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谨呈：复地武汉Z业有限公司： [2007]GW_SZ30复地武汉武重项目定位及总 体发展战略本报告是严格保密的。项目研究工作的阶段划分至今工作
第二阶段（中期）项目定位及总体发展战略?市调结论回顾 ?案例借鉴第三阶段（终期）提交终稿?根据客户建议深 化研究，完善报告第一阶段（市调沟通） 市场现状及客户细分?城市发展、宏观经济背景研究工作?武汉市房地产市场调研 ?对专家及消费者深度访谈?项目定位?开发模式研究 ?经济测算 ?提交整体报告 （中期） ?提交整体报告 （终稿）最终成果本报告是严格保密的。2客户目标本报告是严格保密的。3明确开发企业的背景和目标是制定项目发 展战略的基础目标的提出? 企业层面目标：树立复地在武汉市场的形象，通 过此项目进入当地高端物业开发领域，并尝试进行 持有性物业运营。 ? 项目层面目标：内部收益率IRRR20％；本报告是严格保密的。4项目的限制条件?土地出让程序对支付条件要求比较严格，2007年底交付16亿 （35亿地价中25亿交付给武重集团，项目谈判主要对象为武重集 团） ?2007年底土地交付量为120-300亩，可办证量为300亩，剩余 400亩地块交付时间截至2009年 ?武重大门、现状绿化带等规划方面的特殊要求 ?2007年底为项目工程节点（领取四证），售楼处及会所建成时 间约在2008年10月 ?地块有90/60的政府规划限制本报告是严格保密的。5项目背景――属于旧城改造性质的地王级 项目武汉重型机床厂位于武昌中北路，是我国“一五”重点 建设项目，也是中南地区最大的重型机械制造企业。60年 代建成投产。全厂占地120公顷，其中工业用地77公顷。 日武汉武重集团地块于开始挂牌。 日包含香港和记黄埔、香港华润、武汉福 星惠誉等另外3家国内知名大型开发企业参与武重地块的竞 买。竞拍过程相当激烈，基于复地集团对地块的稀缺及可 塑性高度认可，最终集团旗下的上海豫园商城房地产开发 有限公司以超出竞拍价格15.24亿元，总价35.02亿元成功 拍得该地块，楼面地价3290元/O，成为武汉市新“地王”。本报告是严格保密的。6企业背景――具有强大实力的全国性房地 产开发商复地 （集团） 股份有限公司是中国最大的房地产开发集团之一，一 级开发资质，香港联交所主板H股上市公司（代码2337）。自1994年开 始房地产业务以来，以“以人为蓝图”为经营理念，在上海、北京、武 汉、南京等地，已成功开发数十个项目。 复地进入武汉市场较早，首次开发的翠微新城属于汉阳区中档项目， 由于早期取地策略的原因，此次项目是复地武汉公司首次涉足武昌市场， 同时也是首次在武汉进行大型项目开发。本报告是严格保密的。7复地对于项目的困惑点?量与价如何平衡 ?商业的配比和开发模式 ?持续开发的问题 ?90/60规划限制的问题本报告是严格保密的。8项目界定本报告是严格保密的。9项目位于武汉三镇之一的武昌区城市中心地带?行政区划分上位于武 汉市武昌区 ?南距武昌核心区中南 路约5分钟车程；北距 徐东商圈约2公里汉口长江汉江武 汉 阳昌本报告是严格保密的。10武昌区作为湖北政治、文化和信息中心， 在城市中具有举足轻重的地位武昌是省委、省人民 政府机关所在地，是湖 北省重要的政治、文化 和信息中心。总面积 82平方公里，常住人 口近百万。 ?辖区内有武汉大学等 13所大专院校，48个 国家、省、市级科研机 构，是全国著名的智力 密集区之一。 ?区内有武船、武锅、 武重、武车、湖北建筑 机械厂等10多家国有 大型企业。 ?武昌是长江沿岸重要 商品集散地，商业发达， 金融业集中。?沙湖东湖中南路商务中心区省委、省政府武昌火车站历史文化区 南湖片区 大学区本报告是严格保密的。11项目所处水果湖片区是省委省政府所在地， 自然景观优良,人文气息浓厚东湖2000年成为国家 首批AAAA级旅游景区, 面积73平方公里，其中 湖面面积33平方公里， 是中国最大的城中湖。 ?作为楚文化腹地,区域 经过多年建设,拥有如行 吟阁、屈原纪念馆，楚 市、楚才园、楚城与楚 天台等了楚文化游览景 点，展示了八百多年楚 文化的博大与辉煌。 ? 武昌起义纪念馆和烈 士陵园等爱国主义教育 基地结合周围林立的大 学,拥有良好的历史人文 氛围。?本报告是严格保密的。12项目地块周边南北向主干道通达良好，东 西向贯通不足，属于内环线东端东西向三大干道： ? 徐东大街 ? 洪山路+东湖南路 ? 珞狮路 ?南北向两大干道 ? 中北路+中南路 ? 东湖路?长江二桥中北路与中南路联通武昌 两大商业区，东湖路为景 区迎宾大道?徐东大街 汉口核心区中北路 中南路 东湖路地块以北三号门将修 建一条新的市政规划路 ?地块以南武重仓库紧邻东 湖路东西向延伸段?长江一桥 民主路 武珞路洪山路东湖南路珞狮路本报告是严格保密的。13项目位于两大商圈之间，各类生活配套十 分齐全在周边2.5公里内有两 家大型超市，同时有民 生银行、农业银行、建 设银行、招商银行等多 家金融服务机构 ?1公里半径内有水果湖 中学等学校，距武汉大 学车程4公里 ?距东湖公园核心景区1 公里?徐东商业区大学区 麦德龙 2KM 1.4KM 东 湖 风 景 区洪山体育 馆家乐福省委省政府 大学区中南商务区小洪山风景区本报告是严格保密的。14项目规划设计项目规划设计条件及周边环境总用地面积：527934 O ?净用地面积：465321O ?用地性质：居住用地 ?用地位Z：武昌区中北路 147号 ?建筑面积：约120000 O ?容 积 率：2.29以内 ?建筑密度：不大于20％ ?建筑高度：由中北路向东湖 方向依次递减 ?绿 化 率：按《武汉市城市 绿化条例》执行?公共通道中北路 市政路公共通道特殊要求： ?用地内控制的中小学规模应 符合控制要求，位Z可结合规 划方案进行适当调整； ?武重大门按现状进行保留； ?地块内植被尽量保留或移栽， 外部绿化带保留 ?套型建筑面积90O以下的住 房建设面积不低于住宅总建筑 量的60％ ；本报告是严格保密的。现状绿化带 （规划道路）东湖路15地块周边环境－东面地块东面接邻住宅区， 隔街与东湖西部的天鹅 湖相邻，外部自然景观 较好，东湖路的道路通 达良好，无直接通往地 块的公路。?香榭水岸本报告是严格保密的。16地块周边环境－西面地块西侧为中北路， 武重一号门未能直接临 街，门的南侧是未拆迁 地块，汽车销售展场， 田汉大剧院，北侧是国 美电器以及百安居 ?中北路通达性较好， 但路带两侧整体形象不 高?本报告是严格保密的。17地块周边环境－北面北面接于新的市政规 划路，同时是三号门出 口。在东北面有已建成 的小高层住宅楼和在建 的东湖一号项目。?本报告是严格保密的。18地块周边环境－南面南面为地块最复杂的 一面，在二号门外部有 武重最早的职工房。二 号门东北角为后期建设 的经济适用房。 ?地块东南角包含有大 量的老旧居民住宅，两 个外租车间和仓库，布 局复杂?本报告是严格保密的。19地块内部资源状况地块内部的生产仍在 运作，部分货运铁路仍 可通车使用 ?保留有大量的原生树 木，处处可见绿树成荫 的道路?通往二号门的 现状绿化带 仍在使用的铁轨 生产车间大量的原生树 木和林荫道 保留树木和烟囱的 拆除完成地块本报告是严格保密的。20项目界定项目界定属性 诠释 ?湖北省重要的政治、文化和信息中心 ?距离中南和徐东商业中心5分钟车程 ?公务员和大型国企职工聚集地 ?地块位于原工业厂区内，被城中村环绕 ?总用地面积527934 O，建筑面积约1200000 O，容积率不大于2.29 ?地块周边东西向毗邻城区主干道 ?位于城区中心区，商业、教育、文化娱乐等配 套较完善 ?道路次级网络不完善，东西向贯通不良 ?位于老厂区内，周边居住区复杂缺乏规划 ?宿舍及经济适用房将被保留 ?部分区域管辖划分仍不明晰 ?地块归属将会对项目定位开发产生影响 ?厂区内拥有大量的原生老树，现状林荫带保持 完整，外部东西侧隔街邻湖 ?武汉三镇之一的武昌区 ?毗邻两大市级商业中心 ?与政府核心办公区为邻 ?发展相对延迟的旧区域 ?城市中心区大规模的开发项目 ?区域可达性好、交通便捷 ?区域配套完善 ?地块进入性差 ?地块周边规划混乱楼宇复杂 ?东南侧有武重宿舍及经济适用房 ?厂区东侧和南侧被城中村环绕 ?厂区西侧有地块尚未出让 ?地块内外部拥有稀缺性自然景观资源区 位 属 性项 目 属 性对于项目的界定―― 城市稀缺/三重价值体系/大规模/高地价项目本报告是严格保密的。21核心问题界定本报告是严格保密的。2235亿的地价意味着什么？本报告是严格保密的。23楼面地价3271元/O，利润20%，意味着项目销售 价格必须达到计算依据 ?各项数值均取值于复 地工程或财务部管理 人员提供的数据本报告是严格保密的。247000元/O的价格依靠自然增长 能否实现？本报告是严格保密的。25年武汉市房地产市场价格平均增长速度 保持在10％以上，武昌区均价增长速度在12％经历两年的放 量增长后，2006年在多次 宏观调控的影响下，武汉 是综合商品房均价仍然保 持了19.3％的高位增长 ?武昌区2006年住宅均价以 4237.62元/O位居全市第 二位，仅次于江汉区，涨 幅较05年翻了近一番，为 14.98％。?武汉市年综合商品房均价增长情况 00
20024800.00价格 47.5 18%年增长率 30% % 20% 10% 0%220703200420052006武昌区历年住宅均价价格 3685.45增长率 100% %80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 14.98% 10% 0%武昌区的房价在基数上相 对较高，体现出早期增长 率相对全市水平偏低，其 涨幅仍有具有相当潜力。0.00 0.005.02 2954.0211.70%800.0015.20% 20048.33% 20052002本报告是严格保密的。2003200626区域可参考项目均价增长分析水岸星城 占地面积 O 建筑面积1628302O 总套数1559套?――首推花园洋房（6100元/O），叠加别墅（8500元/O ），联排别墅 （15000元/O ） ――再次推出同样产品，各类产品均价上涨200元/O ――推出高层产品，均价5300元/O ――再次推出高层产品，均价上涨1000元/O至6300元/O上涨19％爱家国际华城 占地面积61553.21 O 建筑面积148258 O 容积率2.5，总套数971套?06.12――推出400余套高层产品，均价4300元/O 07.3――再次推出200余套高层产品，均价上涨1100元/O至 5400元/O上涨26％东湖天下 占地面积69060.64 O 建筑面积 O 总套数1258套?2005.5――首推一期343套小高层产品，均价6100元/O 2006.10――推出二期503套高层，均价上涨2400元/O至8500元/O上涨39％地段及景观价值对于产品的最终溢价影响至关重要 水岸星城及爱家国际华城虽先期溢价相对较低，但由于同属大型项 目，为避免前期透支，溢价终端并没有完全体现，仍有挖掘空间本报告是严格保密的。