小区公共部分维修谁买单 能否使用专项维修基金?
小区公共部分维修谁买单 能否使用专项维修基金?
日 11:07 　来源：
　　按《海南经济特区物业管理条例》(下简称《条例》)中规定，物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造费用，由业主按照其拥有的物业建筑面积比例分摊。依照有关规定设立专项维修资金的，从专项维修资金中列支。然而，记者调查了解到，目前一些住宅小区的现状是，要么没有专项维修基金，要么就是申请不下来。小区公共部分维修究竟谁来买单？
没有专项维修金―――费用分摊，难！
　　“我们这种旧楼大多是没有缴纳专项维修基金的，但是问题出现的比较频繁，维修就成了大问题。比如公共水管、公共过道、楼梯等修起来都是一笔费用。如果找业主分摊就很难办，如果放着不管，业主还会找我们物业，所以很多时候我们就只能垫付。”美舍小区物业公司卢经理表示。
　　据正在为分摊发愁的海口市艺苑大厦物业负责人陈女士介绍，自从她接管该大厦，就开始向业主催缴电梯更新维修费，电梯是物业公司刚进入小区时更换的，一共花了五万多元，因为没有专项维修基金，只能由物业公司垫付。“这笔花销到现在已经有三四年了，但始终没有把钱收完。现在还有不少业主一共欠我们2万多元。”陈女士桌子上长期贴着一张纸，上面是这笔欠款缴费和不缴费业主的记录。“从我2011年接管这个大厦以来，除了正常工作之外，最主要的工作就是向业主催缴这笔钱，大多业主还是比较通情达理的，今天就有一个业主发短信给我说有时间就过来交钱。这位业住大概要公摊3000多元。”
　　而能主动送钱上门的并不多，平时陈女士都是挨家挨户解释，楼上楼下贴上催缴的公示，这笔钱从谁口袋里掏出来都很难。“很多业主并不能理解，有的说这笔费用不该自己出，有的说自己不是房东不归自己管，有的说我们物业多报了费用，总之，能拖就拖，能不给就不给。”陈女士说，“不少房子是出租出去的，根本找不到业主，想收钱就更不容易。”
　　同样是电梯维修，明都大厦一位刘女士向本报反映，电梯停运两天竟然没有人来修，记者向物业了解情况得知，“电梯维修花了6万多元，业主们不理解，除了物业费一分钱都不多交，也不能就这么一直停运，最后还是我们垫钱把电梯修好，但是后面的催缴就成了难题了。”
　　记者从海口市房管局了解到，目前整个海口只有550个小区建立了专项维修基金，总金额达到10亿元。海口市仅美兰区就有1100个小区，据业内人士估计，海口市小区可达到3000个，大部分小区没有缴纳专项维修基金。而据海口市房管局工作人员介绍，并不是每个已建立的专项基金都收缴齐全，有些小区虽然建立专项维修基金，但是交钱的也只有一部分。
申请专项维修金―――双“三分之二”同意，难！
　　从2004年之后，所有新小区都按规定缴纳了专项维修基金，也开始为自己购买了“养老金”，但是令业主和物业苦恼的是，这笔钱着实难用。“据我说知，目前海口各个小区能够申请下来专项维修基金的很少。”海口市一位物业管理部门工作人员介绍。
　　记者6日从海口市房管局了解到，近几年专项维修基金每年的使用在400到500万元。“专项维修基金的使用要严格按照规定才行，因为规定比较严格，所以申请起来也是很麻烦。但如果小区提供过来的资料齐全，申请基金使用也会相对快些。”该局一位工作人员介绍。
　　该工作人员还介绍，“《条例》中规定，决定筹集和使用专项维修资金；改建、重建物业共用部位、共用设施设备等事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。其实申请所需材料大多还是比较容易办到，只有这一条双“三分之二”很难办到，所以说申请比较困难。”
　　“双‘三分之二’已经成为了小区最主要的障碍，大部分小区根本没办法做到，要么是小区业主的积极性不高，导致人数不能超过三分之二，要么是小区空置率过高，面积不能超过三分之二。我们小区发生过几次公共维修费用支出都没能申请到，索性也就没人再指望这笔钱了。”海口某小区王先生说，他还给记者举了个例子，“如果一个小区A栋的电梯坏了需要动用维修基金，就需要整个小区的双三分之二的表决通过，那么其他如B、C、D栋的业主就不会积极参与，甚至更不愿意动用这笔款项，因为这笔维修支出并不能影响到他们的利益”。
