商业地产项目合作方式：租赁与联营的优缺点分析
&一商业地产项目的定位、经营能否成功持久，在很大程度上都取决于与商户（品牌）的合作方式上。同时，商户（品牌）开店成功与否，关键也是取决于和商业地产项目究竟选择什么样的合作方式。&商业地产项目的合作方式主要分为租赁、联营扣点这两种形式。它们的优缺点是：&一、租赁租赁的合作方式比较简单，商业项目方把面积分割并租赁出去，主要是根据租售面积大小来确定租金多少，商户交付租金即可。而收取的租金普遍是在签订合同期间内就已经讨论决定的。选择租赁合作方式是当今商业项目的主导趋势。&租赁合作方式对商业地产项目来说，它的优缺点如下：&优势：1. 简单、好操作，不容易产生纠纷，只要按照租赁合同约定做好管理即可，不需要帮商户招聘、办理证件、收银等。&2. 现金流较为流畅，回笼资金迅速，促使现金流通加速，增加项目的可操作性。&缺点：1. 前期招商难度大，商户质量不高。&2. 管理难度大，很难突出档次，商户经营权独立，各自为战，缺少整体意识，所用人员也良莠不齐。为了突出各自特点，经营方式各有不同，给消费者混乱的感觉。&3. 难以获得高利润，商业项目进入成熟期后，难以赚钱商户的高利润。&租赁方式对商户来说，它的优缺点如下：&优势：1. 简单、好操作，不容易产生纠纷，商户自行操作，装修、管理、收银很自由。不用去处理复杂的关系。&2. 现金流较为流畅。现金全部掌握在自交手里，可以更合理地安排进销存。&3. 拥有自主经营权。商户完全可以根据自身的发展策略以及资金运作的阶段来掌握打折促销的时间，这样既可以和其它的品牌的打折区别开来，获得差异化优势，又可以契合自身的发展要求，促使打折促销活动真正起到其应有作用。&4. 经营利润高。商业项目进入成熟期后，商家（品牌）获得消费者认可时，可以获得更多利润。&5. 压力相对小。只要交付约定租金就可以继续经营，没有业绩考核的压力。&6. 商家（品牌）突出特色。商家可以随意选择自己品牌定位的服装、仪容仪表、服务方式等等，更利于消费者记住商家品牌。&缺点：1. 投入高，风险大。一次性地支付租金，装修投入相对也大。&2. 管理难度大，劳心劳力。自己办理证件、管理人员、管理资金等等。&3. 商家品牌附加值很难提升。因为每家每户独立运作，一些新品牌或者外地品牌附加的品牌价值很难通过别的品牌提升。&二、联营扣点按销售额以一定的比例抽取租金，称为百分比租金，俗称扣点。目前大部分百货类型的商业地产项目选择这样的合作方式。&联营扣点对商业地产项目方来说，有以下优缺点：&优势：1. 易于招商，把握招商质量。对于扣点式商业地产项目来说，营业额及品牌是关键。一般选择品牌强度更大，影响力更大的商家和品牌。严格考核每个商家的资质。&2. 易于提高项目知名度，打造档次，针对目标人群在消费者眼中扣点式商业项目（商场）一般代表着正规、信誉好、整体形象好、服务好、名气大。而且后续宣传全市项目的名义。&3. 便于管理。所有商家必须听从指挥，统一收银，统一促销，统一安排等等。&4. 风险低，收益更高更稳定。回避了商品流通过程中应承担的采购、销售和库存等经营风险。一般扣点额度高于当地租金收入。扣点方式按相同的销售业绩来算通常是高于交租金合作方式。&缺点：1. 操作比较复杂。招商、财务管理、促销、顾客等等全部需要考虑到。&2. 前期投入大。需要一次性大量投入人员、设备等等。&联营对于商户来说，它的优缺点如下：&优势：1. 前期投资小。这样不用一次性支付大笔租金，而且商业项目方会承担部分宣传工作。&2. 便于管理。一般做扣点的商业项目有专门的营运管理部门对人员招聘及管理、店铺的形象等进行统一的管理，省去了商家或品牌公司部分管理方面的精力和成本。尤其是对未操作过生意的加盟商有较大帮助。&3. 省心省力。