27地块价值评价 ――当前基准均价地块价值的评价， 采取市场比较法，选 择水岸星城、爱家国 际华城、东湖天下作 为参照进行比较。选 择依据 ?水岸星城和爱家国 际城属于大盘项目， 于本案规模属性类似 ?东湖天下属于外部 资源型项目，对本案 有高度借鉴意义?地块名称 水岸星城 爱家国际华 城区位 6 6交通进入性 8 7景观资源 9 6配套 6 7合计 29 26参考系数 40％ 30％东湖天下本项目897610768313030％100％设本项目基准价格为Y 则Y=（％+％ +％）/30*8%Y=6300元/O依据历年武昌区整体商品住宅均价自然情况，结合区 域内典型项目的均价增长情况，推算出项目价格年增 长率为8％本报告是严格保密的。28项目价格预测――依靠价格的自然增长，项目的 平均售价即可达到7000元/O的基本利润目标本价格仅为明年的销售价格，以周边 楼盘的销售速度推算，本项目的销售 周期约8年，即到2016年年中销售完 毕。依此价格增长速度推算，则2008 年的销售价格为6930元/O，2011年 的销售价格为元9223.83元/O。本项目当前基准价格为6300元/O 则明年下半年入市的价格为 Y1=6300*（1+10%） Y1=6930元/O 00 0元/O63006930762383859223.83即依靠价格的自然增幅， 项目在2011年初即超过 平均销售价格7000元/O， 达到基本价格实现。20072008200920102011本报告是严格保密的。29宏观大势能否支撑房价的持续增长？本报告是严格保密的。30成为中部地区的战略支点城市是武汉城市发展的目标；占据中 部“天元”地位的武汉是中部地区最具有扩张潜力的城市武汉位于京广纵向经济带， 长江横向经济带，的“十”字 中心占据中部“天元”地位?武汉是中部地区的交通枢纽 京广线连接中部21个大中城市 长江连接中部19个大中城市?中原城市群以郑州为中心，包 括洛阳、开封、新乡、焦作、 许昌、平顶山、漯河、济源等 城市，面积为5.87万平方公里武汉是中部经济的产业核心 沿京广经济带城市经济占中部 地区生产总值比重的32%， 沿长江经济带城市经济占中部 地区生产总值比重的19%， 两者合计占中部总量的43%。?武汉城市圈以武汉为中心， 包括黄石，鄂州，孝感， 黄冈，咸宁，仙桃，潜江， 天门八个周边城市；1+8武 汉城市圈的人口占全省的 50.4%，面积占全省的33%， 经济总量则占全省的60%， 工商业主要指标占全省的 57%--60%。太原城市群包括太原和阳 泉市城全部，包括晋中， 介休，吕梁登市的部分区 域 沿江城市群包括马鞍山， 芜湖，铜陵，池州和安庆 五个城市战略支点城市的功能特点 ?交通枢纽 ?产业牵引 ?要素集散 ?服务中心 ?管理中心 ?创新中心长株潭城市群包括长 沙，株洲，湘潭等三 大城市昌九城市群以南昌为中心， 形成与九江和景德镇相呼 应的金三角中部“两核两带六圈”格局本报告是严格保密的。31湖北地区属于典型的单核极化型经济地域格局；作为区域中心 的武汉市仍屈居国内城市竞争中的第二集团，拓展空间巨大武汉――中部地区第二集团领军00 武 汉 市 黄 石 市 十 堰 市 宜 昌 市 襄 樊 市 鄂 州 市 荆 门 市 孝 感 市 荆 州 市 黄 冈 市 咸 宁 市 随 州 市 恩 施 仙 桃 市 天 门 市 潜 江 市 神 农 架武汉现状――内地省级城市2006年湖北各县市生产总值/固定资产投资比较19个副省级城市经济比较 ?第一集团――年度GDP3000亿元以上 上海，北京，天津，广州和深圳 ?第二集团――年度GDP 2000亿元左右 武汉，青岛，杭州，南京，沈阳，重庆，大连，宁波， 成都 ?第三集团――年度GDP 亿元 哈尔滨，济南，西安，厦门，长春2006年中部城市宏观数据分析省会城市 GDP（亿元） 增长率 人均GDP（元） 城市总人口 （单位：万）生产总值固定资产投资长沙 .9% 合肥 853.57 16.9% 南昌 .8% 武汉 %
00 2000 02006年市镇单位职工的平均工资（元/年）投资是拉动武汉经济的主导力量，消费和出口是经济增长的另外两 大动力 ?武汉GDP年增长率逐年上涨，但整体增速在中部城市中并不是最高， 虽然人口基数最大，但人均生产总值相对较高，表明武汉经济发展较 好，且未来发展潜力大?本报告是严格保密的。资料来源：湖北省统计年鉴；武汉市统计年鉴；世联数据平台武 汉 黄 石 十 堰 宜 昌 襄 樊 鄂 州 荆 门 孝 感 荆 州 黄 冈 咸 宁 随 州 恩 施 仙 桃 天 门 潜 江 神 农 架32武汉市自身宏观经济的快速发展和巨大的潜力， 为房地产市场的持续发展奠定了良好的平台武汉GDP年增长率 逐年上涨，但整体 增速在中部城市中 并不是最高，虽然 人口基数最大，但 人均生产总值相对 较高，表明武汉经 济发展较好，且未 来发展潜力大。 2006年武汉市人均GDP 已达到3790美元，意味 着武汉市的人均生产总 值已达到“中上等”发 达国家和地区水平。武汉市历年GDP亿元 00 0 0GDP年增长率259020%14.70% 14.80% 6.84 11.10% 11.70% 10% 10.20% 11.50% 0% 02 05 20062.18武汉市历年人均GDP元
016% 238 13.90%
10.1% 9.7% 10.4% 10% 9.9% 9.8% 8% 6% 02 05 2006资料来源：世联研究、武汉统计信息网人均GDP年增长率本报告是严格保密的。33根据模型判断，武汉房地产市场近几年保 持在快速发展阶段人均GDP与房地产发展关系2006年人均GDP为 3790美元0-800US$ 800-4,000US$ US$ US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期房地产预警系统判断――GDP增速与房地产发展关系 GDP从2001年以来增 速在保持在10%以上小于4% 4%-5% 5%-8% 大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展本报告是严格保密的。34从2003年起武汉房地产投资速度提升，投资结构基 本合理，但与中部城市相比，潜力依然很大亿元 350 280 210 140 70 0 13.9% 22.6% 14.8% 29.0%武汉全市历年房地产开发投资额50% 37.6% 28.3% 29.7% 27% 40%350 280亿元各中部城市2006年房地产投资额46.0% 38.4% 36.0% 13.0% 18.0% 101.29 115.39 23.0% 29.8% 132.5 169.5 南昌 郑州 武汉 29.4% 36.8% 27.4% 233.350% 40%27.9% 23.2% 28.3%13% 10.0% 10.1% 11.9% 8.8% 8.3% 8.5% 297.99 169.5 233.3 101.29 115.39 132.5 02 0530% 210 27.60% 22.90% 20% 140 15% 10% 70 0%027.6% 23%30% 20% 10% 0%2006南京长沙合肥 增长率房地产开发投资额 房地产投资占固定资产投资比例增长率 房地产投资占GDP比重房地产开发投资房地产投资占固定资产投资比例房地产市场预警预报指标体系?2005年由于大量开发商涌 入武汉市场及市场刚刚启步 所造成的房地产投资增幅过 高在2006年开始回落，各项 指标都在正常范围内异常 房地产开发投资 额增幅房地产开发投资 /GDP &-5%基本正常-5~5%正常运行5~15%基本正常15~25%异常&25%2006年22.9％适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将 导致供过于求 &5% &15% 5-10% 15~22% 10-14% 22~30% 14-20% 30~37% &20% &37% 14.8％ 27.6％ 反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15 反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%房地产开发投资 /固定资产投资本报告是严格保密的。352006年武汉房地产出现销供比接近1.1， 供不应求的局面开始出现单位:万m2 1.11.00 1.20?2005年以前武汉房地 产市场属于供大于求的 局面，在2005年销供比 例突破1.1后，2006年 的商品房销售面积超出 竣工面积87.03万O。800 600 400 200 0 0.68 543 682.62 0.80 1.00 814 0.94 816.72 658 702.29873.83竣工面积 销售面积409 601.99633.17 450 0.710.80销售面积/ 竣工面积0.60200120022003200420052006房地产市场预警预报指标体系挑战 指标处于基本正常 区间右象限边缘， 属于市场机会型偏 重异常 销售面积/ 竣工面积 &0.8 基本正常 0.8~0.9 正常运行 0.9~1.0机遇基本正常 1.0~1.1 异常 &1.1 2006年 1.1反映商品房供求是否平衡的指标本报告是严格保密的。36武汉市整体土地市场供应呈波动递减趋势， 2006供应减少尤为明显，区域分部发生改变从1996年至2003年， 土地出让面积在起伏中保 持增长，2003年开始供 应拐点出现。 ?2006年度49宗土地分布 依次为汉阳20%、汉口 30%、武昌50%，与2005 年同比，土地供应区域发 生较大的变化，武昌区日 趋成为政府及市场关注的 重点区域 。?历年招牌挂出让土地面积万/O 300 263.2 250 207.94 200 150 100 50 0
