>>房地产业营改增对房价影响解读
营改增概述
早在2011年，国务院就下发了营改增试点方案，眼下，“营改增”正在全面推进，几个征收难度较大的行业处于探讨调研阶段，其中就包括备受市场关注并酝酿多时的房地产业。目前国家已经确定2015年年底是全行业完成营改增的期限，专家预计房地产业会放在“营改增”改革的最后进行，因为房地产业最大的难题在于如何减少营改增对房价的影响。
那么究竟营改增是什么意思？房地产业营改增有何最新消息？房地产业营改增对房价到底会有什么影响？既然实施营改增，房地产业营改增实施的意义在哪里？专家如何看待房地产业营改增？本专题将为您详细解答，将针对营改增详细分析营改增将对房价、对房地产行业产生的影响！
营改增对房地产业影响：
营改增是什么意思
营改增是什么意思？
营改增即营业税改征增值税的简称。营业税是指在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。增值税是指对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。营改增其实就是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税就是对于产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节。
房地产业营改增：
随着2015年年底全行业完成营改增的期限渐近，尚未纳入营改增的行业已经纷纷着手准备。从本月开始，囊括国内几大巨头企业的电信行业开始实施营改增，各企业由之前的缴纳营业税统一改为按不同业务类别缴纳不同税率的增值税。近日，从几家知名房企核实到，有关房地产行业即将“营改增”的消息并非空穴来风，目前财税部门已经开始着手对房地产业进行营改增调研，房地产业营业税改缴增值税后税率很有可能为11%，但该消息未获得财政部和国家税务总局的确认。
房地产业营改增对房价影响解读
房地产业营改增对房价影响解读
房地产行业是目前社会上颇受关注的行业，那么房地产行业实施营改增后对房价盈利以及房价将产生什么影响？对此，业内人士的看法不一，有认为将促使房企成本上升并导致房价上涨的，也有认为营改增让房企税收更合理，最终会导致房价更合理。但不管持哪种观点的业内人士均认为，房地产业要实施营改增，需先明确成本抵扣范围。
目前房地产业营业税是5%，建筑业营业税是3%。从传闻来看，未来这两个行业都有可能调整为增值税11%。但并不能因为税率高就判断企业成本增加。“这是因为两种缴税方式不一样。目前房地产营业税5%是全值交，而营改增后，开发商如果收到增值税票，则可以进行进项抵扣。”昨天，一家开发商财务人员告诉记者，“目前，由于抵扣范围没有明确，所以开发商自己也不知道成本是增加了还是降低了。这也是为什么万科、碧桂园、中粮等一批房企会进行内部测算，税务部门也需要进行摸底的原因。”
多位人士表示，房地产业假如实行营改增后，到底会产生多大冲击，目前开发商自己也没底。某种程度来看，如果不能够很好地处理抵扣事宜，或者很好转嫁成本，开发商的成本将会上升，盈利空间有可能被挤压。
专家看营改增对房地产行业影响
丁建刚：房地产业营改增对房价无影响
随着2015年年底全行业完成营改增的期限越来越近，目前还没有纳入营改增的行业已经纷纷着手准备。有媒体报道，目前财税部门已经开始着手对房地产业进行营改增调研，房地产业营业税改缴增值税后税率很有可能为11%。浙江省浙报传媒地产研究院院长丁建刚对此解读。
对于买房人来说大家最关心的就是营改增会对房价带来影响问题，丁建刚个人认为房地产业营改增对房价不会带来什么影响。他认为如果说真正的实施的话，按照我们真正税收体系设计来实施的话，应该不会增加房地产企业的成本，甚至反倒可能会平抑成本。
牛凤瑞：营改增对房企是好事儿 对房价影响比较小
目前，作为我国财税体制改革重头戏的营业税改征增值税试点范围已扩充至全国10个行业。继今年6月1日全国电信业营改增试点上线运行之后，房地产业也被视为下一个营改增试点可能涉及的行业，据相关消息称，房地产业营改增后税率很有可能为11%。
