离异老人房屋租赁后索居住权遭驳回--上海房产律师法律咨询网--房产律师事务所咨询电话：焦春伟律师
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　　离异老人老庄欲享婚姻存续期间房屋的居住权，然该房屋已出租他人。在要求解除租赁关系无果的情况下，老庄将房屋所有人即其女婿虞先生告上法庭，要求享有房屋的居住权。日前，松江法院驳回老庄的诉讼请求，同时法院积极做虞先生工作，给付老庄应得租金。
　　【案情回放】
　　2007年，老庄夫妇与女儿女婿四人协议将两位老人于1998年共同出资购买的房屋出售给他人，所得款项用于购买新房屋。协议还约定，新房屋购买后，房屋权利人登记为女婿虞先生，房屋居住权由老庄夫妇享有直至去世。
　　2009年，老庄与妻子王老太协议离婚，老庄搬离新房屋，王老太每月支付老庄租金900元。2011年，两位老人又签订协议，双方约定将房屋出租，所得租金由双方各半取得，直至双方生故。但之后，老庄后悔签订该协议，强烈要求搬回房屋居住。
　　庭审中，老庄称自己享有居住权，并且2011年其与前妻王老太签订的协议是受女儿、女婿以及前妻胁迫而签字的。
　　女婿虞先生称，2009年老庄与王老太协议离婚后便搬离房屋，王老太一直按照协议约定每月支付租金。但2011年10月，老庄提出复婚，但王老太不同意。老庄就强行将日常用品搬回房屋，为此，两位老人发生争执。为了避免争执，王老太自己也搬出房屋，并将房屋出租，租金由两位老人各半收取。
　　第三人王老太称，两人是在协商一致的基础上将房屋出租的，并没有胁迫老庄签字。
　　法院认为，现房屋出租给案外人居住，且目前仍在租赁期限内，因此原告老庄主张对该房屋行使居住权，法院难以支持。
　　【以案说法】
　　居住权是指居住权人对他人所有的房屋以及其他附有物所享有的占有、适用乃至收益的权利。本案中的原告因为婚姻关系和合同的约定，确实对房屋享有居住的权利，但同样的，因为婚姻关系的解除和双方的协议约定，原告对自己的居住权利作出了处分；根据原告与第三人的婚姻状况，已经不适合再共同居住在一起，因此双方协议一方居住另一方支付房租的方式或者将房屋出租租金各半的方式是比较合适的。但需要确认的是，原告依然可以在租约到期后要求继续享有居住权。
　　【法官点评】
　　需要解决的是居住权与租赁权发生冲突时怎么办？该案中，原告与被告、第三人在协商一致的情况下将系争房屋出租给第三人，其作为合同双方的当事人应当诚实、守信，以善意的方式行使权利、履行义务，而不能随意的改变合同内容，更不能以自身享有居住权为理由而单方解除租赁合同关系。
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外婆有一套房子，四女一子，本意转给第三个女儿，但三女念哥哥对自己好，不要房产，四个女儿都不想要房产，儿子趁机说过户给孙子，现房产已做裁决，归孙子所有，并要求四个姐妹签署协议，放弃继承权。现在房租是三女拿，老人住养老院，每周去老人那里照顾都是三女去，除非生病无法前去。现在儿子孙子有了房子不肯照顾老人（老人脾气不好，经常要换地方住，这次开口要住儿子家，儿子家是三室一厅 有间是电脑房，媳妇以孙子要打电脑为由，不让老人住进去！）老人丧偶多年！媳妇去看望的次数屈手可数！ 请问现在老人是否有权将房子拿回？
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孙子愿意照顾外婆，但是儿子的媳妇不肯。。媳妇就是想等外婆走了，房子到手。
现在还不清楚房子到底有没过户，但是所知道的是，外公10年前死后没多久，就去公证了外公的那份是给孙子。（依据是儿子那边肯定找过人咨询过的，这次过来要求所有姐妹签字公证外婆的那份给他，现在没人肯签字，他说不签算了，那一半大家平摊- -但是媳妇就不肯了，她自己娘家那边也是因为房子的事在闹）
我就纳闷了 人家都是个个争房子闹僵，我们家是都愿意房子给儿子，还要闹成这样，作孽啊！
我今年63岁，名下有一套房产已经过户给儿子，现因为儿子吸毒，不务正业...屡教不改，多次违法犯纪，并威胁索要我名下其他房产，非常痛心，是否可以收回已过户的房产？