出让面积 2005 增长率 8.63 8.80% 226.24 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -34% -35% -40%整体供应的减少会 加剧需求的压力， 同时供应分部的变 化会造成区域竞争 的加剧。本报告是严格保密的。37香港及国内品牌开发商看好武汉房地产发 展潜力，纷纷进驻武汉囤地开发?武汉外地开发商超过 150余家 ?表明武汉市场前景良 好，发展潜力大； ?同时未来房地产市场 的竞争将日趋激烈；香港开发商开发商新世界 九龙仓 瑞安 ……土地储备5个项目建面，300多万 O 1个项目，建筑面22万 1个项目、建面60万O开发商和黄 新恒基 世贸土地储备2个项目，占地203亩 1个项目，建筑面积70 万 1个项目，占地858亩国内开发商开发商万科 金地 融科Z地 上海复地本报告是严格保密的。土地储备5个项目、超过2500亩 1个项目、建面66万平 1个项目、约200亩开发商保利 顺驰 华润 宝安土地储备约2500亩，3块地 1个项目、307亩 1个项目，80亩地 3个项目，150万O381个项目、11.7万两年时间诞生三个“地王”，楼面地价上 涨迅速全国性“地王”项目 的不断产生，彰显了大 型开发商对于武汉市场 的认可，以及未来升值 潜力的良好预期。?2005――两个“地王”的产生 日，香港世茂集团以31.5亿元的价格竞得汉阳鹦鹉 洲858亩国有土地使用权，首次摘取“中国地王”的桂冠。 日，香港瑞安集团以33.9亿元总价取得汉口永清 片区719亩国有土地使用权，打破汉阳鹦鹉洲地块成交总价，再次夺 得全国“地王”称号。 2006――群雄逐鹿楼面地价不断飙升 8月25日保利以10.3亿元竞得南湖地块 11月21日融侨以8.20亿元夺得积玉桥地块 12月22日金地力以5.46亿元夺积玉桥头筹 12月22日恒大以8.29亿元抢滩森林公园地块2005年通过招牌挂公 开转让的土地均价为 330.8万/亩，楼面地价 最高达到3163元/O， 到了2006年，同样方式 出让的土地中，楼面价 最高达到3900元/O。?2007――新“地王”降临日，上海豫园商城以最终成交价35.02亿元拍得中北路 武重厂址地块，楼面地价达到3290元/O。本报告是严格保密的。39房价收入比相对正常，收入承载力上的表 现为武汉房地产市场总体发展健康根据世界银行经验，发 展中国家的家庭年均收 入与房价的比值在1： 4～9之间为合理状态， 若比值在此区间内则表 明该地区商品住宅有效 需求度高，商品住宅与 居民生活水平协调发展。?武汉2005年数据 房价收入比房价收入比 小于4 房价偏低8.86：1房价收入 比4～9房价仍然有较 大上涨潜力房价收入比 9～11以一家三口 每户购房面 积约100平 计算房价收入比 &12武汉房地产房价收入比 相对正常。?房价平稳，上 涨空间不大房价过高警戒 线房价收入比 是指住房总价与居民家庭年收入的比值，用 于判断居民住房消费需求的可持续性。以上数据来源：武汉统计年鉴，世联分析本报告是严格保密的。40分析总结――武汉房地产市场现有势头良好潜力 巨大，机会出现的同时将伴随着日趋激烈的竞争从战略层面看，作为中部区域中心，占据“天元”地位的武 汉市，拥有各种得天独厚的条件来促进城市整体发展。?从宏观经济层面看，良好的发展势头和颇具比较性的发展潜 力必定会进一步促进房地产市场的发展。?从供求情况看，需求在迅速增长而供应面临收缩，供求关系 的改变，区域供应结构的转移预示着会有更多的市场机会出现。?从市场环境看，大牌开发商的进驻和地价的屡次刷新，彰显 着武汉房地产市场竞争的日趋加剧。?本报告是严格保密的。41区域市场能否支撑房价的持续增长？本报告是严格保密的。42武汉市的城市格局决定了武汉房地产市场 的区域性武汉处于长江、汉 水交汇处，在地理上 武汉可划分为：长江 以南的武昌及长江以 北的汉口和汉阳，汉 水以西的汉阳及汉水 以东的汉口；?汉 口商业繁华之地通过两江三岸，自 然隔离形成功能分区： 武昌-高校、行政集中 区域 汉阳--工业与科技区 汉口--商业繁华之地?武 汉 阳昌高校、行政集中区工业与科技区本报告是严格保密的。43武汉城市规划中， 未来的发展将以老城区 为核心，与城市地区形 成同心圆结构，在城市 边缘分布七个重点卫星 城镇，而城市的辐射力 通过五大功能轴向外延 展。 ?主城区地位的加强意 味者传统意义商的汉口， 武昌内部的核心集约能 力，外部的辐射能力将 进一步加强?武汉未来发展将以老城区为核心向外扩展， 主城区的地位进一步加强资料来源：数字武汉－国土规划在线本报告是严格保密的。44工业向郊区转移，主城区产业类型向第三产业转 变，各区域的功能特性将进一步完善???未来城市的产业布局 中的工业分布于郊区。 意味着未来主城区的 产业将逐渐向第三产 业转移和旧有产业升 级，而城市中的原有 工业也面临搬迁。 老城区将逐步进行改 造，城市各区域的功 能特性将进一步完善。资料来源：数字武汉－国土规划在线本报告是严格保密的。45轻轨一号线路：吴家山 -堤角，约37KM； ? 轻轨二号线路：汉口常 青花园-光谷广场，线路 全长 26.8km ； ? 轻轨四号线一期工程： 武昌火车站-武汉火车站， 线路全长 17km ； ? 内环线：位于城市核心 区边缘，是联系武汉三镇 中心区的重要交通走廊和 城市中心区与对外辐射交 通联系的纽带，全长28公 里。?武汉市交通规划以轨道交通及内环线为主， 将进一步拉近各区域间的距离轻轨二号线轻轨一号线轻轨三号线新交通体系建立将使 传统的“汉口武昌各 自独立”心理观念淡 化本报告是严格保密的。轨道交通规划 内环线规划46城市的发展前景、功能规划，交通改善将 更将强化武昌的区域优势?武昌作为主城重要区域以老城区为核心，向外扩展辐射 工业转移，主城着力发展第三产业的重要性进一步提升?以公司总部区为核心的第三产业集群得以强化 够为客户扩容建立基础轨道交通拉近区域空间和心理距离?不同区域进一步融合能武昌将在传统的行政、教育特征上增添更为浓 厚的商业、服务氛围，区域功能更加全面本报告是严格保密的。47武昌的房地产格局主要集中在武昌、洪山 两区，形成八大板块八大片区 积玉桥片区 ?徐东片区 ?水果湖片区 ?东湖片区 ?卓刀泉片区 ?南湖片区 ?光谷与两湖片区?徐东片区东湖片区 积玉桥片区项目所处 水果湖片区卓刀泉 片区 南湖 片区光谷 与两湖 片区48本报告是严格保密的。武昌房地产市场素有武汉市民最为认可的优良居住环境， 项目所处的水果湖片区更始其中的翘楚板块 青山片区 区域价值 产业基础 区域整体特征 房地产发展相对独立的以低 层高密度住宅为主的普通居 住区，规划定位生态工业城 区 自然资源丰富的高档居住区 自然资源丰富的高档居住区 高密度、以商住两用功能为 主的混合居住区 自然资源丰富的大型中高档 居住社区，是未来武汉市重 要的城市副中心 依靠区域内 产业基础的大规 模、低密度居住区 典型楼盘 江南春城 园林星城 东湖天下 楚世家 锦江国际城 华润凤凰城 凯乐花园 99号公寓 大华南湖公园 世家 狮城风华新都 巴黎豪庭 光谷坐标城青山片区东湖片区积玉桥片区 东湖片区城市价值 资源价值 城市价值 资源价值 城市价值 商务功能区 配套完善 资源片区 规模社区 产业基础 高素质人口中南片区 南湖片区 光谷片区积玉桥片区 中南片区南湖片区项目处于东湖片区和中南片区之 间，兼具两个片区的区域价值， 具备高于其他片区的资源优势锦江国际城 大华〃南湖公园世家光谷片区本报告是严格保密的。492006年武昌区土地及商品房供应量相对增 加，供应层面发生转移武昌区土地供应中传统及新 兴商业中心区、老城区、等 为代表的一级类别板块市场 比较活跃，占区域总量近30%， 表明武昌中高端房地产市场 已由过去以东湖、沙湖、长 江等自然景观区位特征，向 以商业、交通、人文等社会 综合素质区位特征转变 。 ?商品住宅供给仍集中于武昌、 洪山、青山片区。从分布中 可以看出其供给也在朝着综 合素质区位转移。?2006年区域土地供应24%武昌 汉口 汉阳 52%24%武昌区域商品住宅供应区域 供给层面的转移标示着 政府推介的方向和未来 产品市场的走向，本项 目所处恰是具有综合素 质区域价值的典范。本报告是严格保密的。可售面积（万O）160.46 228.33 18.64 132.48 55.11 57.2350武昌片区 洪山片区 青山片区 东西湖片区 东湖高新开发片区 江夏片区项目所处为高尚住宅区聚集地，现有的楼盘多为 中高档次层面整体规划具有一定的前瞻 性，产品形态丰富 ?建筑设计外立面新颖，小 区园林景观到位，配套设 施完善 ?内、外部资源有机结合， 得以顺利提升大部分项目 的这个体档次?片区楼盘整体档次偏 于高端，基于这一平 均水平的定位给开发 项目未来的起始定价 和溢价提供了良好的 平台。本报告是严格保密的。51分析总结――区域地位提升，供应层面的转移，现有整 体档次都为项目的价格实现提供了良好基础主城区发展前景 区域土地供应转移 区域功能补强 产品市场的未来走向 轨道交通规划 本案的综合素质资源 区域层面的各项因 素都将为项目基础 价格的实现及未来 溢价提供良好基础已受大众认可的高尚居住区 区域现有楼盘整体档次本报告是严格保密的。52客户是否支撑房价的持续增长？本报告是严格保密的。53人均可支配收入的快速增长和高收入行业的存在，为武汉 房地产市场的整体购买力提供了有效的支撑?人均可支配收入的增长最 近3年保持在10%以上， 2006年，武汉人均可支配 收入达到12359.8元，同比 增长13.9%，能有力地支撑 房地产业的发展；?相比其他中部城市,武汉 人均可支配收入属中等偏 上水平，且增速较快； ?从各行业的收入水平来看， 煤水电、信息IT、金融业、 科研技术服务业与教育业 人均年收入较高； ?通过对周边中高端楼盘的 购买客户进行分析得知， 上述高收入人群恰是房地 产市场的主力消费者，为 武汉房地产市场的整体购 买力提供了有效的支撑
00 0 02 05 % 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%人均可支配收入年增长率2006年宏观数据分析 省会城市 人均可支配收入 增长率 南京 % 长沙 13924 12% 合肥 % 南昌 % 武汉 .9%2006年全社会分行业在岗职工年平均工资
10000 0 农民牧渔 运输仓储邮政 房地产 教育本报告是严格保密的。
采矿 信息、IT 租赁和商服 卫生、社保、福利1 制造 批零 科研、技术服务 文体娱乐煤水电 住宿餐饮 水利环境和公共设施 公共管理、社会组织建筑 金融 居民和其他服务54武汉市总体市场需求分析――市场总体需求旺盛2005年武汉住宅销售面积 为693.7万平米，近六年年均 增长率在15％左右，预计 2008年武汉市需求面积为 1055万平米；?武汉住宅销售面积增长图 800 700 600 500 400 300 200 100 0 693.70 594.22 421.72 347.64 21.31% 6.37% 02 2003 历年住宅销售面积 448.60 614.00 32.46% 0.5 0.4 0.3 0.2 12.98% 0.1 3.33% 2004 增长率 2005 000年至05年市区人口年均 增长达到11.6万人，以武汉 人均住房面积25平米计算， 每年有290万平米左右的首 次Z业需求；?2005年武汉市场总体消化 量为693.7万平米，随着武汉?武汉市总人口及总户数（万）
