土地交易需要缴纳哪些税费税金
来源：土地资源网
涉及土地交易，就需要缴纳各种税费税金，如果你是刚入行或者只进行1、2次简单土地交易，各种的税费肯定把你搞的晕头转向，因此，梳理清除这些账，对于你认识土地交易很有帮助。
根据税种区分有三点：
一、营业税及附加(出让方)：
1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。
2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。
二、印花税和契税(双方)：
1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。
2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。
三、土地增值税(出让方)：
1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。
2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。
3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。
为计算方便，可以通过速算公式计算：
土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数
(0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。
根据环节区分有四点：
一、新征耕地环节
1、耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。
2、契税。按成交价格的3%缴纳。
3、印花税。土地使用证，每本贴花5元。
4、城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税;征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。
二、土地出让环节
1、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，按成交价格的3%缴纳。对承受国有土地使用权应支付的土地出让金应征收契税，不得因减免出让金减免契税。
2、印花税。土地使用证，每本贴花5元;土地使用权出让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明出让金额的万分之五缴纳。
三、土地转让环节
1、营业税。凡转让土地使用权的单位和个人为营业税的纳税义务人。以转让土地使用权收取的全部价款和价外费用，按5%税率计算缴纳。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权购置或受让原价后的余额为营业额。
2、城建税、教育费附加、地方教育附加。以转让土地使用权实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人在市区为7%;在县城、建制镇的为5%;不在上述地区的为1%。教育费附加的征收标准为3%，地方教育附加征收标准为2%。
3、土地增值税。凡转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人，转让非国有土地和国家以土地所有者的身份出让国有土地的行为不征土地增值税。其计税依据为转让土地使用权所取得的增值额。
税率为：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
4、所得税。个人转让土地使用权，取得的转让所得按“财产转让所得”计征个人所得税，差价的20%。单位转让土地使用权，取得的转让所得计入应纳税所得额计征企业所得税。
5、印花税。土地使用证，每本贴花5 元;土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明转让金额0.5‰缴纳。
6、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。土地使用权出售按成交价格的3%缴纳;土地使用权赠与、交换按征收机关参照土地使用权出售的市场价格核定金额的3%缴纳。
四、土地使用环节
1、城镇土地使用税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。我省对独立于行政区划外的，从事生产、经营活动的农场、林场也征收土地使用税。以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税;纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应按规定缴纳土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位看按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。
1、城镇土地使用税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。我省对独立于行政区划外的，从事生产、经营活动的农场、林场也征收土地使用税。以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税;纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应按规定缴纳土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位看按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。
2、营业税。按租金收入的5%缴纳。
3、城建税、教育费附加、地方教育附加。以出租土地实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人所在地在市区为7%;在县城、建制镇的为5%;不在市区、县城或镇的为1%。教育费附加的征收率为3%，地方教育附加2%。
单位或个人出租土地，其取得的租金收入，应分别计征所得税。
1、营业税。以土地使用权投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，应区别以下情况征收营业税：不动产的所有权或土地的使用权没有发生转移，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，其收取的固定利润，应按“服务业”税目中“租赁业”税目征收营业税;不动产所有权或土地使用权发生了转移，其收取的固定利润，按“销售不动产”或“转让无形资产”征收营业税。
2、土地增值税。对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对于以土地作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不适用暂免征收土地增值税的规定。
3、企业所得税。企业以土地使用权进行对外投资，企业所得税视为按公允价值转让无形资产并投资两项业务，转让无形资产应确认转让损益，计入应税所得。
