等额本息提前还款计算方式有几种？
&等额本息提前还款计算方式有几种？
每月月供额=〔本金&月利率&(1＋月利率)＾还款月数〕&〔(1＋月利率)＾还款月数-1〕
每月应还利息=本金&月利率&〔(1+月利率)^还款月数-(1+月利率)^(还款月序号-1)〕&〔(1+月利率)^还款月数-1〕
每月应还本金=本金&月利率&(1+月利率)^(还款月序号-1)&〔(1+月利率)^还款月数-1〕
总利息=还款月数&每月月供额-本金
【等额本息提前还款计算案例】
2009年，张女士买了首套房，当年70万，利率打7折，期限30年，总共要还122.6万元，本息合计已还了22万多，剩下100万中有40万的利息60万的本金。
&看上了一套200万的房子，手上现在有140万的现金，是作为第二套再贷60万元？还是把第一套房的60万本金提前还掉，再买当作首套房？&张女士很纠结，一方面第一套的7折利率实在难得，但是如果第一套房不结清，再买就算二套房，利率要上浮10%，到底要不要提前还？
&上述两种情况哪种更划算，关键要看哪一种所还的利息更少。&一家国有大行部人士帮着算了一笔账，第一种方案，将第一套的60万本金提前还掉，张女士手中还剩下80万的现金，200万的房子还要120万元，按照首套房6.55%的等额本息还30年算，利息总共154.5万元。&第二种方案就是不提前还款，140万元作为张女士第二套房的首付，剩下的60万利率上浮10%。同样是等额本息还30年，利息86.7万元，加上第一套还剩下的40万利息，两套房子总共还利息126.7万元，比第一种方案的利息少将近30万。&这名部人士表示，虽然张女士提前还款后可享受首套房政策，但合计支出的利息更多，所以她提前还款并不划算。
&余额不多的家庭，提前还款相对划算。&上述部人士表示。&因为虽然7折的利率优惠很诱人，但这部分的余额已经很少了。而如果不提前还款就得当作二套房，需要上浮利息的金额比较大，所以提前还款划算。
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贷款计算器第C05版：封面文章
贷款难2 三成首付利率上浮10%四成首付才能基准利率
　　●100万元房三成首付20年期贷款　　基准利率6.8%&&&利息58万&月供5343元　　基准利率上浮10%&利息65万&月供5630元　　现状　　楼市调控政策下二套房贷门槛不断提高，但令人意想不到的是，被认为是国家鼓励住房消费的首次置业者也陷入贷款越来越难的境地。记者发现，虽然国家一直未对首套房贷有过多限制，但自从去年“9·29”新政出台后，银行就不断提高首套房的首付比例和贷款利率。除去加息不说，首套房贷利率从基准利率打7折上调为打8折、8.5折，直至取消利率优惠，首套房贷利率事实已经上浮了30%。　　目前更有部分银行将首套房贷利率在基准利率上又上调5%-10%，并且要求首套房首付比例从最低三成上调至四成。记者从按揭公司了解到，由于银行的信贷额度紧张，因此除了建行、农行有部分网点提高部分买家的首付比例至四成外，有股份制银行也开始“跟风”。目前部分银行按照“低利率、高首付，低首付、高利率”的原则进行。如果首套房买家申请的房贷是首付三成，那么有可能被要求贷款利率在基准利率的基础上上浮10%-15%，而如果首套房买家想要基准利率的房贷，则要给四成首付。不仅如此，有的银行还以信贷额度紧张为由，要买家支付一定的贷款服务费才放款。　　支招　　1.尽量申请公积金贷款　　相对而言，公积金贷款显得划算得多。目前五年到三十年期的公积金贷款利率为4.7%，而商业贷款的基准利率为6.8%。两者之间相差2.1个百分点。在银行纷纷取消首套房贷优惠利率甚至将首套房利率在基准利率的基础上上浮的情况下，公积金贷款优惠明显。以一笔80万元30年期的等额本息贷款为例，目前公积金贷款的月供为4149元，30年总利息为约69.3万元。而商业贷款（基准利率）的月供则为5215元，30年总利息比本金还要多出20多万元，达到107.8万元。由此可见，同样一笔房贷，申请公积金贷款不仅每月月供可以节省1066元，30年的利息总额也相差达38.5万元。　　需要提醒市民注意的是，目前申请公积金贷款必须满足两个条件，一是公积金账户处于正常缴存状态，二是连续半年（本地户籍市民）或者一年（非本地户籍市民）以上有缴存才可以申请。同时，公积金贷款有最高额度限制，个人公积金贷款的最高额度是50万元，两人或者两人以上联合购房公积金贷款的最高贷款额度为80万元。　　　　