400 200 0 2000本报告是严格保密的。市城市化率不断提高，不断增 大的总人口数和总户数为房地 产市场提供了强劲需求749.19 758.22 768.1781.2785.9 801.36 818.84总人口数 总户数213.66 218.66 224.59 229.91 241.58 249.95 255.520012002200320042005200655武汉市私营企业及个体经营者数量大幅增多，私 家车拥有量增幅较大，高端消费能力显著增强武汉私营及个体经济迅猛发展， 2005年武汉市企业法人单位构成 2005年武汉市单位数与个体经营户数 私营及个体企业数和投资量增 8% 国 有 势明显；武汉人商本位意识浓， 1% 10% 1% 民间资本雄厚； 7% 集 体 2% 12% ?武汉私家车拥有量2006年每 股份公司 百户达16辆，达到2002年北京 私营企业 市的水平 ?武汉人消费奢侈品的能力在增 其他内资 22% 强，包括手表、服装、香水、 55% 港澳台商投资企业 82% 箱包和装饰品，年销售额增长 法人单位 产业活动单位 个体经营户 外商投资企业 都在20%以上 ?武汉虽处内地，人均收入低， 但高收入者也不少，对名品的 接受能力正逐渐增强，更会吸 引华中地区富裕阶层前来消费 武汉私家车拥有量 30 28 25?20 15 10 5 020 8.68 12 15200320042005私家车拥有量20062007本报告是严格保密的。56武昌下辖武昌区、洪山区、清山区，人均可支配收入及 人均消费支出在武汉都在前列，且经济增长强劲武昌的洪山区人均可支配 收入最高，汉口的江汉区 和江岸区排第二第四 ?光谷位于武昌区，是我国 第二大智力密集区，主要 经济指标年均增长25%以 上，2005年实现产值近 700亿，占当年武汉生产总 值的1/3强 ?从02~05年光谷住宅以每 年150万m2的速度递增， 许多新建住宅不断交付使 用，光谷成为人口增长最 快的片区 ?武昌聚集了武汉80%以上 的高校近50余所，且是湖 北省政府所在地，公务员?城镇人均可支配收入 区域 汉阳 新洲 汉阳区 新洲区 江岸区 江汉区 汉口 桥口区 青山区 武昌区 武昌 洪山区
3.25 0.22 1.71 5 5.58 68.05 50.06 97.35人均消费支出
6.66 1.12 2.44 5 7.5 5.69 3.18 9.17本报告是严格保密的。57本项目周边具有较高购买能力的就业人口规模较 大，表明未来市场需求潜力大作为政府所在地及 文教区域，拥有大量 的教务职工，教师等 收入稳定的公职人员；?单位 高校总人数 武昌高校教职工 约5万人，其中 正、副级教授占 25%收入区域内拥有如武钢、 电力集团等国有大型 企业，其中高层管理 人员收入较高；?学校一半职工家庭年收入在元。 副教授级账面收入在元实际收入 在60000元以上。正教授级收入普遍在800000 元以上，部分在000元。院士及特 殊津贴享有专家收入在120000元以上。该群体文化素质高， 对于居住的要求和品 位也相对高于市内其 他区域。?机关、事业单 位 个体经营户 武钢等大型国 有企业约36家事业单位， 家庭年收入在10万元以上 职工1.5万人 9.32万户 从业人员在10万 人以上 平均年收入在10万元以上 处级以上干部年收入在15万以上本报告是严格保密的。58武汉市人均消费支出逐年增加，居民消费能力显著增强， 消费倾向日趋开放、并趋于多元化武汉市城镇人均可支配收 入与消费性支出都有显著 增长，但人均可支配收入 增幅大于人均消费性支出 增幅?武汉市城镇人均可支配收入与消费性支出 0 03 06 城镇人均可支配收入人均消费支出城镇人均消费性支出与人均可支配收入之比1 0.8 0.6 0.4 0.2 0.899 0.868 0.874 0.851 0.815 0.741 0.743武汉市人均消费支出占可 支配收入比例逐年下降， 但绝对值仍以年均7%的速 度增长?0 02 05 2006城镇人均消费性支出 5.48 9.92 9.02 3 3.95 7.1 7.15 8.58
1.12 2.44 5.69 5 5.69 7.96 3.18 7.5 59武昌人均消费支出增长迅 速，其中洪山区与武昌区 人均消费支出位于武汉市 第一位与第三位，武昌居 民消费倾向日趋开放?江岸区 江汉区 汉口 汉阳 桥口区 汉阳区 武昌区 青山区 武昌 新洲本报告是严格保密的。洪山区 新洲区客户访谈：本报告是严格保密的。60结论：本报告是严格保密的。61项目区域价值的重新界定本报告是严格保密的。62城市发展进程中，交通革命导致城市形态变化的五大浪潮，武汉市处于第四个发展阶段5 4 城市轨道交通时代航空时代大都市区进一步 大型化发展阶段主城区扩展阶段3 铁路运输时代??城市化鼎盛时期2 内河运输时代1 海运港口运输时代区域城市化阶段??城市化起步阶段?18世纪，此时 的城市形态为 “港口城市”18世纪，此时 的城市为“码 头城市”19世纪，此时 出现 “车站城 市”20世纪， 此时 出现 “多中心 及新城”20世纪60年代，航空 业发展日新月异，对 速度和快捷的追求成 为城市经济发展的关 键因素。大都市随着 航空发展进入了大型 化发展阶段。此时出 现了“机场城市”不同于原有的“区性”概 念，随着长江两岸交通的 改善，“功能性中心”和 “新城”将出现，区域价 值会有新的定义在第五次浪潮中 出现了最新的城 市形态“机场城 市”，如阿姆斯 特丹的Schiphol 机场 。本报告是严格保密的。63在此阶段之下，形成后的多中心区将会赋有各自更 加不同且鲜明的功能特点以及区域价值多中心区形成建立在原有区 域功能的发展或者未来规划方 向上。 ?原有功能区域将在功能强化 后形成真正意义上的功能中心： 如汉口商业中心，武钢工业园 区 ?规划区域将在引导下成长为 具有原规划目标的中心区域： 如：汉口CBD，高新技术开发 区?都市工业园 区老工业园区CBD 商业 中心商业区旅游景区常见的城市多中心：商业中 心，商务办公区（CBD），中 央生活区（CLD），文化教育 中心，高新技术开发区，传统 工业区。?商业区政教文化 区高新技 术开发 区新兴产业园区多中心区对于房地产的意义―― 房地产项目的定位及未来溢价将依附于所处区域的发 展形态和所拥有的特性本报告是严格保密的。64项目所处区域功能解析――处于多个功能特性不 强的功能区之间，核心属性并不明确拥有的功能单元大学 体育馆 住宅 政府 机构 商业区 写字楼 酒店 东湖 景区集合成的功能属性文教区政务区商务区生态景区项目区域属性现状分析在城市原有的认知和功能单元强度上，文教区与政务区的特 征属性稍强 ?商务区的功能特性并不明显，并且在与汉口的比较上仍有差 距，公司总部区的概念付诸实行并产生效应需要较长的时间 ?生态景区的资源优势非常明显，但是在房地产开发的利用上 并没有发挥出其真正的作用，有极大的应用价值可以挖掘?本报告是严格保密的。65所属于文化教育中心区及政务区的房地产项目 其价值量及在城市整体的水平我们列举北京的海淀区，上海 的区为参考，原因在于这两区的 区域价值属性类似于本案。?北京海淀区房价与其他区域比较区域 区域所属 区域价值 商品房均价海淀区崇文区本报告是严格保密的。66武汉市拥有江湖双势自然资源，房地产开发 可借鉴点多滨江滨湖的武汉， 双居“江城”和“百 湖之市”的美称，在 中部地区属于罕有的 市区自然景观资源优 良型城市。 ?“外围湖，却┙ 是武汉市两大自然景 观资源的形象概括。 ?同时具有双势资源 为房地产开发带来更 多的方向。?江世界第三大河长江及其最大的支流汉水在市区交汇，将市区分成武 汉三镇。李白的 “黄鹤楼中吹玉笛，江城五月落梅花”，使这座 中国腹地的特大中心城市自古有着“江城”的美誉。湖在遍布三镇的上百座大小山峦中，近两百个湖泊座落其间， 水域面积645.2平方公里 ，居全国大城市之首。其中东湖水 域面积 33 平方公里，是中国最大的城中湖。本报告是严格保密的。67江景资源房地产开发分析本报告是严格保密的。68武汉市江滩规划建设较为完善，部分区域已 建成投入使用新江景的建设源于5年来 对两江四岸江滩的大手笔 改造工程――江滩防洪及 环境综合治理工程，它使 得长江武汉段江滩变身长 江瑰丽的“腰带”。这条 “腰带”现已耗资10亿元， 并且还在不断延伸。?汉口江滩为一二期为武汉市江滩整体规划先行部分，有一定的示范作用现在武汉的江滩工程构建 了一部分，武昌江滩四期、 汉江江滩都已列入“ 十一 五”规划之中，最终武汉 中心城区80公里江滩都将 列入规划建设范围内。?汉江江滩规划武昌江滩规划本报告是严格保密的。69江景物业近年有明显溢价，但多数项目体量偏 小，无规模化优势市场近几年反应 ?江边房价5年涨了一倍多 ?同一楼盘,江景房比普通房 跳价在500-1000元/O ?沿江店铺租金涨了近七成 ?2005年诞生两大全国“地 王”锦绣长江 占地面积 建筑面积858亩 165万O 2.7 最低6300元/ O，最高 13000元/ O， 均价 8500元/ O时代广场1.75万O 19万O 2.5 最低5700元/ O ，最高 23000元/ O ， 均价9000元/ O君临天下3.5万O 16万O 4.72 最低4800元/ O ，最高 7600元/ O ， 均价5500元/ O金都汉宫10.7万O 30万O 2.1 内侧均价 6000元/O； 中间7500元 /O；一线 江景11000 元/元/ O锦江国际城14.3万O 6万O 2.38 最低6500元/ O ，最高 10000元/ O ， 均价8000元/ O主要的江景房 容积率 ?汉阳：锦绣长江，锦绣江山 ?汉口：时代广场，外滩棕榈 泉，瑞安新天地 售价 ?武昌：君临天下，金都汉宫， 锦江国际城除去锦绣长江和瑞安新天地外，大部分项目均为中小体量， 不具备规模性。本报告是严格保密的。70武汉城市发展进程中，未来利用江景资源的房 地产开发项目数量和质量都会受到约束江景的利用仍然属于城市发展进程中， 内河码头时代的翻新产物，属于过往 资源再开发利用，并无新鲜感。? ?具备开发价值的江景房地产项目必须 有完善的配套，或者紧邻城市功能核 心区，后续具备此条件的地块不多。江滩建设规划长远，但其建设投入力 度不一，实际能纳入房地产开发利用 资源的江景段并不多。?武汉的江更多的被打上了物流运输的 印记，虽然有江滩景观规划，仍然缺 乏文化底蕴，景观容易沦为一般化。?本报告是严格保密的。71未来的房地产项目领导者并非出自于江景房，其 价值和昭示力都无法达到足以代表城市的力度武汉城市 进程?未来发展 趋势?所处发展 阶段?需要毗邻 城市核心?并非真正 的景观江?江滩与城 市建设异步?房 地 产 开 发 综 合 考 虑 因 素虽然江景资源 具有一定的优 势，但并非是 武汉未来房地 产开发的最终 方向，价值和 昭示力无法起 到领导作用本报告是严格保密的。72湖景资源房地产开发分析本报告是严格保密的。73武汉中心城区有湖泊38个，东湖在众多湖泊中占 据核心地位武汉市的湖泊属于淡水型湖泊，具有底平、水浅、水生生物资 源丰富、湖泊功能显著等共同特征。据2003年全市水资源普查统 计，全市共有大小湖泊164个，合计面积645.2平方公里。中心城区 有湖泊38个，面积在5平方公里以上的有21个，大于0.15平方公里 的湖泊有120个。区 名 个数 总面积(km2) 湖 泊 名 称江岸区江汉区 汉阳区 武昌区26 7 40.4180.513 12.463 0.454塔子湖、鲩子湖 西湖、北湖、机器荡子、菱 角湖、后襄湖、小南湖 月湖、南太子湖、北太子湖、 莲花湖、墨水湖、龙阳湖、 三角湖（跨区） 水果湖、紫阳湖、内沙湖、 四美塘 南湖、野芷湖、杨春湖、外 沙湖、严西湖、严东湖、汤 逊湖（跨江夏区）、野湖、 黄家湖、竹子湖、青潭湖、 青菱湖、北湖、车墩湖、东 湖、晒湖、五加湖 74洪山区17107.583本报告是严格保密的。东湖资源优越，环境论证证体系的通过东湖的多 方面开发介入打开了通道中国最大的城中湖 ?首批国家级重点风景名胜区 ?首批AAAA级风景旅游区 ?首批通过ISO14001环境管理 体系认证的景区 ?全国文明风景旅游区示范点 ?中国梅花研究中心所在地 ?中国荷花研究中心所在地 ?东湖梅园为国内四大梅园之 首 ?樱花园是世界三大樱花园之 一 ?中国规模最大的楚文化游览 中心 ?是毛泽东解放后，除中南海 外，工作、生活时间最长的地 方 ?东湖沙滩浴场是中国内陆最 大的海沙浴场 ?拥有中国最大的科教文化游 览圈?东湖水面面积33平方公里，是杭州西湖的6倍，是中国最大 的城中湖，群山环抱，浩淼明净，最宽处28公里，最深6米， 湖岸线长111.5公里，岸线曲折，港汊交错，素有九十九湾 之称。山下有湖，水中有山。1982-首批 国家重点风 景名胜区?1999-全国 文明风景旅 游区示范点?2001-国家首 批AAAA级景 区称号?2002-通过了 ISO14001环境 论证体系?东湖风景区未来的目标―― 成为代表华中最大都会、国内一流、世界知名的旅游品牌。本报告是严格保密的。75在高认可度，相对较低全国影响力的情况下，政 府将投入15亿对景区进行更新建设作为2006年评选出的 “十大武汉游客最喜爱的 景点”，东湖受到市民最 高度认可。 ?2006年接待游客近400 万人次，预计到2015年 海内外旅游者的人数将达 到850万人。 ?建国后东湖建设取得 了―定的成就，但六十年 代后缺乏连续性和稳定性， 且考虑项目的经济效益不 足，造成了现时知名度和 影响力相对较低。?东湖风景区投资测算表 投资项目 风景区建设 道路与交通 电力与通讯设备 环保设施及整治费绿化规化费 道路拆迁与土地回收的费用 旅游服务设施 总计 投资金额（万元）