建议降低专项维修基金申请门槛
　　“双三分之二是个硬性的标准，但是具体操作中我们也会尽量简化。比如业主不再本地的，可以通过传真将表决传回来，可以不用见到业主本人和现场表决。这样就能相对容易些。”海口市房管局一位工作人员表示。
　　海口市一位做了过年物业监督管理的专家表示，专项维修基金要从两方面改善，一个是降低申请标准，提高这部分钱的使用效率。另一个就是进行细化管理，细化到户，维护谁的利益花谁的钱。他说，“如果一栋楼里的公共水管，或者电梯需要维修，不关其他栋楼业主的利益，就可以由这一栋业主进行表决，通过之后只提取这部分业主的专项维修基金，而其他业主不用花钱也不用表决，情况就会好办的多。”“如果专项维修基金能建立个人账户是最好，细化管理，让每一部分钱的使用和支出细化到每一位业主，该由谁出多少就扣除其账户上的资金，不足再由业主自己补交。这样就不会才产生利益分摊、损失分摊的情况，业主的意见也就会减少。”
　　他还表示，“海南有自己特殊的省情，应该根据具体情况来指定我们自己的标准。现在省内一些小区存在房屋空置现象，平时连人都见不到，想要对一件事情表决超过三分之二更是不宜。”另外，他还向记者透漏，目前海口也在针对本地小区的具体情况起草相关的法规，其中就可能涉及海口市小区专项维修基金的使用与管理问题，以期能够改善现有的不足。（南岛晚报记者 李民）
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专项维修基金
　　专项维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。其本金由售房单位和购房人共同筹集，所有权归交纳人。《条例》规定：物业共用部位、共用设施设备出现严重损坏、故障，严重影响业主生活或者人身财产安全，需要紧急动用专项维修资金进行维修、更新的，业主委员会可以在书面报告所在地人民政府物业管理主管部门申请动用专项维修资金。
　　日海口市房产管理局出台《关于依法收缴物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的通知》，《通知》第五条规定，商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3%向售房单位缴交维修基金。再按每套房屋列出详细帐目，在办理房屋产权过户手续前，统一缴存到房管局指定的专项维修基金专户代管。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。海口市的住宅小区真正统一收取公共维修基金就始于日。
　　不收取公共维修基金就无法办房产证。据了解，物业专项维修基金的交缴，是国家建设部早就有文件规定，但由于种种原因，导致海南销售的房产大部分都没有缴纳物业专项维修基金。因此，许多住宅在入住几年后，出现多次需要大修却没有资金的问题发生。并由售房单位按一定比例一次性代为收取。日，由于专项维修基金存在资金可能被挪用的隐患，海口市房地产管理局规定，房地产开发企业或物业服务企业一律停止代收购房人交存的住宅专项维修资金，个人交存住宅专项维修资金到指定银行后，可凭票据办房产过户手续。
　　购房人接到售房单位交存住宅专项维修资金通知后，应及时持本人《房屋买卖合同》、身份证明到住宅专项维修资金专户管理银行指定网点，交存本人首期住宅专项维修资金。交存标准为：商品房每平方米60元人民币，已售公房每平方米55元人民币。专户管理银行代收该资金后，向购房人出具《海南省住宅专项维修资金专用票据》，购房人凭该票据向售房单位办理房屋交付入住手续。
编辑：凌楠
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筹建小区维修基金会
解老旧小区改造难题 扎实推进人大议案办理，提升小区建设管理水平
