二手房买卖纠纷频发 如何防卖家毁约？_楼市动态_贷款攻略 - 融360
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二手房买卖纠纷频发 如何防卖家毁约？
签下二手房买卖合同后，卖家却突然拒绝卖房，该怎么办？近日，因为南京房价波动，二手房买卖纠纷数量增加，鼓楼、秦淮、浦口等多家基层法院均收到此类起诉。
去年11月，家住秦淮区的市民王永（化名）与卖家李兆（化名）及中介签下了一份《房地产买卖中介合同》，约定王永以285万元总价购买位于秦淮区苜蓿园大街的一处100多平方米房产，总房款以&现金+贷款&的方式支付。
合同签订时，王永即支付了4万元定金。但12月通过审批后，他却被卖家告知房子不卖了，并拒绝接受90万元首付款。王永无奈向秦淮区人民法院提起诉讼，要求李兆返还定金，并按照合同的约定赔偿10万元违约金。该案目前正在审理之中。
不久前，浦口区人民法院也开庭审理了一起类似的二手房买卖合同纠纷，买家支付150余万元买下浦口区桥北弘阳广场附近一处房产，但交易并未完成。庭审中，买家认为卖家肆意涨价缺乏诚信精神，卖家则指出买家诸多不合约行为。法庭听取了双方陈述，但并未当庭作出判决。
鼓楼区人民法院一名审理房产纠纷的法官分析，近来我市房地产价格出现较大波动，卖家有可能通过违约获得更大收益，此时便会出现当事人违约逐利的情况，案件审理过程中也印证了这一点。记者还从南京中原房地产中介有限公司了解到，从去年年底至3月份，全市普遍出现卖家签下合同后要求加价的情况。
房价波动，如果遇到卖家签约后坚决不肯卖房，如何降低自身风险？对此，中银律师事务所律师胡春燕建议，可在签订合同时提高违约金，来降低自己可能面临的风险。
胡春燕介绍，根据法律规定，合同中违约金一般不能超过总房价的30%，假如房产总价是100万，市民可将违约金约定为30万元，以提高对方违约成本。&合同里算的都是&经济账&，高额违约金如果超过可能获得的利益，卖家自然就不会违约了。&胡春燕表示。
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& 【实用】二手房交易骗子多，产权/过户/贷款注意事项汇总 ...
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&&&&&&&& 二手房交易过程真心复杂，买房OR卖房的小伙伴更愿意通过中介公司来交易，好的中介可以提供充足的房源信息及良好的服务，还能为双方代办复杂的各种手续。
但是近几年二手房交易维权难不断爆出，比如咵房里几位意粉都谈到遭遇“黑中介”的经历。购房者若对二手房买卖过程缺乏基本常识，确实很容易让无良的黑中介有机可乘！
为此小编整理了通过中介买二手房要注意哪些问题，提防什么黑招，帮助大家檫亮眼睛，绕开“黑中介”。
【看看黑中介干得那些事儿】
&& 用虚假的房源信息吸引购房者，但当购房者交纳信息费后，见房主却成了难事。
&& 隐瞒房屋固有的缺陷、淡化交易过程中的风险、并逃避将购房细节列入合同。
&& 一房多卖，或骗取“订金”或携款潜逃。
&& 声称有关系能购买到紧俏的“拆迁房”等，骗取事主交纳的“定金”。
&& 冒充房地产公司名义，以假的预售房合同进行低价抛售、重复销售。
&& 因为买卖双方信息不对称，中介从中吃差价。
【二手房交易流程图】
你遭遇过“黑中介”吗来分享/吐槽那些惨痛的经历吧！送花都懂滴看看小蜜还有哪些黑招没有写到有用信息先收藏，接着往下看
发表于47楼
回复lybioz的帖子
你是一次性付款买房吧，看是不是通过中介交易的，一般房产证下来，就差不多了，土地证肯定是可以的，只需房东到场跑一趟就可以了。建议如果通过中介，可以给。如果自己联系的，分两次给。你买的是江夏流芳的房子吧，那边房产证土地证分开过户，窗口现在在一起了。
发表于45楼
回复彩色天空365的帖子
先看房产证，产权人是谁，然后核实下身份证，再询问下家庭情况，复杂的产权，问清楚是不是都同意卖。
发表于41楼
大家有什么二手房的问题可以问我，包括中介等等情况，基本都能帮你们解答。
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二楼就详解交易各环节中如何不让黑中介钻空子
看官下拉的同时记得对照流程图哦
【交易过程中提防哪些黑招】
一、买方查询房源信息，卖房发布房源信息防黑招：& && &中介会发布一些条件好、价格好的虚假房源信息，引诱购房者前来购买。等购房者上钩之后，就以原业主不愿出售房子为借口向购房者推荐其他房子。
& & &&一定要去房产交易中心查询房屋的真实信息，查看中介门店的营业执照，可以索要中介营业执照的复印件！
二、实地看房及房屋产权审查防黑招：1)留意产权不明的二手房，卖房人和产权证上的所有权人是否一致？