151133未来风景区将按照：地域特色，重点突出，注重空间连续性 和 协调发展原则进行整体规划布局，投入总计15亿元对景 区进行改造建设。本报告是严格保密的。76随着更新建设的进行，预计会对景区未来的客流 量和收入带来明显的提升预计风景区其总收入 增长率在规划期平均以 18％的速度增长，到 2015年，其旅游总收 入将达万元， 人均旅游消费为140元， 这在东湖风景区各项旅 游项目及配套设施建设 逐步完成后应该是完全 可以达到的。?至2015年景区收入测算年份 接待人数 （万人次） 门票收入（万 元） 其他旅游服务收入（万 元） 总计 （万元）200710 13
合计411.6461 516.3 578.3 624.6 674.6 728.6 786.9 849.9 7548.612348
25667516401.6.25 02.6 23.51 60.28 28749.6.25 86.6 67.51
在可以预见的范围内，相对于开放式更强的江景资源，东湖 作为武汉市旅游观光的名片地位仍然是无可动摇的77本报告是严格保密的。整个东湖最具房地产开发价值的地段在湖区西侧， 三公里城区结合带东湖西北侧为非城市核心 区的湖区性农村 ?东北侧、东侧、东南侧为 游览区，属于生态保护区 域，禁止房地产开发 ?西南册洪山区管辖内为武 汉大学的校区所在，同样 无法进行开发?生态游览区湖内生态区 生态游览区在东湖长达115.3公 里的湖岸线中，只 有西侧与武昌市核 心区相邻的直线3.6 公里带具备高价值 房地产开发条件远郊景区大学校区 远郊景区本报告是严格保密的。78左城右景的区位所属，同时占据城市功能和自然 景观双势资源为本项目最大的区域价值本报告是严格保密的。79竞争分析本报告是严格保密的。80竞争层面的确立本报告是严格保密的。81本项目的位于竞争圈层的最核心，具备竞争条件 的必须是同层内的“地王”级项目通过项目界定所得出自 有属性 ?城市核心区 ?资源型 ?大规模 ?高地价 ?高端物业非核心区项目 无特别资源优势项目 中低端非大规模项目 高端中小规模项目 高端大规模项目对于圈层核心的高端大规模项目而言，除去自身特点以外， 还需承载更多城市功能和融合的要求，要能持续稳健的开 发，其必须建立自身特有的核心价值体系。本报告是严格保密的。82现有地王级竞争项目存在两个，未来潜在的同级 别项目出现可能性较小已有及潜在项目过去公告挂牌中现在已成交未来瑞安〃武汉 新天地锦绣长江汉阳区月湖桥12万O 武昌区杨园街17万O 武昌区起义门15万O积玉桥剩余零散70万O 公务员小区500亩土地 武重地块以北12万O 武汉车辆厂500余亩 ~口区沿河大道 9万O已基本成型的同圈层 竞争项目从规模和所属区域二者相结 合看不存在潜在的竞争项目地块供应零散，部分拆迁难度 大，位Z偏僻，同圈层潜在竞 争对手形成的可能性不大本报告是严格保密的。83竞争对手的分析本报告是严格保密的。84城市核心区大规模项目的发展模式分为都市综合 体和都市型住区模式都市综合体模式与城市型住区模式的比较都市综合体模式 典型代表 区域指标 容积率指标 开放性 空间指标 交通组织指标 功能指标 深圳华润中心 主要商业或办公区， 住宅作为依附 容积率〉2.5 完全开放 紧凑 汽车优先 商业、写字楼、酒店 主体 都市型住区模式 上海古北 良好居住氛围配以适量 商业或办公 容积率《2.5 适度开放、尺度适宜 松散 适宜步行 住宅主体本报告是严格保密的。85瑞安? 武汉新天地临近汉口商业区，周边资源优势 明显地处永清片区，分为AB两 个地块，出让面积47.96万 O，规划面积61万O，楼 面地价2399元/O。?预计投资100亿元，打造 继上海、杭州、重庆后第 四个“新天地”。?毗邻城市内环线、临江大道 等城市干道和轻轨一号线， 为市级行政办公机构集中区 域，临近解放公园和汉口江 滩公园。B地块容积率2.5，原规 划江岸货场用地，后改 为住宅用地为主。 A地块容积率3.8，被规 划为永清商务综合区的 一期用地 。本报告是严格保密的。86在运作上类似之前的新天地模式，商业引领人气 以打造项目价值，住宅后期跟进A地块将修建250米的 超高层办公大楼，五星 级酒店和现代设施，集 零售、餐饮、娱乐、精 品酒店等为一体。?B地块高层和小高层住 宅物业B地块以住宅区域为主， 配套以学校和开发式小 区公园。?学校B地块写字楼及办公物业 超高层写字楼、五星级酒 店办公物业 A地块住宅物业，高层 商住两用和小高层 综合型商业区本报告是严格保密的。87商业区作为最重要的启动区域，在规划上即借鉴 了之前经验，也同时保留了当地历史人文风貌根据武汉城市特点，试 图在总体外部设计还原二 十世纪二、三十年代的江 城，每个建筑内部则偏向 时尚和现代感风格。?9栋历史特色老建筑将原样保留在保留历史老建筑的同 时，将商业街推往更具现 代感的方向，使商业区内 有各色各样的风格。? ?具有现代感的风情商业区克”的地方 。打造出武汉最“罗曼蒂本报告是严格保密的。88指标解构的解析中可以看到武汉新天地为典型的 都市综合体模式判断性指标 区域指标 容积率指标项目描述 A地块主要为商业及办公区(占总体量50％ 以上)，住宅作为依附 B地块为住宅，搭配写字楼及中学(17％) 整体容积率为3.15＞2.5开放性空间指标A地块完全开放，整体开放性高紧凑交通组织指标功能指标主要以汽车优先，商业区内步行商业、写字楼、酒店为主本报告是严格保密的。89商业启动为基础，写字楼及酒店巩固人气拔高价 值，住宅跟进完善产品链，获取最大利润开发模式为了适应武汉城 市特点而对启动区内部细 节作出的调整。?A、B地块的分期开发也为 项目后期规划，产品变更 提供了可参照的视角。?住宅物业进入，产品 链打造完成，促使项 目利润与区域价值同 时达到最大化?写字楼办公物业，酒 店的引入囤聚人气， 固化区域价值，为居 住物业开发买下伏笔?综合商业区启动，拉 拢人气，为提升区域 价值打造基础?本报告是严格保密的。90世茂? 锦绣长江为都市型住区模式，所属区域市民 认知度较低，长江景观和品牌为其优势资源地处汉阳区鹦鹉洲片区， 规划总用地面积为90.25万 O，规划净用地面积为 65.02万O ，容积率2.3。?南临杨泗路，西接鹦鹉大道主干道， 北连拦江路，东线直逼汉水，2公里 长江景观。项目整体建筑面积165万 O，投资超过100亿，用六 年分四期开发完成。?适量商业、办公、酒 店烘托良好居住氛围 ?整体容积率为2.3?内环线南侧，武汉三镇交汇处， 已有的交通干道提供了较好的 通达性。本报告是严格保密的。91规划层面采取以高层低密度，得到多量绿化及公 共空间，烘托高端物业价值概念上仍使用“滨江豪宅 模式” ，继上海、南京、 福州、哈尔滨滨江模式之 后的发展改良。?澳洲风情园总体规划上延续世茂滨江 模式“向空中发展”策略， 高层低密度的规划布局留 出更多土地，使得园林绿 化和公共空间得到大量增 加。?美洲风情园 欧洲风情园超5星酒店 超A级写字楼商业设施、酒店、写字楼 规划共计26万O，结合其 他资源占总体比例约20％。?亚洲风情园联排、高层、 超高层住宅 酒店式公寓本报告是严格保密的。92物业形态丰富，追求完善的功能和统一的建筑风 格住宅产品为纯板式高层与 超高层，错落布局，令前 后排建筑景观视线通达江 面与庭院 。沿江有部分联 排别墅。?250米及180米高的写字楼 和五星级酒店长江之门， 作为地标改变城市天际线。? ?西侧拥有SOHO商务区滨江商业街、MALL、广 场提供开放式的区域?促使CBD与RBD功能复合， 六大城市机能共生共荣。?一期高层住宅及会所写字楼 酒店 商业街 下沉式广场SOHO本报告是严格保密的。93指标解构的解析中可以看到锦绣长江为都市住区 模式判断性指标 区域指标 项目描述 占总体量20％的商业、写字楼、酒店为辅助， 烘托出良好的高端住宅物业形象容积率指标开放性整体容积率为2.3＞2.5商业街和广场适度开放空间指标交通组织指标 功能指标规划策略使空间感松散、宽敞步行体系为主 住宅为主体本报告是严格保密的。94整合都市主要功能，满足多样化需求，打造复合 式滨江豪宅，提升区域价值和居住档次以城市六大功能的整合， CBD与RBD的促成为基础?不同业态共生互补，价值聚合为源动力使各个业态既相对独立又 相互影响并互补，形成资 源共生、价值聚合的原动 力。?城市六大功能的整合，CBD与CBR的促为基础在此基础之上，源动力的 推进之下，全面提升该区 域经济、居住档次及整个 城市形象。打造出项目的 核心价值，功能集群下的 高档滨江豪宅物业。?商务资源办公资源商业资源景观资源酒店资源居住资源95本报告是严格保密的。竞争分析总结本报告是严格保密的。96分析控制性指标可以得知本项目为都市型住区模 式，同模式下的锦绣长江直接对比者武汉新天地―都市综合体商业启动为基础，写字楼及酒店巩固人气拔高 价值，住宅跟进完善产品链，获取最大利润锦绣长江―都市型住区整合都市主要功能，满足多样化需求，打造 复合式滨江豪宅，提升区域价值和居住档次本项目模式判断表判断性指标 区域指标 容积率指标 项目描述 依托良好的居住氛围，配以适 量商业和酒店 整体容积率为2.29＞2.5开放性空间指标 交通组织指标地块不临街，适度开放低容积率要求空间指标偏松散 步行体系为主都市型住区模式功能指标规划为住宅主体本报告是严格保密的。97锦绣长江属于张扬外放的W型，相对其特点，本案力求 打造一个更适合区域、城市形象和价值的M型都市住区锦绣长江的开发模式需要整 合大量的功能性资源，形象 需保持前卫、新颖、灵动， 以博取直观感受度。区域价值匹配和城市占位指导 区域本属于高尚居住， 基本功能齐备，项目所 处为城市核心与最优景 观结合带―“最华丽的 一公里”。W过度外放的豪华和张扬容易 使项目少于内在质感和深度， 流于空洞和缺乏内涵。M武汉的城市性格内敛， 对于高端项目而言，格 调高雅，赋有内涵，质 感厚重的项目更能博得 共鸣98本报告是严格保密的。本项目至于将自身打造为区域高端住宅的典范， 同时借助成为城市形象的代言者M立足于具有全市最高区域价值―― “城市核心与最优景观资源结合带” 体现高尚住宅区域内最具价值的居住典范 内敛适用，兼顾参与性的功能体系和公共空间赋有内涵，格调高雅，质感厚重 的，符合高尚住区形象和人文环 境氛围的高端都市住区。本报告是严格保密的。99水果湖及东湖片区未来土地供应量较少，本项目 为片区唯一大盘序 号 10 9 8 7 6 4 8 9 10 1 2 5 6 7 700 .85 8.56 60 .5 2 1.03 4 2.5 4.5 4.5 2 2.29
