“营改增”后房产租赁企业的纳税筹划--《财会月刊》2013年19期
“营改增”后房产租赁企业的纳税筹划
【摘要】：正房产租赁企业提供的租赁服务方式是多样的,包括租赁、仓储、物业管理等业务,这几种业务所得税、城市维护建设税、教育费附加的计算是相同的,但营业税、增值税和房产税的计税方式却有很大的差别。①租赁业务交纳营业税,税率为5%,房产税为从租计征,税率为租金的12%。②仓储业务属于物流辅助服务,纳入营改增试点范围,对于应税服务年销售额500万元以下的小规模纳税人,按简易计税方法计税,
【作者单位】：
【关键词】：
【分类号】：F812.42;F293.33【正文快照】：
房产租赁企业提供的租赁服务方式是多样的,包括租赁、仓储、物业管理等业务,这几种业务所得税、城市维护建设税、教育费附加的计算是相同的,但营业税、增值税和房产税的计税方式却有很大的差别。①租赁业务交纳营业税,税率为5%,房产税为从租计征,税率为租金的12%。②仓储业务
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营改增后，企业将会大量买房抵扣增值税？
　　今年的政府工作报告，李克强总理宣布全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。
　　一、全面实施营改增
　　5月1日起，将试点范围扩大到房地产业等，所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。
　　二、取消违规设立的政府性基金
　　停征和归并一批政府性基金，扩大水利建设基金等免征范围。
　　三、18项行政事业性收费的免征范围
　　将18项行政事业性收费的免征范围，从小微企业扩大到所有企业和个人。
　　文|大老哥
　　“营改增”后，如果企业购买房屋，就可以用取得的增值税发票进行抵扣。所以有的专家提出房地产业或将纳入“营改增”以公司名义买房最划算，为此有的房地产企业也把“营改增”作为推销房产的政策利好。
　　那么“营改增”后，如果企业购买房屋，就可以用取得的增值税发票进行抵扣政策到底是不是利好？利好的作用有多大呢？
　　为此我们采访了某企业的财务周总监，他说这对房地产企业的经营来说可能是利好，因为营定税是刚性的，房地产企业按销售额5%收取，若改成增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收，适用税率暂按11%计征，或能减轻企业的负担。简单地说营业税是按销售总额征收的，增值税是对流转中增值部分征收的，而且开发商原先购进的材料款等所开的增值税发票是可以抵扣的。所以，营改增后房地产企业的税负可能会减轻。
　　但对企业购房来说是不是利好，还得仔细分析。如果按财政部的拟准备的方案暂按11%的标准税率来计算，购买1000万元的房子，理论上能抵扣（1000万元÷1.11×11%（税率））99万元的增值税。
　　周总说这是理论上的抵扣税额，但实际能不能抵扣，还要由多方面的因素决定；比如有的企业不是增值税一般纳税人或者没有产生多少增值税，那就无法抵扣或者抵扣不足；还有的企业现在执行的还是营业税，比如饭店这一类企业，那么它们去买房也是不能抵扣的。
　　企业还要注意购买房屋以后，目前企业的持有环节税是比较重的，无论是自用或者出租都要交纳房产税（个人购买住宅不需要交房产税，购买商业地产自用或出租要交纳房产税），计算方法如下：
　　（一）按照房产计税余值计算
　　按照房产的计税余值计算应纳税额时，商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。其应纳税额的计算公式为：
　　应纳税额＝房产计税余值×1.2%
　　其中：房产计税余值＝房产原值×（1－原值减除比例）
　　一套总价1000万元的房屋，一年的房产税就要8.4万元左右。
　　（二）按照房产租金收入计算
　　1、营业税：按租赁收入依5%税率计征；
　　2、城建税：按营业税额依7%税率计征；
　　3、教育费附加：按营业税额依3%的征收率计征（有的地方还开征了地方教育附加，各地不同，征收率有1%，也有1.5%。）
　　4、印花税：按租赁收入千分之一贴花；
　　5、房产税：按租赁收入依12%的税率计征；
　　6、土地使用税：按实际占用土地的面积×依单位等级税额计算，“单位等级税额”是根据土地坐落的地点，由地税局事前确定的：从全国来看，“单位等级税额”如下：
　　（一）大城市1.5元至30元；
　　（二）中等城市1.2元至24元；
　　（三）小城市0.9元至18元；
　　（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
　　以上加起来，可能总计能到租金的18%左右，（各地在执行过程中都有一些优惠政策，实际税赋可能轻一些）。
　　此外，房产税是每年都要征收的。
　　周总说事情至此还没有完，如果企业想卖掉房产的话，所产生的税费也比个人房产交易要大得多。公司转让房产需缴纳的税费包括土地增值税、营业税、印花税和企业所得税等。