2)房产证上有几个人的署名，在签订后边的合同时就需要有相应人数的名字。
3)看购房时的相关凭据，购房发票、契税发票等。
4)到房地产管理部门查询证件的真实性及房产权利是否存在抵押、涉讼等限制转移事项。
& && &被抵押拍卖的房、集体土地上的住宅房屋、只有购房合同并没有办产权证的期，这三类房一定不要购买！
三、交意向金，签订合同
& &&&通过中介购买二手房，一般要签两个合同，即与房屋产权所有人签署的《买卖契约》，还有与中介公司签署的《房产中介合同》。房屋总价、违约金、滞纳金、交房时间、过户时间、税费支付、付款方式、物业交接等都必须白纸黑字写清楚！
防黑招：1)一定要让房产共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易失败。2)如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。3)在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况。4)如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。5)要明确违约责任。6)房产中介一般都预备了重复使用的格式合同，这些合同中介一般都很好地考虑到了自己的利益，却很可能包括了对买方不利的霸王条款。
四、交定金& &
& && &买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%。对于要办理按揭贷款的小伙伴需要注意了，你一定要在交定金前确认自己能否顺利在银行办下贷款来，否则，你交的定金就具有风险了。
防黑招：1)如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。
2)交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。
3)卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖房，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;4)为避免交房前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除一定保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。
五、卖家办理抵押注销手续
& & 在二手房交易中有相当一部分房产是抵押房产。由于房产证不在业主手中，在交易时涉及向银行赎楼问题。
1)买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。
2)如果买卖的房子有贷款，那么在付款时更要特别留意，一般应由卖方提前还款解除贷款，如果卖方自有资金不足可以要求用买方支付首付款共同还款，这时买卖双方需同时到贷款银行，以免自己支付的首付款被移作他用。
六、买房办理银行按揭手续
& && &如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。
& && &购房者如需贷款的，还应在办理过户手续前办理银行贷款相关手续，等审批通过后再办理过户手续，千万不可贷款审批还没通过就先办理过户手续，万一贷款审批没有通过，买卖双方都将陷入很被动的局面。
1)如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。
2)目前二套房贷有收紧趋势，有可能出现贷款批不下来的情况，那么为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。
七、过户及交税
& & 需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。
1)过户后房屋出现损害等风险，是由买方承担的，所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。
2)有业主会以虚假债务为由让法院查封房产，让过户期间的房产交易终止，买方可以在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，必须承担违约责任。
3)在签定合同过程中，必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方，如果届时不能按时交房，买家将得到什么样的赔偿，房屋是否仍存在租赁情况等。
八、物业交接
& && &审查所买房屋是否欠缴物业管理费、水电气暖、公共维修基金等应缴费用之情形。拿到钥匙后记得先换锁，最好留下各种费用结清的收据、发票复印件等。
