搞定了物业 小区里啥都能卖
老年活动社区推销
　　“前一段，我们收到居委会印发的传单，让周末到老年活动中心参加活动，到了一看，是厂家推销臭氧商品消毒机，又是试用又是介绍，还赠送奖品，结果一多半的老人都当场掏钱买了。”
　　“我去年参加了小区物业举办的健康知识讲座，花5000多元买了一种降压降血脂的胶囊，身体不但没有好转，现在连路都快走不了了。”如今，各种商品和保健品宣传促销活动争相进社区，很多老人被忽悠上当受骗的报道也屡屡见诸报端，老人们的叙述中经常会出现“居委会”、“物业”字眼儿，他们在这些活动中究竟充当了什么角色？
　　从一些推销员的口中，记者了解到，进小区推销因成本低、效果好，如今是商家非常热衷的一种推广方式，只要搞定居委会或者物业，进小区就可以一路绿灯，为此他们还总结了种种“公关秘籍”。小区居民，尤其是老人出于对居委会和物业的信任买了这些产品，可出了问题，谁来承担责任？
　　半数老人
　　当场掏钱
　　“现在经常有厂家进我们小区举办商品推销试用活动，一般都在居委会的老年活动中心，老人都很积极，每次会去四五十人，屋子里都挤不下。”家住丰台区赵公口附近的马女士告诉记者，通常的方式是居委会在布告宣传栏里张贴活动信息，告知大家时间和地点，有时候还会印发传单，发给去活动中心休闲的老人。
　　最近一次活动，推销的是臭氧食品消毒机，厂家现场演示，把黄瓜、西红柿净化之后让大家品尝，价钱据说也比商场便宜很多，当场签字购买的老人还可以赠送一个简易购物车。“开始我没想买，可后来我听着也有点动心了，当时一多半的老人都签字掏钱了，最后我也买了，花了300多元。”马女士表示商品买回家后，一直在用，但是净化效果究竟如何并不了解，因为根本听不懂厂家解释的科学原理。
　　“因为是居委会推荐的，我们觉得比较可靠才掏钱的，如果是他们自己找上门推销产品，我们一般都不会理。”这两年，马女士在小区的这种活动中买了不少东西，有净水器，空气净化器等等，花了上千元，老人的儿子表示很无奈，“这些商家借着老人信任居委会的心理，租用老年活动中心，听说租用半天要一两千元，那么多老人买，他们把这个钱早就赚回来了。”
　　场地租用费是商家进小区推销的“买路钱”，这一情况在消协调查人员的口中得到了证实。近期，清河消协接到几十起类似的投诉：某小区办健康知识讲座时，趁机推销保健品或者推荐大家去某医院做治疗。一些老人听完讲座后，买了药，价格昂贵不说，吃完都没有效果，甚至有副作用。消费者蔡先生在投诉时说：“好心胶囊，实际是黑心，不但没有降低血压降血脂，还给我添了好多病，总共花了5000多元。”消协的工作人员很好奇：“就算宣传推销夸大其辞，怎么会有如此多的老同志轻易上了当呢？”经过调查，他们发现，商家从不直接推销商品，而是用旅游、洗热水澡、听讲座等名义吸引老人，往往还有礼物相送，而这种推广活动是在小区物业的协助下进行的，“一个上午，两个小时，租金是2000元钱。”
　　先搞定负责人
　　推销员自曝公关秘籍
　　记者从一家保健品公司了解到，目前业内最流行的推销模式叫做“社区直销”，记者以应聘推销员为由请他们传了一份“社区活动方案”，从而揭开了商家如何打进小区的内幕。
　　这份方案提到，首先，选择社区的要点是“要尽可能选择大型住宅区，干休所或者老年活动中心，必须是活动人员居多，且能够集中。活动场地最好是小区居民的必经之路。”活动的准备工作是“找该找的人，事先打听清楚是谁负责，谁有决定权，一定要直接找有决定权的人，然后带齐足够的资料(有关产品证件与说明、介绍信、公司宣传文件等)，态度要不卑不亢，拿出为社区做好事的气势，大胆承诺服务及产品。”推销员重点公关的对象则是小区管理者，主要是居委会干部，“一般管理人员都是老年人(三高患者)，可以先准备几套产品免费赠送他们试用，然后动员他们在活动现场给大家示范，如果他用得好就非常成功了。”方案还提到如果遭遇拒绝怎么办，“不允许做也要想方设法公关，用各种办法争取，一次不行两次，两次不行三次，用真诚打动对方，一定要争取到小区领导(管理者)出面宣传、介绍。”
　　给小区管理者免费赠送商品试用是最常用的公关手段，不仅限于保健品。一名宽带推销员说：“进小区推销先找物业，最好还是能找到熟人接触，如果实在找不到，有个最简单的办法，给物业公司或管事的人装个免费宽带，这样事情应该会好办一些。”而另一名卖净水器的推销员在被记者问及“用什么方法进小区”时，他直接表示“拿钱搞定呗！”他的方法是先到物业找物业经理谈做促销的相关事宜与费用，“双方谈妥价钱就可以做了。”