50 90 .082 1.59 982.14 9.80 5.80 /40 70 40 70/40 70 70/40 70/40 70 70 双环地产 武汉统建 东湖旅游 惠川地产 新安地产 大方地产 宏城地产 道博地产 上海豫 园商城 04 05 06 3 面积 容积率 成交价 楼面地价 土地使用 权年限 70/40 开发商 出让 年份 20047301.84447001609.18嘉辉物业4 3 2 1 52006年以来，片区土地供应量少， 共两个地块，且本项目以外的另一个 地块规模较小?2005年出让地块目前大多已经竣工 销售，且处于尾盘销售阶段，规模较 小?本报告是严格保密的。100徐东板块未来土地供应量较大序号12 17 19 11面积72.64 0.35容积率0.25 2.2 2.2 3.5成交价500 00楼面地价.38 4.11土地使用权年限40 70/40 70 70/40开发商湖北石油 建鑫地产 天人地产 建鑫地产出让年份04 20051415 13 16 18 20?2725.285.18 949 104583.22.4 6 2.8 2.75 32160 2476.816.41 4.334070 40 70 70 70/4011中正地产万科地产 忠诚地产 待出让 待出让 天佳大自然19200507 202006年仅出让一小幅地块，且为商业用途18 17 16 12 15 14 13进入2007年，片区土地供应骤增，供应面积 近20万平米?11 11本报告是严格保密的。101中南及亚贸板块未来土地供应量不大，但楼面地 价再创新高21 22 23 26 24 27 25 33 34序 号 24 30 3230 31 32 3635 37面积 6.3 32.34 9.03 610容积 率 2.2 3.5 3.2 2.8 3.6 4 5.3 2成交价
240 00 楼 面 地 价 8.21 589.05 825.74 7.72 637.12 1622.20土地使用 权年限 70/40 70/40 40 70 70 70/40 68 70开发商 海盛顿 滨江 瑞普投资 武大置业 鹏大地产 洪利 西昌 武汉地产 开发投资出 让 年份 04 04 28 2934 36 37 25 31片区2006年土地供应量约7万平米，但 单块规模较小?21222592.2209.52 616842.5 2.7 2.5291080 231202806.47.04 1932.567070 70 70新世纪新世纪 天久 星辰 江宏200606 06 22007年土地出让量为40823平米，其 中地块23为华润在洪山广场附近取得地 块，楼面地价达3759.35元/平米，高于 项目楼面地价，武昌土地价格一路攀升?27 28 29 33 35 2360 804.5 4.3 3 4.2 4.66 4.6940 70/40 70/40 70/40现代科技 阜城地产 华润 海鼎本报告是严格保密的。26积玉桥板块2006年土地出让量较大，但未来土地供应 量较少2005年片区土地出让量为91230 平米 ?2006年片区土地出让量骤增， 达平米 ?经过年两年的土地 大量出让，2007年政府土地供应 减少，仅4651.03平米?序号面积容积率成交价楼面 地价土地使用 权年限开发商出让 年份3840 43 51 3936444.058.82 502.82.8 1.8 4.6 2.415000 1469.969.01 .937070 70 70/40 70城开坚实 明志伟业 建发 沙湖200404 20054941 42 44 4538 42 43 45 46 47 44 50 52 51 53 41 39 40 3813680
118803.53.4 3 3.8 1.88320 1737.684.31 1.7970/4070 70 70/40 70金利屋融侨 金地 昌房 武昌物业200506 20064647 50 52 53 4847108.331 33 2.7 3.5 1.5 2.53325020 4402352.730.94 2.6370/4070/40 70 70 70 70汉飞武昌物业 惠宇 欣隆 汉江集团200606 349 48本报告是严格保密的。酒店市场分析本报告是严格保密的。104武汉酒店现状及分布特点――集中分布，中低档 次为主全市星级酒店达140余家， 其中6家五星级、13家四星 级、64家三星级 ? 酒店集中在各市级、副市 级商业中心，位于火车站、 长途客运站、市区政府机 构集中地?本报告是严格保密的。105武汉酒店经营状况――总体状况良好，客户源较 为稳定，淡旺季不明显价格水平：长包房三星级为 元/月，四星级一般 为元/月，五星级 为元/月。 ?经营状况：全市的年均客房 出租率达70%左右；其中三星 级酒店出租率普遍高，平均可 达70%，在3-5月、9-12月的旅 游与商务旺季可达80%-90%。 而五星级酒店的出租率约为 70%左右。 ?酒店客户：较为固定，主要 分为两大类。一类为军区、政 府筹办，依托政府、机构经营 的酒店；另一类为以市场为依 托的酒店，如五月花酒店大酒 店，为高端商务、休闲、度假 型酒店。?武汉星级酒店入住率 75% 70% 65% 60% 55% 三星级 70% 60% 四星级 五星级 70%武汉星级酒店长包房租金水平
5000 0本报告是严格保密的。 8000三星级四星级五星级106武汉酒店市场的发展趋势――酒店服务逐渐走高：依托于高端经济流，驻豪华酒店作商务 接待是身份与实力的象征如香格里拉、雅高、万豪、圣达特、 最佳西方等一批全球著名跨国酒店集团入驻，不仅在硬件设 施服务上提高了档次，在服务水平上走向更专业化方向。 功能增强，朝多元化方向发展：酒店的社会功能在不断的演 变，从最初的简单歇脚居住的地方变成了集旅游、商务、会 展于一体的“多功能厅”，并朝多元化的方向发展。如香格 里拉大饭店里就有像IBM、微软、凤凰卫视等跨国公司入驻 其间办公。 专业细分，主题型酒店发展迅速：武汉高档商务饭店、度假 型饭店、文化休闲型饭店等特色饭店不断涌现，其中尤其以 商务目的酒店的发展最为突出。本报告是严格保密的。107武昌酒店市场状况――高档次、主题类酒店缺乏， 发展潜力巨大武昌酒店比较集中在司门口、 付家坡――火车站、洪山广场、 东湖沿线。 ?武昌的授牌五星级仅五月花 酒店 ?武昌酒店大部分开业时间较 长，出现明显的老化现象?武昌星级酒店组成8% 20% 三星级 四星级 72% 五星级本报告是严格保密的。108酒店市场分析总结酒店对区位依赖性强,需要良好的商务,商业及便利交通支撑; 酒店集中于城市内环线内,核心外围存在市场空缺; 武昌高星级酒店缺少,光谷区域酒店物业少,市场需求强,酒店物业竞争小; 高星级酒店功能增强,朝多元化方向发展; 经济型酒店开始逐鹿武汉; 市场参与者变宽; 酒店环境开始营造家庭特色;???????高星级酒店突破区域范围,客户以高规格会议型客户及国际企业,武汉大型企业 为主.?本报告是严格保密的。109酒店公寓市场分析本报告是严格保密的。110武汉市小户型公寓尚没有达到酒店式公寓应有的标准， 市场缺乏真正的酒店式公寓，但市场前景有限2004年末至今小户型项目 销售周期延长，小户型面积 开始向小房型过渡，投资比 例下降、自用比例上升；?目前武汉市一些小户型公 寓被赋予了酒店式公寓的概 念，但事实上大都没有达到 酒店式公寓的标准，只是引 用概念进行炒作；?在武汉酒店式公寓由公寓 与其他酒店业、旅游业的结 合，具有特有的魅力受到投 资者的追捧和青睐；?作为一种阶段性的产品， 目前武汉的旅游资源及房产 投资前景能够有力的支撑酒 店式公寓的市场发展，但发 展前景有限。?本报告是严格保密的。111酒店公寓经营在武汉尚处于起步试营业阶段，市场需要 一定的培育期,市场需求一般兼顾居住、办公综合需求项目概况兆瑞国际 总建面28750平米，共320户， 车位地上80个，地下24个 占地面积2414.78平米，总建面 24857平米，容积率10.1，共 150户位Z江岸区高雄路160 号 桥口区宝丰路口 6000均价物业类型产权式商务酒店公寓，户型为 一房一厅、两房两厅 30层单体楼，商住两用，户型 为两房、三房、四房 29层单体楼，酒店式公寓，户 型为一房 30层单体楼，商住两用，户型 为一房一厅 2栋28层，纯住宅，两房为主宝丰时代4800阳光.新天地占地5313平米，总建面37732 江汉区新华路231 平米，容积率7.07，车位200个， 号 共280户 占地3713.37平米，总建面 28000平米，容积率15.3，共 640户 占地7337平米，总建面 43646.3平米，容积率6.1，标 准车位112个，机动车位40个， 共750户 占地4161平米，总建面20106 平米，容积率5.8，车位83个， 共270户 SOGO武展东路特 1号 万松园路和万松园 横路交汇处5800天瑞国际7200圣淘沙大厦7000恒源? 卓悦假 日武昌卓刀泉南路虎 泉（华师东门）公寓均价4300(毛 地上21层，地下1层。1-4层为 坯)、5000(精装)， 裙楼；5-12层为四星级产权式 酒店均价6000 酒店，单套面积在29-59平米； 13-21层为精装商务公寓，单套 面积59-90平米。 112本报告是严格保密的。酒店式公寓特点分析酒店公寓作为一种新 的物业形态,借用专业 的酒店管理及其资源, 保障投资者收益,成为 近年小户型的一种发 展趋势；?? 位Z――位于城市商业，商务中心，毗邻五星级酒店，紧邻城市主要交通 线，交通便利而畅通?户型与功能――户型设计上酒店式公寓更加向公寓靠拢，拥有居家的格局和良 好的居住功能，同时配有全套的家具电器。公寓面积较为经济但大于酒店客房的 面积，装修标准与同类酒店相当；由于其投资性,高单 价的产品特性,使得其 对客户群体的要求较 高,市场供应受到消费 者,地段资源的影响大.??提供高水准服务――与普通公寓相比，酒店式公寓能够为客人提供酒店的专业 服务，如餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等；?管理经营――开发商委托酒店管理公司在楼盘入住后进行统一经营管理。一般 采取固定收益率（7-8%）、6年包租、免费居住12天―36天/年的权利； ? 规模――规模大于一般酒店，一般数量为300间左右； ? 租金水平――项目以外地来汉长期办公的商业客户为主，租金比普通公寓高， 但略低于同档酒店价格； ? 后期保障薄弱；目前武汉市酒店式公 寓销售情况一般?含有一定商务功能的 酒店式公寓经营状况 较好?? 大幅度提升了公寓的销售价格。酒店式公寓一般销售价格为元/O， 高于同期小户型公寓元/O之间。113本报告是严格保密的。中南国际商务公寓精心配Z，远超国际甲级写字 楼标准，销售速度较快单层900平米6部高速电梯， 减除商务人士的候梯“苦 刑”； ?商务中心提供商务秘书、 事务管家等360度立体商务 服务，酒店式物业服务， 低物业管理费用实现无压 力成本运营； ?煤气管道接入，实现人性 化商务生活； ?公共空间精心适配优雅音 乐，高雅和谐的商务生活 以心聆听； ?二期配有多功能会所，提 供室内游泳池，健身房等 多种配套休闲设施；2900 平米地下停车场，共计900 余个停车位，规划与新时 代商务中心地下停车场连 通。?项目名称： 项目地址： 项目均价： 物业类型： 建筑类型： 装修状况： 开盘时间： 占地面积： 建筑面积： 容积率： 绿化率： 总数/套数： 主力户型： 物业费用： 物业公司：中南国际商务公寓 武珞路448号 5300 元/平米 普通住宅 高层 毛坯
