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凤凰房产官方微信链家是怎样一步一步做大的？怎么判断房产平台竞争力？_互联网房产新鲜事-爱微帮
&& &&& 链家是怎样一步一步做大的？怎么判断房产平…
链家是一家老牌中介公司，成立于2001年底，一直在北京地区深耕。即使是在流量上雄踞一方的搜房，其股东也曾表示，搜房认为自己最大的对手还是链家。从2007年起，北京链家占据着北京二手房行业的老大，在2014年三季度，链家在北京市占率达55%。据链家对外宣称，链家目前在天津、青岛均是第一，大连和南京则排到第二。2015年，链家开始拓展全国版图，计划将进入8个新的地区。已经收购了成都最大的二手房中介伊诚地产，在收购上海第二大中介德佑地产后在上海也占到了10%的市场份额，以及在华南地区与中联合并。去年全国有12万亿的房产交易额，链家占到2000多亿，2015年，链家目标是4000亿，而2017年希望达到1万亿，也就是占到全国的1/12。到底是什么样的业务板块，什么样的平台支持，让链家一步一步壮大至今？业务版图链家目前主要通过佣金盈利，二手房交易是其主要业务，高达90%比例。从去年4月开始链家拓展了新房业务，接下来将与二手房形成协作联动，进一步提升新房业务规模。租房业务在链家占比不高，在8%左右，另外有托管房品牌“自如”，链家最近还通过投资推出了互联网租房app“丁丁租房”，主打佣金全免。去年10月，链家开始进军P2P金融市场，去年年底推出了短期地产理财产品“家多宝”，首付贷产品也即将推出。链家的有效模式作为传统二手房中介起家的链家，其“思变之路”其实早已启程。去年10月份，链家终止同搜房合作反映出链家推动真房源的决心，链家表示，搜房导流效果变差，假房源泛滥都是抛弃这个曾经合作多年、相安无事的平台型伙伴的原因。角色和目标：链家现在的目标是建立全国的房产O2O大平台生态圈。链家表示这将是一个连接三方的大平台，经纪人是他们的客户，房产交易双方则是链家的用户。链家网最有想象空间的地方在于它是“一个连接点”，一方面链家网是渠道，另一方面，通过线下到线上的反馈，用户的偏好和特征可以得到留存和管理，再进一步指导线下经纪人的运营。这也就是O&O的概念。彭表示，O2O必须线上和线下一起跑，线上靠信息、做大规模，线下靠过硬的服务。线上的产品可以快速复制，而线下则需要一个一个点去扎根深入。房源利器：链家从四年前开始推动发布真房源，首先是推动经纪人在链家网上发布真房源，随后在2012开始推动在外网包括在搜房上发布真房源。1、楼盘字典：据链家网CEO彭永东介绍，链家网用一套数据系统来做真房源。2009年，链家统一建立一套“楼盘字典”，所有房源的数据都纳入其中，北京市每一个房源只有一个编码，一旦有经纪人录入了这一套房子，其他经纪人就无法重复录入，保证了唯一性。不过，对此搜房某股东表示，楼盘字典虽好，却没有太高的门槛。2、细化信息：而除了“楼盘字典”外，链家对每一套房源做了更细化的信息纳入，包括户型图，楼层，朝向等等，这些底层数据一部分来自于合作的开发商，另外是经纪人上传过往的成交数据，以及数百人的地面采集团队。链家目前在北京有18000名经纪人，全国共35000多人，彭表示，2017年计划扩张到10万人规模。业务支持：1、数据库：而与58同城做信息大平台不同的是，链家的O2O平台做的要深得多。链家对链家网的定位是，未来将变成一个大数据库：一方面是重要的引流渠道，“四分之一的用户通过链家网找到经纪人”，另一方面是用户买房过程中的服务提供方，“所有成交的客户里面，70%多都会用到链家网”，“其他中介公司的经纪人甚至会通过链家网去猜测房源位置”。不仅要有大量数据，还要将数据用起来，让内容可以被消费。链家今年的重点之一，便是数据的产品化。比如做估价模型，通过大数据了解多少人会在哪里买房，采集交易数据，从而可以估算成交的概率。另外，房源数据将会在移动互联的情景下(通过链家的App“掌上链家”)，实现实时更新，也就是做即时数据。北京有700万套房源，同一个时间点大约有12万套在售，链家通过数据库可以知道哪些房子是在卖的，用户跑到房子所在地才发现房子已不在租售状态的状况也不会再发生。2、培训与评价体系：另外，对于过去负面印象较多的经纪人问题，链家也想通过长期的方法去解决。如建立经纪人的培训和评价体系，让经纪人通过专业度赚钱，而不是隐瞒信息，恶意利用信息不对称。