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太原老百姓最关心的城中村改造政策问答
“一把尺子量到底，一个声音喊到底，一套政策管到底”“阳光、公平、公正，不让老实人吃亏”……3月初，太原市大规模城中村改造启动后，这样的宣传标语被张贴在改造村最繁华的街道，同时也成了各种改造会议上领导们发言、表态时，出现频率的话语。支持太原城中村改造，太原市政府出台过哪些政策？3月18日起，本报面向社会征集老百姓最关心的关于城中村改造政策的问题，先后有百余读者参与征集。通过整理，本报选取读者最关心的20个问题，特别邀请太原市城中村改造领导组办公室、各城区城中村改造领导组办公室予以解答。问：我是一个城中村村民，我最关心的就是把我家的旧房子拆了，我能拿到多少钱？关于拆迁补偿，又有哪些拆迁安置原则？答：有三个原则。第一，城中村改造拆迁补偿安置，采取产权置换和货币补偿相结合的方式。宅基地上的房屋，原则上实行产权置换；非宅基地上的房屋，原则上实行货币补偿。第二，城中村宅基地上的房屋，二层及二层以下为合法建筑，三层及三层以上为违法建筑。非宅基地上的合法建筑给予补偿，违法建筑不予补偿。第三，未经规划、房管部门批准擅自改变房屋用途的，按原使用性质给予补偿安置。问：我有一个不到4分地的院子，要是按房屋产权置换，是怎么个置换法？答：合法宅基地上二层及二层以下建筑，按建筑面积拆一还一标准进行置换 （建筑面积以国家认定的测绘机构实测结果为准）。日转户前城中村有宅基地的在册户籍村民，每个村民安置建筑面积不低于70平方米。日以后新增人口安置建筑面积，由各区政府根据本区实际确定。问：我们村的拆迁安置政策已经下发到户，宅基地上三层以上建筑才给补几百块钱？答：太原市宅基地上房屋拆迁货币补偿标准为：日前，合法宅基地上二层及二层以下建筑为合法建筑，三层以上为违法建筑。考虑到历史因素，三层、四层、五层分别按2007年建安成本价（800元/每平方米）的90%、70%、40%给予货币补贴；六层及六层以上不予补贴。日后新建的三层及三层以上部分不予补贴，不执行此规定者，依法拆除。三层及三层以上违法建筑不予补偿。问：听说拆迁改造的时候还会给搬迁费、过渡费，能给多少？答：会给。搬迁费按每户两次、每次1000元标准支付。过渡费按每户1200元/月标准支付。问：我的院子里还有一些附属物，这些附属物给补偿么？答：给。附属物及其他补偿标准为，每平方米300元。问：集体建设用地上的建筑物，给补偿么？答：给。集体建设用地上的建筑，有合法手续的，按建安成本价予以补偿。问：听村两委说，我们村的改造是和一个房地产公司合作，可我们了解到太原市有些村就是村集体进行改造。关于城中村改造，模式有哪些？答：城市建成区之外的城中村，原则上采取政府主导模式进行改造；建成区之内的城中村，可采取政府主导、村集体自我改造、市场运作模式进行改造。改造收益方案确定后，区政府（管委会）对项目进行打包，确定改造模式。问：我们老百姓牺牲个人利益、服从大局，最终也是希望未来生活环境能有一个好的改善。关于城中村改造规划设计，政府有什么要求么？答：有。规划设计要由区政府（管委会）牵头，市规划局把关，选择一流规划设计单位，高起点、高标准编制城中村改造规划方案。此外，城中村改造要与城市总体规划相结合。鼓励打破村与村、集体土地与国有土地界限连片改造，规划设计范围以城市路网为界，连片整体开发改造。问：以前村里就没有个像样的文化活动中心，小孩们上幼儿园，图便宜就得上环境一般的大队幼儿园。改造以后公共设施方面会配建得更齐全吗？答：会。按照国家有关规范要求，改造过程中将会合理配建幼儿园、中小学、便民市场、社区医疗服务中心、文化活动中心等公共服务设施和市政基础设施，并与村民安置房同步建设，同步投入使用。