31924 平方米 177464 平方米 5.4 30% 364 套 48-115平方米 1.8-2.3元/平方米 深圳市中航物业管理有 限公司本报告是严格保密的。114商业市场分析本报告是严格保密的。115商业定位武汉商圈格局?汉口武商世贸商圈 江汉路商圈 唐家墩商圈?武昌汉 口商业繁华之地中南商圈 徐东商圈 珞喻路商圈 司门口商圈?汉阳武 汉 阳昌高校、行政集中区钟家村商圈 王家湾商圈工业与科技区本报告是严格保密的。116商业定位武汉商圈发展分析?商圈向多层次格局发展，商圈间竞争比较激 烈?商圈规模不断扩大，商圈间融合趋势日趋显 著?呈现传统商圈升级扩汉 口 唐家墩商圈江汉路商圈 徐东商圈 武商世贸商圈 王家湾商圈大聚人气，新兴商圈不 断涌现之态势汉阳钟家村商圈司门口商圈 中南商圈武 昌珞喻路商圈本报告是严格保密的。117汉口商业地位不容撼动武汉一直是长江中游的商 贸金融中心， “货到汉口 活”的说法源远流长 ?汉口由江汉、江岸、~口 三区组成，总人口约165万 ?明末清初，汉口就跻身全 国四大名镇之列，成为 “楚中第一繁盛处” ?上个世纪初，汉口一度成 为中国第二大对外通商口 岸，中国四大金融中心之 一 ?目前，汉口仍是商家必争 之地，商贾云集、千街熙 攘 ?汉口是武汉的商业重镇、 商业中心，已经形成了以 商贸金融为主导的现代服 务业?本报告是严格保密的。118武昌商圈发展状况规模/万 平米自古以来，武昌就是商业繁盛 的大都会，是长江沿岸重要的 商品集散地 ?建国50多年来，武昌的商贸金 融业得到空前发展，第三产业 占了地区国民经济的85%左右 ?辖区内近60家银行、保险、证 券等金融机构形成地区经济发 展的有力支撑 ?国内外大型商贸企业均扎堆武 昌，形成现代商贸新业态 ?徐东、中南、珞喻、司门口四 大商圈聚集其中，呈三角状分 布?商圈名称类别经营业态 百货、超市、家居主题商城、餐 饮、娱乐电信通讯等 百货、家居、家电、购物中心 专业电脑市场、百货、超市 百货、服装商城、超市 光电子产品专业市场 时尚名都、武商量贩、中百仓储、 菜市场辐射范围档次中南商圈 徐东商圈 珞喻路商圈 司门口商圈 鲁巷广场 水果湖商业步 行街25 21 10 12 5 5市级 市级 区域 区域 社区 邻里型武昌镇 武昌镇 武汉地区高、中、低 中、低 中 低社区周边 2公里中、低 中、高徐东武 昌徐东商圈司 门 口本报告是严格保密的。珞 喻 路司门口商圈 中南商圈 珞喻路商圈119徐东商圈徐东商圈业态不够丰富，主要 以中、低档商品为主，家居市 场扎堆竞争激烈 ?销品茂建筑面积达18万平方米， 为武汉最大的购物中心，但经 营状况一般，一层租金在170200元/平米.月 ?受长江二桥影响，徐东商圈车 流量大，人流量少，主要还是 以青山、武钢及徐东片区消费 群体为主 ?徐东商圈在服装类定位都以中、 低档为主，且可选择性比较少， 不同于人们传统的消费习惯， 经营状况一般?徐东商圈主要以徐东平价商场、好美家居、工贸家电、凯旋 门购物广场、电信城、欧亚达家居广场、销品茂及徐东建材 市场组成商场名称 中商平价、凯旋 门购物中心 工贸家电 销品茂业态 百货 家电 购物中心规模/平米 29000徐东商圈本报告是严格保密的。120司门口商圈司门口商圈主要以百货、服装商城以及超市组成 的沿街式区域性商业圈司门口商圈是以解放路为主 轴线，由南自彭刘杨路，北至 中华路、火炬路所在区域形成 的区域性商圈 ?以百货、超市、家电、餐饮、 主体商城为主 ?商圈整体商业档次低，购物 环境较差 ?商圈主要消费人群为武昌高 校学生以及武船厂的职工为主 ?商圈整体经营状况较差，大 商场的空Z率较高 ?随着武昌区域性商圈崛起， 司门口商圈走向了衰落?司门口主要商业设施 33% 36%2%7% 超市百货本报告是严格保密的。22% 家电 餐饮司门口商圈主题商城121中南商圈?中南商圈金融机构、省中南商圈指位于中南路的中南商业大楼、中商广场购物中心 以及武珞路亚贸广场、家乐福为代表的丁字形组团式商业中 心武珞路临街商业设施直机关多，收入水平高， 消费能力强?中南商圈内家居、家电、中南路商业街业态百货中、高、低档多业态、 多档次组合比较合理，经 营状况较好?中南商圈与亚贸、洪山广场融合的趋势更明显， 以餐饮、服装为主，多业 态发展?由于缺少核心主力店和医药保健 餐饮 眼镜 金融 工艺饰品 文印办公 美容美发 音像 家居 便利店 五金服装 化妆品 鞋包 花店 中介服务 通讯 家电 摄影冲印 茶叶 文化教育服装 鞋、包 通讯 金融 药店 摄影 美容美发餐饮 饰品 音像 眼镜 家居 文化 文印办公具有影响力的商业步行街， 商业辐射面基本以武昌镇 为主中南商业圈主要大型商业设施面积比例 1.84% 4.82% 3.07% 7.89%单位：元/平米.月地段 中南路 珞喻路 租金 350-500 150-220 600-700 550-60016.65% 65.73%中南商圈洪山广场南 洪山广场北百货超市家居主体商城餐饮娱乐电信通讯122本报告是严格保密的。珞喻路商圈珞喻路商圈主要有专业电脑市场与百货、超市形 成组团式区域性商圈商圈内零售商业总面积约10 万平米 ?周边高校云集，消费潜能大， 百货、超市主要以周边高校及 光谷园区消费人群为主 ?专业电脑市场辐射整个武汉 地区，辐射范围广 ?商圈内有大型的百货商场― ―群光广场，及规模较大的超 市――武商量贩 ?珞喻路商圈位于省内二、三 线城市，如黄冈、黄石进入武 汉必经之地，可截流一部分高 端客户，经营状况较好?赛格数码商场名称 武汉电脑 商场 南极电脑 广场 珞珈电脑 城本报告是严格保密的。铺位面积 /平米 30-50租金水平（元/平米.月） 一楼：200-300；二楼：170；三楼： 68；四楼：40；五楼：30（实际使 用面积） 一楼：200-300；二楼：180-190； 三楼：120；四楼：45 一楼：1000；二楼：500-600；三 楼：300 珞喻路商圈20-30 20-30123光谷步行街世界城.光谷步行街将成为武汉最现代与时尚的购 物、娱乐以及节庆中心开发背景 开发商：中国最佳 商业步行街开发商 ――利嘉Z业； 建筑规划：新加坡 康建筑、美国斯道 沃、香港Z利、国 贸院、中南院强强 联合 ； 景观规划：香港迪 士尼原班设计团队 倾力打造――美国 EDAW(易道)，是 全球最负盛名的商 业景观设计和城市 建设公司之一 。 规划/理念 由一条1350米目 前世界最长纯步 行商业街串起， 集购物消费、餐 饮娱乐、旅游观 光、休闲健身、 商务办公、酒店 居住于一体的、 多功能、全业态、 复合型超级商业 步行街区。 开发周期 一期商铺已经在2 月份开始销售， 公寓和地下商铺 将在4，5月份开 始销售，二期将 是住宅和风情街 的开发，三期项 目待定，总开发 周期约8-10年， 将与地铁2号线鲁 巷延长线基本同 时建成，预计全 面完成是2015年 一期商铺在2009 年前能全部投入 运营 产品类别 首期的现代风情 街、二期的西班 牙风情和北欧风 情街、三期的英 伦风情街，步行 街包含一座武昌 第一高楼58层 的五星级酒店、 一个顶级百货、 一个全球一线品 牌超市、一个五 星级的电影院， 以及武汉首条学 生街、风情酒吧 街，美食街，家 居家饰街等数条 功能不一的附属 街。位Z/规模 位于鲁巷广场 沿旧关山路到 关山一路； 总占地41.79 万平方米，总 建面积约150 万平方米本报告是严格保密的。124项目区域商业分析在周边2.5公里内有两家大型 超市，同时有民生银行、农业 银行、建设银行、招商银行等 多家金融服务机构 ?2公里半径内有水果湖步行街 和徐东商业区 ?项目周边沿街分布较多的小型 商铺，但整体档次不高，规模 较小 ?项目距离东湖不到1公里距离， 整个水果湖片区属于高档住宅 区，但尚无与之适应的商业配 套 ?项目总建面达108万平米，且 周边高档商业存在一定的发展 空间，因此项目适合建设一定 体量的商业物业，既能满足项 目本身需求，又能满足项目周 边和来东湖旅游的高档需求?百安居 国美电器 田汉大剧院项目东南 路洪山路本报告是严格保密的。125武汉商圈分析结论随着武汉商业房地产的 迅速发展和不断壮大，商 业项目已经不再局限于商 业裙楼形式 ?纯商业项目规模呈现放 大的趋势，大卖场正扮演 着商业房地产领军的角色 ?随着中南、徐东地区供 应量减少，价格持续攀高， 武昌商业物业的开发热点 逐步趋向分散，越来越多 的投资者将眼光投向了鲁 巷和光谷地区 ?社区商铺以其良好的升 值潜力越来越受到投资者 的追捧，价格持续走高， 呈“供不应求”的局面 ?随着武汉城市群的不断 发展给武汉商业地产带来 了新的机遇与挑战??武汉三镇三足鼎立格局基本形成，汉口商业地位不容撼动?武昌区域内四大商圈呈稳固三角型分布，但缺乏高档商业，辐射范围以武昌镇 为主?商业业态定位与目标消费者需求较吻合的商圈经营状况普遍较好?商业业态丰富，能够满足消费者购物、餐饮休闲、娱乐一站式购物需求的商业 经营较好 ?规划理念决定商业经营状况，对消费者心理需求的充分把握能够增加卖场吸引 力消费者的高端需求尚没有得到很好的释放，高端市场存在一定 的发展空间126本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。12790年代初至2003年武汉写字楼市场经历了五个阶段三 个高潮，现在处于市场孕育期，发展缓慢武汉中高档写字 楼市场开发的第一 个小高潮； ? 期间开发的写字 楼大都在1997年前 后投入使用，如招 银大厦、泰合广场、 亚贸B座等写字楼， 售价都达8000元／ O左右，租金都超 过了100元／O ， 租售率保持在75％ 以上 。?武汉写字楼从“以 高价销售为主；大 户型时代、大面积 交易”走向了“以 租为主、价格直线 下降”的阶段； ? 写字楼销售日渐困 难，租价 也剧降到 40元／O 。? ?90年代后期?写字楼市场的第三 个小高潮； ? 