这样才能使经纪人的个人品牌价值释放出来，并用大平台的力量去进一步放大经纪人的口碑效应，黏住经纪人，减少流动性。而对于现在房产市场的混战，彭永东表示，不管是传统还是互联网的玩家，都欢迎进来，但有一点，要坚持这个市场的游戏规则，比如一定是要做真房源，要做信息公开。未来房产O2O平台的竞争将围绕三方面展开：一是平台要有最全面的、最优质的静态和动态内容；二是吸引最优秀的服务者，在平台上创造最好的体验；三是有最好的数据，并能基于数据建模，发挥大数据的价值，更懂用户整个的决策。（来源加工：根据媒体采访精编整合） 地产自媒联盟成员 ·百万地产人在一起
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京ICP备号-2&&&&京公网安备34房地产杠杆危机浮现，拿链家开刀--百度百家
房地产杠杆危机浮现，拿链家开刀
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上海抑制房价，首先拿链家地产开刀。但是这些动作能不能让老百姓买得起房？
宏图昨天就讲了关于历史上日本地产危机的问题，今天还是来讲讲地产中的次贷危机。
美国历史上发生过著名的次贷危机，非常惨烈，时间过去不久，相信大家记忆犹新。
之所以说中国也存在房地产危机，倒不仅仅是因为房产过剩，而是和美国次贷危机本质一样，大量的高杠杆不具有购买力的人按揭贷款买房。
1 上海进入疯抢模式
春节刚过，在节前“降首付”、节后“降契税”两波利好政策的刺激下，上海楼市全面复苏，上海政府坐不住了，据“澎湃新闻”报道，一份名为《上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局等四部门关于进一步优化本市和土地和住房供应结构实施意见的通知》的文件，宣布了两条关于上海房地产市场的新政：
①优化住房供地结构，增加中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分供需矛盾突出的区域，提高至70%）。
②提高商办用地供应的有效性和精准度，鼓励开发企业持有商办物业持续运营，商业物业持有比例不低于80%，办公物业不低于40%，持有年限不低于10年。
这两点不禁透出一份新意：
上海是首个推出抑制房价的城市，但也代表了趋势。
上海新政策体现了对重点刚需地区地产面积的要求，也体现了对商业地产的风险控制。
2 新年拿链家开刀
上海市住建委要求上海链家下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理等事项，主要原因是链家中介存在欺瞒房产抵押和房东信誉情况，导致消费者在支付定金或房款后，房子遭到查封、房产证无法办理。其中政府其实是想告诫风险问题，背后隐含三层意思：
第一、政府始终要清杠杆
政府不是针对链家而是嗅到了行业对高危地产行业还在不断地加杠杆儿担忧。在过去，购房者购买一套房屋，首套房杠杆比率约1:3，目前购房者利用链家金融杠杆支撑点，场外配资动辄1:5甚至1：7的连环杠杆比例。举例：某人准备在北京购买一套500万元房子，2013年购房者需首付170万，加上税费，约180万。
然而类似于链家这类企业提供首付垫资，购房者只需100万元，购房者相当于从3倍杠杆放大到5倍杠杆，购房门槛降低约40%，连链家都自我感叹，目前房地产销售成交额，其中30%成交额源自于链家金融部门推动。换言之现在房产交易市场里确实存在大量场外杠杆交易。这次上海市住建委要求上海链家下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理等事项，折射出的是房地产交易中“场外配资”需谨慎参与。
第二、覆盖率太高
目前“场外配资”中，有50%居民是连环房屋连环成交，房屋连环成交占到整个房地产配资的半壁江山，路人甲这位房地产“场外配资”背后是路人乙、路人丙、路人丁等，虽然链家保证从路人甲到路人丁保证不出任何差错，这一环扣一环的“场外配资”绑架在链家金融上，整个市场都弥漫着非常危险的气息，并且是一环扣一环。
上海市建委政府部门人员在内部透露，“按照目前推断，链家一个城市约3000套房屋借用了金融杠杆，这涉及到3000组家庭，加上一环扣一环的连环配资，波及家庭肯定超过3000组家庭，这隐含着社会巨大风险性。”
