经济仍处下行阶段市场背景 2016年楼市何去何从
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作者：本站
从2015年全球经济背景来看，美国经济复苏，美元首次加息并且进入加息周期，而欧盟与日本经济仍不乐观，这两大经济体正在实施量化宽松的货币政策。对于中国来讲，国内经济数据不景气是事实，恰逢5月份以来股市又大跌，经济大环境并不乐观。中国不得不实施宽松的货币政策，一方面是对冲美元进入加息周期的影响，另一方面是为了降低企业融资成本，刺激宏观经济运行企稳。在经济仍然处于下行阶段的市场背景下，2016年楼市将何去何从?
楼市将进入调整期
2015年&3&30新政&以来，大中城市(一线城市、部分二线城市)房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支。如果房企据此以为未来楼市一直将保持这样的量价走势，那其实就是对市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。
同策咨询研究部总监张宏伟在发送给本报记者的观点中认为，2015年以来货币政策持续宽松，央行累计至今已经有六次降息、五次降准。此外，央行在年底发行2015版新版人民币、宣布推动信贷资产质押再贷款试点等措施，意味着新一轮中国式量化宽松来临。从市场发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。
张宏伟认为，央行&双降&、9&30新政降首套首付之后，本轮楼市量价齐升最多持续到2016年第一季度，也就是说，央行货币政策宽松将导致楼市需求在2015年下半年大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入调整期。从时间看，2016年上半年一线城市、部分二线城市楼市将呈现供求博弈的特征，&量跌价稳&将是上半年整体趋势，但是下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，在成交量出现下滑的市场背景下，个别价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘极有可能率先降价。届时，如果企业没有在今年上半年做到&未雨绸缪&，房企就有可能因此陷入被动推盘的局面，企业资金面也可能遇到问题。
对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好2016年上半年最后的跑量&窗口期&，不要恋战市场(期待&买涨不买跌&一直持续)，增加上半年销售业绩在全年的比例，要未雨绸缪，增加现金储备，提前做好2016年市场应对策略，防止市场环境在2016年下半年甚至2016年第一季度之后出现变化而导致企业被动推盘的局面。
楼市基本面持续回升待观察
2015年以来，除了北上广深这样的一线城市外，南京、苏州、合肥、武汉、杭州、郑州、石家庄等二线城市也开始频现&地王&，甚至上述部分城市还出现&地王&不断易主的状态，市场&面粉贵过面包&也成为常态。
张宏伟认为，2015年以来，土地市场高溢价、&地王&现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现，如果2015年市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地并且成为常态，那么，市场可能很快将走向另外一个方向：疯狂之后的市场调整期。
无论以何种形式、何种方式让土地市场出现&高溢价&、&地王&现象，在房地产市场仍然处在复苏的市场背景下，土地市场出现&高溢价&、&地王&不是一件好事情。土地市场&高溢价&、&地王&是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿2009年到2010年、2013年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，这或将导致楼市调控政策由当前的&救市&为主的时期转为再度收紧，市场也将再度陷入低迷。
从历史经验来看也是如此。2009年到2010年、2013年土地市场&地王&频出之后，2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。从2015年土地市场表现来看，土地市场 &地王&现象持续频现，那么，这也就意味着2016年楼市将陷入新一轮的市场调整期。
