自用房产税如何计算计算操作实务

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-03-23 17:31 标签： 个人房产税如何计算
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房产税培训讲义
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&&&&近日，A新型材料有限公司（以下简称A公司）以电子邮件方式，向注册税务师咨询兼有从价、从租计征的房产税该如何计算和申报。具体内容为：1.房产税纳税义务从何时开始？2.地下建筑物是否申报房产税？3.兼有从价、从租计征房产税时，房屋原值如何确定？资料如下： &&&&2010年11月，A公司取得国有土地使用权，占地面积18万平方米，记入“无形资产”金额1440万元，单位土地价格为每平方米80元。 &&&&A公司构建了钢结构厂房，建筑面积8万平方米，记入“固定资产”金额5040万元，其中2012年12月开始对外经营出租0.5万平方米，年租金60万元。2012年12月通过相关部门验收，2013年6月取得产权证书。 &&&&A公司构建了框架结构办公楼。建筑面积0.6万平方米，记入“固定资产”金额1200万元。其中与办公楼相连的地下车库0.08万平方米。2012年10月通过相关部门验收，2013年5月取得房屋产权证书。 &&&&A企业执行企业会计准则。房屋位置坐落在市区产业园区内。厂房与办公楼均委托施工单位建造。税务机关规定对经营自用的房屋，按房产原值一次扣除30%后的余值计税。 &&&&注册税务师依据房产税政策，对上述问题作出解答。 &&&&房产税纳税义务时间 &&&&《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕第8号）第十九条规定，纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条规定，出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。 &&&&根据上述文件规定，A企业房产税纳税义务时间分别为：钢结构厂房2012年12月通过验收，从2013年1月起申报；框架结构办公楼2012年10月通过验收，从2012年11月起申报；出租房屋应从2013年1月起申报。 &&&&地下建筑物是否申报房产税 &&&&《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔号）规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 &&&&A公司800平方米地下车库与办公楼连在一起，按财税〔号文件规定，应与地上房屋一并申报房产税。 &&&&兼有从价、从租计征房产税计税依据的确定 &&&&《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔号）第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 &&&&兼有从价与从租计税的房屋，根据房产税政策，应分别缴纳房产税。具体操作步骤是：先并，即在不考虑房屋出租的情形下，将地价款、地下建筑按规定的计算方法计入房屋原值；再剔，将出租房屋原值按比例法扣除，得出经营自用房屋的原值；后分，通过上述计算，分别按计税余值、租金收入计算申报房产税。 &&&&计算与申报 &&&&1.计算地价款计入房屋金额。 &&&&容积率＝（8＋0.6）÷18＝0.48&0.5.计入房屋的土地价款金额＝（8＋0.6）×2×80＝1376（万元）。 &&&&计入钢结构厂房的地价金额＝8÷8.6×（万元）。 &&&&计入框架结构办公楼的地价金额＝＝96（万元）。 &&&&2.确定从价计征的房屋原值。 &&&&假设在不考虑出租房屋的情形下，钢结构厂房计税原值＝＝6320（万元）。 &&&&本期出租房屋建筑面积5000平方米，占钢结构厂房建筑面积比重＝0.5÷8＝6.25%。&&&&&在考虑钢结构厂房出租后，经营自用的房屋原值＝6320×（1－6.25%）＝5925（万元）。 &&&&框架结构办公楼计征房产税的原值＝96（万元）（含地下车库）。 &&&&3.计算应交房产税。 &&&&钢结构厂房： &&&&2012年不需交纳房产税。 &&&&2013年从价计征房产税＝5925×（1－30%）×1.2%＝49.77（万元）。 &&&&2013年从租计征房产税＝60×12%＝7.2（万元）。 &&&&框架结构办公楼： &&&&2012年应交房产税＝1296×（1－30%）×1.2%×2÷12＝1.8144（万元）。 &&&&2013年应交房产税＝1296×（1－30%）×1.2%＝10.8864（万元）。 &&&&2013年从价与从租计征房产税合计金额＝49.77＋7.2＋10.4（万元）。 &&&&4.2013年应交房产税账务处理（假设2013年房产税一次性交纳）： &&&&计提时， &&&&借：管理费用――房产税&67.8564 &&&&贷：应交税费――应交房产税&67.8564 &&&&缴纳时， &&&&借：应交税费――应交房产税&67.8564 &&&&贷：银行存款――&67.8564&（编辑：王欣）
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不知道你这是租给个人居住的，还是出租作经营用的，税率都不一样呢。
1、租来经营用的，那要交的税有：
营业税和附加是免的，因为不够起征点，东莞的起征点是500...
5年吧,时间短,早点还完,睡觉都舒服,就是平时手要紧点.10年呢,时间长,压力轻,就是交给银行的利息太多.嗨,还是选5年吧.
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(window.slotbydup=window.slotbydup || []).push({
id: '2081942',
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size: '1000,60',
display: 'inlay-fix'2014年《经济法基础》预习知识点：房产税的的计算_经济法基础
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2014年《经济法基础》预习知识点：房产税的的计算
发布时间：日　来源:应届生会计考证网　作者:编辑组
　　房产税的的计算
　　【知识点相关内容】
　　(一)房产税的计税依据
　　房产税的征收方式分为从价计征和从租计征两种。
　　1、从价计征：房产余值为计税依据。计税余值=房产原值×(1-10%～30%)，税率为1.2% 。
　　(1)房产原值：会计制度账簿“固定资产”科目中记载的房屋原值(或原价)。解释：房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施;自日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
　　(2)房屋附属设备和配套设施的计税规定：
　　①凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施(主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台、中央空调、智能化楼宇设备等)，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
　　②纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
　　(3)投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待：
　　①以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照“房产余值”作为计税依据计征房产税。
　　②以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，按照“租金收入”为计税依据计征房产税。
　　提示：对融资租赁的房屋：以房产余值计征房产税，租赁期内的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。
　　(4)居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税：由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。
　　提示：①自营的依照房产原值减除10%-30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;②出租房产的，执照租金收入计征。
　　2、从租计征，税率为12%;对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。
　　房产出租的以房屋出租取得的租金收入为计税依据，计缴房产税。
　　(二)房产税的计算(重点)
　　1、两种计税方法
　　(1)从价计征。从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据。房产税依据房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。房产税采用比例税率，依照房产余值从价计征的，税率为1.2%。
　　(2)从租计征。从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据。房产税采用比例税率，依照房产租金收入计征的，税率为12%。
税额计算公式&
&全年应纳税额=应税房产原值×（1―扣除比例）×1.2%
&全年应纳税额=租金收入×12%（或4%）
　　【知识点相关练习】
　　王某自有一处平房，共16间，其中用于个人开餐馆的7间(房屋原值为20万元)。日，王某将4间出典给李某，取得出典价款收入12万元，将剩余的5间出租给某公司，每月收取租金1万元。已知该地区规定按照房产原值一次扣除20%后的余值计税，则王某2009年应纳房产税额为( )。
　　解析：(1)开餐馆的房产应纳房产税=20×(1-20%)×1.2%=0.192(万元);(2)房屋产权出典的，承典人为纳税人，王某作为出典人无需缴纳房产税;(3)出租房屋应纳房产税=1×12×12%=1.44(万元);(4)三项合计，应纳房产税=0.192+1.44=1.632(万元)。
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