大儿子因90岁老母亲摔伤不能自理为由不赡养老人，老人是否能要回10年前给予大儿子的房产
农村有一处房产是父亲的名字（父亲住），两年前父亲找了个老半一直生活在一起，但没领结婚证，去年我出嫁了但户口还是跟父亲一起，父亲现在想把房子过户给我，请问农村的房产可以过户吗？如果不能过户的话，父亲和她领了结婚证而房子又没有过户，将来父亲过世了她是可以分到房产还是只享有居住权？我有义务赡养她吗？（她有一儿子，离婚时法院判的）
父亲去世后，母亲买下父亲单位所分的一处住房，房写母亲名字，5子女中有一女赡养她养老送终，母亲打算把此房产给该女儿，在老人生前该如何办理，是否可以以赠与的形式过户？过户需要征得其他5子女的签字吗？谢谢！
因之前儿子没有住房，母亲将自己名下一套房产赠与儿子以后结婚，当时已办理公证，但房子没有过户。不久儿子自己购置了一套房产。母亲现在想将之前赠与给儿子的房产撤销。请教一下，是否可以~~！ 急~！
被判行的人员是否可以办理房产过户手续
父母一房产（父户主），07年父亡，现在想卖房子，是否可以直接过户给买方？需要办哪些手续？如果我们子女直接办理放弃公证，在不变更户主的情况下母亲自己是否有权利处理房产，是否需要我们子女授权？
现有一事不明想咨询，望能帮忙解答！谢谢！
现一套民房，户主已过世，继承人无心要这套民房，要赠与他人，并且已经公正过赠与他人，房证名是过世户主，现在想把户主更改成被赠与人得名字，请问是否可办理，办理同时需要什么证明与证件 ，“应先继承再办赠与”是要先把房产过户给继承人，然后再过户给赠与人，是这个意思吧 ,请问一下具体都需要什么证明或证件，
老人过世，哥俩，老大书面协议放弃继承房产，老二暂时不过户，以后老大的放弃协议还有效吗？
房子暂时不过户还是故去的老人房产证可以吗？
律师你好！
现有一事不明想咨询，望能帮忙解答！谢谢！
现一套民房，户主已过世，继承人无心要这套民房，要赠与他人，房证名是过世户主，现在想把户主更改成被赠与人得名字，请问是否可办理，办理同时需要什么证明与证件 陈律师你好！非常感谢您的解答，我想再细问一下，“应先继承再办赠与”是要先把房产过户给继承人，然后再过户给赠与人，是这个意思吧日&&&& 阅读人数:
建祥建设集团有限公司(以下简称建祥公司)与飞越房地产开发有限公司(以下简称飞越公司)因建设施工合同发生纠纷，经北京铁路运输中级法院审理作出生效判决：飞越公司应自判决书生效之日起30日内支付拖欠建祥公司的建设工程款2159万元人民币。因飞越公司未在规定的期限履行生效法律文书所规定的法律义务，故建祥公司于2009年3月15日向法院申请强制执行。法院于2009年4月23日从建委的商品房预售备案登记处查封了在被执行人飞越公司名下的“清风大厦”中相应的房产28套。并在“清风大厦”所在地张贴了查封公告。在执行过程中，案外人李某主张对法院查封的“清风大厦”28套房产中的1021号房产享有所有权，案外人齐某主张对法院查封的“清风大厦”28套房产中的1208号房产享有所有权。两个业主都提供了相应的证据材料。
李某称，其于2008年6月27日与飞越公司订立《北京市商品房买卖合同》，购买“清风大厦”1021号房产一套。合同订立后李某即按照合同约定支付了全部房价款，认为法院对该房产查封行为不当。其提供的证据有购房发票、商品房买卖合同、物业费、水费、电费发票。
齐某称，其于2008年3月16日与黑土公司订立《北京市商品房买卖合同》，购买了“清风大厦”1208号房产一套，合同订立后齐某即按照合同约定支付了全部房价款，认为法院对该房产查封行为不当。其提供的证据有，北京市甲区人民法院民事判决书(主张开发商黑土公司办理1208号房产的房屋产权证，法院支持该主张)房屋买卖认购书；商品房买卖合同；房款发票、交水电费收据、完税证明等单据。
经审查，裁定李某的异议请求不成立，齐某的异议请求成立，并中止对“清风大厦”28套房产中的1208号房产的执行。
