部分银行收紧房贷会不会成为房价回调信号
来源：21世纪经济报道
　　◎李宇嘉
　　近期，深圳个人住房贷款出现收紧。继6月农行、、将首套房贷首付从三成提至四成后，也于7月中旬加入了“四成”大军。此外，包括四大银行在内，目前深圳首套房贷利率已经从6月之前的基准利率0.95倍，普遍上浮到1.05~1.1倍，二套房贷利率上浮10%
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~20%。考虑到四大银行占据个人住房贷款2/3强的市场份额，再加上近期多家中等股份制银行暂停房贷，深圳个人房贷业务全面收紧已成趋势。
　　据笔者调查，楼市火爆导致房贷额度告急甚至枯竭是在深商业银行紧缩房贷业务的主要原因。今年上半年，深圳商品住房销售面积同比增长121%，创2009年以来的高峰，远远大于“北上广”平均40%的增幅。同时，深圳上半年新房和二手住房均价分别突破3万元和4万元大关，同比分别上涨20%和30%以上。此外，去年“9?30”政策放松了首套房的认定标准，今年“3?30”新政刺激了改善型住房需求，股市火热也加厚了首付“安全垫”。
　　以上这些因素共同促成了深圳购房者对于个人住房贷款需求的大幅度增长，而房价上涨的财富效应，也刺激了消费融资等套取贷款买房行为，这是各大银行在去年底切割房贷份额时，远远没有想到的。因此，还没有到6月底，深圳房贷业务集中的大银行，已经用光了房贷额度。
　　同时，在净利润个位数增长、息差占利润70%、业绩刚性考核、存款流失的情况下，今年银行业绩压力非常大。其中房贷利率上浮最高不超过20%的规定，成为银行完成业绩的最大掣肘之一。因此在楼市因城施策和银行自主定价的情况下，收紧房贷在情理之中。
　　此外，防范金融风险也是在深商业银行收紧房贷的原因之一。前期的股市火热让买家支付能力上升，对高房价有很强的接受能力。另一方面，今年以来，股市大规模套现和减持，让创业的老板们成为近期深圳楼市的另一大金主。
　　在股市财富效应驱动下，4~6月份的深圳楼市火到“一天一个价”。这让银行不得不考虑，股市风险或将蔓延到楼市，随着股市振荡和去杠杆，未来楼市购买力或将受到冲击，前期被资金推高的房价也将在未来面临回调的可能。
　　进入6月下旬，股市财富效应开始减退，高净值人群购买力明显下降。因此，出于防范风险的考虑，银行也在收紧房贷。
　　笔者认为，即便货币政策宽松的大环境不变、股市走牛的行情还在，房贷收紧也仅仅是深圳楼市出现明显回调的一个原因。更关键的是，深圳房价已经高到有效需求都难以承受的地步了。
　　近期，深圳楼市出现回调迹象，笔者认为这一趋势不可阻挡。6月下旬以来，深圳市产权登记中心单日最高收文量已经从之前的4000份下降到的330份。最能反映变化的二手住房市场，已经出现了明显调整。进入7月份后，中介店铺的客户上门量，相比5~6月份高峰期骤然减少，业主报价已现松动，尤其是前期房价上涨超过40%的区域。作为先行指标的中原业主报价指数，7月份的前两周分别为63.6%和45%，较6月的最后一周大幅下降8.3个百分点和18.6个百分点。
　　（作者为深圳市房地产研究中心研究员）点击进入参与讨论
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第1页: 多地银行收紧房贷
第2页: 北京广州房贷现状
第3页: 收紧房贷内幕
第4页: 房产市场影响
第5页: 对老百姓的影响
第6页: 专家观点
&&&&&&&& 银行贷款是购房最主要的融资途径，如果贷款不能及时发放，将严重影响房地产市场。方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，不放贷的杀伤力远大于提高首付或提高利率等。房贷暂停对已经购房但尚未获得贷款的买家影响尤其严重，因为购房合同一旦签署，就必须按约定时间付款，贷款不发放将令买家面临违约风险。　　满堂红市场研究部高级经理周峰认为，暂停放贷对那些不到四大国有银行做贷款业务的购房者来说，肯定有影响，不过这只是不足５％的客户，影响不大。关键是四大银行现在都开始改为按基准利率放贷，没有优惠，同时还把部分购房者的物业评估价降低，令客户不得不准备更多的资金支付首期。　　业内人士认为，房贷如果普遍收紧，会严重影响房屋需求量，对房地产市场造成冲击。他表示，支撑房地产市场最重要的因素是货币供应量，如果货币供应量一收缩，M2一旦减少，房地产资产就会有下跌的风险。　