在5月房价首现跌势、多家龙头房企销售面积下滑、土地成交量价齐跌等多重现实影响下，这一税制改革引发了不少业内对“房企利润空间将被进一步压缩”的担忧。原中国社科院城市发展与环境研究中心主任、研究员牛凤瑞则直言，不赞成这种逻辑，认为说压缩房地产利润空间是把问题简单化，其实营改增对房企是好事儿。他表示：“我不赞成这种逻辑，营改增整体改革的目的是要减少企业的纳税负担，让纳税更加合理和公平，说压缩房地产利润空间是把问题简单化。”在他看来，房地产企业营改增后的税收是在去除土地价格、劳动力价格等成本之后进行征收，对房企来说是好事儿。据了解，目前房地产营业税为5%，需按照全值缴纳，而在营改增后，开发商如果收到增值税票，则可以进行相应抵扣。”
房地产业营改增的意义
房地产业营业税改征增值税的意义
1、房地产业营改增有利于完善税收链条，增加税收
营业税改征增值税，使增值税链条基本完整，使纳税人所购的服务类等所含税额可以抵扣。从静态看，营业税改征增值税，原本属于营业税的收入归入增值税收入，增加了增值税收入。从动态看，由于在最终消费以前的各个环节，税收环环相扣，基本消除了重复征税，促进分工，有助提高经济效率，由此也会带来增值税收入的增长。
2、房地产业营改增增后更更更加规范财务税收管理 ，规范经济市场行为
因营改增后只有规范的账务处理才能正确进行纳税申报，而现有的施工行为营业税的申报方式基本上是粗放开型，如依据合同或有的税务单位没有合同的情况同样能缴税代开发票，这就导致虚开发票的可能性相当的大，这就给后续税收征管带来困难，也为企业带来极大的税收风险。同样也无法规范行业市场经济行业，这对同行公平竞争制造了障碍。
3、房地产业营改增有利于提高各行业竞争能力
营改增后，可使各行业进一步提高产业集群规模和程度，可提高各行业区域竞争力。房地产业营业税改征增值税，有助于进一步提高行业的分工与专业化，同时减轻行业消费者的负担，从而进一步刺激需求，以此种方式形成良性循环，故对试点行业是利好政策。如房地产公司可把原施工合同分离为采购原材业务与劳务业务，从而节约施工环节的成本，这样可降低建筑成本，提高自己的市场竞争力。
4、房地产业营改增有助于促进房价回归合理平稳
未来房地产业营业税改征增值税有助于房地产业发展及房价回归理性。对销售不动产以及建筑业征收营业税存在重复征税问题，改征增值税后，可以消除住房销售中的重复征税问题，减轻购房者负担，从而有利于进一步促进房地产业向更加专业化的方向发展，有利于促进房地产市场健康、理性发展。同时，房地产业营业税改征增值税可以促进房地产市场交易活跃。
5、房地产业营改增有利于减轻社会税务负担消除重复征税，
生产各个环节的税负下降，各环节企业的生产成本也相应地下降，从而有利于降低物价，降低通胀水平。我国面临的通胀压力巨大且难以在短时期内予以消除。而房地产业营业税改征增值税后，房地产业各产业环节间紧密联系，在极大的程度上避免了重复征税，促进了房地产税收成本的降低，从而在一定程度上减轻了通胀压力。从长远来看，营业税改征增值税，可以促进产业间、产业内的分工与合作，有利于从总体上提高经济效率，而经济效率的提高，则可以促进总体物价水平的降低。
6、房地产业营改增促进地方政府进行房地产政策的改革
营改增后对政府间收入分配造成影响，并产生倒逼机制，促进地方税制改革，特别是房产税制度改革。除少数行业外，营业税收入基本全部划归地方政府收入，增值税收入的25%划归地方，尽管在试点期或过渡期营业税改征增值税后的这部分收入仍归地方政府，但从长期看，试点期或过渡期结束后，这部分收入仍会最终归属中央政府。而营业税在地方税收收入中占有较大的比重，这就要求尽快推行地方税制度改革，创新地方税税制，弥补最终因营业税改征增值税造成的地方税收入损失。地方税的核心是房产税，地方政府应尽快推动房产税制度改革。
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全面营改增 对房地产行业影响有多大
发布时间： 16:39:51
来源：猎房网 作者：转载不详
责任编辑:林云锋
