养殖场拆迁补偿标准之养猪场拆迁- 杨波律师 - 110法律咨询网
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养殖场拆迁补偿标准之养猪场拆迁
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&----合肥孔先生养猪场拆迁纠纷案维权纪实&&文/扬博&&&&&&&&&&&&&&&&&&&（版权所有&侵权必究）&&&&案情简介孔先生在合肥市包河区大圩乡石桥村利用自己的承包土地，合法经营一养猪场（合肥市宇翔综合养殖场）及一鱼塘。由于孔先生善良勤快，经营有方，养猪场及鱼塘被搞得红红火火，多次被党和政府评为致富能手，优秀党员等光荣称号，就这样十余年如一日一晃而过。自2012年开始相关部门对孔先生养殖场所在地块进行拆迁动员工作，并不阐明该地块要进行何项目建设，只是勒令村委会的人开始接二连三的找孔先生谈话，以养猪场污染环境为由，让其停止养殖或者搬迁，因为补偿数额太低，被孔先生拒绝，纠纷由此形成。日，合肥市包河区城市管理行政执法局对孔先生作出（NO:3450283）《行政执法限期拆除决定书》，以孔先生的养猪场系非法占地、临时建筑、违法建筑为由，责令其于日之前自行拆除建筑设施，否则将实施强制拆除。面对由村委会及城管部门组成的强大逼迁攻势，孔先生束手无策，几经辗转最终决定通过网络慕名聘请到了北京拆迁律师杨波介入维权。维权经略杨波律师介入本案后调查了解了案情，搜集了必要证据，发现本案中拆迁人找孔先生做工作时自始至终都是以养猪场污染了环境为由进行拆迁，但是区城管对其作出的《限期拆除决定》又是以非法占地、违法建筑为由。养猪场是否已经污染了环境？养猪场如果真的污染了环境就应当停止养殖或者搬迁吗？养猪场是否属于非法占地、违法建设？这些都成为本案的焦点所在！村委会及区城管逼迁的理由先后不一致显示其拆迁思维的混乱，显然不是统一部署、统一规划的拆迁建设。拆迁人暴露出的矛盾为我维权律师提供了思路。本案的维权方案由此展开。一、行政复议《限期拆除决定书》，兵来将挡水来土掩既然本案中区城市管理行政执法局已经对孔先生作出了&非法占地、临时建筑、违法建筑的《行政执法限期拆除决定书》&，那就应当针对其行政行为&接招&，否则一则会丧失法律上的救济途径；二则会被拆迁人认为孔先生自认理亏、无能，在等着任其宰割，听之任之，那样拆迁人也就会很快进行强拆。案情紧迫，杨波律师及时指导孔先生将区城管作出的限期拆除决定书行政复议至市城管，不管结果如何，已经让拆迁人看到了孔先生的依法维权的姿态。二、律师函紧跟其上，一针见血阻止非法行政为防止在行政复议期间拆迁人会进行悍然强拆，杨波律师随之又向区城管发出律师函，指明违法强拆的法律责任，以及养殖业是国家重点扶持的农业项目，不管是环境污染还是其他原因拆迁均应当合法合理补偿，不能降低被拆迁人原有生活水平。及时提起的行政复议及律师函联合发酵，拆迁人最终未敢越雷池半步。&&&&&三、行政诉讼《限期拆除决定书》，法治权威持续发酵，养猪场拆迁维权案一案定乾坤&&&&虽然拆迁人未进行强拆，但是对于本案致命攸关的《限期拆除决定书》，被复议机关予以维持，如果该《限期拆除决定书》未被确认无效暨会生效，那孔先生的养猪场就难逃被强拆的厄运。情势紧迫，维权的道路上由不得半点差池。杨波律师及时指导委托人孔先生将区城管作出的《限期拆除决定书》起诉到了合肥市包河区人民法院。法庭针对杨波律师提供的养殖场不属于违法建筑及非法占地的大量法律依据，以及被告作出的《限期拆除决定书》中的明显错误，进行了严格评判，于日作出了【（2013）包行初字第00053号】《行政判决书》：&确认被告合肥市包河区城市管理行政执法局于日作出的第（NO:3450283）《行政执法限期拆除决定书》无效&。至此本案被划上圆满句号。&&&&&扬博律师点评：&拆迁维权案件最大的特点是&有招接招，无招找招&。所谓&有招接招&就是拆迁人若针对具体的被拆迁人作出了具有针对性的拆迁或拆迁前行为，被拆迁人则应当及时作出准确、及时、有效的反应，否则暨陷入被动，甚至被对方掌握了先机导致以后的维权一败涂地。本案中即是在&接招&中胜出，达到了成功维权的目的。法治中国下的各地方政府，有的是行政自我纠错搞的好，行政复议效果显著；有的是司法权威得以重树，行政权被司法予以有效制约。特别值得一提的是合肥是包公的故乡，既然在此宝地上能诞生一个流芳千古的包青天，就更不用怀疑在此不会诞生刘青天、王青天、邓青天了......&