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银行房贷收紧影响楼市回暖
来源：中山商报
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&&据相关数据显示，中山一季度的商品房合同登记备案数据分别为1月 9422 宗，2月 3991 宗，3 月5820宗。3月楼市在成交量、面积上均比2月有大幅上升，不过，3月一手住宅均价重新跌回&5&字头，对于均价出现回落现象，有业界分析人士认为，这主要受银行贷款额度制约所致。如有购房问题，请拨打中山房价热线：400-606-6969
&&其实，银行房贷收紧在年前就已经出现，这种现象在一季度并没有好转，而且全国各大城市都普遍出现此类现象，据&融360&发布的最新房贷数据显示，在样本选取的35个城市中，有25 个城市有停贷现象，占比超过70% 。停贷银行方面，主要以中小商业银行为主。而在中山，据新浪乐居跟踪中山各银行房贷利率情况，发现4 月份中山各银行首套房房贷利率基本保持上月水平，普遍在基准利率(五年以上年利率 6.55% )基础上上浮10% ，最高上浮20% ，房贷优惠全面取消。记者以购房者身份访问了几家银行，发现中山房贷利率上浮已是整个银行业的共识。中山中原地产拓展部总监植建军认为，房贷收紧对楼市的影响巨大，最直接的影响是提高了置业的门槛(提高首付)和增大购买的成本(提高利率)。面对此种情形，发展商尝试多种方式以抵消房贷收紧影响。
&&房贷利率&只升不降&有商业银行已经停贷
&&记者以购房者身份访问了几家银行，发现中山房贷利率上浮已是整个银行业的共识。不少业内人士都表示，&利率短期内都只升不降&。
&&据记者了解，好几个月以来，中国银行首套房的房贷利率在基础利率基础上(五年以上年利率6.55%)已经上浮了10%，二套房的利率更是上涨了15%，而且必须首付6成。中行的工作人员表示，现在的贷款难度的确增加了，基本上全行业都已经上浮了利率，&有些银行甚至上浮了13%或15%&，另外，放款的时间与楼盘挂钩。工作人员告知，如果购买的是与中行有合作的楼盘，放款时间将会加快。例如，当记者表示要购买南区的某一楼盘时，工作人员表示由于该楼盘对中行的存款支持比较大，所以会在一个月内放款，再加上大概一个星期的准备材料并签订合同的时间，所需时间算是正常。
&&同时，记者发现有些银行已经停贷。致电民生银行的时候，工作人员告诉记者，民生银行已经不再接受房贷申请了。而同为商业银行的恒生银行表示，他们还在提供房贷，并且首套房的房贷利率还维持在基础利率，基本上一个月内会批复，两个月能放款。这样的条件听起来足够动人，然而这样的大优惠却是有前提的，前提是购房者所购买的楼盘必须是与恒生银行有合作的。记者咨询发觉只有棕榈彩虹、世纪新城、星汇湾等少数几个楼盘与恒生银行有合作，该工作人员表示，每个楼盘都有合作的银行，通常发展商会推荐购房者去那些银行贷款，所以如果记者想要从恒生银行贷款，应该先咨询欲购的楼盘的发展商。而在记者咨询未来房贷市场的可能性时候，工作人员也表示：如今银行房贷额度紧张，利率不太可能下降，反而有可能再上涨。
&&记者综合各个分析人士见解，发现房贷收紧原因主要来自政策引导加上银行自身发展规划的调整。中国银行的工作人员也曾向记者表示，&有部分压力来自政策，毕竟政府要压制房价，但主要是银行自己的战略调整&。
&&购房者要排队等放款
&&今年一月，市民陈女士在东区某楼盘购买了一套商品房，首付三成房款后，向某银行申请了20年贷款期限50万元左右的商业贷款，但等到现在贷款审批还没有下来，她很担心银行办不下来。
