2016年营改增政策分析：对房地产行业有什么影响？
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　　2016年营改增政策分析：对房地产行业有什么影响？
　　出于稳定房地产市场考虑，去年3月份，营业税免征条件有所放松，从原来的&满5年以上（含5年）&，调整为&满2年以上（含2年）&。
　　为适应国内房地产市场分化局面，今年2月份，营业税政策进一步放松，除了北上广深，所有住房（包括普通和非普通住房）只要满2年（含2年），对外销售的，均免征营业税。北上广深仍然适用去年老政策，满2年（含2年）非普通住房，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；满2年（含2年）普通住房，才免征营业税。
　　这个环节的营业税改成增值税后，由于具体政策尚未出台，税负是否变化还未知。不动产业纳入&营改增&，可能适用6%、11%的税率，部分可能适用3%的征收率。
　　营改增是什么意思？
　　2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改征增值税试点方案。从日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。
　　日，国务院常务会议决定扩大营业税改征增值税试点范围：自日起至年底，将交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点范围，由上海市分批扩大至北京、天津、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、广东和厦门、深圳10个省（直辖市、计划单列市）。而后分行业进行全国范围内的试点，涉及的行业包括交通运输、邮政、电信、部分现代服务业。
　　当前，我国正大力发展第三产业，尤其是现代服务业。将营业税改征增值税，有利于完善税制，消除重复征税；有利于社会专业化分工，促进三次产业融合；有利于降低企业税收成本，增强企业发展能力；有利于优化投资、消费和出口结构，促进国民经济健康协调发展。中金网
　　对于二手房买卖来说，缴税基数由售价变差价，会带来哪些影响？
　　该文章中提到，营改增以后，买卖二手房无需再考虑是否满两年，因为都是按照增值部分来缴纳，国家就是为了鼓励交易、流通；而对于未满两年的房产，原来按照营业税的政策需要缴纳5%的营业税，而如果按照增值税，除北上深以外，其他地方增值幅度不大甚至为零，那么增值税极有可能为零；但对于房产证在5年以上的，则是一个利空消息，因为当初价格很低，增值部分很大，如果按照11%来增收增值税，那么税负非常大，势必会导致房价的大跌。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对东方财富网表示，营改增的背景下，是增加负担还是降低负担，本质上要看进项税额能否得到抵扣。严跃进列举了一个简单计算来说明&营改增&中间的税费变化。如果按照目前的营业税征收计算公式，转让100万元的住宅，且不考虑免征等因素，按照营业税5%的税率计算，那么营业税共需交纳5万元。
　　营改增对房地产有什么影响
　　如果营改增成功后，那么计算增值税则需要考虑销项税额和进项税额。这可以从两类不同的购房行为中得到解释。
　　第一类：购房者购买了一套50万元的住房，目前价格上升到100万元，这个时候进项税额为50/（1+11%）*11%即约为5万元，而销项税额为100/（1+11%）*11%即约为10万元，增值税税额则为5万元。
　　第二类：购房者购买了一套90万元的住房，目前价格上升到100万元，这个时候进项税额为90/（1+11%）*11%即约为9万元，而销项税额为100/（1+11%）*11%即约为10万元，增值税税额为1万元。
　　&如此对比，就基本上能够看出，房屋增值大的则需要交纳更多的增值税税额，而房屋增值小的则可以少交纳。这基本上符合目前住房交易制度改革的思路，从税收角度则能够有效地调节二手房持有的相关经济利益。当然这样一个计算公式仅为列举，是否是11%的税率以及是否会有新的计算方法，还需要看相关政策的表述。&严跃进表示。
　　但他同时表示，房企到税务部门进行此类进项税额的抵扣中，是需要各类完税凭证的。但房地产开发环节比较多，不可能完全凑齐此类凭证，导致最后的扣税难度比较大。
　　二手房开征增值税，是否会增加税负？对此，上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建表示，将营业税改为增值税征收的办法对税负是否有所提高还要等具体的制度出来才可以探讨，需视不同情况而定，并不能断言二手房交易的税负一定是提高了。关键在于税率的制定，以及房屋出售中获益的多少；但满2年住房免征营业税的政策，改成增值税后，应该会延续免征的优惠政策。
　　有专家认为，未来不动产的抵扣可能会分为两年，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。
　　&为什么两年还不是平均分配，也就是每年50%？其实应该平分，但整个营改增的时间为了往前推，财税部门为了把减税释放得更大一点，允许第一年多抵一点到60%，转而第二年少一点。&该专家说。
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地址：广州市天河北路183号大都会广场室2016年营改增最新消息:营改增将如何影响建筑业、房地产
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简述：2016年营改增最新消息:营改增将如何影响建筑业、房地产业?2016年全面实行营改增 会计从业改革还会远吗2016中级职称教材要增加营改增内容 还能用去年教材复习吗?