很多消费者在买二手房过程中忽视维修基金，中介往往利用这个“缺口”吃进维修基金。一般情况下，房屋交接时，买卖双方需共同到相应的物业管理公司，针对维修基金的帐户余额，进行资金交割，户名的变更。
九、买方支付末期房款
& &&& 在二手房交易过程中，往往有留有部分尾款，用来保证结清水、电、煤气等公用事业费，以及物业管理费，同时还能对赠送的装修部分以及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。
十、支付中介佣金
& && &有关佣金支付，一定要看清楚合同是如何约定的：是买方支付中介费用，还是卖方支付，或是双方共同支付，比例各占多少；是一次性支付中介费用还是分阶段，是何时支付费用。
上面说到的十大步骤，都记得保留证据
证据1 交易过程中与对方及中介机构来往的书面材料，如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件。
证据2 中介或是对方的一些决定自己购买或是出售的口头承诺，一定要坚持对方白纸黑字写下来。
证据3 如对方的交易事项是由委托人完成的，要保留委托书和证明委托人与受托人关系的文件。
& && &房屋归谁所有，以房产机关的登记为准。卖家的房产证不在自己手里并不等于卖家失去了对房产的权利，完全可以通过挂失重新补办。
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话说原来租房不经过中介，但自从有朋友被骗了之后还是觉得中介也不错
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好贴，要支持
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好帖，顶起，大家一定记得收藏哦，以后要用就找不到啦
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奔跑中的小番茄 发表于
话说原来租房不经过中介，但自从有朋友被骗了之后还是觉得中介也不错
正规的中介确实可以起到第三方监督作用哦，所以找中介前做足功课很重要！
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上周吐槽过黑中介的几位朋友，赶紧过来围观！
买房路上，得意相伴~订阅“房小明”关注最新热点/福利/活动！欢迎加入得意房产汉口购房群 ~实用贴请收藏备用哦~
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每次要中介都尽量找大中介吧，比一些小店靠谱那么一丢丢
姐就是一房地产闲人。。。
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为了办事，把房产证直接给中介，还是蛮不放心的
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我买房找的中介还比较放心
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留着以后用
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支持一下！！
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刚毕业时遇到黑心中介二房东
2500元租一套60平方米的房子，打成5个隔断，每小间租800元！
真是被坑死了！
咱给的不是分，是安慰~
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这年头，骗子太多啊，我们防不胜防啊，刚刚看到隔壁有人说租房被骗啊，尼玛说是要看房交500看房费！！！ 感觉还不如找中介！！！！
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要有爱 发表于
这年头，骗子太多啊，我们防不胜防啊，刚刚看到隔壁有人说租房被骗啊，尼玛说是要看房交500看房费！！！{:b ...
交钱看房要不得，再次提醒大家咯
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胖胖的宝贝 发表于
刚毕业时遇到黑心中介二房东
2500元租一套60平方米的房子，打成5个隔断，每小间租800元！
真是被坑死了！
真是给这种房东跪了，完全抢钱！
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我只想说现在中介太多假房源了 还有就是同样户型把别的精装修的图来骗人 真的浪费人精力
谢谢分享，“得意”有您更精彩!