& 问：城中村改造规划，是设计单位说了就算，还是最后得政府审定呢？&&&&答：凡涉及城中村改造的规划及建筑方案，须报市政府审查。规划编制、设计单位应严格按照规划设计条件进行设计，未达到规划设计条件的，不得开展设计工作。&&&&问：我们老百姓最担心的是，承诺的3年回迁安置期限兑现不了，现在太原市关于城中村改造有审批绿色通道么？&&&&答：有。太原市政府成立城中村改造领导组，领导组下设办公室，具体组织协调推动城中村改造工作。住建、国土、规划等部门派驻专人并充分授权，强化市城改办职能，实行联合办公，对各区城中村所需审批和办理事项，综合一站式快速高效办理。&&&&问：听说一些城中村改造找了开发商合作，往往是先建商品房，得利之后才给老百姓建回迁安置房，这次城中村改造有何约束条件？&&&&答：不会。村民安置房不开工建设，发展经济用房不得开工建设；村民安置房不竣工分配，发展经济用房不得对外销售。对于取得开工建设计划的村民安置房项目，市供电、供水等单位应及时提供施工用电、用水，确保工程按时开工。村民安置房户型按照村民回迁要求设计。&&&&问：听说太原市的商品住宅项目都要配建一定比例的保障房，城中村改造住宅也要配建么？&&&&答：城中村改造项目不配建公共租赁住房等保障项目，免缴公共租赁住房异地建设资金。&&&&问：听说市政府要用5年时间改造170个城中村，我们村在中环以外，没列入今年改造计划，估计两三年以后也要改。我想了解一下城中村改造有哪些前期准备工作？&&&&答：拟改造城中村要实施“五个转变”，完善前期准备，为改造奠定基础。改造村应在完成集体经济改制、改造用地划定、签订三方协议确定合作者、控制性详细规划批准、土地确权等条件后，实施整村拆除。&&&&问：城中村改造用地，是一次性要全部出（转）让，还是可以分批进行？&&&&答：实施的城中村改造用地，所有地块可一次性出（转）让，也可分批分地块出（转）让。不能同期实施的，分地块进行。&&&&问：如果城中村改造过程中，合作商不按规划方案建设，将会受到哪些惩罚呢？&&&&答：违反已批准规划方案建设、未按要求整改到位的城改项目，按照相关法规进行处罚，不予享受出让金返还、规费减免等城中村改造优惠政策，不予办理改造手续。&&&&问：完成哪些步骤，就意味着实现了一个城中村彻底改造？&&&&答：村民转为居民，村委会转为社区居委会，农村集体经济转为城市混合经济或股份制经济，集体土地转为国有土地，城中村转为城市的现代化文明社区。&&&&问：太原市政府城中村改造动员会已经召开，市领导怎么监督这项工作的进度？&&&&答：今后，太原市城中村改造进展，将被“搬进”太原市规格的会议中，以专题汇报的形式，主要领导定期亲自过问。市委常委会将每季度、市政府常务会将每月听取一次各区城中村改造进展情况汇报，研究解决城中村改造过程中的重大问题。市政府成立由市长任组长的城中村改造领导组，领导组下设办公室，分管副市长任办公室主任，具体组织协调推动城中村改造工作。&&&&问：我特别关心杏花岭区的城中村改造，杏花岭几个改造村目前找到合作开发商了么？&&&&答：目前各改造村基本确定了合作企业。剪子湾：自行改造；耙儿沟：山西顺德房地产开发有限公司；七府坟：山西金泉房地产开发有限公司；享堂：北中环街两侧地块项目暂无合作企业；小枣沟：太原市龙城发展投资有限公司；道场沟：太原市龙城发展投资有限公司：敦化坊：太原富力城房地产有限公司；长江：华夏房地产开发有限公司。&&&&问：我是一个改造村村民，我想知道改造后我们这个区域会配建公共服务设施么？&&&&答：会。通过改造城中村，将分区域统一规划配套建设学校、幼儿园、卫生服务机构、社区服务中心等公共设施，可以从根本上解决涉及群众切身利益的上学难、入托难、看病难、享受社会公共服务等一系列难题。此外，还可以促进群众就业、实现养老和医疗等社会保障与城市并轨，解决生活保障问题。
