看房不买也要签协议 房产中介玩的哪一出_新浪上海_新浪网
　　上午10点，记者以买房者的身份来到了某房产中介公司，与业务员一起去看了两套房子，随后，业务员要求签一份《看房确认书》。
　　(房产中介公司业务员：每个公司，它都会有一个君子协定的，协定的，每个公司都会有的。 记者：就是我去其他房产公司，可能也要签，是吗？ 房产中介公司业务员：都要签，都一样的。)
　　确认书中写明：看房者不得将所看房屋介绍给第三方，否则要支付违约金。业务员表示，由于经常发生跳过中介，买卖双方直接交易的情况，为此，只好用这样的协议来约束买房者。(房产中介公司业务员：这怎么说呢，这只是一个先小人后君子的约束)不过，相关律师表示，类似的条款，明显地限制了买房者的权利，买房者在下笔时要认真思考。(上海环绮律师事务所律师 张诗卿：在这个条款里面，它实际上是限制大家的交易，这跟合同总则当中，一个合同自由原则是相违背的。)
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新浪地方站房产买卖合同签订前需要看五证吗来自:
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如何签《商品房买卖合同》推荐回答：空格空行别留白购房人签合同前应先看一下前面的说明，明确以下问题：1、《商品房买卖合同》示范文本虽由市国土房管局统一编号、印制，但仅是在本市取得商品房（包括经济适用房）预售许可证的项目中推荐使用，而非强迫使用。2、合同文本〔〕中为选择内容，并有很多空格和空白行，供房地产商和购房人自行约定或补充约定，合同中涉及选择的，自行约定的内容优先于示范文本中的固定条款，房地产商和购房人都有权对示范文本条款的内容进行修改、增补或删减。3、购房人签合同时一定要注意对示范文本〔〕中内容的选择，在空格或空行部位填写需要删除或添加的内容，如不作约定或以补充协议形式另行约定时，应划掉空格或空行部位，避免留下后患。不容忽视“当事人”在合同条款之前，我们首先看到的是关于当事人的约定，对此很多购房人都不太重视，事后遇到了一些不必要的麻烦。购房人签合同前首先要确定在合同上填写的出卖人与预售许可证上的售房单位是否一致，上网查一下出卖人的营业执照注册号和企业资质证书号的真伪，不要接受代理人或代理机构将自己的名字代替预售许可证上的售房单位填写在出卖人栏目中。避免已出现过的购房人付了钱，房地产商却说没收到钱而不肯交房的案件再次重演。如果房地产商是委托代理人或代理机构进行销售，购房人一定要看清房地产商委托的权限范围，要求他们在委托代理人或委托代理机构情况后面添全所有内容，如果出卖人授权代理人或代理机构有权代表房地产商签字，购房人一定要看一下授权书的正本，同时最好要求把该授权书作为合同的附件。购房人在合同中被称作买受人，购房人在填写前最好事先想清楚用谁的名字购买。虽然合同备案前，购房人和房地产商可自行商议更改，但碰上销售代理嫌麻烦，以房地产商不同意为理由拒绝修改，购房人也没有什么好招可以对付。合同备案后，房屋交付前，购房人想换名字，需购房人和房地产商一起到国土房管局办理更名手续，除了要花更名费，同样需要房地产商的同意。房屋交付后，购房人要想换名字，只能等到拿到房产证后办理过户，费用就更大了。购房人如果是贷款买房，银行手续一开始办理，房地产商通常都不愿意配合购房人更名，就算购房人已拿到房产证，由于牵扯抵押委托，即使购房人愿意花钱，办理过户也不是很容易。所以在这里提出这个问题，是国内人通常认为房子是夫妻共同财产，写谁名无所谓。但由于房产实行登记制度，如果仅写一方名字，将来可能会遇到不必要的麻烦。国土房管局去年11月曾发过一个1024号通知，通知中说：“夫妻、父（母）子等关系中，持有房屋权属证书一方，具有业主身份，可以被选举为业主委员会委员，未持有房屋权属证书一方不具备成为业主委员会委员的资格。”由此提醒购房人应注意到我国正在制定的《民法第二篇物权法》草案（全国人大法工委发）中有一条：“记载了不动产登记簿的权利人是该不动产的权利人”。根据这种情况，笔者认为合同上还是把夫妻双方的名字都写上更保险一些。目前，也有不少人由于担心今后会征收遗产税而用子女名字买房的，这在国际上并不常见，虽然我国文化和西方文化存在着差异，但如果用发展的眼光看，这种做法有很多潜在的风险和不利，孰重孰轻，还望购房人三思而后行。分清大产权、小产权合同第一条首先表述的是购房人要购买房屋的建设依据，包括土地使用证、建设工程规划许可证和施工许可证。土地使用证反映了房屋所在小区的土地占有面积、使用年限和使用性质，而且也能反映出房屋的产权情况和使用性质。我们购房人经常听到的容积率即是指小区房屋建筑总面积和该小区土地使用证上的土地面积之比，我国目前土地出让金按容积率缴纳，容积率反映了房屋的建筑密度，直接影响购房人居住的舒适度，同时决定了地价成本在房屋中占的比例，购房人不应忽视。房屋用途是由土地用途决定的，购房人不要轻信房地产商所宣传的房屋用途，将来房屋交付使用后，国家关于不得改变房屋用途的规定将会使一些不注意土地用途买房的人陷入尴尬。土地使用年限影响着购房人的买房成本，虽然土地使用年限到期后，政府通常不会收回土地，但再缴纳土地出让金则是无可避免的。