&&&&南方日报讯&（记者/张峰）26日下午，市委副书记、市长麦教猛在加强小区建设和管理议案办理工作领导小组第二次会议上要求，扎实推进议案办理工作，全力提升小区建设管理水平。麦教猛要求财政部门积极筹措资金，加大投入为小区建设提供资金保障。&&&&为了更加深刻了解当前城市小区管理面临的实际情况，会前，麦教猛、邓木林、邓庆忠以及相关部门负责人对城区老旧小区东湖花园一号小区和现代化小区江北万科金域华庭取样调研。在随后进行的小区建设和管理议案小组会议上，麦教猛认真听取了惠城区、市房管局等主管区县和部门对当前议案工作的推进情况并给予肯定。麦教猛指出，个单位主动作为，密切配合，办理责任落到实处，沟通协商充分到位，办理方案更加完善，议案办理前期工作扎实推进，为做好下一步工作打下了良好基础。&&&&邓木林在发言中对于老旧小区管理和维修情况给予关注。在资金筹集问题上，邓木林表示，当前老旧小区仅惠城区就接近200个之多，且本身是一个动态过程，加上各县区的具体情况数量将更大，在资金筹集上要加强财政预算，加大经营性资产投入。而在应对社区发展不平衡，以及规范的不统一，邓木林建议成立一个专门的小区维修基金会，负责资金的筹集、运营和调配。&&&&麦教猛强调，各部门要将小区建设管理作为优化城市环境、保障和改善民生的重要抓手，狠抓重点和关键，全力提升惠州市小区建设管理水平。对此，麦教猛要求突出解决问题，改善老旧小区居住环境，建立“质价相符”的收费机制和构建高效的矛盾纠纷处置机制；突出创新社会管理，尽快理顺小区管理机制，构建“市、区、街道、社区”四级管理机制，建立健全“网格化”协同管理的新模式；突出完善制度体系，运用法治思维和法治方式，抓紧修订完善原有的住宅加装电梯等管理办法，制订物业承接查验、前期物业管理招投标、社区公共服务设施建设等管理办法。&&&&最后，麦教猛在突出推动行业发展抓手问题上也给予充分关注。通过办理议案，加大扶持力度，强化监督考核，推动物业服务业向现代服务业转型，提升行业发展水平问题。
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包头房管局：用住房维修基金需满足三个条件
&&本报讯(见习记者 任文静)进入夏季以来，我市雨水充沛，不少市民的房屋出现漏水等问题，为了维修房屋，很多市民都想到了住房维修基金。住房维修基金如何查询？住房维修基金怎样使用？申请需满足什么样的条件？带着市民的诸多疑问，记者向相关部门了解情况。
&&前提：想使用得符合三个条件
&&据了解，住房维修基金专用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，通常被市民认为是房屋的保险。使用房屋维修基金必须符合以下条件：三分之二的业主签字同意以及维修基金账户有钱是使用住房维修基金的基本前提。其次，维修项目符合维修基金使用范围以及共用部位、共用设施设备保修期是否期满5年。
&&查询：需到维修基金管理中心
&&记者调查后发现，房屋维修基金政策对于许多市民来说比较陌生，房屋出现问题后，多数市民首先想到的便是物业公司。&住房维修基金是什么我压根就不知道，甚至是否缴纳过我也记不清了。&家住东河区吉兴小区的杨先生告诉记者。
&&为此，记者了解到，对于不清楚自己是否缴纳过住房维修基金的市民，可携带房本到维修基金管理中心进行查询。
&&使用：需经小区其他业主同意
&&据包头市住房保障与房屋管理局工作人员介绍，满足使用住房基金的条件后，申请人可到维修基金管理中心领取申请表，填好后即可开工，住户可从管理中心提供的公司进行选择，如有问题可拨打5124766进行咨询。
&&此外，由于目前很多小区的住户数量激增，我市为了缩短居民使用维修基金的办理时间，去年年底颁布《包头市房屋专项维修资金管理办法》，规定启用公共维修资金前，对于申请使用住房维修基金的小区，将公示7日。
&&公告期满后，若三分之一的业主不提出反对意见，即视为三分之二以上的业主同意，可以启用维修基金。然而，维修基金管理中心的工作人员表示，对于比较难达到要求的小区可申请公示，其余小区主张由三分之二业主签字。
提到销售这个行业想必不少人最先会想到的词就是辛苦。的确，较高的业绩压力、超高的客户需求让不少人面对于这个行业时产生了一丝"畏惧"感。 ……
