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房地产税全面征收临近 买几套房才最合算
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曝房地产税初稿成型 房地产税如何征收成焦点！
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11:42:03&&来源：互联网综合
　　近日，房产税的消息再次引起市场关注。据国内知名财富管理机构的理财师的了解，目前房地产税立法的初稿已基本成形。未来的房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并而成。　　有关房地产税，实际早在2011年就开始在上海和重庆两地试点。上海试点的情况是是在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，按人均计算，人均超过60平方米的，进行房产税征收。比如一个居民家庭原来已拥有的住房面积共计180平方米，刚好人均60平方米，现又新购一套100平方米的住房总价100万元，那么其一年应该缴纳房地产税4200元左右。而按新规定，以后购房者每年在支付房地产税时，还需要额外支付新增加的“城镇土地使用税”。但专家表示，总体的税负水平短期大体不变，对投资客来说，是不是要泪流满面了?　　因为据相关统计，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。在房价中，目前土地占有的税费太多，是形成房价过高的直接原因之一。如果将以往在房价当中一次性交纳的税费改成按年收取，那么，改革后房地产的开发成本将有大幅度降低。　　假如地价和相关税费分70年交，目前售价6000元/平方米的房子，从理论上说，按3600元/平方米的价格销售即可盈利。今后，房地产税的征收逐渐向“保有”而征税，房产市场若干年后的情况是很可能是接近于买房容易，养房难。　　有关部门表示，房地产税立法改革的总体思路是：拟在房地产相关税费负担总体不变的前提下，适当提高保有环节税负，降低建设、交易环节税费负担。但理财师认为，这些可能只是前期的一些“说法”，投资者应当关注的是税赋结构的改变。目前来看，房地产税的改革未来是明显不利于多套房、人均面积过大这种持有情况。　　1.房地产税与房产税概念明晰　　房地产税是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、、耕地占用税等。我国房地产税收入占地方税收的70%以上，而外国一些发达国家仅在8%左右。　　房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。　　由以上定义可以看出，房地产税和房产税是有区别的，确切的来说，房产税是在房地产税的范畴之内。　　2.房地产税如何征收?　　根据报道，目前，房地产税立法初稿已基本成形，正在内部征求意见并不断完善中。房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并，具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。　　专家指出，现行房地产税费内容繁复。对于调控而言，以交易环节调整税收为重，短期内能产生一定效果。但从建立长效机制来看，税收政策调整频繁，出台较为仓促，应急色彩浓厚，缺乏顶层设计。“现阶段保有环节几乎没有税收，历次调控均以交易环节税收为主，促进住房资源合理配置效果不够明显。”　　3.房地产税费计算?　　价值百万首套房每月需上税400元。