经审查，李某与齐某，都在法院查封日前与开发商黑土公司签订了购房合同(预售性质)，交齐了购房款并实际占有房屋。而执行法官却作出了截然不同的裁定。原因如下：执行法官没有审判权，对提起异议的案件只能进行形式审查而不进行实体审查。换句话说在执行异议案件中，执行法官不对房屋属于谁进行确权，而只对被查封的标的物是否属于被执行人的财产进行裁定。如果案外人认为法院查封的财产属于侵犯了自己的合法权益，应当举证证明被查封的财产不属于被执行人所有。
本案中，根据《中华人民共和国物权法》第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。所以案外人李某、齐某对房屋主张所有权最有力的证据应是在建委的房屋产权归属的登记。由于开发商的原因“清风大厦”的所有房产都未办理房产证。李某、齐某提供的购房合同及购买房屋的发票等只能证明存在购房的交易行为，没有办理产权登记，房屋产权仍属于被执行人所有。而执行阶段无权审查这种交易行为的合法性，同时也未作预售登记来证明该房屋已存有合法交易(预售登记备案是指开发商和预购人签订书面合同后，在一定期限内，将预售合同等相关文件送到当地房屋行政管理部门进行审查登记并备案的一种制度。在商品房预售合同中，《房地产管理法》第44条第2款规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产主管部门和土地主管部门登记备案。)据此，执行法官裁定李某提出的执行异议不成立。
齐某与李某的不同之处是。齐某有主张开发商黑土公司协助办理1208号房产的房屋产权证，法院判令开发商黑土公司于判决生效后协助齐某办理房屋产权证的判决书佐证，这样从逻辑上佐证了购房合同合法有效，且签定日期是在查封日期之前，即买房行为发生在查封行为之前，故法院保护已经进行的有证据证明的合法有效的交易，维护购房人的合法利益，所以支持了齐某的异议请求，并中止对“清风大厦”28套房产中的1208号房产的执行。（文/王雅玮）（来源：建筑时报）
关键字：学术;房屋租赁由案外人占有的合同纠纷案
（2012）渝五中法民终字第01620号民事裁判书
核心提示：重庆市第五中级人民法院民事裁判书
（2012）渝五中法民终字第01620号
上诉人（原审原告）程月梅。
　　　　重庆市第五中级人民法院民事裁判书
　　（2012）渝五中法民终字第01620号
&&&&& 上诉人（原审原告）程月梅。
　　委托代理人李庆。
　　被上诉人（原审被告）陈树林。
　　原审第三人南京依特佳电子安防系统有限公司。
　　法定代表人：朱杰保，经理。
　　上诉人程月梅因房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2011）九法民初字第07792号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了，本案现已审理终结。
　　一审法院经审理查明，日，程月梅为乙方（承租方）与为甲方（出租方）的陈树林签订《房屋出租合同》一份，合同约定甲方将位于重庆市高新区科园一路25号新锐地带A栋1606号房屋租给乙方使用，双方并达成相关协议：1、乙方租赁甲方房屋，租用期为2年，租期从日至日止，每月租金1600元，保证金3000元在签订合同后，交房时支付，租金按每年支付一次，即在合同签订生效后支付1年租金19200元；2、在合同租用期内甲方不得提前收回该房屋。如遇改建或城市规划，承租方应无条件搬出并交还本承租房，本合同自动废止；3、乙方在合同租用期内不得提前终止合同，否则甲方不退还保证金；甲方若提前收回房屋，提前一个月通知乙方，并按乙方交付的保证金双倍赔偿。合同期满在同等条件下乙方有优先租赁权，若乙方不续租，乙方应提前一个月通知甲方，否则，甲方不退还保证金；4、乙方租赁该房屋后，所发生的一切人为安全事故及财产安全由乙方自行负责；5、租赁期满合同终止后，乙方对出租的房屋未擅自改变结构，家具家电未损坏，且乙方全部交清租金和相关费用（物管费、水、电、电话、清洁、治安费）后，甲方应全额退还保证金给乙方。程月梅丈夫曹可喜作为其委托代理人在乙方签名栏签名“程月梅”。