　　目前杭州要征收差额5%的营业税及其他附加税（5.6%）；自行去地税申报的土地增值税（全额的0.5%）及企业所得税（25%）。所以企业要比个人交易税费要高得多，并且，一旦房产列为公司固定资产，就需要每年列入财务报表计算折旧。一旦公司财务状况出现问题，房产有可能被抵押、变卖等来弥补欠债损失。
　　所以，“营改增”后，企业购买房屋可以用取得的增值税发票进行抵扣这一政策，确实是一条利好，但对刺激企业购买房产的作用是有限的，笔者在咨询另一家企业的财务总监时就明确说：我们不可能因为“营改增”而去买房，除非自用或为引进人才或许去买房。
来源：快房网
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　　最近，关于住宅的利好消息一个接一个。又是降首付，又是降契税、营业税的，搅得房地产市场风生水起，买房的和卖房的都喜大普奔，感觉楼市的黄金时代又要来临了。尤其是二手房，只要购买时间超过2年以上，就不用再缴纳5.6%的营业税和营业税的附加税种，而且也不再区分住宅和普通住宅，不管是多大的房子，都能享受到这种优惠。
　　跟住宅交易享受到的一个又一个优惠相比，商铺和写字楼在国家下达的这些优惠政策的文件里，就好像不存在一样。大概是由于购买商铺和写字楼的人相对较少，比起庞大的住宅购房群体来说，这些人似乎可以忽略不计。实际上，相比二手住宅，现在市场上二手写字楼和商铺的交易税费极高。除了交易税费以外，其实写字楼和商业租赁的税费也不低，而这些，知道的人并不多。
　　今天的文章，就具体来讲讲在写字楼和商铺的交易、租赁市场中，写字楼和商铺的持有者到底需要付出多大的代价。
　　一先来看看2015年新房、二手房市场上办公商业的数据
　　我们可以看到，在整个2015年，不管是新房还是二手房，写字楼、商业的销售套数、面积都相当的低，面积占比都是在整个全年房地产交易总面积的1.5%左右。
　　怎么会这样？
　　这就是我们今天要呼吁的话题，是因为高额的租赁税、高额的二手写字楼商业交易税，使得写字楼和商业物业的市场极度不活跃，租不起、交易不起直接导致大家买不起！
　　而如果这个问题不得到重视，郑州市场上巨大体量的写字楼和商业，将是一个市场上巨大的堰塞湖！
　　二写字楼和商铺的交易税有多高？
　　写字楼和商铺的交易税费分为税和费两部分。我们分别来看看卖方和买方都需要缴纳那些税费。
　　卖方需要缴纳的税种如下：
　　1、营业税：须提供购房发票，按购房金额和出售金额的总差额征收5%
　　2、个人所得税：须提供购房发票，按购房金额和出售金额的总差额征收20%
　　3、土地增值税：交易额的6%
　　4、印花税：交易额的0.5%
　　5、城市维护建设、教育费附加、地方教育附加：这三项是营业税的附征税。税率分别是营业税的7%、3%和2%。也就是说，按购房金额和出售金额的总差额征收0.6%。
　　总共算下来，二手写字楼和商铺交易时，卖方需要交的税如下：交易额的11.5%+房款差额的25.6%
　　在无增值时一共交税：11.5%
　　增值一倍（1元买2元卖）时一共交税：50%*25.6%+11.5%=24.3%
　　增值二倍（1元买3元卖）时一共交税：66.7%*25.6%+11.5%=28.5%
　　有人可能会说，那我可以做低价格，比如在合同上写明是我1元买，1元卖，升值的部分买卖双方私下交易，这样交的税不就低很多了吗？不好意思，房管局为了防止这种情况出现，还会给予一个成交指导价。最终各种税的金额，都是按照这个成交指导价来走的。在这种情况下，卖方累计交税的比例会更高。
　　买方缴纳需要缴纳的主要税费如下：
　　1、契税：交易额的4%
　　2、印花税：交易额的0.5%
　　3、交易手续费：交易额0.5%
　　4、产权登记费：400元/件
　　相比卖方而言，买方要缴纳的税费要低很多，总共占据交易额的5%。当然，事情没有我们想象的那么简单。卖方需要缴纳的高额税，最终肯定有不少是要转移到买家头上的。
　　综上，二手写字楼和商铺在交易时，买房都需要交纳交易额20-30%的税金，而买方需要交纳交易额5%的税金。不算不知道，一算吓一跳。怪不得房管局都没有什么写字楼交易业务。
　　我们再来贴一个郑州楼市曾经写过的一个现实案例。
　　黄先生2006年在CBD买了一个285O的写字楼订了一个房子，房价4000出头，一共花了115万，再加上4%的契税一共花了120万的样子。在2014年准备以22000元的价格出售时，发现要交的各项税率高达200多万。不得已，黄先生最后放弃了出售这套房产的打算。
　　现在，我们再来对比一下写字楼、商业的交易税费和住宅交易税费的差别。
　　根据最新政策，“按照财政部的规定，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
　　对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。”