　　一家生产太阳能热水器的公司在介绍他们的成功推销案例时说，一名销售经理曾在北京一个别墅区成功取得了每天卖出10台以上的出色业绩，他的窍门是先找到业委会的两名领导，免费赠送价值几千元的热水器，然后借着他们在小区业主中的威信和人脉，发起团购，业主纷纷参加，取得销售佳绩。
李琳 张新华
】【】【】物业管理常见的问题及解决方案_百度知道
物业管理常见的问题及解决方案
1．所选派的管理人员对开发商的立项决策工作进行积极配合，对物业市场的细分、目标市场的定位、成本利润分析、物业管理的标准和内容等基本问题发表诚恳的看法和建议。2．所选派的管理人员根据自己对业主和用户一般需求的深入了解与把握，对物业规则设计中容易忽略的细节问题如空调位置设计的占地与美观问题的处理，建筑物内的管线布局怎样考虑才能利于日后的维修养护等提供改进意见，避免或减少物业管理中的“先天不足”现象。3．所选派的管理人员扮演“第二工程监理”角色，按施工进度察看施工现场。4．所选派的管理人员参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、整洁情况检查，并按整改计划督促整改。海外物业管理在前期管理动作中主要是与开发商及销售商代理商紧密配合，促进物业租售，参与签约活动；根据业主和使用人的要求、希望与建议，设计日后的管理模式，制定相应的规章制度，海外的做法是：在物业租售合同签订的同时，让业主和用户在有关物业维护、使用的“公共契约”上签字，如《大厦公契》等开发商与物业管理公司依法制定的文件，并与物业权属证一起作为档案资料保存使用，还在住区管理工作正式启动后张贴公布，便于对照执行。另外，海外物业管理的前期运作内容还包括：1．始终保持公共场所的整洁。2．严格控制和协助造访者进出物业。3．严格控制装修人员进出物业。（新加坡的做法是：所建住宅物业是“空壳”，让业主或使用者自我创造性的进行“第二次装修”，但发达国家是先按物业装修几大流派或住户爱好类型装修好，将一个“完整”的物业移交给物业管理单位，并在3年内不准再装修）4．保障停车安全。5．精神饱满、礼貌周全地接待来访者。6．全天候地做好住区的治安管理工作。日本关西地区管理专家掘重裕说，物业管理贯穿于整个建筑物生命周期的一种业务，它从整个建筑物的设计、建造、维护保养一直到最后拆除是全程跟踪服务的。因此，从建筑总体花费来看，基础建设费用只占整体费用的25%，而维护管理费用则占75%，这与中国重基建而轻管理的资金分配方式有所不同。在传统意识中，国内常常把物业开发看成是开发商、设计院和施工单位的事，物业管理是房屋建成后才开始的，似乎开发时期与物业管理无关。所以，以前国内的物业管理公司普遍对早期介入不重视。随着对物业管理理论研究的深入，业内人士普遍认为物业管理介入的时间越早越好。这个结论的得出可以说是对我国过去十几年管理实践经验和教训的总结。目前，国内一些规模较大、管理较规范的物业管理公司已经在接管物业时，进行早期介入的管理运作，并制定出相应的管理标准程序。我国现在暂无全国性的物业管理法律，不能够制定出统一的运作标准及程序。虽然有不少地方性法规、章程或条例出台，但由于我国物业管理仍处于初始阶段，有很多问题不是地方性法规所能解决的。早期介入具有以下作用：1．有利于优化设计，完善设计细节我国疆域广阔，地理环境与经济发展水平差距悬殊，这必然要对设计提出不同要求。比如在南方，高温时间较长，空调用电量特别大尤其是一些商业大厦，就必须考虑电路的负荷问题。而北方，就要考虑取暖。这些物业管理中的实际问题，一般设计人员很难完全预料、估计，而有经验的物业管理公司却十分清楚。因此，物业管理公司在项目设计阶段，从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验对所管理物业的设计进行审视，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的问题。2．有利于提高房屋建造质量 由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题十分了解，通过参与物业施工建设阶段监理，强化了施工过程中的质量管理和监控，并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中，从而提高房屋的建造质量。3．