前期工作简单，不用办理“三证”跑东跑西，也不用和相关部门联络，直接跟商场签订合同即可。在装修方面工作也相对简单一点。&4. 提高销售额。商户不是单兵作战，商场自身定位的品牌效应，会对商户的业绩有一个较大的带动作用。&5. 适合新品牌和外地品牌。刚刚起步的新品牌，其市场份额及影响力还处于较弱的阶段，营业额较低，对于固定的租赁模式，新品牌更加倾向于让商场分担部分风险的联营模式。与此同时，在商场知名度的提升下，此品牌的知名度也会随之上升，最终达到可以不依托商场就可以独立吸引顾客的程度。&缺点：1. 很难进入。对商家和品牌的要求高，出示各类证书、销售成绩等，一般小型商家和品牌很难进入。&2. 没有自主经营权。必须配合百货公司进行打折等各种活动，无论商户自身的发展策略及资金条件是否允许进行打折促销，都必须配合商场举办的一切活动。&3. 利润较低。虽然扣点不用交租金，但扣点方式按相同的销售业绩来算通常是高于租赁合作方式。促销活动力度大、次数频繁。尤其是商业项目之间的竞争，造成了促销力度的大比拼。&4. 商家的品牌很难突出特色。扣点型商业项目为了塑造项目的特点，服装等统一一样，而且给商家的铺面一般偏小。商家很难突出自己的品牌定位。&5. 纠纷多，人际关系负杂。内部关系复杂，特别是一些销售较好的商场，内部的关系非常复杂，处理这种关系所花的财力和精力都是非常巨大的。&6. 回款周期长。一些信誉不太好或者比较强势的商场，回款周期较长，这样造成资金的流通较为不畅。&7. 压力大。扣点的商业项目对商户的考核严格，定时地对商户品牌调整，对销售额低的商户往往采用退场的方式。&通过以上比较，其实每种合作方式都不是完美的。无论项目方或商户方，都有多方面的考虑，寻找最合适的合作。商业，永远不是双方的博弈，而是共创双赢，这才是生财之道。
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招 租 公 告
日期：&&&&&字体显示：
　　同安区土地开发有限公司拟将企业自有部分房产向社会公开招租。现将有关事项公告如下：
　　一、招租标的物及情况（地点、面积、用途等）详见招租房产清单。
　　二、竞标者条件：参与竞标者为法人或自然人。
　　三、招租方式。本次竞标方式采用面向社会公开竞价招租形式，最高报价为最终签订合同的租金金额，具体见《同安区土地开发有限公司房产租赁竞标规则》。
　　四、报名投件时间、地点、竞租保证金的缴交。时间：2015 年12 月 30日常上班时间。地点：厦门同安国投集团资产管理办公室（同安区大同街道城西路29号原进出口工业大厦五楼）。报名时请竞标者提供相关材料原件及复印件（营业执照或身份证等），并缴交竞标保证金。
　　五、租赁期限及租金缴交方式。租赁经营期限：叁年，租赁期间，如遇政府拆迁或出租方需要收回出租的房产，承租方应无条件在招租方要求的时间内退还承租房产，租金按实际使用时间结算。
　　六、公告时间及方式：时间： 2015 年 12 月 24 日—2015 年12 月 30 日。公告方式： 1、 厦门同安国投集团网（）、 同安区政府网（www.）发布招租信息；2、标的物现场张贴招租公告；3、厦门同安国投集团资产管理办公室张贴招租公告。
　　七、开标时间及地点。时间： 2015 年 12 月 31 日上午9：30。地点：厦门同安国投集团资产管理办公室（同安区大同街道城西路29号原进出口工业大厦五楼）联系人：苏先生&联系电话：7550177　　 监督电话：7775767
　　　　　　　　　　　　　　　　& 同安区土地开发有限公司
　　　　　　　　　　　　　　　　2015年12月20日
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官方公共微信公开招租公告-