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城中村改造面临的主要问题和基本对策
&&河北省城中村改造的调查与思考
朱正举　于文学
　　城中村是城镇化过程中特定历史阶段的产物。这些城中村已经被城市建设用地包围，但在空间形态、土地权属、户籍管理、经济体制等方面，仍然保留着农村模式。多年来，城中村在解决失地农民社会保障、承接进城务工人员等方面发挥了一定的积极作用，但随着城镇化进程的加快，暴露出的问题也越来越多。一是人居环境差、公共设施和基础设施配套不足，严重影响了城市形象和城市整体功能的发挥。二是土地利用效率低下，在土地资源紧张和土地政策从紧的情况下，占用了大量用地指标。据调查，河北省城中村的建筑容积率普遍在0.5到0.8左右，集约利用程度很低。三是城市管理薄弱，存在公共安全、社会治安等诸多隐患。
　　加快城中村改造是一件利在当代、功在千秋的大事，也是贯彻党的十七大精神、落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的重要体现。近年来，特别是开展城镇面貌3年大变样工作以来，河北省11个设区市普遍加快了城中村改造步伐，目前已经完成改造的城中村有40个，还有236个城中村正在实施改造，取得较好的效果。但是，从调查情况来看，当前城中村改造还面临一些问题：
　　一、拆迁补偿标准把握不合理
　　有的城市没有把照顾村民利益和降低拆迁成本结合起来，增加了土地收储和开发建设的难度。如石家庄市的宋营村，按照拆迁补偿方案，平均每户补偿3.5套（平均每套约100平方米），如果平均每户宅基地按2.5分计，折合成货币计算，平均每亩地的拆迁补偿成本约500万元；东里村改造后，按照规划设计方案总建设量为42万平方米，其中有28万平方米的建筑面积用于回迁，相当于用一套商品房背负2套回迁房的成本。再如衡水的前里马村，按照拆迁补偿方案，平均每亩地的拆迁补偿成本为145万元。
　　二、开发建设容积率偏高
　　在很多城市，开发企业为了弥补过高的土地成本和保持利润空间，往往在容积率上与政府讨价还价，一些城市政府为了鼓励房地产企业参与开发，规划设计条件给定的容积率也很高。据衡水广厦开发公司负责人介绍，衡水市前里马村的拆迁改造，综合考虑拆迁补偿成本和预期的房价因素，建筑容积率达到3.0才能保证必要的盈利。据爱地房地产开发公司负责人介绍，石家庄市小沿村开发建设的容积率达到3.17才可能盈利。承担石家庄市东三教村二期城中村改造任务的泰丰房地产开发公司，虽然已经完成拆迁，但至今没有与市国土资源局签订土地出让合同。理由是按照目前的拆迁成本，给出的4.0容积率将使项目亏损，要求进一步提高容积率。
　　根据国家《城市居住区规划设计规范》，河北省大部分城市处于Ⅱ类建筑气候区，高层住宅建筑面积净密度不宜超过3.5，住宅建筑净密度不应超过20%。按照这样一个标准，考虑配建公共服务设施、绿地、道路的因素，折合建筑容积率大体为2.8。除非在符合城市总体规划的前提下，有大型商业、金融、宾馆等公共建筑项目，大部分的城中村改造以后仍以住宅建设为主，这就意味着改造后的容积率不宜超过2.8。如果超过这个容积率标准，其规划布局和空间环境水平是没有保障的。同时，由于相当一部分城中村处在城市的中心区，一味提高城中村开发建设的容积率，势必使得中心区开发强度越来越大，空间更加拥挤，交通更加紧张，不利于城市用地布局的结构性调整。特别是在大城市，传统的大城市病问题会日益突出。