今年3月份，有房地产业内人士表示，我国房地产税开征是必然，参照欧美国家及世界通行做法，他预测应在3年内开征，并估算价值100万的首套房可能会每年增加约5000元税负，即每月400多元。　　这笔账这么算：按照每个家庭户承受能力和世界通行做法，首套房的税率应该在0.5%-1%之间，280亿平米住宅，均价一万总值280万亿，就是0.5的税率，一年是1.4万亿税收。100万一套房，一年交5000元，每月420元不到。二套房、三套房及以上，税率不会超过3%，预计在2%以内。　　4.房地产税何时征?　　财政部财政科学研究所所长贾康表示，当前财税改革已经拉开帷幕，房地产税作为重点之一，或将在2016年前实现加快立法，在2017年实施。　　按照中央的部署，改革的重点要在2016年底之前做出来，房地产税立法肯定是要动真格的，房地产税立法最迟不能拖过2017年的“两会”。　　对于房地产税的征收,其主要的意义和影响主要在以下三个方面:　　1、炒过房的和将要炒房的　　房地产行业,可以说是一个暴利行业,房价越高,利润越高。而房产税的到来,从消费环节的前期一次性征税,逐渐转向保有环节的征税。如此将提高持有成本,降低去收益预期,从而遏制房地产的投资需求。当然,试点地区的做法和全国的统一的方式仍有待进一步观察,但毫无疑问,这都是对房地产投机、投资需求的较大打击,起到抑制房价的作用。　　2、地方利益保障防止过分依赖土地财政　　以前,地方财政的主要收入很多即来自房地产行业,土地出让金即是一个地方政府税收的主要来源。而通过房地产也刺激了地方的GDP。因为地方政府往往无视房地产的暴利,甚至也乐于见到各种“地王”的诞生,除了拿到高额的出地出让金外,剩下的,都由消费者来买单。房地产税的改革征收,将逐渐改变地方财政过于依赖房地产发展的情况,也减少。　　3、调节贫富差距　　如果把房产税看作房地产税,向保有环节的征收转变,意味着实际上是财产税的一部分。如果开征房产税,就意味着中国开始征收财产税了。财产税的征收,意味着中国真正启动了调节贫富差距的远大计划。在理财师看来,这种脚步正在开始。
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房产税方案 《房产税征收方案》最终版
发布时间： 15:36:21
来源：猎房网 作者：转载不详
责任编辑:林云锋
　　房产税方案《方案A》（以套数为基准）
　　房产税方案一、方案设计思想
　　房产税方案1、本税适用于在城市、县城、建制镇和工矿区有的居民住宅，其中危旧平房可以免税。非属历史遗留问题待转为产权房后再计税。
　　房产税方案2、以超过居民基本居住需求的住房套数为征收对象。
　　房产税方案3、统一以房产原值为单一计税基数，删除以出租计税的条款。
　　房产税方案4、以拥有名下居住房产的家庭或单位为纳税义务人，每个家庭或单位有一个纳税编号。
　　房产税方案5、全国建立统一的房产税征税系统将数据联网，电脑自动计算出纳税人在各地应缴税款，分别在所在地缴纳。
　　房产税方案6、本方案的主要目在于抑制投机，引导合理住房消费。
　　房产税方案二、确定计税家庭住房免税套数
　　1、本税实施之前的一段时间内，税务部门可在全国主要媒体发布公告，通知所有名下房产超过一套的家庭在规定时间内携带相关证明在全国任何地方的税务部门办理家庭成员人数申报，逾期不办理申报的家庭免税套数确定为一套。单位拥有居住房产的，没有免税套数，不需要申报。申报时需由房主确定生活或工作地。生活工作地可由户口、缴纳社保证明、当地经商证明作为依据。对以经商作为证明的，需出具营业执照、纳税证明并且缴纳税款在一定数额以上，防止通过注册空壳企业逃税。企业如为且房主不是法人代表的，需另外出具公司章程、出资证明。
　　2、计税家庭成员涵盖范围
　　（1）夫妻、未成年子女为一个计税家庭，离异的、丧偶的或孤儿仍视同为一个独立计税家庭。家庭成员拥有的房产套数加总计算。申报时需提供户口本、身份证或结婚证和其他相关证明，夫妻外的家庭成员成年后拥有名下房产的自动脱离成为独立纳税人。