北京目前的商品房已取消“内销房”和“外销房”之分、“内销外租房”也不复存在，外地人买房的限制也已取消，但市场上在销售的新房并非统一成了一种形式，购房人不要轻信房地产商说的什么“大产权”和“小产权”，而应通过和房地产商约定合同第一条，了解土地是“划拨”还是“出让”取得，确认自己所买房屋的性质。房产权本来是不分大小，只有一种定义，但由于我国的一些特色，形成了社会上一些约定成俗的说法，对“大产权”和“小产权”在不同情况下有不同解释。第一种解释：发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲发展商的大，购房人的小。这种解释对购房人分清买的什么房没有太大关系。第二种解释：国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。第三种解释：买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是“小产权”房，对这个区别购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认。房地产商提供的土地证明如果是通过“划拨”得来，就是这里说的“小产权”；如果是通过“出让”或“转让”得来，就是这里所说的“大产权”。二手房、集资建房、房改售房、回迁房不在笔者本文讨论的范围之内，可以使用标准合同，也可使用其他合同。最近笔者又听到网友介绍：现在有些开发商将项目的尾盘不再出售产权，而是出售使用权。买这种房比买同类产权房便宜，但购房人还要每月按政府规定的公房出租价格交纳房租（现在是3元／平方米）业内管这种房也叫小产权房。对这种情况，笔者提醒购房者买这种房只是买了使用权，完全谈不到产权，当然这种合同和商品房的标准合同也没什么关系了。因此购房人签合同时，对〖土地使用权出让合同号〗、〖土地使用权划拨批准文件号〗、〖划拨土地使用权转让批准文件号〗应该三选一，不能糊里糊涂都保留。如果一个都选不出来，就要考虑一下自己买的房将来是否根本不会得到国家发的房产证。“现定名”“暂定名”非真名购房人还要注意该条〖现定名〗和〖暂定名〗也要二选一，并在其后面空格处填写预售许可证上反映出的项目名称。房地产商为了项目促销，经常会给自己开发的项目冠以各种各样千奇百怪的名字，购房人千万不要凭喜欢某个名字而决定买某个项目，因为房地产商宣传的名字，政府不是一定要同意的。如果政府不同意，购房人以名字不对要求房地产商退房或赔偿通常不会得到法院支持，因为购房人买房时应该知道该项目政府批准的名字。到目前为止，对房地产买卖，笔者还没听说有知错买错可以作为打假案处理的。“五证”最好看“正本”前面所讲《土地使用证》和合同第二条提及的《预售许可证》加上本条提及的《建设工程规划许可证》、《施工许可证》及本合同未提及的《建设用地规划许可证》，就是通常媒体宣传的《五证》。购房人可要求房地产商在第一条相关位置填上“建设工程规划许可证号”和“施工许可证号”，在后面的空白栏填上“建设用地规划许可证”号等其它项目建设依据。购房人看“五证”最好能够要求看“正本”，留意一下《土地许可证》上有没有注明土地已抵押给银行。如果土地抵押了，购房人应和房地产商就解除抵押的时间进行约定，明确房屋交付时，房地产商如果不能解除抵押应具体承担什么样的赔偿责任。签购房合同有什么需要注意的？推荐回答：签订购房合同八大注意事项第一项：关于五证陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件；或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。第二项：关于公摊面积陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。第三项：关于房产证陷阱：建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。第四项：关于书面通知陷阱：合同中约定通知义务后（如：交房通知），开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。第五项：关于所售房屋的坐落位置陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。第六项：关于所售房屋的抵押陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。第七项：关于物业管理公约陷阱：《物业管理条例》明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则，开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。第八项：关于各方责任范围陷阱：如果因开发商的各种原因（如：五证不全、一房二买、又抵又买等）情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。签购房合同需要什么证书推荐回答：在开发商处签订购房合同需要看到开发商的五证，也就是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》.。