　　三、对城中村改造的任务目标把握不准确
　　部分城市将3年的城中村改造任务片面理解为拆完建完，全面完成开发建设，急于求成。在这种心态下，一方面过分迁就被拆迁户的利益诉求，大幅度提高拆迁补偿标准；另一方面过分迁就开发商的利益诉求，大幅度提高开发强度。同时，急于拆完建完，也没有实现土地收储的目标。
　　四、对城中村改造的标准理解不全面
　　主要是片面注重空间形态的改造，没有同步实现土地性质、人的身份、管理体制、社区文化的转变。除个别城市和个别村庄外，已经启动的城中村改造项目，基本采取原地回迁方式，原来的城中村农民还将继续居住在一个村落式的社区中，农村集体资产仍然存在。在原地回迁和集体资产分红两个背景下，大家还是住在楼房里的&农民&，还是一个新的&城中村&。
　　解决上述问题，应当把握好以下几个方面：
　　一、合理确定城中村拆迁补偿成本
　　&一村一案&综合考虑了不同村庄的具体情况，是应当继续坚持的工作方法，但这一方法还应当进一步完善。当前，城中村农民在拆迁补偿方案上相互攀比，要价过高，很大程度上是由于知情权不够造成的。要进一步完善城中村拆迁改造的组织形式，全面推行拆前听证，扩大城中村农民在拆迁改造中的知情权。首先，明确城市规划确定的用地性质和开发强度。要告诉广大农民，为什么确定这样一个用地性质和容积率，超过这样一个容积率，自己的居住条件和居住环境就会是一个什么样的状态。其次，帮助农民算好帐。容积率既定，地块面积既定，房子就只能盖这么多，如果大家所要的拆迁补偿过高，可能就没有开发商参与开发建设，自己的居住环境就没法改变。
　　从重庆市危旧房改造的经验来看，扩大知情权有助于适当降低拆迁补偿成本。据了解，重庆市目前的危旧房改造地价成本大体为300万元/亩，这个价位与重庆市的城市规模、城市发展水平基本上是适应的。在扩大农民知情权的同时，如果各市能够进一步加强对城中村拆迁补偿方案的指导，适当降低城中村拆迁补偿成本还是能够做到的。
　　二、城中村改造与优化城市用地布局相结合
　　相当一部分城中村处于城市的中心区或者历史风貌地区，如石家庄市的休门、东里、方北，承德的狮子沟等。大城市的中心区由于城市职能过分集中、土地开发强度过高，需要在规划建设过程中逐步疏解，以缓解空间拥挤、交通拥堵的压力。历史文化名城城市，为保护城市的传统风貌，需要对开发建设的高度、体量、容积率进行严格控制。在这些地区，如果城中村改造采取就地平衡的方式，势必与城市用地布局调整的方向相背离，不利于完善城市的整体功能。目前，河北省一些城市为鼓励城中村改造的积极性，个别城中村改造的容积率已经高达3.5，既不利于城市用地布局的调整，也不利于开发项目自身形成良好的空间环境。
　　解决这一问题，一是建议各城市政府特别注意引进品位一流、业绩优秀、实力雄厚的战略投资者参与城中村改造，对相邻的城市重要地段进行集中成片的开发建设，在保证城中村开发建设品位的同时，实现城市用地布局的优化调整。二是建议各城市政府把城中村改造项目和新区开发的项目统筹运作，打捆进行招拍挂。借鉴重庆的做法，严格限制主城区旧城改造中原址回迁户的比例。把城中村改造项目的开发强度，控制在国家规范确定的合理区间内，并适当提高新区开发的容积率。让开发企业以新区开发的高利润率补城中村改造的低利润率，&堤内损失堤外补&，以保障其参与城中村改造的积极性。三是要切实加强城中村改造的规划管理，严格依照城市总体规划、分区规划确定的功能分区进行改造，严格依照国家技术规范和控制性详细规划确定规划设计条件，切实保证城中村开发建设的空间环境。
　　三、积极探索城中村改造新模式