总评分:&小红花 + 2&
版权所有& Powered by二手房买卖如何躲开毁约“陷阱”发布时间： 23:54 星期日来源：□ 法制网记者 范天娇
涨幅“高调”,是安徽省合肥市最近楼市给人的新印象。
据国家统计局发布,今年3月,在全国70个城市中,合肥是房价环比增幅最大的城市之一。而这一增长趋势,在当地已经持续了一段时间。
合肥的一手房市场火了,连带二手房市场也跟着“蹿红”。眼见不少购房者涌入二手房市场,推高了房价,不少签了合同的卖房者为了卖出更好的价钱,不惜选择毁约,因此而引发的房屋买卖合同纠纷也激增。
五花八门的“毁约”
同期房屋买卖纠纷翻番长
魏某和顾某是亲戚,两家人原本相处融洽,却因一套房屋过户问题对簿公堂。
事情还要从两年前说起,当时顾某要出售名下一套面积约128平方米的房屋,魏某得知后很中意这套房子,便以每平方米6300元的价格买了下来。日,两人订立房屋买卖合同,约定到房产期满五年符合免交营业税条件后,顾某配合办理过户手续。出于对双方的信任,合同内容没有明确约定付款时间及方式。
日,在双方亲友的见证下,顾某向魏某出具收条一份,确认收到房屋全款45万元。但到了房产符合过户条件的时候,合肥房价已经涨了起来且呈现继续增长趋势,尽管魏某多次催促,顾某就是拒不配合魏某偿还银行贷款及履行过户手续。
无奈之下,同年12月24日,魏某以顾某未能履行协议约定义务为由诉至合肥市庐阳区人民法院,请求判令顾某继续履行合同。
考虑到双方是亲戚关系,法院对两人进行了调解。魏某表示经过双方沟通,愿意在已经约定的房屋价款45万元的基础上,再分期支付对方33万元的经济补助费用,顾某则需继续履行合同,协助魏某办理贷款清偿手续、房屋抵押权登记注销及房屋产权登记过户手续。对这一方案,顾某表示同意。
虽然魏某多付了近一半的钱,但好在房屋拿到了手,也顾及到了亲戚感情,相比现行房价来说也算“划算”。
合肥的王女士也遇上了房屋提价的糟心事,还差点房钱两空。
去年4月,王女士与张先生签订《存量房买卖合同》,约定张先生将名下一套房屋卖与王女士,并对房屋出售价格,付款期限和付款方式以及违约责任均作了明确约定。
令王女士没有想到的是,合同签了,定金付了,税款交了,张先生却反悔了。因为他觉得房价涨幅明显,要提价。
就在王女士犹豫时,张先生私下将房屋过户给出价更高的买房人了。于是,王女士要求张先生承担违约责任以及赔偿经济损失,但对方不予理睬。
“他这种‘一房二卖’的违约行为,导致无法实现合同目的,其行为已然构成根本违约,完全无顾法律威严和诚信原则。”王女士气不过,将对方告上法庭。
法院审理认为,王女士与张先生签订的《存量房买卖合同》真实、有效,系双方真实意思表示,双方应当按照合同的约定履行各自应负担的义务。张先生以签订合同时不知晓国家政策所以约定的房屋价款过低,在知道国家政策后想适当提高价款或解除合同的抗辩不能成为其不依约履行合同的理由。
由于目前涉案房屋已被卖给案外人,王女士与张先生签订的《存量房买卖合同》已经失去履行可能,合同目的也无法实现。法院支持王女士诉请解除合同,判决张先生返还原告王女士定金,协助其办理契税的退税手续。
针对合肥房价涨幅较大的区域,记者采访了所属辖区法院,了解这类案件增长情况。据不完全统计,合肥市包河区法院今年1月至3月共有房屋买卖合同纠纷276件,是去年同期案件数量的3倍左右。合肥市蜀山区法院今年1月至3月与去年同期相比,房屋买卖合同纠纷收案量也翻了一番。近四个月来,合肥庐阳区法院仅民一庭就收案18件,较去年同期上涨260%。其中14件是因为近期合肥房价呈井喷式上涨致卖方毁约。
诚实信用是原则
法律未赋予恶意违约解除权
合肥楼市“火热”,导致开发商不惜捂盘惜售或是捆绑车位、装修,变相抬高房价销售。于是,很多购房者涌入二手房市场,加剧了供需关系的紧张以及中介之间的竞争,甚至出现“一天一价”的现象。