4、契税。以土地权属作价投资、入股的，视同土地使用权转让，由产权承受方缴纳。
5、印花税。实收资本和资本公积两项的合计金额大于原已贴花资金的，增加的部分需要交纳万分之五的印花税。
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国有土地转让的条件及应缴的税费
一、法律依据：1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)第十九条规定：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠予。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。2、《中华人民共和国城市》第三十八条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当土地持有房屋所有权证书。二、答复意见：如不符合上述条件，我局将不予受理土地转让申请;如符合转让条件需提供以下资料并缴纳有关税费。1、需提供的资料：(1)国有土地使用证、土地出让合同原件(存档留复印件，未发证的先补发证);(2)房屋所有权证原件(存档留复印件，如未发证，出具未发证文字说明或房管局证明);(3)转让双方身份证复印件;(4)转让方向我局提交转让申请原件;(5)土地转让协议原件(存档留复印件);(6)土地估价报告备案表原件;(7)交纳各种税费发票原件(存档留复印件)。2、应缴纳的税费：(1)土地出让金。土地评估价格的40%-50%。(2)土地契税。税率为4%，详情请咨询县财政部门。(3)土地转让营业税。税率为14-15%,详情请咨询县地税部门。(4)土地交易服务费。收费依据标准见赣发改商价字[号文。(5)土地登记相关费用。约200元/宗。
注：因每个人实际情况不同，该文章并不适于所有疑问者，如您想了解更多有关知识，请点击这里免费在线法律咨询！
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按地区找律师关于国有土地使用权转让有关税费问题的法律分析
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&关于国有土地使用权转让有关税费问题的法律分析&&
根据《企业所得税法》及《实施条例》、《营业税暂行条例》、《土地增值税暂行条例》、《契税暂行条例》和《印花税暂行条例》等有关法律法规的规定，就国有土地使用权转让涉及的相关税费问题进行法律分析。
一、国有土地使用权通过出售的方式转让需要缴纳的税费
根据《营业税暂行条例》第一条的规定，转让无形资产或者销售不动产的单位属于营业税的纳税人，转让国有土地使用权属于转让无形资产的一种，所以应该缴纳营业税。
应纳营业税额按照营业额和规定的税率计算，即应纳税额＝营业额&税率。按财政部、国家税务总局财税［2003］16号文件《关于营业税若干政策问题的通知》的规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让凭证上开具的购置或受让原价后的余额为营业额。
转让无形资产的税率为5%。
2、城市维护建设税和教育费附加
以上述应纳营业税额为计税依据，分别按照1-7%和3%的税率征收城市维护建设税和教育费附加。
3、土地增值税
根据《土地增值税暂行条例》的规定，转让国有土地使用权应缴纳土地增值税。以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收土地增值税。
法定的增值额扣除项目为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
4、企业所得税
根据《企业所得税法》及实施条例的规定，转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价、营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税后的余额为应纳税所得额，一般按照25%的税率征收企业所得税。
土地使用权转让需要签订合同，根据《印花税暂行条例》及实施细则的规定，土地使用权转让合同属于产权转移书据，应缴纳印花税，以合同中的金额为计税依据，按照万分之五的税率征收。
《国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税【号）第三条也规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
《印花税暂行条例》第八条规定，同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。所以土地使用权转让方和受让方都应该缴纳印花税。
根据《契税暂行条例》的规定，土地使用权转让的承受方为契税的纳税义务人。契税的计税依据为土地使用权转让的成交价格，税率为3%。
二、国有土地使用权投资入股方式转让需缴纳的税费
《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税【号）规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
2、土地增值税
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【号）第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
因而，以土地使用权投资入股，如果所投资、联营的企业不是从事房地产开发的，免征土地增值税；如果所投资、联营的企业从事房地产开发的，投资企业要缴纳土地增值税；而且被投资企业再转让开发的房地产，也要缴纳土地增值税。
3、企业所得税
《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
以土地使用权投资属于非货币性资产交换，企业将土地使用权进行股权投资，也就是发生了非货币性资产交换，根据上述规定，企业应确认转让所得计缴企业所得税。
以土地使用权投资入股也要发生土地使用权的转移，也要签订土地使用权转让的合同，根据《印花税暂行条例》规定，签订“产权转移书据”的双方都要按万分之五的税率缴纳印花税。所以投资入股转让土地使用权和出售方式转让土地使用权一样，投资方和被投资方双方都应该缴纳印花税。
《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定，土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；
所以对于以土地使用权投资入股的，受让方应缴纳契税。
三、关于集团公司拟将部分国有土地使用权转让给其全资子公司的转让方式
根据以上部分的陈述，以投资入股方式转让土地使用权与直接出售的方式转让土地使用权相比，可以不用缴纳营业税和城市维护建设税与教育费附加。同时如果集团以出售的方式将土地使用权转让给全资子公司，全资子公司也须向西矿集团支付大量的转让金，增加子公司的资金压力。
因而建议集团以股权投资的方式将土地使用权转让给全资子公司，通过履行必要的增资扩股程序来完成土地使用权的转让。
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