　　也就是说，现在住宅交易的最高契税，也只是2%，而写字楼和商业，都还是4%。住宅满2年，不需要再交营业税。而写字楼和商业，无论买了多少年，还需要按差价交5.6%的营业税。土地增值税，住宅也是不用交的，而写字楼和商业需要缴纳交易额的6%。最重要的个人所得税，住宅可以按照交易额的1%收取，而写字楼和商业，需要缴纳差价的20%。
　　根据米宅的二手房监控数据，去年11月份，二手房一共交易了5778套，其中住宅占到了5687套，而一个月的写字楼和商业交易套数只有91套。为什么写字楼和商业不交易，不是不想交易，而是交易不起。
　　三写字楼和商铺的租赁税是多少？
　　除了二手写字楼、商铺的交易需要缴纳高额的税费，写字楼和商铺的出租，按照政策法规的规定，也是要交税的，而且税额也不低。
　　根据日起实施的《河南省房屋租赁管理办法》规定，对外出租的房屋需要到相关部门进行备案，出租房屋的收入还要依法纳税。
　　个人出租写字楼、商业，月租金在3万元以上的，需要交的税如下：
　　1、营业税：租金收入的5%
　　2、城建税、教育费附加、地方教育附加：营业税的12%，即租金收入的0.6%
　　3、房产税：租金收入的12%
　　4、个人所得税：租金收入的2%
　　5、印花税：租金收入的0.1%
　　6、土地使用税：占地面积&单位税额
　　综合算下来，就是租金收入的20%左右+土地使用税
　　个人出租写字楼、商业，月租金在3万元以下的，需要交的税如下：
　　1、房产税：租金收入的12%
　　2、印花税：租金收入的0.1%
　　3、土地使用税：占地面积&单位税额
　　综合算下来，就是租金收入的12.1%左右+土地使用税，相比3万元以上的，少了不少。
　　我们再来看一下对比出租住宅需要缴纳的税费――是的，出租住宅也是需要交税的。
　　根据郑州相关法规，在郑州市区，个人出租住宅用于居住，月租未达到3万元起征点的，营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、印花税和土地使用税，全部免征，只收取房产税，按照租金收入的4%进行征税。
　　在郑州市区，个人出租住宅用于居住，月租达到3万元起征点的，需要缴纳的税费如下：
　　1、营业税：租金收入的1.5%
　　2、城建税、教育费附加、地方教育附加：营业税的12%，即租金收入的0.6%
　　3、房产税：租金收入的4%
　　4、个人所得税：租金收入的2%
　　综合算下来，是租金收入的7.1%，和商铺、写字楼相比，低了太多。
　　以上的这些税率，都是建立在房东在房管局备案的基础上的，如果没有备案，缴纳的税率要更高。之前有媒体算过账，一套月租金2000元左右的房子，按租定一年时间计算，如果备过案的话一个月只需交4%的房产税，也就是80元，一年为960元，加上手续费80元，为1040元。如果不想去房管局登记备案，则要按13%月租金比例交税，一月需要交260元，一年为3120元，加上手续费为3200元。
　　大部分用于租住宅经历的普通群众应该都知道，大部分的房东是没有在房管局备案的意识的，多数是根本就不知道，少数是知道了，但是也不会去。按照4%的比例来算，这个费用不算太高，但是平白无故的要损失一笔钱，这种事情肯定摊到谁头上都不乐意。而且这个费用最终肯定要转嫁到房客头上。因此，一直以来，主动到房管局备案的房东数量极少。
　　低税率的住宅房东尚且如此，高税率的写字楼和商铺房东更是可想而知。一直以来，由于政府对于写字楼和商铺的监管要比住宅严格得多，所以写字楼和商铺的房东交税比例要比住宅高不少。这主要是因为郑州房管部门执法人员的人力不足，有限的人手当然要用到产出更高的写字楼和商铺上。
　　但是，如此高的税率，房东当然是能逃就逃，实在是逃不过了，再进行缴纳，当然，肯定也还是会把部分成本转嫁到租房者身上。
　　楼市观点
　　郑州楼市一直认为，由于目前交易税过高，导致郑州市场上有很多写字楼和商业无法交易。前些年里，由于房价攀升、租金攀升，写字楼和商铺交易成本过高还未对市场造成太大影响。毕竟都持续地赚着钱，所以不交易也无所谓。
　　但是，目前郑州各种巨大体量的城改项目都会陆续入市，写字楼和商铺的配建比例都很高，如果交易税还像之前一样居高不下，整个市场流动性不够，就会导致2016年的写字楼和商铺市场更加萧条。在转手极其困难的情况下，投资者在购买写字楼和商铺时就会更加谨慎和犹豫，毕竟，一旦买得不理想，这套房子就彻底砸到自己手里了。
　　在实体经济不景气的情况下，租赁税的过高也会影响实体经济的发展，在楼市之前的文章中，也提到了由于房租上涨过快，导致商户到了难以为继的地步，最后只得关店大吉。
　　所以，大胆预测写字楼和商业的交易税的调整会到来，而租赁税也会迎来一些变化，但会不会在2016年到来，不知道。
　　我们期待税率调减的政策早点到来！
　　今年的两会上，李克强总理也说了要在5.1日起全面放弃营业税，全面实行营改增，要为企业减税！这是一个对未来有重大利好的消息。
　　我们期待着，大家的目光也能关注到写字楼交易、租房租赁这个方面！
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