　　日前，将于日全面推开的营业税改征增值税实施方案细则&揭开面纱&，标志着已实施4年多的营改增改革迎来&收
2016年营改增最新消息:营改增将如何影响建筑业、房地产业?2016年全面实行营改增 会计从业改革还会远吗2016中级职称教材要增加营改增内容 还能用去年教材复习吗?
　　日前，将于日全面推开的营业税改征增值税实施方案细则&揭开面纱&，标志着已实施4年多的营改增改革迎来&收官&之战。
　　随着最后4个行业&&建筑业、房地产业、金融业、生活服务业告别营业税，这场涉及近千万户新纳税人、全年减税超5000亿元的重大改革将对企业和个人税负影响几何?记者多方采访求解答案。
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责任编辑：西西营改增最新政策:营改增是什么意思?营改增对房地产有什么影响?[图]（2）
新闻热线：1&&&
　　营改增最新政策:营改增是什么意思?营改增对房地产有什么影响?
对房地产有何影响?
[ 营改增最新政策]1)房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，对于一线城市及其周边的基本面良好的城市楼市而言也有积极影响。
2)伴随企业加入置业大军，将会有更多有能力有动力的企业去投资房地产物业，优质住宅地产抢购热潮即将爆发!
3)对于房产证在5年以上的，则是一个利空消息，因为当初的价格很低，增值部分很大，如果按照11%来增收增值税，那么税负非常大，势必会导致房价的大跌;
4)营改增以后，买卖二手房无需再考虑是否满两年，因为都是按照增值部分来缴纳，国家就是为了鼓励交易、流通。
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共青团中央主办　共青团中央网络影视中心承办　版权所有：中国青年网&-转载自网络新闻李克强总理：房地产5.1起&营改增& 税率11%
核心提示：全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。
3月5日上午，国务院总理李克强在第十二届全国人民代表大会第四次会议做政府工作报告时表示，今年拟安排财政赤字2.18万亿元，比去年增加5600亿元，赤字率提高到3%。其中，中央财政赤字1.4万亿元，地方财政赤字7800亿元，主要用于减税降费，减轻企业负担。全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。据了解，营业税改征增值税改革(简称“营改增”)从2011年试点到现在，已经是第六个年头，只有建安房地产、金融保险、生活服务业三个行业还没有推进营改增方案。其中“不动产所含增值税纳入抵扣范围”的提议在2014年就有所讨论，曾计划在去年两会后开始推进，但后来被放缓，有媒体报道称其原因是“财政收入压力过大。”所谓“不动产所含增值税纳入抵扣范围”是指：企业购置房产用于增值税应税项目，其购置房产交的税款可按规定计算出增值税进项税额进行抵扣。据了解，建安房地产的增值税税率暂定为11%，金融保险、生活服务业为6%。“将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，这其实是对目前企业购置不动产的行为进行了鼓励。通过购置不动产抵扣增值税进项税金，能够降低企业的不动产持有成本。”易居智库研究总监严跃进分析认为，上述提及的“不动产”应该理解为包括房产、建筑物、机器机械、运输工具等生产资料，所以并不是单纯的房地产范畴的优惠政策。“从目前经济下行压力较大的背景来看，这是供给侧改革思路下对企业新一轮投资的刺激政策。通过降低此类不动产购置的税费成本，能够较大程度上对冲企业盈利空间持续收窄的风险。而从房地产的角度看，企业后续购置厂房等热情加大，对于一些商业办公用房的去库存有积极的利好。同时也使得部分企业有能力和动力去投资房地产物业。”严跃进表示。严跃进还分析道，对于房企来说，当中国各类实体产业的企业有新一轮投资热情和不动产采购的需求，那么最后会使得房地产市场的需求量快速上升。这样一类企业需求的释放，也使得房企后续在去库存、积极打开企业用房市场等方面大有作为。总理鼓励房地产放大招营改增到底有何影响？每年的“两会”，房地产都会迎来一波利好政策，今年也不例外。
每年的“两会”，房地产都会迎来一波利好政策，今年也不例外。