主要是预售许可证，如果没有预售许可的话开发商是不能卖房子的。在开发商处签购房合同，只有上面说的五证，如果是购买二手房的话需要卖方提供产权证国土证就可以了。房屋买卖合同在房产证下来前签合同要注意什么推荐回答：签订二手房应该注意一下几点：注意事项如下：1、房屋手续是否齐全 （查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）。2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）。3、交易房屋是否在租。（须注意：买卖不破租赁）。4、土地情况是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）。5、市政规划是否影响 （是否在动迁红线内）。6、房屋是否合法 （不要有违规搭建等，无法办理过户）。7、单位房屋是否侵权 （福利分房等）。8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房） 。9、中介公司是否违规 （黑心中介吃差价等）。10、合同约定是否明确。（违约赔偿责任）如能注意到以上几点，对于交易双方，都是非常公平，安全合理的。在签商品房买卖合同前是先交钱还是先给看买卖合同呢推荐回答：先签订购房合同，再交费的。必须先给看购房合同。全款购买新房的流程：一、首先通过媒体收集有关房地产项目的各种信息。二、通过对自身的消费需求状况(购买能力、欲购买楼盘位置、居住小区的配套、环境、 物业管理、总价格、面积等)进行全面、综合的衡量与分析，初步确定一个适合自身实际需 要的购房框架，然后结合收集的各种楼盘信息进行筛选、比较，确定几个备选项目。三、对备选项目通过收集的楼书资料，电话咨询或熟悉该项目的朋友做一番初步了解，然 后抽出几天时间进行现场实地考察。四、现场考察项目过程中，可邀请一些对建筑和环境懂行的朋友同行，这样对选择到好房 屋会有很大的帮助。五、选定项目后，交订金前，最好向房地产行业的律师或懂行的朋友咨询一下签订合同时 应注意的问题， 如有条件最好聘请一位房地产专职律师代为办理， 从而确保购房后万一与开 发商产生纠纷时不至于太被动。六、做好上述准备后，去售楼处交订金，并同时签订认购书和确定签署正式合同的时间。 (这期间特别要注意详细查看开发商提供的“五证”及相关文件) 。七、 按照约定时间与开发商签订正式的购房合同， 按合同约定的付款方式交纳购房款项。八、 在规定期限内， 由开发商协助到当地的房地产交易管理部门办理预售合同的登记手续， 并按规定交纳印花税。九、合同登记后，需要办理购房贷款的，可以着手办理抵押贷款手续。具体办理办法，可 向有关部门咨询。十、房屋竣工验收合格后，开发商提供“入住通知书”及“收楼须知”，销售 部、物业公司财务部、管理处到现场集中办公，着手办理业主入住手续。业主办理入往手续 同时应携带相应的证件、购房合同，办理手续如下：(1)到开发商售楼处交纳购房余款。(2)领取《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》及有关装修规定和表格。(3)由销售部或物业部陪同业主验房，签署“楼宇交接书”。(4)与物业公司签订《物业管理公约》 。(5)按规定交纳首期物业管理费，灶具报装费，有线电视报装费，电话初装费等(不同 物业有不同规定) 。(6)新业主领取房屋钥匙，办理装修或入住手续。签定商品房购买合同时应注意哪些问题?推荐回答：商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。签订商品房买卖合同注意事项：(一) 查证：最主要的应该看商品房预售许可证。一定要看原件，要看清楚您所预购的房屋坐落位置、楼号、单元号、房号是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。如购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款以及维修费、物管费等等。(二)面积的确定与差异的处理：应当明确合同中认定的面积是出卖人暂测面积，还是房地产产权登记机关实际测定的面积(对于预售商品房来说，一般都是暂测面积)。根据我国现行的房地产权属登记制度，房屋的面积以产权登记机关实际测定的面积(即产权证上登记面积)为准，只有这一面积数值具有法律效力。另外，由于房屋的墙皮厚薄、测量误差、设计更改等原因，暂测面积与实际面积发生差异的现象客观存在且相当普遍。因此，消费者在签订合同时一定要在合同中详尽地约定面积差异处理的方法。(三)计价方式与价款：应当明确合同中选择的是哪种计价面积，是建筑面积、套内建筑面积，还是按套计价等。通常是采用建筑面积计价，这时还要明确套内建筑面积和公共(用)分摊面积是多少。(四)付款方式的选择：在合同中应予明确付款方式和交付时间，同时明确违约责任。对于一些不合理的、缺少依据的收费，如出卖人聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等可以拒付。(五)物业维修资金的交纳：物业维修资金是房屋维修的专项资金，此项资金应存入专项维修资金专户。