2.用足公积金贷款额度　　不过，目前市区的两房单位普遍总价达到200万元以上，番禺区的小三房总价也要150万元左右。即使是两人联名购买。最高80万元贷款额度也不一定能满足市民的贷款要求。在这种情况下，首次置业者应该尽量选择商业贷款和公积金贷款一并申请的组合贷款。尽量用足公积金贷款额度，剩余的金额再申请商业贷款。　　如林小姐去年底在海珠购买了一套85万元的二手房，如果首付三成（25.5万元），剩余的59.5万元做按揭的话，就只能选择贷50万元的公积金（个人最高额度）和9.5万元的商业贷款。由于想尽量节省利率，林小姐向亲戚朋友借了10万元，选择了首付四成（35万元），剩余的50万元做纯公积金贷款。并且在选择付款方式时，她选择了等额本金还款方式（每月还相同金额的本金、利息先多后减），而不是等额本息还款方式（每月还固定金额，开始利息占的金额多、本金少；以后逐渐利息占的金额少、本金增多）。这样一开始的负担会重一点，但30年的总利息可以节省约8万元。　　　　3.积极为自己争取权益　　首次置业买家要积极向银行争取自己应有的权益。陈小姐和男朋友最近通过中介公司购买了一套二手房，并在该中介公司所属的按揭公司申请房贷。原准备申请50万元的公积金和10万元的商业贷款。不过日前她却被银行告知，6月1日后放款的房贷，就算是首套房，贷款利率也要上浮10%，并且还说要收取商业贷款总额3%的贷款服务费。中介公司告诉陈小姐，像她这样的组合贷款，等待银行放款的时间可能要两三个月。也就说，等到银行放款时，陈小姐极有可能会被提高房贷利率。　　但陈小姐手里银行的同意贷款书写着的房贷利率是基准利率。陈小姐觉得银行的做法是背信弃义，因此她对按揭公司的工作人员说，如果商业贷款要被收服务费和提高利率的话，那她就不再申请商业贷款，从自己用于周转的资金中拿出10万元作为首付，只做纯公积金贷款。在这样的情况下，按揭公司告诉陈小姐，经过交涉银行不再收取贷款服务费，并且会为陈小姐争取最优惠的房贷利率。　　　　4.向外资银行申请贷款&　　现在四大行和股份制银行多要求首付三成，甚至如果要获得以基准利率放款，就要首付四成。但是部分外资银行一般都遵守国家规定，首付最低三成。个别银行推出特色房贷产品，买家还可以尽量争取更低的首付比例。另外，外资银行一般申请房贷都不用缴纳任何费用，这样也可以省下几千元。（谢蔓） 谢蔓
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杭州多家银行利率上浮超40% 公积金还款负担再减轻
信息来源：贝格数据 日期： 作者：.
&&&&&&&降息拉低银行收益率
　　贷款还贷将更轻松
　　从上周六(6月27日)央行[微博]降低基准利率0.25个百分点后，杭州各银行纷纷在新的基准利率基础上出台了各自的利率，而其中的中小城商行更是拿出了诱人的利率单，多家银行利率比基准利率上浮超过40%。
　　存钱利息少了
　　贷款负担轻了
　　央行发布降息后，给下沙人生活带来最直接的改观就是，在银行存钱，拿的利息少了。按照此次降息，1年期的存款基准利率从2.25%降至2%，3年期存款基准利率从3.5%降至3.25%，活期存款利率仍为0.35%，存款利率浮动区间的上限仍为基准利率的1.5倍。按照10万元一年定存的利息收入来算，降息前后将相差250元。
　　降息后，下沙买房者的商业贷款负担也将减轻，5年以上贷款基准利率从5.65%降至5.4%。例如商业贷款100万元，20年期，等额本息还款，降息前每月需还款6963.87元，降息后每月需还款6822.52元，月供减少141.35元。
　　同时公积金还款负担再次减轻，5年以上贷款基准利率从3.75%降至3.5%。例如公积金贷款100万元，20年期，等额本息还款，降息前每月需还款5928.88元，降息后每月需还款5799.6元，月供减少129.28元。
　　网络理财产品收益将下降
　　贷款环境有望转好
　　对此次降息，银河证券理财分析师刘洪告诉记者，一些银行今后新发行的理财产品收益率可能将有所降低。以余额宝[微博]为代表的宝宝类产品的收益或将走低，收益率可能一直在4%徘徊。除了宝宝类之外，银行理财也不能幸免，对于固定收益类的银行理财产品来说，社会融资成本的降低意味着收益的降低，银行理财产品收益率将进入下降通道。
　　由于此次降息，银行放松了贷款要求，民众贷款将更加容易，贷款的成本也降低了。获得了财务支持，会使得更多具有能力的人，更愿意去创业、去做投资来获取收益。