有利于保证物业的使用功能 物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收，按有关标准严格验收，能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。4．有利于加强对所管物业的全面了解物业管理公司要想做好物业及其附属设施的维修养护工作，必须对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，对于图纸改动或增、减部分作出认真记录。例如；管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一定差距，如果布置管线时不在现场作记录，在后期管理中，可能就会出现脱节的现象。相对来说，物业管理人员对土建结构部分了解得不用太深，而对设备安装、管线布置等情况则应充分掌握，便于后期管理。因此，如果目前条件不允许过早介入的话，设备安装阶段应是较合适的介入点。由于加强了对所管物业的全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础，可提高验收质量，缩短验收时间，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。5．早期介入有利于后期管理工作的进行物业管理公司通过早期介入，保证了设计、建造质量和对物业的全面了解，对后期的物业管理就带来了很多便利，既便于维修保养计划的安排与实施，又能保证维修质量，从而提高了工作效率和工作质量。同时，在前期管理中，经过一段时间的磨合，便于理顺同环卫、水电、通讯、治安、维修、绿化等各部门之间的关系，建立顺畅的服务渠道，有利于后期管理工作的进行。6．有利于树立物业管理公司的形象如果接管与入住同步进行，物业管理公司即使再努力，也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额，折腾不出头绪，并且容易忙中出错，以致严重影响物业管理企业的专业形象。三、物业管理前期介入的可行性物业管理前期介入，从前面的理论分析已得出其十分必要，但在现实中是否可行呢？下面我们就对物业管理前期介入的可行性进行分析。（一）、从经济效益角度看任何经济活动都要有成本支出，作为一个企业也必然要考虑经济效益，这是无可非议的。如果考虑物业管理前期介入的经济性呢？这可从三个角度来分析：1．经济效益的可行性从房地产开发的角度来说，增加这种行为有利有弊，存在着风险收益。利的方面：有物业管理公司介入，加强了决策、规划的准确性，保证物业顺利地开发；同时保证物业开发质量，促进物业销售，加快资金周转。弊的方面：主要是增加了成本（前期介入费用由房地产开发商负责承担），假若物业管理公司提出返工建议，可能还增加工期等。综合而知，房地产开发商虽然在前期介入中承担了一定风险，但会带来更大的收益，从经济性的角度来看，利大于弊，房地产开发商应该支持物业管理前期介入。2．从物业管理公司的角度物业管理公司从参与的角度来看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物业，为今后接受新业务奠定了基础，便于本企业进一步扩大业务领域，占领业务市场。不利的一方面是：可能增加成本费用（如果费用由物业管理公司承担）。3．从社会总体的角度从社会总体角度来看，由于前期介入有利之处在于规划施工阶段得到了把关，减少了失误，把物业的不足之处消灭在萌芽状态中，有利于社会总体经济利益提高。综上分析，利明显大于弊，所以从经济的角度看，物业管理的早期介入是可行的。（二）、技术力量的保证为了保证物业管理前期介入的成功，物业管理公司应该选择并组织好一批人员参与前期介入。由于物业开发周期长，物业管理公司不可能抽调出大批人员介入，所以应采取精兵简政的组织构架，人员组成可采取两种方式：长期介入人员（2～3人），由房屋管理员、结构工程师和设备工程师三人组成；短期介入人员（3～4人），由公司经理、部门经理和技术骨干组成。长期介入人员就是从项目一开始，就进入角色，一直到项目结束，参与项目的全过程。介入人员的素质与技术在很大程度上决定了物业管理前期介入的成败，所以在人员选配上一定挑选，通常有一名经验丰富、知识全面的管理人员（该同志应对物业情况十分熟悉，并有相关经验）来参与物业管理的前期介入。还需要一名结构工程师和设备工程师来进行配合，分管土建工程和设备安装的质量把关。正是通过技术人员的技术把关，来保证物业管理前期介入达到预期的结果。