　　（2）夫妻离婚后生活在一起且有子女的，仍视同为一个计税家庭，这一条款是为避免夫妻通过形式上的离婚来逃税。不过执行起来有一定难度，只能依靠举报。
　　（3）成年未婚或离异单身视同为一个独立纳税家庭；
　　3、家庭免税套数
　　（1）家庭人数在2人或以上的，基本免税套数为二套；如三套住房总面积在150平米以下，则免税套数为三套。
　　（2）家庭人数为一人的，基本免税套数为一套；如二套住房面积总面积在75平米以下，则免税套数为二套。这一条款是为了避免单身通过不结婚来逃税。
　　（3）前三套住房以房屋原值高低排序，对原值较小的住房征税。第四套起以购置时间排序，同一天购置的，以房屋原值高低排序。
　　（4）房产与家庭外人员共有的，也算一套，原值按拥有的份额计算。
　　房产税方案三、房产
　　税务部门对全国在城市、县城、建制镇和工矿区有产权的居民住宅进行登记，数据由房产管理部门获得，每套房子具有唯一编码，需记录家庭或单位纳税编号、房主姓名、身份证号、房屋地址、小区名称、房屋门牌号、购置时间、房屋原值、购置价、房屋面积、建筑年代。房子拆掉或不再具备居住条件，房主应办理注销此房登记。房产数据查询应设置一定权限，地方税务部门只能查到当地的房产数据、适用税率。
　　五、计税价格
　　以房产原值扣除10%后的余值为计税基数，以自开发商购置价为原值，以计算表上的房屋基准价款为原值，不以职务、工龄等优惠后的实际付款值认定。为鼓励自住，房主持有房产超过3年的，可以房产原值扣除30%的余值计算；持有房产超过10年的，可以房产原值的50%余值计算。
　　房产税方案六、税率
　　1、采用分段累进税率，年税率为1.5%-20%。免税套数以外的第一套，税率为1.5%；免税套数以外的第二套，税率为3%；免税套数以外的第三套，税率为5%；免税套数以外的第四套，税率为10%；免税套数以外的第五套或以上的部分，税率为20%。
　　2、在非生活或工作地拥有的第二套或以上住房，另外加征1.5%的税率。这条规定相当重要，可以对者在异地炒房一到一定抑制作用。
　　3、套数以购置时间排序，同一天购置的，以原值高低排序。
　　3、单位拥有的居住房产也可考虑采用3%或5%的单一税率。
　　七、防范措施
　　1、对于以更换房主方式偷逃税款的，可以用将来推出的赠与税与遗产税来防范。以虚假交易方式更换房主的、虚假添加房产共有人的，以偷税罪论处，并给予举报人一定数额的奖励。房产管理部门宜规定房产共有人不能超过四人，防止无限添加。
　　2、为避免借用他人身份证购房逃税，需房产管理部门配合，要求必须是购房人亲自到场办理合同签署、房产发证、资金结算等相关手续，不得代办。对借用者以偷税罪论处，处以偷税额五倍的罚款，对举报者给予上一年度偷税额一倍的奖励。
　　3、对于虚假申报家庭人数的和协助办理虚假申报家庭人数的相关人员，以偷税罪论处，宜给予举报人一定数额的奖励。
　　4、为避免开发商通过内部认购发证前方式炒房逃税，宜全面推行网上签约备案、房源公开制度，宜给予举报人房价的10%作为奖励，并欢迎购房者钓鱼式举报。
　　5、为避免开发商利用阴阳合同做低销售价格，除了对开发商以偷税罪论处以外，宜给予举报人房价的10%作为奖励，并欢迎购房者钓鱼式举报。
　　房产税方案八、计税时点
　　定为上一年度12月31日，房产数据和申报的家庭成员皆以此为准。
　　九、本方案优缺点
　　1、以套数为基准，税款计算简单；
　　2、对免税套数以内的面积没有限制，不利于节约住房资源，也将导致此税收收入十分有限。
　　3、高收入者和低收入者同等按套数免税，没有让住房大大超标的富人多做贡献，不符合国际惯例。
　　《房产消费税征收方案B》（以面积为基准）
　　一、方案设计思想