　　在近年来城中村改造的实践中，各地采取了不同的拆迁安置和开发建设模式，归纳起来主要有四种：一是村集体以城中村改造的名义自行组织开发建设。除部分土地用于安置村民住宅以外，规避土地和房地产市场管理，对其它土地进行变相的房地产开发，向社会出售。这种模式虽然有利于调动村集体和村民城中村改造的积极性，但既违反国家的土地和住房政策，也造成了低水平的重复建设。这种模式在2004年8月31日以前比较流行。二是农村集体经济组织实力比较强的城中村自行组建开发企业改造。如石家庄的元村、槐底、西古城等，除部分土地用于安置村民住宅以外，通过土地招拍挂取得其它土地的使用权进行房地产开发，向社会出售。这种模式既有利于调动村集体和村民城中村改造的积极性，也基本符合国家的土地和住房政策，但由于经验和眼界的问题，开发建设水平较低。同时，由于拆迁改造需要比较多的资本，大部分城中村还没有能力做到。这种模式所占的比例大概在5%左右。三是由开发企业独资或者由开发企业和农村集体经济组织合资合作进行城中村改造。开发企业通过毛地招拍挂获得土地开发权，在村集体的帮助下自行与村民签订拆迁安置协议，开发的住宅首先用来安置被拆迁户，其他向社会出售。这种模式在前一个时期比较普遍，但不适应3年大变样期间大规模进行城中村改造的新形势。原因是一般的开发企业急于回收拆迁安置成本，往往强调将拆迁安置和开发建设控制在比较短的周期内，为避免在房地产市场相对低迷的情况下造成资金沉淀，不愿意过多地介入城中村改造。四是名义上由土地储备机构实施拆迁，实际由土地储备机构委托开发企业垫资拆迁，开发企业、土地储备机构和被拆迁人签订拆迁补偿安置三方协议，形成净地后通过招拍挂出让，出让后再用土地出让金支付原开发企业垫付的资金，获得土地使用权的新开发企业自行组织开发建设。其主要问题是因无法提供建设项目批准文件和建设用地规划许可证而无法核发房屋拆迁许可证，负责拆迁的开发企业与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议容易形成合同纠纷，一旦得不到土地开发权也会与土地储备中心、获得土地使用权的新开发企业发生经济纠纷。
　　上述四种模式，普遍存在一个严重的弊端，就是在城中村改造过程中政府没有真正能够实现土地收储，不利于合理把握市场上的土地投放量，不利于持续促进城中村改造，不利于根本上改造城市环境。为此，我们建议积极探索新的城中村改造运作模式：实行政府收储后统一拆迁安置，净地招拍挂后由开发企业进行开发建设。这种模式有利于在当前形势下加快城中村改造步伐，加快城中村的拆迁安置和实现土地收储，也有利于政府合理把握开发建设的节奏，实现村民赢环境、开发商赢利润、政府赢形象的&三赢&。
　　实现这一模式的难点在于政府融资，必须把土地储备和城建投融资体制改革紧密结合起来。据调查，各级城市政府在土地收储方面，融资的办法还不多。目前可以采取两种方式，增加政府土地收储的融资渠道。一是允许储备机构利用已经储备的国有土地按规定进行融资。国土资源管理部门在土地出让前，可以给土地储备机构储备的土地办理地政手续，并允许进行抵押贷款。二是搞活各市的城投公司，把土地管理和土地经营分离开来，允许城投公司参与土地收储。实现这样一种模式，还应当根据《物权法》颁布实施的新形势，结合现有的房屋拆迁政策和土地管理制度，合理确定城中村集体建设用地和房屋征收的标准和办法。根据石家庄、承德等市的经验，拆迁安置的土地可以实行划拨，也可以与其他地块一样整体出让，增加城中村农民的选择权。要鼓励货币拆迁，尽量异地安置。同时，还应当注意发挥村集体的积极性，把照顾村民利益和降低拆迁成本结合起来，合理确定拆迁补偿方案，防止漫天要价，以降低土地收储成本和后期的开发建设成本。当然，在不具备条件时，各地仍然可以适度地继续实行毛地出让，由受让的开发企业自行组织拆迁补偿安置，并组织开发建设。