为了进一步减轻企业负担，“两会”期间李克强总理提出，今年将采取三项举措，其中一条是全面实施营改增。从5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。一时间，房地产营改增成为业内热议的话题，竟有南京一写字楼打出广告“企业购房纳税可抵扣，买房首选XXX”。那么，营改增对楼市有什么影响？企业真的将加入抢房大军了？
“企业将加入抢房大军”理解错了吧？
3月5日晚上，有些开发商“各种雀跃”，因总理的政府工作报告提到：从5月1日起，“营改增”将扩大到房地产业和建筑业等，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。“抵扣”两个字让各家都开始幻想和发出宣言，“企业将加入抢房大军了”。
有企业表示，这明摆着就是“对目前企业购置不动产的行为进行了鼓励”，因为，通过购置不动产抵扣增值税进项税金，能够降低企业的不动产持有成本。企业通过购置房屋，不仅房屋归其所有，还能获得相应的增值税，抵扣自身的税款。
以房价100万元、物料成本40万元为例，原先按5%缴纳营业税5万元，增值税40/（1+17%）×17%=5.81（万元），合计约10.81万元；“营改增”后，如果房地产业的增值税税率定为11%，则销项税额为100/（1+11%）×11%=9.9（万元），进项税额为40/（1+17%）×17%=5.81（万元），相抵后交税4.09万元。“很明显是有了较大的降税比例”。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，营改增对企业投资楼市确实会有助推作用，对于投资者（企业或企业主）来讲，将因此而获益。
但也有人认为，企业买房，无论是出租还是卖掉，税负都比个人要高，“营改增”并没有从根本上降低这方面的税负。“营改增”给企业卖房带来的变化是，原来要交的全额营业税5%，以后将变成差价增值税11%。这意味着：卖房赚得多，就要比原来交更高的税；赚得少，则比原来交更少的税。这种变化，当然是更合理，但称不上是利好还是利空，它是中性的，不会让企业产生炒房的冲动。
对有些房企影响过大或会出台过渡政策
据介绍，在一定条件下营改增对一些房企的利润有负面影响。对房企来说，理论上直接的应对措施之一即提高房价。“比如，一个房地产项目完工了，但销售还没结束，若突然实行‘营改增’，即税率从5%增加到11%。（此前，我国房地产业普遍适用5%的营业税税率，建筑业适用3%的营业税税率。基于经济发展与行业现状，此次‘营改增’对房地产业、建筑业的增值税税率拟定为11%。）企业完工了，销售合同出来了，基本上也没有进项税抵扣了，价格也不能改，企业在营改增之前购进房地产、营改增之后卖出，如果没有特别的过渡政策，对企业的影响也会很大。”
在专家看来，营改增影响房产企业收入成本，是对其产生价格调整的动因。“但基于我们的经验及房企一贯操作，在定价决策考量中，市场因素要比成本因素更为重要。在消费者对价格极度敏感的今天，房企一味转嫁增值税可能不是出路，房企必须加强内部控制，提高产品性价比。”房地产行业面对“营改增”的应对策略一“营改增”对建筑业的影响　　1.增值税是价外税，营改增后建筑业营业收入从原来的营业税收中剔除了应交纳11%的增值税销项税额，因此价格不变的情况下，收入会正常下降约9.9%。 　　2.税负和现金流出增加，利润总额下降，本质上是进项发票无法足额取得，可以抵扣的进项税少，造成税负和现金流出增加，利润总额下降。　　营改增对建筑业利润的影响分析表二“营改增”对房地产行业的影响&&&&&& 1.房屋无法提价，增值税是价外税，不能加入到价格当中，最终消费者大多为个人不能进项抵扣。如果盲目提价，不利于在市场竞争，所增加的价格也要付出相应的税金。　　2.土地使用权费和金融机构利息支出占开发成本的比重较高，能否进项抵扣关系重大。 　　营改增对房地产利润的影响分析表　　一方面，营改增允许进项税额抵扣。只要企业能够取得、保管增值税专用发票，进行有效抵扣则不会增加营业成本。另一方面，由于税率上升，如果企业不能够有效地管理进项税额的话，会使得税负上升。　　二“营改增”后房地产和建筑行业可能面临的挑战　　1.交易对方管理 　　挑战一：交易对方纳税人资格梳理以及信息登记（注：小规模纳税人只能开具增值税普通发票，只有一般纳税人开具的增值税专用发票才能进项抵扣）　　挑战二：如何进行价税分离，并固化在系统中　　挑战三：如何根据“营改增”需求修订现有的业务合同 & & &明确价格为含税价/不含税价　　发票开具对存在税务合规风险的项目，进行合同内容的调整　　挑战四：如何调整交易对方的评估标准和审核流程如何制定价格调整系数以利于税后比价如何调整交易对方准入标准和审核流程对于特殊交易对方的处理　　挑战五：如何建立沟通渠道，使交易对方能够了解公司最新政策　　挑战六：定价如何调整 & 　　建议财务人联合业务人员，在业务前端对交易对象的纳税人资格进行梳理以及登记。