　　1、本税适用于在城市、县城、建制镇和工矿区有产权的居民住宅，其中危旧平房可以免税。非产权房属历史遗留问题待转为产权房后再计税。
　　2、以超过居民基本居住需求的住房面积为征收对象，居民基本居住需求确定为人均基本50平米。单位拥有居住房产的，全额征税。
　　3、统一以房产原值为单一计税基数，删除以出租收入计税的条款。
　　4、以拥有名下居住房产的家庭或单位为纳税义务人，每个家庭或单位有一个唯一纳税编号。
　　5、全国建立统一的房产税征税系统将数据联网，电脑自动计算出纳税人在各地应缴税款，分别在房屋所在地缴纳。
　　6、本方案目的在于抑制投机与对超面积住房征收税款兼顾。
　　二、确定家庭免税人数
　　1、本税实施之前的一段时间内，税务部门可在全国主要媒体发布公告，通知所有名下房产超过75平米面积的家庭在规定时间内携带相关证明在全国任何地方的指定税务部门办理家庭免税人数申报，逾期不办理申报的家庭免税人数确定为一人。单位拥有房产的，家庭免税人数为零，不需要申报。
　　2、家庭免税人数具体范围
　　（1）夫妻、未成年子女和其他名下没有独立房产的成年直系亲属。申报时需提供户口本、身份证或结婚证和其他相关证明，子女户口不在户口本里的，需另外提供有效证明材料。夫妻双方的父母不在户口本里的，不计入家庭免税人数。夫妻以外的成年家庭成员拥有独立房产后自动脱离成为独立纳税人；
　　（2）成年未婚单身或离异单身规定家庭免税人数为1.5人；
　　（3）因继承遗产拥有房产的未成年单身规定家庭免税人数为2人；
　　（4）丧偶的单身规定家庭免税人数为2人；
　　（5）夫妻没有子女的，家庭免税人数规定为增加1人；
　　（6）申报后丧偶的、子女夭折的不减少家庭免税人数。
　　（7）申报后夫妻离婚的，弃房一方在名下有房产之前，留房一方不减少家庭免税人数。
　　3、不管到哪个地方居住，只需要申报这一次，直到家庭免税人数增加时，再重新申报；家庭免税人数减少的，由征税系统自动处理。
　　4、申报时需由房主确定生活或工作地，生活工作地可由户口、缴纳社保证明、当地经商证明作为依据。对以经商作为证明的，需出具营业执照、纳税证明并且缴纳税款在一定数额以上，防止通过注册空壳企业逃税。企业如为公司且房主不是法人代表的，需另外出具公司章程、出资证明。
　　三、房产登记
　　税务部门对全国在城市、县城、建制镇和工矿区有产权的居民住宅进行登记，数据由房产管理部门获得，每套房子具有唯一编码，需记录家庭或单位纳税编号、房主姓名、身份证号、房屋地址、小区名称、房屋门牌号、购置时间、房屋原值、购置价、房屋面积、建筑年代。房子拆掉或不再具备居住条件，房主应办理注销此房登记。
　　四、家庭免税面积
　　1、免税面积
　　按照申报家庭人数确定家庭免税面积，家庭人均免税面积为50平米，家庭只拥有一套住房且在本地生活或工作的，免税面积增加50%。
　　2、单位拥有居民住宅的，没有免税面积优惠，全额征税。单位不应持有居民住宅，应通过租房解决需要，今后应禁止单位购买居民住宅房产。
　　五、计税价格
　　以房产原值扣除10%后的余值为计税基数，商品房以自开发商购置价为原值，房改房以计算表格上的基准价款为原值，不以职务、工龄等优惠后的实际付款值认定。为鼓励自住，房主持有房产超过3年的，可以房产原值扣除30%的余值计算；持有房产超过10年的，可以房产原值的50%余值计算。
　　六、税率
　　1、采用分段累进税率，年税率为1.5%-20%。超过免税面积100平米以内的部分，税率为1.5%；超过免税面积100-200平米的部分，税率为3%；超过免税面积200-300平米的部分，税率为5%；超过免税面积300-400平米的部分，税率为10%；超过免税面积400平米以上的部分，税率为20%。
　　2、在非生活或工作地拥有的第二套或以上住房，另外加征1.5%的税率。这条规定相当重要，可以对房者在异地炒房一到一定抑制作用。