第三、间接助推房价
链家金融是链家围绕购房者生命周期的每一个阶段打造完整房产生态系统的重要一环，通过金融手段，帮助购房者借助自己金融力量购房，中介公司利用自己的融资能力让购房者买房更加简单，这也助推了房价上涨。
现在已经有越来越多的信号表明，目前房市正在上演股灾前的疯狂。一边是实体经济不景气，民众薪资日趋紧张，一边是高涨的房地产泡沫，收入与房价背离越来越厉害，大家可以拭目以待，而宏图只有祈祷。
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你所不知道的链家：垄断的，创新的，野蛮的，……
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“互联网+”模式下的风险。链家用金融撬动地产中介，属于创新，而且是其他中介想学但不敢学也学不来的。但是这种模式诞生之初就存在天生的缺陷，幸好今天及早暴露。
摘要：“互联网+”模式下的风险。链家用金融撬动地产中介，属于创新，而且是其他中介想学但不敢学也学不来的。但是这种模式诞生之初就存在天生的缺陷，幸好今天及早暴露。
链家地产董事长左晖
近期因两家门店违规操作，违规放贷被消费者投诉，上海市住建委对链家进行调查，并处以链家所有橱窗广告下架，独家代理房源暂停、金融产品下架的暂时处罚结果，最终处理结果仍在商讨中。链家公司给予链家CEO左晖给的答复是这是由两位业务员违规操作所致，并称是业务员交易的不严谨导致的。然而仅仅是这样吗？
毛琳Michael以链家的原罪为起点，纵涉行业原罪、金融原罪和模式原罪，以分析+采访+案例的方式诠释了链家野蛮生长带来的各种问题：
①佣金过高并拉高房价。链家除了给予独家签赔房源卖家几千到数万的保证金外，更是拉高房价以达成独家签赔的目的，拉高房价的比例普遍在10%~30%左右，其他中介拉高房价不过数万元；
②行业原罪。房产经纪人是一个从业门槛极低、流动率极高的行业，所有背景的从业者都可以进入该行业，中介公司每年的人员流动率都超过100%。所以，这是一个极其传统、甚至可以说是积重难返的行业；
③“互联网+”模式下的风险。链家用金融撬动地产中介，属于创新，而且是其他中介想学但不敢学也学不来的。但是这种模式诞生之初就存在天生的缺陷，幸好今天及早暴露。
王新宇V对链家的分析要点如下：
①狼性文化带来的不择手段。链家工作人员“不择手段的拿房源，不择手段的忽悠买房人上套”；
②链家的金融业务风险，可能让它成为下一个跑路的P2P。在5倍到10倍的杠杆之下，如果出现多米洛骨牌效应，最终可能引发担保公司或者中介的资金链断裂，高风险的结果是显而易见的；
强说则更多从金融操作角度审视了链家存在的问题：
①链家收取2.7%中介费是一个违规动作。链家在实际操作过程中，隐瞒消费者，把所有交易都算作“复杂交易”，自然的把中介费收取上限提高到2.2%。而另外的0.5%，链家则更具创造性的把这部分收费算作“交易服务担保费”，对客户暗示的意思是“不交钱不保证交易成功”；
②链家以理房通让房款全程脱离四方监管。本来中介无论如何，但理房通作为一个创造性的发明，被链家强制使用到自己的房产交易中替代银行作为第四方；
③链家在监管过程中挪用了客户资金、侵占客户利息。“托管资金在托管过程内不计息”条款比银行更加霸道，因为在四方监管过程中，银行是以活期利息计息并且最终返给用户的。但，链家不是银行，所以链家不计息。有句玩笑说，被人卖了还在帮他数钱；
④中融信根本不具备担保链家所卖的理财产品本息安全的资格。可以明确查到，“北京中融信担保有限公司”只能涉足“经济合同担保（不含融资性担保）”。而链家所卖的所有理财产品，都是内容明确的融资行为。
纵览链家的违规操作，贯穿了二手房交易过程中的每一个环节。一个行业巨头绞尽脑汁，竟然以违规手段构建自己的商业逻辑。不得不说，在现在这个市场上，只有极强的信息不对称，才可能为链家提供操作空间。
但这种极强的信息不对称，最终体现的是监管的缺位。中介费为什么可以收到2.7%？银行为什么可以被甩开在四方监管以外？链家为什么可以暗地里挪用房款？这些疑问伴随着每一笔二手房交易，但以中国的房地产三级市场的发展势头和规模，竟然这个行业可以被链家堂而皇之的钻空子，监管对此真的可以置之事外？
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