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物业管理常识性问答问:
1、 业主委员会依法如何产生？
答：住宅区入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两 年的，开发建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宅主管部门，区住宅主管部门应在接到告知之日 起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委员会，开发建设单位应当协助召集业主大会。
分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委 员会的权利、义务相同。问：
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物业管理的相关知识
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物业中心关于预防流感和小区消毒的温馨提示提要：服务中心于4月15日至5月30日对小区开展流感消毒专项工作。流感预防主要在于良好的卫生习惯和有效的自身防护，服务中心温馨提示您
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　　物业中心关于预防流感和小区消毒的温馨提示
　　尊敬的XX业主（住户）：
　　您好！春季万物复苏，也是病毒病菌的繁殖和传播的高峰时节，近年来流感病毒变异种类越来越多样，如“甲型H1N1”“手足口病”“禽流感”等已严重危害民众生命健康。流感是由流感病毒引起的一种急性呼吸道传染病，春季是流感的多发季节，为预防流感疫情在小区传播和流行，服务中心于4月15日至5月30日对小区开展流感消毒专项工作。流感预防主要在于良好的卫生习惯和有效的自身防护，服务中心温馨提示您：
　　一、预防流感的对策
　　1.注射流感疫苗；
　　2.多饮开水，多吃清淡食物；
　　3.保持室内空气流通，流行高峰期避免去人群聚集场所；
　　4.咳嗽、打喷嚏时应使用纸巾等，避免飞沫传播；
　　5.经常彻底洗手，避免脏手接触口、眼、鼻；
　　6.流行期间如出现流感样症状及时就医，并减少接触他人，尽量居家休息；
　　7.流感患者用具及分泌物要彻底消毒；
　　8.加强户外体育锻炼，提高身体抗病能力；
　　9.春天气候多变，注意加减衣服。
　　二、预防流感，我们在行动
　　1.服务中心消毒过程所使用的药品均为国家指定无毒无害药剂；
　　2.消毒作业过程中可能会对您及家人的生活带来不便，敬请谅解。
　　武汉市**物业服务有限公司
　　XX物业服务中心
　　二**年四月四日
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据介绍，按照规定，小区水箱每年应保证两次彻底。
&有的老旧小区，楼顶的水箱七八年没有清洗了，里面长满青苔水藻，要是用户亲眼看见，估计都不敢用这水洗手。&昆明市自来水集团公司水池清洗专业公司经理马建昆说，近年来，昆明的二次供水系统卫生情况有了很大改观，但部分老旧小区，因为没有人管理，水池水箱的卫生情况仍十分糟糕。
市卫生执法监督局相关负责人表示，二次供水系统，其实就是小区、宾馆等单位，自己建立水池、水箱等，把自来水储存起来，再通过管道送到用户家里。目前，在昆明，卫生部门监管的二次供水系统有1200多家，但卫生情况良莠不齐。大部分新建小区、楼宇的二次供水系统都需要取得卫生许可证，而且每年都要审核。对于部分老旧小区，政府相关部门也安排了清洗消毒，但还有部分无人管的小区难以覆盖。
&我们保证所有的出厂水都符合国家要求的106 项指标，但水来到小区水箱里，如果被污染了，用户还是用不到卫生的自来水。&昆明自来水集团公司负责水质的工作人员表示，二次供水系统关系到每家每户的用水安全，用户可以向物业公司了解二次供水系统的清洗消毒情况，遇到问题可以向卫生监管部门举报或投诉。
作者：消毒杀菌灭菌网 来源：都市时报
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