　　日，陈树林为甲方（出租方），南京依特佳电子安防系统有限公司（以下简称依特佳公司）为乙方（承租方）,双方签订《房屋租出合同》一份，甲方将位于重庆市高新区科园一路25号新锐地带A栋1606号房屋出租给乙方使用，合同约定了“租用期为两年，租期从日至日止，每月租金1600元”等内容。陈树林和依特佳公司均陈述该合同签订后，双方未实际交接，依特佳公司未曾向陈树林支付房租。
　　庭审中程月梅陈述：曹可喜与陈树林签订《房屋出租合同》的真实时间为日，只是在合同上的签署时间为日。在日签署合同时，曹可喜就向陈树林缴纳了日至日一年的房屋租金19200元，及房屋押金3000元，陈树林均向程月梅出具了收条，并同时将租赁房屋的钥匙两把和水电气卡交给了曹可喜，陈树林自己留了一把钥匙。程月梅向陈树林租赁房屋作为重庆依伽电子产品有限公司的办公房，该公司系程月梅儿子在重庆成立的新公司，程月梅于日将公司的相关办公设备从江北搬至租赁房屋。日，曹可喜因协助南京警方调查被限制人身自由至同年8月20日，曹可喜回到重庆后发现陈树林已将房屋租赁给他人，并换了租赁房屋的锁芯，程月梅无法入住未再使用租赁房屋，便一直要求陈树林退还租金未果。
　　陈树林认可双方签订合同的真实时间为日，并于同日收取了房屋租金19200元和押金3000元，同时将房屋的所有钥匙和水电气卡交给了曹可喜。陈树林陈述签合同时程月梅未在场，是曹可喜和另外一个女人来的，事后才知道那个女人叫罗芳，租赁房屋也一直由罗芳在居住使用，直到日罗芳搬走时才电话通知陈树林到租赁房屋，将房屋退还给陈树林。陈树林还陈述交房时给程月梅的钥匙有三、四把，退房时只交还陈树林一把钥匙，且水电气卡至今未退还。双方签订租赁合同，自己在收取了一年的租金19200元，房屋已交付给程月梅后，没有对房屋换锁，未再向其他人收取租金。陈树林一直认为罗芳是程月梅公司的工作人员，是程月梅将房屋给罗芳使用。后来才听说程月梅和罗芳是合伙关系，双方在扯皮打官司。程月梅自己陈述未使用租赁房屋，是其和罗芳内部扯皮造成的，与陈树林无关，陈树林没有一房二租，程月梅不能要求陈树林退还房屋租金。对此，程月梅陈述罗芳与本案没有直接关系，罗芳只是曾经和程月梅协商准备合作在重庆开依伽电子公司。庭审中，程月梅认可该房屋确实是罗芳在居住使用。但提出程月梅在知晓丧失房屋使用权后于2010年9月至2010年10月期间多次找到陈树林要求要么退还租金，要么协助程月梅获取租赁房屋的使用权，而陈树林对程月梅置之不理，导致程月梅损失进一步扩大，陈树林导致程月梅租金损失得不到解决，陈树林应承担扩大的租金损失。
　　另查明，程月梅与罗芳、黄宗福于日签订了《合作协议书》，同年9月签订了《终止合同协议》，后双方产生纠纷，业经一审法院判决。
　　一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，程月梅、陈树林签订《房屋出租合同》后，程月梅向陈树林缴纳了一年的房屋租金19200元和押金3000元，陈树林将房屋钥匙交给程月梅，随即程月梅将相关办公设备搬进了租赁房屋，程月梅对该房屋已行使使用权利，该房屋已处于程月梅的支配控制范围内。程月梅提出陈树林对租赁房屋的钥匙进行了更换，导致其丧失对租赁房屋占有。由于程月梅对陈树林换锁的事实未能提供任何证据证明，使法院无法确认其真实性，故对程月梅的该陈述不予采信。陈树林虽与依特佳公司另行签订了《房屋出租合同》，但该合同是否已实际履行现无任何证据证明，并且程月梅和陈树林均认可租赁房屋的实际使用人系罗芳，并非依特佳公司，故陈树林仅与依特佳公司签订《房屋出租合同》的行为不能阻碍程月梅对租赁房屋居住使用权的行使，陈树林一房二租的违约行为尚未实际发生，因此程月梅主张陈树林一房二租构成违约，要求退还租金19200元的及双倍返还押金6000元的诉讼请求无事实依据，一审法院不予支持。陈树林将租赁房屋交付给程月梅使用占有后，在程月梅的支配占有下房屋由罗芳实际居住使用，无任何证据表明系陈树林和罗芳重新建立了租赁关系，房屋使用权的转移发生于程月梅和合伙人罗芳内部之间，故程月梅认为陈树林未能协助其重新占有房屋违反法定附属义务，应承担违约赔偿责任的理由于法无据，一审法院不予支持。程月梅提出陈树林、依特佳公司和房屋实际占有人恶意串通损害其利益，因未能提供证据证明，故对程月梅的该项诉称理由亦不予采纳。由于双方签订的《房屋出租合同》约定“乙方在合同租用期内不得提前终止合同，否则甲方不退还保证金”，陈树林依此辩解不同意退还程月梅保证金3000元的理由符合合同约定，且该约定亦未违反法律规定，故应予以采纳。据此，依据《中华人民共和国》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，判决：“驳回原告程月梅的诉讼请求。本案案件受理费430元，由原告程月梅负担。”