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相关法律知识被拆迁养殖场成功维权，补偿数额提高一倍- 李三勇律师 - 110法律咨询网
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被拆迁养殖场成功维权，补偿数额提高一倍
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&&黑龙江哈尔滨某城某养殖场在某木业企业用地范围之内，由于该木业企业生产规模的扩大，需要将包括某养殖场在内的其他该范围内的用地企业征用，在没有办理相关拆迁手续的前提下，由区房地产事业局出面找某养殖场及其他用地范围内的企业商谈补偿问题。&&按照其提供的补偿标准，该范围的企业分为有照房和无照房两种；其中有照房每平方米按照3500元的标准进行补偿，无照房按照每平方米2300元的标准进行补偿。委托人的养殖场约占地4000余平米，建筑面积为3200平方米，其中无照房860平方米。经过将近八个月的维权，当事人获得2000余平方米的两层商铺置换、800平方米的住宅补偿，另外还得到停产停业损失和货币补偿约300余万。这样委托人的有照房与无照房的补偿达到约每平米7000元，约合2200万余元，远远超过其他被拆迁企业获得的补偿，超过拆迁房提出的补偿一倍，维权获得成功。究其原因有一下几项：&&&&1、委托人心态平和，斗争策略以及斗争意识明确，斗争决定坚定。&在漫长的谈判交涉过程中，拆迁工作人员与委托人及律师商谈数次，在无果的状态下，阿城区政府以委托人的养殖场土地使用权用途变更为由，吊销委托人的土地使用权证。委托人及律师并没有因上述情况慌乱无措，及时利用复议程序撤销区政府的吊销土地使用权的具体行政行为，给拆迁方以法律上的沉重打击，打击其气焰，助我声威。&&&&2、坚定的依靠法律，相信法律。&&委托人对团队律师十分信任，双方配合默契。拆迁期间，各种风声，强拆、偷拆、不给奖励、降低补偿价格等风言风语甚嚣尘上，委托人在律师的解释及开导下坚定信念维权到底，没有因上述恐吓、引诱信息倒退半步，从而达到满意维权效果。通过该委托人的经历我们可以充分体会正义可能会迟到，但终究会来。&&&&3、斗争策略程度把握合情合理。&在整个拆迁过程中律师给委托人的斗争策略、建议始终领先拆迁方一步，以至于拆迁方的每个招数都在律师和委托人的预料中，占得先机，及时采取回击措施，完成斗争过程，获得满意效果。&&&你可以不相信法律，但是你可以请到一位值得你信任的律师与你一起面对拆迁。&
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相关法律知识> 17亩生猪养殖场面临拆迁，省政府当调解人
17亩生猪养殖场面临拆迁，省政府当调解人
作者：佚名来源：未知时间： 09:34点击:次
　　在土地征收拆迁纠纷中，我们经常见到的是住宅房屋受到拆迁。实际上，商业厂房也经常面临拆迁。对于住宅拆迁，由于切身关系到老百姓的日常生活居住，故而经常能够吸引到围观的眼球;而对于商业厂房拆迁，让一般人感觉并不是那么人命关天，总是不能得到应有的关注。无论是我国《宪法》还是《物权法》等其他法律，公民个人合法财产能够受到保护也是公民重要的基本权利之一，也属于人权的内容。
　　【事实概要】
　　许东(化名)是一名很有商业头脑的人，2009年的时候他决定投资办一个生猪养殖场。日，许东与临邑县翟家镇人民政府签订了一份《协议书》，协议约定由翟家镇出租17亩(11333平米)土地，以供许东建设畜牧养殖企业，期限为30年。在签署了这份协议后，许东本以为可以长远规划，利润收入也将会不断增长。为此，许东不断完善养殖场的基础设施，到2012年的时候，许东的生猪养殖场已经非常完备了。
　　然而在日，翟家镇城建办公室下发了一份《通知》称，因当地进行社区并居点的建设，将对许东的17亩厂房进行拆迁。关于拆迁的补偿，临邑县翟家镇政府允诺许东的数额仅100万元，该数额不但不能弥补许东的损失，甚至距起码的房屋重置价都相差甚远。许东为此也找到当地多个建筑业人士估价，重置价格均在200-300万之间。