摘要：传言日久的房地产行业营业税改增值税即将变成现实。操作的好，房企税率会下降，操作不好，税率则可能上升5%乃至更多。一升一降，市场洗牌，“营改增”或将成为一些房企衰败的开始。谁能胜出？如何胜出？“营改增”后，到底会对房地产行业有什么影……
国务院总理李克强日前主持召开座谈会。他表示，“营改增”作为深化财税体制改革的“重头戏”，前期试点已取得积极成效，今年要全面推开，进一步较大幅度减轻企业税负。传言日久的房地产行业改增值税即将变成现实。操作的好，房企税率会下降，操作不好，税率则可能上升5%乃至更多。一升一降，市场洗牌，“营改增”或将成为一些房企衰败的开始。谁能胜出？如何胜出？
“营改增”后，到底会对房地产行业有什么影响？
之前房地产业营业税是5%、建筑业营业税是3%。营改增之后，这两个行业的增值税可能均为11%。从绝对数字来看，税率上升了。财政部财科所副所长刘尚希在接受《经济参考报》采访时曾说“11%的增值税税率表面看比较高，但这是可以抵扣进项税的，而5%的营业税则是对全值缴税。在不清楚具体的抵扣范围之前，没办法判断税负上升还是下降。”
来自《中国税务报》，作者为张璇的文章这样计算：以房价为100万元、物料成本40万元来算，原先按5%缴纳营业税5万元，增值税40/（1+17%）*17%=5.81（万元），合计约10.81万元；“营改增”后，如果房地产业的增值税税率定为11%，则销项税额为100/（1+11%）*11%=9.9（万元），进项税额为40/（1+17%）*17%=5.81（万元），相抵后交税4.09万元。“很明显是有了较大的降税比例”。
全面“营改增”，还不赶紧搭上政策红利？
据专家分析，房地产业营业税改征增值税，有助于进一步提高行业的分工与专业化，同时房地产业各产业环节间紧密联系，在极大的程度上避免了重复征税，促进了房地产税收成本的降低，从而在一定程度上减轻了通胀压力，促进总体物价水平的降低，减轻行业消费者的负担。
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每年的“两会”，房地产都会迎来一波利好政策，今年也不例外。
每年的“两会”，房地产都会迎来一波利好政策，今年也不例外。
为了进一步减轻企业负担，“两会”期间李克强总理提出，今年将采取三项举措，其中一条是全面实施营改增。从5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。一时间，房地产营改增成为业内热议的话题，竟有南京一写字楼打出广告“企业购房纳税可抵扣，买房首选XXX”。那么，营改增对楼市有什么影响？企业真的将加入抢房大军了？
“企业将加入抢房大军”理解错了吧？
3月5日晚上，有些开发商“各种雀跃”，因总理的政府工作报告提到：从5月1日起，“营改增”将扩大到房地产业和建筑业等，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。“抵扣”两个字让各家都开始幻想和发出宣言，“企业将加入抢房大军了”。
有企业表示，这明摆着就是“对目前企业购置不动产的行为进行了鼓励”，因为，通过购置不动产抵扣增值税进项税金，能够降低企业的不动产持有成本。企业通过购置房屋，不仅房屋归其所有，还能获得相应的增值税，抵扣自身的税款。
以房价100万元、物料成本40万元为例，原先按5%缴纳营业税5万元，增值税40/（1+17%）×17%=5.81（万元），合计约10.81万元；“营改增”后，如果房地产业的增值税税率定为11%，则销项税额为100/（1+11%）×11%=9.9（万元），进项税额为40/（1+17%）×17%=5.81（万元），相抵后交税4.09万元。“很明显是有了较大的降税比例”。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，营改增对企业投资楼市确实会有助推作用，对于投资者（企业或企业主）来讲，将因此而获益。