消费者在签订合同时，一定要明确交纳方式，如果委托出卖人代为交纳的，应约定维修资金缴纳凭证领取日期。(六)装修质量要求：要详细地把装修质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级，建材配备清单、等级，屋内设备清单，水、电、气、管线通畅，门、窗、家具瑕疵，房屋抗震等级等。(七)关于规划、设计中途变更的约定：房地产开发项目在建设过程中，有时会出现规划、设计中途变更情况，消费者在签订合同时应认真查看合同中可能出现的规划、设计变更事项，并进行详细约定。(八)保修责任：合同中要明确规定商品住宅的保修责任。按照规定，出卖人在商品住宅交付使用时，必须向买受人提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，并作为商品房买卖合同的补充约定。出卖人应当按照《商品住宅质量保证书》和商品房买卖合同的约定，承担商品房保修责任。(九)合同纠纷的处理：在合同履行过程中有时难免会发生争议，因此消费者一定要与出卖人约定好争议解决途径和方式。(十)关于产权登记的约定：必须要求出卖人承诺将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的具体时间，明确房地产权属证书办理的方式(由出卖人代办或自行办理)以及迟办的违约责任。(十一)补充条款签合同要注意的事项：由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和出卖人签订补充协议，先将补充协议拿回来，找相关专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。(十二)其他注意事项：在签《商品房买卖合同》时，应在所有空白处划线;双方另有约定的，在每句话末了盖章或者划线。在签订正式购房合同后，最好对该合同进行复印备份，并由出卖人或代理人签名确认，直至该合同由出卖人到房管部门备案，以便日后出现纠纷时作为证据。二手房在签订买卖合同前后该注意什么问题推荐回答：二手房在签订买卖合同前后，应注意以下十点：1、房屋手续是否齐全 （查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）；2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）；3、交易房屋是否在租 （须注意：买卖不破租赁）；4、土地情况是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；5、市政规划是否影响 （是否在动迁红线内）；6、房屋是否合法 （不要有违规搭建等，无法办理过户）；7、单位房屋是否侵权 （福利分房等）；8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房） ；9、中介公司是否违规 （选择全国连锁的正规品牌中介机构办理，避免黑心中介吃差价等）；10、合同约定是否明确 （违约赔偿责任）分享至 :
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我的房子被中介签过买卖合同以后，因为中介经常换人导致合同原本说要在9/24号满5年之后3日内过户的，1直拖到现在买方的银行贷款还没下来，至今无法师履行合同，我该怎么办？
过户时上交的买卖合同买方的名字中介打错了（名字后两个字打反了），合同上买方手签的名字是对的。
办理其他环节时合同名字是正确的，产证出来的名字也是对的，请问以后房子会产生纠纷吗？
签了买卖合同 未网签 中介要求网签时低价报税 可我怕阴阳合同导致以后合同纠纷 我可以撤销合同吗 这样算不算违约
房子已经买了，但现在不能过户，已经付清业主全款，并办理了预约买卖合同公证，现在不能过户怎么办
卖方的房子过户给买方，合同中没有明确银行下款时间，买方的银行贷款已经审批下来，由于银行银根紧张，房款时间需要等待，卖方可以申请银行撤回买方贷款要求，并要买方以现金形式支付吗？卖方妹妹在银行，贷款从其妹妹处办理的。
委托人因不在本地委托受托人买卖房子、结束过户之后，委托人因各种原因不回来迁走户口，和买房签订的合同规定好了迁出时间，请问受托人有责任么？
我现在要买一处房子，因为我们不具备买房资格不能马上更名过户，要四年以后孩子够十八岁才可以过户到孩子名下。我和卖方签了一份公正书，公正书上注明卖方授全买方代理其，处置该住房的买卖，更名，过户。 房款要全付清，这样我的合法权益会受到法律保护吗？四年以后我能顺利办理房屋过户手续吗？感谢您的帮助，谢谢
您好，我想咨询一下，房子是爸爸买给弟弟住的，房产证上写的是弟弟的名字，但是证一直放在姐姐这里。前一阵，弟弟未经家人允许，和别人签了一个买卖合同。把房子低价卖了。而骗我们说是租给人家的。当初买房人和弟弟的二姐吃饭时，弟弟的二姐说过这个房子是不让卖而且也不能卖。后来买房人问过弟弟卖这个房子用不用和家人商量。弟弟说这房子是他自己的不用。之后因为房产证在姐姐这里。所以房子一直没有过户。在这种情况下我们能把房子要回来么？弟弟因为有诸多恶习。爸爸当初就是...