　　3、套数排序以房屋购置时间为准，同一天购置的，以房屋面积大小排序。
　　4、单位拥有的居住房产也可考虑采用3%或5%的单一税率。
　　七、防范措施
　　1、对于以更换房主方式偷逃税款的，可以用将来推出的赠与税与遗产税来防范。以虚假交易方式更换房主的、虚假添加房产共有人的，以偷税罪论处，并给予举报人一定数额的奖励。房产管理部门宜规定房产共有人不能超过四人，防止无限添加。
　　2、为避免借用他人身份证购房逃税，需房产管理部门配合，要求必须是购房人亲自到场办理合同签署、房产发证、资金结算等相关手续，不得代办。对借用者以偷税罪论处，处以偷税额五倍的罚款，对举报者给予上一年度偷税额一倍的奖励。
　　3、对于虚假申报家庭人数的和协助办理虚假申报家庭人数的相关人员，以偷税罪论处，宜给予举报人一定数额的奖励。
　　4、为避免开发商通过内部认购发证前更名方式炒房逃税，宜全面推行网上签约备案、房源公开制度，宜给予举报人房价的10%作为奖励，并欢迎购房者钓鱼式举报。
　　5、为避免开发商利用阴阳合同做低销售价格，除了对开发商以偷税罪论处以外，宜给予举报人房价的10%作为奖励，并欢迎购房者钓鱼式举报。
　　八、计税时点
　　定为上一年度12月31日，房产数据和申报的家庭成员，皆以此为准。
　　九、本方案优缺点
　　1、以面积为基准，能够完全做到理论上的税收公平、合理；
　　2、有利于节约住房资源，并能保证有稳定的税收收入；
　　3、以面积为基准较好的避免了通过离婚逃税问题；
　　5、税款计算因为分段税率对应面积与所数套数不匹配，导致计算过程比较复杂，不便于有多地房产的税款数据衔接维护；
　　6、对住房超标的富人按面积征税导致税负过重，即使自住的别墅往往一套就有过大面积，所以不尽合理。
　　《房产消费税征收方案C》（以面积和套数为基准）
　　一、方案设计思想
　　1、本税适用于在城市、县城、建制镇和工矿区有产权的居民住宅，其中危旧平房可以免税。非产权房属历史遗留问题待转为产权房后再计税。
　　2、以超过居民基本居住需求的住房面积为征收对象，以套数区分税率，居民基本居住需求确定为人均基本居住面积50平米。单位拥有居住房产的，全额征税。
　　3、统一以房产原值为单一计税基数，删除以出租收入计税的条款。
　　4、以拥有名下居住房产的家庭或单位为纳税义务人，每个家庭或单位有一个唯一纳税编号。
　　5、全国建立统一的房产税征税系统将数据联网，电脑自动计算出纳税人在各地应缴税款，分别在房屋所在地缴纳。
　　6、本方案的目的为抑制住房投机与对超标住房征收税款兼顾。
　　二、确定家庭免税人数
　　1、本税实施之前的一段时间内，税务部门可在全国主要媒体发布公告，通知所有名下房产超过75平米面积的家庭在规定时间内携带相关证明在全国任何地方的指定税务部门办理家庭免税人数申报，逾期不办理申报的家庭免税人数确定为一人。单位拥有房产的，家庭免税人数为零，不需要申报。
　　2、家庭免税人数具体范围
　　（1）夫妻、未成年子女和其他名下没有独立房产的成年直系亲属。申报时需提供户口本、身份证或结婚证和其他相关证明，子女户口不在户口本里的，需另外提供有效证明材料。夫妻双方的父母不在户口本里的，不计入家庭免税人数。夫妻以外的成年家庭成员拥有独立房产后自动脱离成为独立纳税人；
　　（2）成年未婚单身或离异单身规定家庭免税人数为1.5人；
　　（3）未成年因继承遗产拥有房产的单身规定家庭免税人数为2人；
　　（4）丧偶的单身规定家庭免税人数为2人；
　　（5）夫妻没有子女的，家庭免税人数规定为增加1人；
　　（6）申报后丧偶的、子女夭折的不减少家庭免税人数。
　　（7）申报后夫妻离婚的，弃房一方在名下有房产之前，留房一方不减少家庭免税人数。
　　3、不管到哪个地方居住，只需要申报这一次，直到家庭免税人数增加时，再重新申报；家庭免税人数减少的，由征税系统自动处理。