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小区公共维修基金 使用并不难
启用基金未必要所有业主的房产证
版次： A29
-- 社区 --
&&&&黄榜&&&&简要回顾【006号】：福州仓山区城南小筑小区一号楼的两部电梯坏了一部，近一个月，238户居民只能乘坐一部电梯（详见本报9月11日A28版）。小区物业表示，由于小区内多数业主还未领到房产证，公共维修基金无法正常启用，而平摊维修费用又难以向全部业主收取，导致电梯无法维修。&&&&昨日，就此事记者联系了福州市房管局公共维修基金管理办公室，一名工作人员告诉东南快报记者，公共维修基金的启用收取和使用并不难，也并不一定要所有业主持有房产证。&&&&要使用公共维修基金的话，该名工作人员说：“只要按照程序，一般都能申请成功。”她表示，若小区内住宅楼房的公用设施、设备等受到损坏时，只要由小区的物业或业委会向基金管理办公室提出申请，填写相关的申请表格，并提供维修单位的相关资质认定证明和详细的维修报价单。办公室在核实并确认所需维修的设施不在开发商应负责的保修期之内，则可以通过申请，公共维修基金就可以正常使用了。&&&&此外，一般情况下，小区的公共维修基金最高只能使用收取金额的70%，公共维修基金管理办公室需保留30%的维修费用。若小区缴纳公共维修基金的业主数量不多的话，所能使用的公共维修基金也就相对较少。若不足以承担相关维修费用，则剩余部分将由小区业主自行平摊。&&&&对此，城南小筑小区物业处的陈先生表示，今天会致电公共维修基金管理办公室详细询问相关事宜，争取尽快将小区的电梯修好。&&&&见习记者黄未辛朱亚琴记者刘朔&&&&施工方称近期会在站台后做个挡墙&&&&简要回顾【007】：农林大学西门站台上堆土，玻璃被砸，还有人在站台背后铺路，不仅影响着乘客候车，还存在着一定的安全隐患。&&&&帮办回访：昨日，记者再次联系福州城市客运场站运营有限公司的陈经理，他说消息一见报，该站附近的施工单位相关负责人就联系他们了。目前该站台已引起了施工单位的重视，相关负责人周先生说，他们愿意出一个解决方案，在站台后做个挡墙，来确保站台的安全。说到施工时间，施工方说近期就会开始做挡墙。&&&&东快记者卢锦花&&&&喜榜&&&&《两部电梯坏了一部&238户居民“抢”电梯坐》追踪&&&&简要回顾【010号帮办】：福州市鼓楼区通湖路与杨桥东路交叉口的红绿灯附近，沥青渣土挡道，影响周围市民通行（详见昨日东快A28版）。&&&&帮办回访：在记者联系了福州市政工程管理处后，工作人员及时前往现场清理渣土。目前，人行道上的沥青渣土也已清理干净。见习记者　陈兆荣&&&&通湖路口附近沥青渣土清理完毕&&&&园林局已经给染虫害的行道树喷药&&&&简要回顾【009号帮办】：福州市仓山区洪湾中路金山公园旁一整排行道树感染了病虫害，近百棵树迅速“枯萎”，不断落叶，有些树枝都变得光秃秃的（详见本报9月11日A28版）。&&&&帮办回访：昨日，记者再次联系福州市园林局，养护科的工作人员告诉记者，他们已经给整排的行道树喷了灭虫的药水。“给行道树喷药之后需要观察一段时间后，看灭虫的效果再决定下一步的灭虫方案。这么大面积的病虫害估计还将喷药一至两次。”工作人员说。&&&&而关于行道树害虫的种类，工作人员告诉记者此种行道树为棚架木，所生的害虫为木虱。　　　　　　见习记者黄未辛朱亚琴&&&&南台新苑莲花园绿化带上的铁链已拆&&&&简要回顾【008】：由于小区的车位有限，福州南台新苑莲花园内有人竟挖掉绿化带上的树，圈占车位（详见本报9月11日A28版）。&&&&帮办回访：昨日，记者再次走访现场，发现绿化带上并没人停车，原本拉的铁链也不见了。目前，该小区物业处已向街道申请，在小区内安装全方位的摄像头，以加强监管。&&&&对此，仓山区上渡街道的工作人员表示，关于南台新苑莲花园申请配发摄像头一事，已向上级领导申报。　　　东快记者卢锦花
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