张宏伟表示，楼市&救市&政策频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。
他认为，2014年下半年以来，尽管大部分城市取消限购政策、&央四条&使限贷政策也松动、3&30新政出台、各地政府也在发布&救市&措施、央行已经累计六次降息、五次降准，货币政策宽松与楼市相关的各种政策层面的利好纷沓而至，但是这些政策的效果都是短期的，并不代表未来楼市基本面会一直持续回升。
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社科院：房地产仍处调整期 低迷至少还要两年
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观点地产网讯：12月16日，中国社科院举办“2016年《经济蓝皮书》发布暨中国经济形势报告会”，预计2016年中国经济增长在6.6%至6.8%之间，房地产低迷至少还需要两年左右的时间，投资将继续回落。
据观点地产新媒体查阅蓝皮书，社科院预计2016年中国经济增长在6.6%至6.8%之间，并预计2016年居民消费价格上涨2.1%，工业品出厂价格下降3.7%，扣除食品和能源价格的核心CPI上涨1.9%。
社科院认为，我国经济下行压力持续加剧，2016年加大积极财政政策的实施力度十分必要。同时建议，2016年应继续实施结构宽松的货币政策，引导货币信贷及社会融资规模增长合理适度加速。
在房地产行业方面，社科院认为房地产产业将再次成为稳定经济增速的调节器。社科院指出，我国房地产市场仍处于调整期，房地产低迷至少还要两年左右的时间，预计2016年房地产投资继续探底，将继续回落。
社科院称，2015年以来“救市”政策频发，央行五次降息四次降准，一线城市、部分二线城市楼市需求在政策刺激下开始集中释放，楼市基本面出现好转。
在房地产销售方面，今年1-9月，全国商品房销售面积同比增长7.5%，下半年以来持续好转，其中住宅销售面积同比增长8.2%，回暖势头良好。
在房地产资金方面，房地产开发企业到位资金增速继续加快，1-9月，全国房企到位资金同比增长0.9%，连续4个月增长。房地产市场的持续回暖有望从销售端传导到投资端，尤其是随着部分大城市库存不足的风险凸显，其房地产投资有望企稳回升。
在房地产开发方面，1-9月，房地产新开工面积同比下降12.6%，降幅收窄4.2个百分点，下半年以来降幅首次缩窄，也显示房地产新开工项目正出现筑底回升迹象，后续房地产投资增速或将有好转。
尽管如此，社科院仍认为房地产市场仍处于调整期。社科院称，经过十余年高增长后，我国房屋存量已大幅度增加，2013年城镇户均住宅超过1.05套，基本达到饱和点。房地产在建规模仍然较大，住房空置面积较多。
与此同时，随着劳动人口减少和城镇化速度减慢，新增的有效需求减少，2013年近1300万套的销售量基本是房地产需求的年度高峰值，房地产市场已经进入趋势性下跌和周期性减速的双重调整阶段。根据规律，房地产调整期一般需要3-5年，考虑到2014年已经开始调整，房地产低迷至少还需要两年左右的时间。
社科院认为，从历史经验看，房地产销售形势回暖，经过一段时间之后，必然要带动房地产投资由降转升。尽管有存量房消化任务，但大城市存量房持续较快减少，住宅开发投资活动必然会逐步增加。大城市存量住房消化任务完成后，住宅开发投资活动必然会逐步增加。与房地产市场相关度较高的建材家具、装修装饰及家电等消费也会逐步反弹。
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过去三年左右，二线城市当中，有四位公子最帅最风骚。老杨称之中国楼市的四大公子：厦门、南京、合肥、苏州。比较一下这四大天王与四大公子的过去一年的房价变化。
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住建部部署2016年工作 房地产有一大重点
编辑：李楠来源：住房和城乡建设部发表时间：点击：1485
住建部部署2016年工作 房地产有一大重点
12月28日，全国住房城乡建设工作会议在京召开。住房城乡建设部部长陈政高全面总结了2015年住房城乡建设工作，对2016年工作任务作出部署。
陈政高指出，今年，在党中央、国务院坚强领导下，全国住房城乡建设系统迎难而上，奋力拼搏，全面完成了中央交给的各项任务，实现了&十二五&的圆满收官。