　　4、申报时需由房主确定生活或工作地，生活工作地可由户口、缴纳社保证明、当地经商证明作为依据。对以经商作为证明的，需出具营业执照、纳税证明并且缴纳税款在一定数额以上，防止通过注册空壳企业逃税。企业如为公司且房主不是法人代表的，需另外出具公司章程、出资证明。
　　三、房产登记
　　税务部门对全国在城市、县城、建制镇和工矿区有产权的居民住宅进行登记，数据由房产管理部门获得，每套房子具有唯一编码，需记录家庭或单位纳税编号、房主姓名、身份证号、房屋地址、小区名称、房屋门牌号、购置时间、房屋原值、购置价、房屋面积、建筑年代。房子拆掉或不再具备居住条件，房主应办理注销此房登记。房产数据查询应设置一定权限，地方税务部门只能查到当地的房产数据、房产所有人个人信息、适用税率。
　　四、家庭免税面积
　　1、免税面积
　　按照申报家庭人数确定家庭免税面积，家庭人均免税面积为50平米，家庭只拥有一套住房且在本地生活或工作的，免税面积增加50%。
　　2、单位拥有居民住宅的，没有免税面积优惠，全额征税。单位不应持有居民住宅，应通过租房解决需要，今后应禁止单位购买居民住宅房产。
　　五、计税价格
　　以房产原值扣除10%后的余值为计税基数，商品房以自开发商购置价为原值，房改房以计算表格上的基准价款为原值，不以职务、工龄等优惠后的实际付款值认定。为鼓励自住，房主持有房产超过3年的，可以房产原值扣除30%的余值计算；持有房产超过10年的，可以房产原值的50%余值计算。
　　六、税率
　　1、采用分段累进税率，年税率为1.5%-20%。超过免税面积落在前两套房的部分，税率为1.5%；超过免税面积落在第三套的部分，税率为3%；超过免税面积落在第四套的部分，税率为5%；超过免税面积落在第五套的部分，税率为10%；超过免税面积落在第六套或以上的部分，税率为20%。
　　2、在非生活或工作地拥有的第二套或以上的住房，另外加征1.5%的税率。这条规定相当重要，可以对无产权房者在异地炒房一到一定抑制作用。
　　3、套数排序以房屋购置时间为准，同一天购置的，以房屋面积大小排序。
　　4、单位拥有的居住房产也可考虑采用3%或5%的单一税率。
　　七、防范措施
　　1、对于以更换房主方式偷逃税款的，可以用将来推出的赠与税与遗产税来防范。以虚假交易方式更换房主的、虚假添加房产共有人的，以偷税罪论处，并给予举报人一定数额的奖励。房产管理部门宜规定房产共有人不能超过四人，防止无限添加。
　　2、为避免借用他人身份证购房逃税，需房产管理部门配合，要求必须是购房人亲自到场办理合同签署、房产发证、资金结算等相关手续，不得代办。对借用者以偷税罪论处，处以偷税额五倍的罚款，对举报者给予上一年度偷税额一倍的奖励。
　　3、对于虚假申报家庭人数的和协助办理虚假申报家庭人数的相关人员，以偷税罪论处，宜给予举报人一定数额的奖励。
　　4、为避免开发商通过内部认购发证前更名方式炒房逃税，宜全面推行网上签约备案、房源公开制度，宜给予举报人房价的10%作为奖励，并欢迎购房者钓鱼式举报。
　　5、为避免开发商利用阴阳合同做低销售价格，除了对开发商以偷税罪论处以外，宜给予举报人房价的10%作为奖励，并欢迎购房者钓鱼式举报。
　　八、计税时点
　　定为上一年度12月31日，房产数据和申报的家庭成员，皆以此为准。
　　九、本方案优缺点
　　1、以面积为基准，能够完全做到税收公平、合理；
　　2、有利于节约住房资源，并能保证有稳定的税收收入；
　　3、以超标面积作为起征点，以套数区分税率，做到了面积和套数的完美结合；
　　4、以面积为基准较好的避免了通过离婚逃税问题；
　　5、税款计算和家庭免税人员申报略显复杂；
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