北京中银(合肥)律师事务所律师郭振认为,在现有房价大幅上涨的情况下,出卖方会意识到其违约成本远低于违约后的既得利益,甚至错误地以为只要支付双倍定金,或者违约金,就能解除合同,然后就该房产另行出售,以获得高房价、高收入。正是出卖方出于这种趋利避害的考虑,才导致目前房屋买卖合同纠纷案件的频发。但这种故意违约的行为,是完全背离我国合同法第六条所规定的“诚实信用”这一基本准则的。
“诚实信用原则在现代法治社会中被誉为民商事领域的‘帝王条款’。它的基本要求就是当事人在市场活动中应讲信用,恪守诺言,诚实不欺,在追求自己利益的同时不损害他人和社会利益,要求民事主体在民事活动中维持双方的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。”郭振说,因此对于出卖方故意违约,并要求解除合同的行为并不受法律保护,合同法也未赋予这种恶意违约方享有解除权。
中国法学会会员、安徽省委党校省情研究中心法学博士方堃也同样指出,民法通则与合同法将诚实信用规定为一项基本法律原则。二手房的交易由于买卖双方信息不对称、过户时间长、手续琐碎等本身就存在一定风险,对卖家而言,其表现为买方迟延付款、不能付款等;而买方的风险则更大:卖方未按约交房、不协助过户登记、一房二卖、不迁户口等都是常见的风险,而这些风险往往存在于肆意违约的不诚信行为之中。
专家支招防纠纷
合同条款明确赔偿计算方式
在法律界人士看来,近期多发的二手房交易违约行为既是当前房市剧烈波动的直接反映,也直接关系着二手房交易的法律与制度的完善性。
庐阳区法院民一庭法官孔静告诉记者,在处理二手房买卖纠纷案存在诸多难点,如若买方要求继续履行合同,那么在买方仅支付部分房款的情况下如何操作,特别是卖方如果还有银行按揭贷款尚未清偿完毕的情况下,如何继续履行合同;若买方要求解除合同、赔偿损失,那么损失如何确定,特别是最近房价上涨如此迅猛,在买方仅支付少量定金的情况下,能否主张十几万甚至几十万的房价差价损失?对于这些问题,孔静建议,买卖双方在签订二手房买卖合同时应明确约定违约责任及赔偿损失的计算方式,增加违约成本,促进诚信交易。
“购房者在购买二手房时首先要注意房屋手续是否齐全,房屋产权是否明晰,避免因售房者无权或擅自处分房屋所带来的风险;其次要注意交易房屋是否在租,因为包括我国在内的大部分国家均认可‘买卖不破租赁’,也就是说,房屋买卖合同不能对抗先成立的租赁合同;最后要在签订合同时明确约定,对合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等一些细节问题全面考虑并约定清楚。”结合审判实践,蜀山区法院民三庭副庭长李立定给购房者支招。
他还提醒,购房者在通过中介公司购房时,应事先对需签字的文件内容进行全面审核及了解,并且在获悉相关房源信息后,不应为逃避中介服务费而“跳单”。若认为中介公司收取的中介服务费过高,可与中介公司或经纪人进行协商,切勿“私下成交”,否则将承担支付违约金的法律后果。
对于善意买受人,又该如何避免出卖方恶意违约?郭振认为,可以在购房合同或补充条款中明确约定,如出卖方拒不办理过户,或者因出卖方导致合同无法履行,除向买受人返还全部购房款外,出卖方仍需按照合同解除时的房屋已增值价格赔偿给买受人。若是买受人不愿解除合同,应及时向法院申请诉前保全涉案房产,同时提起诉讼,要求继续履行合同,如无法诉前保全,则应申请诉讼保全,以防止出卖人恶意转移房产,或者将涉案房产“一物二卖”,提前将所有权转登记在善意第三方名下。否则一旦出现上述情况,而购房合同又未能完善约定出卖人的实际损失包含哪些部分,或者买受人主张损失的证据不足,则会出现司法不予采信的可能。
当前违约行为之所以呈多发态势,也暴露了法律和制度对于违约处置不够,毁约成本太低等现实问题。方堃认为,当前法律中,赔偿损失、承担定金或违约金责任的目的,主要在于补偿受害方损失,而非惩罚违约方,因此出现了违约者宁愿违约,也要从中获利的局面。对此,有必要实行惩罚性赔偿原则,通过提升违约成本等手段,使得买卖双方不得随意违约。制图/高岳责任编辑：张鑫
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