商铺公摊面积并非越小越好 公摊率和客流有影响_新浪房产_新浪网
商铺公摊面积并非越小越好 公摊率和客流有影响
商铺公摊面积并非越小越好
&&商铺公摊面积怎么算？
&&在商品房历经调控之苦时，商铺已经逐渐成为新的投资热点。投资者选择商铺作为其资金保值增值的重要途径，除了关心商铺的位置、规模、价格、所处商圈、收益等问题外，其对商铺的公摊率尤其在意。在很多投资者眼中，商铺的公摊率太高，直接损害了其自身的利益，甚至认为是发展商在进行欺诈，无形中侵占了自己的利益。然而，笔者在采访中了解到，商铺公摊面积并非越小越好，一定程度上的高公摊反而对投资者有利。
&&商铺公摊率到底多少才合理？
&&所谓公摊率，即公共面积占总建筑面积的比率。大家都知道居住类物业公摊系数越小越好，公摊小使用面积就大，业主就能获得更多使用的面积，反之则亦然。而商铺却不一样，那么如何正确看待商铺的公摊系数，是高好还是低好呢？
&&投资者在选择商铺时还带有投资居住类物业的惯有思维模式，认为公摊系数大不合算，这实际上是认识上的一个误区。
&&很多大的商场因为配备了高标准的一类消防系统、宽敞的人行通道以及大面积的休闲场所等，虽然公摊系数会比原先稍高，但因为有了这些商业的必需配套，它就能够带来源源不断的客流，从而使商场能够始终保持最好的经营效益。所以公摊系数大，除了是消防的原因，另一方面最重要的是因为公摊系数的高低从某种角度上说意味着购物环境的好坏，会对商场的经营产生不同的效果。
&&在我国，国家规定商场内商铺的公摊不超过60%，由此可见，商场公摊在50%左右是一个合理水平。公摊率的合理与否，不仅仅关系到投资者的投资成本问题，更是直接关系到商场对人流的承载力，会直接作用在投资者投资收益之上。
&&商铺公摊率和客流有直接影响
&&商铺的公摊率对消费人群的容量和人流量有直接影响。商场的空间是有限的，公摊越小，可容纳消费者的空间就越少，其人流量就会受到限制，从而影响商场的经营效果。因此越是高档的商场，为消费者考虑得越多，其公共空间就会越多。
&&以一些大型商场的室内商铺为例，商场的经营面积是固定的，只有具备一定的公摊系数，才能保证商场的整体运营环境如人行通道、休闲区等足够宽敞明亮，经营条件、安全消防设施等公共设施的完善也将进一步留住顾客。某商场的负责人表示：&如果片面地追求低公摊面积，表面上看起来商铺面积大了，合算了，但广大商家赖以生存的客户却不会因此多起来。逛街的人，可能因为过于拥挤而不愿停留，或者只是过过场，引不起他们的购买欲，这样，即使商铺使用面积再大也无济于事。&
&&&没有合理的价值尺度，盲目追求小公摊商铺，投资者就有可能挑选到&垃圾股&，从而影响自己的投资收益。&业内人士分析。很多大型商业机构的经营者对此都深有感触，投资商铺最终应考虑的是商场未来的商业气氛、经营效益，不能只简单地计较公摊面积、使用面积等因素。
&&商铺投资关键还要看&人气&
&&在当今休闲时尚风的引领下，现在，人们到商场购物对环境的关注度越来越高。据了解，在欧美国家乃至国内大城市的一些商场，比如上海的新世界百货、厦门的世贸大厦等，其室内商铺的公摊面积一般都在50%以上。公摊面积大，反映出来的直接效果就是购物环境宽敞，公共服务配套齐全，而这种良好的配套条件也为这些商场带来了旺盛的人气，从而让商铺的投资效益最大化。
&&业内专家表示，从经济角度来看，商铺的投资收益与整个商场运营的效果，也就是&人气&有很大关系。假设投资者购买的商铺面积为10平方米，以50%的公摊比例来计算，投资者实际得到的使用面积只有5平方米，表面上来看投资者很吃亏。但如果商场经营得好，人气足，经营效益的提升会令租金水涨船高，商铺一定程度上的高公摊并不会影响投资者的收益。反之，拥有了较高的得房率，但由于公共面积较小，服务设施匮乏，就会影响商场人气，人气上不来，商场的租金价格自然也上不去，对投资者来说实际是一种损失。
&&据了解，当前，我国相关法律只对住宅的公摊面积做了相应规定，而对于商业地产的公摊目前还未做上限。由于商铺在对外转让时是以建筑面积为计算基数的，所以投资者如果要将商铺出售并不会因为公摊让自身利益受损。
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住宅项目可行性研究报告
一、总论………………………………4
二、市场调研分析……………………8
三、项目综合定位……………………22
四、项目投资估算……………………34
五、财务分析…………………………42
六、不确定性分析……………………43
七、风险分析与对策…………………47
八、附表………………………………49
1、项目建设背景