&&当前位置： >> &&&公开招租公告[来源： 鲤城街道] [发布时间： ] [
]&& 公开招租公告招标编号：仙鲤办招字号仙游县财政局位于原度峰糖厂内的壹幢单层石木结构厂房项目已经批准进行公开招租，选定承租方。一、项目概况：招租标的位于原度峰糖厂内的壹幢单层石木结构厂房。（总地面积合计平方米）。租期三年即年月日至年月日。二、招租方式：本项目执行一次性报价方式，标底按评估价元起标，投标价不低于评估价，加价幅度为元或其整倍数，以最高报价者为中标人。成交价款于签定租赁合同书之前缴入县财政局专户（2052555）。竞租人参与竞租即对招标文件及标的物无异议。三、投标申请人必须具备的条件；中华人民共和国境内具有完全民事行为能力的自然人或法人（法律法规另有规定的除外）。四、投标保证金元。中标者该保证金直接转为成交价款。五、报名及领取招标文件时间：年月日至年月日，每天上午时至时；下午时至时，报名地点：鲤城街道招投标委托中心、仙游县财政局（县法院大院内四层国资办）。开标时间：年月日下午点，地点：仙游县鲤城街道办事处（四楼）。六、报名时须带材料：单位报名的须带单位介绍信、法定代表人授权委托书、营业执照或事业法人登记证副本原件各一份，以上材料须用纸复印一份并加盖单位公章。个人报名须带个人身份证正件及纸复印件一份。报名时一并交纳复印件一份。联系人：鲤城街道招投标委托中心李金忠仙游县财政局黄世明仙游县财政局鲤城街道办事处招投标委托中心年月日&投标须知一、项目概况：招租标的位于原度峰糖厂内的壹幢单层石木结构厂房。（宗地面积计约平方米，宗地面积以实地为准，面积瑕痴不对招标金额产生影响）。二、招租方式：本项目执行一次性报价方式，标底按评估价元，投标价不低于评估价，加价幅度为元或其整倍数，以最高报价者为中标人。三、竞租保证金元，中标者该保证金直接转为成交价款。四、违约责任：中标者在接到中标通知书后三天内未能与招标人签订买卖合同，将取消中标资格。五、开标时间及地点：于年月日下午：点在鲤城街道办事处四楼会议厅进行，超过开标时间到达者将被视为自动弃权。六、竞租人对招标文件（含标的物）有疑问的可于年月日前直接向招租人书面提出。招租人于年月日前以口头形式通知各竞租人。七、决标方式：、开标程序：（）招租人或招租代理机构介绍参加开标会的有关单位或个人。（）确定进入程序的合格投标人名单，并由鲤城街道招标委托中心组织各投标人当场一次性填写竞标书并当场对报价进行公布。（）以最高报价者为中标人。、确定中标人（）从审查合格的投标人竞标后确定。（）招标人或招标代理机构宣布规则；（）按提交投标文件的顺序，由每个审查合格的投标人，当场公布各具体报价情况；（）报价最高即为中标人；、中标通知在开标完成后日内根据中标结果，招标人以“中标通知书”的形式通知中标人。附：资产租赁协议（样本）资产租赁协议坐落于原度峰糖厂内的两座仓库，宗地面积合计约480M2，用于&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&，没有经过甲方许可，乙方不得擅自变更用途。二、租赁期限：租期为叁年，即2015年1月1日起至2017年12月31日止。元整。第一年租金在招租结束后的10个工作日内，由乙方将租金缴入县国有资产投资营运中心（收款单位：仙游县国有资产管理委员会办公室，账号：2052555年11月30日前）缴清，依此类推。（签章）：仙游县财政局&&&乙方（签章）：（签章）：（签章）：&&&&&&& &&身份证号码（附复印件一份）：&&设为首页 | 收藏本站 | 联系我们 | 站点地图 | 使用帮助&主办：仙游县鲤城街道办事处 　版权所有Copyright & All Rights Reserved联系电话：0 　　技术支持：仙游县信息中心(建议使用分辨率 IE6.0以上)