您好，我想咨询一下，房子是爸爸买给弟弟住的，房产证上写的是弟弟的名字，但是证一直放在姐姐这里。前一阵，弟弟未经家人允许，和别人签了一个买卖合同。把房子低价卖了。而骗我们说是租给人家的。当初买房人和弟弟的二姐吃饭时，弟弟的二姐说过这个房子是不让卖而且也不能卖。后来买房人问过弟弟卖这个房子用不用和家人商量。弟弟说这房子是他自己的不用。之后因为房产证在姐姐这里。所以房子一直没有过户。在这种情况下我们能把房子要回来么？弟弟因为有诸多恶习。爸爸当初就是...
没有产权的房子进行买卖、与中介公司签一个三方合同、如果将来产权问题有纠纷、中介在其中起决定性作用吗？
我是卖方,因为中介和买家私自做的网签,网签合同价格和实际成交价格不一样,我现在拒绝签网签合同,所以现在无法过户,马上就要到合同约定的过户期限了,买方如果起诉我不过户我该承担责任吗 在约定的时间内我可以过户,但我要求按实际成交价格过户,如果走法律程序会支持吗?某无良房产中介签无效合同_芜湖吧_百度贴吧
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某无良房产中介签无效合同收藏
半月前父母前去该中介看中一套房，可是中介负责人竟然连房产证都没有给父母看，也没有核实房主及房屋信息，这些父母都不懂加之购房心切，中介就忽悠父母签订了房屋买卖合同，我发现后第一时间前去该中介核实上述信息，发现此房为夫妻共同共有，签订合同的卖家却只有夫妻一方的名字，向中介要求完善该合同，中介负责人竟然以麻烦为由一再拒绝，无视买房者应有的权益，经过半个多月，最终以卖房者违约而告终。在此，提醒广大同胞遇事冷静，平时多陪陪父母，关心父母。
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这哪家中介，我也是做中介的。
买房这种事，作为你是明白人一定要在签约当天无论多忙也要仔细参与，中介都是在房子卖不出去的环境中长大的，要是我必须产权证上每一个人签名，而且我至少支付五万定金（最好准备十万），还有违约一天才一百元成本？怎么说也得要500-1000以上才会让卖方感觉到压力吧！
就问没看到房产证为啥签合同？你能不看房产证就签合同，人家也能没看房产证就卖房子，也说的过去的。
关键涨价了～无良房主
还有这份合同不是网签买卖合同，最多算是一份居间合同，还有房价大写是四十九五千是什么意思，四十九个五千？字不丑、但是感觉超级业余水准，这份合同是不是他们第一次做的买卖呀？合同内容非常不规范，总体表现就给人一个感觉，超级业余，作为合同的参与者，是我会要求重新打印一份，合同法有一说，“公平”第一，否则就是不成立的合同，也就是无效合同，这点你知道就可以了，你有权追究卖方违约责任，连中介公司也有连带责任，夫妻共有一方未能到场签约，不是买方的错误，买方是善意参与交易者，卖方决定合同无效，但是需要承担违约责任，每一个人买房都不会像买菜经常经历，大家都寄望卖家真诚、居间方专业，但是如今的市场你若决定参与，第一件该考虑的问题就是卖家违约怎么办？我能得到怎么样的赔偿？我同时有几个选择，你的不能让我满意，至少有别的选择
我看你图上不是房产证嘛
我也在这家中介被违约过，一样的垃圾合同，中介里的员工还说他们这已经发生过好多起违约的了，真是老鼠屎一样的存在
无效合同的特征之一便是违法性！去告他吧！绝对能赢
准备点黑狗血，等晚上中介下班了……泼到门面上，灭了这些吃人不吐骨头的妖孽……
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双方未能签定正式的买卖合同，中介是否有权要求约定标准的佣金？
