热情，该拉下脸的时候必须拉下脸，但不要翻脸！切记切记！9、不要相信售楼处挂在外面的销控，那很多都是假的，直接管销售要销控，有时候会给的。或者看中哪几个房子了，直接问他有没有，他说有就最好，说没有也别在意，就拖着他。实在想要那个“没有”的房子，过几天再来一趟售楼处，直接找销售主管级别以上的人来问。很多时候，你会发现＂没有＂又＂有＂了。这大概就是老子的哲学思想，无中生有！10、开发商的选择上：尽量不要选小开发商盖的房子；知名的大开发商的房子，也不要盲信；最好的就是选择在本地有很多成功案例的开发商，口碑名气都不错，群众的眼睛虽然很多时候都瞎，这个时候还是血量的！11、千万要注意建筑商！最好选一些大的国企建筑公司承建的房子，这还是相对来说，比较有保障的。12、去售楼处一定要看它的＂五证＂，看它是否齐全，订房之前，一定让他出示样板合同，逐条逐条的看清楚，不懂得记录下来，最好回去以后找专业人士咨询一下，不要轻信售楼处给的解释，因为很多销售自己也解释不清楚一些条条框框，只好朝着自己有利的方向XJB编。必要的时候，还是留个心眼儿，把销售的话录下来，做个依据。（当然是偷偷的）13、如果你的七大姑八大姨、朋友的朋友的朋友认识开发商啥的，能用的关系千万别浪费了，他们给出的价格绝对比售楼处要低。1平米低200，100平省出来的钱也够去躺马尔代夫了。14、开盘的话，是好房源最多的时候，这个时候，你就要明辨是非了！友情提示：开盘之前的排号阶段，可以缴纳意向金，参与楼盘优惠活动，但一定是在意向金可以100%退回的基础之上！15、千万千万不要轻易掏出一分钱给售楼处！除非你已经决定要订房了！这是血与泪的教训！很多人在售楼处被营造出来的假象和销售们忽悠，加上不好意思，一时脑袋发热交了几千到几万的订金，这些钱只要交了，要是不想买了，基本90%就要不回来了，除非你不怕麻烦跟他们打官司。该拒绝的时候一定不要心软，拉不下面子！连我这样的业内人士，都被逼定交过20块钱订金，你们别低估很多售楼处的能力。16、别对绿化、园林报太大的希望，对开发商宣称的绿化率、容积率，也不要太较真。但是！但是！但是！一定要注意楼间距！要确认自己买的房子的视野、光线是否真的象售楼处说的一样！17、能不买就别买精装修了，难道建筑坑你一次、还想让装修再坑你一次，说多了都是泪啊！自己买毛坯房，自己装吧！18、关于户型图，知乎上有很多牛人都讲过怎么区分好坏户型，我不再赘述！只想跟大家分享三点关于户型的选择：第一、不要相信样板间，能去工地看毛坯房，尽量去看！自己实地考察！第二、看户型图没太大用处，直接找销售要建筑平面图，这个更直观！开间、进深多少，阳台多宽，卧室多大，一目了然！第三、遇到明厨明卫南北通透的户型请珍惜！另外，能买板楼，不要买塔楼！以上，不更了。有什么需要，可以私信我，或者留言。
妈蛋，被坑过的人路过留个印。。。。。。千万不要轻易交出一分钱，千万不要轻易交出一分钱，千万不要轻易交出一分钱，不管是两万抵几万，不管是定金啥的。千万不要轻易相信售楼处的数据，千万不要轻易相信售楼处的数据，千万不要轻易相信售楼处的数据，不管它们怎么吹嘘我们的房子买的有多么号，多么快，只剩几套了，不下手就迟了之类的。切勿冲动，切勿冲动，切勿冲动，哪怕当时你觉得这个房子多么多么号，多么多么适合你，但是请记住一点，买房子不是买菜，除非你是，不说了。。。。。。
查看预售许可证。自己是否符合购房条件，一套房还是二套房，请咨询当地房管局。给的任何费用都要有收据、发票。不交钱就不给合同这是屁话，你就说你连合同都没看到凭什么交钱？一切口头承诺都应该落实在合同上。贷款能不能办下来一定要听银行的意见，别听开发商的“我可以帮你想办法”。合同要拿给律师审查。必要时找个律师陪你一起买房。当然，找律师咨询、审查合同、陪购都是要付费的。
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