　　四、城中村改造要实现四个转变
　　城中村改造是一项复杂的系统工程。空间形态的转变是城中村改造的基础，但城中村改造绝不是单纯的空间形态转变。在城中村改造过程中，必须统筹解决好村民住宅的补偿安置、村民就业和生活来源、村民生活的社会保障、集体经济积累的合理处置等四个方面的问题。广州在本世纪初的城中村改造，就是首先解决这些城中村改造的关键问题，先改制后改造，合理确定村民住宅补偿标准，采取留地和政府扶持等多种方式解决村民就业和生活来源，统一将城中村居民纳入社会保障范畴。其中很重要的一条，就是推行农村集体经济组织资产股份固化，保留村民在集体经济组织中的分配权，解除了农民城中村改造的后顾之忧，形成了有利于改变城乡二元结构新机制。承德的雹神庙村拆迁改造速度很快，在很大程度上也得益于这四方面关键问题解决得好。
　　城中村改造在实现空间形态转变的同时，还必须推进农村集体土地向城市国有土地、农民身份向市民身份、村委会向社区居委会、农村生活方式向城市生活方式转变。如果仅仅是平房改建为楼房，土地性质、人的身份、管理体制和生活方式没有发生根本转变，势必在改造后形成新的&城中村&，城中村居民仍然不能合理流动并融入到城市的生产和生活活动中去，城市管理的仍然存在&真空&。
　　解决好四方面的关键问题，同步实现四个转变，涉及经济体制改革、国土资源管理、户籍管理、基层政权建设、劳动就业和社会保障等各个领域，必须在城市政府的统一领导下，组建一套专门班子，制定一套适合当地情况的工作方案，形成一套完整的改造规划，并区别不同情况，在政府指导下做到一村一策。
　　五、合理把握城中村开发建设目标
　　根据河北省委、省政府统一部署，到2010年的城中村改造目标是：制定了城中村改造计划，编制了改造规划，出台了配套政策。现状建成区（以2008年初为准）内，80%的城中村要完成房屋拆迁、村民安置任务，已拆迁的城中村土地全部实现收储。
　　目前，在河北省11个设区市的现状建成区范围内，共有城中村634个，居住着108.4万村民，村庄建设用地面积152.2平方公里，建筑面积7648.2万平方米。根据国家技术规范和城市土地开发建设的一般规律，以多层住宅为主的居住区容积率一般在1.2左右，以高层住宅为主的居住区容积率一般在2.8左右，商业等公共建筑的容积率更高一些。如果将634个城中村拆迁后，在3年内全部完成开发建设，仅城中村改造一项就会产生3万平方米的建筑量，这个开发建设规模是不可能实现的。
　　因此，必须合理把握城中村改造的目标，将城中村改造的任务准确界定为完成房屋拆迁、村民安置和土地收储。当然，部分城中村也要全面完成开发建设。在拆迁上要势如破竹，但在开发建设上要合理把握节奏。首先，要根据市场需求，合理确定收储土地的市场投放量。拆出来的土地，能储备的就储备，能出手的就出手，集约性投放。对优质的土地资源不要急于出手，适当开展招商引资。其次，要注重提升建设质量和品位，提高规划设计水平。要选择优质的开发商和战略投资者，不要小打小闹。一时不能建设的，要敢于和善于&留白&，拆出来的土地如果当时没有合适的项目，可以不花太大代价进行整治，先行绿化，&留白&也是落实科学发展观。如果在2010年之前，我们能够完成80%的城中村改造，只要运作得当，除必要的安置用地外将腾出90平方公里（13.5万亩）左右的建设用地，相当于河北省一年的农用地转用计划指标，极大地缓解今后一个时期城市建设用地计划指标紧张的局面，为大变样、上水平、出品位奠定坚实的基础。