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点评：二手房买卖中，双方未能签定正式的买卖合同，中介是否有权要求约定标准的佣金？对此，司法实践中基本已无争议，即合同没有签定完成，中介没有促成交易，要求支付佣金的条件尚未成就，因此无权要求约定标准的佣金，即使居间协议有不同约定亦如此，但可以要求与提供劳动相对应的报酬。在上海法院的审理实践中，该报酬一般为一两千元。案例&& a05：法治庭审&& 稿件&& 卖家变卦不卖房中介仍讨中介费&& 法院判决房主支付1000元居间费□法治报记者 陈颖婷&&& 原本挂牌出售房屋的卖家临时变卦不愿出售房屋，眼看无利可图的房产中介竟然擅自在房产网络挂牌限制该卖家交易，并将卖家金老伯推上了被告席，要求其为这次不成功的房屋买卖支付中介服务费1.8万余元。近日，松江区法院开庭审理了此案，最终法院以未签订房屋买卖合同为依旧，判令驳回该中介公司的诉讼请求，房屋产权人金老伯酌情给予中介公司1000元居间费用。房主反悔不卖房了&&& 2009年10月， 78岁的金老伯准备将自己近百平方米的房屋出售，他将房屋在某房屋中介公司挂牌出售。没过几天，金老伯的房屋便被市民李先生看中。金老伯与李先生在中介公司签订了《房屋买卖三方居间协议》，约定房屋总价为125万元。而中介公司愿意以低于2%的中介服务费收取，即买卖双方交1.8万元即可。&&& 协议约定，金老伯及李先生与中介公司三方签订协议后16日内，按照上述约定的成交条件签订买卖合同。同时在签协议时，李先生给了金老伯定金1万元。&&& 谁知好事多磨，就在签订三方协议后不久，金老伯由于身体不适住院治疗。金老伯通过电话先后告诉中介公司和李先生，他无法亲自到相关部门签订买卖合同。金老伯与李先生买卖房屋的事也由此搁置了下来。在住院期间，金老伯考虑再三，打消了立即卖房的念头。为此，金老伯退还了李先生定金并给予双倍赔偿。中介“挂网限售”讨佣金&&& 事情并没有因为金老伯的双倍赔偿而结束。房产公司将此次房产买卖的“流产”归咎于金老伯单方面的 “毁约行为”，要求金老伯和李先生仍需支付总房价2％的中介服务费，按事前说好的各自支付中介方佣金，即金老伯和李先生各支付9000元。但房产公司的要求遭到金老伯的断然拒绝。中介公司于是将金老伯的房屋挂上房产网络，并限制其与买家交易。同时，为了讨要佣金，中介公司又将金老伯告上法院，要求判令金老伯支付佣金1.8万元。&&& 金老伯认为，当时中介公司是在无法出示产权证原件的情况下签订居间协议，而且在签合同时产权号是空白的。又因自己视力不好未能仔细看合同，中介公司也没有告知其若房屋买卖不成功仍需支付佣金的事项。中介公司见房屋买卖不成功后，还故意将其房屋上网致使其不能再做交易，经过多次交涉才从网上撤下。在金老伯看来，中介公司本身有过错，故请求法院驳回中介公司的诉讼请求。房主被判支付千元居间费&&& 那么金老伯究竟是否应该为这次不成功的房屋买卖行为支付不菲的中介费呢？法院审理后认为，房产中介公司作为居间人，只有在促成合同成立的情况下，才可以要求委托人按照约定支付报酬。在中介的居间下金老伯与案外人李先生签订了房屋买卖三方居间协议，但事后双方并没有签订房屋买卖合同，因此中介方的居间活动尚未成功，并未促成合同的成立。&&& 此外，原告中介公司作为格式合同的提供方，对被告方金老伯权利限制较多，而对自己的义务没有相应的规定，中介公司又没有采取合理的方式提请金老伯注意，也未能提供证据证明其已就该条款向金老伯作了合理的提示及说明义务，故原告中介公司据此主张佣金，依据不足。考虑到在本次居间过程中，中介公司为促成金老伯与买家李先生之间的买卖成功，已履行了部分居间义务付出了一定的劳务，金老伯应该酌情支付必要的居间费用。据此，法院判决金老伯支付1000元居间费。
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[湖南-长沙]
北京炜衡（长沙）律师事务所
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