但也有人认为，企业买房，无论是出租还是卖掉，税负都比个人要高，“营改增”并没有从根本上降低这方面的税负。“营改增”给企业卖房带来的变化是，原来要交的全额营业税5%，以后将变成差价增值税11%。这意味着：卖房赚得多，就要比原来交更高的税；赚得少，则比原来交更少的税。这种变化，当然是更合理，但称不上是利好还是利空，它是中性的，不会让企业产生炒房的冲动。
对有些房企影响过大或会出台过渡政策
据介绍，在一定条件下营改增对一些房企的利润有负面影响。对房企来说，理论上直接的应对措施之一即提高房价。“比如，一个房地产项目完工了，但销售还没结束，若突然实行‘营改增’，即税率从5%增加到11%。（此前，我国房地产业普遍适用5%的营业税税率，建筑业适用3%的营业税税率。基于经济发展与行业现状，此次‘营改增’对房地产业、建筑业的增值税税率拟定为11%。）企业完工了，销售合同出来了，基本上也没有进项税抵扣了，价格也不能改，企业在营改增之前购进房地产、营改增之后卖出，如果没有特别的过渡政策，对企业的影响也会很大。”
在专家看来，营改增影响房产企业收入成本，是对其产生价格调整的动因。“但基于我们的经验及房企一贯操作，在定价决策考量中，市场因素要比成本因素更为重要。在消费者对价格极度敏感的今天，房企一味转嫁增值税可能不是出路，房企必须加强内部控制，提高产品性价比。”
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上海、深圳楼市降温、冰冻，苏州、南京楼盘聚客也明显减少，更有甚者提出会出现“退房潮”，但是事实真相是什么呢？真相有亮点：透支供应、抑制需求。
抢房不如抢库
《贵阳那些事》第十四集
当你要的彩虹不是彩虹小人物·小笑话 贵阳那些事儿 第十三集贵阳那些事 愚人节特辑 爆笑来袭远大·美域 森呼吸·放肆跑 一场为奔跑而来的盛会营改增最新政策对房地产有何影响
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营改增最新政策对房地产有何影响
　　【导读】营改增最新政策：5月1日起，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围。&营改增&将对个人二手房买卖造成什么影响?
　　根据日前召开的国务院常务会议，从5月1日起，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。
　　&营改增&将对个人二手房买卖造成什么影响?交易税费到底是会增加还是减少?&营改增&对于一线城市高涨的房价有抑制作用吗?
　　营改增是什么意思?
　　营改增其实就是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税就是对于产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节，简单说一个产品100元生产者销售时已经缴纳了相应的税金，购买者再次销售时卖出150元，那么他买来的时候100元相应的税金可以抵减，购买者只需要对增值的50元计算缴纳相应的税金，同样营改增就是对以前交营业税的项目比如提供的服务也采取增值部分纳税的原则计税。
　　&营改增&，通俗来讲，就是把产品和服务一并纳入增值税的征收范围，不再对&服务&征收营业税,并且降低增值税税率。企业，尤其是中小企业若想尽快从中受益，使用航信软件&懂税的ERP&产品是一个普遍的共识，通过Aisino ERP可帮助企业明税，懂税，算税。实现利润最大化。
　　营改增最新政策
　　18日，国务院常务会议审议通过了全面推开营业税改征增值税(以下简称营改增)试点方案，明确自日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。
　　据悉，全面推开营改增试点，基本内容是实行&双扩&，一是扩大行业试点范围，二是将不动产纳入抵扣范围。届时，现行营业税纳税人将全部改征增值税，其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。
　　现在二手房交易要缴哪些税?