根据“营改增”需求，比照涉税条款和标准合同条款，修订现有的业务合同。明确价格为含税价/不含税价，调整合同价格 & 　　财务和会计的影响　　会计处理：新增会计科目，不同业务的记账方法和财务处理　　绩效考核：根据政策调整绩效考核标准，如果多档税率时如何调整；绩效考核标准的解释和落实。　　利润影响：不同的增值税率或征收率，导致利润的变化；进项抵扣率的高低影响利润水平　　现金流影响：税负变化可能导致企业现金流的相应调整　　预算调整：考虑财税的影响后调整预算　　建议财务人员在做2016年的预算的时候需要考虑增值税改革的影响，可以依照上例（营改增对建筑业/房地产利润影响分析表）的计算模型，估计企业受到营改增影响最差和最好的影响，事先做好准备。　　2.法律合规 　　营改增前后，其会计处理是不同的，成本收入都会受到影响。企业应秉持着收入与成本不变的原则，修改合同条款。　　3.需要修订的合同模板 　　挑战一：如何确定和梳理需要进行修订的合同模板根据轻重缓急进行梳理　　统一归集整理税务处理不明确业务的相关合同　　结算进度 　　挑战二：修订合同的涉税条款价款含税/不含税 　　对供应商的开票要求　　向客户开具发票的时间　　合理安排付款方式　　服务内容具体化以减少税务合规风险　　开票对象的资质　　挑战三：对于政策不明确的项目，如何修订合同以应对未来税收政策的变化　　企业应当考虑，如何使集团内的多家公司在规定的短时间内实现从营业税纳税人向增值税纳税人的平稳过渡，保障公司的正常运营。以及在税务合规的前提下，探索税务优化的方案。　　4.鉴于目前针对四大业的营改增税收政策尚未颁布，企业可以考虑采取分阶段的方式应对营改增： 　　第一阶段——法规公布前　　企业特别是房地产或者金融行业这类涉及范围较广的企业需要成立一个营改增小组，小组成员包括管理层代表，业务部门，设计部门，财务部门等各部门代表。　　营改增小组评估营改增将会对企业集团在财务及税务方面可能带来的影响，并根据不同的情况制定不同的应对策略，同时就营改增的相关准备制定公司战略以及详细的工作计划。前期收集政策汇编，梳理业务模式及方案。除此之外，建议企业事先做自我评估，测算每一个业务，每一项采购，对企业的影响程度。在测算过程中，去了解供应商和经销商的纳税人资质情况。最后根据评估的结果更新改进企业的系统，使其能满足营改增后对合规性的要求。梳理供应商信息和纳税人资质，并录入系统中。再次，对相关人员（如财务/税务、法务、采购和销售人员）进行初步的培训。最后复核公司所使用的典型商业合同中的税务条款。 　　第二阶段——法规公布后　　营改增细则出台后，企业需要复核第一阶段的工作并做出必要的修正。在此基础上，落实工作计划，例如：实施系统改进；与供应商和客户就营改增可能带来的影响做进一步的沟通；对相关人员针对具体的税法规定做进一步的培训；制定增值税合规工作流程手册等。同时，财务人员与主管税务进行沟通，进行增值税纳税登记、发票申领等相关合规性工作。　　第三阶段——营改增过渡完成后　　企业根据前两阶段的实施效果以及相关系统运行一段时间（例如：3个月）后的情况，再次进行系统复核，识别相关问题并寻求解决方案。 　　企业可以自行或者寻求第三方做营改增差异分析。首先，需要梳理企业的业务流程和内部管理流程，找出并标注与税相关的流程和环节。其次找出增值税与现行税收情况的差异。最后针对这些差异，本着税务合规和税务优化的要求，进一步改进流程和环节。　　企业制作增值税管理手册及成本费用抵扣手册或者组织相关人员的培训。增值税管理手册实质属于内控管理手册，比如手册中规定各个部门的涉税人员的操作流程，设置管理复核岗位，划分各个岗位的职能等等。 & 洪涛工作室致力于提供商业房地产深度专业顾问，专注从事零售租赁业务，提供项目前期市场定位及规划、租赁招商实务及租赁和推广营运管理等服务，为商业房地产发展决策、执行及运营提供高品质一站式服务。以上内容分享自网络，由洪涛工作室官方微信整理推送。更多精彩，请搜索关注 T.H Studio 洪涛工作室 官方微信号：thstudiosh 感谢订阅！?　
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