今年，我们迎来了中央城市工作会议的胜利召开。习近平总书记、李克强总理在会上作了重要讲话，分析城市发展面临的形势，明确做好城市工作的指导 思想、总体思路、重点任务，系统部署了今后一个时期的工作。中央城市工作会议使我国城市发展掀开了历史性的一页，住房城乡建设系统上下感到欢欣鼓舞、无比 振奋。我们一定要竭尽全力，全面学习宣传贯彻会议精神。
今年，我们实现了房地产市场企稳回升。由于我们认真落实了党中央、国务院决策部署，和有关部委密切配合出台了一系列措施，各地加大力度承担了调 控主体责任，房地产市场呈现企稳回升态势。同时，今年棚户区改造开工580万套，创造了历史新高，货币化安置比例达到28%，对去库存发挥了重要作用。
今年，我们成功开辟了城市建设工作的新领域。启动了城市地下综合管廊和海绵城市建设，大力开展了&学习中卫经验，清洁城市环境&活动，打响了治理城市违法建筑的攻坚战。继续深入推进了工程质量治理两年行动，全国建筑工程质量总体可控、稳中有升。
今年，我们在乡村建设方面有了新作为。完成了432万户农村危房改造任务。在全国农村开展了垃圾处理、污水治理、绿色村庄建设等十项工程，不断改善农村的面貌。
今年，我们推动各项改革取得了新进展。深入推进了城市管理和城市执法体制改革、住房制度改革和住房公积金管理体制改革，稳步推进了城乡规划改革。
在部署明年住房城乡建设工作时，陈政高强调，全系统务必全面落实党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神，落实中央经济工作会议精神，落实 中央城市工作会议对住房城乡建设工作提出的新目标、新要求。牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享五大发展理念，推动住房城乡建设事业再上新台阶。
一是贯穿一条工作主线。要把学习贯彻中央城市工作会议精神作为贯穿明年工作的主线，认真学习领会习近平总书记、李克强总理的重要讲话精神，贯彻 落实会议提出的各项重大决策部署，根据会议确定的目标任务，绘出任务图，列出时间表，明确责任单位和责任人，真正把每项工作任务落到实处。
二是巩固房地产市场向好态势。要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点，建立购租并举的住房制度。大力发 展住房租赁市场，推动住房租赁规模化、专业化发展。进一步用足用好住房公积金。继续推进棚改货币化安置，努力提高安置比例，明年新安排600万套棚户区改 造任务。实现公租房货币化，通过市场筹集房源，政府给予租金补贴。改进房地产调控方式，促进房地产企业兼并重组。进一步落实地方调控的主体责任，实施分城 施策、分类调控。
三是切实树立城市规划的权威。要提高规划的前瞻性、严肃性、强制性和公开性。集中全行业力量完成全国城镇体系规划，继续做好跨省级城市群规划编 制工作。全面启动城市设计，抓紧制定实施城市设计管理办法和技术导则。推进城市修补、生态修复工作。进一步培育和规范建筑设计市场，提高建筑设计水平。把 县城规划建设工作提上重要日程，改善县城人居生态环境。加大对规划违法行为的处罚力度，继续抓好城市违法建筑治理工作。
四是继续大力推进城市基础设施建设。加快地下综合管廊建设步伐，全面规划启动海绵城市建设，在城市黑臭水体整治工作上取得实质性进展。
五是全面加强城市管理工作。要理顺管理体制，推进综合执法，加强队伍建设，提高服务水平。
六是加快建筑业改革发展步伐。集中精力对建筑业进行全面深入的调研，梳理出亟待解决的问题，明确今后的重点工作。筹备召开全国建筑业大会。
七是推动装配式建筑取得突破性进展。在充分调研的基础上，制定出行动计划，在全国全面推广装配式建筑。
八是抓实抓好改善乡村人居环境工作。着重推进农村垃圾治理、污水治理和绿色村庄建设等工作；完成改造危房任务；进一步加大传统村落和民居保护力度。
最后，陈政高强调，住房城乡建设系统要紧密团结在以习近平同志为总书记的党中央周围，以敢于担当的勇气、坚韧不拔的毅力和雷厉风行的作风，努力开创住房城乡建设事业的新局面，为全面建成小康社会添砖加瓦，让党中央国务院放心，让人民群众满意！
住房城乡建设部副部长易军、王宁、陆克华、倪虹，中央纪委驻部纪检组组长石生龙出席会议，易军作总结讲话。各省、自治区住房城乡建设厅、直辖市 建委及有关部门、计划单列市建委及有关部门主要负责人，新疆生产建设兵团建设局主要负责人，党中央、国务院有关部门司（局）负责人，总后基建营房部工程局 负责人，中国海员建设工会有关负责人，部机关各司局、部属单位主要负责人以及部分地级以上城市人民政府分管住房城乡建设工作的副市长出席了会议。
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