伴随中小型公司的 快速成长，市场形 成了新一轮商务用 房的需求； ? 本阶段创业型公司 成为了这一时段营 销的主力客户 ?市场形成了以纯写 字楼与商住楼两分 天下的大局面。这是写字楼第二个 ? 此时，延时已久的 小高潮，金融一条 市场“综合症”开 街上以银行为背景 始发作，虽然均价 的写字楼相继投入 仍然保持在7000元 使用 ／O左右，但相对 ? 与此同时，世贸广 第一个小高潮时产 场、武昌亚贸A座、 品的整体品质来说， 中商广场也推出了 这一时期有了明显 相当的商务空间。 的提高，此时，开 发商的高额利润已 经不再，同时销售 情况同样不甚理想， 大不如前。截至2006年，第三产业比重增加使得2003年以来市场逐步回暖， 但是整体发展缓慢，甲级写字楼两年来零增长，租金增长乏力，入 驻率提升缓慢；有效市场供应量少，销售情况乏善可陈。本报告是严格保密的。128整体市场状况：供需/销售状况/价格/前景本报告是严格保密的。129本区域写字楼市场：本报告是严格保密的。130总体结论：本报告是严格保密的。131写 字 楼 的 市 场 可 接 受 度 ？整体格局供应现状？汉口需求价格项目片区发展 趋势? 旧城改造 ? 王家墩商务区规 划 ? 轨道交通本报告是严格保密的。132武汉 写字楼供给武汉市写字楼供应起伏不 定，显示出写字楼市场的 不稳定性； ? 根据估算，武汉市每年写 字楼竣工量为29.68万O；?武汉写字楼供应量发生明显波动，这反映出写字 楼市场在武汉市并不稳定武汉 市场写字楼竣工量40 30 20 10 0 98年 26.78 99年 32.88 00年 29.58 01年 35.14 02年 24.02 0.3 0.2 0.1 0 -0.1 -0.2 -0.3 -0.4虽然写字楼市场供应不 稳定，但是汉口与武昌始 终都是武汉市写字楼的主 要聚集地。?写字楼竣工总量 写字楼竣工增长率22.78% -10.04 18.80% -31.64 写字楼竣工增长率写字楼竣工总量汉口 汉阳 武昌2002年武汉各镇的写字楼竣工面积比例本报告是严格保密的。133武汉 写字楼需求武汉市写楼需求市场不稳 定，表明投资写字楼具有 一定市场风险； ? 武汉市写字楼平均年吸收 量为7.18万O；?武汉市写字楼需求市场也表现出波动性销售/出租面积 销售/出租增长 率134武汉 市场写字楼销售/出租量20 0 销售/出 租面积 99年 00年 01年 02年 4.03 6.13 11.3 7.29 0.52 0.84 -0.35 年份1 0.5 0 -0.5虽然市场需求不确定，但 是武汉写字楼需求仍集中 在汉口，其次是汉阳。?销售/出 租面积增 长率 销售/出租面积销售/出租面积增长率汉口 汉阳 武昌2002年武汉市各镇写字楼销售/出租量本报告是严格保密的。武汉市写字楼 供求关系武汉市写字楼市场供求从 99年开始，始终保持供求 不平衡状态；?对比武汉市写字楼供给情况，我们武汉写字楼市场严重供大 于求，此趋势在近期内将继续保持总竣工面积 销售/出租面积 40 20 0 总竣工面积 销售/出租面 积 销售面积/竣工面积 0.35 0.3 0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 0从宏观大势来看，写字楼 项目有一定的市场风险。?99年00年01年02年32.88 29.58 35.14 24.02 4.03 6.13 11.28 7.29销售面积/竣 0. 0. 0.321 0.321 0. 工面积 6 2 5异常 销售面积/ 竣工面积本报告是严格保密的。基本正常 0.8~0.9正常运行 0.9~1.0基本正常 1.0~1.1异常 &1.12002年上半年 0.3035&0.8反映商品房供求是否平衡的指标 135销售(出租)面积/竣工面积竣工(销售/出租)面积武汉写字楼 预测2004年武昌与汉口的写 字楼推出量超过历史上任 何一年，这可能意味着武 汉市的写字楼市场开始复 苏。?但是，通过对比历史数据，我们发现写字楼市场 复苏的迹象总竣工面积 销售/出租面积 40 20 0 总竣工面积 销售/出租面 积 销售面积/竣工面积 0.35 0.3 0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 0历 史 数 据 9902 年99年00年01年02年32.88 29.58 35.14 24.02 4.03 6.13 11.28 7.29销售面积/竣 0.2 0.321 0.3035 工面积在2004年武汉写字楼推售量为近40万O，达到99年以来的历史顶 峰销售(出租)面积/竣工面积136本报告是严格保密的。竣工(销售/出租)面积从武汉写字楼供求变化，我们可以看出武汉写字楼市场经历了五个阶段三 个高潮1993年至1994年 95年至98年 90年代后期? 年是武汉中 高档写字楼市场开发的第 一个小高潮； ?武汉写字楼 从“以高价 销售售为主； 大户型时代、 ? 93~94开发的写字楼大 都在1997年前后投入使用， 大面积交易” 走向了“以 如招银大厦、泰合广场、 租为主、价 亚贸B座等写字楼，其当 格直线下降” 时售价都高达8000元／O 的阶段； 左右，租金都超过了100 元／O ，而且租售率持续 ? 写字楼销 保持在75％以上 。 售日渐困难，租价 也剧降 ? 市场热潮的大背景源于 中国第一波房地产市场热， 到40元／O 。 开发写字楼成为高额利润 的象征，因为商业用地有 着面积小、容积率高的特 征。2001年至2002年02年至03年? 此时，延时已久 ? 这是我市写字楼市场的 的市场“综合症” 第三个小高潮； 开始发作，虽然均 ? 伴随中小型公司的快速 价仍然保持在7000 成长，市场形成了新一轮 元／O左右，但相 商务用房的需求； 对第一个小高潮时 ? 本阶段创业型公司成为 ? 与此同时，世贸 产品的整体品质来 了这一时段营销的主力客 广场、武昌亚贸A 说，这一时期有了 户 座、中商广场也推 明显的提高，此时，?武汉写字楼市场形成了以 出了相当的商务空 开发商的高额利润 纯写字楼与商住楼两分天 间。 已经不再，同时销 下的大局面。 售情况同样不甚理 想，大不如前。 ? 这是写字楼第二 个小高潮，金融一 条街上以银行为背 景的写字楼相继投 入使用本报告是严格保密的。137武汉写字楼市场经过高潮低谷，现在集中分布在汉口和 武昌。汉口：以“金融一条街” 片区，以及解放大道至武胜 路沿线为，聚集着汉口地区 中高档写字楼 ? 武昌：主要分布在中南 路至武珞路沿线，包括中商 广场、世纪广场、洪广大厦、 发展大厦等；随着光谷日渐 成熟，SBI创业街、湖北信 息产业大厦、华东商务中心 等纷纷建成。 ? 汉阳：写字楼集中在钟 家村，以汉阳商场为代表， 是武汉写字楼最少的区域。?金融一 条街解放大道 至武胜路 沿线中南路至武 珞路沿线在2004年武昌写字楼推售量为31．14万O，占我市推售总量的82 ％，汉口写字楼新的推出量很少，仅占到全市的18％。本报告是严格保密的。138汉口写字楼 范围金融一条街：? 建银大厦? 招银大厦 ? 瑞通广场 ? 信合大厦汉口写字楼主要分布在金融一条街、解放大道至武胜路沿 线、取水楼至江汉北路沿线及沿江大道、江汉路步行街沿 线汉口解放大道至武胜 路沿线： ? 泰合广场金融一 条街解放大道 至武胜路 沿线? 世界贸易大厦 ? 武汉广场 特征：以往武汉市写沿江大道、 江汉步行 街沿线? 商业银行大厦特征：武汉市写字楼供应量最大的区域，不少写字 楼只租不售；除银行自用 外，其余楼层租售火爆， 出租率一般都在85％以上。字楼主要供应集中地， 在市场消化能力有限的 情况下，很多写字楼到 现在未实现销售。备注： 根据调查，集中在汉口的企业主要是外资、合资的商业机构、咨询公司等，与武昌以IT企业为主的写字 楼片区有所差别，考虑到目标客户的不一致，我们集中分析汉口写字楼的特征。本报告是严格保密的。139汉口写字楼 价格与客户汉口写字楼租售价 格有较强的地段敏感 性。?汉口写字楼租售情况：价格与客户区域地段出售价格出租均价客户“金融一条街”写字楼以金融机构自建为主， 自用以外多余的写字间出租，但是入驻 客户 以外资、合资企业为主。像在建银大厦里，有 武汉万科、摩托罗拉、西门子。以中小企业为主，沿线也有金融机构自建的写 字楼 以国内二流企业及华中一流企业为主，大部分 为通讯公司的二级代理商建设大道 金融一条 街解放大道 沿线 取水楼至 江汉北路 沿线 武商、武 广沿线7000元/ 平米5000元/ 平米 4000元/ 平米 N/A50元/平 米40元/平 米 30元/平 米 40元/平 米以外资投资咨询公司为主，例如吉列投 资有限公司武汉办事处、壳牌、飞利浦、 E龙公司武汉办事处等本报告是严格保密的。140京汉大道区域及附近办公楼盘位Z16 5231、天骄国际大厦 4、福星国际商会大厦（江汉建设大道）2、财富大厦 5、九运京汉明都3、世纪大厦 6、远洋大厦销售情况本报告是严格保密的。141京汉大道区域及附近办公楼盘销售情况：商住两用写 字楼销售出租情况尚可，但是纯写字楼较难销售建筑情况 1、天骄国际 大厦 2、财富大厦3、世纪大厦总建筑面积4.4万平米，容积率3.58，总高楼24层，1-3 层作为商用，4-24层作写字楼，每户建筑面积在70.9168O之间，户型可自由分割、组合，并有商务阳台，每 三层送空中花园，主力客户为中小企业 占地面积8760O，建筑面积18000O，绿化率40%，2栋 20层 1栋共8层，272 M2，租25元/ M2.月，2栋共28层，172 M2 ，租30元/ M2.月均价4800元/ M2销售情况正处于内部装修阶段， 销售率约65%4800元/M2 部分月出租价格为 30元/ M2 3600元/O基本售罄入伙约三、四年，目 前仅有一层在对外出 租 基本售罄4、福星国际 商会大厦 5、九运京汉 名都B栋 6、远洋大厦占地面积3100O，建筑面积：53165.83 ，容积率：5.26， 5800元/ M2 地面27层、地下2层 部分月出租价格为 40元/M2 为8层带电梯的商务写字楼，每层建筑面积为486O，均 可自由在30O至486O之间任需分隔。交房时由开发商一 次性装修到位 建筑面积3元/ M2――――5000元/O本报告是严格保密的。142汉口写字楼 价格预测武汉市写字楼价格预测因为武汉写字楼价格变化不稳定，不能按自然增长率 作为价格预测的基础；?通过访谈及地块附近写字楼查勘，我们发现武汉市写字楼 的售价始终高于住宅售价的20~30%；?N在经济测算中，我们以预测的住宅价格为基础，上调30%作 为写字楼销售价格。?10/13本报告是严格保密的。143旧城改造武汉CBD位于武汉市汉口 几何中心的王家墩地区， 占地2.67平方公里，东接 青年路，南临建设大道， 西北与城市交通中环线发 展大道和汉西路相连。?王家墩商务区对本项目写字楼的影响分析： 王家墩商务区背景介绍本报告是严格保密的。144王家墩商务区的建设项目与规模项目项目分类内容用地面积建设规模写字楼会展中心 商业组群综合性写字楼、纯写字楼会展中心、配套物业 档次较高、业态综合、服务功能全的商 业综合体3525 2020035―40 30公