&&记者曾就房贷市场紧张的问题咨询天睿房地产营销中心的马总经理，他透露，现在的房贷市场比起以往两年的确抓紧了不少，很多购房者去年年中排队等放款，一直到今年年初才拿到，还有许多去年年底才开始排队的购房者，则是到现在都没有拿到银行发放的款项。
&&对于购房者来说，房贷收紧，利率上浮让一大群刚需群体在高利率前止步不前，据记者了解，银行贷款的利率是以实际放款的时候的现行利率算的，所以如果是去年便&排队&放款的购房者，可能到真正放款的时候，会很憋屈地看着利率上浮了10%或甚至更高。不过，马总经理认为，所幸很多费用是等交楼之后才会产生，而发展商通常是在购房者拿到银行贷款以后才交楼的。那么在签订了合同到拿到贷款期间，管理费等费用并不需要购房者出。
&&低首付如此美丽，你怎么看？
&&3月的一手住宅成交量比2月有所增上升，但均价有所回落，数据显示，3月均价5987元/平方米，环比2月份均价6228元/平方米下跌了3.87%；但同比去年3月份的5723元/平方米还是上涨了4.61%。有业界认为均价下跌是受开发商推优惠所致，因为开发商要去量，所以或多或少都打出一些优惠牌。但植建军认为银行房贷收紧还是主要影响因素。&房贷收紧对楼市最直接的影响是提高了置业的门槛(提高首付)和增大购买的成本(提高利率)，这在市场上的表现就是增大了客户的购买难度，减少和减慢了客户入市；另外，由于房贷在今年以来更加严格限制了外来客户贷款的审批要求，这也直接减少了外来客户购买的比例。这从第一季度的成交表现可以明显看到：今年的第一季度成交量较去年同期第一季度减少了超过20%，下跌非常严重，为了刺激成交，各大楼盘在不想降价的前提下，越来越多选择做低首付以吸引客户冲动购买，这种低首付(甚至零首付)的确产生了一定的效果。&
&&对于楼盘推出低首付这种方式，购房者及市民对其的认知程度又如何？新浪乐居做了一项有关&低首付如此美丽，你怎么看？&的问卷调查，截至4月15日下午4点，调查所反映出来的结果让人感到惊讶，在&您对低首付的了解是&一项中，65.4%认为&低首付其实是首付分期付款，首付并没有降低&，只有9.9%认为&低首付，顾名思义就是降低首付啊&；还有24.7%的调查对象认为&低首付是开发商骗人的小玩意吧&。而在&开发商推出以下优惠活动中，最能够吸引您的是&问题中，竟有40.5%调查对象选择了&封顶价：如全盘4800元/方封顶&，可见在开发商推出优惠中，&低首付&还没有低价格更能吸引购房者。
&&发展商尝试多种方式以抵消房贷收紧影响
&&虽然房贷收紧让楼市走势更显得严峻，但是各大开发商还是按照各自制定的推售计划在进行。日前，记者走访市场了解到，在售的楼盘都积极备战临近&五一&黄金周市场，出尽奇招在揽客，他们除了把各大商圈当成揽客的&主战场&，各楼盘活动也如常推出，像龙光水悦熙园本周推出周末团购会；时代倾城举办亲子智力迷宫大赛活动；领秀城带来&领秀才艺宝贝&评选&&可见开发商在尝试用多种方式抵消房贷收紧所带来的影响。
&&植建军认为：&对于近期房贷收紧的状况，各开发商既为了保持房价不下降，同时也鉴于中山这个市场的容量有限，发展商无论是在营销推广活动环节，还是在支付方式、客户开拓上都做了许多的尝试。1、营销推广活动环节：临近传统的销售旺季，一些楼盘借鉴了大城市的营销手法推出了一些体验式和夸张表达等的推广方式，短时间也达到了全城迅速获得项目信息和形象的效果，保证了客户上门量和认筹量的提高，在有限的客户中争取更多的蛋糕；2、在支付方式上：一是越来越多的项目推出低首付(甚至是零首付)的方式，吸引一部分犹豫的客户冲动消费(此种产品已经由原来的刚需产品扩展到了改善型品)；二是对一次性付款的客户给予了更大的优惠折扣形式，吸引客户更多选择一次性付款的方式，解决开发商的资金流问题；还有一种比较有风险的是和小额贷款公司合作，通过小额贷款解决客户的贷款问题，但这种方式在提高客户购买成本的同时，也对楼盘后续的开发产生较大的风险。&
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2016年的销售只开了个头，虽然这个头开得非常漂亮，但真正的考验远未到来！
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