　　在无法达成协商一致的情况下，虽然政府并未对许东的养殖场进行强制拆迁。但是该生猪养殖场占地17亩(11333平米)，养殖设施齐全，许东建设了标准的养殖场、仓库、水井水塔、砖混结构住房;除了因拆迁将导致许东的房屋损失、养殖场、养殖设备损失、搬迁费、停产停业费损失将是非常巨额的。因为，自拆迁开始后，许东的3000头生猪的养殖规模的养殖场闲置，雇佣人员维护设备、照看场地，花费巨大，停产停业损失实际上在不断扩大。
　　在这种僵持不下的情况下，许东找到了京润律师事务所的李海霞律师。京润律师事务所的专门关注被拆迁人利益的一家著名律师事务所，李海霞律师在全国各地成功办理了很多拆迁纠纷的重大案件，具有丰富的办案经历。
　　【办案掠影】
　　办案第一阶段：申请政府信息公开
　　李海霞律师介绍道，在拆迁纠纷中，申请政府信息公开是敲开政府大门，寻求救济的第一步，对于当事人权益的保护至关重要。在李海霞律师的安排下，日，许东向山东省国土资源局提交了公开相关拆迁信息的申请。山东省国土资源厅在收到信息公开申请后，作出了《批复》。该《批复》写道，山东省政府批准了在包括申请人厂房在内的地块进行居民安置区建设，并且对许东的各具体申请公开事项做了释明。
　　办案第二阶段：提起行政复议
　　针对《批复》中的内容，李海霞律师以&顺藤摸瓜&的方法提起了行政复议。在申请行政复议中，说道：许东通过申请政府信息公开的方式，在《批复》中得知被申请人山东省人民政府作出相关拆迁的行政行为，批准在包括许东厂房在内的地块进行安置区建设。山东省人民政府批准拆迁的行为将导致许东面临拆迁，无法继续进行经营，故涉案具体行政行为与许东具有重大的利害关系。进而认为，山东省人民政府作出的上述行政行为，程序不当、实体违法，该行政行为侵犯了许东的合法权益。附随着《行政复议申请书》，相关证据也充分的做了准备。在这种情况下，该行政复议申请很快得到了立案受理。
　　办案第三阶段：将省政府转变为自己的居间调查人和调解人
　　就在行政复议受理裁决过程中，李海霞律师认为可以将省政府转变成许东的居间调解人。这样最大的好处就是可以减少当事人的诉讼成本(包括金钱成本和时间成本)，也可以充分利用庭审之外的智慧为当事人争取更多的合法利益。
　　李海霞律师向山东省人民政府行政复议办公室递交了《行政复议调解申请书》认为，&诚然，申请人提起复议的原因是因德州市临邑县翟家镇政府对申请人的养殖场进行拆迁引发的补偿纠纷。在拆迁过程中，翟家镇政府未履行通知、协商的程序，单方面对我们养殖场房进行了评估，而评估结果明显不合理，不但不能弥补我们的停产承业损失，连基本的场房重置价格都无法达到，致使我们无法接受;按翟家镇政府的补偿方案，将严重损害我们的权益，我们认为这也是与山东省政府&增减挂钩&的初衷和维护农民的合法权益的原则相违背的。申请人所申请复议的《批复》涉及到整个德州地区的增减挂钩的许可、批复，申请人亦不希望因我们养殖场这个局部的局部问题影响大局;为妥善解决我们所面临的拆迁纠纷，保障我们的财产权益，现我们特申请贵办到拆迁现场查勘，以评判翟家镇政府补偿的合理性，并对拆迁双方进行调解，以期待和平、和谐、圆满解决拆迁纠纷。查勘现场及调解工作我们将尽全力配合。&
　　日，山东省人民政府行政复议办公室同意了李海霞律师的观点，作出了《行政复议终止通知书》。在各种努力下，翟家镇政府也不得不重新考虑许东的补偿标准，该案最终得到圆满解决。许东经常在外谋商而无暇顾及太多，自从该案委托给李海霞律师之后，他就如释重负了;现在案件获得了令他自己感到非常满意的结果，他对两位律师的历练的工作更加表示由衷的佩服。
　　【律师说法】
　　对于商业厂房面临拆迁，其补偿标准和居民住宅拆迁的补偿标准是存在差别的。在此类拆迁中，当事人经常没有精力或者是对于厂房拆迁补偿方法知之甚少，这都使得该类群体被或多或少的漠视了。《宪法》已经规定了，私有合法财产受到法律平等保护，《物权法》也赋予了权利人各种法律保护。
责任编辑：龚胡&&
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