　　程月梅不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，依法改判。事实及理由：1.一审遗漏2010年10月上诉人曾起诉陈树林的重要事实。2010年9月，上诉人的代理人曹可喜回到重庆发现讼争房屋房锁被更换后，在多次向陈树林要求其协助占有讼争房屋无果的情况下，上诉人曾向重庆市九龙坡区人民法院起诉。陈树林为达到拖延时间的目的拒不出庭参加诉讼，导致上诉人的租金损失进一步扩大。2.上诉人对重庆市九龙坡区人民法院（号民事判决不服已提起上诉，该判决并未生效，一审法院直接采信未生效的判决文书中的有关事实并作为本案证据使用于法无据。3.陈树林与依特佳公司另行签订《房屋租赁合同》是否实际履行不影响陈树林一房二租违约行为的认定，同时是否实际履行应由陈树林承担举证责任。4.本案中无任何证明上诉人将房屋交付给罗芳使用以及认同罗芳使用讼争房屋的证据。
　　陈树林答辩称：陈树林与程月梅的《房屋出租合同》系由曹可喜代程月梅签订，签订合同之时罗芳就与曹可喜一起来的。讼争房屋的钥匙在签订合同当日就已交付给了曹可喜，之后陈树林未再去过讼争房屋，也未更换过房屋的锁具。2010年9月份左右，曹可喜是曾通过电话告诉陈树林房子被别人占用了，要其协助一起撬门把房子收回来，陈树林没有同意。陈树林与依特佳公司签订合同属实，但并未向依特佳公司收取过房租，也未将讼争房屋实际交付给该公司使用。一审判决正确，请求维持原判。
　　依特佳公司答辩：同意一审判决。
　　本院二审查明的案件事实与一审查明的事实相同。
　　本院认为，程月梅、陈树林签订《房屋出租合同》是双方的真实意思表示，符合的相关规定，应属有效。双方均应按照合同约定行使合同权利、履行合同义务。本案中，双方当事人均认可日签订合同当日，陈树林已将租赁房屋的钥匙和水电气卡交给了程月梅的丈夫曹可喜，由此可以认定租赁房屋自日起即由程月梅和其丈夫的实际占有、使用。程月梅诉称陈树林更换了租赁房屋的锁具，但未提供充分的证据予以证实，故对程月梅的这一上诉理由，本院不予支持。一审审理中，程月梅和陈树林均认可租赁房屋曾由案外人罗芳实际占有使用。重庆市九龙坡区人民法院（号民事判决虽未发生法律效力，但在该案审理和本案二审审理过程中，程月梅均认可其与罗芳之间存在合伙关系。因此程月梅以罗芳实际占用租赁房屋为由主张陈树林违约，并要求陈树林退还租金、双倍返还押金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于陈树林与依特佳公司签订《房屋出租合同》的问题，本院认为，只有当出租人“一房二租”且影响到承租人实际占有使用房屋时，出租人的行为才可能构成违约。而本案中程月梅也并未证实讼争房屋系由依特佳公司在实际占有使用。一审法院认定陈树林的行为在本案中没有构成违约正确。程月梅在本案之前曾以同一案由起诉过陈树林与本案的处理没有直接关系，且该案最终是因程月梅撤诉结案，陈树林是否到庭应诉不构成“扩大租金损失”。
　　综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。程月梅的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费430元，由上诉人程月梅负担。
　　本判决为终审判决。
　　审　判　长　　张雪方
　　代理审判员　　周　舟
　　代理审判员　　陈　霞
　　二一二年四月十八日
　　书　记　员　　潘建兴
责任编辑：单春华
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