　　目前二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。
　　其中，营业税(不含附加税)税率为5%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数，增值税则有所不同，是以卖出价和买入价税前的差额做基数。
　　2月19日，财政部等发布降低契税和营业税新政，2月22日执行。其中，营业税方面，个人购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。
　　但&北上广深&四个一线城市暂不实施，也就是说，北上广深在营业税政策方面仍实行财税〔2015〕39号文，即个人购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。这里面多了一个普通住宅和非普通住宅的区分，对于这两者，各地规定不同，但一般是以144平米为界，以上为非普通住宅。
　　&营改增&后二手房交易税费是增是减?
　　&营改增&对于普通的购房人来说有什么影响?李克强总理曾表示，&营改增&之后税负只减不增，因此从理论上讲，二手房交易总体上应该遵循这一原则，但具体情况或许要根据实际来定。
　　比如，100万买一套房子然后150万卖出，如果符合征收营业税的条件，那么卖房时，其税基就是150万，按5%的税率来算，营业税额为7.5万。如果改为增值税，税基是50万，按照11%的税率来算，增值税额就是5.5万。这样说来税负减轻了。但如果增值的幅度比较高，100万的房子卖了200万，按营业税就是十万，按增值税算是11万，这样税负增加了。
　　根据现在北上广深营业税的征收政策，个人购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，这实际上和征收增值税就比较类似。
　　另外，需要指出的是，增值税有一个特点就是可以进行税前抵扣。营业税比较简单，就是根据营业额为税基征税，但增值税涉及到抵扣的问题。举例来说，一位消费者买房子之后，成本价是100万，但花了50万进行装修，出售之后，这些装修费用都沉淀在房子中，等出手的时候这部分资金能抵扣吗?如果抵扣的话，又是否算折旧?这都需要细则来确定。
　　上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建认为，到底是增是减需视不同情况而定，并不能简单断言二手房交易的税负一定是提高还是降低。
　　另外，营业税的增收有的免收，有的全额增收，有的差额征收，增值税是搞一刀切还是跟营业税一样，根据不同情况来确定是征是免，这也是影响税负的一大要素。
　　3月20日，财政部部长楼继伟在中国发展高层论坛上表示，财税部门正在紧密配合，制发营改增文件，并将和纳税人充分沟通，确保在5月1日开始实施。目前税收信息、基础信息、的迁移工作都已开始。据透露，营改增的政策文件和配套操作办法有望本周公布，方案文件有100多页。
　　有控制房价的作用吗?
　　刚刚过去的两会有一大热门话题就是房价，多部委已经明确表示要维持房价稳定。&营改增&对于稳定房价、防止房价过快上涨有积极作用吗?之前，很多人曾寄希望于房产税来维稳房价，但对此争议很大，目前来说，房产税立法还只是进入今年的预备项目。
　　从理论上讲，根据上述的计算方法，房价上涨幅度越大，增值税的税收就会越高。而涨幅比较小的话，增值税的税额就会少一些。从这个角度讲，也许会有一定的抑制作用。但影响房价上涨的因素很多，包括供求关系、人口流入(出)、收入水平、货币政策等等，单靠改变税收征收办法来抑制房价显然不太现实。从过往经验来看，如果房子供不应求，税负都可以转嫁给买房者。因此，也不太存在抑制房价的问题。
　　另据报道，未来营改增之后，企业的新增不动产可以抵扣，这将促进并扩大有效投资。但从另外一个角度讲，这实际上是在鼓励企业购买不动产进行税前抵扣，反倒会扩大需求，对二三线城市而言有利于去库存，对一线城市的房价理论上有推升作用。
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