根据南昌市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求，上海金厦房地产有限公司已通过拍卖取得原江西第四建筑工程公司，共90.9亩。开发建设用地及土地用途性质变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。
该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。
2、项目概况
（1）项目名称：“风华盛世”
（2）建筑规模：12-7F、2-11F、2-12F
（3）建设地点：沿江东路（原江西第四建筑工程公司）
（4）规划用途：居住、商业
（5）建设单位：上海金厦房地产有限公司
（6）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务
（7）企业性质：其他有限责任公司
（8）资质等级：二级
（9）企业概况：上海金厦房地产有限公司于1992年8月正式成立。公司现有员工60人，其中各类职称的技术经济管理人员30人，注册资金2000万元，资质等级为二级。公司资金技术实力雄厚，管理严密，能够独立承担各类大中小型房地产项目开发与建设，自公司成立以来，先后开发的项目有：九江市赵家花园18000平方米旧房改造开发项目。目前在规划和开发建设的项目有：南昌市建设路284号省建总公司建苑住宅小区旧宅基地改造项目等。公司采取新工艺、新技术，不断坚持科学管理
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买个房子建筑面积91，实际只有68，公摊掉23请问合理吗？房子20层的买的16层，公摊面积怎样算？
您的回答过短，请将答案描述得更清楚一些
从客观上来说这没有合理不合理的。公摊是肯定有的，公摊面积的比例和楼盘的规划设计，户型是有着直接的关系，公摊多少是客观存在的，您只能说接受或者不能接受
已经买了，那就只能接受，前期买房的时间，就要想好了，看好了，
建筑面积减去套内面积是公摊面积
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市民买18平方米商铺 交完钱发现公摊10平米申请退款被拒
来源：大河网
市民步先生
今年9月底，市民步先生在盛润锦绣城买了一间18平方米的商铺，待到交清房款准备签合同时，他才被告知，商铺公摊面积有10平方米，实际使用面积8平方米左右。
步先生觉得不能接受，便要求商铺销售方退还房款，但迟迟未能如愿。
房款已交，合同未签，这种情况下，步先生能如愿要回房款吗?河南商报记者将持续关注。
公摊面积&变大了&?
今年9月26日，步先生与郑州四棉置业有限公司签订&商品房认购协议书&，认购其开发的盛润锦绣城2楼一间建筑面积为18.62平方米的商铺。认购书中对公摊面积比重并未作说明。
&签认购书的时候我曾专门问过，公摊面积有多大，销售人员说，有四平方米多。&步先生说，10月2日，他一次性支付全部房款(扣除折扣、减免)37万多元后，售楼部工作人员称，电脑系统有问题，无法打印商品房买卖合同，让他过一天再来。
次日，等他兴冲冲签订合同时才发现，18平方米的商铺中有10平方米都属于公摊面积，实际面积只有8平方米左右。
&公摊面积过半，之前从没有人告诉过我。&步先生觉得无法接受，便要求对方退还购房款，但对方始终未予落实。
申请退款被拒绝
昨天中午，记者陪同步先生来到位于棉纺路工人路口附近的盛润锦绣城售楼部，步先生要求找当时承诺&公摊面积四平方米多&的销售人员对质，但一位管姓销售人员说，商铺公摊面积占50%是业内常识，自己以及售楼部营销人员都未曾作出&公摊面积四平方米多&的承诺。
上述管姓销售人员解释，按照事先约定，商铺购买后由第三方代为出租，每年有丰厚的分红，待10年期满时，第三方还会把商铺溢价回收，如果从理财角度看，商铺公摊面积多寡并无影响。
步先生说，这商铺是准备今后自己经营的，不打算靠卖铺子挣钱，自己虽然交过全款，但尚未在商品房买卖合同上签字，&三十多万房款咋就不能退回呢?&
管姓销售人员称，自己并无权限，需要向上级申请。
双方均无责任
但房款应当及时退还
房款已交，合同未签，这种情况下，步先生能如愿要回房款吗?
河南华浩律师事务所李华阳律师认为，以目前证据看，此事件双方均无责任，但商铺出售方仍应将步先生购房款退还。
他分析，购房者在未详细查看商品房买卖合同的情况下付清房款，对公摊面积等敏感信息并不知晓，导致最终合同无法签订，其行为不应负担责任;另一方面，如果购房者没有相关证据证明售楼部工作人员的确作出过&商铺公摊四平方米多&的承诺，售楼部方面也不应承担责任，但因买卖合同实际未能形成，还是应退还步先生的购房款。
原标题：郑州市民买18平方米商铺 交完钱发现公摊10平米
编辑：张梅
万家资讯频道官方公众号微信号：小万呱蛋
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