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随着城市化进程的加快，城中村已经成为我国城市质量提高过程中急待解决的关键问题之一，其改造难度越来越大，改造成本也越来越高，已经成为专家学者关注的热点问题之一。文章从经济视角阐述了城中村拆迁改造中存在的问题，并以武汉市城中村拆迁改造为例提出相应的对策措施。 一、城中村及存在的经济问题 改革开放以来，我国生产力水平大大提高，经济基础日益增强，城市化进程也在不断加速。在城市快速发展的过程中，城市建设用地急剧扩张，一些距离城市较近的村庄被纳入城市建设用地内，形成了所谓的城中村。由于各种制度原因，城中村因其存在的各种经济问题成为城市发展的障碍。 1、较少有相应的集体企业等经济增长点 城中村居民主要靠出租房屋获取租金、征地补贴、城中村拆迁改造补偿费用等维持日常生活开支。因此，城中村房屋出租成为村民收入的主要来源之一，城中村的违章建筑物极大的影响了城市形象，阻碍了城市化发展的道路。 2、城中村土地利用率低，缺乏规划 城中村的违章建筑多，结构复杂，市政管网、城市功能不能延伸到其中的很多地方，由于缺乏统一规划或规划执行力度不到位、管理不规范等原因，致使城中村土地利用粗放、土地资产流失、拆迁改造成本增加。城中村土地利用率和产出率低下主要表现为房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，呈现出城市景观与农村村落景观共存的现象。 3、城中村房地产二级市场活跃 城中村土地区位条件相对优越，土地产权属于村集体所有，这样，优越的区位条件和相对低廉的土地价格，使城中村中不规范的房地产二级市场特别活跃（例如，小产权房的买卖交易等），导致由于城市规划实施和基础设施条件改善而使土地升值的部分国有土地资产严重流失。 另外城中村建筑在拆迁改造过程中不仅造成建筑材料资源的严重浪费，而且还大大增加拆迁改造的补偿费用，增加拆迁改造成本，使国家整体利益损失严重。因此，经济视角的城中村改造越早越好，否则成本将更高，代价将更大，国家资产的损失将更惨重。 二、武汉市城中村改造现状 1、武汉市城中村 根据武汉市的界定，城中村是指《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图（年）》确定的城市建设发展预留地范围内，因国家建设征用土地后仅剩少量农用地、农民不能靠耕种土地维持生产生活且基本被城市包围的行政村。据此，武汉市二环线以内共有147个城中村，综合改造的总体范围包括江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山等区（城郊区暂未纳入改造范围），涉及总人口35.66万人，农业人口17.10万人，土地总面积21381.82公顷，相当于全市规划中2020年建成区俯常碘端鄢得碉全冬户面积的1/4。2004 年底武汉市开始城中村的综合改造工作，根据实际拥有耕地现状，武汉市将全市城中村分为三类：Ａ类村，人均农用地小于或等于0.1亩的村；Ｂ类村为人均农用地大于0.1小于或等于0.5亩的村；Ｃ类村为人均农用地大于0.5亩的村。并确定了首批进行综合改造的16个试点村，Ａ类村由改制后的村经济实体自行改造；Ｂ类村以项目开发的方式改造；Ｃ类村以统征储备的方式改造。在先行试点并借鉴其他城市改造经验的基础之上，武汉市探索出了一条城中村改造的新路子。 原创论文网 免费上传出售求购论文，上传毕业设计，考研笔记，论文，课件，策划案等资料赚取现金，去看看吧，有惊喜哦！
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